PRÁVNICKÁ FAKULTA MASARYKOVY UNIVERZITY

Transkript

1 PRÁVNICKÁ FAKULTA MASARYKOVY UNIVERZITY OBOR PRÁVO A PRÁVNÍ VĚDA KATEDRA OBČANSKÉHO PRÁVA DIPLOMOVÁ PRÁCE PRÁVO STAVEBNÍKA ZŘÍDIT STAVBU NA CIZÍM POZEMKU Lenka Pokorná 2015

2 Prohlašuji, že jsem diplomovou práci na téma Právo stavebníka zřídit stavbu na cizím pozemku zpracovala sama. Veškeré prameny a zdroje informací, které jsem použila ke psaní této práce, byly citovány v poznámkách pod čarou a jsou uvedeny v seznamu použitých pramenů a literatury. Lenka Pokorná 1

3 Na tomto místě bych ráda poděkovala prof. JUDr. Josefu Fialovi, CSc., za odborné vedení práce, cenné rady a podnětné připomínky. Dále děkuji JUDr. Barboře Bakešové, Mgr. Aleně Šlajsové, Mgr. Radce Vodičkové a Bc. Josefu Ročňovi za ochotu podělit se o své zkušenosti z praxe. Poděkování patří rovněž mým nejbližším za jejich podporu. 2

4 Anotace: Diplomová práce je zaměřena na analýzu právních institutů umožňujících stavebníkovi zřídit oprávněnou stavbu na cizím pozemku. Po právním vymezení základních pojmů je v práci pojednáno o obecných otázkách spojených se znovuzavedením superficiální zásady. Základem práce je zkoumání využitelnosti jednotlivých právních institutů a jejich následná komparace z různých hledisek, za účelem seznámení stavebníka a vlastníka pozemku s jejich stěžejními výhodami a nevýhodami. Závěr práce je věnován projevům právních vztahů v katastru nemovitostí a jejich významu pro třetí osoby. Klíčová slova: nemovitá věc, stavba, dočasná stavba, součást pozemku, stavebník, věcná práva k věci cizí, právo stavby, služebnost, závazek, nájem, katastr nemovitostí Abstract: The main aim of this diploma thesis is to analyse various legal institutes that enable a builder to erect a construction on another person s property. After defining the fundamental legal concepts, this thesis deals with general issues of the Superficial Principle, which was reintroduced by the New Civil Code. This diploma thesis explores the applicability of particular legal institutes and compares these institutes from different points of view in order to acquaint a builder and an owner with the main advantages and disadvantages of individual institutes. The conclusion offers reflections on legal relations in the Register of Real Estate and their importance for third parties. Key words: Immovable thing, Construction, Temporary structure, Component part of tract of land, Builder, Iura in re aliena, Right of superficies, Servitude, Obligation, Lease, Register of Real Estate 3

5 OBSAH SEZNAM POUŽITÝCH ZKRATEK... 5 ÚVOD PRÁVNÍ VYMEZENÍ ZÁKLADNÍCH POJMŮ Nemovitá věc Stavba Dočasná stavba Oprávněná stavba Stavebník ZÁSADA SUPERFICIES SOLO CEDIT VÝZNAM PŘECHODNÝCH USTANOVENÍ V OBLASTI VĚCNÝCH PRÁV K POZEMKŮM A STAVBÁM VYUŽITELNOST PRÁVNÍCH INSTITUTŮ UMOŽŇUJÍCÍCH ZŘÍDIT OPRÁVNĚNOU STAVBU NA CIZÍM POZEMKU Práva věcného charakteru Práva obligačního charakteru KOMPARACE JEDNOTLIVÝCH INSTITUTŮ Z RŮZNÝCH HLEDISEK Vznik práv Trvání práv Úplatnost Vlastnické právo ke stavbě Zákonné předkupní právo Převod a přechod práva (změna v osobě stavebníka) Daň z nabytí nemovitých věcí Daň z nemovitých věcí Zánik práv Osud stavby po zániku práva Náhrada za stavbu při zániku práva SPECIFIKA STAVEB INŽENÝRSKÝCH SÍTÍ PROJEVY PRÁVNÍCH VZTAHŮ V KATASTRU NEMOVITOSTÍ A JEJICH VÝZNAM PRO TŘETÍ OSOBY SHRNUTÍ A DOPORUČENÍ ZÁVĚR SEZNAM POUŽITÝCH PRAMENŮ Knižní publikace Odborné články Judikatura Právní předpisy Ostatní

6 SEZNAM POUŽITÝCH ZKRATEK ČUZK EnerZ KatV KatZ KatZ 1992 NS ObčZ ObčZ 1950 ObčZ 1964 OZO StZ Český úřad zeměměřický a katastrální Zákon č. 458/2000 Sb., o podmínkách podnikání a o výkonu státní správy v energetických odvětvích a o změně některých zákonů (energetický zákon), ve znění pozdějších předpisů Vyhláška č. 357/2014 Sb., o katastru nemovitostí Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky, ve znění pozdějších předpisů Nejvyšší soud Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník Zákon č. 141/1950 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 946/1811 Sb., obecný zákoník občanský, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů 5

7 ÚVOD Téma diplomové práce Právo stavebníka zřídit stavbu na cizím pozemku považuji za velmi aktuální vzhledem k rozsáhlým změnám právní úpravy v oblasti práv k nemovitým věcem v souvislosti s návratem k superficiální zásadě. Při absolvování odborné praxe jsem se zabývala problematikou zřizování stavby na cizím pozemku po Na základě studia institutu práva stavby jsem dospěla k závěru, že v konkrétním případě, nejen v souvislosti s požadavky vlastníka pozemku, není institut práva stavby pro stavebníka příliš výhodný. Nehledě na možnost přizpůsobení institutu potřebám stavebníka v rámci dispozitivní právní úpravy, mne uvedené inspirovalo k úvaze, zda lze pro stavbu na cizím pozemku využít i jiné právní nástroje. Práce se věnuje především problematice zřizování staveb na cizích pozemcích na základě věcných práv vzniklých stavebníkovi za účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen občanský zákoník nebo ObčZ ), či na základě smluv uzavřených za jeho účinnosti, nicméně nelze zcela opomenout stavby realizované na základě věcných práv vzniklých či smluv uzavřených dle zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku (dále jen ObčZ 1964 ). Jelikož v souvislosti s rekodifikací soukromého práva vzniká řada výkladových nejasností, považuji za nezbytné zabývat se v první části práce právním vymezením základních pojmů. V práci bude věnována alespoň částečná pozornost následujícím pojmům či slovním spojením: nemovitá věc, stavba, dočasná stavba, oprávněná stavba a stavebník. V souvislosti s tím bude poukázáno na dílčí výkladové problémy s následným nástinem jejich možných řešení, která však nelze vnímat jako definitivní. Za účelem větší přehlednosti práce je po vymezení výše uvedených pojmů přistoupeno k jistému zjednodušení. Následující dvě kapitoly pojednávají o obecnějších otázkách. Základním východiskem pro realizaci staveb na cizích pozemcích po je povědomí o základních charakteristikách superficiální zásady a důsledcích 6

8 jejího znovuzavedení. V této souvislosti je nutné věnovat pozornost přechodným ustanovením občanského zákoníku. Základem práce je zkoumání využitelnosti jednotlivých právních institutů opravňujících stavebníka ke zřízení stavby na pozemku ve vlastnictví jiné osoby, a to od Následně je přistoupeno ke komparaci těchto právních institutů z různých hledisek. Účelem práce je obeznámit stavebníka a vlastníka pozemku se základními znaky jednotlivých právních institutů, specifikovat jejich stěžejní výhody a nevýhody se zvláštním zřetelem na odlišení jejich věcněprávních a obligačněprávních účinků a dále je komparovat z různých hledisek tak, aby se zainteresované smluvní strany byly schopny rozhodnout, který z nástrojů nabízených právním řádem je pro jejich potřeby vhodnější, aby věděly, jak s ním mohou dále nakládat a byly si vědomy právních důsledků, které jsou v daném případě se stavbou na cizím pozemku spojeny. Práce je zaměřena na stavby spojené se zemí pevným základem, které stavebník teprve hodlá realizovat. Vychází z presumpce, že cílem stavebníka je, aby se zřizovaná stavba stala samostatnou věcí v právním smyslu a on jejím vlastníkem. Z toho důvodu je v práci o movitých stavbách pojednáno jen v minimální míře. Nástin problematiky staveb inženýrských sítí je s ohledem na jisté zvláštnosti vyčleněn do samostatné kapitoly. V práci není vědomě pojednáno o přestavku. Neoprávněné stavby rovněž nepatří do okruhu řešených problémů. V práci je analyzován především institut práva stavby, neboť jde o právní nástroj, který je v zákoně zakotven primárně za účelem zřizování staveb na cizích pozemcích. Následně je přistoupeno k jeho komparaci s věcnými břemeny, resp. služebnostmi a obligačněprávními instituty. V zájmu zachování přiměřeného rozsahu práce je přistoupeno k zobecnění obligačněprávních nástrojů s tím, že důraz je kladen na jejich stěžejní odlišnosti od nástrojů věcněprávních. V práci je pro větší názornost výkladu závazkových právních vztahů využíváno nájemní právo. Závěr práce je věnován problematice projevů příslušných právních vztahů v katastru nemovitostí a jejich významu pro třetí osoby. Nejdůležitější poznatky a doporučení jsou shrnuty do závěrečné kapitoly. 7

9 Při psaní diplomové práce vycházím ze svých vlastních poznatků nabytých v průběhu studia, zkušeností získaných při absolvování odborné praxe a dále z odborných publikací, komentářů, článků a přednášek zabývajících se řešenou problematikou. Práci rovněž obohatily konzultace s vedoucím diplomové práce a vedoucími oddělení právních vztahů k nemovitostem při Katastrálním úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Pardubice a Chrudim. V diplomové práci jsem použila metody analýzy, komparace a deskripce. 8

10 1 PRÁVNÍ VYMEZENÍ ZÁKLADNÍCH POJMŮ 1.1 Nemovitá věc Právo tradičně rozlišuje věci movité a nemovité. Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v 119 odst. 2 vymezoval nemovité věci jako pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem, přičemž bylo v následujícím ustanovení zakotveno právní pravidlo, že stavba není součástí pozemku. Případné výkladové problémy za léta účinnosti této právní úpravy pomohla vyjasnit judikatura, nicméně s ohledem na návrat k superficiální zásadě zasáhla obsah slovního spojení nemovitá věc řada změn. V souvislosti s rekodifikací soukromého práva se pojímání věcí movitých a nemovitých stalo komplikovanějším. Občanský zákoník v 498 odst. 1 vymezuje nemovitosti jako pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Nadto přiznává nemovitou povahu věci, o které jiný zákon prohlásí, že není součástí pozemku a zároveň ji nelze přenést z místa na místo bez porušení její podstaty. Veškeré další věci spadají dle odst. 2 do kategorie věcí movitých. Pozemek obvykle vnímáme jako část zemského povrchu. Právo ho ovšem chápe jako trojrozměrný hmotný předmět, když kromě zemského povrchu pozemkem rozumí i prostor pod povrchem a nad povrchem pozemku. 1 Není pochyb o tom, že pozemek je věcí v právním smyslu, kterou nemůžeme přenést z místa na místo bez porušení její podstaty. Mezi samostatné hospodářské stavby se zvláštním určením řadíme například metro, vinný sklep pod cizím pozemkem apod. 2 Pro označení stavby za podzemní stavbu se samostatným účelovým určením, je vždy stěžejní posouzení konkrétní situace. 3 Abychom spolehlivě stanovili, zda je stavba samostatnou věcí v právním smyslu či toliko součástí věci, jsou určující především znaky funkční a fyzické spojitosti s věcí hlavní, které musí být naplněny kumulativně. Kupříkladu sklep 1 KINDL, Tomáš. In: ŠVESTKA, Jiří; DVOŘÁK, Jan; FIALA, Josef a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek I. Praha: Wolters Kluwer, 2014, s ELIÁŠ, Karel a kol. Nový občanský zákoník s aktualizovanou důvodovou zprávou. 1. vyd. Ostrava: Sagit, s Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , sp. zn. 22 Cdo 911/

11 tedy může být za určitých okolností (nachází-li se pod cizím pozemkem) samostatným předmětem vlastnického práva. 4 Naopak sklep funkčně a fyzicky spojený s hlavní stavbou jím být nemusí. Závěry citované judikatury navzdory změně právní úpravy neztrácí svůj význam, neboť jsou stále aplikovatelné na vznikající či trvající právní vztahy k nemovitostem. V praxi si lze evidenci práv k podzemním stavbám se samostatným účelovým určením představit jen těžko. V současnosti na ni totiž není katastr nemovitostí u nás ani jinde ve světě technicky připraven. 5 Vymezení věcných práv k pozemkům a k podzemním stavbám se samostatným účelovým určením nečiní zásadní výkladové potíže. Rovněž kategorie práv, která za nemovité věci prohlásí zákon, není komplikovaná. V kontextu občanského zákoníku sem řadíme právo stavby, proto se tato specifikace zdá na první pohled poněkud nadbytečná, když právo stavby je zároveň věcným právem k pozemku. Vyčlenění této zvláštní kategorie práv by dle mého názoru mělo smysl v případě, že by občanský zákoník či jiný právní předpis přiznával rovněž jiným než věcným právům k pozemku či podzemním stavbám nemovitou povahu. Plnou pochybností se jeví především věta druhá 498 odst. 1 ObčZ, která zní: Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá. Uvedené má rozhodující význam, a to nejen pro určení povahy dočasných staveb, o kterých bude pojednáno dále. Překlenout problémy s výkladem by jistě umožnilo rozšíření výše uvedené věty o možnost, aby rovněž občanský zákoník mohl stanovit, že určitá věc je věcí nemovitou, a to nad rámec taxativního výčtu v 498 ObčZ. Absence odkazu na občanský zákoník není zcela vhodným řešením, když např. v 3055 odst. 1 ObčZ nalezneme další případ, kdy se stavba nestává součástí pozemku a je samostatnou nemovitou věcí. V případě, že bychom se drželi doslovného výkladu 498 ObčZ, předmětné přechodné ustanovení by s ním bylo v přímém rozporu. 4 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , sp. zn. 28 Cdo 537/ JANKŮ, Petra; ŠUSTROVÁ, Daniela; VRCHA, Pavel. Nový katastrální zákon: poznámkové vydání s vybranou judikaturou. Praha: Linde, 2014, s

12 Z uvedeného je zjevné, že cílem tvůrců rekodifikace bylo patrně uzákonění taxativního výčtu nemovitých věcí, který však evidentně nemůže být plně respektován, neboť by se některá další ustanovení občanského zákoníku musela stát obsoletními. Příkladmo lze uvést 1159 ObčZ, který přiznává jednotce povahu věci nemovité, či již zmiňovaný 3055 ObčZ. Již z tohoto důvodu bych výčet v 498 odst. 1 ObčZ považovala za demonstrativní, ačkoli to z jeho dikce není zřejmé. P. Koukal v komentářovém zpracování navrhl dva různé teoretické přístupy k právnímu vymezení pojmu nemovitá věc. Pro prvý přístup je stěžejní přirozená povaha předmětu, kdy jsou za nemovité považovány věci, které nejsou přenositelné z místa na místo bez porušení jejich podstaty. Druhý přístup naopak respektuje taxativní výčet nemovitých věcí v 498 odst. 1 ObčZ, který je považován za juristickou koncepci, kvůli které mohou být za movité označeny i věci, jejichž povaha je přirozeně nemovitá. 6 Jak dovozuji z článku K. Eliáše 7, v původních úvahách de lege ferenda slovní spojení jiný právní předpis nefigurovalo. Kdyby se bývalo setrvalo u tohoto konceptu, mohl jakýkoli právní předpis, včetně občanského zákoníku, přiznat věci nemovitou povahu, pokud by to vyplývalo z její přirozenosti. Nicméně de lege lata je ve vztahu k rozlišení movitých a nemovitých věcí zřejmá snaha autorů o taxativní vymezení. Stanovisko Expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy již vychází z uzákoněného slovního spojení jiný právní předpis, jímž je odkazováno na zvláštní právní předpisy, které operují s pojmem vlastnictví s cílem vyloučit určitou věc z režimu součásti věci, resp. součásti pozemku. Neznamená to ovšem, že by tyto jiné právní předpisy automaticky přiznávaly určitému objektu povahu samostatné věci v soukromoprávním smyslu. 8 Setkáme se s názorem, že taxativní výčet nemovitých věcí obsahuje tzv. nepravou (teleologickou) mezeru, kterou bude nutné překlenout pomocí analogie legis. Nabízeným řešením je aplikace věty druhé 498 odst. 1 i na věc, 6 KOUKAL, Pavel. In: LAVICKÝ, Petr a kol. Občanský zákoník I. Obecná část ( 1 654). Komentář. 1. vyd., Praha: C. H. Beck, s ELIÁŠ, Karel. Věc jako pojem soukromého práva. Právní rozhledy. 2007, roč. 15, č. 4, s Expertní skupina Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti. Výkladové stanovisko č. 13 ze dne [online]. 11

13 která není součástí pozemku dle občanského zákoníku, v případě, že ji nebude možné přenést z místa na místo bez porušení její podstaty. 9 V každém případě stávající znění občanského zákoníku nekoresponduje s pojetím nemovitostí evidovaných ve veřejných seznamech, jak jsou veřejností po léta vnímány. Výše naznačený přístup proto dále považujme za jedno ze základních východisek, neboť tematika nemovitých věcí a jejich pojetí se prolíná celou prací. V opačném případě by v praxi nastaly situace, kdy by zákonné vymezení movitých a nemovitých věcí bylo na újmu jejich přirozené povaze, což by mohlo významně narušit právní jistotu. Docházelo by rovněž k deformaci nahlížení na dočasné stavby zřizované na cizích pozemcích, o čemž bude pojednáno dále. 1.2 Stavba Stavbu pokládáme za hmotnou věc, jejíž povaha může být movitá i nemovitá. Občanský zákoník tento pojem explicitně nedefinuje, toliko s ním v několika ustanoveních operuje, aniž by mu důsledně přiznával vždy stejný význam. Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (dále jen stavební zákon nebo StZ ), v 2 odst. 3 pro účely předmětného zákona stavbou rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Nejvyšší soud se opakovaně vyjadřoval k pojmu stavba užívanému v předpisech občanského práva. Dle názoru prezentovaného senátem Nejvyššího soudu nelze obsah pojmu stavba vykládat pouze v režimu stavebních předpisů, které na tento pojem nahlíží dynamicky, a to zejména jako na činnosti směřující k uskutečnění díla, popřípadě i jako dílo samotné. Naopak pojem stavba v režimu občanského zákoníku je nutné vnímat staticky jako věc v právním smyslu, tedy jako výsledek stavební činnosti, který je způsobilý být samostatným předmětem občanskoprávních vztahů. 10 Lze předpokládat, že navzdory změně právní úpravy 9 KRÁLÍK, Michal; LAVICKÝ, Petr. Dočasná stavba, veřejný statek a actio publiciana. Soudní rozhledy. 2014, roč. 20, č. 1, s Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , sp. zn. 22 Cdo 1118/

14 bude tento závěr přejímán i v budoucnu. Se zřetelem k uvedenému bude v této práci dále akcentováno statické hledisko pojmu stavba. S naznačeným přímo souvisí otázka, v jakém okamžiku se stavba stává věcí v právním smyslu. Na rozdíl od stávající právní úpravy zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (dále jen KatZ 1992 ), umožňoval evidenci rozestavěných budov, které se nacházely alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že již bylo patrné stavebně technické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaží [ 27 písm. l) KatZ 1992]. Nový zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (dále jen katastrální zákon nebo KatZ ) již s evidencí rozestavěných staveb nepočítá, neboť prováděním stavby na pozemku bude ve většině případů ze zákona docházet k akrescenci stavby k pozemku. Stávající právní úprava tedy přímo nedává vodítko, kdy stavba vzniká jako věc v občanskoprávním smyslu. Dosavadní judikatura prezentuje názor, že stavba vzniká, resp. stává se věcí v právním smyslu, jestliže je jednoznačně a nezaměnitelně patrno alespoň dispoziční řešení prvního nadzemního podlaží, které je geometricky zaměřitelné, přičemž je známo druhové určení dané stavby. 11 Uvedené se pochopitelně nevztahuje na speciální stavby, kterými jsou stavby podzemní, některé stavby pro energetiku, dopravu, vodní hospodářství či důlní díla a další. 12 Lze předpokládat, že i nadále bude dán soudu prostor pro úvahu, zda určitý výsledek stavební činnosti již je či není věcí v právním smyslu. 13 Pro účely této práce je dále významné určení, zda je stavba součástí pozemku, o čemž bude blíže pojednáno v kapitole věnované superficiální zásadě. Nastíněné je rozhodující pro právní režim dané stavby, s čímž přímo souvisí otázka, zda je stavbu možné považovat za samostatnou věc v právním smyslu, či zda osoba odlišná od vlastníka pozemku může být subjektem vlastnického práva ke stavbě. Pro úplnost je nezbytné odlišovat stavby, které se dle přechodných ustanovení občanského zákoníku k nestaly součástí pozemku. Jde o stavby spojené se zemí pevným základem, které před účinností ObčZ 11 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , sp. zn. 22 Cdo 2534/ Rozsudek Vrchního soudu v Praze ze dne , sp. zn. 3 Cdo 95/ Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , sp. zn. 22 Cdo 1506/

15 vlastnila osoba odlišná od vlastníka pozemku, a dále stavby zřízené na pozemku jiného vlastníka na základě věcného práva vzniklého stavebníku před či na základě smlouvy uzavřené před týmž dnem. Práce se jimi podrobně nezabývá vyjma kapitoly věnované přechodným ustanovením. 1.3 Dočasná stavba Ačkoli to nemusí být na první pohled zřejmé, velice problematickým se stává vymezení pojmu dočasná stavba. V občanském zákoníku se s tímto pojmem setkáme toliko v 506, přičemž jde o výjimku, resp. o jednu z výjimek 14 ze superficiální zásady. Považuji za nezbytné se výkladu pojmu věnovat, neboť jeho specifikace je základním východiskem pro zřizování samostatných staveb, které nejsou součástí pozemku, potažmo i oprávněných staveb na cizích pozemcích. Institut dočasné stavby má své místo též ve veřejnoprávních předpisech. Katastrální zákon s evidencí dočasných staveb počítá, nicméně pojem blíže nevymezuje. O evidenci dočasných staveb v katastru nemovitostí je pojednáno v samostatné kapitole. V 2 odst. 3 StZ nalezneme zákonnou definici dočasné stavby, kterou se rozumí stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. Právní řád nám tedy dává vodítko k výkladu pojmu dočasná stavba pouze v režimu příslušného ustanovení stavebního zákona. Dle mého názoru není možné tuto definici přímo aplikovat na právní vztahy v režimu občanského zákoníku, a to ne s ohledem na 1 odst. 1 ObčZ, dle kterého má být uplatňování soukromého práva nezávislé na uplatňování práva veřejného, ale z toho důvodu, že stavební zákon pojem vymezuje úžeji, když evidentně spojuje dočasnost stavby s uplynutím doby jejího trvání, která je stavebnímu úřadu předem známa. 15 V režimu stavebního zákona se tak předpokládá, že stavba po uplynutí doby, na kterou je zřízena, úplně zanikne, tzn. přestane existovat. 14 ELIÁŠ, Karel. Právo stavby. Obchodněprávní revue. 2012, roč. 4, č. 10, s srov. MACHÁČKOVÁ, Jana a kol. Stavební zákon. Komentář. 2. vyd. Praha: C. H. Beck, s

16 Nemožnost využití definice dočasné stavby uvedené ve stavebním zákoně dále podporuje skutečnost, že u staveb nevyžadujících rozhodnutí stavebního úřadu bychom povahu stavby vůbec nemohli posoudit. 16 Domnívám se, že občanský zákoník v kontextu zákonné úpravy práv k nemovitostem vnímá dočasnost stavby poněkud odlišně. Mám za to, že odstranění stavby po zániku oprávnění nebude vždy úmyslem stavebníka ani vlastníka pozemku. Nevylučuji proto, že se dočasná stavba může stát součástí pozemku za současného zachování své existence v případě, že již netrvá důvod dočasnosti. Pokud bychom dočasnost staveb posuzovali toliko podle toho, zda mají na pozemku trvale zůstat, chyběla by v občanském zákoníku kategorie pro stavby, které byly zřízeny na cizím pozemku na základě věcného či obligačního práva s cílem, aby na něm trvale zůstaly (uvedené se netýká staveb zřízených na základě práva stavby). Posuzování úmyslu o trvalosti či dočasnosti stavby by bylo problematické a bylo by nutné jej posuzovat vždy s ohledem na okolnosti konkrétního případu. V případě prokázání úmyslu trvalosti by nebylo možné stavbu považovat za samostatnou věc v právním smyslu, přičemž by automaticky docházelo k jejímu přirůstání k pozemku. Setkáme se i s názorem, že pokud stavební úřad povoluje stavbu na cizím pozemku na základě nájemního práva, bylo by nejjednodušší, aby ji povolil jen na časově omezenou dobu. 17 Stavebnímu úřadu však těžko doložíme, kdy bude právní vztah ukončen, bude-li nájem sjednán na dobu neurčitou. V souladu s judikaturou Nejvyššího soudu lze uzavřít, že nebyla-li stavba stavebním úřadem povolena jako dočasná, nevylučuje tato skutečnost dočasnost občanskoprávního oprávnění mít stavbu na cizím pozemku. 18 Proto by dle mého názoru stavebnímu úřadu nic nemělo bránit v tom, povolit stavebníkovi oprávněnému z nájemní smlouvy realizaci dočasné stavby na cizím pozemku. Nutno dodat, že ve vztahu k případnému řízení o odstranění stavby zřízené 16 TÉGL, Petr. MELZER, Filip. Superedifikáty a nový občanský zákoník. Právní rozhledy. 2014, roč. 22, č. 4, s BAUDYŠ, Petr. Nemovitá věc podle nového občanského zákoníku. Rekodifikace & praxe. 2014, roč. 2, č. 12, s Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , sp. zn. 22 Cdo 2261/

17 na časově omezenou dobu není podstatné, zda je stavba vystavěna jako provizorní či nikoli. 19 Nicméně věřím, že praxi mohou vznikat problémy s tím, že stavební úřad bude ochoten respektovat pouze dočasné stavby ve smyslu stavebního zákona, u nichž v případě jejich ohlášení či povolování bude vyžadovat rovněž dobu jejich trvání a návrh úpravy pozemku po jejich odstranění ( 105 odst. 1 a 110 odst. 1 StZ). Z toho důvodu se domnívám, že ačkoli rozhodnutí stavebního úřadu není pro pojetí dočasné stavby v režimu občanského zákoníku určující, bude významně ovlivňovat realitu. Může se totiž stát, že stavba na základě nájemní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou nebude povolena. P. Tégl a F. Melzer formulovali tři základní přístupy k pojmu dočasná stavba s cílem otevřít diskuzi k překlenutí výkladových problémů. První přístup představuje veřejnoprávní pohled na dočasnost stavby, který byl již naznačen výše, jenž za dočasnou považuje stavbu, u níž stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. Dle jejich názoru uvedené kritérium nelze použít, připouští ovšem, že by mohlo sloužit jako ultima ratio. Následně autoři vymezili soukromoprávní kritérium subjektivní, pro nějž je stěžejní vůle stavebníka, která však nemusí být okolí zcela zřejmá, což by mohlo narušit publicitu věcných práv, s čímž by byl rovněž spojen zásah do právní jistoty a případné odnětí ochrany třetím osobám. Především z toho důvodu se nemůže uvedené kritérium prosadit ve vztahu k třetím osobám jednajícím v dobré víře. Dále uzavírají, že dočasnost práva by dle jejich názoru neměla mít sama o sobě vliv na posouzení stavby jako dočasné či trvalé. Kritizují dále teorii, která považuje za dočasnou pouze stavbu zřízenou na základě závazkového užívacího či požívacího práva, která má při zániku práva připadnout vlastníkovi pozemku bez náhrady. Naopak zdůrazňují prioritu vzájemné dohody stran ve vztahu k trvalosti či dočasnosti stavby. Třetím přístupem konečně rozumí soukromoprávní kritérium objektivní, zakládající se na faktickém hospodářském (resp. účelovém) určení stavby. Za klíčové považují objektivní okolnosti spočívající ve stavební technologii (resp. účelu stavby) či právním titulu, které musí být třetím osobám známé. V praxi bude často docházet ke střetu subjektivního kritéria s objektivním, 19 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , sp. zn. 22 Cdo 802/

18 přičemž bude nutné v takovém případě preferovat objektivní kritérium posuzování dočasnosti. 20 M. Králík na své přednášce vymezil tři kritéria posuzování dočasnosti, přičemž na dočasnost nahlížel z trochu jiného úhlu pohledu. Prvé kritérium veřejnoprávní povahy z výše uvedených důvodů odmítl. Druhé kriterium se odvíjí od posuzování povahy právního titulu. Třetí naopak upřednostňuje záměr vlastníka, účel stavby či její technické provedení. 21 Které z kritérií nakonec zvítězí, případně co vše sehraje roli při posuzování dočasnosti staveb, není známo. V komparační části práce se tudíž pokusím pracovat s druhým a třetím kritériem a naznačit odlišnosti a důsledky těchto přístupů. Ve vztahu k problematice dočasných staveb je dále významná nejednotnost odborné veřejnosti v otázce, zda je dočasná stavba nemovitou věcí. Tvůrci nového občanského zákoníku nepovažovali za nutné se v důvodové zprávě 22 k pojmu dočasná stavba blíže vyjádřit. P. Koukal ze znění 506 ObčZ dovozuje, že dočasné stavby tedy jsou také stavbami, jenom nejsou součástí pozemku, a jedná se tak o věci movité ( 498 odst. 2). Za movité stavby se navíc dle komentáře považují právě ty dočasné stavby, které nejsou součástí práva stavby. 23 Zřídí-li totiž stavebník na cizím pozemku stavbu na základě práva stavby, nepovažuje se stavba za samostatnou věc v právním smyslu, nýbrž toliko za součást práva stavby, přičemž jde o právo, které je s ohledem na 498 odst. 1 a 1242 ObčZ považováno za věc nemovitou. Z výše uvedeného komentářového znění dovozuji, že ačkoli určitá dočasná stavba, zřízená na základě jiných institutů než práva stavby, může vykazovat podstatné charakteristiky věci nemovité, bude dle doslovného jazykového výkladu 498 ObčZ považována za věc movitou, a to z toho důvodu, že nenaplňuje znaky podřaditelné pod odst. 1 příslušného ustanovení, tudíž spadá do zbytkové kategorie věcí movitých dle odst. 2. Považování dočasných staveb výhradně za věci movité však může v určitých případech vést k absurdním důsledkům. Dočasné stavby mohou mít zajisté 20 TÉGL, MELZER, 2014, op. cit., s KRÁLÍK, Michal. Nemovitosti a stavby v novém občanském zákoníku vybrané otázky [přednáška]. Brno: Právnická fakulta Masarykovy univerzity, srov. ELIÁŠ a kol., 2012, op. cit., s a KOUKAL, Pavel. In: LAVICKÝ a kol., 2014, op. cit., s

19 povahu věcí movitých, nicméně nalezneme i argumenty, dle nichž je nezbytné přiznat alespoň některým dočasným stavbám rovněž nemovitou povahu. Předně katastr nemovitostí s evidencí dočasných staveb počítá, přičemž ze samotného názvu veřejného seznamu a jeho povahy vyplývá, že by zde měly být evidovány právě věci nemovité. Pokud bychom považovali veškeré dočasné stavby za věci movité, znamenalo by to, že by k převodu věcných práv k těmto stavbám či k případné změně a zrušení práva nebyla vyžadována písemná forma ( 560 ObčZ). Pokud bychom tedy ad absurdum umožnili vklad práva do katastru nemovitostí, postačovala by k jeho provedení ústní smlouva. Následně by odpadl i důvod vybírat z těchto staveb daň z nemovitostí či zdaňovat převody těchto staveb daní z nebytí nemovitých věcí. 24 Jedním z řešení, které již bylo v této práci nastíněno, je využití analogie legis ve vztahu k dočasným stavbám, které nelze přenést z místa na místo bez porušení jejich podstaty, neboť neexistuje jediný racionální důvod pro rozlišování věcí movitých a nemovitých toliko na základě jazykového výkladu 498 ObčZ. 25 Občanský zákoník v 10 odst. 1 analogii legis připouští, a to v situaci, kdy právní případ nelze rozhodnout na základě výslovného ustanovení. Zaměříme-li se na historické souvislosti, zákon č. 946/1811 Sb., obecný zákoník občanský (dále jen OZO ), v 293 vycházel z přirozené povahy věcí movitých a nemovitých. Jako na nemovité nazíral na veškeré věci, které nelze bez porušení jejich podstaty přenášet z jednoho místa na druhé. Jak vyplývá z 297 OZO, budovy, které byly na zemi a půdě zřízeny s úmyslem, aby tam trvale zůstaly, jsou považovány za věci nemovité. Naopak zákon č. 141/1950 Sb., občanský zákoník (dále jen ObčZ 1950 ), v 26 výslovně uváděl dočasné stavby jako výjimku z pravidla, považujícího pozemky a stavby za věci nemovité. V případě, že by se tvůrci současné právní úpravy inspirovali tímto ustanovením, bylo by přiznání movité povahy dočasným stavbám zcela vytržené z kontextu, když ObčZ 1950 současně nezastával superficiální zásadu, což vyplývá z 25, v němž je uvedeno, že stavby nejsou součástí pozemku. 24 srov. BAUDYŠ, 2014, op. cit., s KRÁLÍK; LAVICKÝ, 2014, op. cit., s

20 Stávající kodex vznikl evidentně kompilací předchozích a zahraničních právních úprav, nicméně tento postup považuji za krok zpět, jelikož nejsou důsledně respektovány souvztažnosti mezi jednotlivými instituty, což zapříčiňuje výskyt výše naznačených či jiných výkladových potíží. Proto bych považovala za vhodné přistoupit k novelizaci, která by se zaměřila především na ujasnění pojmosloví a sladění pojetí dočasné stavby v občanském zákoníku s katastrálními a jinými právními předpisy. Rovněž by prospělo se opětovně zamyslet nad superficiální zásadou a jejími důsledky ve vztahu ke stavbám zřizovaným na cizích pozemcích. Pouhé čekání na judikaturu dle mého názoru zbytečně povede ke stagnaci právních jednání z důvodu nejistoty účastníků těchto právních vztahů. S ohledem na výše uvedené lze jen předjímat, jak budou nastíněné problémy v praxi řešeny. Dokud nebude provedena novelizace či nebude k dispozici judikatura, která by naznačené interpretační nesnáze pomohla překlenout, přiklonila bych se k přístupu využívajícímu analogii legis ve vztahu ke stavbám, které jsou přirozeně nemovité. Nepovažuji za rozumné, aby o movité či nemovité povaze srovnatelných staveb rozhodoval okamžik jejich vzniku. Osobně bych se dále zdržela užívání rovnítka mezi dočasnou stavbou a movitou věcí, k čemuž závěry některých odborných textů spějí. Vzhledem k tomu, že je pojem dočasná stavba zavádějící, je otázkou, zda lze zřídit oprávněnou stavbu trvalého charakteru na cizím pozemku jinak než využitím práva stavby a v jakých konkrétních případech se zřízení takové stavby posoudí jako obcházení superficiální zásady. Přestože je práce zaměřena na problematiku staveb zřizovaných na cizích pozemcích, není vyloučeno, aby vlastníkem pozemku a dočasné stavby na něm zřízené byla táž osoba. 1.4 Oprávněná stavba Za oprávněnou považujeme stavbu, která je na pozemku zřízena osobou, která vůči pozemku disponuje právním titulem, jenž ji ospravedlňuje stavbu zřídit. Jelikož je umístěním stavby na cizím pozemku zasahováno do vlastnického práva vlastníka pozemku, který je omezován v jeho výkonu, je třeba důsledně 19

21 dbát na existenci adekvátního práva stavebníka zřídit stavbu na cizím pozemku, resp. na oprávněnost této stavby. 26 Zkoumání využitelnosti rozličných právních nástrojů, které aktuální právní úprava nabízí je předmětem samostatné kapitoly. Za neoprávněnou je tedy označována stavba, k jejíž realizaci neexistuje právní titul v době, kdy je prováděna. Od tzv. neoprávněných staveb je proto třeba důsledně odlišovat stavby, které byly na cizím pozemku postaveny stavebníkem majícím právo k tomuto pozemku, které však později zaniklo. 27 Daná stavba se nestane neoprávněnou, nicméně její vlastník musí přistoupit k odstranění stavby, nedohodne-li se s vlastníkem pozemku jinak. Osudem stavby po zániku oprávnění se zabývá samostatná podkapitola. Je dále nezbytné vyvarovat se záměny staveb neoprávněných a nepovolených. Skutečnost, že má stavebník příslušné stavební povolení, není rozhodná pro posouzení stavby jako oprávněné. 28 Stavebník proto musí mít na paměti, že samotné povolení stavby na cizím pozemku stavebním úřadem není ke zřízení oprávněné stavby dostačující, neboť není způsobilé zasáhnout do práv vlastníka pozemku. S ohledem na uvedené stavebník nemůže pouze ze stavebního povolení dovozovat svá oprávnění v soukromoprávní rovině. 29 Problematika vypořádání nároků z neoprávněně zřízených staveb na cizích pozemcích dále není předmětem této práce. 1.5 Stavebník Občanský zákoník užívá pojem stavebník pro označení osoby oprávněné z práva stavby. Veřejnoprávní předpisy však danému pojmu přisuzují jiný význam. Dle 2 odst. 2 písm. c) StZ se stavebníkem rozumí osoba, která pro sebe žádá vydání stavebního povolení nebo ohlašuje provedení stavby, terénní úpravy nebo zařízení, jakož i její právní nástupce, a dále osoba, která stavbu, terénní úpravu nebo zařízení provádí, pokud nejde o stavebního podnikatele realizujícího stavbu v rámci své podnikatelské činnosti; stavebníkem se rozumí též investor a objednatel stavby. 26 Nález Ústavního soudu ze dne , sp. zn. I. ÚS 483/ srov. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , sp. zn. 22 Cdo 4731/ srov. Usnesení Nejvyššího soudu ze dne , sp. zn. 22 Cdo 2612/ Nález Nejvyššího správního soudu ze dne , sp. zn /30. 20

22 Jak již bylo v této práci naznačeno, zákonné definice obsažené ve veřejnoprávních předpisech jsou zpravidla konstruovány právě pro účely daného právního předpisu. Z výše uvedeného je zřejmé, že oprávněný z práva stavby a stavebník ve smyslu stavebního zákona jsou osoby rozdílné, přičemž pojem stavebník dle občanského zákoníku je širší, než dle stavebního zákona. Oprávněným z práva stavby totiž mimo jiné může být i osoba, která zřizuje na cizím pozemku stavbu nevyžadující stavební povolení. Vzhledem k tomu, že si významy neprotiřečí, mohou v právním řádu existovat vedle sebe. Nicméně je třeba mít na paměti, že při jejich užívání v různých kontextech jim bude přisuzován odlišný obsah. 30 Pokud bychom však na obsah pojmu nazírali z jiného úhlu pohledu, mohl by být pojem stavebník ve smyslu stavebního zákona považován za širší, jelikož se vztahuje na širší okruh osob, které hodlají zřídit stavbu vyžadující stavební povolení nebo ohlášení. Naproti tomu stavebník podle občanského zákoníku je osoba oprávněná zřídit obdobnou stavbu, nicméně toliko z titulu práva stavby. Nejvyšší soud dosud za stavebníka v oblasti občanského práva považuje osobu, která uskutečnila stavbu v úmyslu mít ji pro sebe, přičemž je tato osoba vlastníkem stavby od počátku vzniku stavby jako věci ve smyslu práva. 31 Není-li z dohody nebo okolností zřejmé, že jiná osoba stavebníkovi pouze pomáhá, považuje se za stavebníka i tato osoba. 32 Pro účely této práce bude dále za stavebníka označována osoba oprávněná zřídit či mít stavbu na cizím pozemku, nehledě na skutečnost, zda je k tomu oprávněná z práva stavby, služebnosti, nájmu či z jiného právního důvodu. Za stěžejní proto považujme, že stavebník disponuje právním titulem, který ho opravňuje zřídit či mít stavbu na cizím pozemku. 30 srov. HANDRLICA, Jakub. In: SPÁČIL, Jiří a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva ( ). Komentář. 1. vyd. Praha: C. H. Beck, 2013, s Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , sp. zn. 22 Cdo 2534/ Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , sp. zn. 22 Cdo 2258/

23 2 ZÁSADA SUPERFICIES SOLO CEDIT Základním východiskem pro úvahy o zřízení stavby na cizím pozemku je římskoprávní zásada superficies solo cedit, tj. povrch ustupuje půdě. Superficiální zásada je považována za jednu z nejpřirozenějších zásad, přičemž představuje jeden z originárních nabývacích způsobů. V době starověkého Říma byly za jediné nemovité věci považovány pozemky s tím, že měly vždy charakter věci hlavní, proto stavba zpravidla představovala jejich přírůstek. Výjimkou bylo právo stavby, tzv. superficies, které stavebníku umožňovalo postavit a zároveň dědičně užívat dům na cizím pozemku. Od uplatňování superficiální zásady bylo v našem právním prostředí upuštěno přijetím ObčZ 1950, a to nejen s ohledem na pozemkovou reformu a kolektivizaci zemědělství. Uvedené mimo jiné vedlo k nárůstu počtu rodinných domů a nabourání vlastnických a jiných vztahů k nemovitostem. 33 K superficiální zásadě se proto navracíme po více než šedesáti letech. Ve stávajícím občanském zákoníku je superficiální zásada promítnuta do 506, dle něhož je součástí pozemku nejen prostor nad i pod jeho povrchem, nýbrž rovněž stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen stavba ), dále i podzemní stavby, které nejsou nemovitými věcmi. Uvedenou zásadu dále rozvíjí 507 ObčZ, dle kterého je za součást pozemku považováno rostlinstvo na něm vzešlé. Přestože pojem stavba není v občanském zákoníku blíže specifikován, přiklonila bych se k názoru, že za stavbu ve smyslu 506 ObčZ, tedy za součást pozemku, lze považovat pouze takový výsledek stavební činnosti, který je s pozemkem spojen, nehledě na to, zda trvale či dočasně. 34 Pokud bychom totiž považovali za součást pozemku rovněž movité stavby, postrádalo by rozlišování věcí, jejich součástí a příslušenství smysl. Zároveň by nebylo naplněno obecné vymezení součásti věci ve smyslu 505 ObčZ, neboť movitou stavbu lze od pozemku oddělit, aniž by došlo k jejímu znehodnocení. 33 PETR, Pavel. Stará (ne)známá superficiální zásada. Právní rozhledy. 2012, roč. 20, č. 10, s KOUKAL, Pavel. In: LAVICKÝ a kol., 2014, op. cit., s

24 Nové chápání institutu součásti věci, resp. součásti pozemku, přináší zjednodušení právního obchodu s nemovitostmi, neboť součást věci nemá vlastní právní osud, ale sdílí osud věci, se kterou je spojena, tj. věci, jejíž je součástí. 35 Superficiální zásada nicméně nepůsobí absolutně, když občanský zákoník obsahuje výjimky z výše naznačeného pravidla. Za součást pozemku v kontextu občanského zákoníku nepovažuji především dočasné stavby ( 506 odst. 1 ObčZ), podzemní stavby se samostatným účelovým určením ( 498 odst. 1 ObčZ), stroje ve smyslu 508 ObčZ, inženýrské sítě ( 509 ObčZ), stavby vyhovující právu stavby, dokud právo trvá ( 1242 ObčZ), či stavby movité. Nelze opomenout ani stavby, které se s účinností nové právní úpravy nestaly součástí pozemku, neboť jim přechodná ustanovení občanského zákoníku přiznávají povahu samostatných nemovitých věcí. Pokud jde o vymezení dočasné stavby a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, dovolím si na tomto místě odkázat na předchozí výklady. Problematika staveb inženýrských sítí bude dále řešena v samostatné kapitole. Stroj či jiné upevněné zařízení (dále jen stroj ) není součástí nemovité věci zapsané ve veřejném seznamu, pokud je se souhlasem vlastníka nemovitosti do veřejného seznamu zapsána výhrada, že stroj jeho vlastnictvím není. Zde si povšimněme, že 508 ObčZ umožňuje učinit výhradu vzhledem k součásti nemovité věci, která je s ohledem na 498 odst. 1 ObčZ pojmem širším než součást pozemku. Pokud osoba oprávněná užívat cizí stavbu nebo pozemek zabuduje do nemovité věci nějaké zařízení (např. kuchyňskou linku, vanu, apod.), přestane být předmětné zařízení v důsledku faktického spojení samostatnou věcí, přičemž se stává součástí věci, do níž bylo zabudováno. 36 Vyvarovat se naznačených důsledků je možné sjednáním výhrady vlastnického práva ke stroji ve smyslu 508 ObčZ. Výhradu lze ovšem učinit jen ve vztahu k nemovité věci zapsané ve veřejném seznamu. Při zřizování stavby na cizím pozemku je pro stavebníka stěžejní za užití dostupných právních prostředků zajistit, aby se stavba nestala součástí pozemku. Popřípadě, aby i ve vztahu ke třetím osobám bylo zjevné, že jde o stavbu, kterou 35 KINDL, Tomáš. In: ŠVESTKA; DVOŘÁK; FIALA a kol., Svazek I., 2014, op. cit., s tamtéž, s

25 nelze považovat za součást pozemku, nýbrž za samostatnou věc v právním smyslu, k níž vlastník pozemku nemá vlastnické právo. Uvedeného lze dle mého názoru docílit zřízením stavby na základě práva stavby či zřízením dočasné stavby na základě jiného právního nástroje. Klíčový význam má 3023 ObčZ zařazený do společných ustanovení, neboť umožňuje použít právní normu občanského zákoníku vztahující se na vlastníka pozemku obdobně i pro vlastníka nemovité věci, která není součástí pozemku. Vztahuje se tudíž na stavby, kterým přechodná ustanovení přiznávají povahu samostatné nemovité věci, nicméně i na stavby, které představují výjimku ze superficiální zásady. 24

26 3 VÝZNAM PŘECHODNÝCH USTANOVENÍ V OBLASTI VĚCNÝCH PRÁV K POZEMKŮM A STAVBÁM Jak již bylo uvedeno, občanský zákoník se navrací k superficiální zásadě, což způsobilo zásadní převrat ve vztahu k pojetí nemovitých věcí v soukromém, ale i ve veřejném právu. Rekodifikace občanského práva byla vedena snahou oprostit se od právní konstrukce nastolené předchozí právní úpravou, která nepovažovala stavbu za součást pozemku. Proto je nezbytné adaptovat právní vztahy vzniklé před účinností ObčZ na novou právní úpravu. V části páté hlavě druhé občanského zákoníku nalezneme přechodná ustanovení, která mají za cíl zajistit přechod na novou právní úpravu a reagovat na případné problémy v oblasti věcných práv k pozemkům a stavbám vznikající v tomto kontextu. Povahu samostatných věcí ztratily v souladu s 3054 ObčZ stavby, k nimž měla k vlastnické právo osoba, které náleželo rovněž vlastnické právo k pozemku, na němž byla stavba zřízena. Právní vztahy zde tak byly plně přizpůsobeny potřebám superficiální zásady, jelikož stavba přestala být samostatnou věcí v právním smyslu a stala se součástí pozemku. Součástí pozemku se následně stanou stavby, u kterých dojde ke sjednocení vlastnického režimu k pozemku a stavbě na něm zřízené, s výjimkou staveb, které občanský zákoník nepovažuje za součást pozemku ( 3058 odst. 1 ObčZ). Obdobný závěr platí v případě zcizení pozemku třetí osobě, která se nachází v dobré víře, že pozemek nabývá spolu se stavbou. Vlastník stavby má poté dle 3058 odst. 2 ObčZ právo na náhradu ve výši ceny stavby ke dni zániku svého vlastnického práva. Za účelem sloučení vlastnického práva k pozemkům a stavbám na nich zřízených zákonodárce v 3056 ObčZ zakotvil vzájemné předkupní právo vlastníka pozemku a stavby. Vyloučení či omezení zákonného předkupního práva v daném případě není možné, neboť se k takovým ujednáním ze zákona nepřihlíží, což vypovídá o kogentnosti daného ustanovení. Není ovšem vyloučeno předkupního práva nevyužít. Občanský zákoník naopak přiznává povahu samostatné nemovité věci stavbě spojené se zemí pevným základem, jejíž vlastník byl k odlišný 25

27 od vlastníka pozemku ( 3055 odst. 1 ObčZ). Daná stavba se v takovém případě nestala součástí pozemku, což platí i v případě, byli-li jen někteří spoluvlastníci stavby vlastníky pozemku či naopak. Přechodná ustanovení dále přiznávají totožný režim stavbě spojené se zemí pevným základem zřízené na cizím pozemku na základě věcného práva vzniklého stavebníku přede dnem nabytí účinnosti občanského zákoníku či na základě smlouvy uzavřené před týmž dnem ( 3055 odst. 2 ObčZ). Stavba se rovněž nestává součástí pozemku, dokud věcné právo, jehož povaha sjednocení vlastnického režimu pozemku a stavby vylučuje, zatěžuje stavbu či pozemek ( 3060 ObčZ). V situaci, kdy vlastník pozemku zřídí k pozemku věcné právo ve prospěch třetí osoby, která právo nabývá v dobré víře, že stavba není součástí pozemku, občanský zákoník v 3057 přiznává ochranu nabyvateli věcného práva, proto se vůči němu stavba považuje za součást pozemku. Vlastník stavby je oprávněn požadovat toliko náhradu za znehodnocení svého vlastnictví. Předmětné ustanovení lze ovšem použít jen ve vztahu ke stavbám, které nejsou jako samostatné nemovitosti evidovány v katastru nemovitostí, neboť v případě jejich evidence jako samostatných nemovitostí by nový nabyvatel nemohl být v dobré víře. 37 V případech, kdy přechodná ustanovení chrání nového nabyvatele pozemku tak, že se stavba vůči němu považuje za součást pozemku, bude případné zatížení stavby zástavním právem přecházet na pohledávku na náhradu, která bude původnímu vlastníku stavby poskytována ( 3057 a 3058 odst. 2 ObčZ). Může se zdát, že je vlastník stavby těmito ustanoveními značně znevýhodněn, neboť původní vlastník pozemku často bude vědět, že mu stavba nenáleží, přesto prodá pozemek zhodnocený o stavbu a riskuje toliko, že za stavbu či za znehodnocení vlastnictví vlastníka stavby bude muset poskytnout náhradu. Nicméně se domnívám, že právní úprava je záměrně nastavena tak, aby byl vlastník stavby nucen vyvinout úsilí k tomu, aby byl v katastru nemovitostí zapsán jako vlastník stavby, což by zpochybnilo dobrou víru případného nového nabyvatele vlastnického či jiného věcného práva k pozemku. 37 SPÁČIL, Jiří; RICHTER, Tomáš. In: SPÁČIL, Jiří a kol., 2013, op. cit., s

28 Je-li stavba zřízena na několika pozemcích, občanský zákoník v 3059 upřednostňuje pozemek, na němž se nachází převážná část stavby. Vůči němu se poté použijí 3056 až 3058 ObčZ. Zároveň dané ustanovení umožňuje užití právní úpravy občanského zákoníku týkající se přestavku. Dle 3061 ObčZ se 3054 až 3068 ObčZ nepoužijí na stavby, které občanský zákoník nepovažuje za součást pozemku a na nemovité věci dle 498 odst. 1 ObčZ věty druhé. Uvedené již bylo v této práci vymezeno. Přechodná ustanovení v oblasti věcných práv k pozemkům a stavbám zabraňují nezákonnému odnětí vlastnického práva osobám, které byly vlastníky staveb zřízených na pozemku odlišného vlastníka před Rovněž mají za cíl chránit vlastníky staveb realizovaných na základě věcný práv vzniklých či smluv uzavřených před tímto dnem. S ohledem na posílení zásady materiální publicity však vlastníci těchto staveb musí dbát na to, aby jejich vlastnické právo ke stavbě bylo zapsáno do katastru nemovitostí, aby mohli snáz zpochybnit dobrou víru nového nabyvatele ve skutečnost, že je stavba součástí pozemku. Jelikož se práce zabývá i projevy právních vztahů v katastru nemovitostí, je na místě vzpomenout přechodná ustanovení 3064 a 3065 ObčZ, na jejichž znění si dovolím odkázat. Subjektům práv zapisovaných do katastru nemovitostí byla poskytnuta lhůta jednoho roku od účinnosti ObčZ, aby uvedli skutečný právní stav do souladu se stavem zapsaným v katastru nemovitostí. Budoucnost 3064 ObčZ je nejistá, neboť by na základě tohoto ustanovení mohlo být zasaženo do práv subjektů, přičemž je otázkou, zda ústavně konformně. Vůči právům do účinnosti ObčZ nezapisovaným nastanou dle 3065 účinky dle 981 a 982 odst. 1 ObčZ dnem Navzdory uplatňování superficiální zásady budou s ohledem na výše uvedené nadále existovat stavby, které si zachovají povahu samostatných nemovitých věcí s tím, že jejich vlastníkem nebude vlastník pozemku. Diplomová práce se dále bude zabývat v zásadě nově vznikajícími stavbami spojenými se zemí pevným základem, na které se již od počátku použije stávající právní úprava. Jinými slovy stavbami zřizovanými na cizích pozemcích na základě věcných práv vzniklých či smluv uzavřených za účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. 27

29 4 VYUŽITELNOST PRÁVNÍCH INSTITUTŮ UMOŽŇUJÍCÍCH ZŘÍDIT OPRÁVNĚNOU STAVBU NA CIZÍM POZEMKU Jak již bylo naznačeno v úvodu, předmětem této diplomové práce je mimo jiné posouzení využitelnosti právních institutů umožňujících stavebníkovi zřídit oprávněnou stavbu na cizím pozemku. Důvodů pro realizaci staveb na cizích pozemcích může být nespočet. Vlastník pozemku zpravidla přenechá svůj pozemek ke stavbě jiné osobě, protože pro něj sám nemá stavební využití a zároveň není ochoten pozemek stavebníkovi prodat. Z pohledu stavebníka může být příčinou zřízení stavby na pozemku jiného vlastníka strategická pozice pozemku, nedostatek prostředků stavebníka na koupi pozemku, neochota vlastníka pozemku pozemek prodat, popřípadě může nutnost stavět na cizím pozemku vyplývat z charakteru stavebního záměru. Ke zřizování staveb na cizích pozemcích může být přistoupeno za účelem výstavby komerčních nemovitostí, ale je zde rovněž prostor pro stát, obce, kraje či církve, které mohou pozemky využít k bytové výstavbě nebo k veřejně prospěšným účelům. Stejně tak může docházet k dočasnému využívání pozemků pro stavby průmyslového a obchodního určení, jejichž životnost nebude mít dlouhého trvání. 38 S ohledem na superficiální zásadu vyvstává otázka, jakými možnými způsoby může stavebník docílit toho, aby se stavba, kterou hodlá zřídit na cizím pozemku, nestala jeho součástí a stavebník se stal jejím vlastníkem. Právní institut, který se v daném případě nabízí, je právo stavby, tzv. superficies. Jde o model speciálního věcného práva, jehož obsahem je právo mít stavbu na cizím pozemku. 39 Nicméně stojí za zvážení, zda v určitých případech nebude vhodnější či výhodnější využít jiný institut, který bude lépe reflektovat potřeby stavebníka a vlastníka pozemku. V každém individuálním případě bude nutné posoudit, zda se stavebník využitím jiného institutu než práva stavby nevystavuje 38 ZIMA, Petr. K některým otázkám práva stavby podle nového občanského zákoníku. Právní rozhledy. 2014, roč. 22, č. 5, s ELIÁŠ, Právo stavby, 2012, op. cit., s