Znalecký posudek č. 2011/154

Transkript

1 Znalecký posudek č. 2011/154 O ceně nemovitosti: Pozemek, parcela č. 796 v katastrálním území Staříč, obec Staříč, okres Frýdek-Místek, kraj Moravskoslezský. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Frýdek - Mýstek Farní Frýdek - Místek Účel posudku: Ocenění nemovitosti za účelem provedení exekuce majetku povinného. Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/ Ostrava - Výškovice Posudek obsahuje 12 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. Ostrava,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení sp.zn. 143 EX 00075/ ze dne soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského provést: Ocenění nemovitosti povinného. Znaleckým posudkem je stanovena cena nemovitosti povinného dle cenových předpisů, zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a vyhlášky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb. a obvyklá, obecná, neboli tržní, cena nemovitosti povinného, to je cena, kterou by bylo možno za nemovitost povinného, jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených. Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne za přítomnosti povinného. 3. Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského, sp.zn. 143 EX 00075/ ze dne Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 204 pro katastrální území Staříč, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Frýdek-Místek. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. Vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb. 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Moravskoslezský Okres: Frýdek-Místek Obec: Staříč Katastrální území: Staříč (755290) List vlastnictví číslo: 204 Vlastník:, Staříč, Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je pozemek, parcela č. 796 o výměře 458 m 2 v katastrálním území Staříč, obec Staříč, okres Frýdek-Místek, kraj Moravskoslezský. Nemovitost se nacházejí v zastavěném území obce, v lokalitě zastavěné především objekty užívanými pro potřeby individuálního bydlení, je přístupná z veřejně provozované pozemní komunikace, ulice Fryčovická. V místě je možnost napojení na inženýrské sítě, rozvod elektrické energie, veřejný vodovod, kanalizaci, v místě je rovněž možnost napojení na rozvod zemního plynu., evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrada, je platným územním plánem obce zahrnuta v plochách bydlení individuálního do 2 nadzemních podlaží. Jedná se o pozemek určený k zastavění. tedy pozemek na němž jsou přípustné stavby. 6. Obsah posudku a) Pozemky 1) Pozemek, parc.č. 796, v k.ú. Staříč b) Ocenění porovnávací metodou

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 364/2010 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Frýdek-Místek Počet obyvatel: obyvatel Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemek, parc.č. 796, v k.ú. Staříč o výměře 458 m 2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrada. Jedná se o pozemek zemědělský, který je platným územním plánem obce zahrnut v plochách bydlení individuálního do 2 nadzemních podlaží. Jedná se o pozemek určený k zastavění. tedy pozemek na němž jsou přípustné stavby. Ocenění nemovitosti povinného a) Pozemky a.1) Vyhláška 364/2010 Sb. a.1.1) Pozemek, parc.č. 796, v k.ú. Staříč 32 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 105,23 Kč. Cena je určena podle písm. h): ZC = C p 2,50, kde C p = 35 + ( ) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde je počet obyvatel v obci. 32 odst. 1 Nestavební pozemky zahrnuty do územního plánu Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,169 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 1,239 Koeficient úpravy dle 32 odst.1: 0,300 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] Zahrada ,23 93, ,52

5 5 Pozemek, parc.č. 796, v k.ú. Staříč zjištěná cena: ,52 Kč b) Ocenění porovnávací metodou Porovnávací cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi. Pro stanovení ceny pozemků porovnáním je možno využít údajů získaných na základě zodpovědného srovnání cen již realizovaných prodejů, případně, pokud informace o realizovaných prodejích chybí, nebo jsou nedostupné, porovnání s cenami obdobných pozemků v obci, nebo ve srovnatelných obcích, získanými z inzerce a nabídek realitních kanceláří, při čemž se vychází ze shodného účelu užití, z obdobné polohy, dostupnosti, případně stavebně technické připravenosti pozemku. Závěrem provedeného šetření je odhadovaná porovnávací cena se zohledněním situace na trhu pro srovnatelné nemovitosti ke dni ocenění. Pro porovnání oceňované nemovitosti jsou použity pozemky nabízené na trhu s nemovitostmi v dané či srovnatelné lokalitě v 1. čtvrtletí r Jedná se o pozemky srovnatelného určení, rozdílnost polohy, přístupu, stavebně technické připraveností (dosažitelnosti inženýrských sítí) je zohledněna v následujících porovnávacích tabulkách. Vzhledem ke skutečnosti, že u porovnávacích nemovitostí jsou známé pouze nabídkové ceny a lze, s ohledem na celkovou situaci na trhu s nemovitostmi, charakterizovanou výraznou převahou nabídky nad reálnou koupěschopnou poptávkou, předpokládat, že skutečná cena dosažená při prodeji bude i výrazně nižší, jsou tyto nabídkové ceny upraveny, objektivizovány, na pramen ceny koeficientem K pramen. Srovnávací nemovitosti: Nemovitost č.1) Prodej, pozemek pro bydlení, m 2 Cena: 520,- Kč za m² Celková cena: ,- Kč Adresa: Fryčovická, Staříč Datum vložení: Datum aktualizace: Dnes ID zakázky: Plocha pozemku: m 2 Popis: Prodej rovinatého pozemku ve Staříči. Pozemek má výměru 1728 m 2 a sousedí s dalšími pozemky, které je možno také odkoupit. Celková výměra všech pozemků je cca 8000 m 2 a je možno je rozparcelovat. Na hranici pozemku je příjezdová cesta a elektřina. Plyn a voda jsou vzdáleny cca 100 m od pozemku. V prosinci roku 2010 byla provedena změna v územním plánu a zmiňované pozemky byly schváleny jako stavební. Jsou vhodné jak pro stavbu rodinných domků, tak pro komerční výstavbu. Je zde výborná občanská vybavenost - školy, školky, obchody. Kontaktovat Ostravské realitní centrum, s.r.o. Dlouhá 185/5, Ostrava Nemovitost č.2) Prodej, pozemek pro bydlení, m 2 Cena: ,- Kč Cena zahrnuje: včetně provize Poznámka k ceně: cena včetně provize Adresa: Fryčovická, Staříč Datum vložení:

6 6 Datum aktualizace: Dnes ID zakázky: Umístění objektu: Okraj obce Plocha pozemku: m 2 Popis: Prodej rovinného pozemku na okraji obce Staříč, který je v územním plánu schválen jako stavební. Pozemek má výměru 1532 m 2, je oplocen, hraničí s příjezdovou cestou a je k němu přivedena elektřina. K pozemku patří i část lokálního biocentra Staříčského potoka s vrbovým porostem. Pozemek je možno využít jako zahradu nebo pro stavbu rodinného domu. Je osázen ovocnými stromy, tujemi a jeho součástí je i menší chatka. Kontaktovat Ostravské realitní centrum, s.r.o. Dlouhá 185/5, Ostrava Nemovitost č.3) Prodej, pozemek pro bydlení, m 2 Cena: ,- Kč Poznámka k ceně: včetně provize RK a právních služeb Adresa: Staříč Datum vložení: Datum aktualizace: ID zakázky: N40749 Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Plocha pozemku: m 2 Popis: Prodej atraktivního stavebního pozemku 1304 m 2 v k klidné části obce Staříč. Pozemek je určen k výstavbě rodinného domu. Lokalita je výjimečná svou výbornou dopravní dostupností a polohou vůči větším městům. Splňuje náročné nároky pro zájemce hledající bydlení v příměstské klidné oblasti. Pozemek je obdelníkového tvaru a je oplocen. Nachází se v klidné části, nedaleko centra obce. Vodovodní řád je vzdálen cca 40m od pozemku a plyn v dosahu cca 20m, el. si řeší ČEZ. Kontaktovat Realitní společnost České spořitelny/trimex REALITY, a.s. Velká 2984/23, Ostrava Nemovitost č.4) Prodej, pozemek pro bydlení, m 2 Cena: 390,- Kč za m² Celková cena: ,- Kč Cena zahrnuje: včetně poplatků Poznámka k ceně: Adresa: Staříč Datum vložení: Datum aktualizace: ID zakázky: EKPO1036 Plocha pozemku: m 2 Popis: Stavební parcely v obci Staříč 1688 m 2, 1751 m 2, 1162 m 2. Tyto parcely jsou situovány na jihovýchod, což zaručuje celodenní sluníčko. Parcela č. 797/3 je již rezervovaná.všechny parcely mají na hranici pozemku vodovodní řád. Sítě elektřina a plyn vzdálené cca m. Příjezdová cesta z obecní komunikace. Krásný svahovitý pozemek. Z pozemků je krásný

7 7 výhled na Palkovské hůrky, Štramberskou trůbu, Fryčovice a dolní konec Staříče. Veškerá občanská vybavenost škola, školka, lékář v místě. Velmi dobrá dostupnost do OV a Frýdku- Místku. Kontaktovat Slezské Reality Vítkovická 3276/2A, Ostrava Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K přístup K vybav. K pramen Jednotková cena Váha (V) (JC) Nemovitost č.1) 520, Kč 1,00 m 2 1,05 1,00 0,95 1,10 473,91 Kč 1,0 Nemovitost č , Kč 1 532,00 m 2 1,05 1,00 0,95 1,10 386,68 Kč 1,0 Nemovitost č.3) , Kč 1 304,00 m 2 1,00 1,00 1,00 1,10 522,87 Kč 1,0 Nemovitost č.4) 390, Kč 1,00 m 2 1,00 0,95 0,95 1,05 411,56 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) / (K místa K přístup K vybav. K pramen ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 386,68 Kč 448,76 Kč 522,87 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 440, Kč Množství: 458,00 m 2 Porovnávací hodnota: = , Kč

8 8 C. Rekapitulace Cena pozemků podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem , Kč , Kč Na základě provedeného vyhodnocení trhu s obdobnými nemovitostmi, je jako obvyklá cena, to je cena, která by byla dosažena při prodeji stejného nebo obdobného majetku v rozhodné době a místě v obvyklém obchodním styku, uvažována cena zjištěná porovnávacím způsobem po zaokrouhlení. Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: dvěstědvatisíce Kč Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ke dni ocenění váznou na nemovitosti tato omezení vlastnického práva : Usnesení Okresního soudu ve Frýdku Místku o nařízení exekuce č.j. 27 Nc-5222/2002 ze dne Exekuční příkaz Exekutorského úřadu ve Frýdku-Místku č.j. EX-75/2003 ze dne Právní moc ke dni Usnesení Okresního soudu ve Frýdku Místku o nařízení exekuce č.j. 27 Nc-6096/2004 ze dne Právní moc ke dni Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Ostrava EX-705/2004 ze dne Právní moc ke dni Zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky v celkové výši ,- Kč pro Všeobecnou zdravotní pojišťovnu ČR, Orlická 4, Praha. Usnesení Okresního soudu ve Frýdku-Místku č.j. 27 E-21/2005 ze dne Právní moc ke dni Usnesení Okresního soudu ve Frýdku Místku o nařízení exekuce č.j. 28 Nc-6041/2005 ze dne Usnesení Okresního soudu ve Frýdku Místku o nařízení exekuce č.j. 28 Nc-6387/2004 ze ne Usnesení Okresního soudu ve Frýdku Místku o nařízení exekuce č.j.27 Nc-6387/2004 ze dne Zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky v celkové výši ,- Kč pro Všeobecnou zdravotní pojišťovnu ČR, Orlická 4, Praha. Usnesení Okresního soudu ve Frýdku-Místku o nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soud. zástavního práva č.j. 29 E-30/2005 ze dne Právní moc ke dni

9 9 Usnesení Okresního soudu ve Frýdku Místku o nařízení exekuce č.j. 27 Nc-6094/2005 ze dne Usnesení Okresního soudu ve Frýdku Místku o nařízení exekuce č.j. 27 Nc-6534/2005 ze dne Právní moc ke dni Usnesení Okresního soudu ve Frýdku Místku o nařízení exekuce č.j. 29 Nc-6677/2005 ze dne Právní moc ke dni Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Ostrava 24 EX-1216/2005 ze dne Právní moc ke dni Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Ostrava 024 EX-1250/2005 ze dne Právní moc ke dni Usnesení Okresního soudu ve Frýdku Místku o nařízení exekuce č.j. 29 Nc-7309/2006 ze dne Právní moc ke dni Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Přerov 103 EX-01178/2007 ze dne Usnesení Okresního soudu ve Frýdku Místku o nařízení exekuce č.j. 29 Nc-6298/2007 ze dne Usnesení Okresního soudu ve Frýdku Místku o nařízení exekuce č.j. 27 Nc-6635/2007 ze dne Právní moc ke dni Usnesení Okresního soudu ve Frýdku Místku o nařízení exekuce č.j. 28 Nc-6833/2008 ze dne Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Přerov 103 Ex-11975/2008 ze dne Usnesení Okresního soudu ve Frýdku Místku o nařízení exekuce č.j. 30 nc-6788/2008 ze dne Právní moc ke dni Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Přerov 103 Ex-20336/2008 ze dne Usnesení Okresního soudu ve Frýdku Místku o nařízení exekuce č.j. 28 EXE-2998/2010 ze dne Zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky v celkové výši ,- Kč pro Všeobecnou zdravotní pojišťovnu ČR, Orlická 4, Praha. Usnesení Okresního soudu ve Frýdku-Místku o nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soud. zástavního práva č.j. 27 E-96/2010 ze dne Právní moc ke dni

10 10 Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou Po prodeji v dražbě nebude na oceňované nemovitosti váznout žádná právní vada. Ostrava, Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/ Ostrava - Výškovice

11 11 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , Spr. 1960/91 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2011/154 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 129/11 podle připojené likvidace.

12 12 E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 204 pro katastrální území Staříč, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Frýdek-Místek. Kopie katastrální mapy. Letecký snímek. Fotodokumentace.