VÝROČNÍ ZPRÁVA A ZÁPIS

Transkript

1 VÝROČNÍ ZPRÁVA A ZÁPIS ZE ZASEDÁNÍ SHROMÁŽDĚNÍ SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK DOMU SVOJSÍKOVA Č. 44, Č. 46 A Č. 48, DNE 24. ÚNORA 2015 Program: 1. Zahájení JUDr. Láník. 2. Prezentace paní Doubravová. 3. Informace o činnosti SVJ od shromáždění konaného dne JUDr. Láník. a) volba předsedy a místopředsedy na prvním zasedání výboru po zasedání shromáždění SVJ, b) plnění usnesení ze zasedání shromáždění, c) informace o projednávání stálých bodů výborem, d) hlasování per rollam v listopadu 2014, e) ČMRZB nové požadavky na zpracování podkladů pro úhradu úroků v rámci programu PANEL od roku 2015, f) výměna dřevěných dveří ve vestibulu firmou LINETA a.s. Severočeská dřevařská společnost Praha, závod Ústí nad Labem, g) položení lina ve vestibulu, před výtahy v přízemí a podesta u zadního vchodu firmou PERK, h) oprava chodníku u vchodů do domu firmou Jannov, i) revize plynového rozvodu v domě firmou JIKOGAS na základě uzavřené smlouvy o dílo na kontroly a revize plynu z roku 2009, j) zpráva o kontrole požárního vodovodu , k) informace o uzavření dohod o provedení práce s paní Doubravovou, Kocourkovou a Láníkovou a panem Doubravou a panem Tannertem na rok Hospodaření v roce 2014 JUDr. Láník. a) hospodaření v roce 2014 zpráva mandatáře, b) předložení účetní závěrky za rok 2014 k projednání a ke schválení, c) stav na účtech k , d) projednání dlužníků, e) předpis záloh na služby a příspěvku do fondu oprav od f) rozúčtování nákladů na tepelnou energii a vytápění za rok 2014, g) návrh rozpočtu na rok Projednání návrhu nového domovního řádu platného a účinného ode dne schválení shromážděním vlastníků jednotek JUDr. Láník. 6. Opravy a rekonstrukce v roce 2015 JUDr. Láník. a) výměna vodoměrů (teplá a studená voda) 1. až 2. b) vodovodní přípojka na studenou vodu 5. až 9. c) rekonstrukce stoupacího vedení plynu 3. až 6. d) rekonstrukce spotřebních rozvodů plynu v bytových jednotkách 3. až 6. e) rekonstrukce odpadního potrubí (stoupačky) 3. až 6. f) rekonstrukce předních vstupů (poštovní schránky), včetně vymalování vestibulu. 7. Různé a diskuse JUDr. Láník. a) rekapitulace stavu pojistné smlouvy s Českou pojišťovnou, a. s. b) zpracování průkazu energetické náročnosti budovy, c) potvrzení o bezdlužnosti vlastníka pro nabyvatele bytové jednotky, d) plná moc manželů a spoluvlastníků k jednání za bytovou jednotku, e) společné části domu podle nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, f) pojištění odpovědnosti zaměstnavatele za pracovní úrazy a nemoci z povolání u Kooperativy pojišťovny, a.s. v roce 2015, g) úklid společných prostor panem Tannertem, h) připomínky pana Michala Nováka k hlasování per rollam odpověď výboru, i) poplatek za komunální odpad v roce 2015.

2 8. Usnesení paní Kocourková. 9. Závěr JUDr. Láník. Zmocněnci (vlastníci jednotky), kteří jsou oprávněni předkládat návrhy a připomínky k programu zasedání shromáždění a hlasovat za člena SVJ na základě zástupčího oprávnění v rámci udělené plné moci: 1. Paní Kocourková za pana Holečka, paní Zalabákovou, 2. Paní Doubravová za Ing. Brabce, paní Hudákovou, Oullickou, Zdrubeckou, 3. Ing. Mikan za paní Mikanovou. 4. Paní Bačíková za MUDr. Wagnerovou, 5. Paní Láníková za paní Krejzovou, Grausguberovou, Motyčákovou, 6. JUDr. Láník za PhDr. Klusáčkovou, 7. Pan Mráček za paní Terezu Sýkorovou. 8. Pan Skořepa za paní Skořepovou. Přítomni: vlastníci bytových jednotek v počtu 30 (viz přiložená presenční listina), tj. 62,5 % vlastníků bytových jednotek z celkového počtu 48, kteří měli celkovou velikost hlasů 61,8 % podle spoluvlastnického podílu. Shromáždění vlastníků je usnášeníschopné. ad 3) Informace o činností SVJ od zasedání shromáždění konaného dne a) volba předsedy a místopředsedy na prvním zasedání výboru po zasedání shromáždění SVJ v souladu s Čl. III. odst. 3 Stanov Společenství vlastníků jednotek členové výboru na svém prvním zasedání dne od zasedání shromáždění SVJ, zvolili předsedou výboru SVJ JUDr. Karla Láníka a místopředsedkyní výboru paní Andreu Doubravovou, dne byl na Krajský soud Ústí nad Labem podán návrh na zápis změny zapsaných údajů do rejstříku společenství vlastníků jednotek, zápis změny byl proveden usnesením vyšší soudní úřednice dne b) plnění usnesení ze zasedání shromáždění 1. Provést rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění za rok 2013 podle schválených Pravidel souvisejících s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě v souladu s usnesením ze shromáždění vlastníků jednotek domu ze dne splněno. 2. Připravit k projednání a schválení novelizaci domovního řádu v souladu se zákonem č. 89/2012 Sb., občanský zákoník a stanovami SVJ splněno (připraveno k projednání na dnešním zasedání shromáždění). 3. Uzavřít smlouvu o dílo na provedení výměny dřevěných dveří ve vestibulu firmou LINETA a.s. Severočeská dřevařská společnost Praha, závod Ústí n. L. splněno. 4. Uzavřít smlouvu o dílo s firmou PERK na poležení lina ve vestibulu, před výtahy v přízemí a podestě u zadního vchodu ve všech třech vchodech splněno. 5. Uzavřít smlouvu o dílo na provedení opravy rozbitých chodníků položením asfaltové vrstvy ke vstupu do domu u všech vchodů firmou JANNOV splněno. 6. Připravit podklady pro uzavření smlouvy o dílo s firmou Koncept FAST s.r.o. tak, aby v měsíci lednu 2015 mohla být realizována výměna vodoměrů na teplou a studenou vodu splněno. 7. Vést jednání s mandatářem firmou BETA SEDAB s.r.o., vedoucí ke zpracování nového energetického průkazu budovy v souladu s platnou právní úpravou splněno. 8. Vést jednání vedoucí k možnosti rozdělení fakturačního měření spotřeby studené vody pro Společenství vlastníků jednotek Svojsíkova č. o. 44, 46 a 48 a Společenství vlastníků jednotek Svojsíkova č. o. 38,40,42 tak, aby každé SVJ mělo vlastní fakturační měření spotřeby studené vody na patě svého domu splněno (bude realizováno do ). 2

3 c) informace o projednávání stálých bodů výborem stav na účtech v bance a v pokladně, součty předpisů pro vlastníky bytových jednotek (výše plateb na zálohy a do fondu oprav), projednání vzniklých dluhů, zaslání dopisu ČMZRB, a.s. potvrzení k úhradě úroků v rámci programu PANEL. d) hlasování per rollam v listopadu 2014 Výsledky hlasování per rollam pro tuto formu hlasování se rozhodl výbor proto, že v té době, z důvodu operace předsedy výboru, nebylo pro výbor reálné svolat zasedání shromáždění a bylo nutno v daném termínu rozhodnout o třech otázkách souvisejících se správou domu a pozemku. hlasování per rollam bylo ukončeno dne 29. listopadu 2014 ve hodin, hodnota účasti byla vypočtena z celkového počtu vlastnických podílů v domě; hlasování u jednotlivých otázek je vypočteno ze součtu vlastnických podílů vlastníků, kteří se zúčastnili hlasování, zaokrouhleno na jedno desetinné místo, celkem hlasovali 44 vlastníci jednotek z celkového počtu 48 vlastníků jednotek, kteří mají podílu hlasů z celkového podílu hlasů 29568, tj. 92,20 % podílu hlasů vlastníků jednotek, Hlasování k otázce č. 1 usnesení: o Při výměně bytových vodoměrů v lednu 2015 budou osazeny pro studenou a teplou vodu ultrazvukové vodoměry MULTIKAL 21 společností Koncept FAST s.r.o. s nákladem ve výši ,60 Kč + čtečka měřených údajů ve výši cca ,- Kč. Náklady na bytovou jednotku za 2 ks. vodoměrů (teplá a studená voda) činí cca 4 569,- Kč. Pro: 43 vlastníků tj. 98,2 % podílu, Proti: 0 vlastníků tj. 0% podílu, Neplatný hlas: 1 vlastník tj. 1,8 % podílu. Pro, se vyjádřilo 98,19 % podílů hlasů. Návrh byl schválen. Hlasování k otázce č. 2 usnesení: o V roce 2015 bude vybudována vlastní vodovodní přípojka na pitnou vodu s fakturačním vodoměrem firmou Stavby Seho s.r.o. s nákladem cca ,- Kč až ,- Kč. Pro: 44 vlastníků tj. 100 % podílu, Proti: 0 vlastníků tj. 0% podílu, Zdržel se: 0 vlastníků tj. 0% podílu. Pro se vyjádřilo 100 % podílů hlasů. Návrh byl schválen. Hlasování k otázce č. 3 usnesení: o Výbor SVJ vybere nejvýhodnější externí firmu na provádění úklidu společných prostor tak, aby úklid mohl být realizován od Měsíční finanční částka za úklid na bytovou jednotku je do maximální výše 80,- Kč, o kterou bude navýšena měsíční záloha za služby na bytovou jednotku. Vybraná firma zajistí rovněž úklid sněhu a tyto více práce budou hrazeny samostatně z fondu oprav. Pro: 40 vlastníků tj. 92,2 % podílu, Proti: 4 vlastníci tj. 7,8 % podílu, Zdržel se: 0 vlastníků tj. 0% podílu. Pro, se vyjádřilo 92,20 % podílů hlasů. Návrh byl schválen. e) ČMRZB nové požadavky na zpracování podkladů pro úhradu úroků v rámci programu PANEL od roku 2015 od roku 2015 bude nutno pro výplatu úhrady úroků v rámci programu PANEL mimo Potvrzení o splácení úroku na opravy bytových domů postavených panelovou technologií zpracovat rovněž Prohlášení o výši zaplacených úroků z úvěru na opravy a modernizace bytových domů. k tomu bylo nutno do konce ledna 2015 zpracovat kompletní přehled o zaplacených úrocích od první splátky jistiny a úroků v roce

4 Státní fond rozvoje bydlení rozhodl pro splátky dotací, které budou vypláceny po datu , o rozšíření podmínek pro výplatu úrokových dotací v program Panel a Nový panel. Co je důvodem Od doby uzavření smluv o poskytnutí dotace došlo k mnoha změnám. Tou nejdůležitější je umožnění klientovi refinancovat úvěr. Další důležitou změnou je postupné snižování úrokových sazeb bank, které poskytly úvěry na opravy a modernizace bytů. Obě tyto změny mohou vést k situaci, kdy úroková dotace by byla poskytována nejen na úhradu úroků k podporovanému úvěru, ale i k úhradě části jistiny. Co hrozí Výplata dotací se řídí podmínkami NV 299/2001. Účelem podpory je dle 1 krytí části úroků z úvěrů poskytnutých bankami na opravy a modernizace domů. Úrokovou dotaci lze tedy využít pouze na předmět uvedený v nařízení vlády (krytí části úroků) a žádný jiný. Nedodržení této podmínky by znamenalo porušení podmínek nařízení vlády. Příjemce podpory by byl při zjištění porušení podmínek povinen vrátit neoprávněně vyplacenou část dotace. Oprávnění k opatření Protože k porušení této podmínky může dojít, aniž si to příjemce dotace uvědomí, nastavuje SFRB systém přehledného sledování výše skutečně uhrazených úroků k podporovanému úvěru. SFRB je přímo odpovědný za naplňování podmínek nařízení vlády. Je povinen reagovat na veškeré změny v době trvání programu a povinen provádět veškerá opatření k zamezení porušování podmínek nařízení vlády. Dále je povinen stanovit takové prováděcí pokyny, které zamezí případnému poškození příjemce dotace. Co se mění Příjemce úrokové dotace bude povinen vyplňovat pro splátky dotací, které budou vypláceny po , před každým vyplacením každé splátky dotace prohlášení k celkové výši uhrazených úroků k podporovanému úvěru. Úroková dotace bude vyplácena na základě tohoto vyplněného prohlášení do výše nepřesahující uhrazené úroky. Cíl Umožnit příjemci dotace minimalizovat náklady na opravy a modernizace formou refinancování úvěrů, mimořádných splátek úvěrů = snížení nákladových úroků. Zároveň ochránit příjemce dotace před případným (i nevědomým) porušením podmínek nařízení vlády a podmínek smlouvy o poskytnutí dotace. Úrokovou dotaci bude tedy možno vyplácet v souladu s podmínkami nařízení vlády na základě dodaného prohlášení až do výše celkových skutečně zaplacených úroku k podporovanému úvěru. Upozornění Pokud příjemce dotace nedoloží pro splátky dotací, které budou vypláceny po , prohlášení k čerpání dotace, nebude možno ověřit, že je dotace vyplácena v souladu s podmínkami nařízení vlády, a výplata dotace bude pozastavena. Refinancování podpořeného úvěru V případě, že dojde ke splacení původně podpořeného úvěru (původní úvěr) novým úvěrem, lze ve vyplácení dotace pokračovat i k novému úvěru jen v případech, kdy je tento nový úvěr poskytnut pouze k úhradě původního úvěru a jeho výše nepřesáhne součet nesplacené jistiny a úroků původního úvěru, vyčísleno ke dni splacení původního úvěru novým úvěrem. K pokračování výplaty dotace je nutno uzavřít dodatek ke Smlouvě o dotaci. O uzavření dodatku je nutno požádat Českomoravskou záruční a rozvojovou banku, a.s., a doložit: kopii smlouvy o novém úvěru, potvrzení o splacení původního úvěru na formuláři, jehož vzor je dostupný na: Sankce za porušení programových podmínek Pokud v průběhu poskytování podpory poruší příjemce podpory podmínky programu PANEL/NOVÝ PANEL nebo Smlouvy o dotaci, může dojít k dočasnému pozastavení nebo 4

5 úplnému zastavení výplaty dotace či může být požadováno vrácení vyplacené dotace. Dispozice pro vrácení neoprávněně čerpané dotace předá příjemci podpory Státní fond rozvoje bydlení. Prokazování výše uhrazených úroků z úvěru Výši uhrazených úroků z podpořené části úvěru sděluje příjemce podpory ČMZRB v Prohlášení o výši zaplacených úroků z úvěrů na opravy a modernizace bytových domů" (dále jen Prohlášení"). Prohlášení je příjemce podpory povinen zaslat ČMZRB nejpozději 15 kalendářních dnů před termínem výplaty splátky dotace. Vzor Prohlášení s některými předvyplněnými údaji vztahujícími se ke konkrétní dotaci byl příjemcům podpory zaslán doporučeným dopisem. Vzorový text Prohlášení bez předvyplněných údajů je přílohou této Informace. paní Kocourková zpracovala poklady k pro zpracování Přehledu o zaplacených úrocích v rámci programu PANEL v souladu s pokynem ČMRZB, Přehled musí být doplněn o údaje za měsíce leden až březen 2015 a následně odeslán ČMRZB. f) výměna dřevěných dveří ve vestibulu firmou LINETA a.s. Severočeská dřevařská společnost Praha, závod Ústí nad Labem dne byla pro provedení úprav podle požadavků výboru SVJ podepsána smlouva o dílo s LINETA a.s. Severočeská dřevařská společnost Praha, závod Ústí nad Labem na výměnu dveří ve vestibulu u předních vchodů, dílo bylo dokončeno a předáno dne , celkové náklady činily ,- Kč včetně DPH. g) položení lina ve vestibulu, před výtahy v přízemí a podesta u zadního vchodu firmou PERK v měsíci březnu a dubnu 2014 položili zaměstnanci firmy PERK lino ve vestibulu, před výtahy v přízemí a podesty u zadního vchodu, náklady na uvedenou rekonstrukci, včetně schválených víceprací, činily ,00 Kč, tj. za vícepráce celkem více o 3.477,25 Kč proti původní cenové nabídce (úprava dveří, odstranění soklů ve vestibulu a vysekání dlaždic u zadních vchodů, oprava a nátěr zdí). h) oprava chodníku u vchodů do domu firmou Jannov měsíci duben květen 2014 provedli pracovníci firmy JANNOV, stavební spol. s.r.o. úpravu chodníků ke vchodům domu v souladu se zadanou objednávkou výborem SVJ, náklady na provedenou úpravu, včetně schválených víceprací, činily ,81 Kč, tj. za vícepráce celkem více o 2.419,- Kč proti původní cenové nabídce, vícepráce spočívaly v nutnosti provést úpravy ocelových nájezdů u předních schodů z důvodu zvýšení betonu o položenou asfaltovou vrstvu tak, aby nájezdy mohly být bezpečně používány. i) revize plynového rozvodu v domě firmou JIKOGAS na základě uzavřené smlouvy o dílo na kontroly a revize plynu z roku 2009 Na odběrném plynovém zařízení byly v době fyzické prohlídky zjištěny následující závady: 1. V bytové jednotce Svojsíkova 46 byt č. 06 je osazena ohebná hadice sloužící k připojení sporáku s rokem výroby 09/2005. Vlastník byl dne písemně i ústně vyrozuměn o výrobcem vymezené lhůtě životnosti 10 let tj uplyne životnost daná výrobcem hadice. I přes poučení vlastníka nebyla umožněna výměna hadice (vlastník prohlásil, že plánuje trvalé odpojení plynového zařízení). Po této uplynutí lhůty životnosti nezaručuje výrobce těsnost hadice - v krajním případě může dojít v nepřítomnosti vlastníka/nájemníka k destrukci hadice a nekontrolovatelnému šíření zemního plynu. Doporučuji provést výměnu hadice ve smyslu zásad TPG :2009 (neomezená životnost požární odolnost). Výměnu musí provést pouze oprávněná organizace. Doporučuji vyžadovat od dotčeného vlastníka bytové jednotky doklad o odpojení plynoměru nebo doklad o odborné montáži oprávněnou organizací. Současně doporučuji vlastníka prokazatelně seznámit se stavem - viz výzva doporučeným dopisem - příloha této revizní zprávy. 2. V bytě Svojsíkova 46 byt č. 11 byl zjištěn únik z prostupu do kuchyně. K odstranění je nutné odstranit obklady za lednicí. Dále plynový sporák Mora je připojen vlnovcovou 5

6 trubkou, což je v rozporu s návodem výrobce (připojují se pouze stabilní spotřebiče). Je nutné provést výměnu připojení spotřebiče za ohebnou hadici ve smyslu TPG :2013. Plynové zařízení je nezpůsobilé dalšího provozu. 3. V bytě Svojsíkova 48 byt č. 03 byly zjištěny zásadní nedostatky v rozporu s TPG :2013. Jsou použity dvě spojené hadice. Hadice vede konstrukcí - příčkou. V bytovém jádru je osazen spotřebičový uzávěr s nedostatečnou požární odolností. V bytovém jádru je osazen kuželový uzávěr (K 806 DN 15 PN 5), který není přístupný a může dojít k úniku plynu. Plynové zařízení je nezpůsobilé dalšího provozu. Plánována oprava až na Závěr: S ohledem na stáří a současný technický stav stoupacích vedení (časté úniky odpadní vody zřetelné na prvních prostupech ve sklepních prostorech, ale i např. stoupací vedení napadené korozí v bytové jednotce č. 07 Svojsíkova 48, doporučuji z preventivních důvodů naplánovat a provést rekonstrukce stoupacích vedení. V současné době neexistuje objektivní metoda ke zjištění skutečného stavu plynovodu v prostupech, kde nelze provést měření tloušťky stěny apod. Rekonstrukce doporučuji začít od nejhůře zasažených prostupů např. ve vchodu č. o. 48. Rekonstrukci musí provést pouze oprávněná organizace. j) zpráva o kontrole požárního vodovodu provedenou kontrolou nebyly zjištěny žádné závady, bylo doporučeno osadit na některá podlaží hasicí přístroje. k) informace o uzavření dohod o provedení práce s paní Doubravovou, Kocourkovou a Láníkovou a panem Doubravou a Tannertem na rok 2015 dne byly uzavřeny dohody o provedení práce spaní Doubravovou, Kocourkovou, Láníkovou a panem Doubravou na činnosti spojené a údržbou domu a pozemku odměna z dohod pro výše uvedené zůstává ve stejné výši jako v roce 2014, dne byla uzavřena DPP s panem Tennertem na úklid společných prostor. ad 4) Hospodaření v roce 2014 a účetní závěrka za rok 2014 a) hospodaření v roce 2014 zpráva mandatáře Celkové hospodaření lze rozdělit do dvou samostatných oblastí: 1) Oblast služeb spojených s užíváním bytů a společných částí domu, kde zálohy na služby zaplacené vlastníky jsou řádně vyúčtovávány a případné přeplatky či nedoplatky jsou s jednotlivými vlastníky každým rokem vypořádány. 2) Oblast ostatních výdajů spojených se správou domu, opravami, rekonstrukcemi a modernizací domu, nazvanou Fond oprav, kde se, nevyčerpaný zůstatek na zálohách s jednotlivými vlastníky nevypořádává a převádí se do následujícího roku. Příjmy do fondu oprav Příspěvky do fondu oprav Přijaté úroky Ostatní příjmy-rozděl. měř. tepla do FO Dotace úroků z úvěru od ČMZRB Předčasné splacení úvěru MUDr. Pořízová Haléřové vyrovnání Převod na fond opravy výtahů Celkem ,00 Kč 2 460,92 Kč 9 147,60 Kč ,00 Kč ,00 Kč 2,72 Kč ,00 Kč ,24 Kč Výdaje fondu oprav Režijní materiál ,00 Kč Zejména: hrablo, dveře, zámky, klíče, náplně do tiskárny, odborná literatura, čistící prostředky 6

7 Běžné opravy a rekonstrukce ,41 Kč Zejména: údržba zeleně, oprava elektroinstalace, pokládka lina v suterénu, oprava přístupových chodníků, oprava osvětlení, dodávka a montáž dveří, výměna ÚT Revize PO a hasicích přístrojů, plynu ,00 Kč Havarijní pohotovost 5 764,80 Kč Poštovné 845,00 Kč Telefony 3 000,00 Kč Bankovní poplatky běžné účty 4 667,00 Kč Odměny včetně daní ,00 Kč Pronájem jídelny 400,00 Kč Ověření podpisů a listin 990,00 Kč Kolky změna na soud 2 000,00 Kč Zaplacené splátky úvěru ,00 Kč Z toho zaplacené úroky z úvěru ,81 Kč Haléřové vyrovnání 0,50 Kč Celkem ,71 Kč Přírůstek (+), úbytek fondu (-) v roce 2014 Zůstatek fondu k Účetní zůstatek fondu k Pohledávky vůči vlastníkům k Zůstatek k (použitelný, disponibilní) Fond na opravu výtahů k Převod z fondu oprav Fond na opravu výtahů k Použitelný fond oprav a fond na opravy výtahů celkem Zůstatek bankovního účtu k služby Zůstatek bankovního účtu k fond oprav Zůstatek pokladní hotovosti k Peněžní prostředky celkem ÚVĚR: Úvěr vyčerpaný na zateplení domu Zaplacené splátky úvěru v roce 2014 Zůstatek úvěrového účtu k ,53 Kč ,20 Kč ,73 Kč ,40 Kč ,33 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,33 Kč ,69 Kč ,82 Kč 3 656,00 Kč ,51 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,02 Kč b) předložení účetní závěrky za rok 2014 k projednání a ke schválení seznámení s účetní závěrkou příloha č. 3 a příloha č. 4, podle 21a odst. 1 zákona č. 563/1991 Sb. o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů je nadále stanoveno, že účetní závěrku zveřejňují ty účetní jednotky, které se zapisují do obchodního rejstříku (nebo ty, kterým tuto povinnost stanoví zvláštní zákon); podle 66 písm. c) zákona č. 304/2013 Sb., o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob, se zveřejňují účetní závěrky uložením ve sbírce listin jedině v případě, že tuto povinnost zveřejnění stanoví zákon upravující účetnictví osob (tedy ZÚČ); s ohledem na nový zákon o veřejných rejstřících a zrušení ZOVB, včetně zrušení problematického 10 odst. 4 ZOVB, neexistuje již žádné podobné ustanovení o použití ustanovení o obchodním rejstříku pro rejstřík společenství, jehož rozdílný výklad působil v odborné praxi, včetně praxe rejstříkových soudů, za účinnosti ZOVB problémy; z uvedeného vyplývá, že účetní závěrka se nemusí vkládat do rejstříku společenství vlastníků, protože 7

8 SVJ se nezapisuje do obchodního rejstříku, takže nemá podle zákona o účetnictví povinnost zveřejňovat účetní závěrku, přičemž zákon o veřejných rejstřících stanoví povinnost uložit do sbírky listin a zveřejnit tak účetní závěrku pouze v případě, že tuto povinnost stanoví zákon o účetnictví. Na základě toho je jednoznačné, že již nadále nepůsobí dřívější problematická úprava (mající původ v 10 odst. 4 ZOVB ve spojení s 40 ObchZ), která byla příčinou dřívějších rozkolísaných stanovisek o tom, zda je, či není povinno SVJ ukládat účetní závěrku do sbírky listin rejstříku společenství, a je zřejmé, že SVJ nemá stanovenu povinnost zveřejňovat účetní závěrku uložením do sbírky listin rejstříku společenství. c) stav na účtech k stav FONDU OPRAV ,09 Kč, stav FONDU SLUŽEB ,54 Kč, stav POKLADNY 2.432,- Kč, k ÚVĚROVÝ VÝPIS jistina úvěru ,50 Kč. d) výpis přeplatků a nedoplatků od do přeplatek ve výši 6.231,- Kč má paní (byt po zemřelé paní ) probíhá dědické řízení a nelze přeplatek vrátit, nedoplatek ve výši 6.288,- Kč (za měsíc září a říjen) má paní (dcera zemřelé paní ) probíhá dědické řízení, ostatní drobné přeplatky nebo nedoplatky budou zohledněny při vyúčtování služeb za rok 2014 v měsíci květnu e) předpis záloh na služby a příspěvku do fondu oprav od v souvislosti s úklidem společných prostor panem Tannertem byl paní Škodovou z firmy BETA SEDAB s.r.o. zpracován dne předpis záloh od , který je navýšen o 70,- Kč, předpisy předaly paní Doubravová a Kocourková vlastníkům bytových jednotek, paní Doubravová zaslala em předpis těm vlastníkům, kteří bytové jednotky pronajímají nebo se v nich nezdržují (pan Hrubý, Kýček, Holeček, Hulán), ostatním co v bytech nebydlí, je zaslala paní Škodová poštou. f) rozúčtování nákladů na tepelnou energii a vytápění za rok 2014 rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění za rok 2014 bude provedeno v souladu s usnesením ze shromáždění vlastníků jednotek domu ze dne , kterým byla schválena Pravidla souvisejících s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě, výbor SVJ obdržel vyúčtování dodávky tepelné energie za rok 2014 Celkem za jednotlivé služby v Kč Množství MJ Cena s 15% DPH Dodávka tepelné energie 640,1592 GJ ,18 Dodávka vody do TUV 1 035,90 m ,52 Dodávka tepla do TUV 469,97 GJ ,55 Celkem: ,25 ROK Zaplacená záloha celkem ,00 Kč ,00 Kč Přeplatek celkem ,00 Kč ,00 Kč výbor po projednání rozhodl nepředkládat zasedání shromáždění SVJ návrh na zvýšení záloh za dodávku tepelné energie a tepla do TUV v roce 2015, výbor doporučuje vlastníkům jednotek, kteří mají nedoplatek za dodávku TUV, aby s paní Škodovou z firmy BETA SEDAB s.r.o. projednali zvýšení záloh na TUV, výbor SVJ doporučuje zasedání shromáždění uložit výboru, aby po obdržení vyúčtování záloh na dodávku tepelné energie za rok 2015 provedl vyhodnocení nákladů, a v případě zvýšení nedoplatků u vlastníků jednotek projednat, s mandatářem firmou 8

9 BETA SEDAB s.r.o. zvýšení záloh za dodávku tepelné energie a tepla do TUV v roce g) návrh rozpočtu na rok 2015 I. Stav na účtech k Fond služeb ,69 Kč. 2. Fond oprav ,82 Kč. II. Plánované příjmy do fondu oprav Příspěvky do fondu oprav Přijaté úroky Dotace úroků z úvěru od ČMZRB Celkem ,00 Kč 3.000,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč III. Plánované výdaje z fondu oprav Režijní materiál (materiál na úklid, žárovky, posypová sůl, barvy do tiskárny, kancelářský papír, apod.) Opravy a rekonstrukce: 1. Výměna vodoměrů (teplá a studená voda) 1. až Vodovodní přípojka na studenou vodu 5. až Rekonstrukce stoupacího vedení plynu 3. až Rekonstrukce spotřebních rozvodů plynu (byt) 3. až Rekonstrukce odpadního potrubí (stoupačky) 3. až Rekonstrukce předních vstupů (poštovní schránky). Zaplacené splátky úvěru Havarijní pohotovost Poštovné Telefony paušál Bankovní poplatky běžné účty Odměny z dohod o provedení práce, včetně daní Pronájem jídelny Další režijní výdaje (havárie apod.) Celkem ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč 5.764,00 Kč 1.300,00 Kč 2.100,00 Kč 4.700,00 Kč ,00 Kč 500,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč výbor doporučuje vlastníkům jednotek návrh rozpočtu na rok 2015 schválit. ad 5) Projednání návrhu nového domovního řádu platného a účinného ode dne schválení shromážděním vlastníků jednotek v souvislosti s nabytím účinnosti nového občanského zákoníku je nutno zpracovat novelizaci domovního řádu a tuto předložit ke schválení shromáždění vlastníků v roce 2015, paní Doubravová doporučuje nově upravit hlavně změnu v zamykání vchodů. Celoročně zamykat od (máme teď jaro léto a podzim zima ) lidi jsou potom zmatený, kdy mají zamykat, předseda výboru zpracoval návrh domovního řádu, který byl upraven na základě připomínek členek výboru koncem měsíce listopadu a začátkem měsíce prosince, 9

10 dne byl návrh domovního řádku rozeslán em vlastníků bytových jednotek, kteří mají internet a pro ostatní vlastníky a nájemníky bytových jednotek paní Kocourková materiál vytiskla a dala do poštovních schránek ke sdělení svého stanoviska v termínu do , ve stanoveném termínu nepředal nikdo z vlastníků ani nájemníků bytových jednotek žádný návrh na doplnění nebo na úpravu předloženého návrhu domovního řádu, výbor doporučuje vlastníkům jednotek návrh nového domovního řádu schválit. ad 6) Opravy a rekonstrukce v roce 2015 a) výměna vodoměrů (teplá a studená voda) 1. až 2. z důvodu ukončení prolongace bytových vodoměrů na teplou a studenou vodu k bylo v rámci hlasování per rollam v listopadu 2014 rozhodnuto, že při výměně bytových vodoměrů v lednu 2015 budou osazeny pro studenou a teplou vodu ultrazvukové vodoměry MULTIKAL 21 společností Koncept FAST s.r.o. s nákladem ve výši ,60 Kč + čtečka měřených údajů ve výši cca ,- Kč; náklady na bytovou jednotku za 2 ks. vodoměrů (teplá a studená voda) činí cca 4 569,- Kč, které budou hrazeny z fondu údržby a oprav, v souvislosti s devalvací koruny Českou národní bankou došlo k navýšení ceny vodoměrů, kterou jsou dováženy od výrobce společnosti Kamstrup z Dánska, k navýšení ceny došlo z původních ,- Kč na ,- Kč včetně DPH, a cenu dodavatel již více nemůže snížit, vzhledem k uvedené situaci nám společnost Koncept FAST s.r.o. při výměně vodoměrů zabuduje na vlastní náklady ke každému vodoměru zpětnou klapku, pro vyšší bezpečnost vodoměrů; náklady na materiál (celkem 98 ks.) včetně práce činí cca ,- Kč, z výše uvedených důvodů byla smlouva o dílo podepsána až dne , ultrazvukové vodoměry jsou expedovány z Dánska dne a do Ústí nad Labem mají být doručeny dne protože z kapacitních důvodů výrobce byl společnosti Koncept FAST s.r.o. prodloužen termín dodání, o vlastní realizaci výměny vodoměrů budou vlastníci a nájemníci bytových jednotek s předstihem informováni; výměna BV se uskuteční v měsíci březnu b) vodovodní přípojka na studenou vodu 5. až 9. na základě usnesení ze shromáždění v březnu 2014 se dne se uskutečnilo jednání s panem Ouředníkem, projektantem na vodovodní přípojku panem Severou a předsedkyní sousedního SVJ paní Tušlovou jehož cílem bylo projednat podmínky pro vybudování vodovodní přípojky pro naše SVJ tak, aby byla v souladu s vyjádřením společnosti Severočeské vodovody a kanalizace, a.s. (vodovodní přípojka bude napojena na stávající vodovodní řad OC/LT 150, s umístěním vodoměrné šachty (90x120x160) do 15 m od místa napojení na vodovodní řad), bylo dojednáno, že projektant pan Severa z firmy Stavby Seho s.r.o. zpracuje do 14 dnů projekt s částečnou cenovou nabídkou nákladů za projekt a vlastní vybudování přípojky, dne pan Severa zaslal krycí list rozpočtu, dne se uskutečnilo u pana Ouředníka jednání s panem Severou; na základě jednání byla téhož dne zpracována a zaslána panu Severovi objednávka na vybudování vodovodní přípojky na základě smlouvy o dílo, kterou připraví firma Stavby Seho s.r.o., termín vybudování vodovodní přípojky byl dohodnut na měsíce květen červen, nejpozději do konce září 2015 (z důvodů případné prodlevy ve stavebním řízení), dne byla vyhotovena plná moc pro paní Alenu Brichtovou k zastupování ve všech právních věcech spojených se zajištěním stavebního povolení ve stavebním řízení a ve zřízení služebnosti inženýrské sítě podle 1267 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, pro vodovodní přípojku na pozemcích parc. č. 4949/177, 4949/178, 4949/179 a 4949/180 uvedených na LV č. 1 v katastrálním území Ústí nad Labem, obec Ústí nad Labem Severní Terasa, v katastru nemovitostí vedeném 10

11 Katastrálním úřadem pro Ústí nad Labem, Katastrální pracoviště Ústí nad Labem, které jsou ve vlastnictví Statutárního města Ústí n. L., dne byla podepsána smlouva o dílo na vybudování vodovodní přípojky na studenou vodu, dne se uskutečnilo u vedoucí odboru správy obecního majetku pana Štajnera jednání k trase vodovodní přípojky na základě předané projektové dokumentace; sestávající trasou u hřiště nebyl vysloven souhlas a je nutno provést opravu projektu na navou trasu, která bude vedena ve stráni nad bývalou budovou policie s napojením do sušárny ve vchodu č. o. 48; dodatkem ke smlouvě o dílo bude upřesněna cena vodovodní přípojky a úprava projektové dokumentace. c) rekonstrukce stoupacího vedení plynu 3. až 6. vzhledem k závěrům z revize plynového zařízení v domě byla s ing. Kottnauerem projednána možnost provedení rekonstrukce rozvodů plynu (stoupacího vedení v roce 2015) ve všech vchodech a k tomuto zpracovat cenovou nabídku, cenová nabídka byla ing. Kottnauerem zaslána em dne : vzhledem k havarijnímu stavu výbor rozhodl o nutnosti rekonstrukci provést a předkládá vlastníkům jednotek návrh rekonstrukce stoupacího vedení plynu schválit. 11

12 d) rekonstrukce spotřebních rozvodů plynu v bytových jednotkách 3. až 6. Ing. Kottnauer dále doporučil zvážit a projednat s vlastníky bytový jednotek provedení rekonstrukce spotřebních rozvodů ve 48 bytech tak, aby toto bylo ve všech bytech provedeno stejně a odborně; je na rozhodnutí shromáždění SVJ, zda tuto rekonstrukci realizovat z prostředků SVJ nebo si toto uhradí každý vlastník sám, protože dle nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, se nejedná o společnou část domu, kterou je podle ust. 6 písm. c) rozvody plynu až k uzávěru pro byt; cenová nabídka byla zaslána em dne : výbor rovněž doporučuje provést rekonstrukci spotřebních rozvodů k bytovým spotřebičům; vzhledem k nákladům na jednu bytovou jednotku ve výši cca 3.500,- Kč, navrhuje výbor celkovou rekonstrukci uhradit z prostředků SVJ ve fondu oprav. e) rekonstrukce odpadního potrubí (stoupačky) 3. až 6. v souvislosti s prováděnou rekonstrukcí rozvodů plynu stoupací vedení v roce 2015 ve všech vchodech se dne a následně dne uskutečnilo jednání s panem Rosenkrancem statutárním zástupcem z RN SERVIS k možnosti provedení rekonstrukce odpadního systému ve stoupačkách současně s rekonstrukcí plynu, aby nemuselo být opakovaně odkrýváno bytové jádro se stoupačkami v domě, 12

13 pan Rosenkranc předložil dne Nabídku rekonstrukčních prací jejíž součástí je cenová nabídka na výměnu společných páteřních stoupaček odpadů pro 48 bytových jednotek 6 stoupaček: 1. materiál: - plastové potrubí HT průměr 110 mm, - skluzy, odbočky, čistící kusy, - šrouby, - montážní pěna, - doplňkový materiál. Celkem: ,- Kč 2. práce: - celkem 192 hodin (4 pracovníci) Celkem: ,- Kč 3. ekologická likvidace osinkocementového potrubí - doprava a uložení na skládce Celkem: 6.000,- Kč CELKEM: ,- Kč 15 % DPH ,- Kč CELKEM: ,- Kč realizace výměny jedné stoupačky bude trvat jeden den cca 9 hod. od do hod.; bytové jednotky musí být po celý den přístupné, bude uzavřena studená a teplá voda, aby ji někdo nepustil, dokud nebude výměna potrubí provedena, druhý den se provede výměna svislého plynového potrubí a následně budou uzavřeny šachty stoupaček, v bytových jednotkách, kde dojde k narušení vstupů do šachet z důvodu neodpovídajícího montážního přístupu (malá dvířka, jádra po rekonstrukci apod.), zajistí RN SERVIS po skončení všech prací uvedení do odpovídajícího stavu po projednání s vlastníkem bytové jednotky a výboru SVJ, v současné době nelze zjistit kolika bytových jednotek a v jakém rozsahu se tyto práce budou týkat, a proto nebylo možno provést jejich nacenění v cenové nabídce; výše ceny jejich uhrazení bude provedeno po ukončení celé rekonstrukce jako vícepráce, výbor doporučuje vlastníkům jednotek návrh rekonstrukce stoupaček odpadního potrubí schválit. f) rekonstrukce předních vstupů (poštovní schránky), včetně vymalování vestibulu JUDr. Láník požádal em ing. Beranovou z firmy Izolace Beran o stanovisko k tomu, že v současné době výbor SVJ zvažuje realizovat v roce 2015 zabudování poštovních schránek do zdi vedle vstupních vchodových dveří do domu. Protože nás oslovila s nabídkou kontroly nepoškozenosti realizovaného zateplení domu, máme dotaz po jaké době je potřeba provést uvedenou kontrolu pláště domu a zda pokud by shromáždění rozhodlo o její kontrole v roce 2015, zda by vaše firma provedla i zabudování poštovních schránek, ing. Beranová telefonicky dne sdělila, že v příštím roce upravit vchody včetně schránek by nebyl problém a prohlídka fasády by se posoudila podle aktuálního stavu z hlediska její nutnosti, poštovní schránky sestava pro zazdění 2x8 s B02 s čelním lemem, cena s DPH ,- Kč, vyrábí KOVOSYSTÉM spol. s r.o., Jevanská 15, Praha 10, Rozměry schránky: 300 x 110 x 385 ( š x v x hl.), Hmotnost schránky: 2,27 kg, Počet klíčů ke schránce: 2 ks (možno doobjednat), dále jsou k dispozici jednotlivé poštovní schrány v ceně od 440,- Kč do 700,- Kč, které lze sestavit do sestavy, kdy je i prodejce sestaví, ale není uvedena cena, vymalování vestibulu bude řešeno samostatnou smlouvou o dílo, výbor doporučuje vlastníkům jednotek návrh rekonstrukce předních vstupů do domu schválit, 13

14 ad 7) Různé a diskuse a) rekapitulace stavu pojistné smlouvy s Českou pojišťovnou, a. s. dne byla pro projednání s panem Čurdou z České pojišťovny, a. s. podepsána roční prolongace stávající pojistné smlouvy č ze dne , smluvní podmínky zůstaly zachovány a nebyly důvody pro jejich rozšíření. b) zpracování průkazu energetické náročnosti budovy dne při jednání na společnosti BETA SEDAB informoval jednatel společnosti pan Ouředník předsedu výboru, že společnost ČEZ Teplárenská, a.s. začala zpracovávat PEN, dne předal pan Ouředník předsedovi výboru JUDr. Láníkovi průkaz energetické náročnosti budovy, ze kterého vyplývá, že náš dům je hodnocen písmenem G méně úsporný, z celkově stupnice vyjádřené písmeny A, B, C, D, E, F, G, kdy písm. A je mimořádně úsporná a písm. G je mimořádně nehospodárná, podle zák. č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, ve znění pozdějších předpisů, ust. 7a odst. 3 je vlastník jednotky povinen, cituji: a) předložit průkaz nebo jeho ověřenou kopii 1. možnému kupujícímu jednotky před uzavřením smluv týkajících se koupě jednotky, 2. od 1. ledna 2016 možnému nájemci jednotky před uzavřením smluv týkajících se nájmu jednotky, b) předat průkaz nebo jeho ověřenou kopii 1. kupujícímu jednotky nejpozději při podpisu kupní smlouvy, 2. od 1. ledna 2016 nájemci jednotky nejpozději při podpisu nájemní smlouvy, c) zajistit uvedení ukazatelů energetické náročnosti uvedených v průkazu v informačních a reklamních materiálech při 1. prodeji jednotky, 2. od 1. ledna 2016 pronájmu jednotky., konec citace, vlastník jednotky má možnost rovněž postupovat podle 7a odst. 7, kde je uvedeno, cituji Pokud vlastníkovi jednotky nebyl na písemné vyžádání předán průkaz podle odstavce 1 nebo 2, může jej nahradit vyúčtováním dodávek elektřiny, plynu a tepelné energie pro příslušnou jednotku za uplynulé 3 roky; v tom případě pro něj neplatí povinnost podle odstavce 3 písm. c)., konec citace, předseda výboru SVJ zhotovil kopii PEN, která byla ověřena pro případné zpracování ověřené kopie pro vlastníky jednotek (prodej nebo pronájem BJ); náklady na ověřenou kopii jsou ve výši 500,- Kč (zhotovení kopie a její ověření), které uhradí vlastník jednotky paní Doubravové do pokladny SVJ, za zpracování PEN jsme zaplatili 5.602,30 Kč díky tomu, že společnost BETA SEDAB získala množstevní cenu za více zpracovávaných PEN pro další SVJ. c) potvrzení o bezdlužnosti vlastníka pro nabyvatele bytové jednotky Povinnost vlastníka bytu doložit nabyvateli potvrzení osoby odpovědné za správu domu obsahující vyčíslení dluhů či jejich neexistenci vychází z ust odst. 2 za použití ust odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb. (dále jen NOZ či zákon ), tedy z obecné úpravy převodu vlastnického práva, kdy zákon stanoví, že ten, kdo nabude vlastnické právo, přejímá také závady váznoucí na věci, které jsou zapsány ve veřejném seznamu, jiné závady přejímá, měl-li a mohl-li je z okolností zjistit. Přechod dluhů a zákonné ručení převodce. Jelikož dluhy související se správou domu a pozemku jsou jednou z možných závad, zákonodárce v NOZ upravil povinnost stávajícího vlastníka předložit novému vlastníkovi potvrzení tak, aby ten získal o dluzích povědomí. Přičemž vlastník jednotky má povinnost předložit potvrzení i za situace, kdy ničeho nedluží. Na nabyvatele bytu (zejména kupujícího či obdarovaného) pak přecházejí veškeré v potvrzení uvedené dluhy související se správou domu a pozemku, tedy jak dlužné příspěvky na správu domu a pozemku, tak i (dle výkladu části odborné veřejnosti) zálohy či nedoplatky plateb 14

15 za služby splatné přede dnem nabytí účinnosti převodu (tj. přede dnem podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí). NOZ dále stanoví zákonné ručení převodce, tedy dosavadního vlastníka, za dluhy osobě odpovědné za správu, kterou je společenství vlastníků, případně správce tam, kde společenství vlastníků nevzniklo. Uvedený přechod dluhů a zákonné ručení převodce je zcela nové legislativní řešení situace, ke které v minulosti docházelo velice často. Obvyklý scénář, kdy dosavadní vlastník byt prodal a dluhy, které vůči němu evidovalo společenství, nevyrovnal a odstěhoval se (či spíše zmizel neznámo kam), čímž společenství vznikl zásadní problém, jak dlužnou částku vymoci, je v NOZ narušen. Společenství vlastníků má nově možnost uplatnit své pohledávky vůči víceru subjektům, nejen vůči bývalému vlastníkovi z titulu ručení, ale primárně po tom novém. Vydávání potvrzení o existenci dluhů je proto zásadní novinkou především pro společenství z pohledu zlepšení dobytnosti jejich pohledávek za svými členy. Vydávání potvrzení je tedy nutno věnovat dostatečnou pozornost, především z pohledu úplnosti vyčíslení a uvedení všech dlužných částek. Pokud by totiž v potvrzení nebyl vyčíslen celý dluh, nelze zbývající část vymáhat po novém vlastníkovi, jelikož na něj dluh v části v potvrzení neuvedené nepřechází a opomenutou částku by společenství muselo vymáhat po původním vlastníkovi bytu, čímž by se dostalo do stejné pozice, v jaké by bylo před nabytím účinnosti NOZ. Potvrzení o bezdlužnosti je nicméně důležité i pro nového vlastníka, který na jeho základě nabývá byt s jistotou, že společenství po něm do budoucna nemůže případný opomenutý dluh související se správou domu a pozemku předchozího vlastníka úspěšně vymáhat. Úvodem je třeba zdůraznit, že podle současné i předchozí právní úpravy je vlastník bytu povinen přispívat na správu domu a pozemku a platit zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu. Pokud vlastník bytu tyto platby nehradí, vzniká mu vůči společenství vlastníků dluh. Při úvahách o přechodu takového dluhu na nového vlastníka bytu je třeba rozlišovat, zda dluh vznikl za účinnosti starého zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, platného a účinného do (dále jen ZOVB ), nebo zda tomu tak bylo až po tomto datu, tj. za účinnosti nové právní úpravy obsažené v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen NOZ nebo nový občanský zákoník ). Nový občanský zákoník totiž na rozdíl od ZOVB předpokládá, že dluhy vzniklé z titulu neuhrazených příspěvků na správu domu a pozemku, případně též plateb za služby, přecházejí na nového nabyvatele bytu, přičemž převodce (původní vlastník) se stává ručitelem za tyto dluhy. Zde je třeba vycházet zejména z úpravy obsažené v ust odst. 2 NOZ, podle které platí, že převodce bytové jednotky dokládá nabyvateli, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky a za tyto dluhy ručí. Splnění dluhu vzniklého po se tedy společenství vlastníků může domáhat vždy na stávajícím majiteli bytové jednotky, popřípadě také na jejím bývalém majiteli z titulu ručení. Dluhy, které vznikly před uváděným datem, však lze vymáhat toliko po osobě, která byla vlastníkem bytu v době vzniku dluhu. d) plná moc manželů a spoluvlastníků k jednání za bytovou jednotku Podle 1185 odst. 2 NOZ je stanovena zcela nová povinnost spoluvlastníků jednotky nebo manželů majících jednotku ve společném jmění, zmocnit společného zástupce pro výkon jejich práv vůči SVJ (v čemž je zahrnuto také právo účastnit se a hlasovat na shromáždění). Pro praxi v SVJ to znamená, že i v případě, kdy stanovy SVJ nemají výslovné ustanovení o tom, že se člen může nechat zastoupit na shromáždění jiným členem SVJ či jinou osobou, platí uvedená zákonná povinnost (a právo) spoluvlastníků jednotek či manželů majících jednotku ve společném jmění zmocnit společného zástupce podle 1185 odst. 2 NOZ. Tato povinnost je v NOZ zařazena zcela nově (oproti předchozímu zákonu o vlastnictví bytů dále jen ZOVB ). Za účinnosti předchozího ZOVB rovněž zastupoval spoluvlastníky jednotky na shromáždění zmocněný zástupce (zmocněnec) na základě písemné plné moci, udělené 15

16 podle ustanovení tehdejšího občanského zákoníku o zastupování na základě plné moci (nejednalo se však o institut společného zástupce ). V případě manželů, majících jednotku ve společném jmění, se však na shromáždění mohl účastnit a hlasovat kterýkoliv z manželů, aniž by k tomu potřeboval plnou moc. Zmocnění společného zástupce spoluvlastníků jednotky nebo manželů podle 1185 odst. 2 NOZ je zvláštním druhem zmocnění (z hlediska jeho obsahu), jehož rámec je vymezen uvedeným ustanovením NOZ, tj. společný zástupce může zastupovat spoluvlastníky či manžele výlučně v rozsahu stanoveném v 1185 NOZ, tedy výlučně při výkonu jejich práv vůči osobě odpovědné za správu domu (osobou odpovědnou za správu domu je podle 1190 NOZ společenství vlastníků jednotek a nevzniklo-li SVJ, je osobou odpovědnou za správu domu správce). Otázkou může být, zda musí být v tom-to případě plná moc písemná či nikoliv; zde se mohou vyskytovat různé názory. Spíše však se lze přiklonit k názorům, že má mít tato plná moc písemnou formu, a to s ohledem na 441 odst. 2 NOZ, podle něhož musí být plná moc písemná v případě, jestliže se netýká zastoupení jen určitého právního jednání. Plná moc pro společného zástupce se netýká jen určitého právního jednání, jak to plyne již z povahy a rozsahu tohoto zmocnění podle 1185 odst. 2 NOZ. 2) Nejen Vás, ale také většinu odborné veřejnosti překvapilo, že se tato nová povinnost k určení společného zástupce vztáhla také na manžele, kteří mají jednotku ve společném jmění, když jinak je kterýkoliv z manželů oprávněn jednat jménem manželů v běžných záležitostech. Proto také za účinnosti zákona o vlastnictví bytů byl kterýkoliv z manželů oprávněn jednat jménem obou manželů v běžných záležitostech ve vztahu k SVJ a také účastnit se a hlasovat na shromáždění. Lze tedy diskutovat o tom, zda jde v případě manželů o vhodné legislativní řešení v 1185 odst. 2 NOZ, avšak v současné době je nezbytné i toto zákonné ustanovení respektovat, dokud nebude případně změněno. (V rámci současného soustřeďování námětů pro budoucí novelizaci některých ustanovení NOZ jsou mezi nimi také náměty na zrušení této povinnosti pro manžele mající jednotku ve společném jmění.) V současné době však nemůžete ve stanovách SVJ tuto záležitost upravit jinak (např. že se může účastnit a hlasovat na shromáždění kterýkoliv z manželů bez plné moci), protože by jiná úprava byla v rozporu s uvedeným zákonným ustanovením. S ohledem na uvedený 1185 odst. 2 NOZ je potřebné projednat se spoluvlastníky jednotek a s manžely, majícími jednotku ve společném jmění, aby vyhotovili jednoduchou písemnou plnou moc pro společného zástupce podle 1185 odst. 2 NOZ k výkonu práv spoluvlastníků (manželů) vůči SVJ, včetně účasti a hlasování na shromáždění. Závěr: SVJ není oprávněno vynucovat, aby byla písemná plná moc udělená spoluvlastníky jednotky nebo manžely (majícími jednotku ve společném jmění) pro společného zástupce podle 1185 NOZ, uložena u SVJ. Pokud se však o tom spoluvlastníci (manželé) s SVJ dohodnou, lze to považovat za účelné z hlediska praxe a vzájemné právní jistoty. Není-li plná moc pro společného zástupce spoluvlastníků (či manželů) takto u SVJ uložena (což samozřejmě není povinnost), je nezbytné, aby při každém právním jednání vůči SVJ za spoluvlastníky jednotky (manžele) bylo nepochybné, že jedná zmocněný společný zástupce na základě udělené plné moci. e) společné části domu podle nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím nabytím účinnosti nařízení vlády byly nově do společných částí domu zařazeny radiátory v bytech, naopak se to netýká rozvodů uvnitř bytu, včetně vodovodních baterií. Společné části domu 5 (1) Společnými částmi domu, jako částmi podstatnými pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu podle 1160 odst. 2 občanského zákoníku, jsou zejména 16

17 a) vodorovné a svislé nosné konstrukce včetně základů domu, obvodové stěny domu, b) střecha včetně výplní výstupních otvorů, izolací, hromosvodů, lávek, dešťových žlabů a svodů venkovních či vnitřních, c) komíny jako stavební konstrukce v celé své stavební délce, včetně vyvložkování pořízeného spolu s komínem, mimo dodatečně instalovaných komínových vložek pořízených se souhlasem osoby odpovědné za správu domu jednotlivými vlastníky jednotek, do nichž jsou zaústěny tepelné spotřebiče těchto vlastníků a které tvoří jeden technologický celek jako spalinová cesta tepelného spotřebiče, d) zápraží, schody, vchody a vstupní dveře do domu, průčelí, schodiště, chodby, výplně stavebních otvorů hlavní svislé konstrukce (okna včetně okenic), e) výkladní skříň (výkladce) v rozsahu, v jakém se nachází v rovině obvodové stěny domu, včetně vnějšího skla a rolety výkladce, která je vždy ve výlučném užívání vlastníka jednotky, kromě částí výkladce vstupujících od vnitřního povrchu obvodové stěny do vnitřního prostoru místnosti, f) balkony, lodžie, terasy, atria, i v případě, že jsou přístupné pouze z bytu, dveře z balkonů, lodžií a teras; tyto společné části, jsou-li přístupné pouze z bytu, jsou vždy ve výlučném užívání vlastníka příslušné jednotky, g) domovní kotelny, místnosti výměníkových (předávacích) stanic, včetně všech technických zařízení a součástí, nejsou-li ve vlastnictví jiné osoby, h) výtahy ve společných částech, včetně evakuačních a požárních výtahů, autovýtahů a autoplošin, vnější požární schodiště, i) půdy, mandlovny, prádelny, sušárny, kočárkárny, kolárny, sklepní kóje a místnosti nacházející se ve společných částech domu, které nejsou vymezeny jako byt nebo součást bytu, j) bazény, dále prostory, v nichž jsou umístěna parkovací místa, pokud nejsou zahrnuty v jednotce. (2) Společnými částmi domu jsou vždy obvodové stěny prostorově ohraničující byt i v případě, že jde o nenosné svislé konstrukce, dále všechny nosné svislé konstrukce uvnitř bytu, jako jsou zejména stěny, sloupy a pilíře, vždy s výjimkou povrchových úprav, jako jsou vnitřní omítky, malby a případné krytiny na stěnách, tapety, dřevěné či jiné obložení, kazetové stropy a podobné vnitřní obložení stěn nebo stropů, a dále konstrukce zabudovaných skříní ve stěnách. (3) Podlahy jsou společnými částmi domu, vyjma podlahových krytin v bytě a všeho, co je spojeno s položením či usazením a s funkcí příslušného druhu podlahových krytin, spolu s případnou kročejovou protihlukovou izolací a s tepelnou izolací, je-li součástí podlahové krytiny a nezasahuje do společných částí domu. 6 Společnými částmi domu jsou dále a) přípojky od hlavního řadu nebo od hlavního vedení pro dodávky energií, vody, pro odvádění odpadních vod, pokud nejsou ve vlastnictví dodavatelů, domovní potrubí odpadních vod až po výpusť (zařízení) pro napojení potrubí odpadních vod z bytu, domovní potrubí pro odvádění dešťových vod, b) rozvody elektrické energie až k bytovému jističi za elektroměrem, c) rozvody plynu až k uzávěru pro byt, d) rozvody vody teplé i studené včetně stoupacích šachet, ať jde o hlavní svislé rozvody, nebo odbočky od nich až k poměrovým měřidlům pro byt, nebo k uzávěrům pro byt, nejsou-li instalována měřidla pro jednotlivé byty, včetně těchto měřidel nebo uzávěrů; to se netýká rozvodů uvnitř bytu, včetně vodovodních baterií, e) jde-li o centrální vytápění, celá soustava rozvodů tepla, včetně rozvodů v bytě, radiátorů a jiných otopných těles, včetně termostatických ventilů a zařízení sloužícího k rozúčtování nákladů na topení; části rozvodů umístěné v bytě, radiátory a termostatické ventily jsou ve výlučném užívání vlastníka jednotky jako společné části, 17