ZNALECKÝ POSUDEK č. 84/15 o obvyklé ceně nemovitých věcí - podílu id. 4/100 na pozemku p.č. 179/50 - orná půda, LV 36, pozemku p.č. 179/22 - orná půda, LV 276, katastrální území Všechlapy u Nymburka, obec Všechlapy, okres Nymburk a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3 Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 11761/10-81 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 15.04.2015 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 26 stran textu včetně titulního listu a 14 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 20.04.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitých věcí - podílu id. 4/100 na pozemku p.č. 179/50 - orná půda, LV 36, pozemku p.č. 179/22 - orná půda, LV 276, katastrální území Všechlapy u Nymburka, obec Všechlapy, okres Nymburk a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky Adresa předmětu ocenění: Všechlapy 288 02 Všechlapy Kraj: Středočeský Okres: Nymburk Obec: Všechlapy Katastrální území: Všechlapy u Nymburka Počet obyvatel: 676 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 15.04.2015 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 09.04.2015, LV číslo 36, k.ú. Všechlapy u Nymburka - výpis z KN ze dne 09.04.2015, LV číslo 276, k.ú. Všechlapy u Nymburka - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz 5. Vlastnické a evidenční údaje LV číslo 36: Bachorz Henriette, Osningstrasse 16, 44149 Dortmund, Německo 1/300 Basáková Naděžda, Kopistská 231, Janov, 43542 Litvínov 1/100 Bezděčný Ota, Litoměřická 183/51, Děčín III-Staré Město, 40502 Děčín 4/100 Bláhová Alena, U Rybníka 225, 28802 Krchleby 4/300 Česká republika, 9/100 Čiňovská Anna, Mírové nám. 242/4, Děčín IV-Podmokly, 40502 Děčín 2/100 Čiňovský Josef, Mírové nám. 242/4, Děčín IV-Podmokly, 40502 Děčín 2/100 Družstvo vlastníků Krchleby, Vávrova 4, 28802 Krchleby 49/100 Fejfarová Jana, Komenského náměstí 61, Mladá Boleslav I, 29301 Mladá Boleslav 2/300 Fidrmucová Eva, Nymburská 17, 28802 Krchleby 4/300 SJM Fridrich František JUDr. a Fridrichová Anežka, Mimoňská 642/6, Prosek, 19000 Praha 9 4/100 Hanzalová Jaroslava, Žitná 3261/9, 46601 Jablonec nad Nisou 4/100 Jakubec Václav, Husova 176, 29442 Luštěnice 4/300 Jandl Stanislav, Loučeňská 137, 28802 Krchleby 4/100-2 -
Kneblová Miloslava, 17. listopadu 1155, Mladá Boleslav II, 29301 Mladá Boleslav 4/300 Kubíček Jaroslav, č.p. 132, 28802 Krchleby 1/100 Kubíček Ladislav, Loučeňská 133, 28802 Krchleby 3/100 Kubík Miloslav, č.p. 97, 29443 Všejany 4/100 Lukašíková Marie, č.p. 381, 73572 Petrovice u Karviné 4/300 Nedorost Ladislav Ing., Protější 1001/7, Prostřední Suchá, 73564 Havířov 1/300 Nedorostová Yvona, Moskevská 1075/1, Město, 73601 Havířov 1/300 Prachařová Irena, Topolová 2127, 28802 Nymburk 2/100 Sosna František, třída T. G. Masaryka 1069, Mladá Boleslav III, 29301 Mladá Boleslav 2/300 Sosna Jan, Komenského náměstí 61, Mladá Boleslav I, 29301 Mladá Boleslav 2/300 Šimková Hana, Zavadilka 8, 28802 Jizbice 4/300 Příslušnost hospodařit s majetkem státu Podíl Státní pozemkový úřad, Husinecká 1024/11a, Žižkov, 13000 Praha 3 9/100 Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Bezděčný Ota Nařízení exekuce - Fejfarová Jana Nařízení exekuce - Sosna Jan Zástavní právo exekutorské Jiná omezení nebyla zjištěna. LV číslo 276: Bezděčný Ota, Litoměřická 183/51, Děčín III-Staré Město, 40502 Děčín Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Bezděčný Ota Zástavní právo exekutorské Jiná omezení nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci se nachází severně od obce, u blízkosti silnice Mladá Boleslav-Nymburk. v lokalitě Na Kopci. Jedná se o neoplocené, rovinaté pozemky, užívané jako pole. Pozemky byly na místě identifikovány podle mapy z nahlížení do katastru nemovitostí, pro přesné určení v terénu je nutné vyměření pozemků oprávněným geodetem. 8. Obsah znaleckého posudku LV 36 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek LV 276 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. LV 36 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek Pozemek je rovinatý, nachází se v honu a je užívaný jako pole. Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 10-25 tisíci obyv. - území sousedních obcí: 60 % Celková úprava ceny: 60,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 179/50 20212 832,00 13,85 60,00 22,16 18 437,12 orná půda 179/50 26000 114,00 17,03 60,00 27,25 3 106,50 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 946,00 m 2 21 543,62 Pozemek - zjištěná cena = 21 543,62 Kč LV 276 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek Pozemek je rovinatý, nachází se v honu a je užívaný jako pole. Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 10-25 tisíci obyv. - území sousedních obcí: 60 % Celková úprava ceny: 60,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m2] JC [Kč/m2] Úprava [%] UC [Kč/m2] Cena [Kč] - 4 -
orná půda 179/22 20212 4 112,00 13,85 60,00 22,16 91 121,92 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 4 112,00 m 2 91 121,92 Pozemek - zjištěná cena = 91 121,92 Kč - 5 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení LV 36 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek 21 543,60 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 21 543,60 Kč LV 36 celkem 21 543,60 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 4 / 100 Výsledná cena: 861,70 Kč LV 276 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek 91 121,90 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 91 121,90 Kč LV 276 celkem 91 121,90 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 91 983,60 Kč Rekapitulace výsledných cen LV 36 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek 21 543,60 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 21 543,60 Kč LV 36 celkem 21 543,60 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 4 / 100 Výsledná cena: 861,70 Kč LV 276 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek 91 121,90 Kč - 6 -
1. Ocenění pozemků celkem 91 121,90 Kč LV 276 celkem 91 121,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 91 983,60 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 91 980,- Kč slovy: Devadesátjednatisícdevětsetosmdesát Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového - 7 -
předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - nemovitosti.cz, sreality.cz, reality.cz a na další. 1. Prodej pole 18 827 m2 Milovice, okres Nymburk 190 000 Kč (10 Kč za m2) Nabízíme Vám ke koupi pozemek p.č. 755/3, orná půda, v k.ú. Milovice, okres Česká Lípa. Jedná se o pozemek mimo zastavěné území města, není určen k zástavbě. Je porostlý vzrostlými stromy akátu a olše, přístup je možný z nezpevněné cesty. Prodej bude realizován formou veřejného výběrového řízení hodnoceného podle jediného kritéria, a to podle nejvyšší nabídky kupní ceny. Celková cena: 190 000 Kč za nemovitost Cena za m2: 10 Kč Kč Poznámka k ceně: Plus náklady spojené s realizací převodu vlastnického práva ve výši 2 650,- Aktualizace: 03.04.2015 ID: 4292477020 Umístění objektu: Okraj obce Plocha pozemku: 18827 m2 2. Prodej pole 16 283 m2 Staré Hrady, okres Jičín 260 500 Kč (16 Kč za m2) - 8 -
Nabízíme k prodeji zemědělské pozemky ve Starých Hradech o celkové rozloze 16 283 m2. Část pozemků je zahrnuta v LPIS. Staré Hrady se nachází v okrese Jičín, v Královéhradeckém kraji. Staré Hrady je také názvem katastrálního území. V případě zájmu nás kontaktujte. Celková cena: 260 500 Kč za nemovitost, včetně provize Cena za m2: 16 Kč ID zakázky: 0361 Aktualizace: 30.03.2015 Plocha pozemku: 16283 m2 3. Prodej pole 3 365 m2 Sobotka - Kdanice, okres Jičín 53 840 Kč (16 Kč za m2) Naše společnost Vám zprostředkuje k prodeji ornou půdu v KU Kdanice.Pozemky navazují na hlavní komunikaci. Ev. číslo: 549697. Celková cena: 53 840 Kč za nemovitost Cena za m2: 16 Kč ID zakázky: 550311 Aktualizace: 05.04.2015 Plocha pozemku: 3365 m2 Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 10,- Kč/m2. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. LV číslo 36: 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Bezděčný Ota - 9 -
Nařízení exekuce - Fejfarová Jana Nařízení exekuce - Sosna Jan Zástavní právo exekutorské Jiná omezení nebyla zjištěna. 2. Závady: Nebyly zjištěny. LV číslo 276: 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Bezděčný Ota Zástavní právo exekutorské Jiná omezení nebyla zjištěna. 2. Závady: Nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí LV číslo 36: 10 000,- Kč z toho podíl id. 4/100 400,- Kč LV číslo 276: 40 000,- Kč Celkem podíl povinného LV 36 a LV 276 40 400,- Kč slovy: Čtyřicettisícčtyřista Kč - 10 -
Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 20.04.2015 Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 84/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 84/15. - 11 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí LV 36 9 Výpis z katastru nemovitostí LV 276 3 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1-12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -