SPRÁVCOVSKÁ FIRMA MUSÍ BÝT TRANSPARENTNÍ

Transkript

1 SPRÁVCOVSKÁ FIRMA MUSÍ BÝT TRANSPARENTNÍ Odborný časopis pro výbory SVJ a BD

2 SPECIALISTÉ NA PROBLEMATIKU VÝBORŮ A SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ VYMÁHÁNÍ POHLEDÁVEK SPOLEČENSTVÍ SERVIS EXEKUČNÍCH ŘÍZENÍ SERVIS INSOLVENČNÍCH ŘÍZENÍ PRÁVNÍ AUDIT ČINNOSTI VÝBORU ZASTOUPENÍ SPOLEČENSTVÍ U SOUDU REVIZE A TVORBA SMLUV STANOVY A DOMOVNÍ ŘÁDY ZAKLÁDÁNÍ SPOLEČENSTVÍ PROHLÁŠENÍ VLASTNÍKA Kancelář Praha: Aspen Business Centre, V Jámě 699/1, Praha 1, , Kancelář Morava: Na hradbách 3213/1A, Šumperk, Pište na info@akklusak.cz

3 V tomto čísle SPRÁVCOVSKÁ FIRMA MUSÍ BÝT ROZHOVOR TRANSPARENTNÍ Jak vypadá zdravý vztah SVJ a správcovské firmy? Jak ji změnit, nejste-li spokojení? A proč je tlak na profesionální předsedy především ze zákona? VYZKOUŠEJTE ZDARMA KONTROLU KATASTRU A INSOLVENČNÍHO REJSTŘÍKU Někdy člověk získává pocit, že ho některá byrokracie utluče dřív, než se stačí ve funkci nadechnout. Jenže co hůř. Jako statutáři, členové výborů, nemůžete nad monitorováním změn v rejstřících mávnout rukou. Přečtěte si o aplikaci, kterou nyní můžete vyzkoušet zdarma. V DOMECH VADÍ NEJVÍCE HLUK OD SOUSEDŮ Představte si, že jste investovali do svého vysněného bytu, poctivě splácíte, trávíte hodně času v práci, aby bylo splácet z čeho, a doma si logicky chcete odpočinout. Jenže máte sousedy s malým dítětem a přes zeď slyšíte každý jeho krůček, upuštěnou hračku, hádky i udobřování jeho rodičů. Co s tím!? číslo 4/2017 dvouměsíčník Šéfredaktorka Mgr. Olga Černá Redakce Barbora Hřebečková Ing. Dalibor Vrána redakce@magazinvybor.cz Odborní spolupracovníci Mgr. Jan Bauer Mgr. Michal Klusák Mgr. Jana Obermajerová poradna@magazinvybor.cz Roman Koreňovský Mgr. Petr Dufek Dotazy do Právní poradny posílejte přes formulář na 23 NÁVRAT PŘEDKUPNÍHO PRÁVA. CO BUDE ZNAMENAT? Novela občanského zákoníku navrací spoluvlastníkům nemovitostí zákonné předkupní právo s platností od Co to bude v praxi znamenat? 25 PRÁVNÍCI A ADVOKÁTI ODPOVÍDAJÍ NA VAŠE DOTAZY PRÁVNÍ PORADNA Jak odvolat předsedu výboru? Kamerový systém a souhlas vlastníků? Výbor rozhodl o poplatku za používání výtahu. Je to možné? A MNOHO DALŠÍHO Sídlo redakce V Jámě 699/1, Praha 1, Vydavatel Vydavatelství Výbor s.r.o. Karla Engliše 3221/2 Praha Smíchov IČ: Vydavatel a redakce neodpovídá za obsah inzerce. Použití textů a fotografií bez písemného souhlasu redakce je zakázáno. Chyby v tisku vyhrazeny. Registrace MK ČR E VÁŽENÍ ČTENÁŘI Mgr. Olga Černá, šéfredaktorka Je úsloví, že sousedova tráva je vždycky zelenější, pro nás Čechy skutečně tak typické? Když v době dovolených vytáhneme paty za hranice, hned nám všechny vesnice připadají upravenější, sídliště méně betonová, pokladní v supermarketech veselejší a i řízení je nějak víc v pohodě, protože a to si uvědomíme až zpětně, tam většina řidičů dodržuje pravidla. Plni optimismu se po návratu zařekneme, že když to jde jinde, musí to jít i doma. A tak u kontejneru na plasty uklidíme povalující se nepořádek, na padesátce se necháme v klidu předjíždět a kakabusům na ulici oplácíme úsměvem. A když sem tam potkáme cizího člověka, který se také nechce mračit jen z principu, říkáme si, že to možná i půjde. Že ta zelenější tráva může být i u nás. Jenže dny běží, a kdo není nevyléčitelný optimista, stáhne ho to zpět. Nedávno jsem slyšela vyprávění pamětnice, která jako dítě potkala prezidenta Masaryka a na pozdrav se mu uklonila. Takovou úctu k němu cítila. A je to možná právě ta úcta, která se někam vytratila. Jinak bychom uměli všichni pozdravit do telefonu, omluvit se, když uděláme chybu, usmát se a poděkovat bez ohledu na společenské postavení. V souvislosti s aktuálním číslem, které držíte v ruce, bychom pak nemuseli psát o žabomyších válkách mezi výbory a správci; o podvůdkách, které mají nahrát více moci jedné straně; o direktivním přístupu tam, kde má jít o diskuzi a dohodu, i kdyby měla každá ze stran v něčem ustoupit. Jestliže má spolu více stran něco budovat, musí se v případě velkých rozhodnutí potkat někde v prostředku, bez osobní ješitnosti, ale se společným zájmem o výsledek. Třeba i tohle dopomůže k tomu, že ta zelenější tráva začne být i u nás. Ať se vám ve vašich rozhodnutích daří!

4 SPRÁVCOVSKÁ FIRMA MUSÍ BÝT TRANSPARENTNÍ Rozhovor Jan Kuchař nám v rozhovoru uvařil ze svých zkušeností v úspěšné správcovské společnosti Prague Property Management, a. s. (PPM), vlastníka bytu i předsedy SVJ. Jaký je zdravý vztah výboru a správce, kdy je dobré říct správci sbohem a proč je tlak na profesionální předsedy především ze zákona? Jaký je vztah SVJ a správce z praktického pohledu? Správcovská firma je především servisní organizace, takže primárně plní úkoly zadané výborem. Dobrá spolupráce závisí na dobré komunikaci, a to i ve výboru samotném. Když výbor ví, co chce, může správcovská firma lépe reagovat. Výbory se nemusí scházet každý týden. U větších domů stačí jednou za měsíc, u menších za čtvrt roku. Je ale potřeba pro správce jasně definovat úkoly a provést o tom zápis, aby bylo zřejmé, co dům zajímá a co je potřeba udělat. U novějších domů jde hlavně o nastavení a optimalizaci nákladů, u starších se nejčastěji řeší rekonstrukce. Tam hodně cítíme tlak na cenu. Často ale platí, že ta nejlevnější nabídka není zároveň ta nejideálnější. Setkáváte se s výbory, kde si nevědí rady, nebo mají naopak pocit, že by se o vše měl starat správce? To bývá problém novostaveb, kde se vše teprve formuje a lidé se neznají. Poslední dobou ale potkáváme i vlastníky, kteří mají zkušenosti z jiného SVJ. S tím si ale přináší určité návyky a z počátku mají pocit, že je vše špatně nastavené a předražené. My je musíme v relativně krátké době přesvědčit, že ceny jsou nastavené správně, protože kdyby to tak nebylo, okamžitě by s námi ukončili spolupráci. Je totiž naprosto logické, že největší část práce je vždy na začátku, když se dům přebírá od developera a kdy je stále v záruční lhůtě. Po pár letech relativního klidu pak přichází fáze obnovy domu rekonstrukcí, což pro správce představuje znovu navýšení práce. Já výborům vždy vy- 4

5 světluji, že není v našem zájmu SVJ okrádat. Tohle se vždy rychle odhalí a my o ně jako klienta nechceme přijít. Jste tedy už alergický na větu Ale my jsme to jinde dělali takhle? To ne. Je důležité lidi poslouchat a je dobré, aby člověk byl variabilní, protože každý výbor má trochu jiné potřeby. Jsou samozřejmě hranice, kdy řeknete, že takhle už to nejde, protože by to ohrozilo fungování domu. Je to i moment, který překračuje náš standard a mohl by nás jako firmu poškodit. Typický příklad je výběrové řízení. Některá SVJ měla dříve tendence přijít po ukončení výběrového řízení s firmou, která byla o pár korun levnější. To je přesně ta hrana, kdy říkáme, že takhle to nejde. Takže v této době máme procesy nastavené tak, že si do výběrového řízení výbor přivede i své firmy, ale vše se vyhodnocuje standardní cestou. Několikrát se i stalo, že jsme díky doporučení výboru začali dlouhodobě spolupracovat s firmami, které jsme před výběrovým řízením neznali. Vždy je tedy dobré vnímat podněty a připomínky klientů. Jaký je právní vztah správce a SVJ? Problematické bývá, že si lidé často myslí, že se správcovskou firmou dostávají i právní zastoupení. My spolupracujeme se specialisty, ať už na bytové právo nebo na vymáhání nedoplatků (Klusák Advokátní Kancelář). Tito specialisté samozřejmě nemají levnou hodinovou sazbu, ale zato přesně vědí, co a jak dělat. A to je přesně moment, kdy se nevyplatí šetřit. Z praxe vidím, že je li najatý odborník specialista na určitou problematiku, bývá spolupráce úspěšnější. Od našich čtenářů se často dozvídáme, že nejsou se svým správcem spokojení, ale bojí se nebo neví jak od něj odejít. Co jim můžete poradit? Ať zorganizují výběrové řízení a s jeho výsledkem předstoupí před shromáždění. Nebo mohou vlastníky se svou nespokojeností nejdříve seznámit a před shromážděním je o nápadu na výběrové řízení a změnu správce informovat. Hlas má samozřejmě shromáždění, většinové kvorum, ale neznám případ, kdy by vlastníci byli proti tomu. Pokud je výbor nespokojený, měl by to řešit. Je to především on, kdo se správcem nejvíce komunikuje. Co všechno je dobré na správce delegovat? To je otázka nastavení, co vše si chce výbor dělat sám. Někteří cítí, že by toho spoustu sami zvládli. Mají ale vlastní zaměstnání, rodinu a koníčky, a doběhne je nedostatek času. Proto by měli věřit profesionálům a zbytečně nenechat malý problém přerůst do průšvihu. Klasický příklad může být výměna vodoměrů. Ty se musí provést do určitého termínu, aby byla platná kalibrace a nehrozilo zpochybnění rozúčtování. Není proto problém, co nejvíce úkolů delegovat na správcovskou firmu. Ta dobrá to zvládne. Důležité je jen plánovat s dostatečným časovým předstihem, aby vše správce nemusel řešit na poslední chvíli. Jak SVJ pozná, že správcovská firma funguje dobře? Jsou na to nějaké kontrolní mechanismy? Dobře fungující správcovská firma by měla být transparentní a dát klientům možnost si vše (ideálně) online kontrolovat. My na to máme klientskou zónu, kam se můžou výbory kdykoliv přihlásit a vidět vše na jednom místě. Základem dobrého fungování je také jasně nastavený postup pro vymáhání pohledávek a hlídání termínů všech revizí a servisů. Pokud vám správcovská firma není schopná v podstatě obratem tyto informace předat, jsou to signály, že je něco špatně, a je čas jít pryč. Co je podle vás základem dobře fungujícího domu? Záleží na mixu lidí. Tam, kde se znají a mají podobné zájmy, je i dobrá atmosféra. Roli hraje i stejná sociální skupina. To ale nemůžete moc ovlivnit. Pokud mezilidské vztahy v domě nefungují a lidem je dění v domě lhostejné, je lepší byt prodat a odstěhovat se. To už je ale poměrně extrémní situace. Poslední dobou mám pocit, že do výborů vstupuje mladší generace, která věří novým technologiím a chápe, že čím víc bude vše transparentní a přístupné online, tím bude pro všechny práce jednodušší. Jaké problémy řeší SVJ nejčastěji? Na prvním místě jsou určitě neplatiči. Dále se řeší nepořádek na chodbě, nedodržování požárních předpisů, kdy se nechávají věci v únikových zónách nebo pneumatiky v garážích. Pak se samozřejmě řeší nastavení velkých investic, které se musí připravit tak, aby lidi neměli pocit, že s nimi někdo manipuluje. Může správce fungovat i jako poradce? Měl by fungovat jako poradce a je to naprosto v pořádku. Společně s výborem by měl například vydefinovat podmínky výběrového řízení, které nejsou jenom o ceně, ale i o časovém nastavení, aby práce vlastníky co nejméně obtěžovala. Stává se ale, že výbor má tendenci si z nás udělat i stavební dozor. Na to jsou ale zase specialisté, kteří znají normy a technologické postupy a stavební firmu ohlídají. A šetřit na stavebním dozoru se nemusí vůbec vyplatit. Vnímáte rozdíly mezi správcovskými firmami na trhu? Ne všechny chytily vítr 21. století. Já jim říkám pohrobci OPBH nebo starých bytových družstev. Tyto Pokračování na straně 6 5

6 ...pokračování ze strany 5 firmy sice ovládají velké majetky, ale nenutí je to jít do nových technologií a vymýšlet nové efektivní postupy. My jsme v PPM vybudovali vše od nuly, nekoupili jsme žádný balík bytů, a teď po více než 20 letech tvrdé práce spravujeme na bytů ve 120 domech. Díky tomu jsme postupně přicházeli na věci, které by byly lepší a lepší, jak pro klienty z řad SVJ, tak pro naši práci samotnou. Na trhu jsou také menší firmy. Ty jsou v pozici, kde jsme byli před x lety my a jsou pro nás zdravou konkurencí v nových postupech a v inovacích. My oproti nim můžeme nabídnout zkušenosti a lepší ceny od našich dodavatelů. A pak tu ještě jsou ičaři, kterým nemůžeme konkurovat cenou, protože to bývá one man show, práce jednoho člověka. Tam obvykle nastane problém v momentě, kdy takový člověk onemocní nebo má rodinné starosti, nemůže se věnovat práci a nemá ho kdo zastoupit. Zmínil jste jako hlavní problém neplatiče. Jak je řešíte u vás v PPM? Máme na to nastavený informační systém, do kterého se může každé SVJ podívat v klientské zóně, a jasně dané metodické pokyny, kdy a jakou formou se dávají upomínky a kdy se vše předává právníkovi. Je důležité, aby všichni věděli, jaké kroky budou v každém okamžiku následovat. Ideální je vše konzultovat i s právním zástupcem daného SVJ, aby byl schválený postup i jím. Pro své klienty jste domluvili i službu od KatastrSVJ.cz. Znamená to, že pro hlídání exekucí a insolvencí ji chápete jako nutnost? Jednoznačně. Na první pohled to vypadá, že je to drahá služba, ale je to ochrana nejenom celého výboru, ale i společenství. Ideální potom je, když je provázaná s právním zastoupením SVJ. Aktuálně se hodně hovoří o funkci profesionálního předsedy. Je to moderní, nutné nebo chytré? Je to všechno, co jste řekla. Setkávám se s tím, kdy se zahraniční klienti diví, že tady je někdo ochotný se po své práci ještě věnovat správě domu. V zahraničí je profesionální předseda naprosto běžný. Prakticky došli k tomu, že to je správné řešení. Je to zase o nastavení systémů. Ideální stav vidím v tom, že výbor by se měl přetavit do kontrolní komise nebo revizora a nastavit vše tak, že profesionální předseda bude zároveň správce. Předseda SVJ bude logicky chtít správce, který používá stejné postupy a metodiku. Na rok dopředu si pak s vlastníky a především s kontrolní komisí stanoví plán úkolů. Ve stanovách je pak potřeba jasně definovat kontrolní mechanismy a nastavit limity, do jaké částky může profesionální předseda čerpat finance z účtu. Vlastníci si tedy k profesionálnímu předsedovi musí nastavit vztah podobný, jako mají ke správcovské firmě? Přesně tak. A upravit si stanovy. My sami z pozice profesionálního předsedy požadujeme mít upravené stanovy a nastavené limity. Jakmile nebudou, zavdává to budoucím problémům. Jasně dané hranice pak fungují ve prospěch obou stran. Je to model vhodný i pro malé domy? Vždycky je nejlepší, aby někdo, kdo v domě denně žije, fungoval jako revizor nebo člen kontrolní komise. Někdo, kdo vnímá denní potřeby vlastníků. Tlak na volbu profesionálního předsedy je spíš v rovině právní, v odpovědnosti za všechna rozhodnutí. Jakmile uděláte něco špatně, ručíte za to celým svým majetkem. Lidé ve výborech si toto ručení často neuvědomují. Proto je lepší profesionální předseda, který je pojištěný např. jako naše firma na 50 milionů na způsobenou škodu. V pozici kontrolní komise nebo revizora vlastním majetkem už neručíte. text: Mgr. Olga Černá 6

7 Prostor pro život Hliníkové zábradlí originální vzhled bezúdržbový provoz bezpečnost variabilita barevného provedení příprava na dodatečné zasklení Zasklívací systémy jednoduchá manipulace bezpečný provoz snadná údržba možnost uzamčení estetický komfort komplexní řešení AluPlus zábradlí AluVista bezrámový systém AluPlus rámový systém ALUMISTR SE U Výzkumu 603, Hrušovany u Brna tel.: alumistr@alumistr.cz

8 ZBAVTE SE PLÍSNĚ NA ZATEPLENÉ FASÁDĚ! Masivní výskyt řas a plísní se na zateplených fasádách může objevit už v prvních letech po realizaci. Neznamená to přitom, že máte na domě nekvalitní materiál, nebo je chyba ve skladbě zateplovacího systému. Díky izolaci jenom neuniká z domu teplo, které by plíseň na fasádě vysušovalo. Mechy, řasy, houby, lišejníky, plísně a jiné organické nečistoty dělají na vaší zateplené fasádě nehezké tmavé fleky. Kromě toho se spory plísní mohou při větrání dostat i do bytů a způsobit řadu zdravotních problémů. Tento nezdravý zelený povlak se usazuje především na stěnách domů, které jsou orientované na sever nebo západ, nebo stojících v blízkosti zeleně a vodní plochy. Zkrátka všude tam, kam nedosáhne slunce a teplo, které jste navíc omezili i zateplením domu. Čistý kabát domu je důležitý pro vaše zdraví Plísně samotné jsou silným alergenem a z fasády se snadno dostanou otevřeným oknem až do bytů. Neodstraněné řasy a plísně také postupně vrůstají do štěrbin a změnou svého objemu pomalu fasádu narušují. Ke znovu krásné a čisté fasádě pak vede jen jedna cesta vyčistit. Vyvarujte se ale nešetrného odstranění a fleků a map, které by po něm na domě zbyly. Investice do zateplení vašeho domu byla už tak dost veliká, chtějte k její obnově ty nejlepší. Šestnáct let zkušeností mají s odstraňováním těchto nečistot odborníci z ARS AXIOM REAL. Nejen, že z fasády odstraní vše, co tam nemá být, ale následně ji ošetří tak, že dalších 5 let budete mít od podobných nárůstů pokoj. Takovou záruku dostanete. Na ARS se každoročně obrátí stovky soukromých majitelů, společenství vlastníků, družstev nebo správců nemovitostí. Díky množství zkušeností se stali nejlepším specialistou v oboru čištění povrchů a ochrany staveb. Svěřte svou fasádu do rukou jejich odborníkům a budete spokojení také. ZAVOLEJTE SI PRO CENOVOU NABÍDKU A VZOREK NA VAŠÍ FASÁDĚ ZDARMA! Jak probíhá čištění? V ARS k čištění používají speciální prostředky, které jsou vůči vaší fasádě ohleduplné, ale nemilosrdně odstraní znečištění a plísně. Pracují také s párou, vysokotlakým vodním paprskem a s mikroabrazivním tryskáním čili pískováním, a tak dozajista pomohou i vašemu domu bez nežádoucích následků. Z vaší fasády také dokážou odstranit nasprejované graffiti, či vyčištěnou fasádu proti všem sprejerům ošetřit speciálním nátěrem. Nechte si poradit to nejvhodnější přímo pro váš dům. ARS za vámi dojedou kamkoliv po celé České republice, a to bez nákladů na dopravu. Jejich práce je efektivní, výsledek zaručený a jednání příjemné. O všem hovoří spokojené reference klientů, kteří stejně jako právě teď vy řešili nepříjemné znečištění na zatepleném domě. Inspirujte se jejich zkušenostmi s ARS AXIOM REAL na firemních webech. Nedovolte plísním, aby ohrožovaly vaši fasádu a ničily vaše zdraví. I vy můžete mít opět krásný a čistý dům! Zaručujeme vám dobu 5 let proti nové tvorbě plísní a řas na vaší fasádě. Šetrný způsob čištění a ošetření zarostlé fasády Výrazný rozdíl mezi očištěnou a neočištěnou částí U zateplených domů způsobuje i jen částečné znečištění fasády výrazné oslabení účinnosti zateplovacího systému a zkracuje jeho životnost. ARS AXIOM REAL, spol. s r.o. Weby: Zelená linka: Telefony: Mobil: axiom@ars.cz Adresa: Kolovratská 110/ Praha 10

9 KAMEROVÝ SYSTÉM BEZ REGISTRACE? JEDNODUŠE V 6 KROCÍCH Instalace kamerového systému do bytových domů se výrazně usnadnila. Tento výborný pomocník pro vaše bezpečí je tak zase dostupnější a bez zbytečných překážek. Pomáhá v řešení vzniklých škod a citelně odrazuje ty, kteří v domě nemají co pohledávat. Uvažujete o jeho instalaci i u vás? Těchto 6 kroků vám pomůže, jak na to. Vybudování kamerového systému je dnes podstatně jednodušší, než bývalo. Samozřejmě je nutné ctít zákon č.101/2000 sb. a dnes již platné stanovisko Úřadu pro ochranu osobních údajů (ÚOOÚ) č.1/2016. To prolomilo skoro až neproniknutelnou bariéru zákazů, opatření, registrací a v mnohých případech i neochotu úředníků. Vše se velmi přiblížilo občanům řešících v drtivé většině ochranu svého zdraví a majetku. Tedy i vám. Takže rozhodnutí? Krok č. 1) VÝBĚR DODAVATELE Na shromáždění jste si odsouhlasili vybudování kamerového systému a výbor má za úkol oslovit odborné firmy. Ty na základě obhlídky místa a domu připraví návrh řešení vč. zákresu umístění kamer. Vypracují a předloží položkový rozpočet díla, smlouvu o dílo s garantovanou záruční dobou a nezbytným časovým harmonogramem prací. Krok č. 2) ROZHODOVÁNÍ Pro následné rozhodování je nutné, aby měl výbor k dispozici nejméně tři cenové nabídky od prověřených firem, ať už na základě referencí nebo doporučení. Zde je také vhodné, uvědomit si, že co je nápadně levné, nemusí být zároveň to nejvýhodnější a nejlepší. Krok č. 3) ODSOUHLASENÍ REALIZACE V tomto okamžiku se rozhodování řídí platnými stanovami, přičemž možností schválení je několik a nejsou taxativně určené. V některých domech ke schválení stačí pouze výbor, ale často jsou věci tohoto investičního charakteru schvalovány většinou přítomných na shromáždění. Pro schválení se vždy řiďte svými platnými stanovami! Krok č. 4) CO NENÍ ZAKÁZÁNO, JE DOVOLENO? Toto rčení je míněno s velkou nadsázkou, ale přesně vystihuje situaci, při které musíte být ostražití. Kamery například nesmíte namířit na vchodové dveře vlastníků bytů. Pamatujte si, že kamerový systém nesmí narušovat soukromí vlastníků ani nájemníků. Díky již platnému stanovisku č.1/2016 ale můžete kamery rozmístit tak, že budou schopny dokonale pokrýt zbývající prostory objektu, domu, parkoviště, sklepy nebo kontejnerová stání. Krok č. 5) ZÁZNAMOVÉ ZAŘÍZENÍ Snímat je nutné, ale ještě důležitější je vše zaznamenávat na kvalitní digitální zařízení, které je schopné nahrávku archivovat. Obvykle se záznamy uchovávají 14 dnů, ale není problém i s delším obdobím. Zákon říká, že záznamové zařízení nemůže být přístupné nepovolaným osobám a musí být uloženo v uzamykatelné místnosti. Při samotném provozování kamerového systému pak máte povinnost umístit na viditelná místa v domě (dveře, nástěnka) informační tabulky se symbolem kamery. Krok č. 6) REGISTRACE JIŽ NENÍ NUTNÁ Povinnost registrovat kamerový systém je už minulostí. To ovšem neznamená, že ÚOOÚ nemůže provést vlastní kontrolu, a to třeba i na nějaký podnět. Inspektor úřadu se vždy ohlásí dopředu a provádí kontrolu systému, zda není v rozporu se zákonem a stanoviskem. Z kontroly se provádí zápis a v případě závad určí způsob a termín k jejich odstranění. Je to skutečně až takhle jednoduché, a tak dlouho to trvalo... STÁLE VÁHÁTE? Podívejte se na výsledek naší realizace kamerového systému pro SVJ Havlíčkovo náměstí v Praze 3, kde byly osazeny kamery u vchodových dveří, ve vestibulu domu, ve vjezdu do garáží a v obou patrech garáže. Dlouhé měsíce jsme se potýkali s krádežemi a vandalismem v našem novém domě, přestože máme na všech dveřích moderní elektromechanické zámky a rychlé zavírání garážové rolety. Obratnost a lstivost zlodějů byla už neúnosná! Vykradená auta, sklepní prostory a škody na interiéru nás (SVJ) dovedlo k razantnímu rozhodnutí, a to, že si okamžitě vybudujeme kamerový systém včetně záznamového zařízení, které jsme umístili do technické místnosti. Vše proběhlo díky technikům firmy Promsat CZ velmi rychle a na vysoké technické úrovni. Dvakrát jsme zaznamenali pokus o vniknutí do garáží, ihned jsme předali záznam policii, která věc řešila. Od té doby máme klid. Jsme tomu velmi rádi, protože jsme opravdu dobře investovali do ochrany společného majetku. Kamery také velmi účinně odrazují tzv. šmejdy, takže se tito otravové našemu domu obloukem vyhnou. Všem, kteří stále váhají s vybudováním kamerového systému, po naší zkušenosti doporučuji. Neváhejte a zabezpečte si své majetky, říká a doporučuje Dana H.,SVJ Havlíčkovo náměstí, Praha 3. PROMSAT CZ s.r.o. UCELENÝ BEZPEČNOSTNÍ SYSTÉM NA MÍRU Kamerové systémy Přístupové systémy Zabezpečovací systémy Domovní zvonky a videotelefony Protipožární systémy Televizní a satelitní příjem Bezdrátové sítě WiFi PH metal ZÁMEČNICKÉ SLUŽBY A ZAKÁZKOVÁ KOVOVÝROBA PRO SVJ A BD Ocelové klece na kontejnery Oplocení, zábradlí schodiště Garážová vrata, vjezdové brány Ocelové konstrukce Pobočka Praha U Hostivařského nádraží 556/ Praha 10 Pobočka Brno V Újezdech 535/ Brno info@promsat.cz Praha Brno PH metal s.r.o. Pobočná 1395/ Praha 4 Provozovna Křeč Křeč info@phmetal.cz Tel

10 JAK VYBRAT IDEÁLNÍ VODOMĚR? NEJPRODÁVANĚJŠÍ VODOMĚRY S DÁLKOVÝM ODEČTEM Z NAŠÍ NABÍDKY (SKLADEM) REVOLUCE V MĚŘENÍ VODY MĚŘENÍ SPOTŘEBY VODY MĚŘENÍ SPOTŘEBY TEPLA Výběr vodoměru je zcela individuální záležitostí každého vlastníka bytového domu. Každé SVJ nebo Bytové družstvo má jiné priority. Některý zákazník požaduje nejpřesnější měření s dálkovým odečtem, jinému postačuje funkční základní mechanické měřidlo s co nejnižší cenovkou. Tyto priority jsou mimo jiné dány zkušenostmi konkrétního zákazníka s měřením vody. Jestliže jsou v konkrétním domě neustálé rozdíly v náměrech bytových vodoměrů v porovnáním s vodárenským vodoměrem, je pravděpodobné, že majitel tohoto domu bude požadovat přesné a neovlivnitelné vodoměry a bude nakoněn i dalším opatřením, jejichž účelem bude výše uvedené rozdíly snížit. Naopak zákazník z domu, kde vše již léta sedí, nebude pravděpodobně požadovat nějakou velkou změnu. Obdobně je to i s dálkovým odečtem. Tam, kde není problém druhého ledna oběhnout veškeré domácnosti a opsat stavy vodoměrů, nebude vůle pořizovat vodoměry s dálkovým odečtem. Naopak v domech s pronajatými byty cizincům a s komplikovaným přístupem do bytů bude o dálkový odečet zájem. Dálkový odečet také uvítají zákazníci s podezřením na nechtěné odběry vody (protékající WC, protékající pojistné ventily bojlerů či kotlů atp.). Každopádně pro měření vody je potřeba vytvořit podmínky. Proto doporučujeme osazení kontrolního vodoměru a filtru jemných částic. KONTROLNÍ VODOMĚR Na základě mnoha zkušeností jsme zjistili, že velké rozdíly v náměrech mezi součtem bytových vodoměrů a vodárenského měřidla jsou často způsobené právě vodárenským měřidlem, které měří do plusu i o desítky procent. Osazení kontrolního vodoměru Vám jasně ukáže, jaká část chyby vzniká v domě a jaká na vodárenském měřidle. Ve spolupráci s ČMI Vám rádi účinně pomůžeme řešit i případnou reklamaci u vodáren. Více na KAMSTRUP MULTICAL 21 SUPER CENA! KADEN S060, S065 SUPER CENA! MĚŘENÍ SPOTŘEBY TEPLA (KALORIMETRY, INDIKÁTORY, TEPLOTNÍ SENSORY) TECHNOLOGIE ONLINE PŘENOSŮ DAT ZÍSKEJTE TECHNOLOGII BUDOUCNOSTI JIŽ DNES Máte-li zájem o cenovou nabídku na výměnu bytových vodoměrů či měřidel spotřeby tepla, rádi Vám ji zpracujeme a to zcela zdarma a nezávazně. Najdete zde opravdu široký výběr měřidel různých výrobců a typů. Stačí na našich webových stránkách vyplnit poptávkový formulář, nebo nás kontaktovat telefonicky či pomocí u. Vaše dotazy rádi zodpovíme. Jsme tu pro Vás :-) Kromě výměny vodoměrů a jiných měřidel provádíme i veškeré instalatérské práce. Problémem není i instalace vodoměrů do míst, kde nikdy instalovány nebyly. Tyto práce provádíme kompletně, včetně zednického začištění. FILTR JEMNÝCH ČÁSTIC Až na malé vyjímky obsahuje voda ve vodovodním řádu mnoho nečistot (písek, úlomky vodního kamene či rzi atp.). Tyto nečistoty běžně zastavují mechanické vodoměry, poškozují vodovodní baterie, pračky, myčky a bojlery. Díky těmto nečistotám dochází i k poškození napouštěcích ventilů WC, které pak často propouštějí vodu (nechtěné odběry). Řešením je osazení kvalitního filtru jemných částic s nerezovým sítem o velikosti 100 mikrometrů. Tento vodoměr je dle našeho názoru tou nejlepší volbou pro zákazníky, kteří preferují velmi přesné měření, spolehlivost a 100% neovlivnitelnost. Lehce předčí ve všech parametrech mechanické vodoměry suchoběžné i mokroběžné konstrukce. Díky ultrazvukovému principu měří stejně dobře ve všech montážních polohách a to již od 10 litrů za hodinu (dle dokumentace), skutečná hranice začíná na 2 litrech za hodinu. Díky absenci pohyblivých částí není vodoměr citlivý na nečistoty ve vodě a ani vodní kámen není problémem. Integrovaný elektronický systém ukládá do paměti 48 měsíčních a 360 denních náměrů, informace o zpětném průtoku atp. Integrovaný radiomodul komunikuje pomocí protokolu WM Bus. Elektronika je uložena ve vakuovaném vodotěsném pouzdře, což zvyšuje spolehlivost. Vodoměr má životnost 16 let a vyniká prakticky nulovou reklamovaností. Ověření po 5 a 10 letech je ekonomicky velmi výhodné. A ještě jedna perlička: v Online provozu dosahujeme rozdílu mezi bytovými vodoměry Kamstrup Multical 21 a kontrolním vodoměrem Kamstrup FRlow IQ 3100 rozdílu kolem 1 % i méně! KVALITNÍ ČESKÝ VÝROBEK PŘEDURČEN PRO MĚŘENÍ ONLINE ZA ROZUMNOU CENU Vodoměr Kaden S060, S065 české produkce patří do kategorie suchoběžných vodoměrů, přesností měření patří k standardu (rozdíl mezi náměry bytových vodoměrů a UZ kontrolním měřidlem je kolem 5 %). Díky integrované elektronice s duálním radiomodulem lze vždy garantovat shodu náměru počítadla s daty odesílanými radiem. Vodoměr prakticky nelze ovlivnit magnetem, dojde-li k pokusu o ovlivnění, je ihned ovlivnění detekováno a zaznamenáno. Přenos dat komunikačním protokolem RCOM je určen pro realizaci odečtů z chodby, díky rozhraní WM Bus lze integrovat do systému Měřeníonline.cz. Obrovskou výhodou tohoto výrobku je kompletní pětiletá záruka (platí na mechanické části, elektroniku i baterii) a velmi nízká reklamovanost aktuální generace měřidel. Po pěti letech lze vodoměr továrně repasovat výměnným způsobem za výhodných podmínek (opět s pětiletou zárukou). Budete-li mít v domě vodoměr Kaden, vždy bude v záruce. Naše společnost se také specializuje na měření tepla v bytových domech a následné rozúčtování nákladů. Jsme schopni dodat komplexní řešení pro domy s kalorimetry, indikátory topných nákladů i s teplotními sensory. U každé metody měření Vám doporučíme, dodáme a namontujeme osvědčený typ měřidla a v případě Vašeho zájmu také zpracujeme podklady pro rozúčtování nákladů a rozúčtování nákladů samotné. Vlastní rozúčtování provádíme zcela transparentně ve verzi pochopitelné i pro laiky a samozřejmě v souladu s aktuální legislativou. Technologie pro Online sběr dat umožňuje kontinuální získávání náměrů z různých typů měřidel. V rámci jednoho domu jsme schopni získávat data například z vodoměrů, kalorimetrů, teploměrů a indikátorů topných nákladů zároveň (musí být instalována kompatibilní měřidla). Na stavy měřidel tak můžete nahlížet odkudkoliv ze světa pomocí webového prohlížeče. Můžete sledovat náměry aktuální nebo historické (dle zadání data a času). Prohlížení náměrů je však jen základ systému. K dalším funkcím patří například grafické zobrazení spotřeby, zasílání informací o vysoké spotřebě (například protéjkající WC nebo pojistný ventil bojleru) nebo o nefunkčnosti měřidla či pokusu o ovlivnění měřidla (zde záleží na typu měřidla). Více informací naleznete na webové stránce MĚŘTE PŘESNĚ MĚŘTE S NÁMI! KONKRÉTNÍ CENOVÁ NABÍDKA PRO VÁS Tel.: , ,

11 Vnitřní dešťové svody VzduchotechniKa Komíny Kompozitní vložky FuranFlex Originální řešení pro vložkování svislých svodů a průduchů. Vložka ze skelné tkaniny a syntetické pryskyřice je poddajná. Při instalaci vložku protáhneme stávajícím svodem nebo průduchem a pod tlakem vytvrdíme párou. Různé typy vložek FuranFlex jsou vhodné na vložkování dešťových svodů, komínů a svislé vzduchotechniky. Progresivní technické řešení Vložky FuranFlex splňují náročné technické normy, jsou nehořlavé a teplu odolné, nekorodují, a dobře tepelně izolují. Vložka z jednoho kusu bez spojů může mít proměnlivý vnitřní průřez i tvar a má hladké vnitřní stěny. Běžné průměry vložky jsou od 6 do 100 cm, výška může být až 80 m, ohyby do 30. Vnitřní dešťové svody Vložkování dešťových svodů technologií FuranFlex Komíny Pro vložkování komínů nabízíme dva typy vložek - pro plynové spotřebiče a pro topení dřevem. Vložky FuranFlex umožňují řešení složitých rekonstrukcí vícepatrových objektů se společnými komíny. Vzduchotechnika Vložky FuranFlex jsou ideální pro provedení svislých svodů vzduchotechniky i ve složitých stavebních podmínkách při rekonstrukcích a opravách objektů. Bez bourání stěn v patrech a bez demontáže původních poškozených svodů. Přístup je nutný pouze ze střechy a suterénu budovy. Vyvložkování svodu včetně instalace střešní vpusti a napojení na kanalizaci během jednoho dne. Informace o vložkách FuranFlex Dovoz a instalace vložek FuranFlex - MOPECO sro. 15 let instalací v ČR

12 VYZKOUŠEJTE ZDARMA kontrolu katastru a insolvenčního rejstříku Pravidelně týden co týden kontrolovat všechny jednotky v katastru a všechny vlastníky v insolvenčním rejstříku? Někdy člověk získává pocit, že ho některá byrokracie utluče dřív, než se stačí ve funkci nadechnout. Jenže co hůř. Jako statutáři, členové výborů, nemůžete nad monitorováním změn v rejstřících mávnout rukou, nechcete li nepřihlášené pohledávky za vlastníky platit ze svého rodinného rozpočtu. Paragraf 159 odst. 3 to s náhradami škod po členech statutárních orgánů myslí opravdu vážně. Proto by kontrola insolvenčního rejstříku a jednotek v katastru měla být samozřejmostí. Nyní můžete vyzkoušet ZDARMA automatickou kontrolu změn v obou rejstřících. KatastrSVJ.cz Premium to umí dělat za vás. Pravidelně a bezchybně. KRÁTKÁ LHŮTA VS. DOBA SPLATNOSTI Do procesu vymáhání pohledávek nepatří jen správná forma upomenutí ( 142a OSŘ) a následná žaloba. Patří sem už krok předchozí, a to pravidelné sledování dvou nejzásadnějších rejstříků insolvenčního pro insolvence a jednotek v katastru nemovitostí pro exekuce. Třicetidenní lhůta u insolvenčního řízení není časově náročná pouze pro přihlášení již vzniklých dluhů. Právníci a insolvenční správci doporučují během ní přihlásit i tzv. budoucí dluh, a to částku, kterou má v tuto dobu vlastník s vydaným úpadkem ještě ve splatnosti. Neuhradí li ji, vznikne SVJ pohledávka, o které se dozví, až když třicetidenní lhůta uplyne, a s ní i možnost přihlášení se k insolvenci. Proto je tolik důležité přihlašovat i částky ve splatnosti, kde na úhradu dle aktuálního předpisu nebo vyúčtování teprve čekáte. Nevznikne li dluh, nebudou vymáhány. Nepřihlašovat nesplatnou pohledávku a spoléhat se na tzv. pohledávku za podstatou, je zbytečné riziko, a mohlo by se výboru pěkně nevyplatit. 12

13 SLEDUJTE JEDNOTKU, NE SPOLEČNÝ POZEMEK Exekuční rejstřík, kde by se zapisovaly všechny exekuce, bohužel neexistuje. Není jím ani Centrální evidence exekucí provozovaná exekutorskou komorou. Do té se např. nezapisují výkony exekucí státními orgány. Například finanční úřady si umí vaše peníze na účtu zajistit samy, dům nebo byt prodat, a to bez externího exekutora. Řešení tu ale je. Pro výbory je podstatné, že se exekuce dotýkají bytové jednotky a všechny změny na ní (vč. dražby a prodeje) se promítají v katastru nemovitostí. Sledováním zápisů na jednotlivých jednotkách se To potvrzuje i ředitel Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu Ing. Lubomír Klučka. Pro SVJ je služba ČÚZK nedokonalá. Naše sledovací služba je postavená pro vlastníky, ale SVJ ani výbor není vlastníkem, vysvětlil nám na naši otázku pan ředitel. Pokud si službu jako vlastník zřídí člen výboru na svou jednotku, jako vedlejší účinek mu budou chodit také některé vybrané informace o změnách na jednotkách sousedů. Nedostane ale 100 % všech změn, které na jednotkách probíhají, pouze některé vybrané změny, protože jako vlastník ani všechny změny vědět nepotřebuje. Platí tedy, že významná a potřebná část informací pro výbory službou od ČÚZK jednoduše nepřijde. Služba pro to není postavená. a celý insolvenční rejstřík, je naprostá pecka. Do u mi pak přijdou jen výsledné informace, které už jako výbor zpracujeme. Je to neskutečná úspora času, energie a nervů za cenu, která je v nákladech celého domu zanedbatelná. Mgr. Pavel Š., Ostrava Obě řízení, jak exekuční, tak insolvenční, mají jednoho společného jmenovatele: KatastrSVJ.cz. Ten pro vás každý týden automaticky prověří zápisy všech jednotek v domě na katastru a všechny vlastníky v insolvenčním rejstříku. Každotýdenním sledováním tak nepromeškáte žádnou lhůtu, a budete li mít v paměti, že v případě dlužníka je potřeba přihlásit i částky ve splatnosti, dodržíte klauzuli řádného hospodáře tak, jak vyžaduje zákon, doporučují insolvenční správci a specializovaní právníci. Nejen, že nenecháte vlastníky a dlužníky utéct, ale vyhnete se tak placení jejich dluhu z vlastních peněz. Text: Barbora Hřebečková inzerce tak tuto informaci dozvíte a se svým nárokem za dlužníkem, tj. exekučním titulem, se řádně a včas k dražbě připojíte. To je důvod, proč je nutné pravidelně sledovat (ideálně 1 týdně) změny zápisů na každé jednotce v domě. Důvod, proč je důležité, věnovat se jednotkám a nikoliv společnému pozemku, je schovaný v 23a katastrální vyhlášky 357/2013 Sb. v platném znění, která určuje, která práva a omezení jednotky a vlastníka se kam zapisují. Platí při tom, že vše důležité pro práci výboru je uvedeno na listu vlastnictví pro vlastnictví jednotky. Věděl jsem, že práce ve výboru není málo, ale i tak mě její rozsah upřímně zaskočil. Není ale jediný důvod, proč spravovat dům po staru, když ke své soukromé práci také používám spoustu online nástrojů a aplikací. To, že KatastrSVJ.cz umí automaticky každý týden zkontrolovat všechny jednotky na katastru

14 Vlastní bydlení má být zárukou klidu a pohodlí. Přesto se najdou jeho negativní stránky, které nás v pohodlí domova ruší. Jak zjistil průzkum Raiffeisen stavební spořitelny, tím nejčastějším problémem, který Čechům vadí na bydlení a znepříjemňuje jim čas trávený v soukromí, je jednoznačně hluk. Na svědomí ho mívají především sousedé, špatná zvuková izolace nebo neohlášené rekonstrukce v domě. V domech nám nejvíce vadí HLUK OD SOUSEDŮ Hluk jako hlavní rušivý element Špatná zvuková izolace (kroky, dupání, bouchání dveří, zvuk výtahu, sprchy od sousedů aj.) Hlučné projevy sousedů (TV, děti, hádky, intimní život aj.) Hluk při neohlášených rekonstrukcích Rušení nočního klidu Hluk či zápach od domácího zvířete Nechceme slyšet všechno Hluk způsobuje především špatná zvuková izolace. Ta může za to, že 30,9 procenta z nás ruší doma jak samotní sousedi, jejich kroky a dupání, tak i zvuky z chodby, jako je výtah a bouchání dveří. Sousedé jsou pochopitelně hlavním zdrojem všech nepříjemných zvuků. Celkem 29,4 procenta si stěžuje na příliš hlasitou televizi, křik dětí či hlasité partnerské projevy, pod nimiž se skrývají hádky i vášnivý intimní život. Průzkum také odhalil, že 20,5 procenta dotázaných obtěžuje ruch při neohlášených rekonstrukcích a srovnatelné množství trpí v pozdějších večerních hodinách rušením nočního klidu. Svou roli sehrávají i domácí mazlíčci, kteří ruší 16,1 procenta respondentů. Čím ještě sousedé obtěžují? Kromě sluchu obtěžují někteří sousedé i náš čich. Například kouř a zápach vzniklý pálením listí nebo grilováním vadí 22,1 procentu lidí. Dalším problémem, který zmiňuje 16,1 procenta dotázaných, může být i bezohlednost, se kterou někteří parkující řidiči blokují vchod do domu. Riskantní jednání představuje i nedostatečné dodržování bezpečnosti k takovým prohřeškům patří nezamykání vchodových dveří nebo vpouštění cizích lidí do domu. Pálení listí, či kouř a zápach z grilování Bezohlednost (např. parkování před vjezdem do garáže, blokování výtahu) Nedostatečné dodržování bezpečnosti (např. nezamykání vchodu do domu, vpouštění cizích lidí) Nepořádek ve společných prostorách Pomůže vám rekonstrukce Některé výše zmíněné problémy můžete řešit v rámci celého domu, například výměnou oken za nová, která eliminují hluk z venku, výměnou starého a hlučného výtahu za nový nebo instalací bezpečnostního zařízení. Pro právnické osoby, tedy BD a SVJ, které plánují rekonstrukci bytového domu, nabízíme zvýhodněné úvěry. Jedná se zejména o úvěr KREDIT, který je díky své jednoduchosti a srozumitelnosti velice oblíbený. Podrobnosti a výhody daného úvěru naleznete na Navíc tento úvěr můžete splácet až 25 let s využitím prostředků z fondu oprav až do výše 80 % měsíční tvorby. Úvěr KREDIT se poskytuje bez nutnosti založit stavební spoření a je zpravidla poskytován bez zajištění s úrokovou sazbou fixovanou na různou dobu. Pokud jste se rozhodli rekonstrukci realizovat a rádi byste využili úvěr KREDIT, připravíme vám modelaci přímo na míru. O modelaci si můžete zažádat on-line prostřednictvím webových stránek nebo telefonicky na čísle , říká Dagmar Jonášová, vedoucí oddělení obchodů s právnickými osobami z Raiffeisen stavební spořitelny. Co nás dále obtěžuje? Krádeže či ničení věcí Jiné potíže 14

15 NEVÁHEJTE Střecha Okna Fasáda Výtah Rozvody a renovujte ve vašem bytovém domě vše potřebné s našimi úvěry na míru (

16 Otopné těleso před chemickým čištěním NECHTE SI VYČISTIT OTOPNOU SOUSTAVU sníží se vám náklady na vytápění Ušetřit za teplo a vytápění jde mnoha způsoby. První vás jistě napadne zateplení fasády a výměna oken. Zapomínáme ale na další a velmi účinný způsob, a tím je vyčištění otopné soustavy. Proč? Studená místa na radiátorech vypovídají o usazeninách, které postupně vznikají vlivem fyzikálně chemických reakcí a jsou minerálního a korozního charakteru. Určitě to znáte. Když přiložíte ruku na radiátor, je nahoře vřelý a dole studený. Je zkrátka zanesený. K nedotápění se přidává také neprůchodnost regulačních ventilů a někdy i hluk. Jakákoliv vrstva nečistot na teplosměnné ploše je podstatným problémem. Pouhá 1milimetrová vrstva zvyšuje spotřebu energie o 6 až 8 %. Abyste si vše lépe představili, vzpomeňte rychlovarnou konvici. Jakmile v ní vidíme usazený vodní kámen, vyčistíme ji kyselinou citronovou. Do radiátoru sice nevidíme, ale na jeho povrchu zanesení cítíme, nehřeje-li pravidelně. Jeho čištění probíhá podobně, i když je postup samozřejmě technologicky náročnější. Princip chemického čištění spočívá v promývání jednotlivých stoupaček rozpustnou látkou na daný typ usazenin. Ty se ze systému přes filtrační zařízení beze zbytku odstraní a ekologicky zlikvidují, systém se dopustí demineralizovanou vodou a případně doplní správně zvolenými inhibitory koroze. Chemické čištění má velký význam pro spolehlivý provoz otopného systému a významně šetří vaše peníze za vytápění. Prodlužuje životnost radiátorů a jejich příslušenství, přispívá k udržení efektivního výkonu a výrazně zlepšuje předávání tepla. To se následně projeví na ekonomice provozu. Finanční náklady spojené s vyčištěním otopné soustavy jsou výrazně nižší než náklady na komplexní rekonstrukci soustavy. Návratnost investice za chemické vyčištění otopné soustavy jsou 2 3 topné sezóny. Společnost Finex Technology s.r.o. je specialistou na chemické čištění otopných systémů. Technologie firmy je výjimečná tím, že dokáže odstranit veškeré nečistoty, nánosy a pevné úsady, aniž by došlo k poškození vnitřního povrchu otopných systémů a termostatických ventilů. Po několika stech bezproblémových realizacích může dát 100% garanci, že systém následně nepoteče, což je jedna z nejčastějších otázek zákazníků. Finex Technology s.r.o. provádí chemické čištění otopných a chladicích systémů v bytových, komerčních i průmyslových objektech. Profesionalitu a kvalitu provedení zabezpečuje vlastními proškolenými, technicky zdatnými zaměstnanci s potřebnými certifikacemi. Cenové nabídce předchází návštěva technika, který si otopný systém prohlédne, vyhodnotí, zváží vhodnost aplikace chemického čištění a zodpoví veškeré dotazy. Finex Technology s.r.o. působí v celé ČR i na Slovensku. Otopné těleso po chemickém čištěním A malá rada na závěr. Hodnotící kritéria při výběru seriozní firmy jsou kvalifikace, odbornost, reference a záruky. Nejlevnější cena nemusí a většinou ani není zárukou kvalitně odvedené práce. Přesvědčte se sami o účincích našeho systému chemického čištění topných systémů. Finex Technology s.r.o. U Libeňského pivovaru Praha info@finextechnology.cz www. finextechnology.cz 16

17 17

18 AUTOMATIZOVANÉ VSTUPNÍ DVEŘE jako cesta ke komfortnímu a bezbariérovému užívání bytového domu. Firma Lanos se výrobou a dodávkou automatických dveří, systémů pro větrání únikových cest a instalací zavíračů dveří jednoho z největších evropských výrobců, německé firmy GEZE GmbH, zabývá již více než 20 let. Spolehnout se tak u nás můžete vždy na profesionální řešení dle Vašich potřeb, od návrhu zohledňujícího Vaše požadavky, přesného zaměření, výroby a montáže až po následný servis. Více informací o společnosti Lanos najdete na kde si můžete prohlédnout i již realizované projekty. Proč automatické dveře? V dnešní době jsou již automatické dveře běžně dostupné a nejsou pouze výsadou komerčních či luxusních staveb. Automatizace vstupů a zádveří bytových domů poskytuje uživatelům výjimečný komfort a bezpečnost. Zároveň nabízí také skvělé a ohleduplné řešení pro handicapované i starší obyvatele, kterým je každodenní boj s těžkými dveřmi velmi nepříjemný a často se tak neobejdou bez cizí pomoci, která ale nemusí být pokaždé k dispozici. Snad nejmarkantnější je to u vchodových dveří. Téměř každé bytové družstvo slýchá stížnosti rozladěných nájemníků na hlučné třískající vchodové dveře nebo naopak na to, že se dveře nedovírají, nezamykají a v domě už byl zase někdo cizí. Tyto spory nezřídka přerůstají i do roviny vzájemného osočování mezi sousedy a málokdy přinesou něco dobrého. Naopak, když se dveře samy, například při použití čipového systému nehlučně otevřou a následně bezpečně zavřou, tak k těmto situacím nemůže dojít. Takto řešený vchod oceníte při každém vstupu do domu a obzvláště v případě matky s dětským kočárkem, každého s plnýma rukama tašek či jiného nákladu nebo v případě vozíčkáře je toto řešení maximálně ohleduplné a šetří nejen Váš čas, ale i majetek. Přece jenom je ještě hodně lidí, kteří v takové situaci do dveří kopou, narážejí svým nákladem a to žádným dveřím rozhodně neprospívá Jak vlastně fungují? Automatické posuvné dveře mimo komfortu nabízejí i extrémně vysokou životnost a bezpečí. Konstrukce těchto dveří podléhá přísným normám a provozní zátěž je testována na hodnoty v obchodních centrech či bankách, které běžné domovní dveře ani nedosáhnou. Při dodržení pravidelného jednoduchého servisu, podobně jakou u automobilu, je životnost delší než u běžných vstupů. Bezpečí provozu pro uživatele vždy zajišťuje jak mikroprocesorově řízená elektronika s vysokým stupněm zabezpečení, tak povinné ochranné senzory, hlídající dle situace bezpečnost i v místech mimo průchod dveří. Strach z výpadku proudu už také není na místě. Standardně jsou dveře vybaveny baterií pro nouzové otevření a opatřit tyto dveře malým záložním zdrojem pro provoz při delším výpadku energie je zcela běžné. Jsou vůbec bezpečné? Pro osobu, která chce dveře překonat násilím, jsou tyto dveře opravdovým oříškem. Hrubou silou lze samozřejmě překonat vše, ale automatické posuvné dveře jsou přece jenom pro pachatele běžné trestné činnosti něco nového. Ze dveří nevystupují žádná madla nebo klika, takže není za co vzít a zkoušet svoji sílu. Zvenčí nejsou ani žádné zámkové vstupy nebo bezpečnostní vložky. Není možné překonat je pomocí planžet, šroubováků a podobně. Z těchto důvodů se pachatel poohlédne raději jinde, kde je výsledek přece jenom jistější. Jak správně vybrat takové dveře? Tady je opravdu první a zlaté pravidlo obrátit se na odbornou firmu s dlouholetými zkušenostmi. Pro správný návrh je nejlepší osobní schůzka na místě instalace. Firma, která pouze pošle cenu běžného výrobku, jen těžko navrhne řešení na míru dle situace a potřeby uživatele. Dodatečné náklady někdy mohou i převýšit samotnou cenu automatizace vstupu. Určitě je třeba brát v potaz i značku výrobce a autorizaci dodavatele tohoto výrobku. Jedním z vodítek může být i to, jaké automatické posuvné dveře potkáváte v běžném životě a jak na Vás působí. Zajímá Vás více o této problematice? Jsme pro Vaše dotazy k dispozici na čísle nebo na u lanos@lanos.cz Dveře, které se otevírají rychle a nehlučně ve Vašem oblíbeném obchodě, kině či restauraci, Vám jistě doma ostudu neudělají. Pokud se ale setkáte s dveřmi, které jsou hlučné a s nejistým chodem, je lepší se značce a firmě, která je instalovala raději vyhnout. Další vhodnou otázkou na dodavatele je dostupnost náhradních dílů a rozsah poskytovaného servisu. Podezřele levná dodávka takových dveří může být svázána s uzavřením nevýhodné servisní smlouvy na drahý servis, který je zároveň podmínkou záruky. V případě některých dovozů ze zemí na okraji EU či mimo, pak může být příznivá cena ta tam, při první potřebě byť i malé běžné opravy. Automatizovaný vstup lze využít i jako nedílnou součást systému zabezpečení a odvětrání únikové cesty. Požár či evakuace jsou bohužel situace, které se často podceňují a přitom jde při nich o to nejcennější, co máme! O těchto možnostech a o správném řešení této problematiky Vám přineseme více, ale až v dalším článku. Jiří Hroník předseda výboru SVJ Estonská 2587 Kladno Automatické posuvné vstupní dveře Geze nám slouží v našem 12podlažním domě k naprosté spokojenosti již 16 let a možnost návratu k původním dveřím si v této době nikdo z našeho SVJ nedokáže ani představit.

19 DOTACE KČ ZAVOLEJTE SI O DOTACI: PŘESNÉ PODMÍNKY DOTACE: TRÁPÍ VÁS ŘASY A PLÍSNĚ NA FASÁDÁCH? MÁME PRO VÁS ŘEŠENÍ! Odstraňujeme řasy a plísně z fasád domů pomocí nejnovějších fotoaktivních technologií ODSTRAŇUJEME ŘASY A PLÍSNĚ Z FASÁD REALIZUJEME ÚSPEŠNÝ VÝZKUM ČESKÝCH VĚDCŮ NÁVRHY NOVÝCH BAREVNÝCH ŘEŠENÍ FASÁD MIKROBIOLOGICKÉ ROZBORY ÚHRADA DÍLA NA SPLÁTKY ZÁRUKA AŽ 10 LET REALIZACE PO CELÉ ČR NABÍZÍME VÁM BEZPLATNOU KONZULTACI U VÁS V DOMĚ PRAGOTHERM, servis fasád s.r.o., Bílenecké nám. 6/4, Praha 8 Tel: , info@servisfasad.eu,

20 NOVINKA UŽITEČNÁ PRO SVJ, VYŘEŠÍME ROZDÍLY! Máte svislou polohu vodoměru? Museli jste se smířit pouze s přesností metr. tř. B nebo ještě hůře s tř. A, případně předělat instalaci! Už nemusíte! Máme pro Vás neovlivnitelný vodoměr Exkluziv s přesností C ve svislé poloze, který je až 4 přesnější! Společnost Maddeo CZ s.r.o. představuje inovativní přesný neovlivnitelný vodoměr řady SMARTm, který odpovídá přesnosti metrologické třídy C (dle EHS) v horizontální, ale i ve svislé poloze. V obou polohách má vodoměr zaručený minimální průtok Q1=16l/hod, od kterého již měří přesně v požadované toleranci dle vyhlášky. Vodoměr je schválen dle MID. ZDARMA Vám zpracujeme nabídku, nyní za zaváděcí ceny! Přesný neovlivnitelný vodoměr Maddeo SMARTm PNV Exkluziv C H, C V, Q1=16 l/hod Přesnost odpovídá metr. tř. C pro horizontální polohu, Q1=16 l/hod Přesnost odpovídá metr. tř. C pro svislou polohu, Q1=16 l/hod Proč volit přesné neovlivnitelné vodoměry SMARTm PNV Exkluziv? Jedná se o mokroběžné vodoměry (tzv. přesné neovlivnitelné vodoměry SMARTm PNV) a mají výhodu spočívající ve vyšší přesnosti a díky přímému převodu bez magnetické spojky mají 100% odolnost proti případnému magnetickému ovlivnění, a robustní konstrukce poskytuje i úpravu antivandal. Běžně je přesnost u jednovtokových vodoměrů v horizontální (vodorovné) poloze vyšší než ve vertikální (svislé) poloze. V případě vodoměru SMARTm PNV Exkluziv C H, C V, Q1=16l/hod je přesnost shodná jak pro horizontální polohu, tak i pro svislou polohu instalace vodoměru. Jedná se tak o první vodoměr mokroběžné konstrukce, který svojí přesností odpovídá metrologické třídě C dle EHS pro obě polohy. Bezkonkurenční výhody Vodoměr PNV Exkluziv pro svislou polohu, rozdíly a problematické instalace Přesný neovlivnitelný vodoměr SMARTm PNV Exkluziv C H, C V, Q1=16 l/hod pro obě polohy, který nejen v horizontální, ale i ve svislé poloze poskytne vysokou přesnost v pásmu nízkých průtoků s minimálním průtokem Q1=16 l/hod, tedy již od této hodnoty vodoměr přesně registruje protékající pitnou vodu. U starších typů běžně dodávaných vodoměrů přitom může být minimální průtok 30 l/hod (přesnost odpovídá metr. tř. B dle EHS) nebo dokonce ve vertikální až od 60 l/hod (v případě přesnosti metr. třídy A dle EHS). Radiový modul s 10+1letou baterií pro odečty z chodby lze případně dodatečně připojit. Vítanou výhodou je, že je baterie v rádio modulu vyměnitelná. Více o tomto vodoměru najdete na našem webu. 1. Jediný vodoměr na trhu této konstrukce s přesností C v obou polohách. 2. Už žádné předělávání polohy instalace vodoměru, kvůli přesnosti. 3. Ve svislé poloze je přesnost až o 4 vyšší než u běžně používaných vodoměrů. 4. Přesnost odpovídající metrologické tř. C pro svislou a horizontální polohu, Q1=16 l/hod pro obě polohy % neovlivnitelný vodoměr magnetem, konstrukce vodoměru je bez magnetické spojky 6. Exkluzivní výrobek vhodný pro většinu svislých instalací v ČR nebo kombinovaných, vyroben v EU, Itálie. Chcete se na něco zeptat? Rád Vám poradím. Zavolejte mi na Těší se Ing. Radek Myšák Maddeo CZ s.r.o. přesné vodoměry a měřiče tepla, služby pro SVJ, Pobřežní 249/46, Praha 8 Pozn.: pro vyjádření přesnosti vodoměru používáme stále zažité přesnosti vodoměru dle metrologických tříd přesnosti. Třída A byla nejméně přesnou a třída C nejpřesnější v případě bytových vodoměrů. Dnes jsou schvalovány vodoměry dle směrnice MID a přesnost je vyjádřena zaručeným minimálním průtokem Q1 (výpočet Q1=Q3/R). Rádi Vám poradíme a zpracujeme nabídku na vodoměry linka zdarma , info@maddeo.cz Zpracujeme Vám nabídku na výměnu vodoměrů a měřičů tepla nyní za zavádějící ceny!

21 Přesný bytový vodoměr Maddeo SMARTm C RF Q1=16 l/hod Konstrukce vodoměru konstruován v souladu s ČSN EN schválen dle MID v souladu s EEC 75/33 přesnější než klasické bytové vodoměry, Q1=16 l/hod v horizontální poloze přenos otáček oběžného kola na počítadlo zajištěn magnetickou spojkou vysoká antimagnetická ochrana montážní poloha horizontální i vertikální provedení vodoměru na studenou vodu do 30 C nebo na teplou vodu do 90 C vybaven RF modulem pro radiovou komunikaci dle EN Výhody vodoměru montážní poloha horizontální i vertikální, pro studenou vodu nebo pro teplou vodu minimální průtok Q1=16 l/hod pro horizontální polohu (platí pro Q3=1,6 l/hod, R100 H) přesný bytový vodoměr, přesnost odpovídá metrologické třídě C dle EEC vysoká antimagnetická ochrana, vysoká citlivost v pásmu nízkých průtoků odolnost proti zanášení, ve spodní části samočistící efekt zesílená osa vysoká spolehlivost a přesnost měření vybaven radiovým modulem 868MHz pro dálkové odečty Poměrové měřiče tepla na radiátory měřič tepla na radiátory indikátor topných nákladů se životností baterie 10 let LCD display pro kontrolu náměrů a zobracování hodnot elektronická plomba demontáže vhodný na všechna žebrová a desková otopná tělesa měsíční pamět hodnot měřiče tepla na radiátory indikátor jako náhrada za odpařovací trubičkové indikátory dvoučidlový měřič tepla na radiátory Kalorimetr kompaktní měřiče tepla SMARTm KMT kalorimetr ve standardní verzi obsahuje 2 imp. vstupy a MBUS výstup klasická konstrukce kompaktního měřiče tepla, schválen dle MID obsahuje mechanický vodoměr s magnetickou spojkou a teploměry kalorimetr lze dodat jako přímou náhradu za většinu typů v ČR, předem nutné ujasnit! dálkové odečty přes impulsní, M Bus, M Bus Wireless nebo RF modul Maddeo CZ s.r.o., Pobřežní 249/46, Praha 8 linka zdarma , info@maddeo.cz

22 JAK JSME VYBÍRALI FIRMU NA ČIŠTĚNÍ FASÁDY Čtyřvchodový dům v pražských Letňanech hyzdily 10 let po zateplení řasy a plísně, a původní fasádě s barevnými bloky vzal její lesk prach z rušné komunikace. Pro čištění fasády oslovili tři firmy. O zkušenosti s výběrem se s námi podělil předseda představenstva Jaroslav Černý. Co vás přivedlo k rozhodnutí, že je na čase nechat fasádu očistit? Náš dům stojí v Letňanech, kde je frekventovaná komunikace. Navíc se tu dlouho stavěly další tři domy. Fasáda tak byla zaprášená, špinavá a po deseti letech od zateplování nám na ní rostly řasy a plísně. Z kolika nabídek jste vybírali a jaké jste na ně měli požadavky? Nechali jsme si zpracovat tři nabídky, ale žádná z nich nepoužívala tak šetrné čištění jako Fasádní Servis, který jsme si nakonec zvolili. Ostatní nabídky omývali fasádu teplou nebo i jen studenou tlakovou vodou. Pořád je to ale tlaková voda, která se dost těžko reguluje, a my měli obavu, že nám fasádu zničí. Volili jste tedy podle čistících postupů a technologií? Nabídka Fasádního Servisu byla ta nejnákladnější, ale přesvědčila nás šetrnost postupu a záruka na trvale čistou fasádu po dobu 10 let bez nutnosti opakovaného čištění. Po 10 letech dokonce máme slíbenou obnovu třívrstvého povrchu. To nikdo jiný z našeho výběru nedával. Samočistícím probarveným třívrstvým povrchem na bázi nanotechnologie, který nakonec na fasádu aplikovali, dobře trefili původní strukturu a odstíny naší fasády. Tato vrstva 100% zaručuje ochranu před prachem, řasami, plísněmi a především před UV zářením po dobu deseti let. Jak dlouho práce probíhaly? Omezovalo to běžný život domu? Vlastní čištění probíhalo relativně snadno. Vše se zvládlo za dva týdny v červenci a pár dní ke konci srpna. Finální samočistící povrch se nanášel ve třech vrstvách. Aby řádně zaschl, potřebuje dobré klimatické podmínky a časový odstup mezi jednotlivými vrstvami, takže se termín volil i podle počasí. Na naší fasádě se střídají barvy, každý vchod je jinak barevný a ostění oken je čistě bílé. Proto nám finální třívrstvý povrch tónovali do barev fasády. Pro firmu to znamenalo, že se kromě mytí 4 vraceli na stejné místo s rozdílnou barvou ochranného nástřiku. Dělali to ze zdvižných plošin, jezdili na našem pozemku, takže omezení bylo minimální. Muselo se jen sundat prádlo z balkonů. Ale lidé pochopili, že jinak to nejde. Jak vás Fasádní Servis informoval o postupech prací, o tom, co a kdy budou dělat? Byla komunikace z jejich strany dostatečná a pro vás uspokojivá? Pan Hrdlička představenstvu prezentoval celý postup, vše nám ukázal na pečlivě zpracovaném projektu a my to dále prezentovali na členské schůzi. Tam jsme následně vybírali ze všech nabídek. Trh v tomto segmentu je velice široký a pro vás jistě nebylo snadné, se ve všech nabídkách zorientovat. My jsme skutečně oslovili jen tři firmy, a vzhledem k tomu, že další dvě používaly k čištění tlakovou vodou plus nějaký přípravek na uvolnění nečistot a dále chemickou ochranu, zvolili jsme způsob, jaký nabízí Fasádní Servis tedy páru plus třívrstvou samočistící ochranu. Ten jsme vyhodnotili jako nejšetrnější, protože jsme se logicky o fasádu báli. Co byste nyní poradil jiným bytovým domům, které se na čištění fasády teprve chystají? Fasádu máme od firmy Stomix, která nám po deseti letech přišla udělat její posudek. Ten se velmi blížil posudku, který nám vypracoval Fasádní Servis. K tomu se přidala výhoda neagresivního čištění a desetiletá záruka. Proto jsme se rozhodli pro jejich nabídku, byť za vyšší částku oproti ostatním z našeho výběru. Z toho si každý může udělat obrázek sám. A jak jste s výsledkem spokojení? Kvitovali jsme, že fasáda je na první pohled jako nová. Setkalo se to s velkým ohlasem u všech. I veškeré jednání probíhalo v pořádku, včetně techniků, kteří čištění prováděli a museli se tím pádem pohybovat i po našem domě. FASÁDNÍ SERVIS 22 Přemýšlíte o údržbě, čištění a ochraně vaší fasády? Zašlete nezávaznou poptávku na info@cisteni-fasad.cz nebo na info@cista-fasada.cz, nebo nás kontaktujte na telefonu Více informací naleznete na webových portálech firmy Fasádní Servis nebo

23 NÁVRAT PŘEDKUPNÍHO PRÁVA. CO BUDE ZNAMENAT? Novela občanského zákoníku navrací spoluvlastníkům nemovitostí zákonné předkupní právo s platností od Co to bude v praxi znamenat? Jednoduchým příkladem je prodej bytu s garážovým stáním. Od 1. ledna 2018 vás novela zavazuje k tomu, že garážové stání budete muset nejprve nabídnout ke koupi ostatním vlastníkům garážových stání v domě. Bude-li ho někdo z nich chtít koupit, vy budete dále prodávat svůj byt bez garážového stání. Jak je to možné? JEDNOTKA V NEBYTOVÉM PROSTORU Tato situace nastane v případě, bude- -li garážové stání zapsáno v katastru nemovitostí jako jednotka, která je ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek. Garážové stání tedy není samostatnou věcí, ale jednotkou v nebytovém prostoru s garážovým stáním a dle zákona jde o spoluvlastnický podíl na celé jednotce (garážích s parkovacími místy). Samostatnou věcí je pak prostor celé garáže tak, jak je vymezen v prohlášení vlastníka nebo smlouvě o výstavbě. Zákon ale neukládá, že prostor garáže musí být vymezen jako samostatná jednotka. Může se jednat i o společnou část. Na takový spoluvlastnický podíl se bude vztahovat předkupní právo ostatních spoluvlastníků, tedy těch, kteří už garážová místa vlastní. Těm bude muset být nejprve nabídnuto ke koupi. Pro některé kupující to může být rozhodující bod pro či proti koupi samotného bytu. Můžeme tam spatřovat i vliv na jeho hodnotu a rychlost prodeje. Změny přináší zákon č. 460/2016 Sb., který byl přijat koncem minulého roku. Tímto předkupním právem se svým způsobem může zabránit prodeji garážových stání osobám, které v domě nevlastní bytovou jednotku. Přiznejme si ale, že v drtivé většině se tato místa k parkování cizím spíše pronajímají, než prodávají, a tak se jejich pohybu v suterénu domu nijak nezabrání. PORUŠENÍ Od 1. ledna 2018 tak bude platit, že pokud spoluvlastník převádí svůj podíl na nemovitosti, mají k němu ostatní spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké (manžel, rodič, sourozenec apod.), a to i v případě bezúplatného převodu jako je např. darování. Dojde-li k porušení předkupního práva, lze se spoluvlastnického podílu domáhat na jeho novém nabyvateli za stejných podmínek, za jakých ho sám nabyl. Tuto povinnost je možné vynucovat i soudní cestou. LZE PŘEDKUPNÍ PRÁVO ZÁKONNÝM ZPŮSOBEM OBEJÍT? Obecné řešení nabízí 1125 NOZ, které říká, že se spoluvlastník může vzdát předkupního práva s účinky i pro své právní nástupce, a to písemnou formou. Jde-li o nemovitou věc zapsanou ve veřejném seznamu, vzdání se tohoto práva se do něj zapíše. V takovém případě je vhodné obrátit se na advokáta, který pomůže s přípravou dokumentace. Druhou cestou je změna prohlášení vlastníka, ve kterém by došlo ke změně vymezení jednotek a společných částí. V již vymezeném bytovém domě to není jednoduchý proces, a tak se opět jako první krok nabízí především odborná konzultace. V nových developerských projektech je to o něco snazší. Po publikaci novely se dá s existencí předkupního práva již předem pracovat. Pamatujte, že prohlášení vlastníka se zakládá do katastru nemovitostí. Text: Mgr. Olga Černá

24 INTELIGENTNÍ ODVĚTRÁNÍ ŠACHET PANELOVÝCH DOMŮ Kvalitní vzduch v bytech je základ zdravého bydlení. Aby byl vzduch kvalitní, je třeba správné větrání. To je ovšem problém, protože hlavní požadavek dnešní výstavby je úspora energií. Dochází tedy k masivnímu zateplování panelových domů a k výměně netěsných oken za dokonale těsná. Zapomíná se však na to zásadní. V takhle modernizovaném domě se prakticky nedostává kvalitního vzduchu, jinak řečeno nelze v něm zdravě žít. K čemu nám je ušetřená energie, když lidem hrozí obrovské zdravotní problémy tím, že žijí v udušených, vydýchaných a vlhkých bytech? Málokterá z revitalizačních firem vám řekne, že výměnou původních oken za okna moderní jste prakticky znefunkčnili větrací systém v domě. Původní norma na odvětrání totiž hovořila o přirozené infiltraci vzduchu konstrukcemi otvorových výplní (okna, dveře, mřížky ve spížích atd.). Jinak řečeno do výpočtu vzduchotechniky se započítala i přirozená infiltrace a vysoce výkonné ventilátory na střeše měly za úkol nejen odsát znečištěný vzduch z bytů, ale současně měly díky vysokému podtlaku sílu přisát čerstvý vzduch z venku. A toto vše se po rekonstrukci domu prakticky znefunkčnilo. Je to samozřejmě obrovská chyba, nicméně je třeba s těmito daty umět dále pracovat a přizpůsobit se. Jak vyřešili odvětrávání domu po revitalizaci na Soběšické ulici Například firma Lomanco měla a má v nabídce ventilační turbíny samočinné, tj. závislé na přísunu větru. Jednalo se jednoznačně o nejjednodušší způsob odvětrání, který vynikal nulovými náklady na provoz a nulovou údržbou. Revitalizací domů ale došlo k posunu problematiky odvětrání dále. Moderní ventilační hlavice LOMANCO mohou být nyní doplněny o nový řídící mechanizmus, který dokáže hlídat výkon hlavice. Pokud klesne výkon pod předem nastavenou hodnotu, dá řídící jednotka pokyn výkonnému ventilátoru umístěnému pod turbínou a dojde k řízenému odvětrání přesně podle požadavků uživatelů. Klasickým příkladem je instalace ventilačních turbín na bytovém domě v Brně Sever na Soběšické ulici. Standardní bytový dům prošel revitalizací, jejíž součástí byla i rekonstrukce ventilátorů na střeše, které už spoustu let nefungovaly. Došlo tedy k návštěvě technika firmy LOMANCO, který provedl místní průzkum a navrhl odborné řešení. Základním požadavkem bylo, aby byl systém funkční a zůstal úsporný s minimem nákladů na provoz a údržbu. V konečné fázi se dohodlo, že se původní nefunkční motory nahradí řízeným větráním pomocí kombinace turbín LOMANCO energo a výkonného ventilátoru ovládaného řídící jednotkou. Systém byl nastaven tak, že v případě nedostatečného výkonu hlavice LOMANCO (poklesu otáček pod 50 ot/min. např. při bezvětří) dojde k automatickému sepnutí ventilátoru na předem domluvenou dobu pěti nebo deseti minut. Jednalo se tedy o zcela automatizovaný proces. Nebyl nutný, ba ani žádoucí, žádný neodborný zásah. Dokonce si systém hlídá i denní období a ve dne pracuje na základě jiného algoritmu než v noci, aby obyvatele neobtěžoval. Správce domu si však vyžádal ještě i dodatečnou možnost sepnutí motorů pomocí tlačítek v bytech tak, jak byli uživatelé zvyklí dříve. Automatické odvětrávání včetně ovládání z bytu Pro tento účel byl tedy zvolen motor dvourychlostní, který fungoval ve dvou paralelních větvích, a to tak, že v případě bezvětří se spínal ventilátor na výkon nižší po delší dobu a v případě sepnutí tlačítka v bytě došlo k zapnutí ventilátoru na plný výkon po kratší dobu. Tuto kombinovanou variantu umožnily nové velmi úsporné a efektivní ventilátory od renomovaného světového výrobce, firmy EBM Německo. Uživatelé bytů tak dosáhli maximálního komfortu odvětrání, kdy jel systém automaticky, odvětrání pracovalo v nastavených mezích, a v případě potřeby nárazového odvětrání mohli lidé tlačítkem v bytě sepnout dočasně ventilátor na maximální výkon. Tato instalace byla provedena během jednoho dne včetně demontáže starých ventilátorů a nastavení řídící jednotky přesně podle požadavku správce domu. Lidem v domě bylo současně doporučeno, aby v maximální míře využívali k přisávání vzduchu do bytů větrací mezeru pootevřením okna na ventilačku a zprůchodnili přisávací mřížky ve spížkách. Stále platí, že jakýkoliv odsávací prvek (ventilátor, turbína atd.) bude fungovat jen tehdy, pokud bude mít vyřešené dostatečné přisávání do objektu. Všechny kvalitně zateplené bytové domy s těsnými okny jsou na tom z hlediska přísunu čerstvého vzduchu téměř kriticky. Proto je potřeba, si tuto základní věc pohlídat. Text: Ing. Radim Otýpka, poradce na odvětrání radim.otypka@abcweb.cz

25 PRÁVNÍ PORADNA Nejste si jistí výkladem konkrétního zákona? Trápí vás určitá situace ve vašem domě? Chcete se poradit, abyste neudělali chybu? Právě proto tu na vaše dotazy odpovídají právníci a advokáti. Stačí, když svou otázku napíšete na adresu poradna@magazinvybor.cz a my na vybrané odpovědi zajistíme odpověď odborníka. Tu se pak dočtete v dalším vydání magazínu Výbor nebo v pravidelné Týdenní právní poradně přímo ve vašem u. JAK ODVOLAT PŘEDSEDU VÝBORU? Dotaz: Milan Konejl Pracuji ve výboru, kde předseda blokuje a odmítá jakékoli práce na údržbě domu. Jedná se o tří vchodový šestipatrový panelový dům. Je potřeba provést dokončení výmalby prostředního vchodu a další běžné opravy. Krajní vchody jsou již vymalovány. Již dvakrát jsem inicioval schůzi výboru, ale pro neúčast předsedy se ani ostatní z výboru nezúčastnili. Jak postupovat v případě odvolání předsedy, když by předseda nechtěl složit mandát? Odpovídá Mgr. Jana Obermajerová, právní analytik Klusák Advokátní Kancelář Law Firm Z dotazu tazatele není zřejmé, zda dotaz směřuje k tomu, za jakých podmínek lze odvolat předsedu výboru společenství z funkce předsedy výboru, kdy by tento nadále zůstal ve výboru jako řadový člen, či zda dotaz směřuje k tomu, kdy lze předsedu výboru odvolat z členství ve výboru. Co se týče první možnosti (odvolání předsedy výboru z jeho funkce předsedy) je nutné odkázat na znění stanov daného společenství, které musí dle 1200 odst. 2 písm. d) občanského zákoníku obsahovat i způsob pro svolávání, jednání a usnášení volených orgánů společenství, tedy i výboru společenství. Stanovy by tedy měly obsahovat i ustanovení o tom, kdo a případně za jakých podmínek je oprávněn svolat zasedání výboru společenství, za jakých podmínek je výbor usnášení schopný a jakou většinou hlasů členů výboru se rozhoduje. Dle 156 občanského zákoníku přitom platí, že výbor jako kolektivní orgán rozhoduje ve sboru a je schopen usnášet se za přítomnosti nebo jiné účasti většiny členů a rozhoduje většinou hlasů zúčastněných členů. Stanovy přitom mohou obsahovat pouze přísnější podmínky usnášeníschopnosti výboru a hlasovacího kvora. Z ustanovení 156 občanského zákoníku plyne, že stanovy mohou obsahovat i ustanovení vymezující, za jakých podmínek se člen výboru společenství může zúčastnit jednání výboru i jinak, tedy prostřednictvím videokonference, skypu apod. Pokud ovšem stanovy daného společenství tuto možnost nepřipouštějí, je možná pouze osobní účast členů výboru na jeho jednání a je potřeba dodržet i podmínky pro to, kdo je oprávněn svolat zasedání výboru. Stejně tak jsou stanovy rozhodující ve stanovení usnášeníschopnosti výboru a toho, jakým kvorem výbor rozhoduje. V případě, že stávající předseda výboru má natolik silnou podporu dalších členů výboru (vyjma tazatele), že se tito členové výboru neúčastní zasedání výboru tehdy, pokud se jej neúčastní předseda, obávám se, že tazateli nezbude než se smířit s názorem většiny členů výboru, kteří evidentně nechtějí stávajícího předsedu z funkce odvolat. K odvolání předsedy musí jednoduše řečeno získat podporu potřebného počtu členů výboru a za jejich podpory iniciovat v souladu se stanovami svolání zasedání výboru a na něm předsedu výboru odvolat z jeho funkce. Pokud se jedná o možnost odvolat předsedu jako člena výboru vůbec, je toto rozhodnutí plně v kompetenci shromáždění, které dle 1208 písm. c) občanského zákoníku rozhoduje o odvolání členů volených orgánů (jedná se přitom o kogentní ustanovení, tedy takové ustanovení, se kterým stanovy nemohou být v rozporu). Tazateli lze proto doporučit, aby způsobem, který upravují stanovy inicioval zasedání shromáždění společenství nebo využil možnost iniciovat svolání zasedání shromáždění dle 1207 odst. 1 občanského zákoníku (dle kterého je výbor povinen svolat shromáždění z podnětu vlastníků jednotek, kteří mají více než čtvrtinu hlasů, nejméně však dvou z nich) s programem zasedání shromáždění odvolání předsedy výboru z členství ve výboru. KAMEROVÝ SYSTÉM A SOUHLAS VLASTNÍKŮ Dotaz: Jan Hnátek Z důvodu bezpečnosti a dohledu nad pořádkem v domě jsem se jako předseda a správce domu rozhodl instalovat kamerový systém. Jednalo by se o 2 kamery, jedna umístěná na dvoře, ta by snímala prostor kolem popelnic a vchod na dvůr, druhá v přízemí domu, která by snímala prostor v přízemí, ale tím by také zabírala některé dveře do bytů v přízemí. Nevím, zda je pro to potřeba schválení všemi vlastníky, nebo stačí souhlas jen vlastníků, jejichž vchodové dveře do bytu by byly v záběru kamery. Odpovídá Mgr. Jan Bauer, právní analytik Klusák Advokátní Kancelář Law Firm Předně je nutné zdůraznit, že v případě instalace kamerového systému do společných prostor domu, má společenství vlastníků jednotek jako správce osobních údajů povinnost vůči obyvatelům domu splnit informační povinnost ve smyslu 11 zákona č. 101/2000 Sb. o ochraně osobních údajů v platném znění (tedy zejména je informovat o tom, v jakém rozsahu a pro jaký účel budou osobní údaje zpracovány, kdo a jakým způsobem bude osobní údaje zpracovávat a komu mohou být osobní údaje zpřístupněny). V podrobnostech lze odkázat na stanovisko Úřadu pro ochranu osobních údajů č. 1/2016. Tedy za situace, že společenství rozhodne, že v domě bude instalován kamerový systém, je před zahájením provozu kamerového systému povinno všem obyvatelům domu oznámit, že bude zahájen provoz systému, a že ze strany společenství bude docházet ke zpracování jejich osobních údajů. V případě dalších osob, které do bytového domu budou přicházet nepravidel- Pokračování na straně

26 pokračování ze strany 25 ně, resp. nepředvídatelně, má společenství jako správce osobních údajů povinnost splnit informační povinnost alespoň umístěním informačních tabulek u všech vstupů do sledovaných prostorů. Informační tabulka musí obsahovat alespoň informaci, že prostor je sledován kamerovým systémem, musí zde být uveden správce provozovatel kamerového systému, resp. kontaktní osoba nebo sdělení, kde bude subjektu údajů poskytnuta (např. v písemné podobě) kompletní informace o zpracování v rozsahu požadovaném zákonem. Při umístění kamer je potom zapotřebí dodržet zásady prezentované v citovaném stanovisku UOOU, tedy zejména, cit.: 1. při stanovení prostředků a způsobu zpracování osobních údajů (tj. při nastavení kamerového systému), což je povinnost správce dle 5 odst. 1 písm. b) zákona o ochraně osobních údajů, doporučuje Úřad přihlédnout k povaze prostor, které mají být sledovány, a to zejména k tomu, zda tyto prostory jsou obvykle průchozí nebo pouze příležitostně navštěvovány, anebo zda slouží jako bezprostřední přístup k bytům, v nichž obyvatelé domu mají nárok na nejvyšší míru soukromí 2. Sledování prostor jako jsou sklepy a půdy a vchody do nich, garáže, kočárkárny, kolárny, prostory dopisních schránek, vnější plášť budovy (a jeho bezprostřední okolí), do soukromí s ohledem na další parametry kamerového systému většinou zasahuje v přiměřené míře a z hlediska zásad účelného a přiměřeného zpracování údajů nevyvolává zásadní problémy. V obdobném režimu jsou obvykle také vstupní dveře do domu, vstupní chodby k výtahům a schodištím i výtahy a schodiště. Ve všech prostorách je však třeba dbát na pečlivé nastavení kamerového systému, zejména úhlu záběru kamery ve vztahu k celkovému rozsahu snímaných prostor tak, aby současně nebyla snímána jiná místa, v nichž by sledováním bylo více zasaženo soukromí obyvatel či návštěvníků domu; 3. V případě kamerového sledování vchodových dveří do bytů se jedná o prostory, jejichž záběry mohou podstatně více vypovídat o soukromém životě obyvatel domu. Provozováním kamerového systému zaměřeného na konkrétní byty může docházet k závažným zásahům do práva na ochranu soukromého a osobního života a lze jej uskutečnit jen ve výjimečných a odůvodněných případech, a to se souhlasem obyvatel dotčených bytů. Pokud se jedná o otázku souhlasu s pořízením kamerového systému a jeho instalací v domě (nikoli tedy se zpracováním osobních údajů jednotlivých vlastníků jednotek v domě), je k pořízení kamerového systému potřebný souhlas shromáždění tehdy, pokud jeho pořízení není v kompetenci statutárního orgánu v souladu s 13 nařízení vlády č. 366/2013 Sb. K přijetí takového rozhodnutí shromáždění je nutný souhlas shromáždění podle úpravy ve stanovách a není-li toto kvorum ve stanovách upraveno, uplatní se zákonná úprava dle 1206 odst. 2 NOZ, tedy souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek. VÝBOR ROZHODL O POPLATKU ZA POUŽÍVÁNÍ VÝTAHU. JE TO MOŽNÉ? Dotaz: Milan Novotný V našem domě zavedl výbor platbu za používání domovního výtahu podle velkosti bytu, nikoliv podle počtu bydlících v bytě. Všichni jsou zticha, zejména garsonky se třemi studenty. Přijde mi to nespravedlivé. Jak se máme bránit? Odpovídá Mgr. Jana Obermajerová, právní analytik Klusák Advokátní Kancelář Law Firm Co se týče placení nákladů spojených s provozem výtahu, je potřeba rozlišit náklady na opravy, údržbu a investice od nákladů na samotný provoz výtahu. Náklady na opravy a údržbu výtahu jsou náklady na správu domu a ty dle 1180 občanského zákoníku hradí všichni vlastníci jednotek ve výši odpovídající podílu na společných částech domu, není-li ve stanovách společenství určeno jinak. O změně toho, jakým způsobem budou jednotliví vlastníci přispívat na správu domu (a tedy i na správu výtahu jako společné části) může rozhodnout shromáždění, a to rozhodnutím o změně stanov dle 1200 odst. 2 písm. g), a to běžným kvorem dle 1206 občanského zákoníku, tedy prostou většinou hlasů vlastníků jednotek přítomných na shromáždění. Existují ovšem i názory, dle kterých v případě, že se shromáždění má rozhodnout o tom, že vlastníci jednotek budou na správu domu a pozemku přispívat jinak než dle poměru podílů na společných částech domu, je dle 1214 občanského zákoníku analogicky nutný souhlas všech vlastníků. V každém případě však dle mého názoru nemůže o způsobu stanovení příspěvku na správu domu rozhodovat výbor. Co se týče nákladů na samotný provoz výtahu, tedy zejména elektrickou energii spotřebovanou při provozu výtahu, pak platby za provoz spadají pod náklady na služby. O způsobu rozúčtování a výši záloh na služby přitom dle 1208 písm. e) NOZ rozhoduje shromáždění. Nerozhodne-li shromáždění rozúčtují se dle 5 odst. 2 písm. d) zákona č. 67/2013 Sb. náklady na provoz výtahu podle počtu osob rozhodných pro rozúčtování a výše záloh se stanoví dle 4 odst. 2 citovaného zákona. Ani o způsobu rozúčtování nákladů na samotný provoz výtahu tedy nemůže rozhodnout výbor, ale pouze shromáždění. Pokud tedy výbor samovolně rozhodl o změně způsobu rozúčtování na provoz výtahu tak, že oproti stanovení plateb dle počtu osob rozhodných pro rozúčtování mají být tyto náklady hrazeny dle podílu na společných částech (což odpovídá tazatelem uvedenému způsobu dle velikosti bytu), jedná se o rozhodnutí, ke kterému nebyl výbor oprávněn. Dle mého názoru se tímto rozhodnutím nejsou členové společenství povinni řídit a nadále by měli platit náklady na provoz výtahu dle počtu osob rozhodných pro rozúčtování. PRÁVNÍ PORADNA KAŽDÝ TÝDEN VE VAŠEM U ZDARMA každý týden Naši advokáti odpovídají každý týden ZDARMA na vaše dotazy, které se postupně dočtete v Týdenní právní poradně přímo ve svém u. Chcete být v obraze? Chcete znát odpovědi? Zaregistrujte svůj do Právní poradny em na a pravidelně vám pomůžeme řešit legislativní otázky pro správu vašeho SVJ. se ptáte, právníci odpovídají. 26

27 OBJEDNEJTE SI PŘEDPLATNÉ PRÁVNÍHO MAGAZÍNU VÝBOR KDYKOLIV BĚHEM ROKU pouze 990 Kč 6 čísel 1 rok Eva Adamová předsedkyně SVJ Kotlářka, Praha 5 Dovolte mi poděkovat za to, že existujete. Jsem šestým rokem předsedkyní a začínala jsem jako diletant, kterému ale nebylo jedno, že se v SVJ děly podivnosti. Magazín Výbor mi nesmírně pomáhá zejména ve věcech práva. Šetří vlastníkům nemalé peníze, které bychom platili právníkům. Také zveřejněné zkušenosti od předsedů SVJ jsou k nezaplacení. Děkuji za všechny rady, fakta a těším se na další číslo magazínu Výbor. Václava Suchá, předsedkyně, Bohušovice nad Ohří Magazín Výbor se mi dostal poprvé do ruky v loňském roce, krátce po převzetí funkce předsedkyně našeho SVJ. S novou funkcí na mne dolehla spousta problémů, se kterými se společenství běžně potýkají, a mnozí si s nimi nevědí rady. Ale díky tomuto časopisu, který se stal mým pravidelným rádcem, jsem se brzy začala orientovat v problematice SVJ. Velmi cennou je rubrika Právní poradna, ve které renomovaní právníci odpovídají na otázky členů výborů SVJ a srozumitelně odkazují na paragrafy souvisejících zákonů. Také mohu sledovat novinky v oblasti úspor tepla, vody a dalšího zlepšování našeho společného bydlení. Touto cestou bych ráda poděkovala týmu redaktorů, jehož zásluhou časopis Výbor vychází, a vysoce hodnotím profesionální a užitečnou práci ve prospěch nás laiků. V NOVÉM ČÍSLE MŮŽETE ČÍST: Správcovská firma musí být transparentní PŘEDPLATNÉ MAGAZÍNU VÝBOR Objednejte si Právní magazín Výbor kdykoliv během roku a zajistěte si tak pravidelné zasílání tohoto odborného magazínu pro výbory SVJ a BD do své schránky. Předplatné platí na 6 čísel (dvouměsíčník) a stojí 990 Kč včetně DPH. Vyplňte pečlivě formulář s vaší poštovní adresou a zašlete nám ho na adresu Právní magazín Výbor, V Jámě 699/1, Praha 1, nebo nám tyto údaje pošlete em na redakce@magazinvybor.cz Po přijetí objednávky vám zašleme údaje k platbě. Předplatné můžete objednat také online na nebo volejte Název SVJ nebo BD Ulice a číslo domu PSČ IČ SVJ Poznámka Jméno a příjmení Město Telefon

28 Za každým novým výtahem vidíme váš úspěšný projekt Výhodné úvěry pro bytová družstva a SVJ Rozumíme potřebám vašeho domu, proto nabízíme úvěr na výměnu výtahu a další rekonstrukce. Vážíme si práce členů bytových družstev nebo výborů společenství vlastníků a víme, kolik toho musí zvládnout, aby byli všichni sousedé spokojení. Pro usnadnění jejich práce přinášíme komplexní služby, které odpovídají jejich finančním potřebám. Nyní mohou například čerpat úvěr s dotací. V případě, že úvěrovaná investice přinese úsporu energií, ČSOB jim vrátí jedno procento z objemu úvěru zpět. Člen skupiny KBC Firemní bankovnictví