ZNALECKÝ POSUDEK č. 183/13 o obvyklé ceně podílu id. 1/6 na nemovitostech - pozemku p.č. 92/1, 278/5, 334/2, 334/18, 335, 420, 421, 422, 423, 426 a 428 s příslušenstvím, zapsaných na LV 262, katastrální území Horní Město, obec Horní Město, okres Bruntál a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3 Účel znaleckého posudku: Zjištění ceny nemovitostí pro exekuční řízení č.j. 132 EX 40/10-88 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 03.09.2013 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 21 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 18.09.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 1/6 na nemovitostech - pozemku p.č. 92/1, 278/5, 334/2, 334/18, 335, 420, 421, 422, 423, 426 a 428 s příslušenstvím, zapsaných na LV 262, katastrální území Horní Město, obec Horní Město, okres Bruntál a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky Adresa předmětu ocenění: Horní Město 793 44 Horní Město Kraj: Moravskoslezský Okres: Bruntál Obec: Horní Město Katastrální území: Horní Město Počet obyvatel: 958 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 03.09.2013 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 29.08.2013, LV číslo 262, k.ú. Horní Město - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - informace a údaje sdělené sousedy z domu č.p. 141 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz - informace ze smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne 12.02.2003 5. Vlastnické a evidenční údaje Frajtová Jaroslava Kostelecká 378/11, 79601 Prostějov 1/6 Křenek Petr Ing. Mahenova 2225/25, Pod Bezručovým vrchem, 79401 Krnov 1/6 Valová Yvetta Hrnčířská 141/38a, 77900 Olomouc 1/6 Vykydal Alois č.p. 234, 79344 Horní Město 3/6 Věcná břemena: K oceňovaným nemovitostem je podle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno věcné břemeno zřizování a provozování vedení ze dne 12.02.2003 na pozemek p.č. 334/12. Předkupní práva: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena předkupní práva. Nájemní vztahy: - 2 -
Z poskytnutých dokumentů nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Na nemovitostech vázne omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Věcné břemeno zřizování a provozování vedení na pozemek p.č. 334/12 Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitostí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti - pozemek p.č. 334/18 se nachází v zástavbě bytových domů. Jedná se o částečně oplocený pozemek vedle rodinného domu č.p. 141. Na pozemku se nachází trvalé y, oplocení a skleník jiného majitele - vlastníka domu č.-p. 141. Příjezd je po zpevněné komunikaci. Ostatní pozemky jsou v honu v lokalitě Dobřečovsko a Jasný vrch a jsou zemědělsky užívány. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 2. Ocenění trvalých ů 2.1. Trvalé y 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno - 3 -
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Popis Zemědělské pozemky jsou v honu. Ocenění Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,7540 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 35,- 0,40 2,1460 0,7540 22,65 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odstavec 5 zahrada 92/1 125,00 22,65 2 831,25 Stavební pozemek - celkem 2 831,25 Ostatní stavební pozemek Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,3760 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,2560 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 6 a) - stavební pozemek - ostatní plocha, komunikace, veřejná nezpevněná nebo prašná 28 odst. 6 a) nezp. pr. 35,- 1,00 2,2560 0,3760 29,69-4 -
Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 6 a) nezp. pr. ostatní plocha - ostatní komunikace 422 565,00 29,69 16 774,85 Ostatní stavební pozemek - celkem 16 774,85 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m2] JC [Kč/m2] Úprava [%] UC [Kč/m2] Cena [Kč] trvalý travní 334/2 83 424 322,00 2,11 2,11 679,42 trvalý travní 334/2 83 444 11 608,00 1,58 1,58 18 340,64 trvalý travní 334/2 84 078 14 534,00 1,05 1,05 15 260,70 trvalý travní 334/2 87 541 766,00 1,06 1,06 811,96 trvalý travní 334/18 83 424 21 519,00 2,11 2,11 45 405,09 trvalý travní 334/18 83 444 6 271,00 1,58 1,58 9 908,18 trvalý travní 334/18 83 716 16 244,00 1,14 1,14 18 518,16 trvalý travní 420 83 434 8 705,00 1,92 1,92 16 713,60 trvalý travní 420 83 454 15 885,00 1,32 1,32 20 968,20 trvalý travní 420 83 716 8 437,00 1,14 1,14 9 618,18 trvalý travní 420 84 068 21 764,00 1,05 1,05 22 852,20 Mezisoučet 126 055,00 179 076,33 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem 179 076,33 Jiné pozemky oceněné dle 32 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. Přirážka K p Upr. cena [Kč/m 2 ] 32 odstavec 3 1,84 0,25 1,000 0,46 Cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m 2. 1,- Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Srážka [%] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 32 odstavec 3 ostatní plocha, 278/5 4 086,00 1,00 4 086,- neplodná půda 32 odstavec 3 ostatní plocha, 335 299,00 1,00 299,- neplodná půda 32 odstavec 3 ostatní plocha, 421 252,00 1,00 252,- - 5 -
neplodná půda 32 odstavec 3 ostatní plocha, 423 1 507,00 1,00 1 507,- neplodná půda 32 odstavec 3 ostatní plocha, 426 259,00 1,00 259,- neplodná půda 32 odstavec 3 ostatní plocha, neplodná půda 428 111,00 1,00 111,- Jiné pozemky - celkem 6 514,- Pozemky - zjištěná cena = 205 196,43 Kč 2. Ocenění trvalých ů 2.1. Trvalé y Popis Na pozemku zahrady se nachází trvalé y. Ovocné dřeviny: příloha č. 34. Zahrádkářský typ ovocnářství: Název Stáří Počet / Jedn. cena [Kč Úprava Upr. cena [Kč / Cena [roků] Výměra / jedn.] [%] jedn] [Kč] třešeň - polokmen 30 1 Ks 1 482,- 1 482,- 1 482,- ořešák vlašský 30 1 Ks 3 033,- 3 033,- 3 033,- švestka 5 1 Ks 763,- 763,- 763,- hrušeň - polokmen 30 1 Ks 1 402,- 1 402,- 1 402,- Součet: = 6 680,- Kč Koeficient prodejnosti K p * 1,00 Celkem - ovocné dřeviny: = 6 680,- Kč Trvalé y - zjištěná cena 6 680,- Kč Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno Popis K oceňovaným nemovitostem - pozemku p.č. 334/12 je podle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno věcné břemeno zřizování a provozování vedení ze dne 12.02.2003. Podle předložené smlouvy se jedná o výměru 573 m 2. Stupeň omezení je uvažován 50% z důvodu občasného využívání pozemku oprávněným. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle 18 zákona č. 151/97 Sb. Druh věcného břemene: Věcné břemena počítané ze simulovaného nájmu z obvyklé ceny Obvyklé nájemné: 334/18: Výměra: 573,00 m 2-6 -
Jednotková cena: 2,11 Kč/m 2 Procentní sazba pro stanovení nájemného: 1,00 % Obvyklé nájemné: 573,00 m 2 * 2,11 Kč/m 2 * 1,00 % = 12,09 Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 50 % 12,09 Kč/rok * 50 % = 6,05 Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 6,05 Kč Doba trvání věcného břemene: 5 let 6,05 Kč * 5 let = 30,25 Kč Ocenění věcného břemene činí = 30,25 Kč - 7 -
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 205 196,40 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 205 196,40 Kč 2. Ocenění trvalých ů 2.1. Trvalé y 6 680,- Kč 2. Ocenění trvalých ů celkem 6 680,- Kč Celkem 211 876,40 Kč Věcná břemena 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno 30,30 Kč Hodnota věcného břemene činí: 30,30 Kč Cena po odečtení věcného břemene činí celkem: 211 846,10 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 211 846,10 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 205 196,40 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 205 196,40 Kč 2. Ocenění trvalých ů 2.1. Trvalé y 6 680,- Kč 2. Ocenění trvalých ů celkem 6 680,- Kč Celkem 211 876,40 Kč Věcná břemena 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno 30,30 Kč Hodnota věcného břemene činí: 30,30 Kč - 8 -
Cena po odečtení věcného břemene činí celkem: 211 846,10 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 211 846,10 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 211 850,- Kč slovy: Dvěstějedenácttisícosmsetpadesát Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s - 9 -
obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz.. 1. Prodej, pozemek trvalý travní, 1 475 m2 Celková cena: 100 000 Kč za nemovitost Cena za m2: 68 Kč za m2 Adresa: Dobřečov Datum aktualizace: 14.09.2013 ID zakázky: 43 Plocha pozemku: 1 475 m2 Popis: Trvalý travní 1.475 m2. Exkluzivně nabízíme na prodej pozemek s nádherným výhledem na okraji malé obce. Vhodné pro stavbu rekreačního i rodinného domu, nutná změna územního plánu. 2. Prodej, pozemek zemědělská půda, 587 m2 Celková cena: 15 000 Kč za nemovitost včetně provize Cena za m2: 26 Kč za m2 Poznámka k ceně: cena vč. provize a kompletního servisu Adresa: Horní Loděnice Datum aktualizace: Včera ID zakázky: 347274 Vlastnictví: Jiné Umístění objektu: Polosamota Typ domu: Přízemní - 10 -
Plocha pozemku: 587 m2 Popis: Prodej zemědělských pozemků v katastrálním území Horní Loděnice, okres Olomouc. Pozemky jsou o CP 587 m2. 3. Prodej, pozemek zemědělská půda, 3 120 m2 Celková cena: 109 200 Kč za nemovitost včetně provize Cena za m2: 35 Kč za m2 Adresa: Nová Dědina Datum aktualizace: 01.08.2013 ID zakázky: 284571 Vlastnictví: Jiné Umístění objektu: Okraj obce Typ domu: Přízemní Plocha pozemku: 3 120 m2 Doprava: Autobus Popis: Nabízíme k prodeji pole o celkové výměře 3120m2. Pozemek se nachází v Nové Dědině u Uničova. Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu nemovitostí cca 10 Kč/m2. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi: Ocenění nemovitostí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitostí a závady váznoucí na nemovitosti. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: - 11 -
Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Věcné břemeno zřizování a provozování vedení na pozemek p.č. 334/12 Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí bez odpočtu věcného břemene 120 030,- Kč z toho podíl id. 1/6 je 20 005,- Kč Věcná břemena -30,- Kč z toho podíl id. 1/6 je -5,- Kč Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí slovy: Stodvacettisíc Kč 120 000,- Kč z toho podíl id. 1/6 je 20 000,- Kč slovy: Dvacettisíc Kč Uvedenou cenou se rozumí cena včetně příslušné sazby daně z přidané hodnoty. Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. - 12 -
Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz V Hranicích 18.09.2013 D. Znalecká doložka Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.19. Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 183/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 183/13. - 13 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 3 Snímek katastrální mapy 3 Fotodokumentace nemovitosti 1-14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -