Z A D Á N Í zmìny è. 2 územního plánu zóny ZELENEÈ ÈÁST MSTÌTICE zpracované podle 47 stavebního zákona č. 183/2006 Sb. v platném znění a 11 vyhlášky č. 500/2006 Sb., o územně analytických podkladech, územně plánovací dokumentaci a způsobu evidence územně plánovací činnosti a podle přílohy č. 6 této vyhlášky okres Praha-východ kraj Středočeský návrh k projednání červenec 2008 Předkládá pořizovatel: Obecní úřad Zeleneč Kasalova 467, 250 91 Zeleneč v Čechách Ing. Michael Husinec v. r. starosta obce
Spolupráce na návrhu zadání změny č. 2 ÚPnZ Zeleneč část Mstětice: AURS, spol. s r.o., Ing. arch. Milan Körner, CSc. + PRISVICH, s.r.o., Ing. Ladislav Vich a určený zastupitel: Ing. Michael Husinec, starosta obce O B S A H Z A D Á N Í 1. Zdůvodnění změny a vymezení řešeného území... 3 2. Požadavky vyplývající z politiky územního rozvoje, územně plánovací dokumentace vydané krajem, popřípadě z dalších širších územních vztahů... 3. Požadavky na řešení vyplývající z územně analytických podkladů... 4 4. Požadavky na rozvoj území obce... 4 5. Požadavky na plošné a prostorové uspořádání území (urbanistickou koncepci a koncepci uspořádání krajiny)... 6. Požadavky na řešení veřejné infrastruktury... 5 7. Požadavky na ochranu a rozvoj hodnot území... 5 8. Požadavky na veřejně prospěšné stavby, veřejně prospěšná opatření a asanace... 5 9. Požadavky vyplývající ze zvláštních právních předpisů (například požadavky na ochranu veřejného zdraví, civilní ochrany, obrany a bezpečnosti státu, ochrany ložisek nerostných surovin, geologické stavby území, ochrany před povodněmi a jinými rizikovými přírodními jevy)... 10. Požadavky a pokyny pro řešení hlavních střetů zájmů a problémů v území... 6 11. Požadavky na vymezení zastavitelných ploch a ploch přestavby s ohledem na obnovu a rozvoj sídelní struktury a polohu obce v rozvojové oblasti nebo rozvojové ose... 12. Požadavky na vymezení ploch a koridorů, ve kterých bude uloženo prověření změn jejich využití územní studií... 13. Požadavky na vymezení ploch a koridorů, pro které budou podmínky pro rozhodování o změnách jejich využití stanoveny regulačním plánem... 14. Požadavky na vyhodnocení vlivů změny č. 2 územního plánu na udržitelný rozvoj území... 15. Požadavek na zpracování konceptu, včetně požadavků na zpracování variant... 7 16. Požadavky na uspořádání obsahu konceptu a návrhu změny č. 2 územního plánu a na uspořádání obsahu jejich odůvodnění s ohledem na charakter území a problémy k řešení včetně měřítek výkresů a počtu vyhotovení... 17. Grafické přílohy zadání změny č. 2 územního plánu... 8 3 5 6 6 6 7 7 7 2
1. Zdůvodnění změny a vymezení řešeného území Obec Zeleneč, sestávající z částí Mstětice a Zeleneč, nemá územní plán obce, její jedinou platnou územně plánovací dokumentací je Územní plán zóny Zeleneč část Mstětice schválený dne 30. května 1994 a její změna č. 1. Zastupitelstvo obce dne 31. března 2008 rozhodlo v souladu s 6 odst. 5 písm. a) zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů), o pořízení jeho změny č. 2. Změna je iniciována na základě návrhů, podaných vlastníky pozemků na využití zastavitelných ploch pro realizaci obytného souboru. Původní navržené využití území Mstětic bylo převážně určeno pro logistiku, zčásti pro blíže nespecifikované obslužné funkce. Řešené území změny č. 2 územního plánu zóny (ÚPnZ) Zeleneč část Mstětice (dále jen změna č. 2 ) leží téměř v celém rozsahu v katastrálním území Mstětice, z malé části pak v katastrálním území Zeleneč, a je vymezeno v grafických přílohách zadání (dále jen řešené území ). Změna č. 2 řeší jen část původně zastavitelného území dle ÚPnZ v segmentu severně od železnice a západně od silnice II/101. Změna č. 2 bude komplexně řešit nové uspořádání území, cílem je vytvořit podmínky pro realizaci rozsáhlejšího obytného souboru. 2. Požadavky vyplývající z politiky územního rozvoje, územně plánovací dokumentace vydané krajem, popřípadě z dalších širších územních vztahů Řešené území je dle Politiky územního rozvoje České republiky (PÚR ČR), schválené usnesením vlády České republiky ze dne 17. května 2006, součástí rozvojové oblasti OB1 Rozvojová oblast Praha vymezené správním obvodem obce s rozšířenou působností, města Brandýs nad Labem-Stará Boleslave, a leží mezi rozvojovými osami OS3 [vymezená koridorem dálnice D11 Praha Hradec Králové/Pardubice Trutnov hranice ČR ( Wroclaw)] a OS7 (vymezená koridorem rychlostní komunikace R10 Praha Liberec Hrádek nad Nisou hranice ČR). Pro řešení změny č. 2 nevyplývají z PÚR ČR žádné požadavky. Řešené území je součástí Územního plánu velkého územního celku Pražského regionu, schváleného 18. prosince 2006 Zastupitelstvem Středočeského kraje. Veřejně prospěšné stavby ani jiné koncepční záměry stabilizované v ÚP VÚC Pražského regionu nebudou řešenou změnou dotčeny. Z této nadřazené ÚPD nevyplývají pro řešení změny žádné zvláštní požadavky z částí, které nepozbyly platnosti ( 187 odst. 7 a 189 odst. 2 stavebního zákona). Jediným záměrem je trasa tzv. aglomeračního okruhu (II/101). ÚPD obce a ÚP VÚC Pražského regionu jsou vzájemně kompatibilní. Z hlediska širších vztahů v území budou respektovány vazby řešených lokalit na okolní území obce a řešení bude podle potřeby koordinováno s územními plány sousedních obcí, zejména Jirny, Lázně Toušeň, Nehvizdy a Zápy. 3
3. Požadavky na řešení vyplývající z územně analytických podkladů Územně analytické podklady (ÚAP) nejsou v době pořízení zadání změny č. 2 dosud zpracovány (dle stavebního zákona pořídí ÚAP Městský úřad Brandýs nad Labem-Stará Boleslav do 31. prosince 2008). Jako podklad pro návrh zadání slouží platný územní plán zóny. Vývoj počtu obyvatel: obec Zeleneč z toho Mstětice z toho Zeleneč 1961 1761 199 1562 1970 1631 132 1499 1980 1463 60 1403 1991 1361 53 1308 2001 1383 43 1340 2008 *) 2360 38 2322 *) současný stav V období 1997 až 2007 bylo v Zelenči dokončeno 290 bytů. Ve Mstěticích počet obyvatel trvale klesá, v současné době cca 40 obyvatel bydlí převážně v bytech východně silnice II/101 v území, které není předmětem této změny (nebylo ani součástí schválené ÚPD). V řešeném území nebylo bydlení navrhováno. Vzdálenost Mstětic od Zelenče je cca 2,5 km. Vlastní sídlo Zeleneč disponuje odpovídající vybaveností. Nový obytný útvar by měl být podle záměrů developera (iniciátora změny) v této oblasti plně soběstačný. ÚPnZ neřešil východní část k. ú. (za silnicí II/101), kde bylo následně realizováno golfové hřiště. V řešeném území (západně silnice II/101, při silnici III/10162) je jeden menší skladový areál cca 1,4 ha a jeden obytný dům. Jinak není řešené území zastavěno. Severně nádraží Mstětice je na ploše cca 1,2 ha nově realizován technologický park. 4. Požadavky na rozvoj území obce Návrh zadání se pořizuje na základě usnesení Zastupitelstva obce Zeleneč ze dne 31. března 2008. V návrhu zadání změny č. 2 se jedná požadavek z podnětu vlastníka pozemků. Rozsah řešeného území je cca 129 ha. Pro bydlení je navrhováno cca 60 ha, pro občanské vybavení cca 2 ha a pro technické vybavení cca 1 ha. Cca 5 ha (téměř v celém rozsahu bez zástavby) je navrhováno pro sport a rekreaci. Zbývající část území je navrhována pro zeleň. Stávající zeleň v území představuje cca 3,5 ha, z toho 2,5 ha les. Cílem je využít území s velmi dobrou dopravní dostupností (žst. Mstětice) ve vazbě na sportovně rekreační areál golfového hřiště. Řešenou změnou se nenavrhují nové zastavitelné plochy, ale jen změna jeho funkčního využití, malou výjimkou je plocha technické infrastruktury na severu řešeného území. Naopak výrazně větší rozsah původně zastavitelné plochy je nově navrhován pro zeleň. 4
5. Požadavky na plošné a prostorové uspořádání území (urbanistickou koncepci a koncepci uspořádání krajiny) Ze změny vyplývají zásadní požadavky na změnu urbanistické koncepce, která by měla odpovídat charakteru budoucího zahradního města. Stávající i budoucí koncepce je výrazně ovlivněna rozsáhlými ochrannými pásmy nadřazených infrastrukturních vedení (elektrovody, plynovody, produktovody), které území člení na několik menších částí. Ve změně bude navržena základní urbanistická koncepce a vymezeny plochy s rozdílným využitím. 6. Požadavky na řešení veřejné infrastruktury V rámci změny bude navržena základní komunikační síť, umožňující zejména vazby k železniční stanici Mstětice, ležící na trati Praha Lysá nad Labem. Zlepšit je potřebné též parametry silnice III/10162, propojující Mstětice se Zelenčem. Bude komplexně řešena technická infrastruktura, zejména vodohospodářská (vč. ČOV a vodojemu). V rámci změny budou navrženy plochy pro občanské vybavení a veřejná prostranství v rozsahu odpovídající možnému rozvoji této lokality. 7. Požadavky na ochranu a rozvoj hodnot území Respektovány budou dvě menší plochy zeleně, vodoteč Čelákovického potoka a nový areál technologického parku. 8. Požadavky na veřejně prospěšné stavby, veřejně prospěšná opatření a asanace Mimo koridor, umožňující částečně nové vedení silnice II/101, se další veřejně prospěšné stavby nepředpokládají. Veřejně prospěšná opatření budou navržena pro veřejná prostranství a zeleň parkového charakteru (ZV). Do této kategorie bude navržena i izolační zeleň (ZO), oddělující nové obytné území od silnice II/101, která může mít charakter protihlukového valu. 5
9. Požadavky vyplývající ze zvláštních právních předpisů (například požadavky na ochranu veřejného zdraví, civilní ochrany, obrany a bezpečnosti státu, ochrany ložisek nerostných surovin, geologické stavby území, ochrany před povodněmi a jinými rizikovými přírodními jevy) Změna územního plánu bude respektovat zásady ochrany životního prostředí. Speciální požadavky se nestanovují; obecně platí, že řešením nesmí dojít ke zhoršení životních podmínek. Změna bude respektovat limity využití území, vyplývající z ochranných pásem nadřazených infrastrukturních sítí. Rozsah a charakter navrhovaných změn nevyvolává potřebu řešit v území obce retenci přívalových vod. Navrženou změnou nebudou dotčeny zájmy dalších jednotlivých složek. 10. Požadavky a pokyny pro řešení hlavních střetů zájmů a problémů v území Změna nevyvolává potřeby řešit střety zájmů v území, neboť je sledována jako komplexní řešení nového obytného souboru bez negativních vlivů na okolí. 11. Požadavky na vymezení zastavitelných ploch a ploch přestavby s ohledem na obnovu a rozvoj sídelní struktury a polohu města v rozvojové oblasti nebo rozvojové ose Mstětice jsou součástí rozvojové oblasti Praha (dle PÚR ČR 2006), leží na významné železniční trati Praha Lysá nad Labem s regionální železniční dopravou. Lokalita leží v blízkosti (cca 2 km) od mimoúrovňové křižovatky Jirny na dálnici D11 Praha Hradec Králové. V prostoru této křižovatky (na území obce Jirny) jsou rozvíjeny rozsáhlé ekonomické aktivity, zejména v oblasti logistiky. Sledovaná změna má za cíl nerozšiřovat v této části koridoru dálnice D11 logistické kapacity a využít vymezené zastavitelné území pro rozvoj bydlení. Železniční dopravou je z území velmi dobrá dostupnost do hlavního města Prahy. 12. Požadavky na vymezení ploch a koridorů, ve kterých bude uloženo prověření změn jejich využití územní studií Změnou nebude uloženo prověření části území územní studií. Budou využity dosavadní studie, pořízené developerem území. 6
13. Požadavky na vymezení ploch a koridorů, pro které budou podmínky pro rozhodování o změnách jejich využití stanoveny regulačním plánem Nejsou vymezeny plochy či koridory, pro které bude stanoveno prověření změn jejich využití regulačním plánem. 14. Požadavky na vyhodnocení vlivů změny č. 2 územního plánu na udržitelný rozvoj území Vzhledem k charakteru navrhované změny, která nezakládá rámec pro posouzení vlivů změny na životní prostředí podle zákona č. 100/2001 Sb., se nepředpokládá, že příslušný dotčený orgán bude toto posouzení požadovat, ve vazbě na to, se nestanovují žádné požadavky na zpracování vyhodnocení vlivů změny územního plánu na udržitelný rozvoj území. Případné požadavky budou specifikovány až na základě projednání návrhu zadání. 15. Požadavek na zpracování konceptu, včetně požadavků na zpracování variant Zpracování variant se nepožaduje. Vzhledem ke skutečnosti, že se nepožaduje variantní řešení bude změna č. 2 zpracována pouze v návrhu. Zpracování koncept změny č. 2 se v smyslu 47 odst. 5 stavebního zákona neukládá. 16. Požadavky na uspořádání obsahu konceptu a návrhu změny č. 2 územního plánu a na uspořádání obsahu jejich odůvodnění s ohledem na charakter území a problémy k řešení včetně měřítek výkresů a počtu vyhotovení Návrh změny č. 2 bude zpracován v souladu se stavebním zákonem. Obsah územně plánovací dokumentace a způsob jejího zpracování bude odpovídat ustanovením vyhlášky č. 500/2006 Sb., o územně analytických podkladech, územně plánovací dokumentaci a způsobu evidence územně plánovací činnosti. Územně plánovací dokumentace změny č. 2, její návrh a čistopis, bude obsahovat textovou a grafickou část s výkresy základního členění, hlavní výkres (funkčních změn), koordinační výkres, výkres předpokládaných záborů půdního fondu, příp. další doplňující výkresy. Rozsah bude přiměřeně odpovídat příloze č. 7 vyhl. č. 500/2006 Sb. S využitím standardů Středočeského kraje (MINIS) budou k navrženým plochám s rozdílným způsobem zpracovány i textové regulativy. V případě veřejně prospěšných staveb a veřejně prospěšných opatření bude textová část obsahovat soupis dotčených pozemků pro zápis do katastru nemovitostí dle 101 stavebního zákona. Grafická část bude zpracována nad mapovým podkladem mapy katastru nemovitostí. 7
Návrh změny č. 2 bude odevzdán ve 4 kompletních vyhotoveních a v digitální podobě ve formátu PDF, čistopis pak v 5 kompletních vyhotovení a kromě digitálního formátu PDF i ve zdrojových souborech. 17. Grafické přílohy zadání změny č. 2 územního plánu Příloha č. 1: Přehledná mapa oblasti (na podkladě výřezu hlavního výkresu ÚP VÚC Pražského regionu, grafické měřítko Příloha č. 2: Vymezení lokalit změny č. 2 (na podkladě hlavního výkresu ÚPnZ), měřítko 1 : 10 000 Příloha č. 3: Vymezení řešeného území změny č. 2 v ortofotomapě (2005), bez měřítka 8