Oceňování při likvidaci pojistné události

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování Oceňování při likvidaci pojistné události Bakalářská práce Autor: Pavla Smětáková Oceňování majetku Vedoucí práce: Ing. Petr Ort, Ph.d. Praha Duben, 2012

Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Praze dne 1. dubna 2012 Pavla Smětáková

Poděkování Ráda bych vyjádřila poděkování Ing. Petrovi Ortovi, Ph.D za odborné vedení této bakalářské práce. Také bych chtěla poděkovat panu Ing. et Ing. Martinovi Cupalovi, Ph. D. za cenné rady, které mi pomohly při zpracování bakalářské práce.

Anotace Tato bakalářská práce se zabývá oceňováním při likvidaci pojistné události. V teoretické části jsou vysvětleny základní pojmy a popsány základní informace o oborech oceňování majetku, pojišťovnictví a oceňování při likvidaci pojistné události. V analytické části je rozebrán realitní trh městské části Praha 13. V praktické části jsou oceněny dvě budovy porovnávací, nákladovou a příjmovou metodou. Klíčová slova: Oceňování Pojištění Pojistná událost Pojistné plnění Annotation This bachelor paper deals with the valuation of insured accidents. In the theoretical part there are explained the basic concepts and is presented the basic information about thefields of property valuation, insurance and the valuation of insured accidents. The analytical part of the real estate market is based on the districtof Prague 13. In the practical part there are two buildings valued by comparison, cost and income methods. Keywords: Valuation Insurance Insured accident Insurance payment

Obsah Úvod 7 A. Teoretická část 8 1. Úvod do problematiky oceňování majetku a pojišťovnictví 8 1.1. Úvod do oceňování majetku 8 1.1.1. Vymezení základních pojmů 8 1.1.2. Metody oceňování 10 1.2. Úvod do pojišťovnictví 12 1.2.1. Vymezení základních pojmů 13 1.2.2. Pojistná rizika 16 1.2.2.1.Základní a dodatkové pojištění 16 1.2.2.2.Interní a externí rizika 17 1.2.3. Systémy a druhy pojištění 18 2. Oceňování pro likvidaci pojistné události 19 2.1. Nahlášení škody 19 2.2. Stanovení výše pojistného plnění 23 2.2.1. Oprava 23 2.2.2. Výměna dílů nebo konstrukce za shodný prvek 26 2.2.3. Výměna dílu nebo konstrukce za prvek modernější nebo s lepšími uţitnými vlastnostmi 26 2.2.4. Zvláštní plnění 26 2.3. Stanovení výše pojistného plnění Kooperativa 27 2.3.1. výpočet vlastním rozpočtem 27 5

2.3.2. na základě předloţených dokladů o provedení platby za práce na odstranění dodavatelsky firmou 28 2.4. Výplata pojistného plnění 28 2.5. Pojištění v roce 2011 29 2.6. Příklad likvidace 30 Závěr 31 B. Analytická část 32 3. Analýza realitního trhu městská část Praha 13 32 3.1. Popis městské části Praha 13 33 3.2. Pozemky 34 3.3. Budovy 34 3.4. Nájmy 36 3.5. Celkový marketingový výhled 37 C. Praktická část 38 4. Trţní ocenění rodinného domu 38 5. Trţní ocenění administrativní budovy 67 Pouţitá literatura 96 6

Úvod Tato bakalářská je rozdělena na tři části. - část teoretická pojednává o tématu oceňování při likvidaci pojistné události - část analytická pojednává o současné situaci na realitním trhu v městské části Praha 13 - část praktická řeší dvě konkrétní ocenění a to rodinného domu a stavby pro administrativu V části teoretické jsou nejdříve popsány základní pojmy a metody v oboru oceňování majetku. Jsou zde také rozebrány základní údaje o pojišťovnictví, které nám pomohou v orientaci v tomto oboru. Dále je rozebrán postup oceňování majetku při likvidaci pojistné události. Je zde popsán postup nahlášení škody a vypsány základní údaje, které by měl kaţdý při této činnosti znát. Po nahlášení škody následuje analýza nejlepšího postupu oceňování při likvidaci pojistné události, jako jsou oprava či výměna dílu za shodný prvek a následná výplata pojistného plnění. V analytické části je popsán realitní trh městské části Praha 13, ceny stavebních pozemků a budov jako jsou byty, rodinné domy, bytové domy, objekty pro individuální rekreaci, administrativní budovy a průmyslové objekty. Jsou zde také popsány přibliţné cenové hranice nájmů u bytů, prodejních prostor, kanceláří a průmyslových objektů. Cílem této práce je tedy seznámení se s problematikou pojišťovnictví, metod oceňování a zejména tedy oceňování při likvidaci pojistné události. 7

A. Teoretická část 1. Úvod do problematiky oceňování majetku a pojišťovnictví 1.1. Úvod do oceňování majetku Oceňování majetku je v dnešní době, kdy je dle mého názoru kladen velký důraz na peníze, velmi důleţitá ekonomická disciplína. Neustále se vyvíjí a to díky poptávce a nabídce, které tvoří trh. Základem ocenění je stanovit trţní hodnotu, která vyjadřuje takovou hodnotu, za kterou by mohl být majetek směněn v den, kdy bylo ocenění provedeno. Dle Zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku 1 se majetek a sluţba oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolní trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Skutečná cena majetku je vyjádřena penězi a jedná se zde tedy uţ o cenu trţní. Tato částka vyjadřuje sumu, kterou je kupující ochoten zaplatit za majetek a prodávající je ochoten tento majetek za ni prodat. Není tedy stanovena odhadcem, ale právě kupujícím a prodávajícím. 1.1.1. Vymezení základních pojmů Majetek Majetek je soubor věcí, práv, pohledávek a závazků náleţící konkrétnímu subjektu, kterému přináší uţitek. Je moţno ho rozdělit na hmotný a nehmotný. Hmotný se dá dále rozlišit na movitý a nemovitý. 1 Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), hlava I. 2. 8

Pozemek Pozemek je část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí drţby, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu vyuţití 2. Součástí pozemku však nikdy není stavba. Součástí je to co k němu podle povahy náleţí a nemůţe být odděleno, aniţ by se pozemek neznehodnotil. Nemovitost Nemovitost je stavba spojená se zemí pevným základem Stavba Pojem stavba se v právních dokumentech jako je Občanský zákoník, Zákon o oceňování majetku, Stavební zákon, apod. včetně vyhlášek sice vyskytuje, ale její definice se zde neobjevují. První problém můţe nastat hned v chápání toho pojmu. Můţe totiţ znamenat, ţe se jedná o věc, ale i o probíhající proces. Stavba se však definuje u vzniku budovy, jestliţe jsou u ní patrné obrysy prvního nadzemního podlaţí a to nejméně jeden metr výšky stěn. Je-li tato výška niţší, označuje se tato budova jako zanikající stavba. - budova Za budovu se rozumí stavba, která je prostorově soustředěná a navenek převáţně uzavřená obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými uţitkovými prostory 3. - byt Byt je samostatná místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení 4. - nebytový prostor Nebytový prostor je místnost nebo soubor místností, které jsou určeny k jiným účelům neţ k bydlení. Nejsou jím ani příslušenství bytu čí společné části domu. 2 Dle 27 zákona č 344/1992 Sb. o katastru nemovitostí 3 Ort, Petr. Oceňování nemovitostí na trţních principech. 2007 vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007, s. 10.ISBN: 978-80-7265-101. 4 Ort, Petr. Oceňování nemovitostí na trţních principech. 2007. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007, s. 10.ISBN: 978-80-7265-101. 9

- rodinný dům Dům, v němţ je více neţ polovina podlahové plochy místností a prostorů určena k bydlení. Můţe obsahovat nejvýše tři samostatné byty, dvě nadzemní a jedno podzemní podlaţí a podkroví. - chata stavba dočasná, slouţící k odpočinku a relaxaci. Neslouţí k trvalému bydlení. Hodnota Hodnota je ekonomický pojem a také cílem odhadu majetku. Je základem pro jednání o ceně, nikoli tedy sama cena. Vytváří se pomocí čtyř základních faktorů, kterými jsou uţitečnost, touha, nedostatek (převaha poptávky nad nabídkou) a efektivní koupěschopná poptávka. Cena Jasná definice ceny není stanovena. Dalo by se ale říci, ţe se jedná o peněţní vyjádření hodnoty. Jde tedy o částku, které se musí člověk vzdát za účelem získání určité sluţby či statku a je dosaţená v určitém čase. Můţe jít o cenu smluvní (vzniká dohodou kupujícího a prodávajícího) a cenu regulovanou (ta je stanovena nebo usměrňována cenovými či místními orgány). 1.1.2. Metody oceňování Úkolem znalce je vybrat způsob ocenění, který se bude jevit jako nejpřijatelnější a bude znázorňovat cenu co nejrealističtěji. Není totiţ moţné například porovnávat cenu bytové jednotky 2 + kk v centru Prahy a stejného bytu v Jihlavě. Je jasné, ţe se cena bude lišit. Nelze ani říct, ţe se bude cenová hladina pohybovat ve stejné výši ve všech částech Prahy. Při volbě je tedy dobré uvědomit si účel oceňování, vyhledat všechny dostupné informace o majetku a způsob jeho vyuţívání. Pro ocenění majetku jsou pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Oceňovat majetek můţe odhadce nebo znalec. Odhadce stanovuje trţní hodnotu neboli obvyklou cenu. Znalec stanovuje tzv. administrativní cenu. To je cena vytvořená dle právního předpisu pro předem daný účel (například pro základ daně, dědictví či darování). 10

Odhadce či znalec však musí dbát mimo jiné na to, aby jejich práce byla vykonávána s profesním úsilím a na odpovídající úrovni, pokud by zde došlo ke střetu zájmů či citovému zainteresování musí tuto skutečnost nahlásit a odstoupit od tohoto ocenění. Měli by také dbát na vývoj své profese a doplňovat své vědomosti a s tím také zvyšovat své kvalifikace. Porovnávací metoda Tato metoda je zaloţena, jak jiţ název naznačuje, na porovnávání trţních cen nemovitostí či jiných objektů ocenění. Aby tato metoda mohla být aplikována, je důleţité mít k dispozici databázi prodaného majetku. Tuto databázi by si měl vést kaţdý odhadce, či by si měl zajistit přístup k databázi, která je zpoplatněná. Aby tato databáze byla dostatečně kvalitní, je nutné ji neustále doplňovat. Aby mohla být, ale skutečně pouţitelná musí se také dbát na pravdivost informací. Musí tedy obsahovat poměrně aktuální ceny. Jak jiţ bylo řečeno, je pro pouţití této metody nutná databáze prodaného majetku. Tato databáze můţe být vytvořena tak, jak odhadce uzná za vhodné. Nikde není totiţ dána přesná podoba či parametry, které by měla obsahovat. Nejideálnější podoba databáze například u prodaných nemovitostí by měla mít informace o identifikačních údajích (např. adresa, katastrální území), údaje o rozloze a ceně za 1m 2 právní údaje (např. zda se jedná o prodej, aukci, či draţbu) a další technické parametry obsahující např. dopravní dostupnost, jak je pozemek tvarován atd. Jsou zde také provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly stavu oceňovaného majetku. Je však jasné, ţe informace v databázi se budou lišit dle předmětu ocenění. Je nutné mít alespoň tři nemovitosti, se kterými můţeme porovnávat. Tuto metodu nelze ale aplikovat vţdy. Jsou případy, kdy není objekt, který máme ocenit s čím porovnat. U staveb se můţe jednat o ojedinělé objekty, které se mohou vyskytovat na celém území pouze jednou či jsou tak jedinečné, ţe nelze určit dostatečnou podobnost s jinou stavbou. Můţe se jednat o kostely, kaple, komunikace, zříceniny, pomníky a jiné podobné objekty. U movité věci se můţe, například naskytnou situace, kdy se výrobek přestal jiţ dávno dělat a je těţké najít další kus v podobném stavu či se můţe jednat o věc vyrobenou na zakázku. V takovýchto případech je lepší zkusit, pokud moţno, jinou oceňovací metodu. Ačkoli se jedná o základní metodu oceňování, je zde však riziko nepřesnosti výsledku. Toto riziko je větší, čím více se porovnávané objekty liší, čím jsou větší časové rozdíly mezi oceněním, rozdílností lokality, četností transferů atd. 11

Příjmová metoda Další metoda oceňování se nazývá příjmová metoda, ale můţe se také označovat jako metoda výnosová. Dle názvu lze usoudit, ţe se bude pouţívat v případech, kdy oceňovaný majetek vykazuje nějaký příjem neboli výnos. Kupující tento majetek pořizuje s předpokladem budoucího zisku, který je majetek schopen vyprodukovat během své ţivotnosti. Jako příklad by se dal uvést nákup bytového domu, kde budou nájemníci platit nájem. Je však nutné, aby do výpočtu tohoto ocenění byly zahrnuty mimo příjmu z nájmu také provozní náklady spojené s provozem tohoto bytového domu a tvorba rezerv na opravy a rekonstrukce. Nemělo by se, také zapomenou, na moţnost ztráty zapříčiněnou neobsazením všech pronajímaných bytů. Tato metoda je volena také v situaci, kdy se investor rozhoduje, zda si má daný prostor koupit či pronajmout. Nákladová metoda Tento způsob ocenění je zaloţen na výpočtu ceny, za kterou by bylo moţné pořídit oceňovaný majetek nově, včetně nákladů na pořízení pozemku. Uplatňuje se také u oceňování při stanovení pojistné hodnoty, v některých případech částečně při stanovení náhrady škody a také v oceňování na trţních principech. U pojišťovaného majetku je zde nutné z důvodu vývoje cen, aby se majetek přeceňoval a následně aktualizovaly pojistné smlouvy a upravovali pojistné hodnoty. 1.2. Úvod do pojišťovnictví Ačkoli se pojištění můţe zdát, jako záleţitost posledních desítek let jeho základy byly poloţeny jiţ v hlubokém dávnověku. Jiţ v této dávné lidské společnosti vznikala snaha o zmírnění či odstranění finančních následků způsobenými nahodilými událostmi. Nelze říci, ţe se jednalo o pojištění, jaké známe my v dnešní době, avšak jisté základy by se zde uţ daly nalézt. Dnešní pojištění by se dalo popsat jako druh obchodu s náhodou a strachem. Hodnota majetku jak právnických tak i fyzických osob můţe dosahovat vysoké částky a jeho poškození či úplná ztráta můţe znamenat pro majitele velké problémy se závaţnými následky. Pojištění nám má zajistit jistou finanční kompenzaci, která nám má pomoci s překonáním této situace. 12

1.2.1. Vymezení základních pojmů Pojištění Pojištění je vytváření finančních rezerv, které poté slouţí k úhradě škod vzniklých nahodilou událostí a jsou označeny jako pojistná událost. Pojistné Pojistné je cena za poskytnutou pojistnou ochranu. Pojistitel Pojistitel je právnická osoba s oprávněním provozovat pojištění. Jedná se o subjekt, kterému bylo uděleno povolení k pojišťovací činnosti jako je například pojistný makléř nebo se jedná o pojišťovnu. Pojistník Pojistník je osoba, která uzavřela pojistnou smlouvu s pojistitelem. Ve většině případů je pojistník také pojištěným. Pojištěný Pojištěný je osoba, na niţ je pojištění či odpovědnost za škodu vztahuje. Netýká se to však dětí, u kterých je pojistníkem rodič. Počátek pojištění Počátek pojištění vzniká prvním dnem od uzavření pojistné smlouvy. Po dohodě obou účastníků můţe vzniknout jiţ od uzavření pojistné smlouvy nebo také později. Škodná událost Škodná událost je událost, ze které vznikla škoda a mohla by také být důvodem vzniku práva na pojistné plnění. Pojistná událost Pojistná událost vzniká po potvrzení škodné události. Jedná se o nahodilou událost, ze které vyplývá pojišťovně povinnost poskytnout pojistné plnění. Ne kaţdá škodná událost je 13

pojistnou událostí. Pojistnou událostí nemůţe být nikdy například úmyslné jednání třetí osoby. Pojistná smlouva Pojistná smlouva je právní dokument. Obsahuje právní akt, díky němuţ vzniká smluvní pojištění právnických a fyzických osob. Pojistné plnění Pojistné plnění je náhrada za škodu od pojistitele dojde-li k pojistné události. Jedná se o jednorázovou částku. Pojistné nebezpečí Pojistné nebezpečí je moţná příčina vzniku pojistné události. Můţe je jednat o nebezpečí objektivní, coţ je přírodní ţivelné nebezpečí. Nebo o nebezpečí subjektivní, tedy vyvolaná lidmi ať uţ neúmyslně či úmyslně. Pojistná hodnota Pojistná hodnota je cena pojištěné věci, která určuje pojistnou částku v okamţiku uzavření pojistné smlouvy. Můţe být vyjádřena třemi způsoby: - Cena nová (reprodukční) částka, kterou je nutná vynaloţit na znovupořízení nebo výrobu nového předmětu stejného druhu, rozsahu a kvality nebo opravu do původního stavu. - Cena časová jedná se o cenu novou sníţenou o částku odpovídající stupni opotřebení nebo znehodnocení věci. Je také moţno přičtení zhodnocení věci získané modernizací či opravou. - Cena dohodnutá říká se jí také cena sjednaná a jde o cenu, která se blíţe specifikuje v pojistné smlouvě. Pojistná doba Pojistná doba je období, na kteréţe pojištění dohodnuto. Dojde-li během této doby k pojistné události, vznikne povinnost pojistitele plnit pojistné. 14

Příslušenství věci Příslušenstvím věci se rozumí věc, která patří vlastníkovi hlavní věci, a s ní mají být také trvale pouţívána. Bude-li tato věc zničena či ukradena hlavní věc tím neztrácí na hodnotě a není tedy znehodnocena. Součást věci Součástí věci se rozumí to, co k této věci patří a případným oddělením by věc mohla být znehodnocena. Znehodnocením je myšlena funkčnost věci, tedy věc by nemohla zcela plnit svůj účel. Přepojištění Přepojištění je situace, kdy horní hranice pojistného plnění je vyšší neţ skutečná hodnota pojistného majetku. Je-li maximální výše pojistného plnění určena například na 1.500.000,- Kč, ale hodnota poškozeného majetku je 1.000.000,- Kč pojišťovnou bude vyplacen a pouze 1.000.000,- Kč. Pojistník v tomto případě platí příliš vysoké pojistné. Podpojištění Podpojištění je opak přepojištění. Jedná se tedy o situaci, kdy pojistná částka je v době pojistné události niţší neţ pojistná hodnota pojištěné věci. Likvidace pojistné události Jedná se činnosti spojené s vyřizováním pojistné události. Začíná zjištěním příčin a rozsahem škody a končí poskytnutím pojistného plnění. Likvidátor pojistné události Likvidátor pojistné události je osoba, která se zabývá likvidací pojistné události. Tedy přijímá a vyřizuje hlášení škod, uplatňování nároků na odškodné, shromaţďuje všechny potřebné dokumenty, osobní prohlídkou ověřuje škodu, určuje výši pojistného plnění na základě podmínek určených pojistnou smlouvou, připravuje podklady pro vyřízení plateb. Prolongace Prolongace u sjednaného pojištění znamená prodlouţení. 15

1.2.2. Pojistná rizika Pojistné riziko lze popsat jako moţnost vzniku události, která vede k odchýlení od předpokládaného cíle. Toto odchýlení můţe mít výsledek, jak pozitivní ve formě příznivějšího dopadu na výsledek neţ se čekalo, tak i negativní ve formě horšího výsledku neţ byl očekávaný. Pojišťovnictví by mělo pomáhat tato rizika a jejich dopady minimalizovat. Pojistné riziko je obvykle chápáno jako předmět (např. budova, automobil) či událost, které mohou zapříčinit škodu (např. povodně, poţár). Je však důleţité, ţe se za toto riziko dá povaţovat pouze takové riziko, na které je moţné sjednat pojistnou podmínku. Proces řízení rizika (neboli risk management) se zabývá utvářením souborů opatření a postupů jak tyto rizika eliminovat či jak omezit jejich dopady. Této proces zahrnuje prvotní seznámení s rizikem. Po zjištění se musí riziko řádně zhodnotit a vzhledem k tomu, ţe ne kaţdý subjekt si můţe s ohledem na finance a provozní moţnosti dovolit krýt všechna rizika musí si tedy rizika rozdělit. Domácnost například můţe jako nejcennější statek co má pojistit zdraví. Dále můţe pojistit odcizení nějakého statků jako je automobil či se můţe pojistit proti ţivelné katastrofě. 1.2.2.1. základní a dodatkové pojištění Dle pojistných rizik lze pojištění rozdělit na základní pojištění a dodatkové pojištění. Základní pojištění U základního pojištění vzniká nárok na pojistné plnění v případech, kdyţ byl majetek zničen či poškozen: - poţárem - výbuchem - úderem blesku Dodatkové pojištění U dodatkového pojištění vzniká nárok na pojistné plnění v případech, kdyţ byl majetek zničen či poškozen: - povodní - záplavou - vichřicí 16

- krupobitím - sesouváním půdy - zřícením skal nebo zemin - sesuvem nebo zřícením lavin - pádem letadla, stromů či stoţárů - tíhou sněhu či námrazy. 1.2.2.2. Interní a externí rizika Odhadce také můţe být poţádán, aby vytvořit odhad pojistného rizika. Nejlépe je rozdělit si zkoumání vyhodnocovaného objektu rozdělit na dvě části. Interní rizika Interní rizika jsou dle názvu rizika, která se nacházejí uvnitř posuzovaného objektu. Ort 5 tvrdí, ţe mezi ně můţeme zařadit například: a) nefunkční bleskovod zde můţe být rizikem například rozpadlá zemní tyč b) trhliny v nosném zdivu rizikem mohou být rozpadlé základy, interakce sousedních objektů, porušené věnce aj. c) vadnou elektroinstalaci největším rizikem jsou zde amatérské zásahy do elektroinstalace, které mohou skončit jako poţár, coţ je prokázáno i ze statistik d) vadný plynovod riziko tvoří netěsnící potrubí, porucha na plynových spotřebičích či opět amatérské zásahy e) střešní konstrukce rizikem je zde zatékání a následné porušení střešní konstrukce například rozšířením dřevokazných hub Externí rizika Externí rizika jsou rizikové faktory působící pojistné riziko mimo pojištěný majetek. Ort 6 tvrdí, ţe se mezi ně se řadí například: a) záplavové území tato území představují pro pojišťovny obrovská rizika. Po zkušenostech z posledních let jsou v mnoha pojišťovnách vyloučeny z pojištění 5 Ort, Petr. Oceňování nemovitostí na trţních principech. 2007. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007, s. 36. ISBN: 978-80-7265-101. 6 Ort, Petr. Oceňování nemovitostí na trţních principech. 2007. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007, s. 37. ISBN: 978-80-7265-101. 17

b) letový koridor dopravních letadel zde je rizikem pád letadla c) poškození sněhem jedná se o riziko zejména v horských oblastech. Střešní konstrukce by zde měli být schopny odolat většímu zatíţení způsobenému sněhem d) sesuvné svahy a skály, padající kameny toto riziko je především majetku, který se nachází ve svahu, kde hrozí sesuvy půdy a kamenů a následné poškození například střešní konstrukce 1.2.3. Systémy a druhy pojištění Pojištění se také samozřejmě dělí i dle druhu systému pojištění a to na veřejné a soukromé (komerční) pojištění. Veřejné pojištění Veřejné pojištění je povinné pojištění stanoveno zákonem. Má slouţit jako ochrana občanů. Zákon stanovuje velikost, obsah a podmínky, za kterých pojištění funguje. Je financováno ze státního rozpočtu ne od speciálních organizací, jako jsou například zdravotní pojišťovny. Jedná se tedy o zdravotní pojištění, sociální, důchodové a nemocenské pojištění a pojištění odpovědnosti zaměstnavatele za pracovní úrazy a nemoci z povolání. Soukromé (komerční) pojištění Soukromé pojištění má obvykle dobrovolnou podobu. Velikost příspěvků se zde odvíjí od velikosti rizika. Zahrnuje také různé podoby produktů jako například ţivotní pojištění, majetkové pojištění, neţivotní pojištění osob, pojištění právní ochrany. 18

2. Oceňování při likvidaci pojistné události 2.1. Nahlášení škody Dalo by se říci, ţe likvidace pojistné události začíná ještě dříve, neţ se vůbec dokáţe, ţe se o ní jedná. Jak jiţ bylo vysvětleno v základních pojmech, ne kaţdé zničení či poškození majetku je pojistná událost. Vše začíná u pojištěného v momentu nahlášení škodné události pojišťovně (pojistiteli). Je velmi důleţité, aby pojištění s ohlášením nijak neotálel a vše oznámil bezodkladně. Je mnoho způsobů jak tuto událost oznámit. Můţe sepsat hlášení o škodě telefonicky pomocí operátora 7, díky internetu můţe vyplnit on-line formulář nebo si ho můţe, vytisknou a zaslat do své pojišťovny a také můţe vše vyřídit osobně ve své pojišťovně. Není-li si pojištěný však úplně jist co vše bude potřebovat, je vhodné zavolat operátorovi a ten díky své zkušenosti poradí a sepíše všechny nutné údaje v dostatečném rozsahu. Všeobecně by měl pojištění u hlášení škody vědět 8 : - číslo své pojistné smlouvy vztahující se k předmětu poškození - místo a datum vzniku škody - přibliţné popsání příčiny - jsou-li svědci, určitě zjistit jejich kontaktní údaje - dokumentaci ohledně pořízení a stáří majetku - určit předpokládanou výši škody. Důleţité je, ale také vědět, ţe pojištěný by neměl, pokud tu není zbytí, likvidovat poškozené věci a vše by měl ponechat tak jak je do příchodu speciálně povolané osoby, která provede prohlídku. Je však jasné, ţe ne vţdy se můţe pouze čekat a nic nedělat. Například u staticky narušených budov je nutné zajištění, u zatopených objektů je potřeba odčerpávat vodu a vysušit objekt, u porušení střešní krytiny zabránit průtoku vody do konstrukce či zajištění uvolněných částí před pádem. V těchto případech je nejlepší udělat kompletní fotodokumentaci, která bude slouţit jako podklad pro řešení likvidace. Je-li zde podezření, ţe 7 Anon.Telefonické oznámení škody. www.slavia-pojistovna..cz [online]. 2012, [cit. 2012-04-06]. Dostupné z: http://www.slavia-pojistovna.cz/chci-nahlasit-skodu/telefonicke-oznameni-skody/ 8 Anon. Jak správně řešit škodu. www.koop.cz [online]. 2012, [cit. 2012-04-06]Dostupné z: http://www.koop.cz/reseni-skod/jak-spravne-resit-skodu/ 19

došlo k trestnému činu jako například loupeţi či úmyslnému poţáru je nutné zavolat Policii ČR, která se bude účastnit vyšetřování. Nejčastějšími příčinami škodných událostí bývají: - poţár - úder blesku - záplava - povodeň - výbuch - vichřice - sesunutí půdy či zeminy - lavina - krupobití - pád pod tíhou sněhu - zřícení stromů Pojišťovna celou tuto situaci posoudí a uzná-li jí jako pojistnou událost bude jí přiřazeno evidenční číslo a bude zařazena do systému pojišťovny, ze kterého se dá kdykoli zjistit, v jakém stavu se šetření nachází. Pojistnou událost bude svěřena likvidátorovi, který bude pověřen určit výši pojistného plnění. Likvidátor škodu ověří prohlídkou. Tento postup se nazývá místní šetření. V této fázi zjišťuje rozsah škody, příčiny škody a navrhnout způsob jejího odstranění. Dalo by se s nadsázkou říci, ţe se jedná o práci hodné detektiva. Likvidátor vše sepisuje nezávisle na údajích z hlášení. Poté se sepíše protokol, kde jsou uvedeny poznatky likvidátora. Nutno však dodat, ţe likvidátor musí také postupovat dle pojistné smlouvy a příslušných pojistných podmínek. Má-li likvidátor všechny podklady, můţe přejít k stanovení výše pojistné události. V minulém roce (tedy v roce 2011) byl zaznamenán nárůst poţárů 9. Velké mnoţství poţárů však bylo zaloţeno úmyslně lidmi s cílem řešení své těţké finanční situace. Je tedy velmi důleţité zde vypátrat, zda se skutečně jedná o pojistnou událost. Podíváme se tedy, co je vše nutné zjistit a prověřit u poţáru jako škodné události po nahlášení škody. 9 Anon. Rok 2011 byl pro pojišťovny druhý nejnákladnější v historii. www.opojisteni.cz [online]. 2011, [cit. 2012-04-06]. Dostupné z: http://www.opojisteni.cz/skody/prirodni-nebezpeci/rok-2011-byl-pro-pojistovnydruhy-nejnakladnejsi-v-historii/ 20

Určení příčin vzniku poţárů mají na starost příslušníci Hasičského záchranného sboru ČR. Ti však úzce spolupracují s orgány činnými v trestním řízení a to především s policií ČR. Tuto spolupráci upravuje Dohoda o součinnosti příslušníků policie ČR a Hasičského záchranného sboru ČR při vyšetřování poţárů. U poţárů je důleţité zjistit situaci o všech podstatných okolnostech na místě před vznikem poţáru, zjištění ohniska poţárů společně s ohledáním poţářiště a stanovení moţné příčiny vzniku společně s jejím prověřením. Důleţité je si také ujasnit, jeho následky a jakou roli v této souvislosti sehrála činnost osob souvisejících s touto událostí. Vše je důleţité samozřejmě zaznamenávat a ukládat, protoţe se můţe jednat o důleţité důkazy mimo jiné k soudnímu řízení například se ţháři. Získání informací pro zjištění příčin vzniku jsou tři způsoby. Z ohledání poţářiště Právě na místě poţářiště se zjišťují poznatky o ohnisku poţáru, směru šíření poţáru, dají se zde vyčíst moţné důkazy příčiny poţáru a určení poškození konstrukce a zařízení. Tyto poznatky mohou vyplývat bezprostředně během ohledání dle materiálních změn. Jedná se například o příznaky zkratu na elektrickém vedení či neuzavřený vybírací otvor komínového tělesa. Těmto zjištěním se říká prvotní. Další zjištění mohou být odvozeny logicky od prvotních. Těmto zjištěním se říká, ţe jsou odvozené. Nebo můţe nastat situace, při které bude zjištěna nepřítomnost nějakého materiálu či jeho pouhých zbytků, které by se zde měly vyskytovat. Toto zjištění se nazývá negativní. Z dokumentace Dokumentace, díky které by mělo být moţno určit příčinu poţáru je také několik druhů. Jsou to dokumentace o údrţbě zařízení, dokumentace o revizích a údrţbě elektronické instalace a zařízení, dokumentace poţární ochrany, dokumentace o provozu technických zařízení, předpisy o poţární ochraně, interní předpisy a pokyny, návody k obsluze zařízení a mnoho dalších. Tyto dokumentace jsou také velmi důleţité pro pojišťovnu při likvidaci pojistné události. Je-li, například příčinou poţárů komín, který nebyl odborně v daném období zkontrolován, nemůţe být vyplaceno pojistné plnění. 21

Od svědků Jako ve všech soudních sporech jsou i u zjišťování příčin výpovědi svědků důleţitým důkazem. Jejich výslechy jsou brány jako důleţité poznatky. Příčin vzniku poţáru můţe být mnoho. Mezi časté příčiny se řadí: Poţáry úmyslně zaloţené Tyto poţáry jsou kategorizovány jako trestné činy. Je-li pachatelem zároveň i pojištěný jedná se o pojistný podvod a nemůţe být tedy provedeno pojistné plnění. Pachatel při tomto činu váţně ohroţuje také lidské ţivoty ať uţ pouze přihlíţejících osob či dokonce hasičů. Poţáry zapříčiněné nedbalostí Tyto poţáry bývají způsobené, kdyţ se například zanedbají bezpečnostní předpisy, nesprávným obsluhováním určité technologie, zaloţením ohně v přírodě, kde je velmi pravděpodobné, ţe se oheň můţe šířit díky větru či suché půdě. Nejčastějším způsobem vzniku poţáru z nedbalosti je však poţár z nedopalku cigarety či jiným způsobem ovlivněným díky kouření. Jako příklad můţe poslouţit nedávný ničivý poţár slovenského středověkého hradu Krasna Horka, kterou způsobil dle všech vyšetřování právě nedopalek cigarety, kterou zde kouřili děti ve věku 11 a 12 let. Tento případ nás přivádí k další moţné příčině. Poţáry, které způsobily děti Právě děti zakládají poţáry nejčastěji díky omylu, například kdyţ si hrají se zápalkami či zapalovači. Můţe se však stát, ţe zapálí oheň i pouze ve snaze na sebe upozornit. Poţáry od komínových těles U těchto poţárů je nutné pro stanovení pojistné hodnoty vědět, zda probíhala u poţárem poškozeného komínového tělesa pravidelná povinná kontrola od pověřené osoby. Není-li tomu tak pojišťovna není povinna tuto událost hradit. Poţáry zapříčiněné výbuchem Výbuch můţe být ovlivněn fyzikálními i chemickými procesy. K výbuchu můţe dojít například smícháním určitých látek. 22

Poţáry zapříčiněné technickou závadou Mezi nejčastější příčny poţáru se zde můţou řadit poškozené plynové spotřebiče či plynového potrubí. Poţáry, které se nevyšetřují Sem se řadí poţáry, které nezapříčinili větší škodu či poranění osob. Například se jedná o poţár popelnic. Z hlediska pojistitele je tedy velmi důleţité znát příčinu poţáru, aby mohla určit, zda se jedná o pojistnou událost a zda je vše v pořádku a můţe dle pojistné smlouvy vyplatit pojistné plnění 2.2. Stanovení výše pojistného plnění Výše pojistného plnění musí vycházet ze smluvního ujednání a výpočet je třeba provádět v souladu s Všeobecnými pojistnými podmínkami, popřípadě je třeba řídit se konkrétními podmínkami, jsou-li uvedeny v pojistné smlouvě a interními dokumenty pojišťovny. Je několik způsobů jak provést odstranění poškození nemovitého majetku. 2.2.1. Oprava Jedním z nich je oprava. Tento postup je moţný pouţít je-li konstrukce či pouze nějaký stavební díl narušen, ale pouze do té míry, ţe bude stačit opravit, doporučí pojistitel pojištěnému opravu. K tomuto doporučení přidá také výši nákladů, kterou bude muset pojištění vynaloţit na opravy a také určí přesný technologický postup jak tuto opravu provést. Na tento výpočet je pouţívá vzorec: VMU = NO + (C 1 - C 2 ) Zde platí: VMU výše majetkové újmy NO náklady na opravu 23

C 1 C 2 cena věci před poškozením cena věci po opravě Při opravě můţe u poškozené věci dojít ke zvýšení nebo sníţení její hodnoty. Nikdy by však nemělo dojít k tomu, ţe by majetková újma přesáhla cenu věci před poškozením. Toto vyplývá ze čtyř níţe uvedených pravidel. 1. Věc má stejnou hodnotu po opravě jako před škodou. Náklady na opravu jsou potom rovny majetkové újmě. C 1 = C 2 C 1 C 2 = 0 Zde platí: C 1 C 2 - hodnota věci před poškozením - hodnota věci po opravě Z toho tedy vyplývá: VMU = NO Zde platí: VMU - výše majetkové újmy NO - náklady na opravu 2. Cena věci po opravě je niţší, neţ byla před poškozením z důsledku znehodnocení opravou. Zde by majetková újma měla být rovna nákladům na opravu, zvýšeným o zhodnocení. C 1 > C 2 C 1 C 2 > 0 Zde platí: C 1 C 2 NO - hodnota před poškozením - hodnota po opravě - náklady na opravu 24

Z toho tedy vyplývá: VMU = NO + (C 1 C 2 ) 3. U věci stoupla po opravě hodnota a je tedy větší, neţ byla před poškozením. V tomto případě došlo k zhodnocení. Majetková újma se tedy rovná nákladům na opravu, zvýšeným o zhodnocení. Zde platí: C 1 < C 2 C 1 C 2 < 0 C1 C2 NO - hodnota před poškozením - hodnota po poškození - náklady na opravu Z toho vyplývá: VMU = NO + (C 1 - C 2 ) 4. Náklady na opravu poškozené věci by byly vyšší, neţ její hodnota před poškozením. O této věci se říká, ţe je neopravitelná. Tento majetek můţe mít však v sobě tzv. pouţitelné zbytky. Můţe se jednat například o různé kovy, které se mohou prodat do sběren. V tomto případě se výše majetkové újmy bude rovnat nákladům na opravu, které budou sníţeny o hodnotu pouţitelných zbytků. Zde platí: NO > C 1 C 1 NO Z - hodnota před poškozením - náklady na opravu - vyuţitelné zbytky 25

R - náklady na jejich realizaci VMU = C 1 (Z R) 2.2.2. Výměna dílu nebo konstrukce za shodný prvek Další způsob jak provést odstranění poškození nemovitého majetku je provést jeho výměnu. Tento způsob se realizuje v případě, je-li porušen natolik, ţe oprava by se vzhledem k nákladům nevyplatila. Není však příliš obvyklé, ţe by se vyměňoval poškozený prvek, za shodný. 2.2.3. Výměna dílu nebo konstrukce za prvek modernější nebo s lepšími uţitnými vlastnostmi Toto je více pouţívána metoda, jde-li o výměnu dílu nebo konstrukce. Tuto metodu také odhadci doporučují jako správné řešení a v kalkulaci pojistného plnění jsou povinni vypočítat a zohlednit také případné technické zhodnocení. Je však nutné podotknout, ţe technické zhodnocení není pojišťovna povinna hradit. Výše náhrady musí být ve výši nutné k uvedení majetku do původního stavu před poškozením. Rozdíl mezi náklady na uvedení do teoretického původního stavu a skutečnými náklady na provedení opravy musí uhradit sám pojištěný. Tato metoda se můţe pouţít například, je-li poškozeno zařízení jako jsou kamna na uhlí. Je jasné, ţe v dnešní době je tento druh topení nepraktický a zastaralý. Odhadce by tedy měl navrhnout v rámci rekonstrukce nějaké modernější vybavení jako je ústřední topení s plynovým kotlem. 2.2.4. Zvláštní plnění Do výše pojistného plnění je také nutné započítat tzv. zvláštní plnění, které dle Všeobecných pojistných podmínek rozumí právo na náhradu nákladů, které byly vynaloţeny při snaze odvrátit či pouze zmírnit následky pojistné události. Toto plnění můţe být poskytnuto i v případě, kdy se nepodařilo škodě zabránit, a provedená ochrana majetku provedená z těchto nákladů selhala. 26

Podle Orta 10 se náklady na zvláštní plnění dělí: Náklady vynaloţené před pojistnou událostí Příkladem zde můţe být, ţe majiteli rodinného domku v záplavovém území bude oznámen hrozící vzestup vody. Jeho majetek se tedy ocitne v ohroţení. Za své náklady bude tedy chtít nakoupit pytle s pískem a tím zabránit vodě, aby poškodila jeho majetek. Náklady vynaloţené za trvání pojistné události Zde se můţe jednat o náklady, které majitel musí vynaloţit například při zaplavení sklepa vodou. Je jasné, ţe nebude čekat na příjezd odhadce nebo jiné pověřené osoby. Hned začne čerpat vodu ze sklepa čerpadlem a později se bude snaţit tuto místnost i vysušit. Náklady vynaloţené po pojistné události Toto jsou náklady, které byly vynaloţeny za účelem zmírnění následků škody či zabránit prohloubení poškození. Můţe se jednat například o snahu odstranit kamení a odbahnění majetku po sesuvu půdy. 2.3. Stanovení výše pojistného plnění Kooperativa Pojišťovny stanovují výši pojistného plnění především pomocí rozpočtů. Jako příklad tohoto výpočtu zde budou pouţity metody pojišťovny Kooperativa, člena skupiny Vienna Insurance Group 11 : 2.3.1. výpočet vlastním rozpočtem Pojišťovna vypracovává svůj vlastní rozpočet s ohledem na místní šetření. Jde tedy o vyčíslení sumy, která má pomoci odstranit následky a pojištěný majetek dát do stavu před škodou. Pro tyto účely pouţívá pojišťovna Kooperativa software, do kterého se zadají poloţky potřebné pro uvedení majetku do původního stavu, objem potřebného materiálu a 10 Ort, Petr. Oceňování nemovitostí na trţních principech. 2007. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007, s. 41. ISBN: 978-80-7265-101. 11 Anon. Jak správně řešit škodu. www.koop.cz [online]. 2012, [cit. 2012-04-06]Dostupné z: http://www.koop.cz/reseni-skod/jak-spravne-resit-skodu/ 27

prací. Software tyto údaje vyhodnotí a vyhotoví rozpočet, který slouţí jako podklad likvidátorovi k určení konečné výše pojistného plnění. 2.3.2. na základě předloţených dokladů o provedení platby za práce na odstranění dodavatelsky firmou V tomto způsobu vyčíslení pojistného plnění rozpočet nevypracovává jen pojišťovna. Zde předává likvidátorovi návrh na provedení opravy také klient. Úkolem likvidátora je zde určit zda je rozpočet správný a zobrazuje odpovídající výši kalkulovaných nákladů. K posouzení mu slouţí vypracovaný rozpočet pojišťovnou. Likvidátor musí brát také v úvahu náklady na zmírnění následků škod, zajištění objektu a opravy, které bylo nutno provést ihned po škodě. Likvidátor poté podle pojistné smlouvy a pojistných podmínek určí, zda je moţné vyplatit pojistné plnění. 2.4. Výplata pojistného plnění Poslední částí likvidace pojistné události je výplata pojistného plnění. Ještě před skutečnou platbou této výplaty je pojištění informován dopisem, ţe likvidace jeho pojistné události byla skončena a je mu oznámen závěr pojišťovny společně s konečnou částkou pojistného plnění a způsobem jeho obdrţení. Od tohoto okamţiku počíná běţet lhůta splatnosti pojistného plnění, která činní 15 dní. Jak chce pojištěný tuto platbu obdrţet je čistě na jeho úsudku. Má moţnost vybrat si ze zaslání peněz poštovní poukázkou na uvedenou adresu či bezhotovostním bankovním převodem. Pojistitel má však právo pojistné plnění z pojistné smlouvy odmítnout. Můţe tak učinit například kdyţ pojištění uvede při uplatňování práva na plnění vědomě nepravdivé či skreslené údaje, týkající se rozsahu pojistné události. Dále můţe také pojistné plnění z pojistné smlouvy odmítnout v případě, zjistí-li, ţe pojištěný některé věci záměrně zamlčí. 28

2.5. Pojištění v roce 2011 Rok 2011 nebyl pro pojišťovny vůbec příznivý 12. Pojistné ztráty způsobené ţivelnými katastrofami byly v roce 2011 druhé nejvyšší v historii. Celková ztráta, způsobena přírodními katastrofami a lidmi, dle jejich průzkumu dosáhla v roce 2011 neuvěřitelných 108 miliard dolarů. První příčku tak udrţel rok 2005, kdy byly pojistné ztráty vyčísleny na 123 miliard dolarů. Tuto ohromnou částku způsobily především škody vzniklé během hurikánů Katrina, Rita a Wilma. Ekonomické škody dosáhly 350 miliard dolarů, které byly ovšem také zapříčiněny přírodními katastrofami. Jak jiţ bylo zmíněno, v roce 2011 byl v České republice zaznamenán nárůst úmyslně zapálených domů a aut. Lidé se tímto způsobem snaţili řešit svou těţkou finanční situaci. Porovná-li se tento údaj s loňským rokem, jedná se aţ o dvě stě poţárů více. Nejčastěji byly zaznamenány poţáry rodinných domů a aut. Je však vhodné říci, ţe se tento problém nevyskytl jen v České republice, ale jedná se o celosvětový trend. Dle analýzy, kterou prováděla společnost Generali PPF Holding 13 je nejčastější pojistnou událostí poţár (45 % ze všech případů), dále povodně (16 %) a pojištění zákonné odpovědnosti z provozu motorových vozidel (16%). Ztráty pojišťoven z významných katastrof v roce 2011 14 srovnání s rokem 2010 (v mld. USD) Rok 2010 Rok 2011 1. čtvrtletí 14,235 54 2. čtvrtletí 6,28 20 3. čtvrtletí 5,675 6 4. čtvrtletí 3 15 celkem 29,19 95 12 Anon. Rok 2011 byl pro pojišťovny druhý nejnákladnější v historii. www.opojisteni.cz [online]. 2011, [cit. 2012-04-06]. Dostupné z: http://www.opojisteni.cz/skody/prirodni-nebezpeci/rok-2011-byl-pro-pojistovnydruhy-nejnakladnejsi-v-historii 13 Generali PPF Holding - jedna z největších investičních a finančních skupin ve střední a východní Evropě 14 Anon.Ztráty pojišťoven z významných katastrof v roce 2011. www.opojisteni.cz [online]. 2011, [cit. 2012-04- 06]. Dostupné z: http://www.opojisteni.cz/skody/ztraty-pojistoven-z-vyznamnych-katastrof-v-roce-2011/ 29

2.6. Příklad likvidace Byla nahlášena totální škoda na budově, jejíţ reprodukční cena činila k datu poškození 5 400 000,- Kč. Její přiměřené opotřebení před poškozením bylo určeno jako 30 %, coţ je 1 620 000,- Kč. Náklady na opravu této budovy byly vyčísleny na 4000000,- Kč. Vzhledem k výši nákladů na opravu se dá tato budova označit jako neopravitelná a je zde moţno vyčíslit moţné tzv. pouţitelné zbytky. Jejich hodnota byla stanovena na 80 000,- Kč. Jak jiţ bylo psáno v kapitole, kde jsou rozebrány moţnosti opravy, pouţijeme k výpočtu výše majetkové újmy vzoreček VMU = C 1 (Z - R). C 1 = hodnota před poškozením 3 780 000,- Kč (Z R) = cena vyuţitelných zbytků po odpočtu nákladů na jejich získání 80 000,- Kč VMU =výše majetkové újmy (3 780 000 80 000) 3 700 000,- Kč Výše majetkové újmy se v tomto ocenění likvidace pojistné události tedy rovná: 3 700 000,- Kč. 30

Závěr Bakalářská práce se v teoretické části zabývala problematikou oceňování majetku, pojišťovnictví a oceňování při likvidací pojistné události. U tohoto tématu se autorka zaměřila především na škody způsobené poţárem. U tohoto druhu škodné události vzniká velké mnoţství pojistných podvodů a je tedy pro likvidátora pojistných událostí velmi důleţité znát příčinu vzniku, aby ji mohl přehodnotit jako pojistnou událost. K pojistným podvodům však dochází i nejen u škod způsobených poţárem, na coţ měla dozajista svůj podíl i finanční krize, která zasáhla téměř celý svět. Lidé si v těchto trestných činech našli moţný rychlý zdroj peněz, coţ samozřejmě ve většině případů pachatelům, díky dobře odvedené práci likvidátora, nevyjde. Autorka zde také popsala způsoby ocenění likvidace pojistné události společnosti Kooperativa, člen skupiny Vienna Insurance Group. Problematika oceňování při likvidaci pojistných událostí byl pro autorku velmi zajímavá, ať uţ z důvodu práce podobající se detektivní činnosti, či různorodostí této práce. Kaţdé ocenění likvidace pojistné události potřebuje nezaujatý, individuální a objektivní přístup k vyřešení. Jedná se tedy o zajisté zajímavý obor, který se neřadí do skupiny prací, která se můţe časem pro člověka, který ji vykonává, jevit jako rutinní. Autorka by se i z těchto důvodů chtěla vrátit k této tématice v diplomové práci, kde by chtěla zajít hlouběji do problematiky likvidací pojistných událostí. Zajímavým zaměřením by zde mohlo být, dle autorky, například nedostatečné věnování pozornosti morálnímu opotřebení majetku ze strany pojišťoven. 31

B. Analytická část 3. Analýza realitního trhu Městská část Praha 13 32

3.1. Popis městské části Praha 13 Tato městská část leţí v jihozápadní části hlavního města. Leţí na vyvýšenině mezi Prokopským, Motolským a Dalejským údolím. Její rozloha činí 1323 hektarů a nachází se zde téměř 58 tisíc obyvatel. Dopravní obsluţnost zde zajišťuje především trasa metra (konkrétně linka B). Na jejím území se nachází vyústění dálnice D5 ve směru na Plzeň dále do Německa. I přes ne velkou vzdálenost od letiště Praha-Ruzyně není tato část Prahy celoročně poznamenaná leteckou dopravou. Pouze v době, kdy probíhá údrţba či opravy na hlavní vzletové dráze jsou lety odkloněny právě nad Prahu 13. Další, a určitě důleţitější stavbou v blízkém okolí, je Fakultní nemocnice Motol, která je známá pro svou kvalitní a precizní zdravotní péči. Nachází se zde také nákupní centrum Galerie Butovice, které nabízí sluţby a produkty aţ 100 obchodů. V blízkosti se nachází nákupní centrum Avion Shopping Park, Metropole Zličín a obchodní dům Globus. Je zde i dobré zastoupení vzdělávacích institucí. Nachází se zde základní, střední ale i vysoké školy. Dále tu jsou také dvě pobočky Městské knihovny. Zajímavostí je, ţe zde také začíná cyklostezka Praha-Vídeň. Vzhledem ke klidnější povaze okolí, neţ je v centru Prahy, je městská část Praha 13 vyhledávaným útočištěm především pro rodiny s dětmi. Ty se zde mohou účastnit kulturních akcí jako je například Koncert pro park, Třebonické hry, či vánoční soutěţ Běh za jeţíškem. Najde se zde i sportovní vyţití. Nachází se zde fotbalový oddíl, atletický oddíl, tenisová škola, hokejbalový tým, speciální dráhy na kolečkové bruslení, minigolf, zimní hala na bruslení a moţnost rybaření. Velké plus je zde i Centrální park, kde se nachází hned několik dětských hřišť, dvě hřiště s umělou trávou, minigolf a také budova svolně přístupným sociálním zařízením. Své vyţití zde však najdou i senioři. Fungují zde kluby seniorů a nachází se zde dům pro seniory Lukáš s pečovatelskou sluţbou či sluţbou denní stacionář. Skládá se z pěti ucelených lokalit, jimiţ jsou Stodůlky, Luţiny, Nové Butovice, Velká Ohrada a Třebonice. Stodůlky byly dříve typické zástavbou s typickými vesnickými prvky. Po té však do ní však byly vestavěny rodinné a vícepodlaţní domy. Luţiny uţ však tvoří panelová zástavba bez historických budov. Nové Butovice jsou také tvořeny panelovou zástavbou. Najdou se mezi nimi však i budovy administrativní. Velká Ohrada je poněkud oddělená od předešlých lokalit. Najdou se zde rodinné domky, ale i panelové se zelenými dvorci. Výhodou 33

zde je sousedství s Prokopským a Dílenským údolím. Třebonice jsou venkovského charakteru. Není zde panelová zástavba. 3.2. Pozemky Proluky Proluky se v městské části Praha 13 v nabídce nevyskytují. Stavební pozemky Stavební pozemky určené pro zástavbu jsou zde ve většině případů zařízeny inţenýrskými sítěmi. Jejich ceny se pohybují přibliţně v rozmezí 8000 9700 Kč/m 2. 3.3. Budovy Byty Poptávka po bydlení v bytech se v této městské části zvýšila díky projektu Západní město, jinak přezdívanému Britská čtvrť. Tento projekt se dělí na čtyři etapy. Nyní jsou v prodeji byty jiţ III. etapy. Ačkoli má být tato etapa dokončena aţ v roce 2013 je jiţ prodaných přes polovina bytů.. V okolí Britské čtvrti byly také současně s bytovými domy postaveny administrativní budovy, které mohou být časem zdrojem práce pro její obyvatele. V budoucnu lze předpokládat další nárůst nabídky bytů a to díky zahájení prodeje IV. etapy projektu Britské čtvrti. Prodej nových bytů se pohybuje přibliţně okolo: Typ bytu Cena od do (v Kč) 1 + kk 1 600 000 2 700 000 2 + kk 2 850 000 3 900 000 3 + kk 4 000 000 5 400 000 4 + kk 5 900 000 6 700 000 34

Prodej starých bytů se pohybuje přibliţně okolo: Typ bytu Cena od do (v Kč) 1 + kk 1 400 000 1 900 000 2 + kk 1 800 000 2 100 000 3 + kk 2 000 000 3 300 000 4 + kk 3 300 000 4 000 000 Rodinné domy V okolí Stodůlek a Třebonic se nachází větší mnoţství starších rodinných domků. Hlavní nabídku zde však tvoří především novější domy, či rodinné domy po rekonstrukci. Cena nově postavených rodinných domů se zde pohybuje v rozmezí 9 000 000,- aţ 12 000 000,- Kč. Starší rodinné domy se pohybují v rozmezí 6 000 000,- aţ 10 000 000,- Kč. Cena se zde odlišuje nejvíce blízkostí metra či jiných dopravních spojů. V posledních letech je oblíbeným trendem opustit centrum města a přestěhovat se do okrajových částí Prahy či do jejího blízkého okolí. Bytové domy Tento druh objektů se v nabídce téměř neobjevuje. Objekty pro individuální rekreaci Objekty jako chaty, chalupy a podobné stavby určené rekreaci se zde v nabídce neobjevují. Administrativní budovy Administrativní budovy se zde v nabídce prakticky neobjevují. Administrativní budovy se zde objevují spíše v souvislosti s pronájmem menších prostor, především v podobě kanceláří či prodejních prostor. Průmyslové objekty Průmyslové objekty k prodeji se v této městské části téměř v nabídce nevyskytují. 35

3.4. Nájmy Byty Nejvyšší poptávku zde zaznamenávají byty o velikosti 3 + kk. Oblíbené jsou však i byty menší a to především pro mladé páry, které zde hledají své první samostatné bydlení. Nové byty se pronajímají přibliţně okolo: Typ bytu Cena od do (v Kč, za měsíc) 1 + kk 9 000 10 000 2 + kk 10 000 12 000 3 + kk 12 000 18 000 4 + kk 20 000 25 000 Starší byty se pronajímají přibliţně okolo: Typ bytu Cena od do (v Kč, za měsíc) 1 + kk 6 500 9 000 2 + kk 8 500 10 500 3 + kk 10 000 12 000 Prodejní prostory Jedná se zde především o prostory v přízemí cihlových budov. Ceny se pohybují v relaci 190,- aţ 300,- Kč za m 2 /měsíc Kanceláře Kancelářské prostory se zde vyskytují především v budovách v ulici Bucharova a v okolí Britských čtvrtí Západního města. Celkově se kancelářské prostory v městské části Praha 13 pohybují v relaci180,- aţ 320,- Kč za m 2 /měsíc. 36

Průmyslové objekty V současné době se objevují na realitním trhu pouze sklady v ulici Za Mototechnou, které se pohybují okolo 212,- Kč za m 2 /měsíc a sklady v ulici Bavorská, které se pohybují v realaci 56,- Kč za m 2 / měsíc. 3.5. Celkový marketingový výhled Praha je, jako hlavní město České republiky, velmi oblíbené místo pro kulturní ţivot i pro bydlení. V současné době se však uchytil trend stěhování z měst do méně hektických míst, kde si lidé rádi odpočinou. V posledních letech si lidé oblíbili ţivot v okolních obcích či městech Prahy 13, jako jsou Chýně či Hostivice. Praha 13 tím však neztratila na atraktivitě. Výhledově se dá předpokládat, ţe se bude tato městská část neustále vyvíjet. V okolí stanice metra Stodůlky roste komplex Britských čtvrtí společně s obrovskými administračními budovami. Zde se dá očekávat velký nárůst obyvatelstva. Jak jiţ bylo řečeno, v prodeji je zde jiţ III. etapa výstavby z celkových čtyř. Vzhledem k tomu, ţe se jiţ okolí metra stanice Hůrka stalo oblíbeným domovem pro především obyvatele s ruskou národností, dá se předpokládat, ţe i v Britských čtvrtích se tato klientela nebude příliš lišit. Specifickým územím městské části Praha 13 jsou Třebonice. Tato lokalita se dá charakterizovat spíše jako lokalita vesnického charakteru. Obyvatelstvo je zde tvořeno především tzv. starousedlíky a není tu tedy příliš rozvinut realitní trh. V nabídce se vyskytují pouze ojediněle pozemky či rodinné domy. Jejich cena, se však vzhledem k horší dopravní dostupnosti neţ je ve zbytku městské části Praha 13, pohybuje v niţších částech cenového pásma prodejnosti. Důleţitou stavbou je v této městské části zajisté metro, které umoţnilo rychlé spojení s centrem Prahy. Díky této stavbě se stala Praha 13 dostupnější pro mnoho lidí a získala díky ní na popularitě. Spojuje tak centrum Prahy, kde mají mnozí lidé práci, s oproti hektickému centru, klidnějším prostředí domova. Právě v okolí stanic metra se nacházejí nejatraktivnější moţnosti bydlení. V posledních měsících se zde objevil i plán na realizaci lanovky, která by měla spojit Nové Butovice a Barrandov, který spadá pod městskou část Prahy 5. Toto propojení by ulehčilo dopravu na Barrandov, který je dostupný pouze přes autobusové spoje. Lanovka by měla být v rámci městské hromadné dopravy a očekává se, ţe by byla pouţívaná jako spojení na metro. 37