Znalecký posudek č. ZP-2919

Transkript

1 Znalecký posudek č. ZP-2919 o ceně obvyklé spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 na pozemcích parc. č. 3849/52 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 4428/3 ( zahrada ), pozemek parc.č. 4431/1 ( orná půda ), pozemek parc.č. 4431/3 ( orná půda ), pozemek 4432/1 ( vinice ), pozemek parc.č. 4432/2 ( trvalý travní porost ), pozemek parc.č. 4432/3 ( trvalý travní porost ), pozemek parc.č. 4433/1 ( vinice ), pozemek parc.č. 4433/3 ( orná půda ), pozemek parc.č. 4433/5 ( orná půda ), pozemek parc.č. 4434/2 ( vinice ), pozemek parc.č. 4435/2 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 4436/3 ( orná půda ), pozemek parc.č. 4436/116 ( orná půda ), pozemek parc.č. 4746/12 ( orná půda ) v kat. území Strážnice na Moravě, obec Strážnice, okres Hodonín, zapsáno na LV Objednatel posudku: JUDr. Milan Suchánek Exekutorský úřad Praha 9 Pod pekárnami 245/ Praha 9 Účel posudku: exekuční řízení č.j. 085 EX 6/06 Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/ Praha 1 Nové Město Posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 10 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenění cenou obvyklou spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 na pozemcích parc. č. 3849/52 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 4428/3 ( zahrada ), pozemek parc.č. 4431/1 ( orná půda ), pozemek parc.č. 4431/3 ( orná půda ), pozemek 4432/1 ( vinice ), pozemek parc.č. 4432/2 ( trvalý travní porost ), pozemek parc.č. 4432/3 ( trvalý travní porost ), pozemek parc.č. 4433/1 ( vinice ), pozemek parc.č. 4433/3 ( orná půda ), pozemek parc.č. 4433/5 ( orná půda ), pozemek parc.č. 4434/2 ( vinice ), pozemek parc.č. 4435/2 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 4436/3 ( orná půda ), pozemek parc.č. 4436/116 ( orná půda ), pozemek parc.č. 4746/12 ( orná půda ) v kat. území Strážnice na Moravě, obec Strážnice, okres Hodonín, zapsáno na LV Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, 2

3 f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: pozemky Strážnice Region: Jihomoravský Okres: Hodonín Katastrální území: Strážnice na Moravě 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne Podklady pro vypracování posudku: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku pod č.j. 085 EX 6/ Exekuční příkaz, který vyda Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem spoluvlastnického podílu povinného Břeský Milan, U Prachovny 842, Strážnice. Mapa okolí. Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne Použitá literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha

4 Bradáč, A., Krejčíř, P.: Úřední oceňování majetku podle zákona č. 151/1997 Sb., leden 2004 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2008 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty pozemků, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha Vlastnické a evidenční údaje: Břeský Milan, U Prachovny 842, Strážnice podíl 1/2 Břeský Zdeněk, Dvorského 857, Strážnice podíl 1/2 7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem zjištění ceny obvyklé spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 na pozemcích parc. č. 3849/52 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 4428/3 ( zahrada ), pozemek parc.č. 4431/1 ( orná půda ), pozemek parc.č. 4431/3 ( orná půda ), pozemek 4432/1 ( vinice ), pozemek parc.č. 4432/2 ( trvalý travní porost ), pozemek parc.č. 4432/3 ( trvalý travní porost ), pozemek parc.č. 4433/1 ( vinice ), pozemek parc.č. 4433/3 ( orná půda ), pozemek parc.č. 4433/5 ( orná půda ), pozemek parc.č. 4434/2 ( vinice ), pozemek parc.č. 4435/2 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 4436/3 ( orná půda ), pozemek parc.č. 4436/116 ( orná půda ), pozemek parc.č. 4746/12 ( orná půda ) v kat. území Strážnice na Moravě, obec Strážnice, okres Hodonín, zapsáno na LV Obec Strážnice se nachází cca 15.0 km od města Hodonín, přičemž vlastní pozemky jsou situovány v extravilánu obce. Pozemky jsou v čase zjištění ceny zemědělského charakteru. Přístup k pozemkům je z místních nezpevněných cest. Pozemky jsou svažitého charakteru bez možnosti připojení na inženýrské sítě. 8. Obsah posudku: a) Pozemky a 1 ) Podíl na pozemcích a 2 ) Podíl na pozemcích a 3 ) Podíl na pozemcích 4

5 B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Podíl na pozemcích Pozemek oceněný dle 28 odst. 6 a) s povrchem nezpevněným a nebo prašným. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. Cena Ki Kp Srážka [%] Upr.jedn.cena Min. cena Cena [Kč] ostatní plocha 3849/52 72,00 70,26 2,2740 0, , ,88 Pozemek oceněný dle 28 odst. 6 a) s povrchem 3 404,88 nezpevněným a nebo prašným - celkem Zemědělské pozemky oceněné dle 29. Výpočet úpravy základní ceny příloha č. 23: Obce s 5-10 tisíci obyv. - vlastní území 80,00 % Celková úprava ceny: 80,00 % Ocenění: Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m 2 ] JC Úprava [%] UC Cena [Kč] zahrada 4428/ ,35 80,00 11, ,48 orná půda 4431/ ,14 80,00 9,25 268,25 orná půda 4431/ ,14 80,00 9, ,25 orná půda 4433/ ,14 80,00 9,25 194,25 orná půda 4433/ ,14 80,00 9,25 194,25 orná půda 4436/ ,35 80,00 11, , ,14 80,00 9, ,00 orná půda 4436/ ,35 80,00 11, ,04 orná půda 4746/ ,14 80,00 9,25 27,75 Výměra celkem 3323 Mezisoučet ,91 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem ,91 Pozemek oceněný dle 29 odst. 4. Název Parcelní číslo Výměra JC Koef. Srážka UC Cena [m 2 ] [%] [Kč] ostatní plocha 4435/ ,26 0,06 0 4,22 654,10 5

6 Součet 654,10 Úprava ceny dle 29 odst. 4: * 0,65 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,0000 Pozemek oceněný dle 29 odst. 4 - celkem 425, ,96 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Podíl na pozemcích - zjištěná cena = ,98 Kč a 2 ) Podíl na pozemcích Zemědělské pozemky oceněné dle 29. Výpočet úpravy základní ceny příloha č. 23: Obce s 5-10 tisíci obyv. - vlastní území 80,00 % Celková úprava ceny: 80,00 % Ocenění: Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m 2 ] JC Úprava [%] UC Cena [Kč] vinice 4432/ ,14 80,00 9, ,00 vinice 4433/ ,14 80,00 9, ,00 vinice 4434/ ,14 80,00 9, ,75 Výměra celkem 675 Mezisoučet 6 243,75 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem 6 243, ,75 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Podíl na pozemcích - zjištěná cena = 3 121,88 Kč a 3 ) Podíl na pozemcích Zemědělské pozemky oceněné dle 29. Výpočet úpravy základní ceny příloha č. 23: Obce s 5-10 tisíci obyv. - vlastní území 80,00 % Celková úprava ceny: 80,00 % Ocenění: Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m 2 ] [%] [Kč] trvalý travní 4432/ ,14 80,00 9,25 453,25 porost trvalý travní 4432/ ,14 80,00 9,25 425,50 porost Výměra celkem 95 Mezisoučet 878,75 6

7 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem 878,75 878,75 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Podíl na pozemcích - zjištěná cena = 439,38 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky a 1 ) Podíl na pozemcích = ,- Kč a 2 ) Podíl na pozemcích = 3 120,- Kč a 3 ) Podíl na pozemcích = 440,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč Porovnávací hodnota a) Pozemky a 1 ) Podíl na pozemcích Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena K p Váha Upravená jedn. cena zem. pozemek , ,79 0,80 1,00 12,63 Medlovice zem. pozemek , ,27 0,80 1,00 13,81 Hovorany zem. pozemek , ,87 0,80 1,00 23,09 Hodonín 49,54 / 3,000 Průměrná jednotková cena: 16,51 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 12,63 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 23,09 Kč/m 2 Oceňované pozemky: ostatní plocha p.č. 3849/52 36 m 2 zahrada p.č. 4428/3 118 m 2 orná půda p.č. 4431/1 15 m 2 orná půda p.č. 4431/3 95 m 2 orná půda p.č. 4433/3 11 m 2 orná půda p.č. 4433/5 11 m 2 ostatní plocha p.č. 4435/2 78 m 2 orná půda p.č. 4436/ m 2 7

8 orná půda p.č. 4436/ m 2 orná půda p.č. 4746/12 2 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 1775 m ,00 m 2 á 16,51 Kč/m 2 = ,25 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem = ,25 Kč Podíl na pozemcích - výsledná cena = ,25 Kč a 2 ) Podíl na pozemcích Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena K p Váha Upravená jedn. cena vinice Petrov , ,22 0,80 1,00 28,18 vinice Vracov , ,57 0,80 1,00 85,26 113,43 / 2,000 Průměrná jednotková cena: 56,72 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 28,18 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 85,26 Kč/m 2 Oceňované pozemky: vinice p.č. 4432/1 134 m 2 vinice p.č. 4433/1 94 m 2 vinice p.č. 4434/2 110 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 338 m 2 337,50 m 2 á 56,72 Kč/m 2 = ,- Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem = ,- Kč Podíl na pozemcích - výsledná cena = ,- Kč a 3 ) Podíl na pozemcích Seznam porovnávaných pozemků: Název trvalý travní porost Stříbrnice Realiz. cena Výměra Jedn.cena K p Váha Upravená jedn. [Kč] [m 2 ] cena , ,00 0,80 1,00 17,60 17,60 / 1,000 Průměrná jednotková cena: 17,60 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 17,60 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 17,60 Kč/m 2 Oceňované pozemky: 8

9 trvalý travní porost p.č. 4432/2 25 m 2 trvalý travní porost p.č. 4432/3 23 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 48 m 2 47,50 m 2 á 17,60 Kč/m 2 = 836,- Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem = 836,- Kč Podíl na pozemcích - výsledná cena = 836,- Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky a 1 ) Podíl na pozemcích = ,- Kč a 2 ) Podíl na pozemcích = ,- Kč a 3 ) Podíl na pozemcích = 840,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč 9

10 C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: ,- Kč ,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: ,- Kč ,- Kč Obvyklá cena: ,- Kč slovy: padesátjednatisíc Kč Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. Pro srovnání byly vzaty nabídky srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 na pozemcích parc. č. 3849/52 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 4428/3 ( zahrada ), pozemek parc.č. 4431/1 ( orná půda ), pozemek parc.č. 4431/3 ( orná půda ), pozemek 4432/1 ( vinice ), pozemek parc.č. 4432/2 ( trvalý travní porost ), pozemek parc.č. 4432/3 ( trvalý travní porost ), pozemek parc.č. 4433/1 ( vinice ), pozemek parc.č. 4433/3 ( orná půda ), pozemek parc.č. 4433/5 ( orná půda ), pozemek parc.č. 4434/2 ( vinice ), pozemek parc.č. 4435/2 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 4436/3 ( orná půda ), pozemek parc.č. 4436/116 ( orná půda ), pozemek parc.č. 4746/12 ( orná půda ) v kat. území Strážnice na Moravě, obec Strážnice, okres Hodonín, zapsáno na LV 2131 v objektivní zaokrouhlené výši ,00 Kč. V Praze, Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/ Praha 1 Nové Město 10

11 D. Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 Nové Město, Palackého 715/15, PSČ , IČ , zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. ( 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-2919 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem dle likvidace. E. Seznam příloh: Kopie výpisu z KN Fotodokumentace Kopie snímku katastrální mapy Kopie mapy okolí Matriční list 11