Znalecký posudek č. ZP-1917

Transkript

1 Znalecký posudek č. ZP-1917 o ceně obvyklé spoluvlastnický podíl ve výši 3/4 na pozemku parc. č. 899/5 ( trvalý travní porost ) a pozemky ve zjednodušené evidenci č. 980, 981, 1059, 1060, 1061, 1062/2, 1063/2, 1064/2, 1098/16 v kat. území Šebířov, obec Šebířov, okres Tábor, zapsáno na LV 280. Objednatel posudku: JUDr. Milan Suchánek Exekutorský úřad Praha 9 Pod Pekárnami 245/ Praha 9 Účel posudku: exekuční řízení č.j. 085 EX 40/10 Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/ Praha 1 Nové Město Posudek obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenění cenou obvyklou spoluvlastnický podíl ve výši 3/4 na pozemku parc. č. 899/5 ( trvalý travní porost ) a pozemky ve zjednodušené evidenci č. 980, 981, 1059, 1060, 1061, 1062/2, 1063/2, 1064/2, 1098/16 v kat. území Šebířov, obec Šebířov, okres Tábor, zapsáno na LV 280. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. 2

3 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: pozemky Šebířov Region: Jihočeský Okres: Tábor Katastrální území: Šebířov 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne bez přítomnosti vlastníka oceňovaných nemovitostí. 4. Podklady pro vypracování posudku: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka o ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku pod č.j. 085 EX 40/ Exekuční příkaz, který vyda Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinného Bartůněk Pavel, Zahradní 300, Mladá Vožice. Kopie katastrálních map. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne Použitá literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2004 Bradáč, A., Krejčíř, P.: Úřední oceňování majetku podle zákona č. 151/1997 Sb., leden 2004 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha

4 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty pozemků, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha Vlastnické a evidenční údaje: Bartůněk Pavel, Zahradní 300, Mladá Vožice 3/4 Petrusová Eva, Levského 3222/3, Praha 12, Modřany, Praha 1/4 7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem zjištění ceny obvyklé spoluvlastnický podíl ve výši 3/4 na pozemku parc. č. 899/5 ( trvalý travní porost ) a pozemky ve zjednodušené evidenci č. 980, 981, 1059, 1060, 1061, 1062/2, 1063/2, 1064/2, 1098/16 v kat. území Šebířov, obec Šebířov, okres Tábor, zapsáno na LV 280. Obec Šebířov se nachází cca 20.0 km od města Tábor přičemž vlastní pozemky jsou situovány v okrajové části. Pozemky jsou v čase zjištění ceny využívány jako zem. půda a trvalý travní porost. Pozemky jsou svažitého charakteru nacházející se v extravilánu obce. Přístup k předmětným pozemkům je z nezpevněných cest a přes pozemky jiných vlastníků. 8. Obsah posudku: a 1 ) Pozemek a 2 ) Pozemky B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a 1 ) Pozemek Zemědělský pozemek oceněný dle 29. Výpočet úpravy základní ceny příloha č. 23: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú. 20,00 % Celková úprava ceny: 20,00 % 4

5 Ocenění: Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m 2 ] JC Úprava [%] UC Cena [Kč] trvalý travní 899/ ,84 20,00 2, ,93 porost Výměra celkem 1833 Mezisoučet 4 050,93 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělský pozemek oceněný dle 29 - celkem 4 050, ,93 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 3 / 4 Pozemek - zjištěná cena = 3 038,20 Kč a 2 ) Pozemky Zemědělské pozemky oceněné dle 29. Výpočet úpravy základní ceny příloha č. 23: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú. 20,00 % Celková úprava ceny: 20,00 % Ocenění: Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m 2 ] JC Úprava [%] UC Cena [Kč] pozemek ,52 20,00 4, ,66 pozemek ,52 20,00 4, ,18 pozemek ,52 20,00 4, ,90 pozemek ,52 20,00 4, ,38 pozemek ,52 20,00 4,22 713,18 pozemek 1062/ ,52 20,00 4, ,30 pozemek 1063/ ,52 20,00 4, ,08 pozemek 1098/ ,62 20,00 5, ,08 Výměra celkem Mezisoučet ,76 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem ,76 Pozemek oceněný dle 29 odst. 4. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] JC Koef. Srážka [%] UC Cena [Kč] pozemek 1064/ ,00 0,06 0 2, ,30 Součet 1 308,30 Úprava ceny dle 29 odst. 4: * 0,65 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,0000 Pozemek oceněný dle 29 odst. 4 - celkem 850, ,16 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 3 / 4 5

6 Pozemky - zjištěná cena = ,37 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a 1 ) Pozemek = 3 040,- Kč a 2 ) Pozemky = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč Porovnávací hodnota a 1 ) Pozemek Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena K p Váha Upravená jedn. cena trvalý travní porost , ,11 0,90 1,00 7,30 Šebířov trvalý travní porost , ,69 0,90 1,00 7,82 Bořkovice 15,12 / 2,000 Průměrná jednotková cena: 7,56 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 7,30 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 7,82 Kč/m 2 Oceňovaný pozemek: trvalý travní porost p.č. 899/ m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 1375 m ,75 m 2 á 7,56 Kč/m 2 = ,11 Kč Pozemek oceněný porovnávací metodou - celkem = ,11 Kč Pozemek - výsledná cena = ,11 Kč a 2 ) Pozemky Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena Výměra Jedn.cena K p Váha Upravená jedn. [Kč] [m 2 ] cena pozemek Zvěstov , ,66 0,90 1,00 10,49 6

7 pozemek Louňovice , ,88 0,90 1,00 10,69 pod Blaníkem pozemek Libouň , ,89 0,90 1,00 10,70 31,88 / 3,000 Průměrná jednotková cena: 10,63 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 10,49 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 10,70 Kč/m 2 Oceňované pozemky: pozemek p.č m 2 pozemek p.č m 2 pozemek p.č m 2 pozemek p.č m 2 pozemek p.č m 2 pozemek p.č. 1062/2 199 m 2 pozemek p.č. 1063/ m 2 pozemek p.č. 1064/2 467 m 2 pozemek p.č. 1098/ m 2 Výměra oceňovaných pozemků: m ,75 m 2 á 10,63 Kč/m 2 = ,60 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem = ,60 Kč Pozemky - výsledná cena = ,60 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a 1 ) Pozemek = ,- Kč a 2 ) Pozemky = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: ,- Kč ,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: ,- Kč ,- Kč 7

8 Obvyklá cena: ,- Kč slovy: dvěstětřicetčtyřitisíc Kč Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. Pro srovnání byly vzaty nabídky srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme pro účely předmětného exekučního řízení cenu obvyklou spoluvlastnický podíl ve výši 3/4 na pozemku parc. č. 899/5 ( trvalý travní porost ) a pozemky ve zjednodušené evidenci č. 980, 981, 1059, 1060, 1061, 1062/2, 1063/2, 1064/2, 1098/16 v kat. území Šebířov, obec Šebířov, okres Tábor, zapsáno na LV 280 v objektivní zaokrouhlené výši ,- Kč. V Praze, D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-1917 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem dle přiložené likvidace. E. Seznam příloh: Kopie výpisu z KN Fotodokumentace Matriční list 8