Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti číslo 3075-075/2014 6 NEMOVITOST: Areál EPIAG LOFIDA PORCELÁN CHodov Adresa nemovitosti: U Porcelánky 1, Chodov Katastrální údaje: Kraj Karlovarský, okres Sokolov, obec Chodov, k.ú. Dolní Chodov, kód ČSÚ: 652 172, LV: 766 Pozemky: 298/3, 298/4, 298/5, 299/1, 299/4, 299/24, 299/25, 299/26, 299/27, 299/28, 299/29, 299/30, 299/31, 299/32, 299/33, 299/34, 299/35, 299/36, 299/37, 299/38, 304 Vlastník stavby: EPIAG LOFIDA - PORCELÁN CZ s.r.o., Hlavní 30/20, 36263 Dalovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: EPIAG LOFIDA - PORCELÁN CZ s.r.o., Hlavní 30/20, 36263 Dalovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL: Adresa objednatele: ZHOTOVITEL: Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: CZ Future s.r.o.; č. obj.:, Pod Lesem 197, 500 02 Hradec Králové IČ: 26011115 telefon: e-mail: DIČ: CZ26011115 fax: Ing. Ivan Žikeš Heřmánková 234, 360 01 Jenišov IČ: 10042237 telefon: +420602414788 e-mail: ivan@zikes.eu DIČ: CZ450427084 fax: dražba (ocenění stávajícího stavu) HODNOTA NEMOVITOSTI 10 000 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 20.11.2014 Datum zpracování: 1.12.2014 Počet stran: 20 stran Počet příloh: 1 Jenišově, dne 1.12.2014 Otisk razítka Ing. Ivan Žikeš
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1890 změna stavby v r. rekonstrukce v r. Rekonstrukce: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - sidlištní zástavba Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: dálkové (zdroj mimo budovu) RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z veřejné zajištěn komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém území Nemovitost situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuce Komentář: Nemovitost je zatížen exekucí - viz výpis z KN. Ostatní rizika: nejsou REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Budoucí stav Porovnávací hodnota 0 Kč 0 Kč Výnosová hodnota 10 248 531 Kč 0 Kč Věcná hodnota 56 073 964 Kč 0 Kč Hodnota nemovitosti 10 000 000 Kč - z toho hodnota pozemku 5 186 000 Kč 0 Kč Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Komentář ke stanovení hodnoty posuzovaných nemovitostí Areál Chodov je konglomerátem starých objektů z počátku min.století, který bez zásadní rekonstrukce není příliš schopen jiného využití. Od toho se odvíjí i možná obvyklá cena. Dá se tvrdit, že výnosová hodnota, jakkoliv je hypotetická, vyjadřuje i v daném případě cenu obvyklou, tedy 10,0 mil.kč. To odpovídá i zkušenostem z realizace propadlých zástav či exekucí, kdy výsledná dosažená cena se pohybuje v intervalech 15-25% věcné hodnoty. - 2 -
NÁLEZ Popis jednotlivých staveb Základní popis Areál závodu je situován v obytné zástavbě, přístupný po místní komunikaci.sestává z provozních objektů, pozemků a venkovních úprav, napojen je na veřejné inženýrské sítě a má přípojku tepla z centrálního městského zdroje. Druh stavby - účel využití a) Hlavní stavby a 1) Budova expedice 100045 Podsklepená zděná stavba se čtyřmi NP, pocházející z roku 1880, v roce 1930 významně modernizovaná. Technické řešení je popsáno v kap. Vybavení stavby. Budova je dispozičně členěna na expedici, sklad hotových výrobků, kanceláře a soc.zařízení. Objekt je dobře udržován, před cca deseti lety byla provedena nová fasáda, osazena okna. a 2) Budova pomocných provozů 100044 Nepodsklepený zděný objekt se dvěma NP sloužící jako dílenské opravárenské provozy. Technický popis je uveden v kap. Vybavení stavby. Dispozičně je objekt členěn na zámečnickou dílnu, elektrodílnu a autodílnu. Objekt pochází původně z roku 1880, stejně jako objekt expedice prošel zásadní přestabou v roce 1930 a následně v posledních deseti letech byl průběžně opravován. a 3) Pecní hala 100052 Jednopodlažní zděná hala pořízená v roce 1981. Technické řešení je popsáno v kap. Vybavení stavby. Dispozičně se jedná o jednolodní halu pro pece. Technický stav je velmi dobrý. a 4) Budova 100042 Samostatně stojící podsklepený zděný objekt složený ze čtyř částí stejného stáří a konstrukčního provedení, které se od sebe liší podlažností. Objekt byl pořízen kolem roku 1900, v roce 1951 zásadně modernizován. Technické provedení je uvedeno v kap. Vybavení stavby. Objekt je osazen komorovými pecemi, je zde přípravna a truhlárna. Technický stav je velmi dobrý. a 5) Budova dekorace 100046 Částečně podsklepený zděný objekt se třemi NP, navazující na budovu expedice. Pochází z roku 1910, byl v roce 1930 modernizován, následně pak v posledních letech běžně opravován. Technický popis je uveden v kap. Vybavení stavby. V objektu je prováděna dekorece výrobků. Technický stav dobrý. a 6) Hala žíhacích pecí 100047 Hlavní část: Nepodsklepený zděný objekt s pultovou střechou, jednopodlažní, pořízený v roce 1912. Technický popis je uveden v kap. Vybavení stavby. Objekt je členěn na haqlu žíhacích pecí a sklady hotových výrobků. V přístavcích jsou sklady pomocného materiálu. Technický stav dobrý. a 7) Budova záv.kuchyně 100043 Částečně podsklepená zdněná budova se dvěma NP pořízená v roce 1880, v roce 1982 provedena GO. Technický popis je uveden v kap. Vybavení stavby. Dispozičně je členěn objekt tak, že v I.NP je záv.jídelna s kantýnou a prodejnou, ve II.NP kanceláře a zas.místnosti. Technický stav je dobrý. a 8) Garáže Čtyři garážové boxy běžného typu, pořízené v roce 1975. Příslušenství stavby b 1) Sklad hořlavin 100055 Jednoduchá zděná stavba z roku 1981. Velmi dobrý technický stav. b 2) Trafostanice 100041 Jednoduchá nepodsklepená zděná stavba z roku 1952. Technický popis je uveden v kap. Vybavení stavby. Technický stav dobrý. - 3 -
c) Venkovní úpravy c 1) Přípojka vody c 2) Kanalizace c 3) Zpev.plochy živičné c 4) Ploty c 5) Vychlazovací jímka c 6) Přípojka tepla c 7) Regulační stanice plynu d) Pozemky - 4 -
OCENĚNÍ Obsah posudku 1.1. Ocenění nákladovou metodou 1.1.1 Budova expedice 1.1.2 Pomocké provozy 1.1.3 Pecní hala 1.1.4 Budova komorových pecí 1.1.5 Budova dekorace 1.1.6 Hala žíhacích pecí 1.1.7 Budova závodní kuchyně 1.2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 1.2.1 Garáže 1.2.2 Sklad hořlavin 1.2.3 Trafostanice 1.3. Ocenění příslušenství nákladovou metodou 1.3.1 Přípojky vody, kanalizace, zpev.plochy 1.4. Ocenění pozemků 1.4.1 Pozemky 1.5. Ocenění výnosovou metodou 1.5.1 Výnosové ocenění 1.1. Ocenění nákladovou metodou 1.1.1 Budova expedice Podsklepená zděná stavba se čtyřmi NP, pocházející z roku 1880, v roce 1930 významně modernizovaná. Technické řešení je popsáno v kap. Vybavení stavby. Budova je dispozičně členěna na expedici, sklad hotových výrobků, kanceláře a soc.zařízení. Objekt je dobře udržován, před cca deseti lety byla provedena nová fasáda, osazena okna. Seznam podlaží Název Zastavěná plocha Užitná plocha I.PP 573,46 m 2 0,00 m 2 I.NP 573,46 m 2 0,00 m 2 II.NP 573,46 m 2 0,00 m 2 III.NP 573,46 m 2 0,00 m 2 IV.NP 573,46 m 2 0,00 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor I.PP (34,65*16,55)*(2,80) = 1 605,68 m 3 I.NP (573,46)*(3,25) = 1 863,74 m 3 II.NP (573,46)*(3,15) = 1 806,40 m 3 III.NP (573,46)*(2,75) = 1 577,01 m 3 IV.NP (573,46)*(2,60) = 1 491,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 8 343,84 m 3 Konstrukce Objemový podíl Hodnota (Kč) Upravený podíl RC (Kč) 1. Základy včetně zemních prací 13,200 5 536 669 13,200 5 536 669 2. Svislé konstrukce 30,400 12 751 117 30,400 12 751 117 3. Stropy 13,800 5 788 336 13,800 5 788 336 4. Krov, střecha 7,000 2 936 112 7,000 2 936 112 5. Krytiny střech 2,900 1 216 389 2,900 1 216 389 6. Klempířské konstrukce 0,700 293 611 0,700 293 611-5 -
7. Úprava vnitřních povrchů 4,200 1 761 667 4,200 1 761 667 8. Úprava vnějších povrchů 2,900 1 216 389 2,900 1 216 389 9. Vnitřní obklady keramické 0,000 0 0,000 0 10. Schody 1,800 755 000 1,800 755 000 11. Dveře 2,400 1 006 667 2,400 1 006 667 12. Vrata 3,000 1 258 334 3,000 1 258 334 13. Okna 3,400 1 426 112 3,400 1 426 112 14. Povrchy podlah 2,900 1 216 389 2,900 1 216 389 15. Vytápění 0,000 0 0,000 0 16. Elektroinstalace 5,800 2 432 779 5,800 2 432 779 17. Bleskosvod 0,400 167 778 0,400 167 778 18. Vnitřní vodovod 0,000 0 0,000 0 19. Vnitřní kanalizace 0,000 0 0,000 0 20. Vnitřní plynovod 0,000 0 0,000 0 21. Ohřev teplé vody 0,000 0 0,000 0 22. Vybavení kuchyní 0,000 0 0,000 0 23. Vnitřní hygienické vybavení 0,000 0 0,000 0 24. Výtahy 0,000 0 0,000 0 25. Ostatní 5,200 2 181 112 5,200 2 181 112 26. Instalační pref. jádra 0,000 0 0,000 0 100,000 100,000 41 944 464 Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy 2. Svislé konstrukce zděné tl. 45 cm a více 3. Stropy železobetonové monolitické 4. Krov, střecha dřevěný vázaný 5. Krytiny střech hliníkový plech 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů vápenné dvouvrstvé omítky 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody železobetonové monolitické s běžným povrchem 11. Dveře hladké plné dveře 12. Vrata kovová 13. Okna dřevěná zdvojená okna 14. Povrchy podlah různé 15. Vytápění 16. Elektroinstalace světelná třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní vestavěné skříně 26. Instalační pref. jádra - 6 -
Zastavěná plocha [m 2 ] 573 Obestavěný prostor [m 3 ] 8 343,84 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 5 027 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 41 944 464 Stáří roků 134 Další životnost roků Opotřebení % 80,00 Věcná hodnota (VH) Kč 8 388 893 1.1.2 Pomocké provozy Nepodsklepený zděný objekt se dvěma NP sloužící jako dílenské opravárenské provozy. Technický popis je uveden v kap. Vybavení stavby. Dispozičně je objekt členěn na zámečnickou dílnu, elektrodílnu a autodílnu. Objekt pochází původně z roku 1880, stejně jako objekt expedice prošel zásadní přestabou v roce 1930 a následně v posledních deseti letech byl průběžně opravován. Seznam podlaží Název Zastavěná plocha Užitná plocha I.NP 793,29 m 2 0,00 m 2 II.NP 793,29 m 2 0,00 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor I.NP (42,65*18,60)*(3,90) = 3 093,83 m 3 II.NP (793,29)*(3,90) = 3 093,83 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 6 187,66 m 3 Konstrukce Objemový podíl Hodnota (Kč) Upravený podíl RC (Kč) 1. Základy včetně zemních prací 10,900 2 839 456 10,900 2 839 456 2. Svislé konstrukce 25,800 6 720 915 25,800 6 720 915 3. Stropy 12,000 3 126 007 12,000 3 126 007 4. Krov, střecha 6,300 1 641 154 6,300 1 641 154 5. Krytiny střech 2,300 599 151 2,300 599 151 6. Klempířské konstrukce 0,700 182 350 0,700 182 350 7. Úprava vnitřních povrchů 4,300 1 120 152 4,300 1 120 152 8. Úprava vnějších povrchů 3,000 781 502 3,000 781 502 9. Vnitřní obklady keramické 0,000 0 0,000 0 10. Schody 2,200 573 101 2,200 573 101 11. Dveře 2,300 599 151 2,300 599 151 12. Vrata 2,700 703 352 2,700 703 352 13. Okna 3,300 859 652 3,300 859 652 14. Povrchy podlah 3,100 807 552 3,100 807 552 15. Vytápění 1,200 312 601 1,200 312 601 16. Elektroinstalace 7,200 1 875 604 7,200 1 875 604 17. Bleskosvod 0,300 78 150 0,300 78 150 18. Vnitřní vodovod 2,200 573 101 2,200 573 101 19. Vnitřní kanalizace 1,900 494 951 1,900 494 951 20. Vnitřní plynovod 0,000 0 0,000 0 21. Ohřev teplé vody 0,500 130 250 0,500 130 250 22. Vybavení kuchyní 0,000 0 0,000 0 23. Vnitřní hygienické vybavení 2,000 521 001 2,000 521 001 24. Výtahy 0,000 0 0,000 0 25. Ostatní 5,800 1 510 903 5,800 1 510 903 26. Instalační pref. jádra 0,000 0 0,000 0 100,000 100,000 26 050 057-7 -
Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy 2. Svislé konstrukce zděné tl. 45 cm a více 3. Stropy železobetonové monolitické 4. Krov, střecha dřevěný vázaný 5. Krytiny střech hliníkový plech 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů vápenné dvouvrstvé omítky 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody železobetonové monolitické s běžným povrchem 11. Dveře hladké plné dveře 12. Vrata kovová 13. Okna kovová bez přerušení tep. mostu 14. Povrchy podlah různé 15. Vytápění ústřední 16. Elektroinstalace třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod ocelové trubky 19. Vnitřní kanalizace litinové 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody bojler 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení chybí 24. Výtahy 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra Zastavěná plocha [m 2 ] 793 Obestavěný prostor [m 3 ] 6 187,66 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 210 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 26 050 057 Stáří roků 134 Další životnost roků Opotřebení % 75,00 Věcná hodnota (VH) Kč 6 512 514 1.1.3 Pecní hala Jednopodalžní zděná hala pořízená v roce 1981. Technické řešení je popsáno v kap. Vybavení stavby. Dispozičně se jedná o jednolodní halu pro pece. Technický stav je velmi dobrý. Seznam podlaží Název Zastavěná plocha Užitná plocha I.NP 374,61 m 2 0,00 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor I.NP (12,30*25,70+6,50*9,00)*(5,20) = 1 947,97 m 3 krov 374,81*0,60*0,50 = 112,44 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 2 060,42 m 3 Konstrukce Objemový podíl Hodnota (Kč) Upravený podíl RC (Kč) 1. Základy včetně zemních prací 8,300 698 423 8,300 698 423 2. Svislé konstrukce 21,400 1 800 753 21,400 1 800 753 3. Stropy 11,300 950 865 11,300 950 865 4. Krov, střecha 6,200 521 714 6,200 521 714 5. Krytiny střech 2,200 185 124 2,200 185 124 6. Klempířské konstrukce 0,600 50 488 0,600 50 488-8 -
7. Úprava vnitřních povrchů 5,800 488 055 5,800 488 055 8. Úprava vnějších povrchů 3,200 269 272 3,200 269 272 9. Vnitřní obklady keramické 0,800 67 318 0,800 67 318 10. Schody 3,100 260 857 3,100 260 857 11. Dveře 3,200 269 272 3,200 269 272 12. Vrata 0,300 25 244 0,300 25 244 13. Okna 5,200 437 566 5,200 437 566 14. Povrchy podlah 2,900 244 027 2,900 244 027 15. Vytápění 3,800 319 760 3,800 319 760 16. Elektroinstalace 6,400 538 543 6,400 538 543 17. Bleskosvod 0,300 25 244 0,300 25 244 18. Vnitřní vodovod 2,200 185 124 2,200 185 124 19. Vnitřní kanalizace 2,000 168 295 2,000 168 295 20. Vnitřní plynovod 0,000 0 0,000 0 21. Ohřev teplé vody 1,700 143 050 1,700 143 050 22. Vybavení kuchyní 0,000 0 0,000 0 23. Vnitřní hygienické vybavení 2,900 244 027 2,900 244 027 24. Výtahy 1,000 84 147 1,000 84 147 25. Ostatní 5,200 437 566 5,200 437 566 26. Instalační pref. jádra 0,000 0 0,000 0 100,000 100,000 8 414 735 Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy 2. Svislé konstrukce panely betonové sendvičové s izolací 3. Stropy chybí 4. Krov, střecha kovový svařovaný a šroubovaný 5. Krytiny střech svařované pásy 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů vápenné dvouvrstvé omítky 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře ocelové 12. Vrata kovová 13. Okna kovová bez přerušení tep. mostu 14. Povrchy podlah cementový potěr 15. Vytápění ústřední 16. Elektroinstalace třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Zastavěná plocha [m 2 ] 375 Obestavěný prostor [m 3 ] 2 060,42 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 084 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 8 414 735 Stáří roků 133 Další životnost roků Opotřebení % 75,00 Věcná hodnota (VH) Kč 2 103 684-9 -
1.1.4 Budova komorových pecí Samostatně stojící podsklepený zděný objekt složený ze čtyř částí stejného stáří a konstrulčního provedení, které se od sebe liší podlažností. Objekt byl pořízen kolem roku 1900, v roce 1951 zásadně modernizován. Technické provedení je uvedeno v kap. Vybavení stavby. Objekt je osazen komorovými pecemi, je zde přípravna a truhlárna. Technický stav je velmi dobrý. Seznam podlaží Název Zastavěná plocha Užitná plocha I.PP část I 473,69 m 2 0,00 m 2 I.NP část I 473,69 m 2 0,00 m 2 II.NP část I 473,69 m 2 0,00 m 2 III.NP část I 473,69 m 2 0,00 m 2 IV NP část I 473,69 m 2 0,00 m 2 I.PP část II 328,55 m 2 0,00 m 2 I.NP část II 328,55 m 2 0,00 m 2 II.NP část II 328,55 m 2 0,00 m 2 III.NP část II 328,55 m 2 0,00 m 2 I.PP část III 152,55 m 2 0,00 m 2 I.NP část III 152,55 m 2 0,00 m 2 II.NP část III 152,55 m 2 0,00 m 2 III.NP část III 152,55 m 2 0,00 m 2 I.PP část IV 228,80 m 2 0,00 m 2 I.NP část IV 228,80 m 2 0,00 m 2 II.NP část IV 228,80 m 2 0,00 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor I.PP část I (34,45*13,75)*(2,20) = 1 042,11 m 3 I.NP část I (473,69)*(2,55) = 1 207,91 m 3 II.NP část I (473,69)*(2,65) = 1 255,28 m 3 III.NP část I (473,69)*(2,65) = 1 255,28 m 3 IV NP část I (473,69)*(4,40) = 2 084,24 m 3 I.PP část II (22,05*14,90)*(2,20) = 722,80 m 3 I.NP část II (22,05*14,90)*(2,55) = 837,79 m 3 II.NP část II (22,05*14,90)*(2,65) = 870,64 m 3 III.NP část II (22,05*14,90)*(2,55) = 837,79 m 3 I.PP část III (22,60*6,75)*(2,55) = 389,00 m 3 I.NP část III (22,60*6,75)*(2,65) = 404,26 m 3 II.NP část III (22,60*6,75)*(2,65) = 404,26 m 3 III.NP část III (22,60*6,75)*(2,65) = 404,26 m 3 I.PP část IV (33,75*6,95-4,80*1,20)*(2,20) = 503,37 m 3 I.NP část IV (33,75*6,95-4,80*1,20)*(2,65) = 606,33 m 3 II.NP část IV (33,75*6,95-4,80*1,20)*(2,65) = 606,33 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 13 431,63 m 3 Konstrukce Objemový podíl Hodnota (Kč) Upravený podíl RC (Kč) 1. Základy včetně zemních prací 8,300 5 613 146 8,300 5 613 146 2. Svislé konstrukce 21,400 14 472 449 21,400 14 472 449 3. Stropy 11,300 7 641 994 11,300 7 641 994 4. Krov, střecha 6,200 4 192 952 6,200 4 192 952 5. Krytiny střech 2,200 1 487 822 2,200 1 487 822 6. Klempířské konstrukce 0,600 405 770 0,600 405 770 7. Úprava vnitřních povrchů 5,800 3 922 439 5,800 3 922 439 8. Úprava vnějších povrchů 3,200 2 164 104 3,200 2 164 104 9. Vnitřní obklady keramické 0,800 541 026 0,800 541 026 10. Schody 3,100 2 096 476 3,100 2 096 476 11. Dveře 3,200 2 164 104 3,200 2 164 104 12. Vrata 0,300 202 885 0,300 202 885-10 -
13. Okna 5,200 3 516 670 5,200 3 516 670 14. Povrchy podlah 2,900 1 961 220 2,900 1 961 220 15. Vytápění 3,800 2 569 874 3,800 2 569 874 16. Elektroinstalace 6,400 4 328 209 6,400 4 328 209 17. Bleskosvod 0,300 202 885 0,300 202 885 18. Vnitřní vodovod 2,200 1 487 822 2,200 1 487 822 19. Vnitřní kanalizace 2,000 1 352 565 2,000 1 352 565 20. Vnitřní plynovod 0,000 0 0,000 0 21. Ohřev teplé vody 1,700 1 149 680 1,700 1 149 680 22. Vybavení kuchyní 0,000 0 0,000 0 23. Vnitřní hygienické vybavení 2,900 1 961 220 2,900 1 961 220 24. Výtahy 1,000 676 283 1,000 676 283 25. Ostatní 5,200 3 516 670 5,200 3 516 670 26. Instalační pref. jádra 0,000 0 0,000 0 100,000 100,000 67 628 265 Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy 2. Svislé konstrukce zděné z plných cihel tl. 45 cm 3. Stropy železobetonové 4. Krov, střecha dřevěný vázaný 5. Krytiny střech hliníkový plech 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů vápenné dvouvrstvé omítky 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody železobetonové monolitické s běžným povrchem 11. Dveře hladké plné dveře 12. Vrata kovová 13. Okna dřevěná zdvojená okna 14. Povrchy podlah různé 15. Vytápění přímotopy 16. Elektroinstalace třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod ocelové trubky 19. Vnitřní kanalizace litinové 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, sprchové kouty 24. Výtahy nákladní výtah 25. Ostatní požární hydranty 26. Instalační pref. jádra Zastavěná plocha [m 2 ] 474 Obestavěný prostor [m 3 ] 13 431,63 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 5 035 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 67 628 265 Stáří roků 133 Další životnost roků Opotřebení % 80,00 Věcná hodnota (VH) Kč 13 525 653-11 -
1.1.5 Budova dekorace Částečně podsklepený zděný objekt se třemi NP, navazující na budovu expedice. Pochází z roku 1910, byl v roce 1930 modernizován, následně pak v posledních letech běžně opravován. Technický popis je uveden v kap. Vybavení stavby. V objektu je prováděna dekorece výrobků. Technický stav dobrý. Seznam podlaží Název Zastavěná plocha Užitná plocha I.PP 158,05 m 2 0,00 m 2 I.NP 490,86 m 2 0,00 m 2 II.NP 490,86 m 2 0,00 m 2 III.NP 490,86 m 2 0,00 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor I.PP (14,50*10,90)*(2,30) = 363,51 m 3 I.NP (21,05*21,60+10,05*3,60)*(3,60) = 1 767,10 m 3 II.NP (21,05*21,60+10,05*3,60)*(3,50) = 1 718,01 m 3 III.NP (21,05*21,60+10,05*3,60)*(3,10) = 1 521,67 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 5 370,29 m 3 Konstrukce Objemový podíl Hodnota (Kč) Upravený podíl RC (Kč) 1. Základy včetně zemních prací 8,300 2 246 498 8,300 2 246 498 2. Svislé konstrukce 21,400 5 792 177 21,400 5 792 177 3. Stropy 11,300 3 058 486 11,300 3 058 486 4. Krov, střecha 6,200 1 678 107 6,200 1 678 107 5. Krytiny střech 2,200 595 457 2,200 595 457 6. Klempířské konstrukce 0,600 162 397 0,600 162 397 7. Úprava vnitřních povrchů 5,800 1 569 842 5,800 1 569 842 8. Úprava vnějších povrchů 3,200 866 120 3,200 866 120 9. Vnitřní obklady keramické 0,800 216 530 0,800 216 530 10. Schody 3,100 839 054 3,100 839 054 11. Dveře 3,200 866 120 3,200 866 120 12. Vrata 0,300 81 199 0,300 81 199 13. Okna 5,200 1 407 445 5,200 1 407 445 14. Povrchy podlah 2,900 784 921 2,900 784 921 15. Vytápění 3,800 1 028 517 3,800 1 028 517 16. Elektroinstalace 6,400 1 732 240 6,400 1 732 240 17. Bleskosvod 0,300 81 199 0,300 81 199 18. Vnitřní vodovod 2,200 595 457 2,200 595 457 19. Vnitřní kanalizace 2,000 541 325 2,000 541 325 20. Vnitřní plynovod 0,000 0 0,000 0 21. Ohřev teplé vody 1,700 460 126 1,700 460 126 22. Vybavení kuchyní 0,000 0 0,000 0 23. Vnitřní hygienické vybavení 2,900 784 921 2,900 784 921 24. Výtahy 1,000 270 662 1,000 270 662 25. Ostatní 5,200 1 407 445 5,200 1 407 445 26. Instalační pref. jádra 0,000 0 0,000 0 100,000 100,000 27 066 246 Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy 2. Svislé konstrukce zděné z plných cihel tl. 45 cm 3. Stropy železobetonové 4. Krov, střecha dřevěný vázaný 5. Krytiny střech hliníkový plech 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů vápenocementové - 12 -
9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody železobetonové monolitické s běžným povrchem 11. Dveře hladké plné dveře 12. Vrata kovová 13. Okna dřevěná zdvojená okna 14. Povrchy podlah chybí 15. Vytápění ústřední 16. Elektroinstalace třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod ocelové trubky 19. Vnitřní kanalizace litinové 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, sprchové kouty 24. Výtahy nákladní výtah 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra Zastavěná plocha [m 2 ] 491 Obestavěný prostor [m 3 ] 5 370,29 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 5 040 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 27 066 246 Stáří roků 1 910 Další životnost roků Opotřebení % 75,00 Věcná hodnota (VH) Kč 6 766 562 1.1.6 Hala žíhacích pecí Hlavní část: Nepodsklepený zděný objekt s pultovou střechou, jednopodlažní, pořízený v roce 1912. Technický popis je uveden v kap. Vybavení stavby. Objekt je členěn na halu žíhacích pecí a sklady hotových výrobků. V přístavcích jsou sklady pomocného materiálu. Technický stav dobrý. Seznam podlaží Název Zastavěná plocha Užitná plocha I.NP 285,23 m 2 0,00 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor I.NP (21,05*13,55)*(4,70) = 1 340,57 m 3 přístavky (8,10*2,50)*(4,60)+(12,95*3,40)*(2,30)+(8,55*6,10) = 387,39 m 3 *(3,70) krov 20,25*0,80*0,50+44,03*0,60*0,50+52,16*1,25**0,5 = 21,31 m 3 0 Obestavěný prostor - celkem: = 1 749,27 m 3 Konstrukce Objemový podíl Hodnota (Kč) Upravený podíl RC (Kč) 1. Základy včetně zemních prací 8,300 592 954 8,300 592 954 2. Svislé konstrukce 21,400 1 528 821 21,400 1 528 821 3. Stropy 11,300 807 274 11,300 807 274 4. Krov, střecha 6,200 442 929 6,200 442 929 5. Krytiny střech 2,200 157 168 2,200 157 168 6. Klempířské konstrukce 0,600 42 864 0,600 42 864 7. Úprava vnitřních povrchů 5,800 414 353 5,800 414 353 8. Úprava vnějších povrchů 3,200 228 609 3,200 228 609 9. Vnitřní obklady keramické 0,800 57 152 0,800 57 152-13 -
10. Schody 3,100 221 465 3,100 221 465 11. Dveře 3,200 228 609 3,200 228 609 12. Vrata 0,300 21 432 0,300 21 432 13. Okna 5,200 371 489 5,200 371 489 14. Povrchy podlah 2,900 207 177 2,900 207 177 15. Vytápění 3,800 271 473 3,800 271 473 16. Elektroinstalace 6,400 457 217 6,400 457 217 17. Bleskosvod 0,300 21 432 0,300 21 432 18. Vnitřní vodovod 2,200 157 168 2,200 157 168 19. Vnitřní kanalizace 2,000 142 880 2,000 142 880 20. Vnitřní plynovod 0,000 0 0,000 0 21. Ohřev teplé vody 1,700 121 448 1,700 121 448 22. Vybavení kuchyní 0,000 0 0,000 0 23. Vnitřní hygienické vybavení 2,900 207 177 2,900 207 177 24. Výtahy 1,000 71 440 1,000 71 440 25. Ostatní 5,200 371 489 5,200 371 489 26. Instalační pref. jádra 0,000 0 0,000 0 100,000 100,000 7 144 022 Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy 2. Svislé konstrukce zděné z plných cihel tl. 45 cm 3. Stropy chybí 4. Krov, střecha pultová 5. Krytiny střech hliníkový plech 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů vápenné dvouvrstvé omítky 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře náplňové 12. Vrata kovová 13. Okna kovová bez přerušení tep. mostu 14. Povrchy podlah různé 15. Vytápění ústřední 16. Elektroinstalace třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Zastavěná plocha [m 2 ] 285 Obestavěný prostor [m 3 ] 1 749,27 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 084 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 7 144 022 Stáří roků 102 Další životnost roků Opotřebení % 75,00 Věcná hodnota (VH) Kč 1 786 006-14 -
1.1.7 Budova závodní kuchyně Částečně podsklepená zdněná budova se dvěma NP pořízená v roce 1880, v roce 1982 provedena GO. Technický popis je uveden v kap. Vybavení stavby. Dispozičně je členěn objekt tak, že v I.NP je záv.jídelna s kantýnou a prodejnou, ve II.NP kanceláře a zas.místnosti. Technický stav je dobrý. Seznam podlaží Název Zastavěná plocha Užitná plocha I.PP 315,90 m 2 0,00 m 2 I.NP 471,15 m 2 0,00 m 2 II.NP 471,15 m 2 0,00 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor I.PP (23,40*13,50)*(2,30) = 726,57 m 3 I.NP (34,90*13,50)*(3,50) = 1 649,02 m 3 II.NP (34,90*13,50)*(3,30) = 1 554,79 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 3 930,39 m 3 Konstrukce Objemový podíl Hodnota (Kč) Upravený podíl RC (Kč) 1. Základy včetně zemních prací 6,100 1 511 648 6,100 1 511 648 2. Svislé konstrukce 15,300 3 791 510 15,300 3 791 510 3. Stropy 8,100 2 007 270 8,100 2 007 270 4. Krov, střecha 6,200 1 536 429 6,200 1 536 429 5. Krytiny střech 2,900 718 652 2,900 718 652 6. Klempířské konstrukce 0,600 148 687 0,600 148 687 7. Úprava vnitřních povrchů 7,300 1 809 021 7,300 1 809 021 8. Úprava vnějších povrchů 3,300 817 777 3,300 817 777 9. Vnitřní obklady keramické 3,200 792 995 3,200 792 995 10. Schody 2,700 669 090 2,700 669 090 11. Dveře 3,700 916 901 3,700 916 901 12. Vrata 0,000 0 0,000 0 13. Okna 5,800 1 437 304 5,800 1 437 304 14. Povrchy podlah 3,300 817 777 3,300 817 777 15. Vytápění 4,800 1 189 493 4,800 1 189 493 16. Elektroinstalace 5,900 1 462 085 5,900 1 462 085 17. Bleskosvod 0,300 74 343 0,300 74 343 18. Vnitřní vodovod 3,200 792 995 3,200 792 995 19. Vnitřní kanalizace 3,100 768 214 3,100 768 214 20. Vnitřní plynovod 0,400 99 124 0,400 99 124 21. Ohřev teplé vody 2,000 495 622 2,000 495 622 22. Vybavení kuchyní 1,900 470 841 1,900 470 841 23. Vnitřní hygienické vybavení 4,200 1 040 807 4,200 1 040 807 24. Výtahy 1,300 322 154 1,300 322 154 25. Ostatní 4,400 1 090 369 4,400 1 090 369 26. Instalační pref. jádra 0,000 0 0,000 0 100,000 100,000 24 781 109 Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy 2. Svislé konstrukce zděné z plných cihel tl. 45 cm 3. Stropy železobetonové monolitické 4. Krov, střecha dřevěný vázaný 5. Krytiny střech hliníkový plech 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů spárované zdivo 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody železobetonové monolitické s běžným povrchem - 15 -
11. Dveře hladké plné dveře 12. Vrata 13. Okna dřevěná zdvojená okna 14. Povrchy podlah různé 15. Vytápění ústřední 16. Elektroinstalace třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod ocelové trubky 19. Vnitřní kanalizace litinové 20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody 22. Vybavení kuchyní běžný elektrický sporák 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, sprchové kouty 24. Výtahy chybí 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra Zastavěná plocha [m 2 ] 471 Obestavěný prostor [m 3 ] 3 930,39 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 6 305 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 24 781 109 Stáří roků 134 Další životnost roků 75 Opotřebení % 64,11 Věcná hodnota (VH) Kč 8 892 701-16 -
1.2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 1.2.1 Garáže Čytři garážové boxy běžného typu, pořízené v roce 1975. Jednotkové množství jedn. 274,25 Jednotková cena (JC) [Kč/jedn.] 5 959 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 634 244 Stáří roků 39 Další životnost roků 40 Opotřebení % 49,37 Věcná hodnota (VH) Kč 827 467 1.2.2 Sklad hořlavin Jednoduchá zděná stavba z roku 1981. Velmi dobrý technický stav. Jednotkové množství jedn. 235,94 Jednotková cena (JC) [Kč/jedn.] 5 016 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 183 450 Stáří roků 33 Další životnost roků 40 Opotřebení % 45,20 Věcná hodnota (VH) Kč 648 471 1.2.3 Trafostanice Jednoduchá nepodsklepená zděná stavba z roku 1952. Technický popis je uveden v kap. Vybavení stavby. Technický stav dobrý. Jednotkové množství jedn. 130,51 Jednotková cena (JC) [Kč/jedn.] 4 636 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 605 061 Stáří roků 62 Další životnost roků 30 Opotřebení % 67,39 Věcná hodnota (VH) Kč 197 304 1.3. Ocenění příslušenství nákladovou metodou 1.3.1 Přípojky vody, kanalizace, zpev.plochy Stanoveno obvyklým procentem z reprodukční ceny objektů. Reprodukční cena staveb (RCS) Kč 206 451 653 Paušální sazba ceny venkovních úprav % 2,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 4 129 033 Stáří roků 54 Další životnost roků Opotřebení % 70,00 Věcná hodnota (VH) Kč 1 238 710-17 -
1.4. Ocenění pozemků 1.4.1 Pozemky Základní popis oceňovaných pozemků Rovinaté pozemky, zasíťované, přístupné z veřejné komunikace. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Obvyklá cena stavebních pozemků v místě je 500,- Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří 298/3 6 500 3 000 zastavěná plocha a nádvoří 298/4 5 500 2 500 ostatní plochy 298/5 5 500 2 500 ostatní plochy 299/1 3 152 500 1 576 000 ostatní plochy 299/4 99 500 49 500 zastavěná plocha a nádvoří 299/24 1 631 500 815 500 zastavěná plocha a nádvoří 299/25 783 500 391 500 zastavěná plocha a nádvoří 299/26 570 500 285 000 zastavěná plocha a nádvoří 299/27 627 500 313 500 zastavěná plocha a nádvoří 299/28 485 500 242 500 zastavěná plocha a nádvoří 299/29 337 500 168 500 zastavěná plocha a nádvoří 299/30 137 500 68 500 zastavěná plocha a nádvoří 299/31 75 500 37 500 zastavěná plocha a nádvoří 299/32 29 500 14 500 ostatní plochy 299/33 1 090 500 545 000 ostatní plochy 299/34 850 500 425 000 ostatní plochy 299/35 104 500 52 000 ostatní plochy 299/36 147 500 73 500 ostatní plochy 299/37 33 500 16 500 ostatní plochy 299/38 168 500 84 000 zastavěná plocha a nádvoří 304 39 500 19 500 Celková výměra pozemků 10 372 Hodnota pozemků celkem 5 186 000-18 -
1.5. Ocenění výnosovou metodou 1.5.1 Výnosové ocenění Stejně jako v podobných případech se jedná o hypotetický pronájem, který je zejména u tohoto areálu více než problematický. Jedná se o konglomerát propojených objektů špatných dispozic a obtížného oddělování jednotlivých provozních prostor. Na druhou stranu je areál v obci, což do budoucna skýtá možnost většího využití. objekt využ.plocha m2 Kč/m2/rok celkem výr.haly 3600 400 Kč 1 440 000 Kč admin.prostory 300 800 Kč 240 000 Kč jídelna + kuchyně 998 500 Kč 499 000 Kč prodejna 300 800 Kč 240 000 Kč drobné sklady 1550 300 Kč 465 000 Kč celkem 2 884 000 Kč Znalec se důsledně zabývá pouze skutečně užitným plochami! Pro vyčíslení výnosové hodnoty vzcházel znalec z následujících předpokladů: 1. I kdyby se objekty podařilo pronajmout, vzhledem k situaci na trhu a charakteru nemovitostí by byla ztráta nájemného kolem 30%. 2 Náklady na běžnou údržbu obvykle oscilují mezi 20-30% z výnosů. 3. Výše pojistného a daní je odhadnuta v obvyklých cenách. 4. Ekonomická životnost, tedy doba, za kterou je nutná rekonstrukce je odhadnuta na deset let. 5. Je zvolena kapitalizační míra 11% - jedná se o rizikové podnikání. Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] 1.Výrobní prostory 240 333 2 884 000 Hrubý výnos za rok celkem Hv: 2 884 000 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Tržní hodnota pozemku: Hp 5 186 000 Podíl hrubého nájemného připadající na pozemek: NP = Hp * r 259 300 Podíl hrubého nájemného připadající na nemovitost NB = Hv - NP 1 759 500 Výnosy (za rok) Podlahová plocha stavby PP m 2 0 Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok 2 884 000 Jiné výnosy z pronájmu: Kč 0 Odborný odhad možné ztráty příjmů % 30 % Upravené výnosy celkem Hv Kč/rok 2 018 800 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 40 000 Daň z pozemku Kč/rok 5 000 Pojištění Kč/rok 300 000 Opravy a údržba 25,00 % * NB Kč/rok 439 875 Správa nemovitosti Kč/rok 120 000 Ostatní náklady Kč/rok 0 Obhospodařovací náklady celkem (související s majetkem) ONB Kč/rok 899 875 Obhospodařovací náklady celkem (související s pozemkem) ONP Kč/rok 5 000 Obhospodařovací náklady celkem ON Kč/rok 904 875 Čistý výnos (související s majetkem) ČVB = NB - ONB Kč/rok 859 625 Čistý výnos (související s pozemkem) ČVP = NP - ONP Kč/rok 254 300 Čistý roční výnos ČVN = ČVB + ČVP Kč/rok 1 113 925 Míra kapitalizace (související se stavbou) r % 11,00 Míra kapitalizace (související s pozemkem) r % 5,00 Ekonomická životnost stavby do modernizace let 10 Výnosová hodnota Cv Kč 10 248 531-19 -
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 27.10.1987 č.j.spr.4397/87 pro základní obor ekonomika a stavebnictví, odvětví ceny a odhady nemovitostí a stavby obytné, průmyslové, vodní. Posudek je zapsán ve znaleckém deníku pod č.3075-075/2014-20 -