Znalecký posudek číslo 2239/25/2011

Transkript

1 Znalecký posudek číslo 2239/25/2011 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/3 na pozemku parc.č vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Komín, obec Brno, okres Brno - město, zapsáno na listu vlastnictví č a ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/6 na pozemcích parc.č a 5127 vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Komín, obec Brno, okres Brno město, zapsáno na listu vlastnictví č Objednatel : Účel posudku : Exekutorský úřad Brno venkov JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Veveří Brno Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. na základě usnesení č.j.: 137Ex 12655/09-41 Oceněno ke dni : Posudek vypracoval : Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Nebovidy Moravany u Brna tel.: tel./fax: chalupa@cenyodhady.cz Tento posudek obsahuje 11 stran bez příloh a objednateli se předává v 1 vyhotovení. Brno,

2 OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí Srovnávací metoda ocenění nemovitostí 7 3. Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí a vyhodnocení rizik 9 Přílohy Příloha 1 Mapa s umístěním oceňovaných nemovitostí Příloha 2 Fotodokumentace Příloha 3 Výpisy z katastru nemovitostí (LV č a 3055) Příloha 4 Kopie katastrální mapy Příloha 5 Výřez z ÚP a letecký snímek Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 2

3 1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1.a.: Výpisy z katastru nemovitostí, LV č a 3055, k.ú. Komín, vyhotovené dne dálkovým přístupem. 1.b.: Kopie katastrální mapy, k.ú. Komín, měřítko 1:1000, mapový list Tišnov 0-7/11, 0-7/12 a 0-7/34 vyhotoveno dne c.: Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců. 1.d.: Místní šetření provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Chalupou dne e.: Mapa obce a okolí. 1.f.: Vyhláška MF č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášek č. 452/2003 Sb., č. 640/2004 Sb., č. 617/2006 Sb., 76/2007 Sb., č. 3/2008 Sb., č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb. 1.g.: 1.h.: 1.ch.: Informace a sdělení získaná od objednatele posudku. Fotodokumentace pořízená při místním šetření. Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří, realitních novin a internetového serveru ( i.: Usnesení o jmenování znalce pro číslo jednací 137 Ex 12655/09-41 ze dne Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 3

4 2. POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl o velikosti 1/3 na pozemku parc.č vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Komín, obec Brno, okres Brno - město, zapsáno na listu vlastnictví č a ideální spoluvlastnický podíl o velikosti 1/6 na pozemcích parc.č a 5127 vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Komín, obec Brno, okres Brno město, zapsáno na listu vlastnictví č Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. zapsaných na LV č a 3055 pro k.ú. Komín ze dne a to k datu místního šetření, tj. k Informace o nemovitosti Vlastník Chudá Martina, Hlavní 110/145, Komín, Brno 24, (695806/3805), podíl 1/3 Krchňák Jan, Na žertvách 108/6, Praha 8, Libeň, , Praha 8, (640829/1846), podíl 1/3 Krchňáková Ivana, Hlavní 110/145, Komín, Brno 24, (656207/0251), podíl 1/3 LV č Katastrální území Komín ( ) Obec, okres Vlastnictví stavby Vlastnictví pozemku Způsob ochrany Brno ( ), Brno - město (CZ0642) Část obce, č.p., způsob využití, parc.číslo, výměra, druh Parc.číslo, výměra, druh, způsob využití 5852, m 2, orná půda zemědělský půdní fond Vlastník LV č Katastrální území Komín ( ) Obec, okres Vlastnictví stavby Chudá Martina, Hlavní 110/145, Komín, Brno 24, (695806/3805), podíl 1/6 Krchňák Jan, Na žertvách 108/6, Praha 8, Libeň, , Praha 8, (640829/1846), podíl 1/6 Krchňáková Ivana, Hlavní 110/145, Komín, Brno 24, (656207/0251), podíl 2/3 Brno ( ), Brno - město (CZ0642) Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 4

5 Vlastnictví pozemku Způsob ochrany Část obce, č.p., způsob využití, parc.číslo, výměra, druh Parc.číslo, výměra, druh, způsob využití 5052, m 2, trvalý travní porost 5127, m 2, orná půda zemědělský půdní fond Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitostí byla provedena na základě sdělení a listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne za účasti znalce. Nájemní smlouva Dle informací získaných od objednatele posudku nejsou na oceňovaných nemovitostech k datu ocenění uzavřeny žádné nájemní smlouvy. Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Komín ze dne v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsány nařízení exekuce, zástavní právo smluvní a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na nařízení exekuce, zástavní právo smluvní a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti není při tomto ocenění brán zřetel. V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Komín ze dne v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsány nařízení exekuce, zástavní právo smluvní a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na nařízení exekuce, zástavní právo smluvní a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí zapsaných na LV č a 3055, k.ú. Komín se všemi součástmi a příslušenstvím. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí zapsaných na LV č a 3055, k.ú. Komín se všemi součástmi a příslušenstvím bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 5

6 ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. Celkový popis nemovitostí Předmětem ocenění jsou pozemky parc.č. 5852, 5052 a 5127 v Brně, městské části a katastrálním území Komín. Pozemky se nachází v severní části Komína mimo zastavěnou lokalitu, parc.č leží u letiště, parc.č a 5127 jsou situovány za hlavní částí areálu Policejního prezidia ČR, odboru služení kynologie a hipologie (Chovná stanice služebních psů a výcvikové středisko služební hipologie). Rozdělení oceňovaných nemovitostí Parc. č. Výměra (m 2 ) Druh pozemku Způsob ochrany LV č orná půda zemědělský půdní fond trvalý travní porost zemědělský půdní fond orná půda zemědělský půdní fond 3055 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 6

7 2.1. SROVNÁVACÍ METODA OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod Popis Jedná se o spolu nesousedící pozemky půdorysného charakteru úzkých obdélníků, které se nachází mimo zastavěnou oblast Komína v jeho severní části. Pozemek parc.č leží u letiště, dle platného územního plánu města Brna je veden v ploše zemědělského půdního fondu (viz příloha č. 5 Výřez z ÚP a letecký snímek), v katastru nemovitostí je evidován jako orná půda. Pozemky parc.č a 5127 se nachází za hlavní částí areálu Policejního prezidia ČR, odboru služení kynologie a hipologie, dle platného územního plánu města Brna leží ve víceúčelovém areálu PČR v návrhové ploše KV (plocha krajinné zeleně všeobecné), pozemek parc.č je dále z malé části situován v ploše pozemků určených k plnění funkce lesa (viz příloha č. 5 Výřez z ÚP a letecký snímek). V katastru nemovitostí je pozemek parc.č evidován jako trvalý travní porost a parc.č jako orná půda. Výměra Parc. č. Výměra (m 2 ) LV č Výpočet obecné hodnoty pozemků Z informací získaných z lokálních realitních kanceláří, vlastní databáze a databáze spolupracujících znalců bylo zjištěno, že pozemky o porovnatelné výměře a druhu užití jsou v dané lokalitě obchodovány ve výši základní ceny zemědělských pozemků podle kódu BPEJ. Parc.č. LV č. Výměra (m 2 ) BPEJ Kč/m 2 (dle BPEJ) cena (Kč) , , , , , , , , Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 7

8 Celková cena pozemku zapsaného na LV č podle BPEJ ,- Kč Obecná hodnota pozemku zapsaného na LV č činí po zaokrouhlení ,- Kč (slovy : patnácttisícdevětset korun českých). Celková cena pozemků zapsaných na LV č podle BPEJ ,- Kč Obecná hodnota pozemků zapsaných na LV č činí po zaokrouhlení ,- Kč (slovy : osmdesátosmtisíctřista korun českých). Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 8

9 3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena V současné době na výpisech z katastru nemovitostí LV č a 3055 pro k.ú. Komín ze dne v oddíle C - omezení vlastnického práva nejsou zapsána žádná věcná břemena. Zástavní práva V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Komín ze dne v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsány nařízení exekuce, zástavní právo smluvní a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na nařízení exekuce, zástavní právo smluvní a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti není při tomto ocenění brán zřetel. V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Komín ze dne v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsány nařízení exekuce, zástavní právo smluvní a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na nařízení exekuce, zástavní právo smluvní a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika Dle informací získaných od objednatele posudku nejsou na oceňovaných nemovitostech k datu ocenění uzavřeny žádné nájemní smlouvy. Na oceňovaných nemovitostech se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Obvyklá hodnota nemovitostí zapsaných na LV č pro k.ú. Komín ze dne je zhotovitelem ocenění navržena na ,- Kč tzn. že, ideální spoluvlastnický podíl o velikosti 1/3 činí 5 300,- Kč. Obvyklá hodnota nemovitostí zapsaných na LV č pro k.ú. Komín ze dne je zhotovitelem ocenění navržena na ,- Kč tzn. že, ideální spoluvlastnický podíl o velikosti 1/6 činí ,- Kč, po zaokrouhlení ,- Kč. Obvyklá hodnota nemovitostí zapsaných na LV č a 3055 pro k.ú. Komín ze dne je 5 300, ,- = ,- Kč. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 9

10 Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití pozemků, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním pozemkům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/3 na pozemku parc.č vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Komín, obec Brno, okres Brno - město, zapsáno na listu vlastnictví č a ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/6 na pozemcích parc.č a 5127 vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Komín, obec Brno, okres Brno město, zapsáno na listu vlastnictví č vše vedeno u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Brno - město podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění , po zaokrouhlení na : ,- Kč (slovy : dvacettisíc korun českých). V Brně, dne 22.března 2011 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Nebovidy Moravany u Brna tel.: tel./fax: chalupa@cenyodhady.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 10

11 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , pod č.j. Spr. 3655/98, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 2239/25/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. - dle faktury. V Brně, dne 22.března 2011 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Nebovidy Moravany u Brna tel.: tel./fax: chalupa@cenyodhady.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 11