Z N A L E C K Ý P O S U D E K

Transkript

1 Z N A L E C K Ý P O S U D E K číslo 2816/25/ NEMOVITOST: Bytová jednotka č. 1327/3 Adresa nemovitosti: Fučíkova 1327, Karviná - Nové Město Katastrální údaje: Kraj Moravskoslezský, okres Karviná, obec Karviná, k.ú. Karviná-město, kód k.ú , LV 5842 Ostatní stavby: Pozemky: 3175/13 Vlastník stavby: Libor Staněk, Fučíkova 1327/2, Karviná Nové Město, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Libor Staněk, Fučíkova 1327/2,Karviná - Nové Město, spoluvlastnický podíl: 1834/10000 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s. č. j. 050/ A, obj. ze dne Adresa objednatele: U Pískovny 890 / 1, Praha 8 IČ: telefon: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. František Císař U Sadu 293 / 25, Vřesina IČ: telefon: , cisarfrantisek@centrum.cz DIČ: fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Provedení ocenění nedobrovolné dražby ve věci č. j. 050/2013-A, obj. ze dne Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 14 stran Počet příloh: 7 Posudek se předává objednateli ve dvou vyhotoveních.

2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r rekonstrukce v r Rekonstrukce stavby: dílčí okna Rekonstrukce jednotky: dílčí, sociální zařízení, okna SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Přípojky: voda, kanalizace,plyn Elektro, telefon, zp. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Stavebně technický stav jednotky: Vytápění: Prodejnost nemovitosti: MHD, železnice, autobus dálnice/silnice I. Tř, silnice II.,III.tř širší centrum - sidlištní zástavba (pokles) dobře udržovaná dobře udržovaná etážové zdroj v bytě Počet podlaží celkem: 4 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 3 Počet bytů/nebytů 6/0 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon, Sklad Garáž. Celková Započitatelná Podíl na Obvyklá cena Lodžie, Terasa Sklípek stání plocha jednotky plocha jednotky společných částech domu a pozemku m 2 m 2 m 2 ks m 2 m 2 Kč/m / ,34 0,00 7, ,91 54, / Kč/m 2 REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Obvyklá cena Současný stav Kč NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Mapa oblasti Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Výpis z katastru nemovitostí z LV č ze dne Snímek katastrální mapy Usnesení Eurodražeb.cz a.s. Praha ze dne Jedná se o obec Karviná, s počtem obyvatel Město Karviná je vybaveno sítí všech obchodů včetně nákupních center.v městě je veškerá občanská vybavenost a služby. Jsou zde základní školy, střední školy a vysoká škola. Jsou zde pošty, policie a všechny úřady, pojišťovny, banky. Je zde nemocnice, polikliniky a zdravotní střediska. Obec je vybavena všemi inženýrskými sítěmi. Dopravní spojení autobusové a železniční do Ostravy, Bohumína, Havířova a Českého Těšína

3 Poloha nemovitosti Byt č.1327/3 se nachází v bytovém domě č. p.1327, v obytné zóně na ulici Fučíkově č. p.1327, č. o. 2 v Karviné - Novém Městě, k. ú. Karviná - město v klidové části obce. Přístupnost po zpevněné komunikaci. Lokalita tvoří soustředěnou zástavbu obytných zděných domů s parkovou zelení a občanskou vybaveností. Nemovitost je napojena na veškeré inženýrské sítě. Pěší dostupnost na zastávku MHD. Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby Popis bytové/nebytové jedn. Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Jedná se o bytovou jednotku č.3, která je umístěna v 2.N.P. bytového domu č. p.1327 v Karviné, k. ú. Karviná - město Dům je zděný. Je napojen na všechny inženýrské sítě. Dům má jedno P.P. a tři N.P. Obytný dům se nachází v klidné lokalitě na ulici Fučíkově. Jedná se o byt 2+1 č.1327/3 v bytovém domě č. p v Karviné, k. ú. Karviná - město. Byt se nachází v 2.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu s WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Svislé konstrukce jsou zděné Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné nebo prosklené. Okna plastová zdvojená s izolačním dvojsklem. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední etážové, radiátory ocelové deskové. Bytové jádro původní. Byt se nachází v 2.N.P. obytného domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu s WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Sklep v 1.P.P. mimo byt. Byt je v dobrém stavebně technickém stavu, nevykazuje žádné zjevné poruchy a závady. Dle vyjádření p. Libora Staňka byl dům dán do užívání v roce Byt je včetně instalačního jádra v původním stavu, údržba běžná. Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy izolované 2. Svislé konstrukce zděné tl. 45 cm a více 3. Stropy železobetonové montované 4. Krov, střecha dřevěný vázaný 5. Krytiny střech Hliníkový plech 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů Dvouvrstvé vápenné omítky 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody železobetonové montované s běžným povrchem 11. Dveře hladké plné dveře 12. Vrata 13. Okna plastová zdvojená okna 14. Povrchy podlah vlýsky 15. Vytápění Etážové, kotel na zemní plyn 16. Elektroinstalace světelná třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod plastové trubky 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody ohřev vody v kombinaci s ÚT 22. Vybavení kuchyní běžný plynový sporák 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, vana, umývadlo 24. Výtahy chybí 25. Ostatní vestavěné skříně, antény 26. Instalační pref. jádra původní Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění je podíl 1834/ na pozemku parc. č. 3175/13 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 164 m 2. Na pozemku parc. č. 3175/13 je postavený bytový dům č. p Pozemek je rovinatý. Přístup po zpevněné komunikaci. Napojení na všechny inženýrské sítě

4 OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: V Karviné byla od v platnosti Cenová mapa stavebních pozemků města Karviné č.10, schválená obecně závaznou vyhláškou č.11/2011 ze dne Tato cenová mapa byla v platnosti do Obvyklá cena stavebních pozemků je stanovena porovnávacím způsobem. obec cena výměra jedn. cena koef. zdroje ceny upravená cena Karviná Kč m Kč/m 2 0, Kč/m 2 Karviná Kč m Kč/m 2 0, Kč/m 2 Karviná Kč m Kč/m 2 0, Kč/m 2 Karviná Kč m Kč/m 2 0, Kč/m 2 Karviná Kč m Kč/m 2 0, Kč/m 2 Obvyklá cena stanovená porovnávacím způsobem činí 310 Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Spoluvlastnický podíl Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří 3175/ / Celková výměra pozemků 164 Hodnota pozemků celkem Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Podlahová plocha [m 2 ] 57,91 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Reprodukční hodnota (RC) Kč Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 59 Další životnost roků 41 Opotřebení % 59,00 Věcná hodnota (VH) Kč Stanovení obvyklé ceny Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních - 4 -

5 kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací byty v Karviné Novém Městě. Pro porovnání oceňovaného bytu byly použity ceny bytů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě ve 4. čtvrtletí 2012 a 1. čtvrtletí Jedná se o byty podobné velikosti, podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří, vybavení a podobné stavebně technické konstrukce. Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha obývací pokoj byt 14,85 m 2 1,00 14,85 m 2 koupelna s WC byt 4,88 m 2 1,00 4,88 m 2 Předsíň byt 5,55 m 2 1,00 5,55 m 2 kuchyň byt 10,52 m 2 1,00 10,52 m 2 obytná místnost byt 14,54 m 2 1,00 14,54 m 2 Sklep (mimo vlastní jednotku) byt 7,57 m 2 0,50 3,78 m 2 Celková podlahová plocha 57,91 m 2 54,13 m 2 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Typ stavby Plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient Upravená cena celkový m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Oceňovaná jednotka Karviná - Nové Město, ul. Fučíkova 2+1 bytový dům 54,13 2.N.P. 2+1 X X X X typový Srovnávané jednotky Karviná-Nové Město - ul. Dvořákova X Jedná se o byt Karviné - Novém Městě, ul. Dvořákova.. Dům je panelový. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné. Okna zdvojená plastová. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední, radiátory jsou litinové. Bytový dům typový Karviná - Nové Město, ul. Havířská 74,00 3. N.P , Jedná se o byt 2 +1 v Karviné - Novém Městě, ul. Havířská. Dům je zděný. Byt se nachází v 4.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu s WC, obývací pokoj,ložnici a kuchyň. Svislé konstrukce jsou zděné. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné nebo prosklené. Okna zdvojená plastová. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední, radiátory jsou litinové. Bytový dům typový Karviná - Nové Město, ul. Havířská 65,00 4.N.P , Jedná se o byt 2+1 v Karviné - Novém Městě, ul. Havířská. Dům je zděný. Byt se nachází v 5.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, ložnici a obývací pokoj. Svislé konstrukce jsou zděné.podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné. Okna zdvojená plastová. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední, radiátory jsou litinové

6 Bytový dům typový Karviná - Nové Město, ul. Havířská 57,00 5.N.P , Jedná se o byt 2+1 v Karviné - Novém Městě, ul. Havířská. Dům je zděný Byt se nachází v 3.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, ložnici a obývací pokoj. Svislé konstrukce jsou zděné. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné. Okna zdvojená plastová. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Výtápění ústřední, radiátory jsou ocelové.. Bytový dům typový Karviná - Nové Město, ul. Havířská 59,00 3.N.P , Jedná se o byt 2+1 v Karviné - Novém Městě, ul. Havířská. Dům je zděný. Byt se nachází v 3.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj a ložnici. Svislé konstrukce jsou zděné. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné nebo prosklené. Okna zdvojená dřevěná. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední, radiátory jsou litinové. Vnitřní obklady v kuchyni. Bytový dům 56,00 3.N.P , typový Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 54,13 m 2 Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený byt č. 1327/3 v Karvivé, k. ú. Karviná - město s příslušenstvím a podílem 1834/ na společných částech bytového domu č. p a pozemku parc. č. 3175/13 je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od Kč/m 2 do Kč/m 2 podlahové plochy. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a bytu č. 1327/3 s příslušenstvím a s podílem 1834/ na společných částech bytového domu č. p a pozemku parc. č. 3175/13 stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj Kč/m 2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: - Pěší dostupnost na zastávku autobusu a MHD - Vybavení a velikost bytu - Poloha objektu klidná lokalita se sídlištní zástavbou v širším centru města - Příslušenství bytu sklep v 1.P.P. mimo byt - Bezproblémové okolí bytu a bytového domu - Nemovitost ve výhradním vlastnictví Jednotková cena bytu stanovená srovnávací metodou byla stanovena na Kč/m 2 podlahové plochy bytu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost bytu, výše uvedené rozhodující skutečnosti a poptávku realitního trhu. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy bytu: Kč/m 2 Podlahová plocha bytu: 54,13 m 2 Stanovení obvyklé ceny bytu: 54,13 m 2 x Kč/m 2 = Kč - 6 -

7 Obvyklá cena oceňovaného bytu č. 1327/3 s příslušenstvím s podílem na společných částech bytového domu č. p apozemku parc. č v Karviné, k. ú. Karviná město stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu Kč, po zaokrouhlení slovy: čtyřistadesettisíc Kč Kč Seznam příloh: Mapa oblasti. 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Výpis z katastru nemovitosti pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy 1 počet stran A4 v příloze: Ve Vřesině u Hlučína, Ing. František Císař U Sadu Vřesina u Hlučína Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2816/25/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2816/25/

8 Fotodokumentace nemovitostí: Koupelna s WC Ložnice Obývací pokoj Předsíň Vstup do bytu č. 3 Sklep Vstup do domu č. 1327/2 Pohled východní - 8 -

9 Katastrální mapa: - 9 -

10 Mapa okolí:

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -