Schôdza vlastníkov bytov Gazdovský rad 35 / Šamorín

Transkript

1 Schôdza vlastníkov bytov Gazdovský rad 35 / Šamorín MsKS Šamorín, Predkladá: Ing. Martin Polovka, PhD., zástupca vlastníkov bytov v spolupráci so správcom budovy, MPBH Šamorín, s.r.o

2 Rámcový program schôdze 1. Informácie o zmenách v zákone 182/1993 Z.z. O vlastníctve bytov a nebytových priestorov od práva a povinnosti vlastníkov a správcu 2. Obnova bytového domu ukončenie obnovy v r. 2014, energetická certifikácia - vyvolané investície nad rámec projektu - záruka na práce vs. zásahy do fasády a spoločného vybavenia domu -finančná bilancia obnovy bytového domu 3. Výmena stúpacích rozvodov vody a kanalizácie - informácie o činnosti výboru vlastníkov zvoleného na prípravu podkladov -návrh možností na financovanie obnovy rozvodov 4. Diskusia a rôzne - ochrana obnovených spoločných priestorov, ukladanie súkromných vecí v spoločných priestoroch, údržba priestranstva pred a za budovou, vysádzanie zelene a stromov, domový poriadok, polohové koeficienty po zateplení

3 1. Informácie o zmenách v zákone 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov od Novela zákona č. 205 /2014 Hlavné zmeny vo vzťahu k správe domu, povinnostiam správcu a vlastníkov: 2 - spresňuje definíciu pojmov prevádzka, údržba, oprava, rekonštrukcia a modernizcia bytového domu 8a Povinnosti správcu: - predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcu sa domu, vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrad za plnenia v lehote do nasledujúceho roku -predložiť do 30. novembra bežného roka ročný plán opráv podľa na nasledujúci kalendárny rok

4 Novela zákona č. 205 /2014 8b Povinnosti správcu: -priebežne zverejňovať na mieste v dome obvyklom postup pri obstarávaní tovarov a služieb, vrátane jednotlivých cenových ponúk - Správca je povinný zabezpečiť odstránenie chyby alebo poruchy technického zariadenia, ak bezprostredne ohrozujú život, zdravie alebo majetok, a to aj bez súhlasu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome 8b Oprávnenia správcu - Správca je oprávnený na účely správy domu spracúvať osobné údaje vlastníkov bytov a nebytových priestorov v definovanom rozsahu. - Správca je oprávnený zverejňovať zoznam vlastníkov ktorí majú úhrnnú výšku nedoplatkov na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu a na úhradách za plnenie 500 EUR a >

5 Novela zákona č. 205 / , 11 Povinnosti vlastníkov: -Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorý sa neužíva, sa nemôže domáhať upustenia od povinnosti uhrádzať preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrady za plnenia a platby za správu - Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní umožniť odstránenie nedostatkov zistených kontrolou stavu bezpečnosti technického zariadenia - Ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome neumožnia odstránenie zistených nedostatkov na technických zariadeniach, zodpovedajú za vzniknuté škody. - Vlastník bytu je povinný oznámiť bez zbytočného odkladu správcovi zmeny v počte osôb, ktoré užívajú byt súvisle minimálne počas dvoch mesiacov. Ak vlastník byt neužíva, je povinný oznámiť správcovi svoju adresu a každú jej zmenu.

6 Novela zákona č. 205 / Práva vlastníkov správa domu: - Za každý byt a nebytový priestor v dome má vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome jeden hlas. Ak je byt alebo nebytový priestor v dome vo vlastníctve viacerých osôb, môžu uplatniť svoje hlasovacie právo len ako celok. - Schôdza vlastníkov je uznášaniaschopná, ak sú prítomní vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú aspoň dve tretiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. - Na prijatie rozhodnutia na schôdzi vlastníkov je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov prítomných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome - Ak schôdza vlastníkov nie je ani hodinu po oznámenom začatí schôdze vlastníkov uznášaniaschopná, je na prijatie rozhodnutia potrebná nadpolovičná väčšina hlasov prítomných vlastníkov bytov okrem výnimiek stanovených v zákone VRÁTANE ÚPRAV GO FONDU dve tretiny účasť

7 Novela zákona č. 205 / Povinnosti vlastníkov: - Súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sa vyžaduje pri rozhodovaní o prevode spoločných častí domu, spoločných zariadení domu alebo priľahlého pozemku alebo ich častí. - Ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome rozhodli o veci, nové rozhodnutie o tej istej veci nahrádza predchádzajúce rozhodnutie. - Pri hlasovaní o tej istej veci do jedného roka od platného hlasovania sa vyžaduje súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov, okrem hlasovania o veci, pri ktorej sa vyžaduje dvojtretinová väčšina. - Ak sa o veci rozhodovalo dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, pri hlasovaní do jedného roka od platného hlasovania o tej istej veci sa vyžaduje súhlas štvorpätinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

8 2. Obnova bytového domu Podľa PD vykonaná komplexná obnova exteriéru budovy v termíne od do ZoD č. 01/2013 Naviac vykonané práce/zmeny oproti PD: 1, prekládka rozvodov satelitných antén centralizované rozvody 2, riešenie ochrany živočíchov netopiere na JZ štítovej steny 3, zmeny kotvenia zábradlia loggií betónový veniec 4, izolácia striešok vstupov vestibulov - a oplechovanie loggií 5, zmena bleskozvod vedený pod fasádou cena rovnaká 6, vstupy a zábradlia väčší rozsah oproti PD, nerez zábradlia bonus PSS Nevykonané práce: zateplenie v interiéri schodište a suterén Dôvod: teplovodné potrubia, kompletná izolácia do hĺbky 50 cm pod terén DOSTATOČNÉ suterén v zimnom období t > 20 C

9 V r prebehlo: 1, navezenie zeminy a zatrávnenie plôch pred a za domom BONUS 2, kontrola stavby termovíznou kamerou 11/ BONUS 3, úprava nivelety a ošetrenie kanalizačných poklopov 4, výmena pivničných mreží za plné dvere izolalácia priestorov, požiarne dôvody 5, energetická certifikácia marec , kolaudačné konanie apríl 2014, kolaudačné rozhodnutie právoplatné Nad rámec projektu boli vymenené všetky nevymenené okná na bytoch, zabezpečené sušiaky prádla, zasklenia loggií. Položky nad rámec projektu si hradia IBA vlastníci, ktorí si ich objednali, sami, nie sú zahrnuté v cene obnovy domu. Dodávka a montáž sušiakov bude fakturovaná v decembri 2015.

10 Energetický certifikát budovy Povinnosť mať vypracovaný energetický certifikát budovy vyplýva zo zákona 555/2005 Z.z. o energetickej hospodárnosti budov - pre významne obnovované budovy, tj. zásah do obalovej konštrukcie vo väčšom rozsahu ako 25% plochy - zateplenie obvodového a strešného plášťa a výmena pôvodných obvodových výplní ZVEREJNENÝ VO VÝVESKÁCH BD Potrebné ešte doriešiť nastavenie regulačných prvkov kúrenia podľa nových parametrov po zateplení

11 Záruka na vykonané práce a spôsob užívania bytového domu v záujme predchádzania škodám Poskytnuté záruky zhotoviteľom: Fasáda 6 rokov Strecha 10 rokov Štandardné záruky na stavebné práce sú 3 roky ( 646 ods.3 Občianskeho zákonníka) ZA PREDPOKLADU ŽE NEDÔJDE K DODATOČNÉMU NARUŠENIU FASÁDY ALEBO STRECHY NEODBORNÝM ZÁSAHOM (!!!) ( NAVŔTANIE, SVOJVOĽNÉ OSADENIE RÔZNYCH PRVKOV NA FASÁDU, MECHANICKÉ POŠKODENIE FASÁDY, PRELOMENIE STREŠNEJ IZOLÁCIE ALEBO POŠKODENIE STREŠNEJ KRYTINY) Strešné výstupy sú uzamknuté, vystupovať na strechu môže len správca alebo ním poverená osoba (kontrola, opravy antén a pod.) Za bezpečný stav inštalácií (elektrina, voda, plyn) v spoločných priestoroch zodpovedá správca svojvoľné zásahy do inštalácie sú neprípustné Pivnice 24 V, časové spínače osvetlenia schodišťa

12 Finančná uzávierka obnovy bytového domu Cena projektu podľa zmluvy výška úveru Uhradené za vykonané práce PS stavbám Vyvolané investície (likvidácia káblov, preklad antén) Spolu vykonané práce hradené z úveru ZOSTATOK prostriedkov po zateplení ,00 Eur ,98 Eur 2 341,30 Eur ,28 Eur ,72 Eur Suma ,98 Eur obsahuje aj úhradu za výmenu bytových okien v sume ,75 Eur, ktorú splácajú osobitne LEN tí vlastníci, ktorí si počas zateplenia dali vymeniť okná Zostatok z úveru v sume 6 693,72 Eur bol prevedený do príjmov GO fondu

13 Finančná uzávierka obnovy bytového domu... Mechanizmus splácania úveru na obnovu výška úveru Prvá stavebná sporiteľňa, a.s. č. zmluvy Doba splácania úveru: ,00 Eur 20 rokov Priemerný úrok (medziúver + úver) 3,45 % Spláca sa od z prostriedkov GO fondu takto: Splátka úrokov medziúveru mesačne Sporenie na účte stavebného sporenia Splátka na úver SPOLU Eur/mes 1420 Eur/mes Eur/mes

14 Finančná uzávierka obnovy bytového domu... Stav financií bytového domu tvorba, čerpanie GO fondu, dlhy vlastníkov Tvorba na úver Eur/m 2 (splátka úveru mesačne): Tvorba na bežné opravy a réžiu domu 0.07 Eur/m 2 TVORBA GO fondu spolu (od : Eur/m 2 ) Cca Eur/mes 2760/mes cca 345 Eur/mes Eur/mes Zostatok GO fondu k ,27 Podrobné informácie o financiách - tvorbe, čerpaní a zostatku sú zverejnené vo výveskách a na vstupných dverách cca 1x/ 6 mesiacov aj s popisom. NEODTŔHAŤ, PROSÍM!! Doklady sú k nahliadnutiu u správcu budovy, MPBH Šamorín, s.r.o

15 Stav financií bytového domu tvorba, čerpanie GO fondu, dlhy vlastníkov... Záver finančnej analýzy 1, TVORBA GO fondu odsúhlasená NA SPLÁTKU úveru JE POSTAČUJÚCA netreba meniť (0.568 Eur/m 2 ) 2, Potrebné zvážiť úpravu výšky tvorby na réžiu a drobné opravy zo súčasných 0.07 Eur/m 2 o Eur/m 2 na 0,142 Eur/m 2 TJ. SPOLU GO Fond úver + réžia a prevádzka domu: zo súčasnej výšky na 0.71 Eur/m 2 Návrh úpravy: od dopad: 3i byt: cca 5-6 Eur/mes >>> hlasovanie 1i byt cca Eur/mes UPOZORNENIE dlhy vlastníkov na platbách (zverejnenie, vymáhanie)

16 3. Výmena stúpacích rozvodov vody a Prečo je potrebné sa tým zaoberať? kanalizácie Vnútorné rozvody TÚV, SV a potrubia vnútornej kanalizácie sú v panelových domoch starších ako 30 rokov na hranicu svojej životnosti náš dom 39 rokov Možný nepredvídateľný vznik prasklín, netesnosti, zápach, korózia Ohrozenie majetku a bezpečnosti obyvateľov škody veľkého rozsahu Lokálne vysprávky a opravy sú drahé a neefektívne jedno opravíme iné praskne Výbor vlastníkov príprava podkladov k výmene TZI Výbor vlastníkov pracoval v zložení schválenom na schôdzi vlastníkov dňa : p. Soňa Jánošíková p. Miroslav Vlčko p. Pavol Ďorďay p. Peter Košovský p. Tibor Csenkey p. Martin Polovka p. Karol Tomes p. Benjamín Baráth, + zástupca MPBH

17 Príprava podkladov k výmene TZI Podklady pre výber projektanta Predložené a posúdené 3 cenové ponuky 1. Movak, s.r.o. Vrbové 580 Eur 2. Tatra Projekt, s.r.o. Bratislava 460 Eur 3. Nabro Šamorín, s.r.o. 504 Eur Na základe referencií a ponúknutej ceny bol projekt zadaný firme Tatra Projekt, s.r.o., s podmienkou nenavýšenia ceny za projekt a konzultácie a zapracovanie zmien Dodaná PD bola pripomienkovaná členmi výboru a následne dopracovaná projektantom Oslovovací list pre firmy potenciálnych dodávateľov - bol zverejnený na MPBH Šamorín a na serveri 123dopyt.sk, záujemcovia mohli predkladať ponuky do lehota sa predlžovala pre nízku účasť Výbor predbežne posúdil a zhodnotil dodané ponuky celkovo 7 ponúk 2 ponuky vylúčené ponuka na iný objekt a/alebo zmätočná

18 Prehľad firiem ktoré dodali CP Cenová ponuka Cena Upravená cena* 1, BAUGROUP s.r.o , ,32 2, FINAL BA s.r.o , ,28 3, Karol Ostrožanský , ,69 4, Pavol Černek , ,02 5, SD Gelnica, s.r.o. NEHODNOTENÉ** 6, PS Stavby s.r.o , ,52 7, Dušan Miezga, Movak, s.r.o. NEHODNOTENÉ** * Cena upravená chyba vo výkaze výmer počet prechodiek plynu, počet ventilov, práca na stupačkách ** Dodal ponuku na iný objekt, resp. ponuka bola zmätočná Firmy boli očíslované podľa poradia v akom doručili svoje ponuky na MPBH

19 Hodnotiace kritériá a získané poradie Kritériá: cena realizácie (0-25b) doba realizácie (0-20b) záruka za dielo (0-25b) referencie (0-15 b) Spolu maximum: 85 bodov Firma Získaný počet bodov 1, Pavol Černek 80 b 2, BauGroup, s.r.o 70 b 3, Final Ba 50 b 4, Karol Ostrožanský 40 b PS Stavby 40 b Výbor vlastníkov na základe získaných informácií a hodnotenia ponúk odporúča vlastníkom bytov na výber firmy Pavol Černek alebo BAUGROUP, s.r.o.

20 Stručné predstavenie ponúk Firma Pavol Čermek BAUGROUP Doba dodávky - stúpacie vedenie (poč. vstupov x dni x stúpačka ) 3x1x3 = 9 3x2x3=18 Záruka na montáž (roky) 5 5 Záruka na materiál (roky) Uvádzaný počet referencií Cena vrátane DPH ,02 Eur ,32 Eur

21 Návrh na ďalší postup: Hlasovaním splnomocniť výbor vlastníkov na: 1, rokovanie s oboma firmami - Predstavenie postupu prác v zmysle cenovej ponuky - Spresnenie požiadaviek na práce - Potvrdenie konečnej ceny 2, V mene vlastníkov na základe získaných informácií odporučiť správcovi podpis zmluvy / zmluvy o budúcej zmluve s uchádzačom ktorý splní všetky požiadavky Základná podmienka pre podpis zmluvy dohodnutá konečná cena sa nesmie ŽIADNYM SPOSOBOM NAVYŠOVAŤ, maximálna kvalita prevedenia prác Informácia o výbere dodávateľa a cene bude daná na vedomie všetkým vlastníkom obvyklým spôsobom

22 Návrh možností financovania výmeny TZI Vlastné prostriedky nedostatok Na splátky nereálne, pri cene Eur dlhé obdobie Prostriedky štátnych programov na podporu obnovy bytového domu - ŠFRB Jessica / Jesica II. úver s úrokom 0,5 % Vzhľadom k termínom predkladania žiadosti, potrebné kroky: 1. Písomné hlasovanie, vypracovanie žiadosti realizovať 2. Realizácia cca v apríli 2016 potrebná súčinnosť vlastníkov bytov Zaťaženie vlastníkov: cca 0.08 Eur/m 2 /mesiac 6 Eur/ mesiac/ 3-i byt resp. 2.5 Eur/ mesiac/ 1-i byt pri splácaní rokov a 0.5% úroku o túto sumu sa bude musieť upraviť platba každého bytu AKO POSLEDNÁ VÄČŠIA INVESTÍCIA DO OBNOVY DOMU

23 Plán práce na rok 2015 (...a ďalšie roky) V zmysle novely zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov 182/1993 Z.z. platného od : 1. nastavenie hydraulického vyváženia vykurovania po obnove bytového domu, 2. príprava podkladov a realizácia výmeny rozvodov TZI a ich izolovanie podľa zákona (stúpačky SV, TÚV, kanalizácia), ošetrenie rozvodov plynu, 3. výmena rozvodov bytových zvončekov a domácich telefónov, 4. uvedenie trás TV káblov, internetových prípojok a ďalšej kabeláže vedenej v stúpačkových rozvodoch do súladu s normami radu STN , 5. výmena centrálneho osvetlenia spoločných priestorov za osvetlenie ovládané pohybovými senzormi 6. modernizácia drevených skríň osadených na stúpačkových rozvodoch na schodištiach

24 4. Rôzne, diskusia Ukladanie predmetov v spoločných priestoroch SPOLOČNÉ priestory patria všetkým vlastníkom bytov schodištia tvoria únikovú cestu v prípade nutnosti evakuácie boli označené nápismi podľa predpisov v prípade požiaru NESMIE sa na evakuáciu použiť výťah únikové cesty musia byť voľné a nesmú na nich byť uložené horľavé predmety alebo predmety ktorých horením vznikajú toxické látky (police, skrine, garniže, staré TV, pračky, koberce...), prádlo (!!!) a p. nesmie byť obmedzený prístup k protipožiarnym zariadeniam okrem požiarnych aj estetické a hygienické hľadisko. Ukladanie súkromných predmetov LEN NA VLASTNÉ riziko Upozornenie na potrebu kontroly stavu rozvodov el. energie v bytoch hliníkové prívody každý vlastník na svoje náklady - min. 1x/2 roky

25 Rôzne, diskusia... Vysádzanie stromčekov, kvetov, údržba priestranstva pred a za BD NEŽIJEME NA SMETISKU vyhadzovanie odpadkov z okien vysádzanie kvetov a stromov opatrne starostliovosť, svetlo v prízemných bytoch - STROMY raz vyraastú!!! (prales < 2008) Kosenie nechce kosiť AREA, kosenie zabezpečuje MPBH 1x 2x/mes Polohové koeficienty miestností po zateplení Zohľadňujú nepriaznivú polohu miestností (príl. 2 Vyhl. 630/2005) Zateplením izoláciou strechy (14 cm izol.) a stien (12/6 cm izol.) sa tepelné toky približne vyrovnali, straty tepla do okolia sú minimálne. Rohové a podkrovné byty môžu mať stále mierne znevýhodnenie Návrh: úprava všetkých polohových koeficientov k< 1.0 hlasovaním na 0.90 od začiatku novej vykurovacej sezóny ( )

26 Termografická diagnostika bytového domu monitoring tepelných tokov z budovy Teplota povrchu na základe vyžiarenej energie Vstupné priestory nevykurované, izolant 4cm Nárožia vidno úniky cez okná a vetráky 4/12cm Fasáda zrejmé úniky len cez okenné výplne (byty + pivničné okná Ako to (zrejme) vyzeralo PRED zateplením? Veľká žiariaca hmota...(foto z iného objektu)

27 Rôzne, diskusia... Domový poriadok bytového domu Základné pravidla spolunažívania a správania sa k nášmu spoločnému majetku Bezpečnostné predpisy pre bezpečnosť vlastníkov bytov Kontakty pre prípad porúch a neočákavaných udalostí Bude predložený návrh na diskusiu cca na jeseň 2015 V prípade schválenia bude vypracovaný v dvoch mutáciách Požiadavky na opravy, ochrana detailov obnoveného domu... Obloženie rohov pri vstupných dverách nerezovou rohovou lištou z oboch strán do výšky sokla (cca 1m) cca Eur (lišty + práca) Riešenie polohovania vonkajších dverí magnetmi šlapatka sú neefektívne a častokrát poškodzované ich ťahaním Upozornenie na možnosť odomknutia vnútorných dverí kľúčom pre prípad výpadku elektriny alebo poruchy dverí. Dvojjazyčnosť oznamov ak sa nájde niekto na preklad

28 Rôzne, diskusia... Zástupca vlastníkov od r vchod 49, od r celý bytový dom POTREBNÝ NÁSTUPCA - NAJNESKÔR PO VÝMENE TZI v prípade želania ihneď Ďakujem za pozornosť - Köszönöm a figyelmet Thank you for your attention Hlasovanie: 1, - Úprava základnej výšky príspevku do GO fondu z 0.07 na Eur/m 2 od (tj. GO fond spolu so splátkou úveru na 0.71 Eur/m 2 ) a - Navýšenie tvorby do GO fondu výsostne na účel obnovy TZI o 0.09 Eur/m 2 /mes spolu na 0.80 Eur/m 2 /mes od /3 vlastníkov na schôdzi alebo písomné hlasovannie voľba overovateľov 2, poverenie výboru vlastníkov na výber dodávateľa obnovy TZI (> 1/2 prítomných) 3, Zmena hodnoty polohových koeficientov pre rozúčtovanie tepla k<1 na hodnotu k=0.9 od začiatku novej vykurovacej sezóny (> 1/2 prítomných)