ZNALECKÝ POSUDEK č.6403/53 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražby dle metodiky v Hypoteční bance, a.s. Předmět ocenění: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Stávající Číslo popisné: 32 Na pozemku parc. č.: st.51/1 Pozemky parc. č.: st.51/1, st.229, 99/1, 99/3, 1491/44, 1491/52 Ostatní stavby: LV 142, Dolní Krupá, bez čísla Vlastník stavby: Ján Pešl, Dolní Krupá 32, 58271 Dolní Krupá, 1 / 1 Vlastník pozemku: Ján Pešl, Dolní Krupá 32, 58271 Dolní Krupá, 1 / 1 Katastrální území: Dolní Krupá u Havlíčkova Brodu LV č.: 142 Kraj: Kraj Vysočina Okres: Havlíčkův Brod Obec: Dolní Krupá Část obce: Dolní Krupá Ulice: Číslo orientační: Objednatel: Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) EURODRAŽBY.CZ, IČ:25023217 Čimická 780/61 181 00 Praha 8 tel.: 800 900 490 27.2.2014 / 27.2.2014 500 000 Kč Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění) Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře Poznámka: Navržená cena je v tomto regionu pro podobné objekty běžná. Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůněk tel.: 777 747 703,327 312 689,327 314 331 Dobrovítov 27 fax.: 327 314 331 286 01 Čáslav e-mail.: mbartunek@centrum.cz Datum: 5.3.2014... podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 25 stran textu včetně 18 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Kraj: Kraj Vysočina Obec, část obce: Dolní Krupá Katastrální území: Dolní Krupá u Havlíčkova Brodu Ulice: Hlavní stavba stávající stav budoucí stav počet podlaží PP/NP 1 2 počet bytových jednotek / typy 1 3+1 zastavěná plocha 1NP: 96 m 2 obestavěný prostor: 439 m 3 podlahová plocha - obytná část 111 m 2 podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: 4 000 Kč/m 3 garáže v objektu / počet stání: ano stáří původní / další životnost: 84 40 opotřebení celkové: 68 % technický stav stavby: Neudržovaná - k částečné rekonstrukci vytápění: Ústřední / etážové - tuhá paliva typ konstrukce domu: Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) rozestavěnost: 100 % forma užívání: Bydlení rekonstrukce celková/dílčí v roce: / provedené dílčí rekonstrukce: rekonstrukce v interiéru domu nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): Oceňované pozemky jsou téměř rovinné, jsou napojené na elektro, kanalizaci do žumpy a vodu z vodovodního řadu vedoucího přes pozemek č. 1491/5 na kterém bylo v roce 1999 zřízeno věcné břemeno (vedení vodovodního řadu). Plyn je v ulici. Přístup k oceňovaným nemovitostem je bezproblémový z pozemku č. 1491/25 ve vlastnictví Obce Dolní Krupá v části zpevněná místní komunikace a v části nezpevněná komunikace nebo po nezpevněném pozemku č. 1491/37 ve vlastnictví Obce Dolní Krupá. Na oceňovaných pozemcích se dále nachází žumpa, přípojka kanalizace, udírna, dřevěný altán, plotová vrata a vrátka, komín vystavěný mimo dům, zahradní gril, zpevněné plochy, přípojka vody, domácí vodárna, okrasné porosty, oplocení JZ, SZ a SV. Na pozemku st. 229 je garáž pro osobní auto s domácí dílnou a na pozemku č. 99/3 a části pozemku č. 1491/52 je provedeno zastřešené garážové stání. výměra pozemků celkem: 473 m 2 jednotková cena 200 Kč/m 2 napojení na sítě vlastní veřejné vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: bez vlivu na OC Rizika: Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne ano ne pojištění proti povodní / záplavě: doporučuji není nutné doporučuji není nutné - 2 -
ostatní stavby s cenovým vlivem na obvyklou cenu název na pozemku popis parc. č. OP [m 3 ] JC [Kč/m 3 ] Reprodukční cena Opotřebení Věcná hodnota Obec Počet obyvatel: 437 Budova: řadová krajní Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Dolní Krupá je obec v okrese Havlíčkův Brod. Leží cca 7 km severně od Havlíčkova Brodu při silnici č. 344 vedoucí z Havlíčkova Brodu do Chotěboře. V obci je OÚ, pošta, smíšené zboží, hostinec, vlastivědné muzeum, základní a mateřská škola. Autobusová zastávka je v místě. Z Dolní Krupé je dobrá dostupnost do města Havlíčkův Brod (cca 8 km), do města Chotěboř (cca 8km), do Žďáru nad Sázavou ( cca 35 km). Lokalita (čp. 32) z hlediska záplav je dle hodnocení pojišťovny Kooperativa ve stupni 2 - zvýšené - pojistitelné. Rizika: Ostatní finanční / právní omezení K zástavnímu právu smluvnímu ve prospěch ČS a.s., nařízení exekuce, exekučnímu příkazu k prodeji, zástavnímu právu exekutorskému, zástavnímu právu soudcovskému a dalším omezením zapsaným na LV č. 142 při stanovení ceny obvyklé nepřihlížím. Popis / dispozice: Jedná se o zděný v části podsklepený jednopodlažní rodinný dům s obytným podkrovím. Dům je koncový řadový. Odhadem kolem roku 2006 byla provedena částečná rekonstrukce domu (vytápění, dřevěné obklady, zřízení podkrovních pokojů). Dřevěný sedlový krov je pokrytý FeZn plechem, v 1.PP je plná klenba, v 1.NP jsou dřevěné trámové stropy s viditelnými trámy, okna jsou dřevěná zdvojená, špaletová a střešní. Na podlahách je keramická dlažba, prkna a textilní krytiny. V domě je větší rozsah dřevěných obkladů stěn a stropů. V kuchyni je el. sporák, malý el. ohřívač vody, el. přímotop a kachlová kamna nad kterými je průduch do podkroví. V koupelně je vana, umyvadlo a topný žebřík. V pokoji v 1.NP je krbová vložka s výměníkem a rozvodem v Cu, komín pro krb. vložku vystavěn mimo dům, propojen ocelovou trubkou. Z tohoto pokoje vedou dřevěná vrata na zahradu a dřevěné schody do podkroví. Dům obsahuje jednu bytovou jednotku. Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy kamenné s dodatečně 2. Zdivo smíšené zdivo provedenou vodorovnou izolací 3. Stropy 1.PP plná klenba, 1.NP 4. Střecha sedlový krov dřevěné trámové, v P šikmé obložené dřevem 5. Krytina pozinkovaný plech 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky vápenocementová hladká 9. Vnější obklady štít obložen dřevem 10. Vnitřní obklady běžné keramické a dřevěné obklady 11. Schody dřevěné 12. Dveře hladké plné a prosklené, dřevěná vrata 13. Okna zdvojená, špaletová a střešní 14. Podlahy obytných keramická dlažba, textilní okna místností krytiny 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba 16. Vytápění krbová vložka s výměníkem a rozvodem, el. přímotop 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody studené a teplé 20. Zdroj teplé vody bojler, malý el. ohřívač 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace z kuchyně, koupelny a WC 23. Vybavení kuchyně el. sporák, kachlová kamna, 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana myčka nádobí 25. Záchod splachovací 26. Ostatní topný žebřík, klimatizace - 3 -
Seznam podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.PP 13,30 m 2 4,00 m 2 sklep 8,00 m 2 0,50 4,00 m 2 1.NP 96,00 m 2 65,60 m 2 technická místnost 0,70 m 2 1,00 0,70 m 2 pokoj 27,40 m 2 1,00 27,40 m 2 koupelna 3,20 m 2 1,00 3,20 m 2 WC 0,90 m 2 1,00 0,90 m 2 kuchyň 25,00 m 2 1,00 25,00 m 2 podesta v mezipatře 8,40 m 2 1,00 8,40 m 2 podkroví 96,00 m 2 41,70 m 2 pokoj 16,00 m 2 1,00 16,00 m 2 chodba 5,70 m 2 1,00 5,70 m 2 pokoj 20,00 m 2 1,00 20,00 m 2 Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Reprodukční cena Věcná hodnota Hlavní stavby: 1 755 520 Kč Hlavní stavby: 566 331 Kč Ostatní stavby: Ostatní stavby: Pozemky: 94 600 Kč Věcná hodnota celkem: 660 930 Kč Porovnávací hodnota Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Dolní Krupá 90,00 165 480 000 5 333 0,87 4 662 Rodinný dům 2+1 v obci Dolní Krupá na Vysočině. Domek je postaven těsně u skály, na které současný majitel založil krásnou skalku. Dispozice domu: chodba, kuchyně, koupelna s WC, komora, pokoj, ložnice. Dům má půdu, vhodnou k zhotovení podkroví. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,80 K2 Velikosti objektu - menší počet užitných ploch 1,05 K3 Poloha - podobná 1,00 K4 Provedení a vybavení - horší 1,01 K5 Celkový stav - horší 1,01 K6 Vliv pozemku - menší výměra pozemků 1,01 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,01 Dolní Krupá 94,00 424 450 000 4 787 0,93 4 433 Rodinný dům v obci Dolní Krupá u Havlíčkova Brodu. Dům se nachází na okraji obce V obci jsou potraviny, pohostinství, pošta a některé služby. Domek je dispozičně řešen jako 4+1 a je nutná kompletní rekonstrukce. Vytápění v domě na tuhá paliva - krbem a elektřinou K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,80 K2 Velikosti objektu - menší počet užitných ploch 1,05 K3 Poloha - podobná 1,00 K4 Provedení a vybavení - horší 1,05 K5 Celkový stav - horší 1,05 K6 Vliv pozemku - podobná výměra 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00-4 -
Rankov u Chotěboře 100,00 720 590 000 5 900 0,77 4 529 Rodinný dům: 1 NP dva pokoje, kuchyň, WC s koupelnou, předsíň se vstupem, 2 NP dva pokoje a půda vhodná k vestavbě druhého pokoje. Topení je na pevná paliva a dále na el. přímotop. Dům je na pozemku 720m2, na pozemku se nachází samostatně stojící budova stodola sloužící jako garáž. Nemovitost je napojena na obecní vodu, kanalizaci, el. 220/380V. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,80 K2 Velikosti objektu - menší počet užitných ploch 1,01 K3 Poloha - podobná 1,00 K4 Provedení a vybavení - podobné 1,00 K5 Celkový stav - podobný 1,00 K6 Vliv pozemku - větší výměra 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Variační koeficient před úpravami: 8,51 % Variační koeficient po úpravách: 2,07 % Průměrná cena 4 541 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 111 m 2 Porovnávací hodnota 505 413 Kč Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Cena zjištěná porovnávacím způsobem: Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nabídek k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Jako podklady používám internetové nabídky ze serveru www.sreality.cz. V případě internetových nabídek je při porovnání vzato v úvahu, že jsou nadhodnocené. První dvě srovnatelné nemovitosti se nacházejí ve stejné obci, jsou v horším technickém stavu s menší výměrou pozemků. Třetí srovnatelná nemovitost se nachází v podobném sídle, je v podobném technickém stavu s větší výměrou pozemků. Tato nemovitost je nejvíce podobná oceňovaným nemovitostem. Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku Parcelní číslo Výměra Jednotková cena pozemku zastavěná plocha a nádvoří: 51/1 126 m 2 200 Kč/m 2 zastavěná plocha a nádvoří: 229 33 m 2 200 Kč/m 2 zahrada: 99/1 228 m 2 200 Kč/m 2 zahrada: 99/3 4 m 2 200 Kč/m 2 ostatní plochy: 1491/44 68 m 2 200 Kč/m 2 ostatní plochy: 1491/52 14 m 2 200 Kč/m 2 Celkem: 473 m 2 Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 142 ze dne 11.2.2014. 9 Kopie katastrální mapy www.cuzk.cz. 1 Fotodokumentace nemovitosti. 3 Mapa oblasti a obce 2 Srovnatelné nemovitosti 3 Objednávka č. 130/2014-A ze dne 21.2.2014 - provedení odhadu předmětu aukce 0-5 -
Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Jednotková cena v současném stavu včetně pozemků: 500.000,00 Kč : 111,30 m 2 = 4.492,00 Kč/m 2 zaokrouhleno 4.500,00 Kč/m 2 Kladné vlivy: - obec Dolní Krupá je vhodné sídlo pro rodinné bydlení - oceňovaný dům obsahuje jednu bytovou jednotku - dobrá dostupnost do okolních měst do Havlíčkova Brodu a do Chotěboře - rodinný dům po částečné rekonstrukci - bezproblémový přístup Záporné vlivy: - zásadní nejsou - v regionu málo pracovních příležitostí - 6 -
Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 27.2.2014 Posudek o ceně byl vypracován 5.3.2014 podpis znalce Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 17.10.1984 č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 6403/53 znaleckého deníku. Certifikovaný dne 15.9.1997 Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002059, ev.č. 059/97 s platností do 31.12.2000 a recertifikován dne 30.09 2010 číslo certifikátu 0003 s platností do 31.09.2015. V Čáslavi dne 5.3.2014 Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav e-mail: mbartunek@centrum.cz Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou. - 7 -
List vlastnictví - 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
Snímek katastrální mapy - 17 -
Fotodokumentace Severní pohled Severozápadní štít RD Severní pohled Jihozápadní pohled Dřevěný altán Garáž se zastřešeným garážovým stáním - 18 -
Vstup k nemovitostem Jihovýchodní pohled Pokoj s krbovou vložkou Pokoj s krbovou vložkou Koupelna WC - 19 -
Kuchyň Kuchyň Sklep Mezipatro Pokoj - P Pokoj - P - 20 -
Mapa oblasti - 21 -
Mapa obce - 22 -
Srovnatelné nemovitosti - 23 -
- 24 -
- 25 -