ZNALECKÝ POSUDEK. č. 57/11

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 57/11 o obvyklé ceně podílu id. 1/2 na nemovitostí - rodinný dům č.p. 343 s příslušenstvím a pozemků, zapsaných na LV číslo 1977 katastrální území : Kravaře ve Slezsku obec : Kravaře_ okres : Opava a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a Praha 4 Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 27432/09-31/Ri Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická Hranice tel.: zvh@atlas.cz, Posudek obsahuje včetně titulního listu 12 stran textu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 1/2 na nemovitostí - rodinný dům č.p. 343 s příslušenstvím a pozemků, zapsaných na LV číslo 1977 katastrální území : Kravaře ve Slezsku obec : Kravaře_ okres : Opava a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Vyhlídalova 343/ Kravaře Kraj: Moravskoslezský Okres: Opava Obec: Kravaře Katastrální území: Kravaře ve Slezsku Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a ) x 0, = 78,1569 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 78,16 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti pana Jana Krause, tel Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN ze dne LV 1977, k.ú. Kravaře ve Slezsku - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě Vlastnické a evidenční údaje Jan Kraus Vyhlídalova 343/4, Kravaře, /2 Martina Vanková Vyhlídalova 343/4, Kravaře, /2

3 - 3 - Věcná břemena: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná věcná břemena. Předkupní práva: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy: Z poskytnutých dokumentů ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Na nemovitostech vázne omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitostí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. Při prohlídce nebyl dům v plném rozsahu přístupný, a proto se při ocenění vycházelo z informací sdělených objednatelem. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti se nachází v ulici Vyhlídalova v zástavbě rodinných domů. Jedná se o rodinný dům na oploceném, rovinatém pozemku. Příjezd je po zpevněné asfaltové komunikaci. 8. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Rodinný dům b) Pozemky b 1 ) Pozemek

4 - 4 - B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Porovnávací hodnota a 1 ) Rodinný dům - 26a Dvoupatrový podsklepený, rodinný dům bez obytného podkroví se nachází na pozemku p.č. 67. Je napojen na el. energii, plyn, vodovod a kanalizaci. Objekt byl postaven kolem roku Bylo započato s opravou koupelny, která není dokončena. Dispoziční řešení: V prvním podzemním podlaží se nachází sklep, kotelna, prádelna, sušárna. V prvním nadzemním podlaží se nachází chodba se schodištěm, chodba, kuchyň, jídelna, dvě obytné místnosti, spíž, záchod a schodiště. V druhém nadzemním podlaží se nachází chodba, koupelna a dvě obytné místnosti. Objekt není udržovaný a je podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. V ceně rodinného domu jsou venkovní úpravy - přípojky sítí, zpevněné plochy, oplocení a vrata. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Moravskoslezský kraj - nad do obyvatel Stáří stavby: 70 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 092,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP : 13,40*5,00+2,10*4,00+2,40*2,60+1,50* 4,50 = 88,39 m 2 1.NP : 13,40*5,00+2,10*4,00+1,50*4,50 = 82,15 m 2 2.NP : 13,40*5,00+3,40*1,20 = 71,08 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP : 88,39 m 2 2,20 m 1.NP : 82,15 m 2 2,85 m 2.NP : 71,08 m 2 2,75 m Obestavěný prostor: 1.PP : (13,40*5,00+2,10*4,00+2,40*2,60+1,50*4,50)*= 194,46 m 3

5 - 5 - (2,20) 1.NP : (13,40*5,00+2,10*4,00+1,50*4,50)*(2,85) = 234,13 m 3 2.NP : (13,40*5,00+3,40*1,20)*(3,40) = 241,67 m 3 zastřešení: (13,40*5,00)*(2,00*0,5) = 67,00 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 737,26 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 82,15 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 241,62 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 2,94 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné I typ B plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota větší než 2 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn V 0,08 nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - Pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. II -0,05 nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu II -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo II 0,00 jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Bez pozemku (nebo pouze zast. I -0,01 stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 70 let: 0,70 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,70 = 0,450 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad I 0,00 3. Poloha nemovitosti v obci - vnitřní území obce III 0,00 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síť obchodů a III 0,05 služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení III 0,04 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické III 0,05 péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 0,03

6 Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost v obci a okolí - odpovídá průměru v kraji II 0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,170 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než II -0,05 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,450 * 1,170 * 0,950 = 0,500 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 092,- Kč/m 3 * 0,500 = 1 546,- Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 1 546,- Kč/m 3 * 737,26 m 3 = ,96 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,96 Kč ,96 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Rodinný dům - zjištěná cena = ,98 Kč b) Pozemky b 1 ) Pozemek Pozemek je rovinatý. Příjezd je po zpevněné komunikaci. Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří ,00 78, ,20 Součet ,20 Úprava ceny příloha č. 21: pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % ,52 Mezisoučet ,72 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,8870 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1690

7 - 7 - Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 celkem , ,09 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Pozemek - zjištěná cena = ,04 Kč

8 - 8 - C. Rekapitulace cen nemovitosti Ceny bez odpočtu opotřebení: a) Rodinný dům = ,98 Kč b) Pozemek = ,04 Kč Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem Cena nemovitosti bez opotřebení po zaokr. dle 46 činí ,02 Kč ,- Kč Výsledné ceny: a) Rodinný dům = ,98 Kč b) Pozemek = ,04 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí ,02 Kč ,- Kč slovy: Pětsetosmdesátosmtisícjednosto Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové.

9 - 9 - Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery Prodej, dům rodinný, 200 m2 Cena: ,- Kč Adresa: Kouty Datum vložení: Datum aktualizace: ID zakázky: Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Počet bytů: 1 Plocha zastavěná: 110 m 2 Plocha užitná: 200 m 2 Plocha podlahová: 100 m 2 Plocha pozemku: m 2 Plocha zahrady: m 2 Rok kolaudace: 2000 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální elektrické

10 Plyn: Plynovod Odpad: Kanalizace Elektřina: 230V Komunikace: Asfaltová Popis: Exkluzívní prodej rodinného domu se čtyřmi místnostmi, který sloužil v minulosti jako prodejna masných výrobků. Dům lze vyzužít k těmto, či podobným účelům nebo upravit jako rodinný domek k bydlení. Obytná plocha 100 m2 lze zdvojnásobit patrovou p... Celý popis Exkluzívní prodej rodinného domu se čtyřmi místnostmi, který sloužil v minulosti jako prodejna masných výrobků. Dům lze vyzužít k těmto, či podobným účelům nebo upravit jako rodinný domek k bydlení. Obytná plocha 100 m2 lze zdvojnásobit patrovou přístavbou. K domu patří ještě velká zahrada, celková plocha pozemku je 1700 m2. Financování nemovitostí zajišťujeme vlastním partnerem bez poplatku. 2. Prodej, dům rodinný, 80 m2 Cena: ,- Kč Adresa: Opavská, Kravaře Datum vložení: Datum aktualizace: Včera ID zakázky: Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Umístění objektu: Okraj obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 Plocha zastavěná: 280 m 2 Plocha užitná: 80 m 2 Plocha podlahová: 80 m 2 Plocha pozemku: 414 m 2 Popis: Prodáme rodinný dům v Kravařích o dispozici 4+1. Dům byl dříve využíván i jako prodejna. Je částečně podsklepen, v přízemí je byt 2+1 s koupelnou a WC a v patře další dva pokoje. Vytápění je zajištěno plynovým topením a elektrickými přímotopy. Celý d... Celý popis Prodáme rodinný dům v Kravařích o dispozici 4+1. Dům byl dříve využíván i jako prodejna. Je částečně podsklepen, v přízemí je byt 2+1 s koupelnou a WC a v patře další dva pokoje. Vytápění je zajištěno plynovým topením a elektrickými přímotopy. Celý dům je v původním stavu a byla by vhodná rekonstrukce. U domu je garáž a hospodářská budova. Pozemek se zahradou má celkovou výměru 414 m2. Pomůžeme vám zajistit i hypotéční úvěr. 3. Prodej, dům rodinný, 277 m2 Cena: ,- Kč Adresa: Bezručova, Kravaře Datum vložení: Datum aktualizace: ID zakázky: A Budova: Smíšená Stav objektu: Dobrý Typ domu: Přízemní

11 Podlaží počet: 1 Míst k parkování: 1 Plocha zastavěná: 277 m 2 Plocha užitná: 277 m 2 Plocha podlahová: 277 m 2 Plocha pozemku: 498 m 2 Plocha zahrady: 498 m 2 Popis: Dovolujeme si Vám nabídnout rodinný dům v centru Kravařů ve Slezsku. Dům, který Vám v tomto hezkém kraji nabízíme má výměru 277 m2. Nemovitost má jedno patro a podkroví. Rodinný dům má dřevěná okna a střechu krytou taškami. Dům je velice pěkně dispoz... Celý popis Dovolujeme si Vám nabídnout rodinný dům v centru Kravařů ve Slezsku. Dům, který Vám v tomto hezkém kraji nabízíme má výměru 277 m2. Nemovitost má jedno patro a podkroví. Rodinný dům má dřevěná okna a střechu krytou taškami. Dům je velice pěkně dispozičně řešen. Do domu je zavedena elektřina 220/380V, kanalizace, vodovodní a plynová přípojka. K domu náleží ještě zahrada, kde je možné trávit veškeré volné chvíle formou relaxace a celkového odpočinku. Zahrada je udržová a celý pozemek je kompletně oplocen. V okolí domu je dostatek parkovacích míst a udržované přístupové a příjezdové cesty. V Kravařích najdeme kompletní občanskou vybavenost. Dopravní spojení je zajištěno pravidelnou linkou autobusu a vlakem. Dům se nachází v krásném a klidném prostřední v centru. V Kravařích a přilehlém okolí najdeme množství sportovního a kulturního vyžití, každý si zde určitě vybere podle svých představ a požadavků to, jak trávit volný čas. Vyhodnocení porovnávací metody: Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu nemovitostí cca ,- Kč. Metoda výnosová - nebyla použita Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi: Ocenění nemovitostí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitostí a závady váznoucí na nemovitosti. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny.

12 Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí slovy: Jedenmiliónstotisíc Kč ,- Kč z toho podíl id. 1/2 je ,- Kč slovy:pětsetpadesáttisíc Kč Uvedená cena je cena včetně příslušné sazby daně z přidané hodnoty. Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích, Zdeněk Vašíček Teplická Hranice tel.: zvh@atlas.cz, D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 57/11 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 57/11.