ZNALECKÝ POSUDEK číslo ZP-3763

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo ZP-3763 NEMOVITOST: Rodinný dům Cerhenice Katastrální údaje: Kraj Středočeský, okres Kolín, obec Cerhenice, k.ú. Cerhenice Adresa nemovitosti: 1. máje 86, Cerhenice OBJEDNATEL: Adresa objednatele: Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11, Olomouc ZHOTOVITEL: Znalecká společnost s.r.o. Adresa zhotovitele: Palackého 715/15, Praha 1 IČ: telefon: DIČ: fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Pro potřeby objednatele (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav Kč Budoucí stav Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 13 stran Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 3 V Praze, dne

2 NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je provést ocenění cenou obvyklou stavby (budovy) č.p. 86 Cerhenice, způsob využití: bydlení s příslušenstvím na pozemku parc. č. St. 18 a pozemku parc. č. St. 18 (zastavěná plocha a nádvoří) v kat. území Cerhenice, obec Cerhenice, část obce Cerhenice, okres Kolín, zapsáno na LV 849. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen

3 Přehled podkladů Objednávka společnosti Dražby.net s.r.o. k vypracování znaleckého posudku na uvedenou nemovitost. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne Výpis z geografického informačního systému. Mapa okolí. Nabídky realitních společností. Ortofotomapa. Informace z katastru nemovitostí. Informace z veřejně dostupných zdrojů. Informace od vlastníka nemovitostí. Kopie odhadu č. 003/003/2012. Literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha

4 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012 Místopis Městys Cerhenice se nachází ve Středočeském kraji, cca 10 km severozápadně od města Kolín, cca 9 km jižně od města Poděbrady a cca 15 km východně od města Český Brod. Městysem protéká potok Káča. Jedná se o městys se středně rozvinutou infrastrukturou a s nízkou nabídkou občanského vybavení. Rozšířená nabídka občanského vybavení je dostupná ve výše zmíněných městech. Oceňované nemovitosti se nachází v centrální zastavěné části městyse v ulici 1. máje č.p. 86. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Jedná se o samostatně stojící přízemní rodinný dům. Konstrukce budovy je zděná a její stavebně - technický stav je odpovídající dobré údržbě. Střecha budovy je sedlová s krytinou z pálené tašky. V roce 2011 prošel dům rekonstrukcí. Stáří budovy je 33 let. Okna jsou dřevěná zdvojená. Podlahy jsou betonové, pokryté PVC, koberci nebo dlažbou. Součástí nemovitosti jsou kůlny, voliéry a pergola. K domu patří dvůr. Přístup k nemovitosti je po místní zpevněné komunikaci. Nájemní smlouvy nebyly zjištěny. Věcná břemena byla zjištěna: - věcné břemeno zřízení a provozování zařízení distribuční soustavy - kabelové vedení NN - včetně umístění dle geometrického plánu č /2008. Zřizuje se po dobu trvání distribuční soustavy pro ČEZ Distribuce, a.s. s povinností pro pozemek parc. č. St. 18. V přízemí se nachází bytová jednotka rozdělena na chodbu, kuchyň, spíž, obývací pokoj, pokoj, ložnici, koupelnu, WC a kotelnu. V koupelně se nachází sprchový kout. Z inženýrských sítí je nemovitost napojena na přípojku elektřiny, vodovodu, kanalizace a plynovodu. Vytápění budovy je ústřední kotlem na plyn. Ohřev teplé vody zajišťuje bojler. Pozemek parc. č. St. 18 je rovinatý a v Katastru je veden jako zastavěná plocha a nádvoří. Na pozemku stojí stavba (budova) č.p. 86. Pozemek je nepravidelného tvaru a jsou na něm zpevněné plochy. Součástí a příslušenstvím nemovitostí jsou IS, zděná zeď, kůlny, voliéry, pergola, dřevěné oplocení a zpevněné plochy. Tyto skutečnosti jsou zohledněny v celkové obvyklé ceně. Ohledání bylo provedeno dne

5 Silné stránky V roce 2011 prošel dům rekonstrukcí. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Zástavní právo Komentář: Věcná břemena byla zjištěna: - věcné břemeno zřízení a provozování zařízení distribuční soustavy - kabelové vedení NN - včetně umístění dle geometrického plánu č /2008. Zřizuje se po dobu trvání distribuční soustavy pro ČEZ Distribuce, a.s. s povinností pro pozemek parc. č. St. 18. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nájemní smlouvy nebyly zjištěny. 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemek Cerhenice 2. Porovnávací ocenění 2.1 Rodinný dům Cerhenice 3. Ocenění věcných břemen 3.1 Věcné břemeno dle LV 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemek Cerhenice Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků OBSAH OCENĚNÍ - 5 -

6 Pozemek parc. č. St. 18 je rovinatý a v Katastru je veden jako zastavěná plocha a nádvoří. Na pozemku stojí stavba (budova) č.p. 86. Pozemek je nepravidelného tvaru a jsou na něm zpevněné plochy. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Cerhýnky Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,95 KMP: 0,99 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,90 Parcela č.: ,00 0,85 414,76 Popis pozemku: K prodeji stavební pozemek nacházející se v městyse Cerhenice v části Cerhýnky. Celková plocha pozemku je 536 m 2. Na pozemku je přípojka elektřiny, kanalizace, vodovodu a plynovodu. K pozemku vede příjezdová komunikace. Lokalita: Vrbčany KRC: 0,95 KMP: 0,95 KPP: 0,99 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,03 KUV: 0,90 Parcela č.: ,81 0,83 433,85 Popis pozemku: Na prodej stavební pozemek v obci Vrbčany. Pozemek má celkovou výměru 630 m 2. Pozemek je rovinatý. K pozemku je přivedena přípojka elektřiny. Vodovod je na hranici pozemku. K pozemku vede zpevněná komunikace. Průměrná jednotková cena 424,31 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Koeficient KRC zohledňuje provizi RK a právních služeb na srovnávacích nemovitostech. Koeficient KUV zohledňuje obtížnou prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a St nádvoří Celková výměra pozemků 505 Hodnota pozemků celkem

7 2. Porovnávací ocenění 2.1 Rodinný dům Cerhenice Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 76,00 m 2 Zastavěná plocha: 90,00 m 2 Plocha pozemku: 505,00 m 2 Popis oceňované nemovitosti Jedná se o samostatně stojící přízemní rodinný dům. Konstrukce budovy je zděná a její stavebně - technický stav je odpovídající dobré údržbě. Střecha budovy je sedlová s krytinou z pálené tašky. V roce 2011 prošel dům rekonstrukcí. Stáří budovy je 33 let. Okna jsou dřevěná zdvojená. Podlahy jsou betonové, pokryté PVC, koberci nebo dlažbou. Součástí nemovitosti jsou kůlny, voliéry a pergola. K domu patří dvůr. Přístup k nemovitosti je po místní zpevněné komunikaci. Popisy porovnatelných nemovitostí Rodinný dům Poboří Na prodej rodinný dům nacházející se v obci Poboří. Jedná se o samostatně stojící, přízemní budovu zděné konstrukce, která je z části podsklepená. Střecha budovy je sedlová s krytinou z pálené tašky. Nemovitost stojí na pozemku o celkové výměře 600 m 2. Zastavěná plocha nemovitosti je 130 m 2. Nemovitost je připojena na dostupné inženýrské sítě. Vodu lze získat z vlastní studny. Ohřev teplé vody zajišťuje bojler. Vytápění budovy je lokální na tuhá paliva. Součástí nemovitosti je sklep a dřevník. K domu patří zahrada. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Rodinný dům Cerhenice Na prodej rodinný dům nacházející se v městyse Cerhenice v ulici U borku. Jedná se o samostatně stojící, přízemní budovu zděné konstrukce. Střecha budovy je sedlová s krytinou z pálené tašky. Budova je po vnitřní rekonstrukci. Nemovitost stojí na pozemku o celkové výměře 317 m 2. Dům je připojen na dostupné inženýrské sítě. Vytápění budovy je ústřední na tuhá paliva pomocí krbových kamen. Okna jsou nová plastová. Součástí nemovitosti je pergola. K domu patří oplocená zahrada. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Rodinný dům Žabonosy Na prodej rodinný dům nacházející se v obci Žabonosy. Jedná se o samostatně stojící, přízemní budovu zděné konstrukce. Střecha budovy je sedlová. Nemovitost stojí na pozemku o celkové výměře 490 m 2. Zastavěná plocha nemovitosti je 122 m 2. Nemovitost je připojena na dostupné inženýrské sítě. Odpady jsou svedeny do jímky. Vytápění budovy je ústřední kotlem na tuhá paliva. Součástí nemovitosti je sklep, kolna, dílna, chlév a garáž. K domu patří oplocená zahrada. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Rodinný dům Hradenín Na prodej rodinný dům nacházející se v obci Hradenín. Jedná se o samostatně stojící, přízemní budovu zděné konstrukce s obytným podkrovím, která je částečně podsklepená. Střecha budovy je sedlová s krytinou Bramac. Budova je po kompletní rekonstrukci. Nemovitost stojí na pozemku o celkové výměře 214 m 2. Zastavěná plocha nemovitosti je 79 m 2. Nemovitost je připojena na dostupné inženýrské sítě. Vytápění budovy je ústřední kamny na tuhá paliva nebo krbem. Součástí nemovitosti je sklep a garáž. K domu patří dvůr. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace

8 Rodinný dům Ovčáry Na prodej rodinný dům nacházející se v obci Ovčáry v ulici Kolínská. Jedná se o samostatně stojící, přízemní budovu zděné konstrukce. Střecha budovy je sedlová s krytinou z pálené tašky. Budova je po částečné rekonstrukci. Nemovitost stojí na pozemku o celkové výměře 374 m 2. Zastavěná plocha nemovitosti je 120 m 2. Nemovitost je připojena na dostupné inženýrské sítě (elektřinu, vodovod, plynovod a kanalizaci). Vytápění budovy je lokální na tuhá paliva. Okna jsou nová dřevěná špaletová. Součástí nemovitosti je sklep a dřevník. K domu patří oplocený dvůr. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace s chodníkem. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny oceňované nemovitosti Koeficient K1 zohledňuje provizi RK a právních služeb na srovnávacích nemovitostech. Koeficient K7 zohledňuje obtížnou prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Srovnatelné nemovitosti Název: Rodinný dům Poboří Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,05 K6 Vliv pozemku 0,99 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Celkový koef. K C 0,94 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 80,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Rodinný dům Cerhenice Lokalita ulice U borku Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,03 K6 Vliv pozemku 1,02 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Celkový koef. K C 0,95 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena - 8 -

9 80,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Rodinný dům Žabonosy Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,98 K5 Celkový stav 1,10 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Celkový koef. K C 0,95 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 95,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Rodinný dům Hradenín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,97 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,03 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Celkový koef. K C 0,88 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 94,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Rodinný dům Ovčáry Lokalita ulice Kolínská Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,05 K6 Vliv pozemku 1,02 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Celkový koef. K C 0,97 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena - 9 -

10 79,00 m m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 76,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč 3. Ocenění věcných břemen 3.1 Věcné břemeno dle LV Popis Věcné břemeno zřízení a provozování zařízení distribuční soustavy - kabelové vedení NN - včetně umístění dle geometrického plánu č /2008. Zřizuje se po dobu trvání distribuční soustavy pro ČEZ Distribuce, a.s. s povinností pro pozemek parc. č. St. 18. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle 18 zákona č. 151/97 Sb. Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle 18 odstavce 5 zákona č. 151/1997 Sb. na jednotnou částku:: ,- Kč Ocenění věcného břemene činí = ,- Kč

11 REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemek Cerhenice ,00 Kč 2. Porovnávací ocenění 2.1 Rodinný dům Cerhenice ,00 Kč 3. Ocenění věcných břemen 3.1 Věcné břemeno dle LV ,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Věcné břemeno Obvyklá cena Současný stav Kč 0 Kč Kč Kč Kč Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou stavby (budovy) č.p. 86 Cerhenice, způsob využití: bydlení s příslušenstvím na pozemku parc. č. St. 18 a pozemku parc. č. St. 18 (zastavěná plocha a nádvoří) v kat. území Cerhenice, obec Cerhenice, část obce Cerhenice, okres Kolín, zapsáno na LV 849 v objektivní zaokrouhlené výši ,- Kč. Cenu věcného břemene zřízení a provozování zařízení distribuční soustavy - kabelové vedení NN - včetně umístění dle geometrického plánu č /2008. Zřizuje se po dobu trvání distribuční soustavy pro ČEZ Distribuce, a.s. s povinností pro pozemek parc. č. St. 18 oceňujeme paušálně ve výší ,- Kč. V Praze Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/ Praha

12 Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 Nové Město, Palackého 715/15, PSČ , IČ , zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. ( 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-3763 znaleckého deníku

13 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí 2 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti 1 Fotodokumentace nemovitosti