Nájemní smlouvy pod vlivem krize IX. ročník odborné mezinárodní konference Real Estate Market > Winter 2010 Mgr. Martin Fučík 18.2.2010
Nesolventnost nájemců a dopady na nájemní vztahy Obchodní řešení přejednání podmínek nájmu (př. dočasná či trvalá sleva na nájemném) splátkový kalendář dřívější ukončení nájmu dohodou (kompenzace) Ukončení nájemního vztahu ze strany pronajímatele ze strany nájemce - 2 -
Právní úprava nájemních vztahů Obecná úprava nájemních vztahů zák.č. 40/1964 Sb., občanský zákoník Zvláštní úprava pro nájmy a podnájmy nebyt.prostor zák.č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor místnosti nebo soubory místností, které podle rozhodnutí stavebního úřadu jsou určeny k jinému účelu než k bydlení, a jimiž jsou zejména prostory určené k provozování výroby, obchodu, služeb,, administrativní činnosti,, dále archivy, garáže, skladové prostory a části veřejně přístupných prostorů budov; nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu, prádelny, sušárny, kočárkárny a půdy byty, u kterých byl udělen souhlas k jejich užívání k nebytovým účelům - 3 -
Občanský zákoník obecně ( 677-679) Zák. o nájmu a podnájmu nebyt.prostor ( 9/3, 10, 12) Nájem na dobu určitou výpověď - zákonné a smluvní důvody odstoupení - zákonné a smluvní důvody Nájem na dobu neurčitou výpověď - ze zákona bez uvedení důvodu a smluvní důvody odstoupení - zákonné a smluvní důvody - výpovědní doba v obou případech ze zákona 3 měsíce, pokud smlouva nestanoví jinak - výpovědní důvody v praxi sjednávány obdobně jako u nebyt.prostor - 4 -
Zák. o nájmu a podnájmu nebytových prostor ( 9/3a,b) Nájemce je oprávněn smlouvu na dobu určitou vypovědět, pokud: ztratí způsobilost k provozování činnosti, pro kterou si nebytový prostor najal; - zákon nestanoví, kdy je nájemce způsobilý k provozování činnosti v pronajatých prostorách (v praxi se standardně posuzuje existence živnostenského oprávnění); - pokud není ve smlouvě stanoveno jinak, nájemce nenese odpovědnost, pokud ztráta způsobilosti byla způsobena jeho zaviněním; nebytový prostor se stane bez zavinění nájemce nezpůsobilý ke smluvenému užívání; - nezpůsobilost nebytového prostoru musí být faktický stav, není nutné rozhodnutí příslušného stavebního úřadu - nezpůsobilost nesmí být zaviněna nájemcem, byť i částečným - 5 -
Zák. o nájmu a podnájmu nebytových prostor ( 9/3c) Nájemce je oprávněn smlouvu na dobu určitou vypovědět, pokud: pronajímatel hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z 5/1, tj. povinnost - odevzdat nebytový prostor nájemci ve stavu způsobilém ke smluvenému účelu nájmu - ve stavu způsobilém k smluvenému účelu nájmu nebytový prostor udržovat svým nákladem - zabezpečovat řádné plnění služeb, jejichž poskytování je s užíváním nebytového prostoru spojeno - umožnit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s nájmem Je potřeba, aby porušení hrubým způsobem mělo opakovaný charakter nebo se vyznačovalo určitou soustavností. - 6 -
Smluvní důvody pro ukončení nájmu Nájemce je dále oprávněn nájemní smlouvu vypovědět z dalších důvodů výslovně sjednaných v nájemní smlouvě: standardně se může jednat o případy, pokud pronajímatel poruší určitý sjednaný závazek, na kterém nájemci záleží - u maloobchodních prostor nedosažení stanoveného minimálního obratu - neplnění sjednaných marketingových aktivit - nerealizování kina v obchodním centru, což může být zásadní pro provozování kavárny/restaurace - 7 -
Relevantní judikatura Nájemce je dále oprávněn smlouvu na dobu určitou vypovědět z dalších důvodů sjednaných v nájemní smlouvě: NS 26 Cdo 2876/2000: I. O výpovědní důvod ve smyslu 9 odst. 3 písm. a) zákona č. 116/1990 Sb., ve znění pozdějších předpisů, jde i tehdy, bylo-li pozastaveno provozování živnosti nájemcem nebytových prostor; uplatnění tohoto výpovědního důvodu však nesmí být v rozporu s dobrými mravy ( 39 obč. zák.). - 8 -
Relevantní judikatura Nájemce je dále oprávněn smlouvu na dobu určitou vypovědět z dalších důvodů sjednaných v nájemní smlouvě: NS 28 Cdo 3454/2007: I. Pro naplnění výpovědního důvodu dle 9 odst. 3 písm. a) zákona č. 116/1990 Sb., ve znění pozdějších předpisů, je rozhodné, zda nájemci zanikla oprávnění k provozování činnosti, pro kterou si nebytový prostor najal. Je-li těchto činností více, je rozhodné, zda zanikla všechna oprávnění; to, že nájemce některou z těchto činností o své újmě nevykonává, nemá pro věc význam. - 9 -
Relevantní judikatura Nájemce je dále oprávněn smlouvu na dobu určitou vypovědět z dalších důvodů sjednaných v nájemní smlouvě: NS 25 Cdo 1569/2001: I. Sama okolnost, že pronajímané prostory nejsou ve stavu popsaném ve smlouvě, nezpůsobuje absolutní neplatnost nájemní smlouvy, a II. neplatnost podle 37 odst. 2 obč. zák., je-li předmětem právního úkonu plnění nemožné, předpokládá, že jde o počáteční, objektivní a trvalou nemožnost plnění, a to buď právní nebo fyzickou. Jestliže je plnění fakticky i právně možné, jiná než smluvená vlastnost či stav předmětu plnění nemá sama o sobě za následek absolutní neplatnost právního úkonu, a to ani podle ustanovení 39 obč. zák., podle nějž je neplatný právní úkon, který svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu nebo jej obchází anebo se příčí dobrým mravům - 10 -
Relevantní judikatura Nájemce je dále oprávněn smlouvu na dobu určitou vypovědět z dalších důvodů sjednaných v nájemní smlouvě: NS 33 Odo 1658/2005: I. Pronajímatel je povinen odevzdat a udržovat nebytový prostor v takovém stavu, aby jej nájemce mohl nerušeně užívat bez vynaložení jakýchkoliv nákladů. Pronajímatel musí odstranit závady, které za trvání nájemního vztahu vznikly a jež by bránily v pokojném užívání nebytových prostor. Sankcí za porušení povinností pronajímatele může být sleva z nájemného a popřípadě z porušení povinností může vzniknout závazek k náhradě škody, a II. Závěr o nezpůsobilosti nebytových prostor vychází z faktického stavu a není podmíněn rozhodnutím příslušného stavebního úřadu, neboť žádné ustanovení zákona o nájmu nebytových prostor k platnosti výpovědi z důvodu nezpůsobilosti nebytových prostor ke smluvenému užívání správní rozhodnutí nevyžaduje - 11 -
Ukončení nájmu Insolvenční zákon - zák.č. 182/2006 Sb. ( 256-258) Dřívější zákon o konkrusu a vyrovnání: - princip konkurzního řízení s likvidačním dopadem na podnikatele - výtežek věřitelů v průměru nepřesahující 20 % nominální hodnoty přihlášených pohledávek - průměrná délka řízení delší než pět let Nový insolvenční zákon: - několika variant řešení úpadku - zavedení pevných lhůt pro rozhodování soudu - elektronizace soudní agendy řešení úpadku - 12 -
Ukončení nájmu Insolvenční zákon - zák.č. 182/2006 Sb. ( 256-258) Insolvenční správce je po prohlášení konkursu oprávněn vypovědět nájemní smlouvu nebo podnájemní smlouvu uzavřenou dlužníkem ve lhůtě stanovené zákonem nebo smlouvou, a to i v případě, že byla sjednána na dobu určitou; výpovědní lhůta však nesmí být delší než 3 měsíce. Jestliže by výpovědí nájemní smlouvy sjednané na určitou dobu, v níž je dlužník pronajímatelem, byl nájemce nepřiměřeně dotčen ve svých oprávněných zájmech nebo by tím utrpěl či mohl utrpět značnou škodu, může nájemce do 15 dnů od doručení výpovědi navrhnout insolvenčnímu soudu zrušení výpovědi. Jestliže bude zajištěno, že nájemce koupí předmět nájmu při zpeněžení majetkové podstaty za cenu obvyklou, vyhoví insolvenční soud takovému návrhu vždy. - 13 -
Ukončení nájmu Insolvenční zákon - zák.č. 182/2006 Sb. ( 256-258) Nájemní nebo podnájemní smlouvu, kterou dlužník uzavřel jako nájemce nebo podnájemce, nemůže druhý účastník smlouvy po rozhodnutí o úpadku vypovědět nebo od ní odstoupit pro prodlení dlužníka s placením nájemného nebo jiné úhrady, ke kterému došlo před rozhodnutím o úpadku, anebo pro zhoršení majetkové situace dlužníka. - 14 -
Děkuji za pozornost Martin Fučík HAVEL & HOLÁSEK s.r.o., advokátní kancelář Týn 1049/3, 110 00 Praha 1 Tel.: +420 224 895 950 Fax: +420 224 895 980 martin.fucik@havelholasek.cz Brno Ostrava Bratislava www.havelholasek.cz