(mimo pozůstalostní řízení, vypořádání SJM a vypořádání spoluvlastnictví mezi spoluvlastníky) ÚVOD POPIS ŘEŠENÍ Typ nemovitosti:

Transkript

1 1/1 Znalecký standard AZO č.1 Obvyklá cena spoluvlastnického podílu obecně (pro veřejný prodej) (mimo pozůstalostní řízení, vypořádání SJM a vypořádání spoluvlastnictví mezi spoluvlastníky) Stanovení obvyklé ceny (dále OC) spoluvlastnického podílu je nutné pro soudní spory, dražby a finanční vypořádání. Poznámka : Nejedná se o stanovení OC spoluvlastnického podílu pro vypořádání pozůstalostního řízení, společného jmění manželů a vypořádání spoluvlastnictví (je řešeno ve znaleckém standardu POSN č. 2). Obvyklá cena spoluvlastnického podílu by neměla být rovna aritmetickému podílu z celkové OC nemovité věci, protože kupující je omezen ve vykonávání svých vlastnických práv dalšími spoluvlastníky, popř. nemůže nemovitou věc vůbec užívat (RD s jedním bytem). Vliv na OC spoluvlastnického podílu má typ nemovité věci a výše spoluvlastnického podílu. Typ nemovitosti: U nemovitých věcí komerčních (přinášejících výnos), např. obytný dům, administrativní budova, provozní areál, je OC spoluvlastnického podílu pouze mírně snížena oproti aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny, neboť při změně spoluvlastníka nemovitá věc přináší totožný výnos. Nový vlastník je pouze omezen ve vykonávaní vlastnických práv velikostí svého spoluvlastnického podílu. U nemovitých věcí nekomerčních (byt, RD) je omezení výrazně větší, neboť spoluvlastník nemůže prakticky nemovitou věc užívat (mimo RD s více byty). Po koupi může pouze požadovat po spoluvlastníkovi, který v nemovité věci bydlí, nájem ve výši svého spoluvlastnického podílu. Rovněž ve vykonávání vlastnických práv je omezen výší spoluvlastnického podílu. Výše spoluvlastnického podílu: Je zřejmé, že většinový vlastník může lépe vykonávat svá vlastnická práva než menšinový vlastník. Pokud je oceňován menšinový spoluvlastnický podíl, je snížení OC spoluvlastnického podílu vyšší než u většinového podílu. V databázi realizovaných prodejů se většinou podobné prodeje, vzhledem k jejich malé frekvenci a atypičnosti, prakticky nenacházejí. Výši obvyklé ceny spoluvlastnického podílu navrhujeme (po konzultacích se znalci, odhadci, exekutory a realitními makléři) stanovovat následovně: Komerční nemovité věci: - většinový podíl - snížení aritmetického podílu do 5 % - menšinový podíl - snížení aritmetického podílu o cca 5 10 % Nekomerční nemovité věci: - většinový podíl - snížení aritmetického podílu o cca % - menšinový podíl - snížení aritmetického podílu o cca %

2 1/2 Znalecký standard AZO č.2 Obvyklá cena spoluvlastnického podílu pro pozůstalostní řízení, vypořádání SJM a vypořádání spoluvlastnictví (mezi spoluvlastníky) Stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu je nutné pro pozůstalostní řízení nebo vypořádání SJM (převážně u soudu) a vypořádání spoluvlastnictví (mezi spoluvlastníky). Východiska: Nejvyšší soud ČR Rc 15/99, 2 Cdon 425/96 Přiměřenou náhradu podle ustanovení 142 odst. 1 věty druhé obč. zákoníku soud určí odpovídajícím podílem z ceny celé věci, nikoli cenu, za kterou by bylo možné prodat spoluvlastnický podíl. Nejvyšší soud ČR Cdo 1217/99: V řízení o vypořádání bezpodílového spoluvlastnictví manželů, jehož předmětem je rodinný dům, soud při stanovení jeho ceny nepřihlíží k tzv. obsazenosti domu spočívající v tom, že v něm jeden nebo oba účastníci bydlí. Nejvyšší soud ČR ze dne , sp. zn. 22 Cdo 346/2000: Požadavku spravedlnosti odpovídá, aby soud vycházel z obvyklé nesnížené ceny, neboť jen tak se žalovanému v rámci jeho podílu dostane ekvivalentní náhrady toho, co žalobci přikázáním nemovitosti do jejich vlastnictví získají. Postup : Při ocenění se nezohledňuje obsazení nemovité věci spoluvlastníky a obvyklá cena spoluvlastnického podílu se stanoví jako aritmetický podíl z celkové obvyklé ceny. Musí být zachována zásada spravedlnosti, tzn. kdyby byla nemovitost celá prodána, dostane každý spoluvlastník částku dle aritmetické výše svého podílu. Při vypořádání spoluvlastnického podílu se tedy jedná o přiměřenou náhradu. Poznámka : Nájemní smlouvy, věcná břemena (např. doživotní užívání), popř. jiné právní skutečnosti, ve kterých nejsou účastni spoluvlastníci, se samozřejmě do obvyklé ceny zahrnují. Výše obvyklé ceny spoluvlastnického podílu pro pozůstalostní řízení, pro vypořádání SJM, popř. pro vypořádání spoluvlastnictví se stanoví jako aritmetický podíl ve výši spoluvlastnického podílu z celkové obvyklé ceny nemovitých věcí.

3 1/3 Znalecký standard AZO č.3 Obvyklá cena nemovité věci se služebností doživotního užívání Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí se služebností doživotního užívání je nutné pro dražby, popř. soudní spory apod. Tento znalecký standard byl zpracován pouze pro byty a rodinné domy. Nemovitou věc se služebností doživotního užívání má jistě výrazně nižší cenu než nemovitá věc volná. Vliv na snížení má: - lokalita nemovité věci - technický stav nemovité věci - stáří oprávněného ze služebnosti - velikost plochy dotčené služebností z celkové plochy nemovité věci Lokalita nemovité věci: U nemovitých věcí v lukrativních lokalitách (centra a vilové čtvrti velkých měst), kde se nepředpokládá snížení cen nemovitých věcí, bude snížení obvyklé ceny nemovitých věcí menší než u nemovitých věcí v lokalitách nepreferovaných (menší obce s velkou nezaměstnaností, špatným spojením a v blízkosti průmyslu). Technický stav nemovité věci: U nemovitých věcí ve velmi dobrém technickém stavu bude snížení obvyklé ceny nižší než u nemovitých věcí se zanedbanou údržbou. Stáří oprávněného ze služebnosti: U mladšího oprávněného bude snížení obvyklé ceny vyšší než u staršího oprávněného. Velikost plochy dotčené služebností z celkové plochy nemovité věci: Pokud je služebnost zřízena na celou nemovitou věc, bude snížení obvyklé ceny vyšší než u služebnosti pouze na část nemovité věci. (Např. 2 pokoje u pětipokojového bytu nebo 1 byt u tříbytového RD.) Obvyklá cena nemovité věci se služebností doživotního užívání je výrazně nižší než cena volné nemovité věci. Snížení je nutno stanovit dle následujících kritérií : - lokalita nemovité věci - technický stav nemovité věci - stáří oprávněného ze služebnosti - velikost plochy dotčené služebností z celkové plochy nemovitých věcí Toto snížení doporučujeme stanovit ve výši cca %.

4 Znalecký standard AZO č.4 Obvyklé nájemné z pozemku 1/4 Stanovení obvyklého nájemného z pozemku je nutné pro soudní spory nebo vzájemné vypořádání v případě, že je rozdílný vlastník pozemku a stavby. Rovněž je nutné pro stanovení odpovídajícího nájemného při užívání volného pozemku. Poznámka: Znalecký standard se nevztahuje na pozemky s regulovaným nájemným. Stanovení obvyklého nájemného se v současné době provádí převážně dvojím způsobem : Srovnávací způsob Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nedávno uskutečněných, popř. nabízených pronájmů pozemků srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání je provedeno na základě zjištění a průzkumů znalce, konzultací s realitními kancelářemi a přiměřeným vyhodnocením nabídky a poptávky na trhu nemovitých věcí v dané lokalitě. V posudku musí být uvedeny zdroje informací, druh, poloha, srovnávané charakteristiky a hodnoty srovnávaných nemovitostí. Při používaní vlastních i cizích databázi cen musí znalec vždy zvažovat aktuálnost použití ceny k datu ocenění. Ve srovnávací hodnotě je nutné již zohlednit existující a nastupující trendy vývoje trhu nemovitých věcí. Problémem tohoto způsobu je, že databáze realizovaných i nabízených pronájmů pozemků jsou příliš malé a je obtížné nalézt obdobné srovnávací nemovitosti. Odvozením z obvyklé ceny pozemků Vychází se zde z praxe, že nájemné je často odvozováno procentní sazbou z obvyklé ceny pozemku. Vliv na výši nájemného má druh podnikání, které je na pozemku provozováno, nebo které je na pozemku umožněno (např. územním plánem). Obvyklé nájemné se převážně pohybuje v následujících relacích : Roční podíl Druh podnikání z ceny pozemku 7 % - 15 % Komerční účely - administrativní budovy, obchodní domy, supermarkety, parkoviště, hotely, čerpací stanice, autobazary atd. 5 % - 10 % Drobné podnikání, sklady, výroba 3 % - 6 % Nemovité věci pro bydlení a rekreaci 3 % - 5 % Nemocnice, školství, nevýdělečná činnost méně než 3 % Zemědělství (pole, louky), lesy Obvyklá cena pozemku se stanoví výše uvedeným srovnávacím způsobem. Zde je výhodou větší databáze realizovaných prodejů a nemovitých věcí nabízených v realitní inzerci k prodeji. Obtížnější je u tohoto způsobu stanovení ročního procentního podílu ze stanovené obvyklé ceny pozemku. Poznámka: Jedná se spíše o doplňující způsob ke srovnávacímu způsobu, který by měl být základní metodou.

5 Odvození z obvyklé ceny pozemků by se mělo použít spíše v případech, kdy není dostatečná databáze realizovaných, popř. nabízených pozemků k pronájmu, popř. v případech atypických. ZÁSADY OBECNĚ - u větších pozemků jsou jednotkové ceny pronájmu obvykle nižší než u menších pozemků - pozemky nevhodného tvaru (např. protáhlé) mají obvyklé ceny nižší než pozemky běžně využitelné - není rozdíl mezi pronájmem pozemku pod budovou a pronájmem sousedního nezastavěného pozemku, rozhodující je vždy možný účel užití dle územního plánu - u každého pozemku je vždy nutno zkoumat umístění v lokalitě, možnost napojení na sítě, přístup, svažitost, základové poměry (spodní voda apod.), věcná břemena a jiná práva mající vliv na obvyklou cenu Obvyklé nájemné z pozemku se stanoví srovnávacím způsobem, popř. odvozením z obvyklé ceny pozemku (není-li dostatečná databáze, jedná se o atypický případ apod.). Poznámka: Někdy je jako pomocná používána metoda stanovení ekonomického nájemného. Jedná se však o metodu, která stanoví pouze ekonomickou spodní hranici obvyklého nájemného. 1/5 Změna č. 1: 06/2014 Pozn.: Změna č. 1 se týká změny % ročního podílu z ceny pozemku v tabulce při odvození z obvyklé ceny pozemku.

6 1/6 Znalecký standard AZO č.5 Obvyklá cena pozemku pod stavbou cizího vlastníka Stanovení obvyklé ceny pozemku pod stavbou (se stavbou) cizího vlastníka je nutné pro vypořádání majetkoprávních vztahů mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby (odkoupení pozemku vlastníkem stavby), a je v současné době poměrně častým předmětem soudních sporů. Poznámka : Znalecký standard se nevztahuje na pozemky s regulovaným nájemným. Obecná metodika neexistuje. Poznámka : Metodika ÚZSVM (r. 2010) : Cena pozemku pod budovou cizího vlastníka a cena volného pozemku je stejná. Obecná východiska : - vlastník pozemku je limitován stavbou cizího vlastníka na pozemku, která omezuje jeho podnikatelské záměry snižující vliv - při případném prodeji je vlastník stavby prakticky jediným možným kupujícím snižující vliv - vlastník pozemku se musí dohodnout s vlastníkem stavby na nájmu v případě sporu soud snižující vliv. Poznámka 1: V případě, že pozemek koupí jiný zájemce než je vlastník stavby, musí se s vlastníkem stavby dohodnout na nájmu snižující vliv. Poznámka 2 : V případě stanovení obvyklého nájemného (např. pro soud) odvozením z obvyklé ceny pozemku by byl pozemek uvažován jako volný (viz oceňovací standard č. 4). Poznámka 3: Mohl-li by si kupec vybrat ze stejně velkých dvou pozemků vedle sebe, které jsou nabízeny za stejnou cenu, z nichž jeden by byl zastavěn stavbou, vybere si zřejmě vždy volný pozemek (např. při investici na budoucí pronájem). Z výše uvedených omezení vlastníka pozemku, které mají snižující vliv, je zřejmé, že cena pozemku pod stavbou (se stavbou) cizího vlastníka by měla být nižší než cena volného pozemku. Doporučené snížení (dle velikosti, lokality, zastavěnosti pozemku, možnosti jeho dělení) do cca 15 % z obvyklé ceny volného pozemku.

7 Znalecký standard AZO č.6 Obvyklá cena pozemku z celkové obvyklé ceny (pozemek + stavba) Stanovení obvyklé ceny pozemku z celkové obvyklé (dosažené prodejní) ceny stavby (staveb a pozemku) je nutné zejména pro účely účetnictví pozemek se neodepisuje, popř pro tvorbu cenových map pozemků. V kupních smlouvách se obvykle neuvádí rozdělení celkové kupní ceny na cenu pozemků, staveb, popř. příslušenství. Obecná metodika neexistuje. V praxi se používá několik metod. 1. Odpočet časové ceny staveb Z celkové dosažené prodejní ceny se odečte časová cena staveb, zbytek je cena pozemku. Výhody : Nevýhody : Jednotný postup, kontrolovatelnost Obtížnější zjištění časové ceny staveb Administrativní (netržní) přístup uvažován technický stav, který může mít na tržní cenu menší vliv. Teoreticky se může stát, že časová cena staveb bude vyšší než celková cena. 2. Stanovení ceny pozemku dle Cenové mapy pozemků Výhody : Jednotný postup, kontrolovatelnost, vyloučení subjektivních názorů. Nevýhody : Ceny v cenových mapách jsou obvykle stanoveny pro pozemek bez závad je-li oceňovaná nemovitá věc s větším pozemkem, popř. s částí pozemku ve svahu, nebo s přístupem přes jiný pozemek, měly by být ceny z cenové mapy korigovány (subjektivní faktor) není zohledněno, co je na pozemku postaveno (hotel, obytný dům regulované - neregulované nájemné, parkoviště), tzn. lukrativnost (výnosnost), a teoreticky může být takto stanovená cena pozemku vyšší než dosažená cena za celou nemovitou věc. 3. Stanovení ceny pozemku dle cenového předpisu Výhody : Jednotný postup, kontrolovatelnost, vyloučení subjektivních názorů Nevýhody : Administrativní (netržní) přístup teoreticky rovněž může tato cena převýšit skutečně realizovanou cenu za celou nemovitou věc. 4. Stanovení ceny pozemku podílem (%) z celkové věcné hodnoty Nejprve se stanoví věcná hodnota stavby (vč. opotřebení), příslušenství a pozemku (tržní), a z této celkové věcné hodnoty se stanoví podíl (%) samostatného pozemku. Poté se tímto podílem odvodí cena pozemku z celkové dosažené tržní ceny nemovité věci (stavba a pozemek). Výhody : Částečně jednotný postup a kontrolovatelnost (u staveb). Nevýhody : Věcná hodnota pozemku se obvykle stanovuje dle cenové mapy nebo cenového předpisu (nevýhody viz bod 1 a 2). Administrativní (netržní) přístup zejména technický stav, který může mít na tržní cenu menší vliv. Teoreticky se může stát, že časová cena staveb bude vyšší než celková cena. 1/7

8 5. Stanovení ceny pozemku podílem (%) z celkové ceny zjištěné dle cenového předpisu Jedná se o variantu postupu v bodě 3. Výhody : Jednotný postup, kontrolovatelnost, vyloučení subjektivních názorů. Nevýhody : Administrativní (netržní) přístup Poznámka : Obvykle vede k objektivnějším výsledkům než metoda v bodě Naegeliho metoda třídy polohy (Oceňování nemovitostí - CERM) Vychází z poznání, že cena pozemku je ve zcela určité relaci jak k celkové ceně nemovité věci, tak k výnosu z nájmu. Procentuální podíl ceny pozemku je určen pomocí tzv. klíče třídy polohy. Přijatelné výsledky jsou uvažovány u pozemků, které mají max. trojnásobek plochy zastavěné objektem. Cena pozemku činí cca 5 55 % z celkové ceny nemovitých věcí. Cena stavby se stanoví bez odpočtu opotřebení (reprodukční cena). Matematický vztah: CP = CNs*PP % / (100 % - PP %) CP cena pozemku CNs výchozí cena stavby (reprodukční cena) PP % poměrný podíl pozemku ze součtu ceny pozemku a ceny staveb zjištěný třídou polohy (%) Výhody : Metoda ověřena v tržním hospodářství (Německo, Švýcarsko, Rakousko) třídy polohy jsou stanoveny dle kritérií, která mají vliv na tržní cenu. Nevýhody : Stanovuje pouze cenu pozemku bez ohledu na to, jaký je technický stav stavby na pozemku postavené, jaký je pronájem a jaká byla celková kupní cena. Teoreticky může tato cena rovněž převýšit celkovou cenu. 7. Metoda prof. Bradáče (Oceňování nemovitostí CERM) Jedná se o aplikaci metody třídy polohy dle Naegeliho. Vychází se však z realizované prodejní ceny, a vzhledem k tomu, že stavby byly prodány již nikoli nové, ale opotřebené, je do vzorce zahrnuta technická hodnota. CP = CS*PP % / TH*[(100 % - PP %) + PP %] CP cena pozemku CS realizovaná smluvní cena PP % poměrný podíl pozemku dle Naegeliho TH technická hodnota (TH = 1-A) A opotřebení Ve vzorci se neobjevuje cena staveb. Vztah rozdělí smluvní cenu dle Naegeliho, bez ohledu na skutečnou časovou cenu staveb. Není třeba stavby měřit, stačí jen odborně odvodit technickou hodnotu (opotřebení). Je však zapotřebí přiměřeně stanovit Naegeliho třídu polohy. Výhody: Nevýhody: Není potřeba zjišťovat věcnou hodnotu staveb. Odvozena od ověřené metody Naegeliho. Zvýrazněn technický stav objektu, který má někdy na prodej menší vliv. 1/8

9 Na základě popsaných výhod a nevýhod jednotlivých metod je zřejmé, že žádná z metod není ideální, proto se jeví vhodné použit vždy kombinaci minimálně dvou metod. 1/9