Znalecký posudek č. 446/2010

Transkript

1 Ing. Čestmír Trnečka, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací pozemky, trvalé porosty, škody na trvalých porostech, obor lesní hospodaření, odvětví dříví - těžba Znalecký posudek č. 446/2010 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitosti lesních pozemků a porostů na parc.č. PK 2884/73 v k.ú Písek u Jablunkova, obec Písek, okres CZ0802 Frýdek-Místek Objednatel: Účel posudku: Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Nebovidy Moravany u Brna Stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro potřebu exekučního řízení (037 Ex 986/05-9) Oceněno ke dni: Posudek vypracoval: Ing. Čestmír Trnečka, znalec Štouračova 905/ Brno tel.: tcestmir@seznam.cz Tento posudek obsahuje -11- stran včetně příloh a objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Brno,

2 A. ÚVOD 1. Základní pojmy Obvyklá cena Je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je definována takto : Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb. se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Zpravidla se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. Pojednání o obvyklé hodnotě nemovitostí Úkolem zpracovatele je provést ocenění nemovitostí obecnou (obvyklou, tržní, objektivní) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura, respektive znalecké standardy. Pro ocenění obvyklou hodnotou neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (= obecné, tržní) hodnoty použita následující metodika : Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. Závěrečný odborný odhad obvyklé hodnoty podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše zjištěných cen. 2

3 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnání obchodovatelných cen Určení reálných obchodovatelných cen porovnáním je možno provést na základě srovnání s jinými prakticky stejnými nemovitostmi a jejich inzerovanými resp. skutečně realizovanými cenami, při zohlednění všech výše uvedených souvislostí a zásad. Na základě uvedených podkladů pak následuje zdůvodnění a (podle zadání) uvedení buď odhadnuté ceny nebo rozmezí, v němž by se přiměřená cena měla pohybovat. Pokud je možno provést srovnání nejméně se třemi obdobnými objekty shodných vnějších i vnitřních charakteristických znaků, porovnání jejich velikosti, polohy, jejich využití, technického stavu nemovitosti a jejich inzerovaných resp. realizovaných cen, určí znalec srovnávací cenu na základě porovnání dostupných informací a svých odborných znalostí. B. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je ocenění pozemků určených k plnění funkcí lesa cenou v čase a místě obvyklou na pozemku parc.č. PK 2884/73 v k.ú Písek u Jablunkova, obec Písek, okres CZ0802 Frýdek-Místek, zapsaných na LV 571 ve vlastnictví: Mana Pavel, K Hájenkám 812, Slavičín, Id.: /1958 Znalec neodpovídá za eventuální vady posudku, jejichž příčinou jsou nedostatky v podkladech a informacích (tj. jejich nepravdivost či neúplnost), předaných objednatelem. 2. Rozsah posudku Ocenění je provedeno na základě sdělení a listinných podkladů poskytnutých zadavatelem a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne Byly identifikovány hranice parcely č. PK 2884/73. Zpracovatel vycházel při ocenění z listinných podkladů (předaných zadavatelem), ústních sdělení (realitní kanceláře, znalecké ústavy) a dále z podkladů, jež bylo možno dohledat na internetových serverech (nahlizenidokn.cuzk.cz), vč. leteckých snímků. 3

4 4.Informace o nemovitostech LV č. 571 k.ú Písek u Jablunkova Název nemovitosti: pozemek parcela č. PK 2884/73, k.ú Písek u Jablunkova Adresa nemovitosti: Mana Pavel, K Hájenkám 812, Slavičín, Id.: /1958 Kraj: Moravskoslezský Okres: CZ0802 Frýdek-Místek Obec: Písek Katastrální území: Písek u Jablunkova Počet obyvatel: (MLO ČR 2009) 5. Podklady pro vypracování posudku - Výpis z LV č. 571, v k.ú. Písek u Jablunkova, obec Písek, okres Frýdek- Místek, zapsaných na LV 571, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Frýdek- Místek ze dne informace a údaje sdělené objednatelem skutečnosti a výměry zjištěné na místě v rámci technické prohlídky konané dne výpis z LHO Jablunkov s platností od do posouzení pozemku v k.ú. Písek u Jablunkova pro zadávání ceny v čase a místě obvyklé porostní mapy v M 1 : s platností od do výřez katastrální mapy 6. Vlastnické a evidenční údaje Výtah z výpisu z listu vlastnictví č. 571, v k.ú Písek u Jablunkova, obec Písek, okres CZ0802 Frýdek-Místek Vlastník Mana Pavel, K Hájenkám 812, Slavičín, Id.: /1958 List vlastnictví 571 Katastrální Písek u Jablunkova území Obec, okres Písek, CZ0802 Frýdek-Místek Vlastnictví pozemku a stavby Parc.číslo, výměra, druh Pozemky: Výměra (m 2 ) Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany PK 2884/ PUPFL 4

5 Věcná břemena a jiné nároky Podle sdělení objednatele a dle předloženého Listu vlastnictví na oceňovaných nemovitostech neváznou žádná věcná břemena ani restituční nároky. 7. Dokumentace a skutečnost Znalci byla předložena dokumentace výpis z KN a katastrální mapy umístění pozemků, jako podklad pro ocenění jsou použity informace uvedené v odstavci 5. tohoto znaleckého posudku. Stavební povolení, kolaudační rozhodnutí nebyla předložena. Porost na pozemku parc.č. PK 2884/73 obecně odpovídá popisu v LHO. 8. Celkový popis nemovitostí Nemovitost se nachází v k.ú Písek u Jablunkova, obec Písek, okres CZ0802 Frýdek-Místek. Pozemek je označen v LHO jako: parc.č. PK 2884/73 o výměře m 2, druh pozemku: lesní pozemek, způsob ochrany: PUPFL. Odd. 403 Fa 1,7. Odd. 403 Fa 1: BR a JR nárost s příměsí DB, SM a BO Odd. 403 Fa 7: různovětá SM dospívající kmenovina tl. a v. diferencovaná s příměsí BR, BK. Ve východní části plochy prameniště. LO 40- Moravskoslezské Beskydy, LT 4S1, kategorie lesa 10-les hospodářský. 5

6 C. POSUDEK - OCENĚNÍ Ocenění nemovitostí má být provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Protože však není k dispozici dostatečný počet co nejpodobnějších nemovitostí a tak podrobně definovaných objektů jak předpokládá tato metoda, zejm. pro odvození jednotkových srovnávacích cen, bude porovnání provedeno dle dostupných údajů realitní inzerce a inzerce realitních serverů zjednodušeným způsobem. Srovnávací tabulka: Lokalita Druh pozemku Věk Výměra (m 2 ) Bílá Třanovice Komorní Lhotka Staré Hamry Myslík Cena celkem(kč) Cena (Kč/m 2 ) K p Jednotková cena upravená (Kč/m 2 ) 70-85r ,- 20,65 0,9 18,58 věk. rozpětí ,- 6,10 0,9 5,49 SM 50r. BK ,- 24,43 0,9 21,98 110r. věk ,- 10,18 0,9 9,16 rozpětí SM 50r ,- 17,00 0,9 15,30 70,51/5= průměr 14,10 Cena u porovnávaných pozemků snížena koeficientem K p, neboť ceny jsou převzaty z prodeje na internetu z nabídky různých realitních kanceláří. Průměrná jednotková cena 14,10Kč/m 2 Úprava koeficientem K v 0,7 (na ploše skup.č.1 převažují náletové dřeviny- JV, BR, keře, absence výchovného zásahu) Výsledná jednotková cena 9,87Kč/m m 2 x 9,87Kč = ,-Kč 6

7 D. REKAPITULACE Úkolem bylo stanovení ocenění nemovitostí cenou v čase a místě obvyklou, kterou je pozemek a porost parcel č. PK 2884/73 v k.ú Písek u Jablunkova, obec Písek, okres CZ0802 Frýdek-Místek. Mnou odhadnutou cenu obvyklou považuji za hodnotu, která je v souladu s dobrými mravy. Na základě podkladů a místního šetření oceňuji pozemek vč. porostu parcely.č. PK 2884/73 v k.ú Písek u Jablunkova, obec Písek, okres CZ0802 Frýdek-Místek takto: Cena pozemku vč. porostu v čase a místě obvyklá zaokrouhlená na stovky korun : ,-Kč slovy: Stočtyřicetpěttisícpětsetkorunčeských. Znalecký posudek je zpracován k datu venkovního šetření, tj. k datu E. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Brně rozhodnutím ze dne pod č.j. SPR 1422/92 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací pozemky, trvalé porosty, škody na trvalých porostech, obor lesní hospodaření, odvětví dříví - těžba. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 446/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Tento posudek je vypracován ve čtyřech vyhotoveních, z toho tři obdrží zadavatel a jedno zůstává založeno u znalce. Ing. Čestmír Trnečka Štouračova 905/ BRNO 7