ZNALECKÝ POSUDEK č.6537/187 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražby dle metodiky v Hypoteční bance, a.s. Předmět ocenění: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Stávající Číslo popisné: 1 Na pozemku parc. č.: st.3/1 Pozemky parc. č.: st.3/1, 95, 96, 98, 802 Ostatní stavby: Vlastník stavby: Jaroslav Mádle, Třebětín 1, 28522 Třebětín, 1 / 1 Vlastník pozemku: Jaroslav Mádle, Třebětín 1, 28522 Třebětín, 1 / 1 Katastrální území: Třebětín LV č.: 900 Kraj: Středočeskýř Okres: Kutná Hora Obec: Třebětín Část obce: Třebětínř Ulice: Číslo orientační: Objednatel: Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) EURODRAŽBY.CZ, a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8 30.9.2014 / 30.9.2014 O rodinné domy v této cenové relaci je v 650 000 Kč hodnocené lokalitě ě stálý zájem. Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění) Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře Poznámka: Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 tel.: fax.: 777 747 703, 327 312 689, 327 314 331 327 314 331 286 01 Čáslav e-mail.: mbartunek@centrum.cz Datum: 13.10.2014... podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 27 stran textu včetně 19 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Kraj: Středočeský Obec, část obce: Třebětín Katastrální území: Třebětín Ulice: Hlavní stavba stávající stav budoucí stav počet podlaží PP/NP 0 1 počet bytových jednotek / typy 1 2+1 zastavěná plocha 1NP: 161 m 2 obestavěný prostor: 880 m 3 podlahová plocha - obytná část 95 m 2 podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: 4 500 Kč/m 3 garáže v objektu / počet stání: ano stáří původní / další životnost: 104 40 opotřebení celkové: 72 % technický stav stavby: Dobře udržovaná vytápění: Lokální - tuhá paliva typ konstrukce domu: Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) rozestavěnost: 100 % forma užívání: Bydlení rekonstrukce celková/dílčí v roce: / 2000 provedené dílčí rekonstrukce: rekonstrukce v interiéru domu nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): st.3/1, č.95, č96, č.98 a č.802, Oceňované pozemky jsou mírně svažité k jihu. Jsou napojeny na elektro, vodovod je napojen z veřejného řadu od sousedů v čp.2, kanalizace je svedena do žumpy. Dále se na oceňovaných pozemcích nachází zpevněné plochy z betonu, vrata a vrátka, oplocení k ulici, oplocení východně a oplocení zahrady, přeplocení dvora, přípojka elektro, přípojka kanalizace do žumpy, žumpa, vodovodní přípojka od sousedů, okrasné a ovocné porosty. Na dům za skladem navazuje přístavek - bez hodnoty, rovněž přístavek u špýcharu je bez hodnoty. Jednotkové ceny pozemků stanoveny na základě hodnot stanovených spolupracujích odhadců a znalců v regionu a okresu K.Hora a při zahrnutí vlivu umístění a celkové výměry pozemků. výměra pozemků celkem: 4 844 m 2 jednotková cena 68 Kč/m 2 napojení na sítě vlastní veřejné vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: bez vlivu na OC Rizika: Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne ano ne pojištění proti povodní / záplavě: doporučuji není nutné doporučuji není nutné - 2 -
ostatní stavby s cenovým vlivem na obvyklou cenu název na pozemku popis parc. č. hospodářská st.3/1 Jedná se o objekt budova špýcharu, taška je (stodola, chlév cementová, okna apod.) jednoduchá, omítka vápenná, dveře dřevěné svlakové OP JC Reprodukční Opotřebení Věcná [m 3 ] [Kč/m 3 ] cena hodnota 402 1 000 402 000 85,00 % 60 300 Obec Počet obyvatel: 109 Budova:volně stojící Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Obec Třebětín leží při silnici č.339 vedoucí z Ledče nad Sázavou do Červených Janovic. Obec má cca 110 obyvatel, je zde obecní úřad, autobusové spojení, pod obec spadají osady Víckovice a Hostkovice. Základní občanská vybavenost je ve Zbraslavicích, veškerá občanská vybavenosti je v Ledči nad Sázavou, obec s rozšířenou působností je Kutná Hora. Možnost zaměstnání je v Ledči nad Sázavou (8 km), v Čáslavi (20 km), ve Zruči nad Sázavou (17 km) v Kutné Hoře (25 km). Oceňované nemovitosti se nachází na východním okraji obce u silnice. V místě je možnost napojení na vodu z veřejného řadu, elekro, kanalizace je do žumpy. Rizika: Ostatní finanční / právní omezení Na LV č.900 je zapsáno zástavní právo zákonné, exekutorské, smluvní, exekuční příkaz k prodeji, nařízení exekuce - k uvedeným zápisům při stanovení obvyklé ceny nepřihlížím. Popis / dispozice: Jedná se o jednopodlažní nepodsklepený rodinný dům se sedlovým krovem. Dům byl postaven v r.1910, na domě probíhaly pouze drobné úpravy a rekonstrukce. Krov je zakrytý na části betonovou krytinou KM Beta - horší stav, na části pálená standart jednodrážková. Oplechování je z pozinkovaného plechu, k sousedům chybí okapy. Zdivo je vlhké v části opadané. Dům je zděný z cihel a kamene, izolace proti zemní vlhkosti chybí. Vytápění je kamny na tuhá paliva v kuchyni a krbovými kamny (společně pro dva pokoje). V kuchyni je sporák na PB, obklad, na podlaze PVC, zavedena pouze studená voda. V pokojích je PVC na betonu. Dveře jsou plné a prosklené, okna jsou ven a dovnitř otevíraná. V koupelně je vana, WC ručně splachovací, voda zavedena pouze studená, na podlaze je beton, obklad není. Na dům navazuje část se skladem přístupná ze dvora - kamenné zdivo, opadané omítky. Dům je pouze se základní údržbou. Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy smíšené 2. Zdivo zděné tl. 45-60 cm 3. Stropy klenuté do traverz a hurdisky 4. Střecha sedlový krov do traverz 5. Krytina betonová KM Beta, na části 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech pálená standart 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky hladká vápenocementová omítka 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady obklad pouze v kuchyni 11. Schody chybí 12. Dveře plné a prosklené 13. Okna ven a dovnitř otevíraná 14. Podlahy obytných PVC, koberce místností 15. Podlahy ostatních betonová mazanina 16. Vytápění kamna na tuhá paliva místností 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená voda 20. Zdroj teplé vody chybí 21. Instalace plynu propan - butan 22. Kanalizace odkanalizování ze všech míst 23. Vybavení kuchyně sporák na PB 24. Vnitřní vybavení vana, WC ručně splachovací 25. Záchod v koupelně 26. Ostatní krbová kamna - 3 -
Seznam podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.NP 161,47 m 2 94,70 m 2 chodba 8,70 m 2 1,00 8,70 m 2 kuchyň 27,60 m 2 1,00 27,60 m 2 koupelna s WC 5,20 m 2 1,00 5,20 m 2 pokoj 19,80 m 2 1,00 19,80 m 2 pokoj 19,40 m 2 1,00 19,40 m 2 spíž 3,50 m 2 1,00 3,50 m 2 sklad 21,00 m 2 0,50 10,50 m 2 Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Reprodukční cena Věcná hodnota Hlavní stavby: 3 960 052 Kč Hlavní stavby: 1 100 102 Kč Ostatní stavby: 402 000 Kč Ostatní stavby: 60 300 Kč Pozemky: 331 150 Kč Věcná hodnota celkem: 1 491 550 Kč Porovnávací hodnota Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Chrást, okr. Kutná Hora 75,00 210 540 000 7 200 0,99 7 128 Prodej stylové rekreační chalupy s dílnou, garáží a zahradou o CP 210 m2 v obci Chrást, Křesetice, 9 km od Kutné Hory. V přízemí chodba, kuchyň, pokoj, spíž. V podkroví jeden pokoj a udržovaný půdní prostor. Elektřina zavedena, vodovod a kanalizace přivedeny na pozemek. Vytápění kamny na tuhá paliva. Cena včetně vnitřního vybavení. Velmi dobrý stav s možností realizace vlastních projektů. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,90 K2 Velikosti objektu - srovnatelná 1,00 K3 Poloha - podobná 1,00 K4 Provedení a vybavení - průměrné 1,00 K5 Celkový stav - dobrý 1,00 K6 Vliv pozemku - menší 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Horky, okr. Kutná Hora 100,00 2 256 660 000 6 600 0,89 5 881 Rodinný dům v obci Horky u Čáslavi okres Kutná Hora. Dům je vhodný na trvalé bydlení i rekreaci. Na nádvoří jsou drobné stavby a dostatek místa na stavbu garáže nebo garážového stání. V zadní části domu se nachází velká ovocná a zeleninová zahrada. Půda vhodná k vybudování dalších místností. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,90 K2 Velikosti objektu - srovnatelná 1,00 K3 Poloha - lepší 0,90 K4 Provedení a vybavení - podobné 1,00 K5 Celkový stav - dobrý 1,00 K6 Vliv pozemku - menší 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00-4 -
Nová Lhota, okr. Kutná Hora 160,00 400 920 000 5 750 1,03 5 951 Dům se nachází na pěkném slunném místě v klidné části obce Nová Lhota u Čáslavi. Objekt je po částečné rekonstrukci - nová plastová okna a střešní krytina Bramac. Dispoziční uspořádání: vstupní hala, tři pokoje, kuchyně, koupelna, samostatné WC. Možnost půdní vestavby. Za domem je dílna a dvorku garáž. Topení plynem a krbovými kamny. Vodovod. Kanalizace. V místě je obecní úřad, dopravní dostupnost - MHD. Kutná hora a Čáslav ve vzdálenosti 9 km. Vhodné pro trvalé bydlení i pro rekreační účely. Financování pomůžeme zařídit. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz 0,90 K2 Velikosti objektu - srovnatelná 1,00 K3 Poloha - podobná 1,00 K4 Provedení a vybavení - průměrné 1,00 K5 Celkový stav - dobrý - po částečné rekonstrukci 1,00 K6 Vliv pozemku - menší 1,15 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Variační koeficient před úpravami: 9,13 % Variační koeficient po úpravách: 9,05 % Průměrná cena 6 320 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 95 m 2 Porovnávací hodnota 598 504 Kč Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Srovnatelné nemovitosti jsou převzaty z realitního serveru www.sreality.cz, realitní nabídky jsou mírně nadhodnocené, snižuji koeficientem nabídky. Porovnatelné nemovitosti mají objektivní vypovídací schopnost v porovnávací hodnotě. 1.nemovitost se nachází v Chrástu, jedná se o rodinný dům užívaný jako chalupa, dům v průměrném stavu s pravidelnou údržbou, malý pozemek. 2.nemovitost se nachází v obci Horky nedaleko Čáslavi, rodinný dům v průměrném technickém stavu, bez rekonstrukce,mírně menší pozemek. 3.nemovitost se nachází v Nové Lhotě u Čáslavi, po částečné rekonstrukci, menší pozemek. Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku Parcelní číslo Výměra Jednotková cena pozemku zastavěná plocha a nádvoří: 3/1 1 739 m 2 100 Kč/m 2 ostatní plochy: 95 96 m 2 50 Kč/m 2 zahrada: 96 40 m 2 100 Kč/m 2 zahrada: 98 2 790 m 2 50 Kč/m 2 ostatní plochy: 802 179 m 2 50 Kč/m 2 Celkem: 4 844 m 2 Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: 650 000Kč Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 0Kč Podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: 10,00 % 65 000Kč Obvyklá cena pozemků: 331 150Kč Upravená obvyklá cena: 253 850Kč Započitatelná plocha: 95m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 2 681Kč/m 2 Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.900 ze dne 15.9.2014. 11 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti. 2 Fotodokumentace nemovitosti. 2 Srovnatelné nemovitosti 3-5 -
Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Současný vlastník získal oceňované nemovitosti v r.2006 na základě kupní smlouvy, kupní cena nesdělena. Jednotková cena započitatelných podlahových ploch včetně pozemků: 600.000,00 Kč : 94,70 m 2 = 6.336,00 Kč/m 2 Zaokrouhleno: 6.300,00 Kč/m 2 K hodnotě obvyklých cen pozemků a rodinného domu (užitných ploch) připočítávám hodnotu hodnoceného špýcharu ve výši 50 000,- Kč Výhody: - obec vhodná k rodinnému bydlení - velký pozemek u domu Nevýhody: - voda napojena od sousedů - chybí zasíťování lokality (pouze elektro) - 6 -
Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 30.9.2014 Posudek o ceně byl vypracován 13.10.2014 podpis znalce Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 17.10.1984 č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 6537/187 znaleckého deníku. Certifikovaný dne 15.9.1997 Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002059, ev.č. 059/97 s platností do 31.12.2000 a recertifikován dne 30.09 2010 číslo certifikátu 0003 s platností do 31.09.2015. Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav e-mail: mbartunek@centrum.cz Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou. - 7 -
List vlastnictví č.900-8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
Snímek katastrální mapy - 19 -
Mapa oblasti - 20 -
Mapa obce - 21 -
Fotodokumentace Příjezdová komunikace Pohled z ulice Pohled od vrat Pohled ze zahrady Pozemky za domem Špýchar - 22 -
Kuchyň Pokoj Koupelna s WC Pokoj Kuchyň - jídelní kout Sklad - 23 -
Srovnatelné nemovitosti - 24 -
- 25 -
- 26 -