ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo ZP-5545 NEMOVITOST: Rodinný dům Merklín Katastrální údaje: Kraj Plzeňský, okres Plzeň-jih, obec Merklín, k.ú. Merklín u Přeštic Adresa nemovitosti: Za Školou 357, 334 52 Merklín OBJEDNATEL: Adresa objednatele: ZHOTOVITEL: Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11, 772 00 Olomouc Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15, 110 00 Praha 1 - Nové Město IČ: telefon: e-mail: DIČ: fax: Pro potřeby objednatele (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1 800 000 Kč Datum místního šetření: 27.2.2014 Stav ke dni : 27.2.2014 Počet stran: 14 stran Počet příloh: 6 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne 3.3.2014
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je provést ocenění cenou obvyklou stavby (budovy) č.p. 357 Merklín, způsob využití: rod. dům s příslušenstvím na pozemku parc. č. St. 544 a pozemků parc. č. St. 544 (zastavěná plocha a nádvoří), parc. č. 1606/21 (zahrada) a parc. č. 1606/47 (zahrada) v kat. území Merklín u Přeštic, obec Merklín, část obce Merklín, okres Plzeň-jih, zapsáno na LV 653. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. Výklad pojmů a popis metod ocenění: 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. - 2 -
Přehled podkladů Objednávka společnosti Dražby.net s.r.o. k vypracování znaleckého posudku na uvedenou nemovitost. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 27.2.2014. Výpis z geografického informačního systému. Mapa okolí. Nabídky realitních společností. Ortofotomapa. Informace z katastru nemovitostí. Informace z veřejně dostupných zdrojů. Informace od vlastníka oceňovaných nemovitostí. Kopie znaleckého posudku č. 3278/2013. Kopie částečné stavební dokumentace. Literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012-3 -
Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012 Místopis Obec Merklín se nachází v Plzeňském kraji, cca 9 km západně od města Přeštice, cca 7 km jihovýchodně od města Holýšov a cca 9 km jižně od města Stod. Obcí protéká potok Merklinka. Jedná se o obec s rozvinutou infrastrukturou a se středně rozšířenou nabídkou občanského vybavení. Rozšířená nabídka občanského vybavení je dostupná ve výše zmíněných městech. Oceňované nemovitosti se nachází ve východní zastavěné části města v ulici Za Školou č.p. 357. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Jedná se o řadový, vnitřní, patrový, částečně podsklepený rodinný dům. Budova je pravděpodobně založena na základových pasech. Konstrukce budovy je zděná a její stavebně - technický stav je odpovídající dobré údržbě. Střecha budovy je plochá s živičnou krytinou. Na střeše je bleskosvod. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Stáří budovy je cca 24 let. Okna domu jsou dřevěná zdvojená. Vchodové dveře jsou dřevěné částečně prosklené. Vnitřní dveře jsou dřevěné plné nebo částečně prosklené. Podlahy jsou kryté koberci a dlažbou. Obklady jsou z keramických dlaždic. K domu patří oplocená zahrada. Přístup k nemovitosti je po místní zpevněné komunikaci s chodníkem. Celková dispozice budovy je 5+1. V suterénu rodinného domu se nachází schodiště (4,30 m 2 ), chodba (4,00 m 2 ), kotelna (4,80 m 2 ), sušárna (7,40 m 2 ) a sklad (4,00 m 2 ). V přízemí budovy je pak zádveří (2,20 m 2 ), předsíň (3,80 m 2 ), obývací pokoj (20,90 m 2 ), kuchyně (7,40 m 2 ), spíž (2,40 m 2 ), WC (2,50 m 2 ), schodiště (5,90 m 2 ), vestavěná garáž (14,90 m 2 ) a sklad s dílnou (6,50 m 2 ). Z obývacího pokoje je vstup na venkovní terasu, která nemá zábradlí. Vrata do garáže jsou dřevěná, dvoukřídlá částečně prosklená. Patro domu je rozděleno na schodišťovou halu (14,30 m 2 ), pokoj (15,10 m 2 ), pokoj (12,60 m 2 ), pokoj (8,60 m 2 ), pokoj (10,50 m 2 ), z této místnosti je vstup na lodžii, koupelnu s vanou a WC (5,10 m 2 ) a lodžii (2,40 m 2 ) se zábradlím. Nájemní smlouvy nebyly zjištěny. Věcná břemena nebyla zjištěna. Z inženýrských sítí je nemovitost napojena na přípojku elektřiny, vodovodu a kanalizace. Přípojka plynovodu se nachází na hranici pozemku. Vodu lze také získat z vlastního zdroje - 12 m hluboké studny. Vytápění domu je teplovodní elektrokotlem nebo kotlem na tuhá paliva s rozvody ústředního topení do radiátorů. Ohřev teplé vody je bojlerem. - 4 -
Pozemky parc. č. 1606/21 a parc. č. 1606/47 navazují na stavební pozemek parc. č. St. 544 a tvoří s ním jeden funkční celek. V Katastru nemovitostí jsou vedeny jako zahrada. Pozemky jsou rovinaté, obdélníkového tvaru a jsou oplocené. Pozemek parc. č. 1606/21 se nachází za domem je oplocený drátěným plotem na ocelových sloupcích. Na pozemku jsou porosty. Pozemek parc. č. 1606/47 tvoří předzahrádku a je v uliční čáře domu. Pozemek je částečně oplocený dřevěným plotem s betonovou podezdívkou na ocelových sloupcích. Na pozemku jsou zpevněné plochy a okrasné porosty. Součástí nemovitostí jsou IS, studna, zpevněné plochy a porosty. Tyto skutečnosti jsou zohledněny v celkové obvyklé ceně. Příslušenstvím nemovitostí je oplocení. Tyto skutečnosti jsou zohledněny v celkové obvyklé ceně. Ohledání bylo provedeno dne 27.2.2014 za přítomnosti vlastníka oceňovaných nemovitostí. Slabé stránky Budova má původní dřevěná zdvojená okna. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: Věcná břemena nebyla zjištěna. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nájemní smlouvy nebyly zjištěny. 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky Merklín 2. Porovnávací ocenění 2.1 Rodinný dům Merklín OBSAH - 5 -
OCENĚNÍ 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky Merklín Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky parc. č. 1606/21 a parc. č. 1606/47 navazují na stavební pozemek parc. č. St. 544 a tvoří s ním jeden funkční celek. V Katastru nemovitostí jsou vedeny jako zahrada. Pozemky jsou rovinaté, obdélníkového tvaru a jsou oplocené. Pozemek parc. č. 1606/21 se nachází za domem je oplocený drátěným plotem na ocelových sloupcích. Na pozemku jsou porosty. Pozemek parc. č. 1606/47 tvoří předzahrádku a je v uliční čáře domu. Pozemek je částečně oplocený dřevěným plotem s betonovou podezdívkou na ocelových sloupcích. Na pozemku jsou zpevněné plochy a okrasné porosty. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] Lokalita: Merklín KRC: 0,95 KMP: 0,98 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 0,95 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,90 Parcela č.: 573 389 000 678,88 0,80 540,39 Popis pozemku: Na prodej stavební pozemek nacházející se v obci Merklín. Celková plocha pozemku je 573 m 2. Pozemek je určen ke stavbě rodinného domu. Na pozemku je přípojka kanalizace a vodovodu. Na hranici pozemku je elektřina a plynovodu. Lokalita: Holýšov KRC: 0,95 KMP: 0,95 KPP: 0,95 KDD: 1,00 KMZ: 0,95 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,90 Parcela č.: 1 588 1 098 000 691,44 0,73 506,86 Popis pozemku: Na prodej stavební pozemek nacházející se ve městě Holýšov. Celková plocha pozemku je 1 588 m 2. Pozemek je rovinatý, přístupný z místní zpevněné komunikace s veřejným osvětlením. Pozemek je kompletně zasíťovaný. Průměrná jednotková cena 523,63 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Koeficient KRC zohledňuje provizi RK a právních služeb na srovnávacích nemovitostech. Koeficient KMZ zohledňuje zastavěnost oceňovaných nemovitostí vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient KMP zohledňuje velikost oceňovaných nemovitostí vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient KIV zohledňuje intenzitu využití oceňovaných nemovitostí vzhledem k nemovitostem srovnávacím. - 6 -
Koeficient KPP zohledňuje polohu nemovitosti v rámci územního celku (velikost sídla, občanská vybavenost, dopravní obslužnost) vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient KVP zohledňuje vybavení a příslušenství oceňované nemovitosti vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient KDD zohledňuje dopravní dostupnost oceňovaných nemovitostí vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient KUV zohledňuje obtížnou prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Postup výpočtu Průměrná jednotková cena oceňovaných nemovitostí (JTC 0 ) je vypočtena aritmetickým průměrem z jednotlivých upravených jednotkových cen srovnávacích nemovitostí (IJTC s ). Jednotlivé upravené jednotkové ceny (IJTC s ) jsou vypočteny jako násobek jednotkové ceny a celkového koeficientu K c. Koeficient K c je vypočten jako násobek jednotlivých koeficientů. Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí byla vypočtená jako násobek průměrné jednotkové ceny srovnávacích nemovitosti (JTC 0 ) a celkové výměry příslušné oceňované nemovitosti. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a St. 544 84 524 44 016 nádvoří zahrada 1606/21 252 524 132 048 zahrada 1606/47 42 524 22 008 Celková výměra pozemků 378 Hodnota pozemků celkem 198 072-7 -
2. Porovnávací ocenění 2.1 Rodinný dům Merklín Oceňovaná nemovitost Zastavěná plocha: 84,00 m 2 Plocha pozemku: 378,00 m 2 Popis oceňované nemovitosti Jedná se o řadový, vnitřní, patrový, částečně podsklepený rodinný dům. Budova je pravděpodobně založena na základových pasech. Konstrukce budovy je zděná a její stavebně - technický stav je odpovídající dobré údržbě. Střecha budovy je plochá s živičnou krytinou. Na střeše je bleskosvod. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Stáří budovy je cca 24 let. Okna domu jsou dřevěná zdvojená. Vchodové dveře jsou dřevěné částečně prosklené. Vnitřní dveře jsou dřevěné plné nebo částečně prosklené. Podlahy jsou kryté koberci a dlažbou. Obklady jsou z keramických dlaždic. K domu patří oplocená zahrada. Přístup k nemovitosti je po místní zpevněné komunikaci s chodníkem. Celková dispozice budovy je 5+1. V suterénu rodinného domu se nachází schodiště (4,30 m 2 ), chodba (4,00 m 2 ), kotelna (4,80 m 2 ), sušárna (7,40 m 2 ) a sklad (4,00 m 2 ). V přízemí budovy je pak zádveří (2,20 m 2 ), předsíň (3,80 m 2 ), obývací pokoj (20,90 m 2 ), kuchyně (7,40 m 2 ), spíž (2,40 m 2 ), WC (2,50 m 2 ), schodiště (5,90 m 2 ), vestavěná garáž (14,90 m 2 ) a sklad s dílnou (6,50 m 2 ). Z obývacího pokoje je vstup na venkovní terasu, která nemá zábradlí. Vrata do garáže jsou dřevěná, dvoukřídlá částečně prosklená. Patro domu je rozděleno na schodišťovou halu (14,30 m 2 ), pokoj (15,10 m 2 ), pokoj (12,60 m 2 ), pokoj (8,60 m 2 ), pokoj (10,50 m 2 ), z této místnosti je vstup na lodžii, koupelnu s vanou a WC (5,10 m 2 ) a lodžii (2,40 m 2 ) se zábradlím. Popisy porovnatelných nemovitostí Rodinný dům Zruč-Senec Na prodej rodinný dům nacházející se v obci Zruč-Senec v ulici Družstevní. Jedná se o řadovou, patrovou budovu zděné konstrukce, která je podsklepená. Střecha budovy je plochá. Okna domu jsou plastová. Dům je po částečné rekonstrukci z roku 2001. Nemovitost stojí na pozemku o celkové výměře 402 m 2. Zastavěná plocha nemovitosti je 134 m 2. Nemovitost je připojena na dostupné inženýrské sítě: elektřinu, vodovod, kanalizaci a telefon. Plynovod je na hranici pozemku. Ohřev teplé vody zajišťuje bojler. Vytápění budovy je ústřední kotlem na tuhá paliva. K nemovitosti náleží altán. K domu patří zahrada. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Rodinný dům Zruč-Senec Na prodej rodinný dům nacházející se v obci Zruč-Senec v ulici Sluneční. Jedná se o řadovou, patrovou budovu zděné konstrukce. Střecha budovy je sedlová s krytinou z tašek. Na střeše jsou žlaby se svody. Okna domu jsou plastová. Dům je po rekonstrukci. Fasáda domu je zateplená. Nemovitost stojí na pozemku o celkové výměře 364 m 2. Zastavěná plocha nemovitosti je 166 m 2. Nemovitost je připojena na dostupné inženýrské sítě: elektřinu, vodovod, kanalizaci a plynovod. Vytápění budovy je ústřední na plyn. K nemovitosti náleží garáž s dílnou. K domu patří zahrada. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. - 8 -
Rodinný dům Klatovy I Na prodej rodinný dům s volným půdním prostorem nacházející se ve městě Klatovy I. Jedná se o řadovou, patrovou budovu zděné konstrukce, která je podsklepená. Střecha budovy je sedlová. Na střeše jsou žlaby se svody. Okna domu jsou plastová. Dům je po částečné rekonstrukci. Nemovitost stojí na pozemku o celkové výměře 133 m 2. Zastavěná plocha nemovitosti je 70 m 2. Nemovitost je připojena na dostupné inženýrské sítě: elektřinu, vodovod, kanalizaci a plynovod. Vytápění budovy je ústřední kotlem na plyn. K domu patří zahrada. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace s chodníkem. Rodinný dům Přeštice Na prodej rodinný dům nacházející se ve městě Přeštice v ulici Husova. Jedná se o řadovou, patrovou budovu zděné konstrukce. Střecha budovy je sedlová s krytinou z vlnitého plechu. Na střeše jsou žlaby se svody. Okna domu jsou plastová. Dům je ve velmi dobrém stavu. Nemovitost stojí na pozemku o celkové výměře 253 m 2. Zastavěná plocha nemovitosti je 160 m 2. Nemovitost je připojena na dostupné inženýrské sítě. Vytápění budovy je ústřední na plyn. K nemovitosti náleží garáž s dílnou. K domu patří zahrada. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace s chodníkem. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny oceňované nemovitosti Koeficient K1 zohledňuje provizi RK a právních služeb na srovnávacích nemovitostech. Koeficient K2 zohledňuje velikost oceňované nemovitosti vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient K3 zohledňuje polohu nemovitosti v rámci územního celku (velikost sídla, občanská vybavenost, dopravní obslužnost) vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient K4 zohledňuje provedení, vybavení a příslušenství oceňované nemovitosti vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient K5 zohledňuje celkový stav oceňované nemovitosti vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient K6 zohledňuje velikost pozemku oceňované nemovitosti vzhledem k pozemkům srovnávacích nemovitostí. Koeficient K7 zohledňuje obtížnou prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Nabídka nemovitostí v dané lokalitě převyšuje poptávku. Postup výpočtu Průměrná jednotková cena oceňované nemovitosti (JTC 0 ) je vypočtena aritmetickým průměrem z jednotlivých upravených jednotkových cen srovnávacích nemovitostí (IJTC s ). Jednotlivé upravené jednotkové ceny (IJTC s ) jsou vypočteny jako násobek jednotkové ceny a celkového koeficientu K c. Koeficient K c je vypočten jako násobek jednotlivých koeficientů K1 až K n. Jednotková cena srovnávací nemovitosti je vypočtena jako podíl zjištěné tržní ceny srovnávací nemovitosti a užitné plochy. Obvyklá cena oceňované nemovitosti byla vypočtena jako násobek průměrné jednotkové ceny oceňované nemovitosti (JTC 0 ) a užitné plochy oceňované nemovitosti. - 9 -
Srovnatelné nemovitosti Název: Rodinný dům Zruč-Senec Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,92 K4 Provedení a vybavení 1,02 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,01 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,93 Celkový koef. K C 0,80 Upravená j. cena Kč/ks 1 869 422 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 287 m 2 2 350 000 Kč 2 350 000 Kč/ks Název: Rodinný dům Zruč-Senec Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,92 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,93 Celkový koef. K C 0,73 Upravená j. cena Kč/ks 1 748 376 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 364 m 2 2 390 000 Kč 2 390 000 Kč/ks Název: Rodinný dům Klatovy I Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,94 K4 Provedení a vybavení 1,03 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,02 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,93 Celkový koef. K C 0,83 Upravená j. cena Kč/ks 1 740 663 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena - 10 -
0,00 m 3 133 m 2 2 100 000 Kč 2 100 000 Kč/ks Název: Rodinný dům Přeštice Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,01 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,93 Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena Kč/ks 1 852 264 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 253 m 2 2 300 000 Kč 2 300 000 Kč/ks Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě přímého porovnání Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 1 740 663 Kč/ks Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 1 802 681 Kč/ks Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 1 869 422 Kč/ks Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 1 802 681 Kč/ks Výsledná porovnávací hodnota 1 802 681 Kč - 11 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky Merklín 198 072,00 Kč 2. Porovnávací ocenění 2.1 Rodinný dům Merklín 1 802 681,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Současný stav 1 802 681 Kč 0 Kč 198 072 Kč 198 072 Kč Obvyklá cena 1 800 000 Kč slovy: Jedenmilionosmsettisíc Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání nemovitostí nabízených k obchodování v daném místě a čase se skutečnostmi zjištěnými místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. V databázi jsme našli celkem 153 porovnávacích nemovitostí, z nichž jsme vybrali 4, které nejvíce odpovídaly oceňovanému objektu co do lokality, velikosti, stáří a celkového stavu; tyto porovnávací nemovitosti byly následně použity pro výpočet obvyklé ceny. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Určení ceny nemá za cíl zjištění tržní, obecné či jinak stanovené ceny nemovitosti, ale je pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být skutečně prodána, se ukáže teprve v dražbě. Závěr Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou stavby (budovy) č.p. 357 Merklín, způsob využití: rod. dům s příslušenstvím na pozemku parc. č. St. 544 a pozemků parc. č. St. 544 (zastavěná plocha a nádvoří), parc. č. 1606/21 (zahrada) a parc. č. 1606/47 (zahrada) v kat. území Merklín u Přeštic, obec Merklín, část obce Merklín, okres Plzeň-jih, zapsáno na LV 653 v objektivní zaokrouhlené výši 1.800.000,- Kč. V Praze 3.3.2014 Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 - Nové Město - 12 -
Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Osoby podílející se na zpracování posudku: JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. Ing. Jiří Roub Mgr. Petr Slepička Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. ( 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-5545 znaleckého deníku. - 13 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 653 2 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti 1 Fotodokumentace nemovitosti 2-14 -