ZNALECKÝ POSUDEK č. 48-4420/17 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu id. 1/4 na pozemcích parc.č. 476/1 a 476/2 v k.ú. a obci Partutovice, okres Přerov. Objednatel posudku: Mgr. Pavla Fučíková soudní exekutor Slévárenská 140/14 709 00 Ostrava-Mariánské Hory Účel posudku: pro účely exekučního řízení 024 EX 7102/13-134 Podle stavu ke dni 20.4. znalecký posudek vypracoval: Ing. František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 9 stran textu a 4 přílohy. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. V Ostravě 3.5.
A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě Usnesení o ustanovení znalce č.j. 024 EX 7102/13-134 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovité věci zapsané na LV č. 859 v k.ú. a obci Partutovice, okres Přerov. Úkolem znaleckého posudku je: - Ocenit spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/4 na nemovitých věcech zapsaných na LV č. 859, a to: - pozemek parc.č. 476/1 o výměře 471 m 2 orná půda - pozemek parc.č. 476/2 o výměře 216 m 2 orná půda, ostatní komunikace - stanovit cenu obvyklou - uvést všechna příslušenství nemovitostí, - uvést známá věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, - stanovit výslednou cenu nemovitosti a jejího příslušenství 2. Údaje o oceňovaných pozemcích Oceňovaný pozemkový celek tvoří část pole, cca 250 m od obytné zástavby obce Partutovice (495 obyvatel). V blízkém okolí pozemku se nenachází žádná zástavba. Centrum města Partutovice, kde se nachází základní občanská vybavenost je ve vzdálenosti cca. 750 m západním směrem. Pozemek není napojen na silniční siť, tudíž není dostupný motorovým vozidlem, nejbližší komunikace se nachází cca 300 m západním směrem. Dle platného územního plánu pro obec Partutovice se předmětné pozemky nenachází v zastavitelném území města, nýbrž v zóně ploch zemědělských. Dle zjištěných informací je pozemek umístěné v zóně se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně. 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 20.4. od 12.00 za účasti soudního znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. a obec Partutovice, list vlastnictví č. 859, vyhotovený dálkovým přístupem, ze dne 26.4.. - územní plán obce Partutovice - kopie katastrální mapy předmětného území ze stránek www.cuzk.cz ze dne 26.4. - situační mapa a letecký snímek - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č. 859 v k.ú. a obci Partutovice, okr. Přerov: A - LV Vlastník: mj. Veselá Anna, Výškovická 443/145, Výškovice, 70030 B - LV Předmět vlastnictví: - pozemek parc.č. 476/1 o výměře 471 m2 orná půda - pozemek parc.č. 476/2 o výměře 216 m2 ostatní plocha, ostatní komunikace B1 - LV bez zápisu C - LV viz. výpis z katastru nemovitostí D - LV bez zápisu E - LV viz. výpis z katastru nemovitostí F - LV viz. výpis z katastru nemovitostí 6. Obsah posudku 1. Ocenění dle cenového předpisu 2. Zjištění obvyklé ceny metodou srovnávací 3. Práva a závady s nemovitostí spojené Přílohy Usnesení č.j. 024 EX 7102/13-134 Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Situační plánek a výřez z leteckého snímku 7. Použité metody ocenění Úkolem posudku je stanovení obvyklé ceny pozemků parc.č. 476/1 a 476/2 v k.ú. a obci Partitovice, okres Přerov Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. - 3 -
Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Zpracovatel ocenění odhadne i závady, které v důsledku přechodu nezaniknou a upraví příslušným způsobem odhad ceny. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Pro odhad obvyklé ceny pozemků je hodnocení v tomto případě provedeno dvěma způsoby, a to: metoda ocenění dle cenového předpisu metoda srovnávací Charakteristika těchto metod: Metoda ocenění dle cenového předpisu Zjištění administrativní ceny nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pozemky jsou hodnoceny zaprvé administrativní cenou zjištěnou dle cenového předpisu a dále srovnávací metodou, protože dle dostupných údajů ke dni ocenění na trhu nemovitostí s obdobným typem pozemků v dané lokalitě o obdobné velikosti bylo obchodováno, a proto srovnatelnou cenu lze objektivně zjistit. Pozemky tohoto typu se v dané lokalitě běžně nepronajímají, údaje o cenách pronájmu proto nelze zjistit a vyhodnotit, a metoda výnosová se v tomto případě nepoužije. Pro ocenění bude proto použito metod: ocenění dle cenového předpisu a srovnávací. - 4 -
B. Posudek 1. Ocenění dle cenového předpisu Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1.1. Pozemky zapsané na LV č. 859 Pozemkový celek (parc.č. 476/1 a 476/2) tvoří část pole, mimo obytnou zástavbu obce Partutovice. Pozemek je ke dni ocenění porostlý náletovým porostem. K pozemkům nevede žádná přístupová komunikace. Pozemky jsou umístěny v zóně se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně. Dle platného územního plánu se oceňovaný pozemkový celek nachází v zóně zemědělských pozemků. Ocenění pozemku parc.č. 476/1 je provedeno dle 6 odst. 2) písm. a) vyhlášky, kde základní cena se určí dle přílohy č. 4, tj. podle bonitovaných půdně ekologických jednotek, která se dále upraví přirážkami a srážkami o další vlivy podle příl. č. 5. Ocenění pozemku parc.č. 476/2 je provedeno dle 6 odst. 2) písm. b) vyhlášky, a to průměrnou základní cenou zemědělských pozemků, která se dále upraví přirážkami a srážkami o další vlivy podle příl. č. 5. Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 476/1 72601 471,00 7,00 7,00 3 297,00 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 471,00 m 2 3 297,- Zemědělský, dlouhodobě neobhospodařovávaný pozemek dle 6 Přehled použitých jednotkových cen pozemků Zatřídění Zákl. cena Upr. cena [Kč/m 2 Koef 1 Koef 2 Úprava ] [Kč/m 2 ] 6 odstavec 5 3,52 0,25 0,65 0 % 0,57 Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m 2. 1,- Typ Název Parcelní Výměra Srážka Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [%] [Kč/m 2 ] [Kč] 6 odstavec 5 ostatní plocha - ostatní komunikace 476/2 216,00 1,00 216,- Cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m 2. 1,- Neobhospodařovávaný zemědělský pozemek - celkem 216,00 m 2 216,- Pozemky zapsané na LV č. 859 - zjištěná cena = 3 513,- Kč - 5 -
2. Ocenění metodou srovnávací Po pozemcích uvedeného typu pozemky polí a plochy neurčené územním plánem k zastavění, o obdobné velikosti, je v dané lokalitě u srovnatelných pozemků poptávka srovnatelná s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění pozemků a možnostem jejich současného a budoucího využití, jsem názoru, že oceňovaný pozemek je obtížně obchodovatelný. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek. Podle nabídek z internetových stránek, byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované pozemky, tyto pozemky obdobného využití: Typ pozemku, lokalita srovnatelného pozemku Druh pozemku Celková plocha [m 2 ] Orná půda, Hlinsko, okr. Přerov Pole 4 698 Orná půda, Osičko, okr. Kroměříž Pole 1 788 Cena pozemku [Kč] Cena na m 2 plochy [Kč] 101 477 22 35 402 20 Datum nabídky prodeje Orná půda, Moravský Beroun, okr. Olomouc Pole 2 247 50 580 23 Orná půda, Heřmanky, okr. Nový Jičín Pole 8 805 Orná půda, Mrlínek, okr. Kroměříž Pole 5 195 Orná půda, Těškovice, okr. Opava Pole 2 907 198 113 23 135 000 26 54 000 19 Podle výše uvedených porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované pozemky, pozemky polí obdobné velikosti v průměru od 20 do 30 Kč/m 2. Srovnatelnou hodnotu pozemku pak stanovuji na částku, a to: 20 Kč/m 2 tj. za celkovou výměru pozemků zapsaných na listu vlastnictví č. 859 pro k.ú. Partutovice (687 m 2 ) tj. celkem 13 740 Kč - 6 -
3. Práva a závady s nemovitostí spojená Vlivy vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí: Usnesení soudu o nařízení a zahájení exekuce a Exekuční příkaz k prodeji nemovitostí - viz. výpis z katastru nemovitostí č. 859 oddíl C. Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti se výše uvedená omezení nezohledňují, protože nemají vliv na cenu obvyklou. Dle předložených podkladů k ocenění a zjištěných skutečností na oceňovaných nemovitostech neváznou žádné jiné závazky ani jiná omezení, popř. závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí. - 7 -
C. Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti (pro účely exekučního řízení) Na základě Usnesení o ustanovení znalce č.j. 024 EX 7102/13-134 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovité věci zapsané na LV č. 859 v k.ú. a obci Partutovice, okres Přerov. Úkolem znaleckého posudku je: - Ocenit spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/4 na nemovitých věcech zapsaných na LV č. 859, a to: - pozemek parc.č. 476/1 o výměře 471 m 2 orná půda - pozemek parc.č. 476/2 o výměře 216 m 2 orná půda, ostatní komunikace - stanovit cenu obvyklou - uvést všechna příslušenství nemovitostí, - uvést známá věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, - stanovit výslednou cenu nemovitosti a jejího příslušenství Výsledné ceny (po zaokrouhlení): Pozemky zapsané na LV č. 859 pro k.ú. Partutovice: Pozemek Zjištěná cena dle cenového Zjištěná cena srovnávací předpisu [Kč] metodou [Kč] Pozemek parc.č. 476/1 3 297 9 420 Pozemek parc.č. 476/2 216 4 320-8 -
Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny: Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, vzhledem k lokalitě, kde jsou pozemky umístěny, s ohledem na možnost jejich využití pro zemědělské účely, odhaduji obvyklou cenu pozemků parc.č. 476/1 a 476/2 takto (po zaokrouhlení): 13 740 Kč S ohledem na úkol znaleckého posudku, tj. stanovení hodnoty spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/4 je v souladu se zavedenými principy provedena korekce zjištěné obvyklé ceny nemovitých věcí o 15%. Výslednou obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí stanovuji na částku ve výši (po zaokrouhlení): 11 680 Kč Spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/4 stanovuji na částku ve výši: 2 920 Kč V Ostravě, 3.5. Ing. František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.3.1999, pro základní obor 1. ekonomika, 2. stavebnictví pro odvětví 1. ceny a odhady nemovitostí, 2. stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 48-4420/17 znaleckého deníku. - 9 -