Bankovní institut vysoká škola Praha

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra finančnictví a ekonomických disciplín Způsoby financování bydlení Diplomová práce Autor: Pavel Barth Finance Vedoucí práce: Ing. Ivana Moltašová Praha Duben 2013

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Ústí nad Labem dne 24. dubna 2013 Pavel Barth

Poděkování: Na tomto místě bych rád poděkoval vedoucí mé diplomové práce, Ing. Ivaně Moltašové, za odborné vedení, cenné připomínky a ochotnou pomoc při zpracování této diplomové práce.

Anotace: Diplomová práce má široké veřejnosti objasnit dva stěţejní bankovní produkty určené k financování bydlení, a to stavební spoření a hypoteční úvěr. Zejména by měla usnadnit rozhodování o volbě optimálního produktu. V první části práce jsou představeny vlastní a cizí zdroje financování bydlení, včetně základních informací o registrech dluţníků. Další dvě části detailně popisují historiografii produktů, jejich principy, jednotlivé fáze, výhody, ale i nevýhody. Nejvýznamnější část diplomové práce tvoří čtvrtá kapitola, ve které za pomocí trojí komparace oba produkty analyzuji. Prioritně se jedná o deskriptivní komparaci produktů v jednotlivých prolínajících se parametrech, včetně doporučení, který z analyzovaných produktů je v daném okamţiku vhodnější. Druhá komparace je realizována na základě analýzy tří modelových případů financování bydlení, s vyhodnocením nabídek a doporučením produktu. Třetí srovnání je provedeno prostřednictvím autorské ankety, která mimo jiné demonstruje priority při výběru produktu souvisejícího s financováním bydlení. Klíčová slova: stavební spoření, státní podpora, překlenovací úvěr, hodnotící číslo, hypoteční úvěr, zástavní právo, bonita klienta, úroková sazba, financování bydlení. Annotation: The purpose of the thesis deals is to clarify two major bank products meant for financing of the housing, i.e. the building society account and the mortgage credits to the public. In particular, should facilitate decisions about the optimal product. The first part presents an introduction of own and external sources for financing of the housing inclusive of basic information on registries of debtors. Further two parts of the work is describing a historiography of the products, their principals, separate phases, advantages and disadvantages in detail. The most important fourth part of the thesis deals provides an analysis of both products using the tripped comparison methods. Majorly there has been used a product s descriptive comparison method in all pervading parameters inclusive of recommendations, which of analysed products is the most suitable at the given moment. The second comparison is made based on analysis of three model cases financing of the housing, an assessment of the quotations and a product recommendation. The third comparison is proceeding via an authorial survey that is demonstrating priorities during the product choice, which is related to the financing of the housing. Key words: building savings, state support, spanning loan, rating number, mortgage loan, securing law, creditworthiness, interest rate, financing of the housing.

OBSAH ÚVOD... 8 1 ZDROJE FINANCOVÁNÍ BYDLENÍ... 11 1.1 VLASTNÍ ZDROJE FINANCOVÁNÍ BYDLENÍ... 11 1.1.1 Úspory... 11 1.1.2 Dědictví... 11 1.1.3 Dar... 12 1.1.4 Vkladové bankovní produkty... 12 1.1.4.1 Stavební spoření... 12 1.1.4.2 Spořící účet... 13 1.1.4.3 Termínovaný vklad... 13 1.1.5 Investiční nástroje... 13 1.2 CIZÍ ZDROJE FINANCOVÁNÍ BYDLENÍ... 13 1.2.1 Spotřebitelské úvěry... 14 1.2.1.1 Bankovní spotřebitelské úvěry na bydlení... 15 1.2.1.2 Nebankovní spotřebitelské úvěry na bydlení... 17 1.2.2 Americká hypotéka... 18 1.2.3 Státní fond rozvoje bydlení... 20 1.3 ÚVĚROVÉ REGISTRY... 21 1.3.1 Bankovní registr klientských informací... 22 1.3.2 Nebankovní registr klientských informací... 22 1.3.3 Registr SOLUS... 23 1.3.4 Následky negativního záznamu v úvěrovém registru... 23 2 STAVEBNÍ SPOŘENÍ A ÚVĚR ZE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ... 25 2.1 HISTORIE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ... 25 2.2 VZNIK STAVEBNÍHO SPOŘENÍ V ČESKÉ REPUBLICE... 26 2.2.1 Základní pojmy... 27 2.3 VÝVOJ STAVEBNÍHO SPOŘENÍ V ČESKÉ REPUBLICE... 28 2.3.1 Novela ZoSS v roce 1995... 29 2.3.2 Novela ZoSS v roce 2003... 29 2.3.3 Novely ZoSS v letech 2005 2009... 30 2.3.4 Novela ZoSS v roce 2010... 31 2.4 SYSTÉM STAVEBNÍHO SPOŘENÍ... 33 2.5 SMLOUVA A JEJÍ NÁLEŢITOSTI... 35 2.6 FÁZE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ... 39 2.6.1 Fáze spoření... 39 2.6.2 Fáze úvěrová... 40 2.6.2.1 Řádný úvěr... 41 2.6.2.2 Překlenovací úvěr... 44 2.7 VÝHODY A NEVÝHODY STAVEBNÍHO SPOŘENÍ... 47 2.7.1 Výhody stavebního spoření... 47 2.7.2 Nevýhody stavebního spoření... 48 2.8 SOUČASNÍ POSKYTOVATELÉ STAVEBNÍHO SPOŘENÍ V ČR... 48 2.8.1 Českomoravská stavební spořitelna, a.s.... 49 5

2.8.2 Wüstenrot stavební spořitelna a.s.... 51 2.8.3 Stavební spořitelna České spořitelny, a.s.... 52 2.8.4 Raiffeisen stavební spořitelna a.s.... 52 2.8.5 Modrá pyramida stavební spořitelna a.s.... 53 2.8.6 Vyhodnocení poskytovatelů... 53 3 HYPOTEČNÍ ÚVĚR... 55 3.1 HISTORIE HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU... 55 3.2 HISTORIE HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU V ČESKOSLOVENSKU... 56 3.3 OBNOVA HYPOTEČNÍHO BANKOVNICTVÍ V ČESKÉ REPUBLICE... 57 3.4 SOUČASNÁ LEGISLATIVA HYPOTEČNÍHO BANKOVNICTVÍ V ČR... 58 3.5 PODSTATA A CHARAKTERISTIKA HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU... 59 3.5.1 Základní pojmy... 60 3.6 FÁZE HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU... 62 3.6.1 Přípravná etapa... 62 3.6.2 Schvalovací etapa... 63 3.6.3 Realizační etapa... 64 3.7 VÝHODY A NEVÝHODY HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU... 65 3.7.1 Výhody hypotečního úvěru... 65 3.7.2 Nevýhody hypotečního úvěru... 66 3.8 POSKYTOVATELÉ HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ... 67 3.9 ÚROKOVÉ SAZBY A JEJICH VÝVOJ U HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ... 68 3.9.1 Historický vývoj úrokových sazeb u hypotečních úvěrů... 68 3.9.2 Současný boj hypotečních bank o klienty... 69 4 KOMPARACE ÚVĚRU ZE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ S HYPOTEČNÍM ÚVĚREM... 72 4.1 DESKRIPTIVNÍ KOMPARACE... 72 4.1.1 Výše, resp. účel úvěru... 72 4.1.2 Zajištění úvěru... 73 4.1.3 Úroková sazba... 73 4.1.4 Rychlost získání úvěru... 74 4.1.5 Doba splatnosti... 74 4.1.6 Poplatky... 75 4.1.7 Celkové náklady... 75 4.2 KOMPARACE POMOCÍ MODELOVÝCH PŘÍPADŮ... 76 4.2.1 Modelový případ č. 1... 76 4.2.1.1 Financování hypotečním úvěrem... 76 4.2.1.2 Financování překlenovacím úvěrem... 77 4.2.1.3 Návrh řešení s odůvodněním... 78 4.2.2 Modelový případ č. 2... 78 4.2.2.1 Financování hypotečním úvěrem... 78 4.2.2.2 Financování překlenovacím úvěrem... 79 4.2.2.3 Návrh řešení s odůvodněním... 80 4.2.3 Modelový případ č. 3... 80 4.2.3.1 Financování hypotečním úvěrem... 81 4.2.3.2 Financování překlenovacím úvěrem... 81 4.2.3.3 Návrh řešení s odůvodněním... 82 4.2.4 Komplexní vyhodnocení modelových případů... 83 6

4.3 KOMPARACE PROSTŘEDNICTVÍM ZPRACOVANÉ ANKETY... 83 4.3.1 Skladba respondentů... 84 4.3.2 Respondenty vyuţité stavební spoření a hypoteční úvěry... 86 4.3.3 Vyhodnocení ankety... 91 ZÁVĚR... 93 SEZNAM POUŽITÝCH ZDROJŮ... 96 BIBLIOGRAFIE... 96 ZÁKONY... 96 INTERNETOVÉ ZDROJE... 97 SEZNAM TABULEK... 98 SEZNAM OBRÁZKŮ... 98 SEZNAM GRAFŮ... 98 SEZNAM PŘÍLOH... 98 7

Úvod Bydlení je základní lidská potřeba, která má ve společnosti nezastupitelnou funkci. Lze ho definovat jako útočiště před okolním prostředím, které má na nás mnohdy negativní dopad. Je místem, kde se člověk cítí v bezpečí, kde jsou uspokojovány další základní lidské potřeby a kde je vytvářeno rodinné zázemí a mezilidské vztahy. Bydlení, které splňuje většinu představ jedince či rodiny, je moţné nazvat domovem. Potřebu domova, nebo-li bydlení, je moţné uspokojit různě. Někteří z nás mají to štěstí a bydlení jim spadne do klína, například jako dárek od rodičů nebo formou dědictví. Vţdy je však nutné v domově nacházet potřebnou pohodu a klid, dokázat si zde odpočinout a připravit se na další stresující situace, které nás takřka denně potkávají. V případě, ţe je bydlení nevyhovující, pak chybí pocit načerpaných sil a dostatečné relaxace. Následkem toho jsou nepříznivé vlivy, které mají negativní dopad na vnitřní hygienu člověka. Nevyhovujícími faktory mohou být nedostatečná velikost bytu, nedostatek soukromí, špatné mezilidské vztahy, vzdálenost zaměstnání a třeba i kvalita bytu či domu. Představa o bydlení je rozdílná, někteří lidé preferují vlastní bydlení, jiní naopak dávají přednost nájmům, popř. podnájmům. Z dalšího hlediska je moţné členit zájemce o bydlení z pohledu kvalitativního, coţ lze charakterizovat ve vztahu mezi rodinným domem či panelákovým bytem. Zajisté bude mít jinou představu o bydlení svobodný jedinec či rodina s dvěma dětmi, a takto by bylo moţné vyjmenovat velkou řadu dalších subjektivních hledisek, které budou rozhodovat o výběru bydlení. Společensky je nejvýše hodnoceno vlastní bydlení, zejména se jedná o vlastní rodinné domy nebo velkometráţní byty v exkluzivních lokalitách. Většina lidí v průběhu ţivota zatouţila po takovém bydlení nebo alespoň o chalupě na vysněném místě. Zpravidla rozhodnutí spojená s vlastním bydlením vyplývají z momentálních ţivotních etap, jakými jsou např. osamostatnění se od rodičů, společné souţití mladých partnerských párů nebo očekávání narození potomka. Dalším faktorem při řešení otázky bydlení můţe být vhodný okamţik na trhu s realitami. K pořízení vlastního domu nebo bytu je nutné překonat obvyklou překáţku, a tou je nedostatek finančních prostředků. Ceny nemovitostí určených k vlastnímu bydlení se pohybují v řádech statisíců aţ miliónů korun. Proto je moţné jen ve výjimečných případech 8

realizovat koupi nemovitosti pouze z uspořených finančních prostředků. Jestliţe se člověk rozhodne k nabytí vlastního domu či bytu, je nutné důkladně zvaţovat, jakou formou bude nemovitost financovat. Diplomová práce je rozdělena do čtyř kapitol, které mají logickou a obsahovou návaznost. Ke zpracování je jako základní metoda pouţita analýza, při níţ je záměrem sloţitější fakta rozčlenit na jednodušší části. Jedná se především o rozbor nejvýznamnějších produktů v oblasti financování bydlení, kterými jsou stavební spoření a hypoteční úvěr. Dále jsou v diplomové práci pouţity metody deskripce, uplatněná ve všech kapitolách, a komparace, aplikovaná zejména při posouzení vhodnosti produktů v rámci modelových případů. V první kapitole jsou charakterizovány zdroje financování bydlení, včetně představení netradičních produktů, jakými jsou spotřebitelské úvěry poskytované bankami či nebankovními subjekty. Současně první kapitola představuje americkou hypotéku a analyzuje její nabídku u nejvýznamnějších bank na českém trhu. Okrajově jsou v této kapitole představeny dva nejrozsáhlejší a nejoblíbenější produkty v ČR vyuţívané pro účely financování bydlení, a to stavební spoření a hypoteční úvěr. Oběma jsou věnovány zbývající tři kapitoly. Druhá kapitola teoreticky analyzuje stavební spoření. Jejím obsahem je historický vývoj, princip fungování, ale také popis obou moţných způsobů úvěrování prostřednictvím stavebního spoření. Historický vývoj hypotečního úvěru, jeho charakteristika a jednotlivé fáze jsou představeny ve třetí kapitole. Obě uvedené kapitoly jsou zakončeny výčtem výhod a nevýhod obou produktů. Cílem mé diplomové práce je prostřednictvím analýzy porovnat výhody a nevýhody stavebního spoření a hypotečního úvěru, současně pak vyhodnotit situační případy a doporučit vhodná řešení. Cíl diplomové práce se snaţím naplnit zejména ve čtvrté kapitole, kde nejprve deskripcí srovnávám zjištěné výhody a nevýhody stavebního spoření a hypotečního úvěru, následně na modelových případech analyzuji vhodnost vyuţití toho či onoho produktu a navrhuji vhodná řešení. V závěru čtvrté kapitoly vyhodnocuji na základě výsledků ankety oblíbenost a preferovaná kritéria obou produktů. 9

Téma mé diplomové práce úzce souvisí s mým nedávným ţivotním rozhodnutím, kdy jsme s rodinou řešili otázku vlastního bydlení. V této souvislosti jsme zvaţovali kombinaci hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření. Tato skutečnost byla důvodem, proč jsem si jako téma diplomové práce zvolil Způsoby financování bydlení. 10

1 Zdroje financování bydlení Základním předpokladem k pořízení vlastního bydlení je dostatek peněţních prostředků. Přestoţe je momentálně cena realit na nejniţší úrovni za posledních deset let, je pro většinu obyvatel naší země nadmíru sloţité, a zejména těţko dostupné, vlastní bydlení realizovat. Z pohledu zdrojů existují dvě základní moţnosti financování bydlení. První moţností je vyuţití vlastních zdrojů k financování bydlení, tzv. samofinancování. Druhou moţností, která je rozsáhlejší v oblasti způsobů financování bydlení, je vyuţití cizích zdrojů. V tomto případě se osoba, která vyuţije cizí zdroje k financování bydlení, dostává do postavení dluţníka a instituce, ať uţ bankovní či nebankovní, do postavení věřitele. 1.1 Vlastní zdroje financování bydlení Způsob financování bydlení z vlastních zdrojů je pro osoby se zájmem o bydlení takřka bez rizik a zejména je to způsob nejjednodušší. Financování bydlení prostřednictvím vlastních zdrojů je moţné rozčlenit následujícím způsobem: 1.1.1 Úspory Financování bydlení z vlastních úspor je zajisté nejvhodnější z hlediska časové realizace. Odpadají tak zdlouhavé administrativní kroky související s pořizováním bydlení, jakými jsou např. jednání s finančními institucemi, zřizování účtů a následné zajištění úvěru. Poslední uvedené je obvykle realizováno formou zástavního práva, z čehoţ plynou při nestandardním průběhu rizika spojená se zablokováním nemovitosti. V současné ekonomické recesi je sloţité naspořit finanční částku, která by odpovídala trţní ceně vhodné a zejména poţadované nemovitosti. Vzhledem ke skutečnosti, ţe financování bydlení je problematika především mladých lidí, lze konstatovat, ţe tito ani nemají moţnost z čeho a dlouhodobě spořit. V případě, ţe potenciální zájemce o bydlení disponuje dostatečnými finančními prostředky, je nutné zváţit, zda za současných nízkých úrokových sazeb není vhodné financovat bydlení přeci jen úvěrem a naspořené finanční prostředky investovat do instrumentů s vyšší mírou zhodnocení. 1.1.2 Dědictví Jedním z nejsnadnějších způsobů financování vlastního bydlení je stát se dědicem majetku, alespoň v hodnotě odpovídající poţadavku na koupi bytu či výstavbu rodinného 11

domu. Samozřejmě je s institutem dědění spojena nepříjemná ţivotní situace, která jde ruku v ruce se skutečností, ţe navţdy odešel někdo z nejbliţších. V takových případech není příjemné ani řešení pozůstalosti, na jejímţ konci je osobní prospěch, ze kterého lze financovat poţadované bydlení. Svým způsobem můţe být předmětem dědictví i vhodná nemovitost, a tím je otázka financování bydlení vyřešena ještě rychleji. Ač se můţe zdát výše uvedený způsob financování bydlení poněkud cynický, nelze jej k vzhledem tématu zcela opomenout. 1.1.3 Dar Jednoznačně nejvýhodnější, a v dnešní době běţný případ financování bydlení, je situace, kdy potomek obdrţí od rodičů nemalé finanční prostředky, právě pro výstavbu či koupi rodinného domu nebo bytu. Není výjimkou ani takové řešení, kdy rodiče potomkovi nemovitost sami pořídí. Zde se jedná o vyuţití úspor jiných osob, neţ těch, které by případně musely problematiku financování bydlení řešit. 1.1.4 Vkladové bankovní produkty Předpokládat, ţe ve střednědobém časovém horizontu (5-10 let) se prostřednictvím pravidelných vkladů finanční prostředky zhodnotí natolik, aby postačovaly v kompletním rozsahu na koupi nemovitosti, je takřka utopií. Toto tvrzení se odvíjí od současných úrokových sazeb, které jsou na historickém minimu. Nejčastějšími vkladovými produkty bank jsou stavební spoření, spořící účty, termínované vklady. Kaţdý z uvedených produktů má své charakteristické vlastnosti. 1.1.4.1 Stavební spoření Velmi oblíbený produkt, který je zastoupený v obou kategoriích zdrojů, jak vlastních, tak cizích. Tvoří, a především tvořil, největší podíl spořícího produktu na území České republiky. Jednalo se zejména o období, kdy byla státní podpora ve výši 25 % z vkladů za období kalendářního roku, a proto byl tento produkt vyuţíván k účelům spoření. V současné době, kdy je státní podpora pouze 10%, oblíbenost klesla, nicméně stálé zastává nemalé procento v oblasti spořících produktů. Jelikoţ je stavební spoření jedním ze dvou hlavních účelových produktů k financování bydlení, bude mu věnována celá kapitola č. 2. 12

1.1.4.2 Spořící účet Jedná se o produkt, který je velmi podobný běţnému účtu, ale s lepším úročením vkladu. Klientům je umoţněno vkládat peněţní prostředky průběţně a rovněţ tak je umoţněno kdykoliv ze spořícího účtu vloţené peněţní prostředky vybírat. Uvedená pozitiva spořícího účtu jsou hlavní výhodou v porovnání s termínovanými vklady. Spořící účet se při střednědobém vyuţívání, a při dostatečně vysokých vkladech volných peněţních prostředků, můţe stát vhodným startovacím (vlastním) zdrojem k financování bydlení. V současné době jsou nejvýhodnější spořící účty českých bankovních domů úročeny cca 2 % p.a., v takových případech je však nutné zváţit reálnost zhodnocení. 1.1.4.3 Termínovaný vklad Vyuţití termínovaného vkladu je vhodné pro takové klienty, kteří mají volné peněţní prostředky a nechtějí riskovat jejich znehodnocení např. na burze. Termínované vklady jsou zpravidla lépe úročeny neţ spořící účty, ale určitou nevýhodou je skutečnost, ţe vloţené peněţní prostředky jsou bankovními domy blokovány na předem sjednanou dobu. Případné předčasné výběry jsou sankcionovány např. sníţením úrokové sazby na hodnotu běţného účtu. Opět se jedná o produkt, který lze vyuţít za účelem drobného zhodnocení jiţ naspořených finančních prostředků. Termínovaný vklad tedy není produkt, na základě kterého lze valorizovat průměrně naspořené peněţní prostředky do výše, která by dostačovala k financování bydlení. 1.1.5 Investiční nástroje Rozhodnout se vloţit volné finanční prostředky do různých druhů investičních nástrojů, je jedna z rizikovějších forem zhodnocení peněz. Investiční společnosti nabízejí několik moţností podle rizikovosti investování, z pravidla se jedná o portfolia: dynamická, růstová, vyváţená a konzervativní. Většinou však investiční společnosti doporučují více neţ pětileté pravidelné peněţní vklady, čímţ se diverzifikuje riziko ztráty, a naopak se zvyšuje pravděpodobnost výnosu. Zhodnotit však peněţní prostředky natolik, ţe jich bude dostatek k pořízení bytu, natoţ na koupi či stavbu rodinného domu, je takřka nemoţné. 1.2 Cizí zdroje financování bydlení Zejména mladí lidé jsou více či méně nuceni své vlastní bydlení financovat prostřednictvím cizích zdrojů. V současné době, kdy se na trhu práce míra nezaměstnanosti 13

pohybuje okolo 10 %, je však skutečně klíčovým ţivotním rozhodnutím, jaký způsob řešení vlastního bydlení bude zvolen. Pozitivním hlediskem při rozhodnutí se financovat bydlení cizími zdroji, je momentálně nízká úroková míra, kterou ovlivňuje historicky nejniţší dvoutýdenní repo sazba České národní banky 0,05 %. Úrokovou sazbu obchodních bank však neovlivňuje pouze dvoutýdenní repo sazba centrální banky. Na finální výši úrokové sazby působí celá řada faktorů. Mezi ovlivňující faktory patří délka splatnosti úvěru, současně banky posuzují, zda není ţadatel v registru dluţníků nebo jestli je klientem finanční instituce jiţ v době podání ţádosti (tzv. bonita klienta) atd. Nejrozšířenějšími bankovními produkty vyuţívanými k financování bydlení prostřednictvím cizích zdrojů jsou hypoteční úvěr a úvěr ze stavebního spoření, kterým bude jednotlivě věnována samostatná kapitola. 1.2.1 Spotřebitelské úvěry Spotřebitelský úvěr mohou poskytovat jednak obchodní banky, ale také nebankovní subjekty. Oba okruhy poskytovatelů se musí řídit zákonem č. 145/2010 Sb., o spotřebitelském úvěru a změně některých zákonů, který tento typ úvěru upravuje. Zákonem je mimo jiné definováno, ţe poskytovat spotřebitelské úvěry lze pouze fyzickým osobám na financování jejich nepodnikatelských potřeb. Tímto typem úvěru je moţné financovat, např. koupi automobilu, vybavení domácnosti, rekonstrukci nemovitosti, de facto veškeré spotřební zboţí či sluţby. Spotřebitelský úvěr lze rozdělit do dvou kategorií, kde kritériem k rozčlenění je pouţití finančních prostředků, tedy buď neúčelové a nebo účelové. Jedná-li se o neúčelový úvěr, klient nemusí poskytovateli předkládat doklady prokazující vyuţití finančních prostředků a tyto můţe pouţít libovolně. Neúčelový úvěr má zpravidla vyšší úrokovou sazbu, která je právě důsledkem svobody naloţení s finančními prostředky. U účelových spotřebitelských úvěrů je poţadováno předloţení dokladů, které prokazující vyuţití finančních prostředků ke konkrétnímu účelu. Je-li účelem spotřebitelského úvěru koupě nemovitosti, je oproti jiným účelovým spotřebitelským úvěrům zpravidla stanovena delší doba splatnosti a současně niţší úroková sazba. Spotřebitelský úvěr poskytnutý za účelem financování bydlení, se v porovnání se speciálními produkty slouţícími k pořízení nemovitosti, liší v několika parametrech. Významná odlišnost je ve stanovení délky fixace úrokové míry, například u hypotečních úvěrů je to nejčastěji v délce 3 nebo 5 let, oproti tomu u spotřebitelského úvěru je výše úrokové míry po celou dobu splácení konstantní. Další rozdíl je ve výši úrokové sazby, 14

u spotřebitelských úvěrů je většinou vyšší neţ u hypotečních úvěrů nebo úvěrů ze stavebního spoření. Diferencí je současně délka splatnosti, u spotřebitelských úvěrů je zpravidla kratší neţ u hypotečních úvěrů či úvěrů ze stavebního spoření. Hypoteční úvěry se poskytují aţ na dobu 30 let, úvěry ze stavebního spoření lze splácet aţ 20 let, zatímco spotřebitelské úvěry je zpravidla nutností splatit do 10 let. Odlišnost je také v souvislosti s předčasným splacením úvěru. U spotřebitelských úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření není obvykle předčasné splacení sankcionováno, coţ se zpravidla s porovnáním s hypotečními úvěry říci nedá. U hypotečních úvěrů je tato moţnost zpravidla pouze v době změny fixace úrokové sazby, nutno však podotknout, ţe se na trh pohybují banky, které jiţ také umoţňují mimořádné splátky v rámci hypotéky bez sankce. Přesto se plošně dá hovořit o výhodě, kterou spotřebitelské úvěry v porovnání s hypotékami nabízejí. Další výhodou u spotřebitelských úvěrů je schvalovací proces, coţ klientům umoţňuje rychlejší získání finančních prostředků. V otázce zajištění spotřebitelského úvěru není vţdy vyţadováno zástavní právo, coţ je další výhodou oproti hypotečnímu úvěru. Nicméně celkové náklady spotřebitelského úvěru ve vazbě na vyšší úrokovou sazbu, omezený úvěrový rámec a relativně krátkou dobu splatnosti řadí spotřebitelský úvěr v oblasti financování bydlení na zadní příčky produktů vyuţívaných k uvedenému účelu. Kdo se však rozhodne pro tento doplňkový produkt k financování bydlení, český trh mu nabídne široké spektrum bankovních i nebankovních subjektů, které poskytují účelové spotřebitelské úvěry. 1.2.1.1 Bankovní spotřebitelské úvěry na bydlení Vyuţití bankovních půjček na bydlení je spíše alternativním řešením financování bydlení. Pro zájemce mohou být v porovnání s hypotečními úvěry lákavé zejména z důvodu odlišného způsobu zajištění. Některé bankovní instituce nabízejí na trhu i statisícové úvěry poskytované k účelu financování bydlení, přičemţ nepoţadují zajištění formou ručitele nebo zástavního práva k nemovitosti. Takové úvěry je vhodné vyuţít ke koupi druţstevních bytů, neboť na koupi bytu ve vlastnictví druţstva nelze vyuţít hypoteční úvěr právě z důvodu zajištění formou zástavného práva. Bankovní subjekty nabízí účelové spotřebitelské úvěry s různými parametry, například se liší maximální výší úvěrového rámce nebo rozsahu vyuţití a nebo délkou splatnosti. Bankovní subjekty dávají najevo existenci výše uvedeného produktu samotným názvem. Československá obchodní banka, a.s., (dále také ČSOB), nabízí produkt s názvem 15

ČSOB Půjčka na lepší bydlení 1, prostřednictvím kterého lze financovat koupi bytu nebo domu, také je moţné odkoupit druţstevní podíl, tedy koupit druţstevní byt. Výhodami inzerovanými ČSOB je vlastní nastavení výše splátek s maximální délkou splatnosti 10 let, výše půjčky aţ 600 tisíc korun bez ručitele a zajištění nemovitostí a moţnost neúčelově čerpat aţ 20 % z poskytnuté finanční částky. Další významným hráčem na trhu, který poskytuje půjčku na bydlení formou spotřebitelského úvěru, je Česká spořitelna, a.s. (dále také ČS), která produkt nazvala Spotřebitelský úvěr 2. Podmínky, resp. výhody, jsou obdobné, rovněţ nabízí půjčku 600 tisíc korun bez nutnosti zajištění, garantuje konstantní úrokovou sazbu a prezentuje moţnost čerpat úvěr jednorázově nebo postupně, vše dle poţadavků klienta. Pozadu se spotřebitelským úvěrem nezůstává ani Komerční banka, a.s. (dále také KB), která nabízí produkt s názvem Úvěr na nemovitost 3. Tento typ úvěru je moţné vyuţít na koupi druţstevního podílu, na koupi, výstavbu nebo rekonstrukci nemovitosti, ale také na vybavení domácnosti, přičemţ investice do vybavení nesmí přesáhnout 50 % z poskytnutého úvěru. Za výhodu lze povaţovat moţnost úvěr bez sankcí kdykoliv zcela nebo částečně splatit. Posledním namátkou vybraným bankovním produktem je Účelová půjčka na bydlení a rekonstrukce 4 od Raiffeisen bank, a.s. (dále také RB). Účel vyuţití půjčky je velmi široký, od koupě, rekonstrukci či výstavby nemovitosti, přes koupi druţstevního podílu či koupi rekreačního objektu aţ po vypořádání spoluvlastnických či dědických podílů k nemovitosti. Inzerovanou výhodou je maximální výše půjčky aţ 1 milión korun, moţnost předčasného splacení půjčky bez sankce a nutností není zajištění úvěru smluvním zástavním právem k nemovitosti. Maximální výše spotřebitelských úvěrů určených k financování bydlení, které poskytují bankovními subjekty, se pohybuje obvykle okolo 600 tisíc korun, výjimečně dosahuje 1 miliónu korun. Právě omezený úvěrový rámec umoţňuje bankám vstupovat do určitého rizika a poskytovat finanční prostředky bez zajištění zástavní právem k nemovitosti. Z uvedeného je zřejmé, ţe výše úvěru bude jen ve vybraných regionech České republiky 1 Zdroj: Československá obchodní banka, a.s., ČSOB Půjčka na lepší bydlení, Dostupné z: http://www.csob.cz/cz/lide/bydleni/stranky/csob-pujcka-na-lepsi-bydleni.aspx dne 26.1.2013 2 Zdroj: Česká spořitelna, a.s., Spotřebitelský úvěr, Dostupné z: http://www.csas.cz/banka/nav/osobni-finance/spotrebitelsky-uver/o-produktu-d00018719 dne 26.1.2013 3 Zdroj: Komerční banka, a.s., Úvěr na nemovitost, Dostupné z: http://www.kb.cz/cs/lide/obcane/uver-na-nemovitost.shtml dne 27.1.2013 4 Zdroj: Raiffeisen bank, a.s., Účelová půjčka, Dostupné z: http://www.rb.cz/osobni-finance/uverove-produkty/osobni-pujcky/ucelova-pujcka/ dne 27.1.2013 16

dostačovat na koupi bytu, a to i přesto, ţe ceny nemovitostí jsou za období 10 let na historickém minimu. Jestliţe se klient přeci jen rozhodne pro spotřebitelský úvěr, je předpokladem, ţe disponuje i vlastními finančními prostředky a spotřebitelský úvěr bude pouze doplňujícím zdrojem financování bydlení. Negativním hlediskem je i relativně krátká doba splatnosti, která u těchto produktů většinou nepřesahuje 10 let. Z kratší doby splatnosti vyplývá, ţe klient bude muset počítat s velmi vysokými měsíčními splátkami, zejména v porovnání s hypotečními úvěry a úvěry ze stavebního spoření. Právě z uvedených důvodů je efektivnější vyuţívat spotřebitelské úvěry určené na bydlení k méně nákladným záměrům spojeným s financováním bydlení, pod kterými si lze představit rekonstrukci, modernizaci nebo vybavení bytu či domu. 1.2.1.2 Nebankovní spotřebitelské úvěry na bydlení V současné době se hromadí stále více zájemců, kteří oslovují banky či stavební spořitelny s poţadavkem o pomoc při řešení otázky bydlení, ať jiţ na koupi bytu nebo rodinného domu. Banky či stavební spořitelny prověřují příjmy potenciálních klientů, celkovou zadluţenost, ale také platební morálku, která se sleduje v různých registrech dluţníků. Jestliţe je bonita klienta dostatečná, finanční instituce klientům poskytnou peněţní prostředky prostřednictvím například hypotečního úvěru. Počet lidí, kteří však podmínky finančních institucí nedokáţe splnit stále přibývá, a tak jim nezbývá, neţ otázku financování bydlení řešit prostřednictvím spotřebitelských úvěrů od nebankovních poskytovatelů. Počet nebankovních subjektů poskytujících spotřebitelské úvěry na bydlení je velké mnoţství, přičemţ při výběru mezi nimi je nutno pečlivě a obezřetně vybírat. Základním předpokladem je podrobné prostudovaní úvěrové smlouvy, ve které mnohdy bývají záměrně nevýhodné smluvní klauzule vůči klientům. Takové riziko je zastoupeno zejména u menších a neznámých subjektů. Subjekty mající na trhu větší procentuální zastoupení, si nemohou nepoctivý přístup ke klientům, z důvodu reputačního rizika souvisejícího s jejich ztrátou, dovolit. Určité riziko je také vnímáno v souvislosti s případným konkurzem nebankovního poskytovatele. Vyhlášení konkurzu u společnosti, která poskytla finanční prostředky formou úvěru, má za následek, ţe takové pohledávky se stávají splatné, přičemţ za pohledávky se v tomto případě povaţují také poskytnuté úvěry. Ač se mohou zdát rizika nebankovních úvěrů na bydlení natolik vysoká, jsou v ţivotě situace, které jiné alternativní řešení nenabízí. V ten moment je tento způsob financování 17

bydlení pro klienta přínosem. Jedná se například o situaci, kdy podnikatel na základě daňové optimalizace neprokazuje dostatečné příjmy. U řadových uchazečů o úvěr, kteří u bank nesplňují podmínku dostatečného příjmu, a nebo jsou v registrech dluţníků vedeni jako nesolventní, je právě zamítnutí úvěru ze strany banky významným varováním před podpisem smlouvy u případného nebankovního subjektu. Z uvedeného vyplývá, ţe není-li klient schopen splácet běţné půjčky, čímţ se dostane do některého z rejstříků dluţníků, tak jen stěţí bude schopen splácet spotřebitelský úvěr na bydlení od nebankovního subjektu. Tedy nebankovní spotřebitelský úvěr na účely bydlení by měl být vyuţit pouze v nejkrajnější situaci, neboť úrokové sazby u těchto subjektů bývají v porovnání s hypotečními úvěry či úvěry ze stavebních spoření více neţ dvojnásobné. 1.2.2 Americká hypotéka Americká hypotéka je neúčelový úvěr, který je zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Poskytnuté peněţní prostředky se připisují přímo na účet klienta, který s nimi můţe libovolně nakládat. Není tedy nucen vynaloţit finance na koupi pozemku či jiné nemovitosti, ale můţe uspokojit své potřeby například nákupem automobilu, vybavením bytu či domu a nebo i nákupem dovolené. Jelikoţ se jedná o neúčelový úvěr, tak z logiky vyplývá, ţe úroková sazba bude zpravidla vyšší neţ u hypotečních úvěrů. Délka splatnosti se pohybuje mezi 5 aţ 20 lety, přičemţ musí být splněna podmínka, ţe doba splatnosti nesmí překročit hranici 70 let věku ţadatele. Minimální výše úvěru je 100 tisíc korun, maximální částka není omezena, ale odvíjí se od odhadní ceny nemovitosti, kterou je hypotéka zajištěna. 5 Namátkou vybrané obchodní banky poskytující americké hypotéky na českém trhu mají velmi podobné parametry, coţ je představeno v přehledné tabulce č. 1. 5 Zdroj: Wikipedia, Americká hypotéka, Dostupné z: http://cs.wikipedia.org/wiki/americk%c3%a1_hypot%c3%a9ka,dne 27.1.2013 18

Tabulka č. 1: Vybrané parametry bank poskytující americké hypotéky Parametry / Banka a název produktu min. výše úvěru Max. výše úvěru KB Úvěr Garant (Americká hypotéka) 6 200 tis. Kč 10 mil. Kč, resp. max. 70 % z obvyklé ceny zastavené nemovitosti ČS Americká hypotéka hypotéka na cokoliv 7 150 tis. Kč max. 80 % z odhadní ceny zastavené nemovitosti 300 tis. Kč max. do 70 % RB Americká hypotéka Univerzál 8 zástavní hodnoty nemovitosti ČSOB ČSOB Americká hypotéka 9 200 tis. Kč 5 mil. Kč, resp. max. 70 % zástavní hodnoty nemovitosti Hypoteční banka Americká hypotéka 10 200 tis. Kč 5 mil. Kč, resp. max. 70 % zástavní hodnoty nemovitosti Zdroj: Vlastní konstrukce - z informací na internetu úroková sazba od 8,19 % p.a. od 7,3 %.p.a. garance stále úrokové sazby po celou dobu splácení neuvedeno 7,34 % p.a. (fixace na 5 let) od 7,34 % p.a. délka splatnosti max. 20 let max. 20 let 5 20 let 3 20 let max. 20 let Porovnáním parametrů ve výše uvedené tabulce se nabízí jako nejvýhodnější produkt americká hypotéka od ČS. Důvodem je zejména maximální finanční částka, kterou je proti zastavené nemovitosti banka ochotna půjčit a s ostatními poskytovateli srovnatelná inzerovaná úroková sazba. V rozhodování je však třeba sledovat i další podstatný parametr úvěru, kterým je roční procentní sazba nákladů (dále také RPSN). Jedná se o číselnou hodnotu vyjádřenou v procentech, prostřednictvím které zájemce o úvěr zjistí, jak jsou jednotlivé nabídky výhodné či nevýhodné 11. V rámci RPSN jsou zahrnuty veškeré poplatky spojené 6 Zdroj: Komerční banka, a.s., Úvěr Garant (Americká hypotéka), Dostupné z: http://www.kb.cz/cs/lide/obcane/uver-garant.shtml dne 28.1.2013 7 Zdroj: Česká spořitelna, a.s., Americká hypotéka, Dostupné z: http://www.csas.cz/banka/nav/osobni-finance/americka-hypoteka/o-produktu-d00020169 dne 28.1.2013 8 Zdroj: Raiffeisen bank, a.s., Americká hypotéka Univerzál, Dostupné z: http://www.rb.cz/osobni-finance/hypoteky/typy-hypotek/americka-hypoteka-univerzal/ ze dne 28.1.2013 9 Zdroj: Československá obchodní banka, a.s., ČSOB Americká hypotéka, Dostupné z: http://www.csob.cz/cz/lide/bydleni/stranky/csob-americka-hypoteka.aspx ze dne 28.1.2013 10 Zdroj: Hypoteční banka, a.s., Americká hypotéka, Dostupné z: http://www.hypotecnibanka.cz/americka-hypoteka/ dne 28.1.2013 11 Zdroj: RPSN.cz, RPSN Jak Je Vaše Půjčka Drahá, Dostupné z: http://rpsn.cz/clanek/rpsn-je-vase-pujcka-draha dne 28.1.2013 19

s úvěrem, tedy kromě úroků, také poplatek za zpracování ţádosti o úvěr, poplatek za vedení úvěrového účtu, poplatek za zaúčtování poloţky na úvěrovém účtu apod. Další parametr, který by mohl klienta při rozhodování ovlivnit, je svoboda při případném prodeji nemovitosti, na níţ je vázáno zástavní právo. Na paměti je nutno mít, ţe nemovitost, na níţ vázne zástavní právo, resp. jakákoliv věcná práva k věci cizí, je daleko hůře prodejná. 1.2.3 Státní fond rozvoje bydlení Financovat vlastní bydlení bylo do března roku 2011 moţné prostřednictvím Státního fondu rozvoje bydlení (dále také SFRB), který nabízel mladým lidem program s názvem Úvěr 300. Program byl určen pro osoby do 36 let věku a největší předností úvěru byla nízká úroková sazba. Maximální výše úvěru byla 300 tis. Kč, délka splatnosti aţ 20 let a úroková sazba činila 2 %. Úvěr od SFRB nemohla opakovaně vyuţít jedna a tatáţ osoba. Program Úvěr 300 momentálně SFRB neposkytuje, neboť nedisponuje dostatečnými finančními prostředky 12. Zajisté by mnoho mladých lidí uvítalo opětovné zavedení výše uvedeného programu, který je z pohledu financování výhodnější neţ jakékoliv bankovní produkty. Momentálně má SFRB spuštěny dva programy týkající se otázky bydlení. Prvním je program úvěrů na opravy a modernizace bytových domů, tzv. program Panel 2013+. Program je určen pro veškeré vlastníky bytových domů, nehledě na technologii výstavby, tzn. ţe nezáleţí, zda se jedná o dům panelový nebo cihlový. Čerpání úvěru lze vyuţít na sníţení energetické náročnosti domů, na opravu společných prostor, na modernizaci bytových jader či na rekonstrukce instalací. Program je aplikovatelný pro širokou škálu subjektů, mohou jej vyuţít druţstva, společenství vlastníků, fyzické a právnické osoby, stejně tak města či obce, jeţ mají ve vlastnictví bytový dům. Předností programu je nízký úrok. Ten se odvíjí od referenční sazby Evropské unie pro ČR, která je od ledna 2013 ve výši 1,09 % p.a. Maximální doba splatnosti je 30 let, přičemţ po celou dobu splácení je moţné fixovat úrokovou míru. Výše úvěru není přímo stanovena, ale úvěr můţe krýt aţ 90 % rozhodných výdajů. Ţádosti do programu začal SFRB přijímat ode dne 11. 1. 2013. Modelový příklad výpočtu: Při celkových investičních nákladech 6 mil. Kč a výši úvěru 5 mil. Kč s úrokem 1,09 % p.a. na 20 let, získá žadatel proti komerčnímu úvěru v aktuální výši 12 Zdroj: Státní fond rozvoje bydlení, Úvěr 300, Dostupné z: http://www.sfrb.cz/programy-a-podpory/podpora-mladych/uver-300/ dne 28.1.2013 20

3,5 % p.a. výhodu v podobě celkové úspory 1,41 mil. Kč. Celkem je výše státní podpory 28 % (úspora na úrocích za dobu splatnosti úvěru) 13. Druhým programem zaměřeným na bydlení ze strany SFRB jsou úvěry na výstavbu nájemních bytů. V rámci tohoto programu mohou ţádat o úvěr obce, právnické osoby, ale i fyzické osoby. Prostředky lze vyuţít na novostavbu, ve které vzniknou nájemní byty, nebo na stavební úpravy, kterými vznikne nájemní byt z prostor původně určených k jiným účelům neţ k bydlení. Úvěrem je moţné financovat nástavbu či přístavbu, ale podmínkou je opět vytvoření nájemního bytu. Dále lze vyuţít úvěr ke stavebním úpravám bytů v bytovém domě, ve kterém není ţádný byt způsobilý k bydlení. V neposlední řadě je moţné stávající nájemní byt stavebními úpravami rozdělit tak, ţe vznikne alespoň jeden další nájemní byt. Splatnost úvěru je 30 let a lze jej poskytnout do maximální výše 70 % rozhodných výdajů. Výše úrokové sazby se stanovuje jiţ od 2 % p.a., ale konečná sazba je závislá na různých okolnostech, např. komu budou vytvořené byty určeny, dále pak jaká je rentabilita projektu a jaké je zajištění. 14 1.3 Úvěrové registry Začátkem 90. let minulého století vzniklo na českém finančním trhu velké mnoţství subjektů podnikajících na základě bankovní licence. Současně s rozvíjející se trţní ekonomikou se rozvíjel i bankovní trh, jehoţ součástí bylo mimo jiné i poskytování úvěrů. Vedle úvěrů podnikatelských se také jednalo o úvěry soukromých osob, prahnoucích po moderním bydlení. Banky si významně konkurovaly a pro získání klientů byly ochotny nabízet ţadatelům atraktivní, ale současně nereálné úvěrové podmínky. Na základě nedostatečného zajištění úvěrů některé banky následně zkrachovaly. Z důvodu eliminace úvěrového rizika začaly banky sdílet svá vlastní data s konkurenčními finančními institucemi. Právě banky byly první subjekty, které zaloţily vlastní registr. Předešly tím situaci, kdy neúspěšný ţadatel o úvěr v jedné bance (neúspěšný z důvodu dřívějšího nesplácení či splácení úvěru s výrazným prodlením) se rozhodl zkusit štěstí u konkurence, a ta mu úvěr poskytla. Nutno podotknout, ţe úvěrové registry nejsou českým výmyslem, ale ţe fungují 13 Zdroj: Státní fond rozvoje bydlení, Panel 2013+, - [cit. 2013-01-28] Dostupné z: http://www.sfrb.cz/o-sfrb/aktualne/?tx_ttnews%5btt_news%5d=115 14 Zdroj: Státní fond rozvoje bydlení, Úvěry na výstavbu nájemních bytů, Dostupné z: http://www.sfrb.cz/programy/uvery-na-vystavbu-najemnich-bytu/ ze dne 29.1.2013 21

po celém světě. Momentálně je v České republice několik úvěrových registrů, nebo-li rejstříků dluţníků, které evidují zejména negativní záznamy u klientů. Existují také registry, které evidují jak negativní, tak pozitivní údaje o klientech. 1.3.1 Bankovní registr klientských informací Podle ustanovení 38a odst. 1 zákona č. 21/1992 Sb., o bankách, ve znění pozdějších předpisů (dále také ZOB), je zavedena výjimka z institutu bankovního tajemství, která přiznává bankám a pobočkám zahraničních bank právo sdílet informace nezbytné pro vyhodnocení bonity a důvěryhodnosti klienta. Souhlas klientů s uchováváním osobních informací je v tomto případě nahrazen zákonem a nevyţaduje se. Podle výše uvedeného ustanovení zákona funguje v ČR jediný úvěrový registr, a to Bankovní registr klientských informací (dále také BRKI). Uvedený registr byl spuštěn v červnu 2002. Provozovatelem registru je společnost CBCB - Czech Banking Credit Bureau, a.s., vlastněná pěti bankami, které registr spoluzakládaly. Jsou to Česká spořitelna, a.s., Československá obchodní banka, a.s., GE Money Bank, a.s., Komerční banka, a.s. a HVB Bank Czech Republic, a.s. Do BRKI jsou klienti (nepodnikající fyzické osoby) zapisováni jiţ v okamţiku podání ţádosti o poskytnutí úvěru a i po určitou dobu po splacení celého úvěru se údaje uchovávají. BRKI uchovává jak pozitivní (tj. údaje o existenci pohledávky a o jejím řádném splácení), tak i negativní (částka a lhůta po splatnosti) informace o platební morálce klienta. Údaje o svých klientech v registru nesdílí jen banky, ale o své informace se také dělí stavební spořitelny. Běţně je výpis vyhotoven do 30 dní, a to na základě notářsky ověřené ţádosti. Negativní zápis v registru je proveden v případě, kdy je prodlení se splátkou úvěru více jak tříměsíční. 1.3.2 Nebankovní registr klientských informací Nebankovní registr klientských informací (dále také NRKI), je obdobou BRKI, ale s tím rozdílem, ţe shromaţďuje informace o klientech nebankovních subjektů. Společnost LLCB - Leasing & Loan Credit Bureau, z.s.p.o., rejstřík provozuje od července 2005. Registr zaloţily dominantní leasingové a splátkové společnosti: ČSOB Leasing, a.s., GE Money Auto, a.s., GE Money Multiservis, a.s., CAC Leasing, a.s., Santander Consumer Finance, a.s., ŠKOFIN, a.s., Leasing České spořitelny, a.s., a Autoleasing, a.s. Podmínky pro vznik negativního zápisu do registru jsou totoţné s BRKI. Rovněţ tak je shodně nastaven systém získání výpisu z registru. 22

1.3.3 Registr SOLUS SOLUS, zájmové sdruţení právnických osob, bylo zaregistrováno v roce 1999, přičemţ název vznikl ze sloţení počátečních písmen Sdruţení na Ochranu Leasingu a Úvěrů Spotřebitelům. Samotný název nejlépe vystihuje jeho funkci. Cílem je podílet se na odpovědném úvěrování klientů, přispívat k prevenci růstu dluţníků v prodlení a předluţování klientů, zvyšovat vymahatelnost stávajících dluhů po splatnosti a také eliminovat moţné finanční ztráty věřitelů. SOLUS sdruţuje široké mnoţství ekonomických subjektů, mezi které patří nebankovní finanční subjekty, banky, mobilní operátoři, ale také například distributoři energií. Účast širokého spektra subjektů je výhodná a přínosná zejména z toho pohledu, ţe ukazuje na případnou zhoršenou finanční situaci jejich klienta mnohdy dříve (např. při neplacení účtu za telefon) a lze ve spolupráci s ním zabránit vzniku případných dalších dluhů (např. sníţením splátek). V porovnání s registry BRKI a NRKI se jedná o čistě negativní registr, tzn. ţe se v něm shromaţďují pouze informace o dluţnících v prodlení. Dluţník je zařazen do registru SOLUS zpravidla po neuhrazení tří po sobě jdoucích splátek. Výpis lze získat prostřednictvím SMS zprávy nebo poštovní přepravou. 1.3.4 Následky negativního záznamu v úvěrovém registru Negativní záznam v úvěrovém registru nese zpravidla za následek zamítnutí ţádosti o úvěr v bankovním sektoru. Jednotlivec však do registru můţe být zanesen i v případě, kdy osobně není dluţníkem. Jedná se o případy, ve kterých se ocitá v pozici ručitele a dluţník nedodrţí opakovaně platební povinnost vůči věřiteli. V momentech, kdy potenciální klient neprojde sítem úvěrových registrů, nastává moţnost oslovit nebankovní finanční subjekty, které poskytují úvěry i osobám se zápisem v úvěrových registrech. Zde zájemce o úvěr stojí před otázkou, zda úvěr je skutečně nezbytný, neboť v oblasti nebankovních úvěrů se pohybuje velké mnoţství pochybných firem, které čekají na klopýtnutí klienta. Způsoby zajištění jsou v těchto případech často bianko směnky, přičemţ realizaci zajištění mají zpravidla ošetřenou rozhodčí doloţkou, která eliminuje řešení případného sporu u soudu. O takovém sporu by rozhodoval rozhodce či rozhodčí soud. Riziko při řešení sporu rozhodcem je takové, ţe rozhodce je zpravidla nasmlouván ze strany věřitele, a tak jen sotva lze předpokládat konečný výrok ve prospěch dluţníka. Pozitivním hlediskem je od 1. dubna 2012 nová zákonná úprava rozhodčí doloţky, kterou je nutné sjednat v rámci smlouvy samostatně 23

od hlavní smlouvy, jinak by byla neplatná. Přesto jsou stále rizika nebankovních úvěrů nemalá a mnohdy je v médiích apelováno na vyvarování se úvěrování touto formou. 24

2 Stavební spoření a úvěr ze stavebního spoření Letošní rok 2013 je rokem, kdy stavební spoření na českém trhu finančních produktů slaví 20. výročí od svého vzniku. Je tedy logické, ţe tento produkt prošel určitým vývojem, kdy změny byly více či méně významné. V průběhu 20 let byly uzavřeny desítky miliónů smluv stavebního spoření, coţ svědčí o jeho velké oblíbenosti. V posledních 3 letech se však o stavebním spoření hovoří více neţ kdy předtím. Je tomu tak zejména ze strany vlády, respektive ze strany ministerstva financí, které povaţuje výplaty státních podpor jako obrovskou zátěţ na státní rozpočet. Hrozba zrušení stavebního spoření se státním příspěvkem tedy visí ve vzduchu, nicméně před takovým rozhodnutím by si rozhodně měli ústavní činitelé uvědomit, zda zrušit produkt, který pomohl velkému počtu lidí k vlastnímu bydlení nebo alespoň k rekonstrukci bytu či domu. 2.1 Historie stavebního spoření Spolky vznikající v Anglii v 18. století, lze povaţovat za první myšlenku stavebního spoření. Určitá legenda pojednává o 10 přátelích, z nichţ ţádný neměl dostatečné úspory na výstavbu vlastního domu, ale kaţdý si ho přál. Dům kaţdého z nich byl spojen s náklady 1000 zlatých, ale kaţdý z nich byl schopen ušetřit jen 100 zlatých za rok. Opomeneme-li pro zjednodušení inflaci, úročení a další ovlivňující faktory, spořil by kaţdý z nich 10 let na vlastní bydlení. Přátelé začali po dohodě šetřit společně a po prvním roce našetřili finanční částku potřebnou na pořízení jednoho domu, tedy zmíněných 1000 zlatých. Na základě losu byl vybrán první šťastlivec, který na domluveném systému v momentálním okamţiku maximálně vydělal, protoţe za svých 100 zlatých za rok získal bydlení za 1000 zlatých. Další rok se stejných 10 přátel sešlo znovu, dalo jednotlivě uspořených 100 zlatých dohromady a opět proběhl proces losování, a tak se mohl druhý z 10 přátel radovat z vlastní nemovitosti. Stejným způsobem to pokračovalo dalších 8 let, kdy se i desátý z přátel dočkal vytouţeného vlastního domu. Z uvedeného vyplývá, ţe kromě posledního smolaře si všichni polepšili a bydlení mohli realizovat dříve, neţ kdyby byli odkázáni sami na sebe. 15 15 Zdroj: KIELAR, Petr. Matematika stavebního spoření. Vyd. 1. Praha Express, 2010. str. 9 10. ISBN 978-80- 86929-63-7 25

Velmi významný se tento produkt stal v Německu, kde byla první stavební spořitelna zaloţena uţ v roce 1855. Velký nárůst zájmu o stavební spoření nastal po 1. světové válce v letech 1924 1929, kdy vznikla potřeba výstavby nových bytů. V této době, přesněji aţ do konce 30. let 20. století, se peněţní prostředky na bydlení přidělovaly na základě losu. Po uvedeném období se podmínky přidělování změnily a poskytování financí se odvíjelo o tzv. hodnotícího čísla. Po 2. světové válce se opět stavební spoření dostalo do rozmachu, přičemţ důvod byl totoţný jako ve druhé polovině 20. let 20. století. Do roku 1948 bylo evidováno kolem 300 tisíc smluv o stavebním spoření, o 23 let později se tento stav výrazně změnil na více neţ 12 milionů smluv. 16 Nutno poznamenat, ţe stavební spoření funguje na kolektivním principu, kdy jednotliví účastníci přispívají svými vklady do společného fondu, ze kterého je následně na základě splněných podmínek moţnost čerpat úvěr ze stavebního spoření. Pravidla pro čerpání ze společných zdrojů jsou dvě, pravidelné vkládání finančních prostředků po předem smluvené období a respektování skutečnosti, ţe tyto finance lze poskytnout jiné osobě z daného kolektivu. Ke spravedlivému rozdělování těchto prostředků vyuţívají stavební spořitelny systém přidělování cílových částek, které slouţí účastníkům stavebního spoření k zajištění srovnatelných výhod ze zapojení do tohoto systému. 17 2.2 Vznik stavebního spoření v České republice Dne 1. dubna 1993 vešel v účinnost zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře ze stavebního spoření (dále také ZoSS), a tím začalo být stavební spoření vyuţíváno na českém finančním trhu. Existence uvedeného zákona zavedla do českého bankovního slovníku mnoho nových výrazů, které je vhodné pro srozumitelnost následujícího textu konkrétně vymezit. 16 Zdroj: Wikipedia: Stavební spoření, Dostupné z: http://cs.wikipedia.org/wiki/stavebn%c3%ad_spo%c5%99en%c3%ad dne 3.2.2013 17 Zdroj: DVOŘÁK, Petr. Bankovnictví pro bankéře a klienty. 3. přeprac. a rozšíř. vyd. Praha: Linde, 2005. str. 436. ISBN 80-7201-515-X 26

2.2.1 Základní pojmy 18 Stavební spoření je účelové spoření spočívající v přijímání vkladů od účastníků stavebního spoření, v poskytování úvěrů účastníkům stavebního spoření a v poskytování příspěvku (dále jen státní podpora) fyzickým osobám účastníkům stavebního spoření. Stavební spořitelna je banka, která můţe vykonávat činnosti v rozsahu udělené bankovní licence, kterými jsou stavební spoření a další činnosti stanovené v 9 ZoSS. Státní podpora je finanční částka poskytovaná ze státního rozpočtu České republiky formou ročních záloh a přísluší účastníkovi stavebního spoření pouze při splnění zákonem stanovených podmínek. Účastníkem stavebního spoření můţe být fyzická nebo právnická osoba. ZoSS nijak věk u fyzické osoby neomezuje. Dle české právní úpravy u neplnoletých účastníků stavebního spoření jedná v zastoupení zákonný zástupce, zpravidla rodič. Cílová částka 19 je sjednána ve smlouvě o stavebním spoření a vyjadřuje budoucí potřebu finančních prostředků pro realizaci bytových potřeb účastníka. Cílovou částku si účastník stanoví podle svých cílů a moţností. Cílová částka je rovna součtu vkladů, státní podpory, úvěru ze stavebního spoření a úroků z vkladů a státní podpory, po odečtení daně z příjmů z těchto úroků. Čekací doba 20 je doba, před jejímţ uplynutím nelze účastníkovi stavebního spoření poskytnout prostředky z úvěru ze stavebního spoření. Minimální délka čekací doby je zákonem stanovena na 24 měsíců od počátku doby spoření. Hodnotící číslo 21 (jinak také ukazatel zhodnocení, bodové hodnocení, ohodnocovací číslo, parametr ohodnocení) představuje jednu z podmínek pro poskytnutí úvěru ze stavebního 18 Zákon č. 96/1993 Sb., o stavební spoření a státní podpoře ze stavebního spoření 19 Zdroj: Asociace českých stavebních spořitelen, Cílová částka, [cit. 2013-02-03] Dostupné z: http://www.acss.cz/cz/prakticke/slovnik-pojmu/cilova-castka/ 20 Zdroj: Asociace českých stavebních spořitelen, Čekací doba, [cit. 2013-02-03] Dostupné z: http://www.acss.cz/cz/prakticke/slovnik-pojmu/cekaci-doba/ 21 Zdroj: Asociace českých stavebních spořitelen, Hodnotící číslo, [cit. 2013-02-03] Dostupné z: http://www.acss.cz/cz/prakticke/slovnik-pojmu/hodnotici-cislo/ 27