ZNALECKÝ POSUDEK č. 6019/199 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražby dle metodiky v Hypoteční bance, a.s. Předmět ocenění: 9.1 Rekreační chata Stávající Číslo evidenční: 978 Na pozemku parc. č.: 4782/15 Pozemky parc. č.: 4782/15, 4782/16, 4783/1 Ostatní stavby: Vlastník stavby: Radovan Švihálek, Velké Meziříčí 978, 59401 Velké Meziříčí, 1 / 1 Vlastník pozemku: Radovan Švihálek, Velké Meziříčí 978, 59401 Velké Meziříčí, 1 / 1 Katastrální území: Velké Meziříčí LV č.: 1070, 3502 Kraj: Vysočina Okres: Žďár nad Sázavou Obec: Velké Meziříčí Část obce: Velké Meziříčí Ulice: Číslo orientační: Objednatel: Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) Varianta ceny stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) EURODRAŽBY.CZ, IČ:25023217 U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8 tel.: 800 900 490 1.10.2012 / 1.10.2012 900 000 Kč Obvyklá cena bez závad. 500 000 Kč Obvyklá cena v současném stavu po odpočtu všech závad. Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění) Nemovitosti jsou obchodovatelné: Poznámka: dobře Uvedena rizika s možným vlivem na OC! Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůněk tel.: 777 747 703, 327 312 689, 327 390 235 Dobrovítov 27 fax.: 327 314 331 286 01 Čáslav e-mail.: mbartunek@centrum.cz Datum: 9.10.2012 Tento odhad obsahuje 27 stran textu včetně 19 stran příloh.... podpis, příp. razítko
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 9.1 Rekreační chata Kraj: Vysočina Obec, část obce: Velké Meziříčí Katastrální území: Velké Meziříčí Ulice: Hlavní stavba stávající stav budoucí stav počet podlaží PP/NP 0 3 zastavěná plocha 1NP: 76 m 2 obestavěný prostor: 580 m 3 podlahová plocha - obytná část 123 m 2 podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: 3 500 Kč/m 3 garáže v objektu / počet stání: ano stáří původní / další životnost: 37 60 případná rekolaudace v roce: opotřebení celkové: 38 % technický stav stavby: Dobře udržovaná vytápění: Ústřední / etážové - elektřina typ konstrukce domu: Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) rozestavěnost: 100 % forma užívání: Rekreace rekonstrukce celková/dílčí v roce: 2002 / provedené dílčí rekonstrukce: nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): č. 4782/15 - zastavěná plocha, č. 4782/16 - zahrada, Oceňované pozemky jsou svažité k jihozápadu. Jsou napojené na vodu z veřejného řadu, elektro a kanalizaci do žumpy. Bezproblémový přístup je po zpevněné komunikaci pozemek č. 4806/1 ve vlastnictví Města Velké Meziříčí, dále po pozemku č. 4783/1 ve spoluvlastnictví. Z pozemku č. 4783/1 není přístup (plotová vrátka) na oceňované pozemky s objektem. Přístup na oceňované pozemky (plotová vrata) je z pozemku č. 4782/9, který je ve vlastnictví cizích osob manželů Navrátilových. Na pozemku č. 4782/16 se nachází zpevněné plochy, opěrné zídky, venkovní schody, anglický dvorek, venkovní zděný bazén, venkovní krb, ovocné a okrasné porosty, oplocení k ulici. Ve zvýšeném terénu u bazénu zřejmě místnost s technologií k bazénu - nebylo pro ocenění zpřístupněno. Na pozemku č. 4782/25 se nachází společný elektroměrový pilíř a část přípojky elektro k objektu. výměra pozemků celkem: 504 m 2 jednotková cena 300 Kč/m 2 napojení na sítě vlastní veřejné vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: - 2 -
omezení a rizika C nad 30 % rating rizika: B - dopad na snížení OC do 15-30 % Rizika: Nedořešený přístup zahrnuto v obvyklé ceně Ostatní omezení zahrnuto v obvyklé ceně Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne ano ne pojištění proti povodní / záplavě: doporučuji není nutné doporučuji není nutné Město Počet obyvatel: 11 830 Poloha v obci: Okrajová část - ostatní Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Velké Meziříčí je moravské město v okrese Žďár nad Sázavou v kraji Vysočina, 31 km východně od města Jihlava na soutoku řek Oslava a Balinka. Město leží v těsné blízkosti dálnice D1, která vede údolím díky 77 m vysokému dálničnímu mostu. Ve Velkém Meziříčí je bohatá síť škol, obchodů, služeb, restaurací apod. Asi 4 km od Velkého Meziříčí leží vodní nádrž Mostaliště, které zásobuje pitnou vodou celou širší oblast kolem města. Okolí města nabízí mnoho sportovního vyžití v podobě cyklostezek, tenisových kurtů, lyžařské sjezdovky, apod. Do Jihlavy je cca 38 km, do Velké Bíteše cca 20 a do Brna cca 50km. Oceňované nemovitosti se nacházejí na severním okraji města. Rizika: Nedořešený přístup zahrnuto v ceně Přístupový pozemek č. 4783/1 je ve spoluvlastnictví vlastníků sousedních nemovitostí v místě. Vlastník oceňovaných nemovitostí p. Švihálek Radovan vlastní podíl 1/6 na této přístupové komunikaci v SJM s paní Švihálkovou Miluší. Zřejmě se při vypořádání SJM v roce 2006 zapomnělo tento podíl převést na p. Švihálka. Ostatní omezení zahrnuto v ceně Nemovitost není schopná okamžitého užívání z důvodu chybějících zařizovacích předmětů a dalších prvků stavby. Ostatní finanční / právní omezení K zástavním právům smluvním ve prospěch ČS a.s., zástavním právům exekutorským, nařízení exekuce, exekučnímu příkazu k prodeji, rozhodnutí o úpadku a dalším omezení zapsaným na LV č. 1070 při stanovení ceny obvyklé nepřihlížím. Popis / dispozice: Jedná se o zděný nepodsklepený dvoupodlažní rekreační objekt s podkrovím. Původní objekt byl vystavěn kolem roku 1975. V letech 1998-2002 byla provedena přístavba a nástavba objektu a jeho rekonstrukce. Byl opraven krov, položena nová střešní krytina, byla vyměněna okna, instalovaná střešní okna, byly opraveny vnitřní omítky, byla provedena rekonstrukce kuchyně, WC, koupelny včetně zařizovacích předmětů. Byly osazeny nové dveře, byly provedeny nové povrchy podlah, bylo provedeno ÚT s elektrokotlem v části s radiátory a v části podlahové, byly provedeny fasádní omítky. K datu prohlídky chybí zařizovací předměty v koupelně, na WC, v kuchyni (sprchy, umyvadla, WC, sporák, vodovodní baterie). Chybí elektrokotel, bojler, ÚT je vypuštěné, nefunkční. Chybí zábradlí na schodišti do 2.NP a do P. Zdivo v 1.NP je vlhké, v části opadávají omítky. - 3 -
Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy kámen, beton 2. Zdivo zděné tl. 40 cm 3. Stropy HURDIS, sádrokarton 4. Střecha sedlový krov 5. Krytina Bramac, v části FeZn plech 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky vápenné štukové 8. Fasádní omítky vápenocementové hladké 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody betonové s dřevěným obkladem, do P kovová konstrukce +dřevěná schodnice 12. Dveře dřevěné náplňové plné a prosklené a posuvné 13. Okna dřevěná EURO, střešní 14. Podlahy obytných místností keramická dlažba, laminátové plovoucí 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba 16. Vytápění ÚT s elektrokotlem, v části radiátory a v části podlahové 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod Chybí 19. Rozvod vody studená a teplá 20. Zdroj teplé vody Bojler 21. Instalace plynu chybí 23. Vybavení kuchyně Chybí 24. Vnitřní vybavení chybí 25. Záchod Chybí 26. Ostatní otopný žebřík 2x Seznam podlaží Zastavěná plocha Užitná plocha podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Užitná plocha 1.NP 76,36 m 2 42,80 m 2 vstup 14,30 m 2 1,00 14,30 m 2 prádelna 4,00 m 2 1,00 4,00 m 2 kuchyň 8,30 m 2 1,00 8,30 m 2 sklad 9,50 m 2 1,00 9,50 m 2 WC 1,10 m 2 1,00 1,10 m 2 koupelna 5,60 m 2 1,00 5,60 m 2 2.NP 76,36 m 2 55,90 m 2 chodba 13,00 m 2 1,00 13,00 m 2 pokoj 12,60 m 2 1,00 12,60 m 2 pokoj 17,20 m 2 1,00 17,20 m 2 chodba s výstupem k bazénu 6,60 m 2 1,00 6,60 m 2 WC se sprchovým koutem 2,80 m 2 1,00 2,80 m 2 šatna 1,40 m 2 1,00 1,40 m 2 lodžie 4,60 m 2 0,50 2,30 m 2 podkroví 76,36 m 2 24,20 m 2 pokoj 24,20 m 2 1,00 24,20 m 2 Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Reprodukční cena Věcná hodnota Hlavní stavby: 2 031 176 Kč Hlavní stavby: 1 256 485 Kč Ostatní stavby: Ostatní stavby: Pozemky: 151 200 Kč Věcná hodnota celkem: 1 407 690 Kč - 4 -
Porovnávací hodnota Popis porovnatelných nemovitostí: 900 000,- Kč Cena zjištěná porovnávacím způsobem: Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nabídek k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Jako podklady používám internetové nabídky nemovitostí www.sreality.cz a www.mmreality.cz V případě internetových nabídek je při porovnání vzato v úvahu, že jsou internetové nabídky nadhodnocené a nemovitosti s větším počtem užitných ploch mají nižší JCPP. Nabídka www.mmreality.cz: Polnička - Žďár nad Sázavou - zděná chata, bez rekonstrukce v dobrém technickém stavu, užitná podlahová plocha celkem - 94,00 m 2, pozemky - 400,00 m 2 - podobné sídlo, menší počet užitných ploch, podobná výměra pozemků, podobný technický stav. Nabízená cena 1.350.000,00 Kč. JCPP včetně pozemků - 14.360,00 Kč/m 2 Nabídka www.sreality.cz: Tasov - okres Žďár nad Sázavou, zděný dům bez rekonstrukce v dobrém technickém stavu, užitná podlahová plocha - 180,00 m 2, pozemky - 739,00 m 2 - horší sídlo, větší počet užitných ploch, větší výměra pozemků, podobný technický stav. Nabízená cena 1.950.000,00 Kč. JCPP včetně pozemků - 10.830,00 Kč/m 2 Nabídka www.sreality.cz: Mostiště - okres Žďár nad Sázavou - zděný dům, bez rekonstrukce v dobrém technickém stavu, užitná podlahová plocha celkem - 122,00 m 2, pozemky 751,00 m 2 - horší sídlo, podobný počet užitných ploch, větší výměra pozemků, podobný technický stav. Nabízená cena 1.920.000,00 Kč, JCPP včetně pozemků - 15.740,00 Kč/m 2 Oceňovaná rekreační chata: Velké Meziříčí - okres Žďár nad Sázavou - zděná rekreační chata po přístavbě, nástavbě a rekonstrukci, bez zařizovacích předmětů (elektrokotel, bojler, sporák, umyvadla, sprchové kouty, WC, zábradlí) užitné podlahové plochy celkem 125,20 m 2, pozemky 388,00 m 2, JCPP včetně pozemků uvažuji ve výši 7.000,00 Kč/m 2. Pozn.: JCPP jednotková cena podlahových ploch Kontrolní propočet: 125,20 m 2 * 7.000,00 Kč/m 2 = 876.400,00 Kč zaokrouhleno: 900.000,00 Kč Název Popis Cena Zdroj ceny / Poznámka zděná chata Polnička - okres Žďár nad 1 350 000 Kč www.mmreality.cz Sázavou rodinný dům Tasov - okres Žďár nad Sázavou 1 950 000 Kč www.sreality.cz rodinný dům Mostiště - okres Žďár nad Sázavou 1 920 000 Kč www.sreality.cz Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku Parcelní číslo Výměra Jednotková cena pozemku zastavěná plocha a nádvoří: 4782/15 173 m 2 300 Kč/m 2 zahrada: 4782/16 215 m 2 300 Kč/m 2 ostatní plochy: 4783/1 116 m 2 300 Kč/m 2 Celkem: 504 m 2 Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.1070 ze dne 2.9.2012. 5 Informace o parcele - LV č. 3502 - přístup 1 Informace o parcele - možné přístupy 2 Kopie katastrální mapy www.cuzk.cz. 1 Kopie katastrální mapy - možné přístupy. 1 Fotodokumentace nemovitosti. 4 Mapa oblasti a obce 2 Srovnatelné nemovitosti 3 Objednávka provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby č..j.: 394/2012-D ze dne 13.9.2012 0-5 -
Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Kladné vlivy: - město Velké Meziříčí je vhodné pro rodinné i rekreační bydlení - dobrá dostupnost do města Žďár nad Sázavou, do Jihlavy, do Brna - město leží na sjezdu z dálnice D1 - rekreační chata umožňuje trvalé i rekreační bydlení jedné rodiny - objekt je po přístavbě, nástavbě a po rekonstrukci Záporné vlivy: - chybí vybavení chaty (elektrokotel, bojler, sporák, umyvadla, sprchové kouty, WC, zábradlí), nefunkční ÚT, elektro (elekroměr), chybí zábradlí, možná nefunkčnost i ostatních rozvodů a instalací - riziko přístupu a příjezdu - hluk z provozu blízé dálnice D1 Cena obvyklá v současném stavu: Kontrolní propočet: 125,20 m 2 * 7.000,00 Kč/m 2 = 876.400,00 Kč zaokrouhleno: 900.000,00 Kč Závady na oceňovaných nemovitostech: - riziko přístupu a příjezdu Předpokládané náklady na řešení zavad: A) Dořešení převedení podílu 1/6 na přístupové komunikaci pozemek č. 4783/1 u kterého předpokládám, že insolvenční správce vymůže ve prospěch případného budoucího kupujícího vymoci spoluvlatnický podíl na tomto pozemku. Současně však bude nutné dořešit majetkové vypořádání podílu 1/6 v SJM mezi současnými spoluvlastníky. Náklady na odstranění této závady odhaduji ve výši 100.000,00 Kč. B) Zakoupení například podílu 1/2 na části pozemku č. 4782/9 (přístupová komunikace) od manželů Navrátilových a například podílu 1/5 na pozemku č. 4782/25 od dalších stávajících spoluvlastníků. Předpokládaná výměra části pozemku č. 4782/9-130,00 m 2 z toho podíl 1/2-65,00 m 2 Výměra pozemku č. 4782/25-479,00 m 2 z toho podíl 1/5-96,00 m 2 Jednotková cena pozemků v místě - 300,00 Kč/m 2 Propočet: podíl 1/2 na části pozemku č. 4782/9-65,00 m 2 x 300,00 Kč/m 2 = 19.500,00 Kč podíl 1/5 na pozemku č. 4782/25-96,00 m 2 x 300,00 Kč/m 2 = 28.800,00 Kč Dokoupení podílů na pozemcích na přístupu: 48.300,00 Kč Náklady na zhotovení GP, náklady na zhotovení kupních smluv a další náklady 50.000,00 Kč Náklady celkem zaokrouhleno: 100.000,00 Kč Tato varianta by byla výhodnější z důvodu, že by současně řešila elektro přípojku a společný elektropilíř, který je umístěný na pozemku č. 4782/25 a náklady by mohly být nižší. Nejvýhodnější by bylo provedení obou variant a to z dalšího důvodu, že jsou přístupové komunikace úzké a špatně se na nich otáčí osobním autem, proto by bylo výhodnější mít průjezd kolem dokola z veřejné komunikace opět na veřejnou komunikaci bez otáčení. Obvyklá cena s odpočtem varianty A): 900.000,00 Kč - 100.000,00 Kč = 800.000,00 Kč Obvyklá cena s odpočtem varianty B): 900.000,00 Kč - 100.000,00 Kč = 800.000,00 Kč Obvyklá cena s odpočtem obou variant A+B): 900.000,00 Kč - 200.000,00 Kč = 700.000,00 Kč - 6 -
Závady na objektu a jeho vybavení: Jedná se o chybějící hygienické zařizovací předměty, vybavení kuchyně, zábradlí, kotel ÚT a předpokládaná nefunkčnost instalací včetně elektro a platby za nové připojení. Hodnotu těchto závad odhaduji na 200 000,- Kč Obvyklá cena s odpočtem všech závad pak je: 900.000,00 Kč - 200.000,00 Kč - 200.000,- Kč = 500.000,00 Kč - 7 -
Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 1.10.2012 Posudek o ceně byl vypracován 9.10.2012 podpis znalce Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 17.10.1984 č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 6019/199 znaleckého deníku. Certifikovaný dne 15.9.1997 Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002059, ev.č. 059/97 s platností do 31.12.2000 a recertifikován dne 30.09 2010 číslo certifikátu 0003 s platností do 31.09.2015. V Čáslavi dne 9.10.2012 Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav e-mail: mbartunek@centrum.cz Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou. - 8 -
List vlastnictví - 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
Informace o parcele - LV č. 3502 - přístup - 14 -
Informace o parcele - možné přístupy - 15 -
- 16 -
Kopie katastrální mapy - oceňované nemovitosti Zelená šipka značí podíl 1/6 na přístupu - 17 -
Kopie katastrální mapy - další možný přístup. Zelená šipka značí podíl 1/2 na části č. 4782/9 a červená šipka značí podíl na 1/5 č. 4782/25-18 -
Fotodokumentace Přístup - pozemek č. 4782/25 Přístup - pozemek č. 4782/9 Přístup - pozemek č. 4783/1 Severní pohled Jihozápadní pohled Jižní pohled - 19 -
Zděný venkovní krb Venkovní bazén Venkovní bazén Vstup Koupelna WC - 20 -
Chybějící elektrokotel Prádelna Sklad Kuchyň Schody do 2.NP Pokoj v 2.NP - 21 -
Šatna Výstup z 2.NP k bazénu WC se sprchou 2.NP WC se sprchou 2.NP Pokoj 2.NP Pokoj P - 22 -
Mapa oblasti - 23 -
Mapa města - 24 -
Srovnatelné nemovitosti - 25 -
- 26 -
- 27 -