ZNALECKÝ POSUDEK č. 819/289/2011

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 819/289/2011 o ceně obvyklé bytové jednotky č. 60/3, v budově č.p. 59, 60 na pozemku č. parc. 47, vč. příslušenství a spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 59, 60 a pozemku č. parc. 47 o velikosti 8523/79508, zapsáno na LV č. 313, LV č. 312, k.ú. Libavské Údolí, obec Libavské Údolí, Katastrální úřad pro Karlovarský kraj, KP Sokolov. Objednatel znaleckého posudku: Exekuční úřad Praha 2 JUDr. Jan Fendrych Ve Studeném 117/5a Praha 4 Účel znaleckého posudku: Usnesení č. j. 132 EX 22074/09-27/Zl Podle stavu ke dni znalecký posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy telefon: marcela@rebikova.cz Znalecký posudek obsahuje včetně příloh 22 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy,

2 Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytová jednotka Adresa nemovitosti: Libavské Údolí Libavské Údolí Kraj: Karlovarský Okres: Sokolov Obec: Libavské Údolí Katastrální území: Libavské Údolí Prohlídka a zaměření nemovitosti Místní šetření bylo provedeno dne Bylo provedeno pouze ohledání zvenku, prohlídka interiéru nebyla znalkyni ze strany povinné umožněna. Oznámení o konání místního šetření bylo povinné odesláno doporučeně dne a bylo doručeno. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 313 ze dne , k.ú. Libavské Údolí, obec Libavské Údolí; poskytnutý objednatelem 2) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 312, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Libavské Údolí, obec Libavské Údolí 3) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Libavské Údolí, obec Libavské Údolí 4) Prohlášení vlastníka bytového domu č.p. 59, 60, k.ú. Libavské údolí, V-3862/2003, PUV , částečná kopie 5) Usnesení č. j. 132 EX 22074/09-27/Zl 6) Informace získané při místním šetření dne Obsah znaleckého posudku Cena obvyklá bytové jednotky č. 60/3, v budově č.p. 59, 60 na pozemku č. parc. 47, vč. příslušenství a spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 59, 60 a pozemku č. parc. 47 o velikosti 8523/79508, zapsáno na LV č. 313, LV č. 312, k.ú. Libavské Údolí, obec Libavské Údolí, Katastrální úřad pro Karlovarský kraj, KP Sokolov. vlastník bytu: vlastník pozemku: SJM Pavel Čech a Šárka Čechová, oba bytem Libavské Údolí 60, Libavské Údolí SJM Pavel Čech a Šárka Čechová, oba bytem Libavské Údolí 60, Libavské Údolí prohlídka dne: přítomni: -

3 pro Karlovarský kraj, katastrální úřad: KP Sokolov katastrální území: Libavské Údolí LV č.: 313, 312 obec: Libavské Údolí počet obyvatel: 587 ulice: - č.p. 60 bytová jednotka č. 60/3 spoluvlastnický podíl na budově a pozemku 8523/79508 na pozemku č. parc. 47, výměra 333 m 2 druh pozemku: další pozemky: - druh pozemku: - zastavěná plocha a nádvoří stáří objektu: cca 60 let způsob využití bytový dům Oceňované nemovitosti jsou v Libavském Údolí. Libavské Údolí je malá obec ležící mezi Sokolovem a Chebem, asi 10 km jihozápadně od Sokolova. V obci je základní občanská vybavenost mateřská a základní škola, ordinace lékaře, pošta. Úplná vybavenost je ve správním středisku Sokolov, dobře dostupném po místních komunikacích - cca 10 km. Bytový dům č.p. 59, 60 se nachází poblíž centra obce, v lokalitě podobných, starších, nízkopodlažních bytových domů. Severně od této lokality je velký výrobní areál lehkého průmyslu. Komunikace v blízkosti domu není frekventovaná bez rušivého vlivu. Parkování je možné u domu. Místo je vhodné pro bydlení. Popis budovy a jednotky Druh konstrukce zděná Počet podlaží nadzemních 3 Podkroví ano, k bydlení upravené podzemních 1 Podsklepeno [%] 100 % Počet bytových jednotek 11 nebytových jednotek 0 garážových stání 0 Popis budovy Bytový dům č.p. 59, 60 je samostatně stojící budova, má celkem 3 NP, 1 PP a obytné podkroví. Dům má dva vchody, každý se svým číslem popisným. V PP jsou sklepy a společné prostory kotelna a prádelna. V NP jsou byty, vždy 3 byty v každém podlaží, v podkroví jsou 2 byty a dvě společné půdy. Byty jsou přístupné po společných schodištích. V domě není výtah. Konstrukce domu je zděná, dům není zateplený. Vnitřní schodiště jsou betonová, povrch teracco. Stropy nad společnými schodišti jsou klenbové. Střecha je sedlová, krytina plechová s nátěrem. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu částečně s nátěrem. Okna jsou u části bytů původní - dřevěná klasická, u části bytů plastová. Okna ve společných prostorech jsou původní dřevěná. Vstupní dveře jsou dřevěné, částečně prosklené. Fasáda hladká omítka, PP lícová strana obvodových stěn je kamenná. Přípojky: elektro, kanalizace, vodovod, plynovod. Stavebně technický stav: stavba bytového domu je převážně v původním stavu, bez podstatné rekonstrukce, prováděna základní údržba. Stav domu je průměrný. Podlahová plocha jednotky s příslušenstvím z toho: balkony,lodžie,terasy: 85,23 m ,13 m 2 přísl. mimo jednotku: sklep - 3 -

4 Typ jednotky NP Orientace SV - JZ Druh vytápění Popis jednotky Vedlejší stavby a příslušenství ústřední, společná plynová kotelna v PP domu Bytová jednotka č. 60/3 je v 2. NP. Jedná se o byt o dispozici 3+1. Přístup k bytu je po společném schodišti. V bytě je koupelna, WC je samostatné. Vnitřní vybavení nezjištěno. Povrchy vnitřních stěn a podlah nezjištěno. Okna jsou původní dřevěná, klasická. Orientace oken na severovýchod a jihozápad. Vstupní dveře do bytu jsou náplňové do kovových zárubní. Topení ústřední, společná kotelna s plynovým kotlem je v PP. Ohřev TUV způsob nezjištěn. Bytová jednotka je připojena na rozvody elektro, vody a kanalizace. Plynová přípojka do bytu nezjištěna. Dispoziční řešení: kuchyň 9,34 m 2 pokoj 16,56 m 2 pokoj 22,33 m 2 pokoj 16,48 m 2 koupelna 4,87 m 2 předsíň 5,64 m 2 WC 0,88 m 2 K bytu náleží sklep v PP o výměře 9,13 m 2. Stavebně technický stav bytu: nezjištěn, ohledání bylo provedeno pouze zvenku. Popis Nebyly zjištěny. Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce Technický stav stavby Poloha vzhledem k užívání Užívání nemovitosti Vlastnická práva Stavba bytového domu je v původním stavu bez podstatné rekonstrukce. Podle zjištění zvenku byl zřízen nový komín pro plynovou kotelnu umístěnou v domě. Stav domu je průměrný. Prováděna pouze základní údržba. Zóna bytových domů s dobrou dostupností základní občanské vybavenosti. Lokalita je vhodná pro bydlení. Nemovitosti jsou určeny k bydlení, soulad zápisu v evidenci KN a skutečností. Omezení vlastnických práv Zahrnuta v ceně obvyklé Stav zápisu KN a skutečnosti 1) Zástavní právo smluvní zapsané v části C LV č. 313, k.ú. Libavské Údolí 2) Zástavní právo exekutorské zapsané v části C LV č. 313, k.ú. Libavské Údolí 3) Zástavní právo soudcovské zapsané v části C LV č. 313, k.ú. Libavské Údolí 4) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 313, k.ú. Libavské Údolí 1), 2), 3), 4) Nejsou zohledněna v ceně obvyklé Nebyl zjištěn nesoulad mezi zápisem na LV č. 313, LV č. 312 k.ú. Libavské Údolí a skutečností zjištěnou při místním šetření.

5 Vyhodnocení Záplavové území Jiná rizika Prověření přístupu Podle registru Aquarius není stavba v ohrožení zaplavením a zatopením. Nebyla zjištěna. Z komunikace č. parc. 269/1 (ostatní komunikace, vlastník Karlovarský kraj), přes pozemek č. parc. 40 (ostatní komunikace, vlastník Obec Libavské Údolí). Bez rizika

6 Ceny a hodnoty POROVNÁVACÍ HODNOTA

7 URČENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky Silné stránky Zdůvodnění ceny obvyklé Stavba bytového domu je převážně v původním stavu, bez podstatné rekonstrukce. Stav bytového domu je průměrný. Dobrá docházková dostupnost základní občanské vybavenosti. Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě s přihlédnutím k věcné hodnotě, umístění a technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti. Zohledněna je skutečnost, že znalkyni nebyla umožněna prohlídka nemovitosti, proto je obvyklá cena stanovena cenovým intervalem. Horní hranice cenového intervalu předpokládá standardní vybavení stavby podle účelu jejího užívání. Bytová jednotka č. 60/3 je bez věcných břemen nebo jiných věcných práv zapsaných na listu vlastnictví.. Omezení vlastnického práva zapsaná v části C LV č. 313, k.ú. Libavské Údolí (zástavní právo smluvní, zástavní právo soudcovské, zástavní právo exekutorské, exekuční tituly) nejsou zohledněna v ceně obvyklé. Obvyklá cena bytové jednotky č. 60/3, v budově č.p. 59, 60 na pozemku č. parc. 47, vč. příslušenství a spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 59, 60 a pozemku č. parc. 47 o velikosti 8523/79508, zapsáno na LV č. 313, LV č. 312, k.ú. Libavské Údolí, obec Libavské Údolí, Katastrální úřad pro Karlovarský kraj, KP Sokolov Kč V Mníšku pod Brdy, Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy telefon: marcela@rebikova.cz Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 819/289/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z289/

8 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, 1 k.ú. Libavské Údolí 2) Situace, fotodokumentace ze dne ) Prohlášení vlastníka bytového domu č.p. 59,60, k.ú. Libavské údolí, 8 V-3862/2003, PUV , částečná kopie 4) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 313 ze dne , k.ú. Libavské 5 Údolí 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Libavské Údolí

9 2) Situace, fotodokumentace ze dne Fotodokumentace ze dne Vchod do bytové jednotky č. 60/3 Vchod do bytového domu, č.p. 60 Bytový dům - východní pohled Příjezdová komunikace - 9 -

10