Exekuční řízení Sp. zn. 97 EX 3363/13-11 (ocenění stávajícího stavu) Současný stav. Datum místního šetření: Datum zpracování : 29.4.

Transkript

1 Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo /2014 EX 6 NEMOVITOST: Bytová jednotka, bytová jednotka č. 215/13 Adresa nemovitosti: Komenského 215, Stochov Katastrální údaje: Kraj Středočeský, okres Kladno, obec Stochov, k.ú. Stochov, kód k.ú , LV 1393 Ostatní stavby: Pozemky: 559, 686/28 Vlastník stavby: Josef Lébr, J. A. Komenského 215, Stochov, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Josef Lébr, J. A. Komenského 215, Stochov, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : soudní exekutor, JUDr. Karel Urban; č. obj.:59, Adresa objednatele: Minská 54 / 59, Brno IČ: telefon: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Antonín Kolouch Ant. Škváry 3249, Kladno IČ: telefon: kolouch.a@seznam.cz DIČ: fax: Exekuční řízení Sp. zn. 97 EX 3363/13-11 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 7 stran Počet vyhotovení: 3 Počet příloh: 2 Kladno, dne Otisk razítka Antonín Kolouch

2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r změna stavby v r. rekonstrukce v r Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha zateplení, fasáda okna, dveře ostatní Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - sidlištní zástavba Počet obyvatel: (setrvalý stav) Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Stavebně technický stav jednotky: neudržovaná - k částečné rekonstrukci Vytápění: dálkové (zdroj mimo budovu) Prodejnost nemovitosti: Počet podlaží celkem: 4 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 3 Počet bytů/nebytů 36/0 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon, Sklad Garáž. Celková Započitatelná Podíl na Obvyklá cena Lodžie, Terasa Sklípek stání plocha jednotky plocha jednotky společných částech domu a pozemku m 2 m 2 m 2 ks m 2 m 2 Kč/m 2 215/ kk 29,30 1,40 3,00 33,70 31, / Kč/m 2 KUPNÍ CENA 0 Kč VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota Kč 0 Kč Výnosová hodnota Kč 0 Kč Věcná hodnota Kč 0 Kč Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku Kč 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Srovnatelné nemovitosti se v dané lokalitě nabízejí za ceny od 680,- tis. výše. Výhodou je lukrativní lokalita. S ohledem na umístění v lokalitě, stavebně technickému stavu, nabídkám a realizovaným prodejům srovnatelných nemovitostí v dané lokalitě doporučuji doporučuji obvyklou cenu ,- Kč NÁLEZ - 2 -

3 Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti - výpis z KN vypracovaný Katastrálním úřadem ze dne , z LV č 1393 a 956, pro katastrální území Stochov - snímek pozemkové mapy - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti, - skutečnosti a výměry zjištěné na místě. - projektová dokumentace uložená v archivu města Stochov Stochov je bývalé hornické město ve Středočeském kraji, má obyvatel a jsou v něm všechny důležité úřady včetně mimo finančního a katastrálního, kompletní síť obchodů a služeb, MHD, síť kulturních, sportovních a ubytovacích zařízení, rozvody všech inženýrských sítí a kabelové televize. Město leží asi 30 km severozápadně od Prahy s přístupem 4 km po rychlostní komunikaci R7 - dostupnost okraje Prahy autem cca 20 min. Výborná dostupnost do Prahy je také pravidelnými linkami autobusů a vlakem. Jedná se o bytovou jednotku situovanou ve zděném domě, í v okrajové části města Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby Popis bytové/nebytové jedn. Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Jde o typovou obytnou budovu typu T 20/51 stojící v Komenského ulici, v sídlištní zástavbě v okrajové části města Stochov. Napojení je provedeno na veřejný vodovod, teplovod, kanalizaci a elektrosíť. Stavba sama je zděná se základy s funkční izolace proti zemní vlhkosti. Má sedlovou střechu, se žlaby a svody na okapech. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, vnější stěrkové - dům je zateplen. Stropy jsou s rovným podhledem, okna plastová, dveře plné a prosklené, schody teracové. Podlahy společných prostor jsou betonové nebo teracové. Celkový technický stav domu odpovídá době užívání a průměrné údržbě. Byt č. 215/13 je byt 1+1/B s příslušenstvím ve 2.NP domu č.p.215. Podlahy obytných místností jsou vlysové a PVC, v ostatních místnostech je keramická dlažba. Topení je dálkové. V bytě je rozvod studené i teplé vody, teplá voda je přiváděna teplovodem, dále obklady v kuchyni a v koupelně, umyvadlo, vana, splachovací záchod a sporák na P+B. Bytová jednotka č. 215/13 je byt1,kk ve 2 nadzemním podlaží domu. Bytová jednotka 1+KK s příslušenstvím. Bytový dům je z roku 1953, stavebně technický stav odpovídá době užívání a běžné údržbě. Bytová jednotka nebyla zrekonstruována. Je v původním stavu Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy 2. Svislé konstrukce zděné z plných cihel tl. 45 cm 3. Stropy železobetonové montované 4. Krov, střecha dřevěný vázaný, neumožňující podkroví 5. Krytiny střech pálená krytina 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů břízolitové omítky 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody železobetonové montované s běžným povrchem 11. Dveře plné a prosklené 12. Vrata 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah vlýsky 15. Vytápění ústřední 16. Elektroinstalace světelná 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod ocelové trubky 19. Vnitřní kanalizace litinové 20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody chybí 22. Vybavení kuchyní běžný plynový sporák - 3 -

4 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, vana 24. Výtahy chybí 25. Ostatní domácí telefon 26. Instalační pref. jádra instalační šachty, koupelny, WC Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Jedná se o zastavěnou plochu a nádvoří. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Pozemky se v dané lokalitě pod stavbami pohybují okolo 1000,- Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Spoluvlastnický podíl Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří / ostatní plochy 686/ / Celková výměra pozemků 617 Hodnota pozemků celkem Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Jde o typovou obytnou budovu typu T 20/51 stojící v Komenského ulici, v sídlištní zástavbě v okrajové čísti města Stochov. Napojení je provedeno na veřejný vodovod, teplovod, kanalizaci a elektrosíť. Stavba sama je zděná se základy s funkční izolace proti zemní vlhkosti. Má sedlovou střechu, se žlaby a svody na okapech. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, vnější stěrkové - dům je zateplen. Stropy jsou s rovným podhledem, okna plastová, dveře plné a prosklené, schody teracové. Podlahy společných prostor jsou betonové nebo teracové. Celkový technický stav domu odpovídá době užívání a průměrné údržbě. Byt č. 215/13 je byt 1+1/B s příslušenstvím ve 2.NP domu č.p.215. Podlahy obytných místností jsou vlysové a PVC, v ostatních místnostech je keramická dlažba. Topení je dálkové. V bytě je rozvod studené i teplé vody, teplá voda je přiváděna teplovodem, dále obklady v kuchyni a v koupelně, umyvadlo, vana, splachovací záchod a sporák na P+B. Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha kuchyň byt 9,00 m 2 1,00 9,00 m 2 pokoj byt 14,80 m 2 1,00 14,80 m 2 koupelna + WC byt 2,50 m 2 1,00 2,50 m 2 chodba byt 3,00 m 2 1,00 3,00 m 2 sklep byt 3,00 m 2 0,50 1,50 m 2 balkon byt 1,40 m 2 0,50 0,70 m 2 Celková podlahová plocha 33,70 m 2 31,50 m 2 Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Podlahová plocha [m 2 ] 33,70 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Reprodukční hodnota (RC) Kč Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 0 Další životnost roků 100 Opotřebení % 0,00 Věcná hodnota (VH) Kč Budoucí stav - 4 -

5 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Typ stavby Plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Oceňovaná jednotka Bytová jednotka nacházejícím se v okrajové části města Stochov Bytová jednotka č. 214/35 je byt 1+kk ve 2 NP. zděné 31,50 2.NP +kk X X X X Srovnávané jednotky Stochov, ul. Komenského X Jedná se o byt 1+kk ve stejné lokalitě a ve vedlejším bytovém domě Zděný dům 29, kk , Stochov, ul. Komenského Jedná se o byt 1+kk ve stejné lokalitě a ve vedlejším bytovém domě zděný dům 31, kk , Stochov, ul. Komenského Předmětný byt je umístěn ve 1 NP. typového zděného domu domu, v lokalitě do 200km od oceňované nemovitosti. zděný 30, kk , Variační koeficient před úpravami: 0,98 % Variační koeficient po úpravách: 0,98 % Průměrná cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 31,50 m 2 Porovnávací hodnota Kč Výpočet výnosové hodnoty Analýza tržního nájemného Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] 1. Obytné prostory Celkový výnos za rok:

6 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Konstantní zisk po neomezenou dobu Podlahová plocha PP m 2 32 Reprodukční cena RC Kč Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 326 Pojištění 0,00 % * RC Kč/rok 0 Opravy a údržba 1,50 % * RC Kč/rok Správa nemovitosti 0,04 % * RC Kč/rok 894 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok Míra kapitalizace % 6,00 Doba úročení n let 20 Výnosová hodnota Cv Kč Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 0 Kč Z toho obvyklá cena předzahrádek: 0 Kč Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: 31,50 m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: Kč/m 2 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č a 956, ze dne Snímek katastrální mapy 0 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne pod č. j. Spr. 147/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se specializací na oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č

7 Kuchyně Koupelna Pokoj Chodba Schodiště v domě Chodba - 7 -