ZNALECKÝ POSUDEK. č /15. o obvyklé ceně pozemku parc.č. 475 v k.ú. Bystřice nad Olší, obec Bystřice, okres Frýdek-Místek.

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /15 o obvyklé ceně pozemku parc.č. 475 v k.ú. Bystřice nad Olší, obec Bystřice, okres Frýdek-Místek. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Plzeň - město JUDr. Zdeněk Zítka - soudní exekutor Palackého nám Plzeň Účel posudku: pro účely exekučního řízení 108 EX 10069/14- Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. František Vlček 30. dubna Ostrava Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 12 stran textu a 4 přílohy. Objednateli se předává v 3 vyhotoveních. V Ostravě, 31.3.

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě Usnesení o ustanovení znalce č.j. 108 EX 10069/14- ze dne 4.2. jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovité věci zapsané na LV č pro k.ú. Bystřice nad Olší, obec Bystřice. Úkolem znaleckého posudku je: 1. Ocenit nemovitou věc zapsanou na LV č pro k.ú. Bystřice nad Olší, obec Bystřice, a to: - pozemek parc.č. 475 o výměře m 2 trvalý travní porost 2. Ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené cenou obvyklou 2, odst.1 zákona č.151/1997 Sb. 2. Místopisné údaje o oceňovaném pozemku Oceňovaný pozemek zapsaný na LV č se nachází při severním okraji obce Bystřice (5 290 obyvatel), ve správním území okresu Frýdek-Místek, v katastrálním území Bystřice nad Olší. Pozemek je situovaný podél hlavní komunikace probíhající napříč obcí a dále pak směrem na obec Nýdek, uprostřed zástavby rodinných domů. Centrum obce Bystřice, kde se nachází základní občanská vybavenost (obecní úřad, kostel, pošta, mateřská a základní škola, sportovní a zdravotnické zařízení, obchod s potravinami atd.), je vzdáleno 2,2 km jihozápadním směrem. Veškerá infrastruktura a síť služeb se nachází ve městě Třinec ve vzdálenosti 8,1 km. Dopravní dostupnost lokality je průměrná. Napojení na frekventovanou komunikaci č. I/11, spojující města Ostrava, Třinec a Žilina (SK), je možné ve vzdálenosti 3,1 km. V obci se nachází vlaková stanice a zastávky meziměstské autobusové dopravy (nejbližší ve vzdálenosti 200 m). Dle platného územního plánu je část pozemku parc.č. 475 zahrnutá do zóny zastavitelných ploch smíšená obytná-venkovská zástavba, část pozemku parc.č. 475 je zahrnuta do zóny zemědělských pozemků. 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitostí byla provedena dne za přítomnosti soudního znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpisy z katastru nemovitostí pro k.ú. Bystřice nad Olší, obec Bystřice, list vlastnictví č. 3183, vyhotovený dálkovým přístupem, ze dne kopie katastrálních map předmětného území pro k.ú. Bystřice nad Olší - letecký snímek 5. Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č v k.ú. Bystřice nad Olší, obec Bystřice, je uvedeno: A - LV Vlastník: Kamenský Michal, Voskovcova 987/14, Hlubočepy, Praha 5-2 -

3 B - LV Předmět vlastnictví: - pozemek parc.č. 475 o výměře m 2 trvalý travní porost B1 - LV bez zápisu C - LV viz. výpis z katastru nemovitostí D - LV viz. výpis z katastru nemovitostí E - LV viz. výpis z katastru nemovitostí F - LV viz. výpis z katastru nemovitostí 6. Obsah posudku 1. Ocenění dle cenového předpisu 2. Zjištění obvyklé ceny metodou srovnávací 3. Práva a závady s nemovitostí spojené Přílohy Usnesení č.j. 108 EX 10069/14- ze dne 4.2. Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Situační plánek a výřez z leteckého snímku 7. Použité metody ocenění Úkolem posudku je stanovení obvyklé ceny pozemku parc.č. 475 v k.ú. Bystřice nad Olší, obec Bystřice, okres Frýdek-Místek pro exekuční řízení. Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim

4 Zpracovatel ocenění odhadne i závady, které v důsledku přechodu nezaniknou a upraví příslušným způsobem odhad ceny. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Pro odhad obvyklé ceny pozemku je hodnocení v tomto případě provedeno dvěma způsoby, a to: metoda ocenění dle cenového předpisu metoda srovnávací Charakteristika těchto metod: Metoda ocenění dle cenového předpisu Zjištění administrativní ceny nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pozemek je hodnocen zaprvé administrativní cenou zjištěnou dle cenového předpisu a dále srovnávací metodou, protože dle dostupných údajů ke dni ocenění na trhu nemovitostí s obdobným typem pozemků v dané lokalitě o obdobné velikosti bylo obchodováno, a proto srovnatelnou cenu lze objektivně zjistit. Pozemky tohoto typu se v dané lokalitě běžně nepronajímají, údaje o cenách pronájmu proto nelze zjistit a vyhodnotit, a metoda výnosová se v tomto případě nepoužije. Pro ocenění bude proto použito metod: ocenění dle cenového předpisu a srovnávací

5 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Pozemek dle cenového předpisu Oceňované pozemek se nachází při severním okraji obce Bystřice, kdy část pozemku se nachází mimo zastavitelné území města a část pozemku je určena k výstavbě rodinných domů. Přístup k pozemkům je možný přímo z veřejné, zpevněné komunikace probíhající napříč obcí. V místě je možnost napojení na veřejnou elektrickou, vodovodní a plynovodní síť. Tvar pozemku je nepravidelný, podlouhlý ve směru jih-sever. Pozemek se nachází v rovinatém terénu. Stavební část pozemku je oceněna dle dle 4 odst. 1. Ocenění zemědělských pozemků vychází z ekonomického hodnocení produkční schopnosti zemědělské půdy, tedy charakteristiky užitkovosti, která je vyjádřena pomocí bonitovaných půdně ekologických jednotek, což je výchozí hodnota pro stanovení ceny zemědělských pozemků, určených pro zemědělskou výrobu. Ocenění je tedy provedeno dle 6 odst. 2) písm. a) vyhlášky, kde základní cena se určí dle přílohy č. 4, tj. podle bonitovaných půdně ekologických jednotek, která se dále upraví přirážkami a srážkami o další vlivy podle příl. č. 5. U pozemků, které nebyly bonitovány, je ocenění provedeno dle 6 odst. 2) písm. b) vyhlášky, a to průměrnou základní cenou zemědělských pozemků, uvedenou v jiném právním předpisu, která se dále upraví přirážkami a srážkami o další vlivy podle příl. č. 5. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 1,000 5 i = 1-5 -

6 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,03 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,860 Koeficient pp = IT * IP = 0, i = 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů IO = 1 +Σ Pi = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi IT = 1,

7 Index polohy pozemku IP = 0,860 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 0,860 = 0, Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění 9 odst. 4 ( 4 odst. 1) 606,34 0,860 0, ,44 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 4 ( 4 odst. 1) trvalý travní porost 475-část 6 120,00 156, ,80 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,80 2. Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 5-10 tisíci obyv. - vlastní území: 80 % Celková úprava ceny: 80,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] trvalý travní porost ,00 4,30 80,00 7, ,16 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 2 984,00 m ,16 Pozemky - zjištěná cena = ,96 Kč - 7 -

8 2. Ocenění metodou srovnávací 1) Část pozemku určená k výstavbě rodinného domu Po pozemcích uvedeného typu - pozemky pro výstavbu rodinného domu, o obdobné velikosti, je v dané lokalitě u srovnatelných pozemků poptávka srovnatelná s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění pozemku, napojení na IS a k možnosti jeho využití jsem názoru, že oceňovaný pozemek je obchodovatelný. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek. Podle nabídek z internetových stránek, byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaný pozemek, tyto pozemky obdobného využití: Typ pozemku, lokalita srovnatelného pozemku Stavební pozemek Nýdek, okr. Frýdek- Místek Stavební pozemek Nýdek, okr. Frýdek- Místek Stavební pozemek Hrádek, Stavební pozemek Hrádek, Stavební pozemek Bystřice, Druh pozemku Stavební včetně IS Stavební včetně IS Stavební včetně IS Stavební včetně IS Stavební, elektro+voda na pozemku Celková plocha [m 2 ] Cena pozemku [Kč] Cena na m 2 plochy [Kč] Datum nabídky / prodeje Podle výše uvedených porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaný stavební pozemek v průměru od 150 do 450 Kč/m 2. Na základě výše uvedených porovnání, ale zejména vzhledem k velikosti a tvaru pozemku odhaduji srovnávací hodnotu nemovitosti na částku ve výši: 250 Kč/m 2 za výměru části pozemku parc.č. 475, která je platným územním plánem pro obec Bystřice zařazená do zóny zastavitelných pozemků (6 120 m 2 ) tj. celkem Kč 2) Část pozemku určená k zemědělskému využití Po pozemcích uvedeného typu zemědělské pozemky, o obdobné velikosti, je v dané lokalitě u srovnatelných pozemků poptávka srovnatelná s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění pozemku, využití a přístupu jsem názoru, že oceňovaný pozemek je hůře obchodovatelný. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek. Podle nabídek z internetových stránek, byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaný pozemek, tyto pozemky obdobného využití: - 8 -

9 Typ pozemku, lokalita srovnatelného pozemku Zemědělský pozemek Morávka, Zemědělský pozemek Návsí, Zemědělský pozemek Raškovice, Zemědělský pozemek Milíkov, Druh pozemku Celková plocha [m 2 ] Zemědělský Zemědělský Zemědělský Zemědělský Cena pozemku [Kč] Cena na m 2 plochy [Kč] Datum nabídky / prodeje Podle výše uvedených porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaný zemědělský pozemek v průměru od 25 do 40 Kč/m 2. Na základě výše uvedených porovnání, ale zejména vzhledem k velikosti a tvaru pozemku odhaduji srovnávací hodnotu nemovitosti na částku ve výši: 25 Kč/m 2 za výměru části pozemku parc.č. 475, která je platným územním plánem pro obec Bystřice zařazená do zóny zemědělských pozemků (2 984 m 2 ) tj. celkem Kč Srovnatelnou hodnotu celého pozemku parc.č. 475 stanovuji na částku ve výši: Kč 3. Práva a závady s nemovitostí spojená K pozemku parc.č. 475 se váže věcné břemeno chůze a jízdy ve prospěch majitele pozemku parc.č. 472/2 a dále ve prospěch paní Alice Blahové, Ing. Hynka Raszky a Jaroslava Blahy. Vymezená část pozemku parc.č. 475 slouží jako zpevněná, příjezdová komunikace. Na základě požadavku objednatele je dále úkolem znalce ocenit jednotlivá práva a závady spojené s oceňovanými nemovitostmi, cenou obvyklou dle 2, odst.1 zákona č.151/1997 Sb. Za právo se v tomto případě považuje: Věcné břemeno chůze a jízdy přes část pozemku parc.č. 475 ve prospěch majitele pozemku parc.č. 472/2 na základě smlouvy ze dne Věcné břemeno chůze a jízdy přes část pozemku parc.č. 475 ve prospěch majitele pozemku parc.č. 472/2 na základě smlouvy o věcném břemeni z roku Věcné břemeno chůze a jízdy přes část pozemku parc.č. 475 ve prospěch majitele pozemku parc.č. 472/2 na základě smlouvy o věcném břemeni z roku Věcné břemeno chůze a jízdy přes část pozemku parc.č. 475 ve prospěch majitele pozemku parc.č. 472/2 na základě smlouvy o věcném břemeni z roku

10 Pro výpočet obvyklé ceny práva bude použita metodika výpočtu hodnoty věcného břemene dle zákona č. 151/1997 Sb. Věcné břemeno chůze a jízdy přes část pozemku parc.č Ocenění práva užívání nemovitosti dle 18 zákona č. 151/1997 Sb.: Pro stanovení hodnoty práva z věcného břemene se vychází dle 16b zákona 151/1997 Sb. o oceňování majetku z ročního užitku z pronájmu obdobných ploch pozemků, které slouží jako zpevněná komunikace. Údaje o pronájmu pozemků obdobného charakteru nebyly zjištěny, když pozemky se v dané lokalitě téměř nepronajímají. Proto je roční užitek z věcného břemene, při nemožnosti zjištění obvyklé ceny či ze smlouvy, uvažován ve výši regulovaného nájemného ze stavebních pozemků nesloužících k podnikání nájemce stanoveného výměrem MF č. 01/2010 ze dne , a to část I., oddíl A, položka 5 Nájemné z pozemků nesloužících k podnikání nájemce, písm. d, kde je pro obce o velikosti 1000 až 5000 obyvatel nájemné stanoveno ve výši 7 Kč/m 2. K ocenění byla předložena smlouva o zřízení věcného břemene ze dne , avšak není v ní specifikované, na jakou dobu se věcné břemeno sjednává. Pro výpočet věcného břemene je uvažováno na dobu 5 let. Zjištěná cena ročního užitku odpovídající právu z věcného břemene užívání části pozemku parc.č. 475 ve prospěch oprávněného, ve vymezené ploše pozemku, tj. o velikosti 150 m 2, činí: 150 m 2 x 7,- Kč/m 2 /rok = 1 050,- Kč Roční užitek oprávněné osoby z nájemního vztahu dle odst. 3 16b zákona 151/97 Sb. se násobí počtem let užívání, nejvýše však pěti ,- Kč/rok x 5 let = 5 250,- Kč Zjištěná obvyklá cena práva užívání části pozemku parc.č. 475 ve prospěch každého oprávněného majitele z věcného břemene činí celkem 5 250,- Kč. Vlivy vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí: Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši Kč ve prospěch Všeobecné zdravotní pojišťovny České republiky. Usnesení soudu o nařízení exekuce a Exekuční příkaz k prodeji nemovitostí. Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti se výše uvedená omezení nezohledňují, protože nemají vliv na cenu obvyklou. Dle předložených podkladů k ocenění a zjištěných skutečností na oceňovaných nemovitostech neváznou žádné jiné závazky ani jiná omezení, popř. závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí

11 C. Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti (pro účely exekučního řízení) Na základě Usnesení o ustanovení znalce č.j. 108 EX 10069/14- ze dne 4.2. jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovité věci zapsané na LV č pro k.ú. Bystřice nad Olší, obec Bystřice. Úkolem znaleckého posudku je: 1. Ocenit nemovitou věc zapsanou na LV č pro k.ú. Bystřice nad Olší, obec Bystřice, a to: - pozemek parc.č. 475 o výměře m 2 trvalý travní porost Výsledné ceny: Pozemek parc.č. 475 Zjištěná cena dle cenového předpisu Kč Zjištěná cena srovnávací metodou Kč Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny: Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, vzhledem k lokalitě, kde je oceňovaný pozemek umístěn, ale zejména s ohledem na charakter pozemku a možnost jejich využití, odhaduji obvyklou cenu pozemku ve výši srovnávací hodnoty, která nejlépe odpovídá ceně obvyklé, a to na částku ve výši (po zaokrouhlení): Kč 2. Ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojená cenou obvyklou 2, odst.1 zákona č.151/1997 Sb. Hodnota věcného břemene chůze a jízdy přes pozemek parc.č. 475 ve prospěch majitele pozemku parc.č. 472/2 Hodnota věcného břemene chůze a jízdy přes pozemek parc.č. 475 ve prospěch Alice Blahové Hodnota věcného břemene chůze a jízdy přes pozemek parc.č. 475 ve prospěch Ing. Hynka Raszky Hodnota věcného břemene chůze a jízdy přes pozemek parc.č. 475 ve prospěch Jaroslava Blaha Kč Kč Kč Kč

12 V Ostravě, Ing. František Vlček 30. dubna Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , pro základní obor 1. ekonomika, 2. stavebnictví pro odvětví 1. ceny a odhady nemovitostí, 2. stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /15 znaleckého deníku