ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Znalecký posudek o obvyklé ceně číslo 269-133/2017 NEMOVITOST: Nemovitost: RD č.p.61, Tehov u Říčan Adresa nemovitosti Na Pahrbku 61, Tehov, 251 01 Katastrální údaje: Dle výpisu z KN LV č.151: - parcela p.č.st.78 součástí je stavba č.p.61, rodinný dům - parcela p.č.1087/2 Pozemky: p.č.st.78, p.č.1087/2 Vlastník stavby: Vladimír Urban, Nové náměstí 1250/10, 10400 Uhříněves, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Vladimír Urban, Nové náměstí 1250/10, 10400 Uhříněves, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa: Čimická 780/61, 18100 Praha 8 Telefon: IČ:29135419 DIČ: CZ29135419 ZHOTOVITEL ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Adresa: Chelčického 686, 533 51 Pardubice Telefon: 735038308 IČ:02777339 e-mail: info@zuom.cz DIČ: CZ02777339 ÚČEL POSUDKU: nedobrovolná dražba OBVYKLÁ CENA 3 950 000 Kč Datum místního šetření: 3.9.2017 Datum zpracování : 19.1.2017 Počet stran: 15 stran Počet příloh: 6 stran V Pardubicích dne 20.10.2017
SEZNAM 1. ÚVOD Souhrn Znalecký úkol Místní šetření Určení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ Definice pojmů Oceňovací metody 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ Identifikace nemovitosti Místopis Celkový popis nemovitosti Poloha a dopravní dostupnost Přístup a příjezd Pronájem Vyhodnocení rizik 4. VÝPOČTY Výpočet Komentář k určení ceny Rekapitulace Seznam podkladů a příloh 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecká doložka 6. PŘÍLOHY Osvědčení Přílohy Fotodokumentace Strana - 2 -
1. ÚVOD SOUHRN Nemovitost: RD č.p.61, Tehov u Říčan Adresa nemovitosti Na Pahrbku 61, Tehov, 251 01 Katastrální údaje: Dle výpisu z KN LV č.151: - parcela p.č.st.78 součástí je stavba č.p.61, rodinný dům - parcela p.č.1087/2 Pozemky: p.č.st.78, p.č.1087/2 ZNALECKÝ ÚKOL (stanovení znaleckého úkolu) určení obvyklé ceny nemovité věci jako podklad pro nedobrovolnou dražbu MÍSTNÍ ŠETŘENÍ (fyzická prohlídka nemovitosti a pořízení fotodokumentace) Bylo provedeno dne 3.9.2017 za přítomnosti rodinných příslušníků (bratr, matka). URČENÍ OBVYKLÉ CENY (Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim Strana - 3 -
2. METODY OCEŇOVÁNÍ DEFINICE POJMŮ (definování použitých pojmů) Obvyklá cena Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku je tato cena definována takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon již blíže nestanoví, jakou porovnávací metodu či jak porovnávací metodu použít. Cena zjištěná ( dříve nazývaná administrativní či úřední ) Zjištěná cena je cena věci určená dle cenového předpisu vydaného MF ČR platného ke dni ocenění. V tomto případě se jedná o vyhl. MF č. 441/2013 Sb. ve znění novely č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 443/2016 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ). Cena sjednaná Jedná se o peněžní částku, která byla sjednaná dohodou při nákupu a prodeji zboží podle zákona o cenách. Cena pořizovací Cena pořizovací je cena, za kterou by bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení bez odpočtu opotřebení ( u staveb jde o cenu v době jejich postavení ). Cena reprodukční Cena reprodukční je cena ( věcná hodnota ), za kterou by bylo možno stejnou věc nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb nákladovou kalkulací, nebo podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek. Nejčastěji se však stanoví za pomoci technicko-hospodářských ukazatelů ( THU ) - jednotkových cen za l m3 obestavěného prostoru, nebo l m2 zastavěné plochy a pod. V současné době se také s výhodou používáno ocenění nákladovým způsobem podle cenového předpisu ( viz níže ). Cena časová Cena časová je cenou reprodukční sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ke zjištění věcné hodnoty staveb je možno využít výpočtu ceny nákladovým způsobem dle platného cenového přepisu ( oceňovací vyhláška ). Cena výnosová Cena výnosová - též "kapitalizovaná míra zisku". Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při Strana - 4 -
stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Cena porovnávací Porovnávací cena - cena obdobných nemovitých věcí. Standardně se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Např. Indexová porovnávací metoda výpočtu ceny je používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). Tržní hodnota Je často zaměňována za obvyklou cenu. Rozdíl oproti obvyklé ceně je v odhadu realizované ceny na trhu za nabízený majetek ( např. nemovitou věc ) tj. odhad do budoucnosti. Jedná se o hodnotu, jíž je možno s největší pravděpodobností dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů např. při prodeji v tísni či v nekalé soutěži. Tržní hodnotu je možno spočítat, na rozdíl od obvyklé ceny, vyhodnocením věcné ceny ( nákladové ocenění ), výnosové hodnoty a ceny určené porovnáním, jsou-li dostupné alespoň základní údaje srovnávacích objektů. Tržní cena Skutečně realizovaná částka při prodeji, většinou je to cena sjednaná mezi dvěma nezávislými subjekty na volném trhu uvedená v kupní smlouvě, případně na prodejním dokladu o zaplacení. OCEŇOVACÍ METODY (definování oceňovacích metod) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací ( komparativní, statistická) Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod. Strana - 5 -
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ NEMOVITOST: (identifikace nemovitosti) Nemovitost: RD č.p.61, Tehov u Říčan Adresa nemovitosti Na Pahrbku 61, Tehov, 251 01 Katastrální údaje: Dle výpisu z KN LV č.151: - parcela p.č.st.78 součástí je stavba č.p.61, rodinný dům - parcela p.č.1087/2 Pozemky: p.č.st.78, p.č.1087/2 Vlastník stavby: Vladimír Urban, Nové náměstí 1250/10, 10400 Uhříněves, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Vladimír Urban, Nové náměstí 1250/10, 10400 Uhříněves, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 MÍSTOPIS (charakteristika obce, poloha v rámci obce a regionu) Obec Tehov se nachází v okrese Praha-východ, kraji Středočeském. Je situovaná cca 10 km od jv hranice Hl.města Prahy (Kolovraty), cca 4 km jv od Říčan, cca 5 km sv od dálnice D1 sjezd Všechromy. Obcí prochází silnice nižších tříd, spojující obce Světice, Všestary a silnici 1.třídy č.2. Jedná se o obec místního významu, ve které je základní občanská a obchodní vybavenost (obecní úřad, základní škola první stupeň, mateřská škola, sportoviště). CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI (základní popis, dispoziční řešení, účely využití, druh stavby, příslušenství) Předmětnou nemovitost tvoří pozemek p.č.st.78 jehož součástí je samostatně stojící rodinný dům č.p.61, přístavba garáže, kolny, bývalé kotelny, venkovní úpravy a trvalé porosty. Pozemek je celý oplocený, s možností vjezdu na nádvoří. Pozemek p.č.1087/2 tvoří volně přístupnou úzkou ulici Na Pahrbku, s nezpevněným povrchem, sloužící jako příjezd k předmětné a dalším nemovitostem z obecní zpevněné komunikace. Pozemky jsou rovinné. Nemovitost je napojená na veřejný rozvod elektřiny, plynu a kanalizace. Voda je přivedena ze studny, s možností napojení na veřejný vodovod. Rodinný dům je umístěný na severní části pozemku p.č.st.78. Nezastavěná část pozemku tvoří nádvoří. Dům je samostatně stojící, zděný, obdélníkového půdorysu s přistavěnou přízemní verandou a kotelnou. Veranda je pochozí. Má nepravidelnou sedlovou střechu, vzniklou obytnou nástavbou, s vikýřem na severní straně. Dům je z malé části podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a podkrovím v sedlové části střechy. Podzemní podlaží i podkroví jsou přístupné vnitřním schodištěm. Kotelna má též samostatný přístup ze zahrady. Dům obsahuje dvě bytové jednotky 3+1 se společnými rozvody inženýrských sítí. Dům byl dle sdělení postavený jako obecní škola a před cca 70 lety přestavěn na bydlení. Před cca 5 lety byly provedeny stavební úpravy podkroví zahrnující nové rozvody vody a kanalizace v plastu, elektro v Cu, okna a obklad podkroví SDK deskami. Je prováděna průběžně běžná údržba interiéru. Exteriér je s omezenou údržbou. K západní štítové stěně je přistavěná zděná garáž a při severní stěně garáže bývalá kotelna. Zděná přízemní kolna je postavená v západním rohu pozemku. Objekty jsou ve zhoršeném technickém stavu. Venkovní úpravy tvoří přípojka vody z kopané skružené studny, kanalizace, plynu, elektřiny včetně pilíře, betonové zpevněné plochy před kolnou, kolem domu, chodníky z betonové dlažby podél plotu. Všechny venkovní úpravy jsou běžného standardu, v podprůměrném technickém stavu. Běžná údržba je prováděna omezeně. Trvalé porosty jsou převážně okrasné, ošetřované. Strana - 6 -
POPIS OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Stavba dokončena v roce: Dílčí rekonstrukce v roce Rekonstrukce stavby v roce Rekonstrukce stavby: [ ] celková [X] dílčí [ ] střecha [ ] fasáda [ ] zateplení [ ] okna [ ] dveře [ ] interiér Stavebně technický stav průměrný Dispozice Podlahová plocha Pozemky Obestavěný prostor Zastavěná plocha m 2 m 2 m 3 m 2 2x 3+1 189 1091 689 272 M KONSTRUKCE, PŘÍPOJKY, VYTÁPĚNÍ Konstrukce [x] zděné [ ] betonové [ ] montované [ ] smíšené [ ] kovové [ ] dřevěné [ ] jiné Vytápění: ÚT plynovým kombinovaným kotlem Popis: kotel plynový, tělesa ÚT, plus ohřev vody pro 1.NP Přípojky [x] voda vlastní [ ] voda veřejná [ ] kanalizace vlastní [x] kanalizace veřejná [x] elektro [ ] telefon [x] plyn [ ] teplovod VYUŽITÍ NEMOVITOSTI [x] bydlení [ ] pronájem [ ] podnikání [ ] bydl. a podnik [ ] rekreace [ ] Volný objekt POLOHA, DOPRAVNÍ DOSTUPNOST Poloha v obci Nemovitost se nachází na hranici širšího centra obce, v lokalitě hustě zastavěné individuální rezidenční zástavbou. Je postavená na konci slepé úzké ulice Na Pahrbku, obtížně přístupné z hlavní průjezdní komunikace Panská ulicí Dlouhou a Slunečnou. Počet obyvatel 879 Okolí: [x] bytová zóna [ ] průmyslová zóna [ ] smíšená zóna [ ] nákupní zóna [ ] ostatní Dopravní dostupnost (do 10 [ ] MHD [ ] železnice [x] autobus minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem) [x] dálnice/silnice I. tř. [x] silnice II., III.tř. PŘÍSTUP A PŘÍJEZD K NEMOVITOSTEM Strana - 7 -
[ ] zpevněná komunikace [x] nezpevněná komunikace [ ] jiná komunikace [x] z veřejné komunikace [ ] přes vlastní pozemky [ ] zajištěn věcným břemenem [ ] jiné zajištění přístupu k pozemkům [ ] právně nezajištěn PŘÍSTUP A PŘÍJEZD PŘES POZEMKY Parcelní číslo Vlastník pozemku Komentář 1087/1 Obec Tehov zpevněná účelová komunikace ul.slunečná PRONÁJEM NEMOVITOSTI (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost je pronajímána (propachtována) - Ne Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek - Ne Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek - Ne Nájemní (pachtovní) smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele - Ne Typ smlouvy: Doba nájmu: Výše nájmu: Další komentář k zhodnocení nájemního vztahu nemovitá věc je užívána nejbližšími příbuznými vlastníka. Rizika spojená s právním stavem nemovitosti VYHODNOCENÍ RIZIK NEMOVITOSTI RIZIKO Popis rizika Ano Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí Ne Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací Ne Stavba na cizím pozemku Ne Dočasná stavba Ne Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Ne Probíhající obnova operátu Ne Přestavek Ne Plomba Ne Přídatné spoluvlastnictví Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Ne Ne Nezjištěno Ne Nezjištěno Popis rizika Nemovitost situována v záplavovém území Nemovitost byla v minulosti zatopena Nemovitost v území s ekologickým zatížením (voda, ovzduší, půda, jiné zdroje) Nemovitost v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Nemovitost v území s ostatními přírodními riziky (radon, zápach, hmyz, vítr, sesuvy půdy, jiné zdroje) Strana - 8 -
Ne Ne Ne Obtížný přístup k nemovitosti v odlehlých lokalitách Poloha nemovitosti v chráněném území Demograficky negativně zatížená lokalita Věcná břemena a obdobná zatížení zapsaná na LV - zástavní právo smluvní - zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu - zahájení exekuce - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - nařízení exekuce - rozhodnutí o úpadku ( 136 odst.1 insolvenčního zákona) - prohlášení konkursu podle insolvenčního zákona - věcné břemeno chůze a jízdy, povinnost k parcele p.č.1087/2, oprávnění pro parcelu p.č.160 - pouze omezený vliv na hodnotu nemovité věci RIZIKO Popis rizika Ne Věcné břemeno užívání Ne Předkupní právo Ano Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Ano Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Ne Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Ano Ostatní právní omezení Ne Zajišťovací převod práva Ne Právo stavby Ne Nezbytná cesta Ne Přednostní pořadí pro jiné právo Ne Historická zástavní práva převzatá do KN Ne Výměnek / Budoucí výměnek Rizika ostatní RIZIKO Ano Ne Ne Ne Ne Popis rizika Nemovitost vykazuje viditelné technické vady Stavby dlouhou dobu neužívané Stavby dlouhou dobu rozestavěné Stavby kapacitně předimenzované Výhrada vlastnického práva Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 151 Kraj: Středočeský Okres: Praha-východ Obec: Tehov Katastrální území: Tehov u Říčan Ulice: Na Pahrbku č.o.: Vlastníci Podíl samostatně stojící rodinný dům, přistavěná garáž Vladimír Urban - Nové náměstí 1250/10, 10400 Uhříněves Stavba je součástí Rodinný dům bydlení č.p.: 61 pozemku p.č.st.78 Pozemky st.78 zastavěná plocha a nádvoří 727 m 2 částečně zastavěný stavbami, volná část užívaná jako nádvoří 1087/2 ostatní plocha 364 m 2 příjezdová komunikace, VB chůze a jízdy Strana - 9 -
Strana - 10 -
4. VÝPOČTY VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha m 2 Započitatelná plocha podlaží m 2 1.PP 8,00 3,33 1.NP 149,00 109,20 2.NP 115,00 67,82 Celkem 272 180 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.PP sklep-sklad 6,67 m 2 0,50 3,33 m 2 1.PP - celkem 6,67 m 2 3,33 m 2 1.NP chodba 17,40 m 2 1,00 17,40 m 2 kotelna 4,70 m 2 0,50 2,35 m 2 koupelna 7,20 m 2 1,00 7,20 m 2 kuchyně 18,50 m 2 1,00 18,50 m 2 ložnice 17,60 m 2 1,00 17,60 m 2 pokoj 22,60 m 2 1,00 22,60 m 2 pokoj 12,70 m 2 1,00 12,70 m 2 spíž 2,30 m 2 1,00 2,30 m 2 veranda 7,35 m 2 1,00 7,35 m 2 WC 1,20 m 2 1,00 1,20 m 2 1.NP - celkem 111,55 m 2 109,20 m 2 2.NP hala 10,60 m 2 1,00 10,60 m 2 koupelna-zkosený strop 6,40 m 2 0,75 4,80 m 2 kuchyně-zkosený strop 8,16 m 2 0,75 6,12 m 2 pokoj 19,00 m 2 1,00 19,00 m 2 pokoj 11,60 m 2 1,00 11,60 m 2 pokoj 15,70 m 2 1,00 15,70 m 2 2.NP - celkem 71,46 m 2 67,82 m 2 Celkem 189 m 2 180 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Plocha (m 2 ) Výška (m) Obestavěný prostor (m 3 ) Sklep 8,00 1,60 12,80 1.NP 149,00 3,00 447,00 Podkroví 114,70 2,00 229,40 Obestavěný prostor celkem 689,00 Strana - 11 -
Konstrukce (převažující) Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Popis betonové kamenem prokládané, dodatečně podříznutý IPA cihelné tl.45-50cm, kamenná podezdívka dřevěné trámové, nad sklepem betonový sedlová, krov dřevěný vázaný, pultová nad verandou a kotelnou betonová tašková, plechová s nátěrem pozinkovaný plech štukové hladké břízolitové, přístavba kotelny hrubě nahozená běžné keramické obklady, palubkové obklady stěn a stropů, sololitové desky. obklad SDK podkroví betonové stupně s nátěrem náplňové do ocelových zárubní, vstupní ocelové prosklené dřevěná dvojitá, plastová, střešní, jednoduchá vlysy, textilní krytina, plovoucí laminátová keramická dlažba, plovoucí podlaha, textilní krytina plynový kombinovaný kotel, rozvody ÚT, tělesa, na WC žebříkové těleso světelný a motorový rozvod bleskosvod rozvod studené a teplé vody plynový kotel pro 1.NP, el.bojler pro podkroví zemní plyn standardní kuch.linka s plyn.sporákem a digestoří, kuch.linka s el.sporákem vana, sprchový kout se skleněnou zástěnou, 2x umývadlo WC s horní nádrží, WC kombi VÝPOČET VĚCNÉ HODNOTY Zastavěná plocha [m 2 ] 149 Obestavěný prostor [m] 3 689,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m] 3 5 500 Reprodukční hodnota (RC) Kč 3 789 500 Stáří roků 70 Další životnost roků 50 Opotřebení odhadem % 60,00 Věcná hodnota (VH) Kč 1 515 800 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Parc. číslo OP JC RC Opotřebení VH m3 Kč/m3 Kč % Kč Garáž st.78 60,00 4 300 258 000 80,00 51 600 Popis: Zděná cihelná přízemní stavba obdélníkového půdorysu s plochou střechou. Je přistavěná ke štítové stěně domu, přístupná z nádvoří. Technický stav je zhoršený. Údržba je omezená. Neužívá se ke svému účelu. Věcná hodnota ostatních staveb celkem 51 600 Kč Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č.st.78 je částečně zastavěný rodinným domem č.p.61, kolnou, garáží, bývalou kotelnou. Pozemek p.č.1087/2 tvoří příjezdovou plochu do lokality, s nezpevněným povrchem. Pozemky jsou téměř rovinné. Jsou přístupné z veřejné komunikace. Nemovitou věc je možné napojit na veřejný rozvod elektřiny, Strana - 12 -
vody, kanalizace, plynu. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Stavební pozemky běžné velikosti (cca 1000m2), napojené na veřejné rozvody základních inženýrských sítí jsou nabízeny v rozpětí 1200-1900 Kč/m2. Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč ostatní plocha 1087/2 364 130 47 320 zastavná plocha a nádvoří st.78 727 1 300 945 100 Celková výměra pozemků: 1 091,00 Hodnota pozemků celkem: 992 420 VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Lokalita 1 Užitná plocha m2 Pozemek m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena RD Svojetice 300,00 1 085,00 3+1/3+1+1 4 150 000 13 833 1,03 14 247 RD 3+1, 3+1+1/garáž cena včetně provize a poplatků 1PP,1.NP, Podkroví ing.sítě : elektřina, voda ze studny, kanalizace tlaková vytápění : ÚT kotel na tuhá paliva technický stav : původní Hodnocení:obdobný technický stav větší nemovitost atraktivnější obec Lokalita 2 Užitná plocha m2 Pozemek m2 Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m2 Koeficien t celkový Upravená cena RD Svojetice 310,00 689,00 7+1 7 500 000 24 193 0,84 20 322 RD 8+1/garáž cena včetně provize a poplatků 1.NP, Podkroví ing.sítě : elektřina, voda ze studny, kanalizace vytápění : ÚT s elektrokotlem, kotlem na tuhá paliva, krbová kamna technický stav : původní Hodnocení:obdobný technický stav větší nemovitost atraktivnější obec Lokalita 3 Užitná Pozemek Dispozice Požadovaná Jednotková Koeficien Upravená cena Strana - 13 -
plocha m2 m2 cena cena Kč/m2 t celkový RD Svojetice 156,00 541,00 4+1 4 690 000 30 064 0,78 23 449 RD 4+1/garáž cena včetně provize a poplatků 1.PP, 1.NP, Podkroví ing.sítě : elektřina, vodovod, kanalizace, plyn, studna, septik vytápění : ÚT s plynovým kotlem, krbová kamna technický stav : dobrý Hodnocení:modernější dům lepší technický stav, vyšší standard vybavení VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Minimální jednotková cena 14 247 Kč/m 2 Minimální cena: 2 564 500 Kč Průměrná jednotková cena 21 826 Kč/m 2 Průměrná cena 3 928 825 Kč Maximální jednotková cena 29 289 Kč/m 2 Maximální cena 5 272 000 Kč Stanovená jednotková cena 21 826 Kč/m 2 Porovnávací hodnota 3 928 680 Kč Místní šetření bylo provedeno dne 3.9.2017 za přítomnosti nejbližích příbuzných pana V.Urbana (bratr, matka). Nemovitost byla celá zpřístupněná. Nemovitost je oceněná jako prázdná, bez závazků. Na hlavní stavbě nejsou viditelné závady, které v důsledku přechodu užívacích práv nezaniknou. Silné stránky nemovitosti + stabilizovaná klidná lokalita Slabé stránky nemovitosti - technický stav, morální opotřebení - méně atraktivní lokalita - omezená vybavenost v místě - omezená možnost dalšího rozšíření KOMENTÁŘ K URČENÍ CENY OBVYKLÉ REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Věcná hodnota Porovnávací hodnota Obvyklá cena Slovy : třimilionydevětsetpadesáttisíc Kč 2 559 820 Kč 3 928 680 Kč 3 950 000 Kč Vypracoval : Ing. Pavel Čoudek Strana - 14 -
V Pardubicích dne: 20.10.2017 -------------------------------------------- ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 09.09.2014 č.j. MSP-33/2014-OSD-SZN/11, kvalifikovaných pro ą činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 269-133/2017 znaleckého deníku. 6. PŘÍLOHY Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze LV č.151 str.1 1 kopie KM 1 mapa oblasti, mapa obce 1 fotodokumentace 3 Osvědčení: Výše podepsaný znalecký ústav tímto osvědčuje, že: V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. Strana - 15 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice SNÍMEK KATASTRÁLNÍ MAPY Strana - 1 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice MAPA OBLASTI MAPA OBCE Strana - 2 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice FOTODOKUMENTACE Strana - 3 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Strana - 4 -
ZUOM, a.s. - Znalecký Ústav,Chelčického 686, 533 51 Pardubice Strana - 5 -