ZNALECKÝ POSUDEK č / 15

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č / 15 o obvyklé ceně bytu č.1813/31 v budově čp na pozemku pč. St. 2646/15 a podílu 23/1000 na budově čp a na pozemcích pč. St. 2646/15,276/267,276/268,276/269,276/270,276/271,276/272 a 276/273 na katastrálním území Uherský Brod, obec Uherský Brod, okres Uherské Hradiště Vypracoval: Ing. Ivan Zach V Praze dne Mladých 228 Počet vyhotovení: Praha 5 Počet stran: 7 Tel. 723/

2 Vlastník: Posudek si vyžádal: Účel posudku: Předpis pro ocenění: Hana Valíčková, Kučerovo nám. 700, Uherský Brod JUDr. Milan Makarius, soudní exekutor Exekutorský úřad Praha - západ, Plzeňská 298/276, Praha 5 zjištění ceny obvyklé pro účely dražby v exekuci vedené soudním exekutorem JUDr. Milanem Makariem pod sp. zn. 156 EX 905/15-49 Ocenění je provedeno podle zákona č. 151 / 1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění Podklady pro vypracování posudku: 1. Prohlídka objektu ( byt nebyl zpřístupněn ) 2. Realitní časopisy Real city, Reality region, informace z internetu S - reality 3. Usnesení čj. 156 EX 905/15-49 ze dne Výpis LV č pro k.ú. Uherský Brod 5. Informace z Prohlášení vlastníka N á l e z Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 1813/31 ve 1. nadzemním podlaží domu čp na pozemku pč. St. 2646/15 v okrajové části obce Uherský Brod. Bytový dům čp starý cca 30 roků, po modernizaci ( zateplení, lodžie ). Byt velmi pěkně vybaven,i stavebně ve velmi dobrém stavu.. Dům má 1 podzemní a 5 nadzemních podlaží. Dům panelový, napojen na obecní vodovod, kanalizaci a elektro i plyn. Byt č. 1813/31 - dle údajů z prohlášení vlastníka velikosti s příslušenstvím a balkonem Bylo zjištěno, že byt je v současné době pronajmutý za nájemné ( nájemní smlouva byla předložena ) 5.500,- + poplatky, což je cena v místě a čase obvyklá, Dispozice a velikosti místností: 1. obývací pokoj 18,80 m 2 2. ložnice 16,20 m 2 3. předsíň 4,50 m 2 4. kuchyně 8,11 m 2 5. chodba 6,80 m 2 6. koupelna 2,75 m 2 7. WC 1,20 m 2 8. balkon 2,25 m 2 9. sklep 2,31 m sklep 5,67 m 2 Celkem 69,14 m 2 ( plocha balkonu se do podlahové plochy nezapočítává ) 2-7

3 M e t o d i k a o c e ň o v á n í Zákon č. 151/1997 Sb. považuje za cenu obvyklou cenu, které by bylo dosaženo při prodejích stejného, případně podobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Zákon uvádí 3 metody pro oceňování nemovitostí, a to 1. Metoda výnosová Ocenění vzniká podílem budoucích zisků z nemovitostí jejich diskontací, vyjadřující předpoklad návratnosti oceňované investice. Metoda se používá zpravidla pouze v případech, kdy není možné získat dostatečné množství údajů o podobných prodávaných nemovitostech v místě a čase. 2. Metody nákladová ( věcné hodnoty ) Vychází z nákladů na pořízení podobné stavby s tím, že od předpokládaného pořizovací ceny je odečteno technické opotřebení oceňované stavby. Metoda se používá zpravidla pouze v případech, kdy není možné získat dostatečné množství údajů o podobných prodávaných nemovitostech v místě a čase. 3. Metoda porovnávací Metoda nejobvyklejší, nazývaná též královská metoda ocenění. Předpokládá odborný sběr dat ohledně nabízených cen podobné nemovitostí v místě a čase a aplikaci porovnání jejich ceny s oceňovanou nemovitostí. Tato metoda je absolutně nejčastěji používaná - pokud se jedná o byty, rodinné domy, rekreační chaty, rekreační chalupy, garáže či stavební pozemky. 3-7

4 P o s u d e k Pro porovnání byly na realitním serveru vybrány 3 podobné byty v Uherském Brodě, a proto bude posudek vypracován obvyklou metodou porovnávací. Metoda porovnávací. Zjištěná průměrná vážená nabídková cena bude podrobena korekci vyjadřující diferenci mezi cenami požadovanými za podobné nemovitosti a cenami reálně dosaženými. Tuto korekci stanovuji vzhledem k velmi dobrému stavu bytu na 5%. Výsledná cena bytu zahrnuje cenu stavby včetně pozemků tvořících se stavbou jednotný funkční celek. Plocha bytu ( z prohlášení vlastníka ) -69,14m 2 Vzorek Plocha ( m 2 ) Požadovaná cena ( Kč ) 1 Uherský Brod ,00 2 Uherský Brod ,00 3 Uherský Brod ,00 Průměrná požadovaná cena za m 2 : ( ) / ( ) = / 201 = ,31 Kč Korekce 0,95 Výsledná cena ( za m 2 ) ,31 x 0,95 = ,44 Kč Výsledná cena bytu ,44 x 69,14 m 2 = ,83 Kč Zaokrouhleno ( slovy jedenmiliončtyřistaosmdesáttisíc korunčeských ) ,00 Kč Tato zjištěná cena je stanovena podle platného zákona o oceňování majetku.. 4-7

5 Výrok znalce Cílem předloženého znaleckého posudku bylo stanovit tržní hodnotu nemovitosti sestávající z bytu č. 1813/31 a podílu 23/1000 na budově čp a pozemcích pč. St /15,276/267,276/268,276/269,276/270,276/271,276/272 a 276/273 na katastrálním území Uherský Brod, obec Uherský Brod, okres Uherské Hradiště k datu Na základě provedené detailní analýzy jsem toho názoru, že tržní hodnota nemovitosti sestávající z bytu č. 1813/31 a podílu 23/1000 na budově čp a pozemcích pč. St. 2646/15,276/267,276/268,276/269,276/270,276/271,276/272 a 276/273 na katastrálním území Uherský Brod, obec Uherský Brod, okres Uherské Hradiště činí k datu ,00 Kč ( slovy jedenmiliončtyřistaosmdesáttisíc korunčekých ) Posudek vypracován dne Ing. Ivan Zach Mladých Praha 5 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne č.j. Spr 7133/2001 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č / 15 znaleckého deníku. 5-7

6 1) Prodej bytu 2+1 Cena: ,00 Lokalita: Osvoboditelů, Uherský Brod Číslo zakázky: 5410 Stav objektu: Dobrý Datum aktualizace: Budova: Panelová Podlaží umístění: 2. podlaží z celkem 6 Užitná podlahová ploch: 60 m 2 Vlastnictví: Osobní Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Popis: dům po revitalizaci (lodžie, zateplení, plastová okna, dobré parkování) 2) Prodej bytu 3+1 Cena: ,00 Lokalita: Družstevní, Uherský Brod Číslo zakázky: 2031 Stav objektu: Dobrý Datum aktualizace: Budova: Panelová Podlaží umístění: 4. podlaží z celkem 4 Užitná podlahová ploch: 71 m 2 Vlastnictví: Osobní Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Popis: dům revitalizovaný, částečná rekonstrukce 3) Prodej bytu 3+1 Cena: ,00 (hypotéka 5 846,00 měsíčně) Lokalita: Uherský Brod, okres Uherské Hradiště Číslo zakázky: Stav objektu: Velmi dobrý Datum aktualizace: Budova: Panelová Podlaží umístění: 3. podlaží z celkem 5 Užitná podlahová ploch: 70 m 2 Vlastnictví: Osobní Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 120V, 230V Popis: po celkové rekonstrukci (zateplení, nová kuchyně, nová střecha) 6-7

7 7-7