ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /2009

Transkript

1 Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Želatovská 2590/5, Přerov, kancelář Palackého 1498/3, Přerov tel.: , , , vingralek@posudek.com zapsaná v obchodním rejstříku, vedeného Krajským soudem v Ostravě, oddíl C, vložka ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /2009 O ceně ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 k nemovitostem - rodinného domu č.p. 100, příslušející k části obce Ferdinandov, na pozemku p.č. St. 692, včetně pozemku p.č. St zastavěná plocha a nádvoří, vše v k.ú. Hejnice, obec Hejnice, okres Liberec. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Marcel Smékal soudní exekutor, Exekutorský úřad Praha - východ Krakovská Praha 1 IČ: Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu exekučního řízení č.j. 081EX 00322/ Ře Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav Želatovská 2590/5, Přerov tel.: info@posudek.com, Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží objednatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 15 stran a 6 stran příloh. V Přerově, dne

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne vydané Exekutorským úřadem Praha - východ, JUDr. Marcel Smékal, č.j. 081EX 00322/ Ře, byl přibrán znalecký ústav a to k ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 k nemovitostem - rodinného domu č.p. 100, příslušející k části obce Ferdinandov, na pozemku p.č. St. 692, včetně pozemku p.č. St zastavěná plocha a nádvoří, vše v k.ú. Hejnice, obec Hejnice, okres Liberec. Znalci se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství. Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství vedených nemovitostí, a stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitostmi. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Bc. Radka Mikuláše. Povinný se přes písemnou výzvu místního šetření nezúčastnil a nebyla pracovníkovi znaleckého ústavu umožněna prohlídka oceňovaných nemovitostí. Pro potřeby tohoto znaleckého posudku bylo provedeno ohledání a zaměření nemovitosti zvenčí. Informace týkající je vnitřního vybavení byl z části sděleny sousedem, rodinný dům č.p. 7. Některé prvky zejména vnitřního vybavení objektu nebyly zjištěny, pro potřeby tohoto znaleckého posudku jsou uvažovány jako standardní, jejich stav, stáří a další životnost odhadnuta odborným odhadem zpracovatele. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitosti č. 264, pro k.ú. Hejnice, obec Hejnice, okres Liberec, vyhotovený objednavatelem dne , prostřednictvím dálkového přístupu do Katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace Kopie katastrální mapy, pro k.ú. Hejnice, obec Hejnice, okres Liberec, vyhotovená znaleckým ústavem dne , prostřednictvím dálkového přístupu do Katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace Údaje sdělené objednavatelem Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. strana č.2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 4. Vlastnické a evidenční údaje Dle předložené kopie výpisu z katastru nemovitostí ze dne jsou na listu vlastnictví č. 264, pro k.ú. Hejnice, obec Hejnice, okres Liberec jako vlastníci zapsáni: Jůnová Alena, Ferdinandov 100, Hejnice - spoluvlastnický podíl 1/3 Stafek Deniel, Ferdinandov 100, Hejnice - spoluvlastnický podíl 1/3 Stafková Gabriela, Ferdinandov 100, Hejnice - spoluvlastnický podíl 1/3 5. Celkový popis nemovitosti Jedná se o zděný, přízemní, nepodsklepený rodinný dům bez využitého podkroví pod sedlovou střechou krytou eternitovými šablonami. Objekt je situovaný do půdorysného tvaru nepravidelného tvaru a je situovaný v zastavěné, okrajové části města, místní části Ferdinandov jako samostatně stojící. Parkování je možné na vlastním pozemku. Pozemek leží v rovinném terénu a je přístupný po veřejné zpevněné komunikaci. Objekt může být napojen na inženýrské sítě: elektro, obecní vodovod, plyn, žumpu na vyvážení. Vnitřní dispozice objektu nebyla zjištěna, neboť přes písemnou výzvu nebyla povinným nemovitost zpřístupněna. Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle sdělení souseda cca přes 80 roků. V průběhu životnosti objekt neprošel žádnými výraznými rekonstrukcemi a modernizacemi prvků krátkodobých i dlouhodobých životností, které by měli vliv na celkové prodloužení životnosti objektu. Dle místního šetření a odborného odhadu zpracovatele je pro potřeby tohoto znaleckého posudku a určení indexu I v (index konstrukce a vybavení) uvažováno se stářím objektu přes 80 roků. Celkový technický stav je ke dni ocenění havarijní. Údržbu lze hodnotit jako značně zanedbanou. Objekt je totálně vybydlen, cca 10 roků neužíván. V zadní části pozemku je situována zděná stodola s vaznicovou sedlovou a pultovou střechou krytou eternitovými šablonami. Část této budovy je v havarijním, polo rozbořeném stavu. Na tento objekt navazuje zděná přízemní kůlna s pultovou střechou krytou standardní povlakovou krytinou IPA. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektů je patrné z ocenění. Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále ( 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle místního šetření a dle dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci které by tvořili příslušenství k oceňovaným nemovitostem nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření znalce. 6. Obsah posudku 1) Objekty a) Rodinný dům č.p. 100 b) Stodola c) Kůlna 2) Pozemky a) Pozemky strana č.3

4 B. ODHAD Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Liberec Obec: Hejnice Ocenění 1) Objekty 1.a) Vyhláška 456/2008 Sb. 1.a.1) Rodinný dům č.p a Komentář k jednotlivým cenotvorným znakům: TRH S NEMOVITOSTMI 3. Vliv právních vztahů na prodejnost U znaku 3. uvažováno s negativním vlivem právních vztahů na prodejnost, neboť předmětem ocenění je pouze ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/3 (viz. odhad obvyklé ceny). VENKOVNÍ ÚPRAVY Níže uvedená sazba zahrnuje i venkovní úpravy. V našem konkrétním případě se jedná zejména o : - oplocení - laťový plot na kovových rámech - zpevněná plocha - atd. Podlaží: I.NP Zastavěná plocha: 17,12 6,31+5,94 3,50+3,82 3,50 = 142,19 m 2 Podlažnost: 142,19 / 142,19 = 1,00 Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 17,12 6,31 2,56+5,94 3,50 2,71+3,82 3,50 2,58 = 367,39 m 3 Zastřešení 17,12 6,31 3,51 0,5+5,94 3,50 3,38 0,5 = 224,72 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 592,11 m 3 strana č.4

5 Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 1. Základy smíšené 8,20 % Standardní 2. Zdivo zděné 21,20 % Standardní 3. Stropy dřevěné trámové 7,90 % Standardní 4. Střecha vaznicová sedlová 7,30 % Standardní 5. Krytina eternitové šablony 3,40 % Standardní 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech (žlaby, svody) 0,90 % Standardní 7. Vnitřní omítky vápenné hladké 5,80 % Standardní 80 % Nevyskytuje se 20 % 8. Fasádní omítky vápenné hladké 2,80 % Standardní 50 % Nevyskytuje se 50 % 9. Vnější obklady 0,50 % Nevyskytuje se 10. Vnitřní obklady 2,30 % Standardní 11. Schody 1,00 % Standardní 12. Dveře 3,20 % Standardní 13. Okna dřevěná kastlová 5,20 % Standardní 50 % dřevěná jednoduchá Standardní 50 % 14. Podlahy obytných místností betonové 2,20 % Standardní 15. Podlahy ostatních místností betonové 1,00 % Standardní 16. Vytápění 5,20 % Standardní 17. Elektroinstalace 4,30 % Standardní 18. Bleskosvod 0,60 % Nevyskytuje se 19. Rozvod vody 3,20 % Standardní 20. Zdroj teplé vody 1,90 % Standardní 21. Instalace plynu 0,50 % Standardní 22. Kanalizace 3,10 % Standardní 23. Vybavení kuchyně 0,50 % Standardní 24. Vnitřní vybavení 4,10 % Standardní 25. Záchod 0,30 % Standardní 26. Ostatní 3,40 % Standardní Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Liberecký Obec: Hejnice Počet obyvatel: Základní cena (ZC): 3 735, Kč/m 3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na I. Negativní 0,05 strana č.5

6 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,950 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Úřady v obci I. Obecní úřad, popř. městský úřad se 0,02 stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 2 Poloha nemovitosti III. V souvisle zastavěném území obce 0,00 3 Okolní zástavba a životní III. Převažující objekty pro bydlení 0,00 prostředí 4 Obchod, služby, kultura v okolí III. Kompletní síť obchodů a služeb, 0,05 nemovitosti pohostinské a kulturní zařízení 5 Školství a sport v okolí II. Základní škola nebo sportovní zařízení, 0,00 nemovitosti přírodní sportoviště 6 Zdravotnické zařízení v okolí III. Dobrá dostupnost zdravotnické péče 0,05 nemovitosti 7 Veřejná doprava III. Zastávka hromadné dopravy od 500 do 0, m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 8 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 9 Pracovní příležitosti v obci II. Dostatečná nabídka prac. možností v obci 0,00 a okolí (místní a spotřební průmysl, administrativa) 10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 11 Vlivy neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy (I P = 1 + P i): 1,120 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn III. Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost III. Hodnota 1 0,02 5 Napojení na veřejné sítě I. Žádné nebo pouze přípojka elektr. energie 0,10 (přípojky) 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etážové, dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy I. Zanedbatelného rozsahu 0,05 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m 2 do 800 m 2 celkem 0,00 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav V. Stavba ve špatném stavu - (nutná 0,45 * strana č.6

7 rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) * Kategorie stavby: E - starší než 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 13 : 0,6 12 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): i=1 0,235 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,950 1,120 0,235 = 0,250 Základní cena upravená (ZCU = ZC I): 3 735, 0,250 = 933,75 Kč/m 3 Určení porovnávací hodnoty (OP ZCU): 592,11 933,75 = ,71 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 3 Cena po úpravě: = ,24 Kč Rodinný dům č.p. 100 zjištěná cena: ,24 Kč 1.a.2) Stodola 7 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,800 Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,095 Koeficient prodejnosti: 0,876 (Rodinné domy) Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba (12,66 6,41+6,98 2,66) 3,92 = 390,89 m 3 Zastřešení 12,66 6,41 3,23 0,5 = 131,06 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 521,95 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 1. Základy kamenné 7,10 % Standardní 2. Obvodové stěny zděné 31,80 % Standardní 50 % Nevyskytuje se 50 % 3. Stropy dřevěné trámové 19,80 % Standardní 75 % Nevyskytuje se 25 % 4. Krov vaznicový sedlový 7,30 % Standardní 75 % pultový dřevěný Standardní 25 % 5. Krytina eternitové šablony 8,10 % Standardní 75 % Nevyskytuje se 25 % 6. Klempířské práce pozinkovaný plech (žlaby, svody) 1,70 % Standardní 80 % strana č.7

8 Nevyskytuje se 20 % 7. Úprava povrchů 6,10 % Nevyskytuje se 8. Schodiště 0,00 % Neuvažuje se 9. Dveře 3,00 % Nevyskytuje se 50 % vrata svlaková Podstandardní 50 % 10. Okna 1,10 % Standardní 11. Podlahy dřevěná prkna 8,20 % Standardní 12. Elektroinstalace 5,80 % Nevyskytuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 2. Obvodové stěny 0,54 1,852 31,80 % 50 % 0, Stropy 0,54 1,852 19,80 % 25 % 0, Krytina 0,54 1,852 8,10 % 25 % 0, Klempířské práce 0,54 1,852 1,70 % 20 % 0, Úprava povrchů 0,54 1,852 6,10 % 0, Dveře 0,54 1,852 3,00 % 50 % 0,0150 0,54 3,00 % 50 % 0, Elektroinstalace 0,54 1,852 5,80 % 0,0580 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,6257 Koeficient K 4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : 0,8000 Ocenění: Základní jednotková cena 1 250, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8000 Polohový koeficient K 5 : 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,0950 Koeficient prodejnosti K p : 0,8760 Základní jednotková cena upravená: = 1 835,22 Kč/m 3 Základní cena upravená: 521,95 m ,22 Kč/m 3 = ,08 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 75 roků Předpokládaná další životnost: 5 roků / (75 + 5) = 93,750 % Maximální možné opotřebení podle přílohy č. 14 je 85,000 % Odpočet opotřebení: ,08 Kč 85,000 % ,12 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,96 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 3 Cena po úpravě: = ,65 Kč Stodola zjištěná cena: ,65 Kč strana č.8

9 1.a.3) Kůlna 7 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I F Svislá nosná konstrukce: dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,800 Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,095 Koeficient prodejnosti: 0,876 (Rodinné domy) Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 3,01 2,93 2,20 = 19,40 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy smíšené 8,30 % Standardní 2. Obvodové stěny dřevěné 31,90 % Standardní 3. Stropy 21,20 % Nevyskytuje se 4. Krov 0,00 % Neuvažuje se 5. Krytina povlaková krytina IPA 11,10 % Standardní 6. Klempířské práce 1,60 % Nevyskytuje se 7. Úprava povrchů 6,00 % Nevyskytuje se 8. Schodiště 0,00 % Neuvažuje se 9. Dveře 3,70 % Nevyskytuje se 10. Okna 1,40 % Nevyskytuje se 11. Podlahy dřevěná prkna 10,80 % Standardní 12. Elektroinstalace 4,00 % Nevyskytuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 3. Stropy 0,54 1,852 21,20 % 0, Klempířské práce 0,54 1,852 1,60 % 0, Úprava povrchů 0,54 1,852 6,00 % 0, Dveře 0,54 1,852 3,70 % 0, Okna 0,54 1,852 1,40 % 0, Elektroinstalace 0,54 1,852 4,00 % 0,0400 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,6210 Koeficient K 4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : 0,8000 Ocenění: Základní jednotková cena 970, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8000 Polohový koeficient K 5 : 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,0950 strana č.9

10 Koeficient prodejnosti K p : 0,8760 Základní jednotková cena upravená: = 1 424,13 Kč/m 3 Základní cena upravená: 19,40 m ,13 Kč/m 3 = ,12 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 50 roků Předpokládaná další životnost: 10 roků Opotřebení: / ( ) = 83,333 % Odpočet opotřebení: ,12 Kč 83,333 % ,34 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 4 604,78 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 3 Cena po úpravě: = 1 534,93 Kč Kůlna zjištěná cena: 1 534,93 Kč Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Rodinný dům č.p ,24 Kč 2) Stodola ,65 Kč 3) Kůlna 1 534,93 Kč Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: ,82 Kč Cena po zaokrouhlení: , Kč strana č.10

11 2) Pozemky 2.a) Vyhláška 456/2008 Sb. 2.a.1) Pozemky 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 48,11 Kč. Cena je určena podle písm. k): [35 + ( ) 0,007414] 1,00, kde je počet obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,142 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 0,876 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] Zastavěná plocha a St ,11 99, ,38 nádvoří Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 3 Cena po úpravě: = ,79 Kč Pozemky zjištěná cena: ,79 Kč strana č.11

12 C. REKAPITULACE Pro stanovení obvyklé, ( = tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v 66 odst.5 uvedeno: Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu dále odkaz na 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V 2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Kladné stránky - lokalita vhodná k bydlení - dobrá občanská vybavenost obce - možnost napojení na kompletní IS - dobrá dopravní dostupnost do okolních měst Záporné stránky - nebyla umožněna prohlídka oceňovaných nemovitostí - předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl - havarijní stavebně technický stav objektu - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech menší než nabídka. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně nízká nabídka obdobných nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o strana č.12

13 polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmětnou nemovitost považovat za obchodovatelnou. Dle vlastní databáze realizovaných prodejů, dle aktuálních nabídky realitních kanceláří získané prostřednictvím tisku a realitních internetových serverů se v současné době srovnatelné nemovitosti prodávají za ceny v rozmezí od ,- do ,- Kč. S ohledem na situování, stavebně - technický stav, údržbu a současný stav na trhu s nemovitostmi odhaduji obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí při střední hranici uvedeného rozpětí a to ve výši ,- Kč. Výslednou obvyklou hodnotu nejvíce ovlivňuje fakt, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu 1/3 k výše uvedeným nemovitostem. V našich podmínkách trhu neexistuje žádná poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku. S ohledem na tuto skutečnost odhaduji obvyklou cenu spoluvlastnického podílu 1/3 oceňovaných nemovitostí ve výši ,- Kč. REKAPITULACE Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Věcné břemeno Ostatní movité věci Práva a závady , Kč , Kč , Kč 0, Kč 0, Kč 0, Kč ,- Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: čtyřicettisíc Kč Zpracovatelé posudku: Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Bc. Radek Mikuláš Osoba oprávněná podávat vysvětlení: Ing. Tomáš Vingrálek V Přerově, dne Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav... Ing. Tomáš Vingrálek jednatel strana č.13

14 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení 21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2009 samostatné evidence znaleckého ústavu.... Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav Želatovská 2590/ Přerov el.: info@posudek.com strana č.14

15 E. SEZNAM PŘÍLOH Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Mapa širších vztahů I, II strana č.15