ZNALECKÝ POSUDEK. č. 273/8003/2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 273/8003/2013 o stanovení obvyklé ceny domu čp. 128 s příslušenstvím a pozemky v kat. území Černé Budy, obec Sázava, Středočeský kraj Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Beroun - Mgr. Pavel Dolanský Palackého 31/ Beroun Stanovení ceny podle platného cenového předpisu pro účely daní a poplatků jako podklad pro převod nemovitosti a stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Karel Fousek Tyršova Kostelec nad Č. lesy telefon: fousek.karel@volny.cz Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Kostelci nad Č. lesy

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Vzhledem k tomu, že se znalci nepodařilo kontaktovat pana Luboše Šimůnka ani ostatní spoluvlastníky, je znalecký posudek zpracován na základě vnější prohlídky, při využití podkladů uložených v archivu Stavebního úřadu Sázava. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Stanovení obvyklé ceny domu čp. 128 s příslušenstvím a pozemky v kat. území Černé Budy Adresa předmětu ocenění: Větrná Sázava Kraj: Středočeský Okres: Benešov Obec: Sázava Katastrální území: Černé Budy Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 55,5368 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 55,54 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti Ing. Karel Fousek, zástupce objednatele. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne , list vlastnictví č usnesení o ustanovení znalce ze dne , čj. 015 EX 275/ neověřená kopie katastrální mapy - neúplná a neověřená projektová dokumentace domu čp. 128 z roku informace zástupce objednatele o stavu a stáří nemovitosti 5. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Dům čp Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty - 2 -

3 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Dům čp. 128 Popis Od roku 1969 je v užívání přízemní, převážně podsklepený, zděný rodinný dům se sedlovou střechou a s využitým podkrovím. Z projektové dokumentace vyplývá, že se dispozičně jedná o: PP - sklepní a skladové prostory, chodba a schodiště I.NP - veranda, chodba, schodiště, komora, koupelna, WC, kuchyň a tři pokoje II.NP(podkroví) - chodba a dva pokoje Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: obec obyvatel Stáří stavby: 44 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 5 016,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží PP: 9,9*7,95 = 78,71 m 2 I.NP: (11*5,65)+(11,55*4,3) = 111,82 m 2 II.NP(podkroví): 9,9*7,95 = 78,71 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška PP: 78,71 m 2 2,50 m I.NP: 111,82 m 2 2,80 m II.NP(podkroví): 78,71 m 2 2,50 m Obestavěný prostor PP: 78,71*2,5 = 196,78 m 3 I.NP: 111,82*2,8 = 313,10 m 3 II.NP(podkroví)+zastř.: 78,71*2,2 = 173,16 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 683,04 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 78,71 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 269,24 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 3,42-3 -

4 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou III typ C 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,05 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 - Zděná dílna a dřevník. 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0, Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 44 let: 0,80 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,80 = 0,593 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem II 0,02 nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - okrajová území obce II -0,01 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síť obchodů III 0,05 a služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní III 0,04 zařízení 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost II 0,00 zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s III 0,00 více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost v obci - průměrná nezaměstnanost II 0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,100 i = 1-4 -

5 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,593 * 1,100 * 0,900 = 0,587 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 5 016,- Kč/m 3 * 0,587 = 2 944,39 Kč/m 3 CP = CU * OP = 2 944,39 Kč/m 3 * 683,04 m 3 = ,15 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,15 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Pozemky Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č. 1: Možnost napojení na plynovod: +10 % Úprava cen: +10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: V lokalitě jsou k dispozici veškeré inženýrské sítě včetně plynu. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 1,4050 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 55,54 1,00 2,1460 1, ,00 184,21 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 55,54 0,40 2,1460 1, ,00 73,68 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st ,00 184, ,47 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada ,00 73, ,92 Stavební pozemky - celkem ,39-5 -

6 Pozemky - zjištěná cena = ,39 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Popis Trvalé porosty tvoří starší ovocné stromy a okrasné dřeviny. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku: Kč ,39 Celková výměra pozemku m Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m Cena pokryvné plochy porostů Kč ,42 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 1 715,96 Trvalé porosty - zjištěná cena 1 715,96 Kč - 6 -

7 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Dům čp ,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,10 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,40 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,40 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 1 716,- Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 1 716,- Kč Celkem ,50 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,50 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Dům čp ,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,20 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,40 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,40 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 1 716,- Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 1 716,- Kč Celkem ,60 Kč - 7 -

8 Rekapitulace výsledných cen, celkem ,60 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Dvamilionyosmdesátpěttisícpětsetčtyřicet Kč - 8 -

9 Stanovení ceny obvyklé Ke stanovení obvyklé ceny použil znalec metodu porovnání tržních cen (realizovaných cen), která je založena na srovnání předmětné nemovitosti s obdobnými nemovitostmi, které se na trhu realizují a jsou známé a srovnatelné svým charakterem, stavem, velikostí, polohou a lokalitou. Podrobnější údaje o porovnávaných nemovitostech jsou uloženy u archivního paré znaleckého posudku. Porovnání oceňované nemovitosti s realizovanými prodeji nemovitostí: 1) novostavba rodinného domu v k.ú. Zásmuky včetně pozemků o výměře 640m 2 - realizováno za cenu ,-- Kč 2) starší rodinný dům v k.ú. Český Brod po částečné modernizaci včetně pozemků o výměře 465m 2 - realizováno za cenu ,-- Kč 3) rodinný dům v havarijním stavu v k.ú. Zásmuky před rekonstrukcí včetně pozemků o výměře 126m 2 - realizováno za cenu ,-- Kč 4) starší rodinný dům před rekonstrukcí v k.ú. Kostelec n./č.lesy včetně pozemků o výměře 509m 2 - realizováno za cenu ,-- Kč 5) starší bytový dům po částečné modernizaci k.ú. Kostelec n./č.lesy včetně pozemků o výměře 1114m 2 - realizováno za cenu ,-- Kč 6) starší rodinný dům po částečné modernizaci k.ú. Hradové Střimelice včetně pozemků o výměře 10843m 2 - realizováno za cenu ,-- Kč S ohledem na tyto skutečnosti, individuální polohy nemovitostí, po zohlednění všech zmíněných porovnávaných parametrů lze konstatovat, že srovnatelná hodnota a tudíž cena obvyklá domu čp. 128 s příslušenstvím a pozemky v kat. území Černé Budy je ve výši slovy: dvamilióny korun českých ,-- Kč Ing. Karel Fousek Tyršova Kostelec nad Č. lesy V Kostelci nad Č. lesy D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne čj. Spr. 1238/89 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 273/8003/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 273/