ZNALECKÝ POSUDEK č. 4148/13 O ceně spoluvlastnického podílu Radovana Kasala, o velikosti id. 1/3, na nemovitostech zapsaných na LV č. 138, včetně součástí a příslušenství, pro katastrální území a obec Mořinka, okres Beroun. Objednatel posudku: Účel posudku: Mgr. Martin Slavata soudní exekutor Táborská 527 293 05 Mladá Boleslav Stanovení obvyklé ceny nemovitosti na základě usnesení soudního exekutora č.j.: 080 EX 1905/10-22 Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a 188/2011 Sb., podle stavu ke dni 10.06.2013 posudek vypracoval: Ing. Jiří Krch Záhřebská 33 120 00 Praha 2 tel.: +420 602 216 832 e-mail: krch@volny.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 16 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze 13.06.2013
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je zjištění ceny nemovitosti pro účel exekuce prodejem nemovitosti. Podle 66, odst. 5, zákona č. 120/2001 Sb., (exekuční řád) oceňuje znalec nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu - 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Její stanovení tedy spočívá v nalezení a vyhodnocení porovnatelných obchodních případů. Obvyklá cena nemovitosti bude zjištěna cenovým porovnáním za použití informací z trhu s nemovitostmi. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: LV č. 138 Adresa nemovitosti: 267 18 Mořinka Kraj: Středočeský Okres: Beroun Obec: Mořinka Katastrální území: Mořinka 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena zvenku, dne 10.06.2013 za přítomnosti zpracovatele posudku. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení o ustanovení znalce, kopie dokladu je v příloze posudku - výpis z katastru nemovitostí, kopie dokladu je v příloze posudku - mapový podklad, kopie dokladu je v příloze posudku - místní šetření provedené dne 10.06.2013 podepsaným znalcem - předpisy zabývající se oceňováním nemovitostí, zejména pak zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a oceňovací vyhláška č. 3/2008 Sb., v rozsahu ke dni ocenění - nabídka nemovitostí pro porovnání uvedená na serveru sreality.cz 5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je zjištění ceny spoluvlastnického podílu na nemovitostech zapsaných na LV č. 138, včetně součástí a příslušenství, pro katastrální území a obec Mořinka, okres Beroun. Jedná se o rekreační chatu č.e. 24 na cizím pozemku parc. č. st. 124, bez ceny pozemku, včetně všech součástí a příslušenství. Zpracovatel posudku oznámil vlastníku oceňovaného spoluvlastnického podílu na nemovitosti, panu
- 3 - Romanu Kasalovi, doporučeným dopisem, termín místního šetření 10.6.2013, s žádostí o jeho účast při místním šetření, o umožnění vstupu zpracovateli posudku do objektu a o poskytnutí všech informací, které by mohly mít vliv na zjištěnou cenu nemovitostí. Místního šetření se vlastník nemovitosti nezúčastnil. Zpracovatel posudku provedl prohlídku domu zvenku. Podklady, které mám k dispozici, považuji za dostatečné pro provedení odhadu obvyklé ceny pro účel exekuce. Budova č.e. 24 na parc. č. st. 124 Jedná se o stavbu charakteru rekreační chaty. Stavba obsahuje jedno nadzemní podlaží, podkroví a je částečně podsklepena. Svislé konstrukce jsou zděné, střecha střední části chaty je sedlová s plechovou krytinou, veranda a garáž, které tvoří s jádrem chaty jednu hmotu, jsou zastřešeny pultovou střechou. Stáří stavby není známé, v této lokalitě lze předpokládat pestrý stavební vývoj, takže zde chata mohla stát již v polovině minulého století a být průběžně opravována, přistavována a adaptována. Ke dni ocenění, při prohlídce pouze zvenku, se chata jeví být v dobrém technickém stavu, který umožňuje využívání k jejímu účelu. Není mi známý rozsah napojení na inženýrské sítě, lze předpokládat možnost napojení na elektřinu. V bezprostřední blízkosti chaty teče potok, s ohledem na výšku založení objektu je riziko zaplavení chaty při zvýšení hladiny potoka nevelké. Chata leží několik metrů od zpevněné komunikace. Pozemek Je předmětem vlastnictví jiného vlastníka. Součásti a příslušenství Jsou v obvyklém rozsahu pro daný typ nemovitosti, tedy poměrně minimalizované, jedná se o zpevněné plochy, venkovní schody a porosty, které se nalézají bezprostředně okolo chaty, na cizím pozemku parc. č. 613/6, je však zjevné, že byly pořízeny v souvislosti s oceňovanou chatou. Práva a závady Podle výpisu z katastru nemovitostí je vlastnické právo oceňovaného podílu omezeno exekučním příkazem k prodeji nemovitosti. Informace o jiných omezeních, která se nezapisují do katastru nemovitostí, nemá zpracovatel posudku k dispozici.
- 4 - B. Posudek Odhad obvyklé ceny Obvyklá cena je definována v 2 odst. (1) zákona č. 151/1997 Sb. (Zákon o oceňování majetku). Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Z této definice vyplývá, že nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. porovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány. Ve skutečnosti není k dispozici veřejná systémová databáze nedávno prodaných nemovitostí, která by navíc obsahovala údaje, jež by umožňovaly posoudit, zda některá z nemovitostí je skutečně porovnatelná s oceňovanou nemovitostí. Náhradním řešením je použití informací o nemovitostech nabízených k prodeji. Porovnatelné nemovitosti rekreační chaty s obvyklými součástmi a s příslušenstvím, postavené na cizím pozemku, jsou předmětem obvyklého obchodního styku. Oceňovaná nemovitost, kterou je jen spoluvlastnický podíl na takovém majetku, je obchodována velmi zřídka. Zatímco informace o nabídkách k prodeji nemovitostí, které lze porovnávat s oceňovanou nemovitostí, jako celku, jsou k dispozici, získání informací ať už o prodeji nebo alespoň o nabídce spoluvlastnického podílu je velmi neobvyklé. Odhad spoluvlastnického podílu provedu tedy tak, že nejdříve odhadnu obvyklou cenu nemovitosti jako celku a obvyklou cenu spoluvlastnického podílu zjistím jako podíl na obvyklé ceně celku. Obvyklá cena nemovitosti jako celku Rekreační chaty jsou v okolí obce Mořinka nabízeny v širokém cenovém rozpětí od 0,25 mil. do 4 a více mil. Kč. Nemovitosti porovnatelné s předmětem ocenění jsou v nabídce nejčastěji za ceny od 400 do 750 tis. Kč, od cenové hranice cca 600 tis. Kč zpravidla vždy s vlastním pozemkem. Odhad cenovým porovnáním Obvyklou cenu cenovým porovnáním lze odhadovat, zejména s ohledem na absenci vlastního pozemku, spíše ve spodní části uvedeného cenového rozpětí porovnatelných nemovitostí. Přikláním se ke středu rozpětí 400 až 600 tis. Kč. Protože se jedná o nabídkové ceny, budu cenu zjištěnou porovnáním s těmito nabídkami redukovat koeficientem 0,90, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizační ceny u nemovitostí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Obvyklá cena nemovitosti jako celku cenovým porovnáním: (400.000,- Kč + 600.000,- Kč) / 2 * 0,90 = 450.000,- Kč
- 5 - Ocenění spoluvlastnického podílu Stav, kdy předmětem obchodu není celá nemovitost, ale jen spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/3, který není reálně vymezen, je třeba vnímat jako možný zdroj problémů při výkonu vlastnických práv a povinností. Tato skutečnost by měla způsobit pokles ceny podílu oproti pouhému matematickému vyjádření hodnoty podílu z celku. Výsledek dosažený vynásobením obvyklé ceny celku hodnotou spoluvlastnického podílu budu proto ještě redukovat na 75%, což by mělo vyjádřit tento vliv. Obvyklá cena nemovitosti jako celku: 450.000,- Kč Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši 1/3: 450.000,- Kč / 3 x 1 x 0,75 = 112.500,- Kč, zaokrouhleno: 113.000,- Kč
- 6 - C. Rekapitulace cen nemovitosti Obvyklá cena nemovitosti: Spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/3 na nemovitostech zapsaných na LV č. 138, včetně součástí a příslušenství, pro katastrální území a obec Mořinka, okres Beroun. Výsledná cena činí 113.000,- Kč Slovy: Jedeno sto třináct tisíc Kč. V Praze, 13.06.2013 Ing. Jiří Krch Záhřebská 33 120 00 Praha 2 tel.: +420 602 216 832 e-mail: krch@volny.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 12.6.1989 čj. Spr. 366/89 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4148/13 znaleckého deníku.
E. Seznam příloh - usnesení o ustanovení znalcem - výpis z katastru nemovitostí - mapový podklad - fotodokumentace - nabídky pro porovnání - 7 -