Moderní aplikace porovnávací metody

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku Moderní aplikace porovnávací metody Bakalářská práce Autor: David Cepák oceňování majetku Vedoucí práce: Ing. Petr Ort, Ph.D. Praha Duben, 2012

2 Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Českém Krumlově, dne David Cepák

3 Poděkování Rád bych poděkoval vedoucímu své bakalářské práce Ing. Petru Ortovi, Ph.D. za pomoc, odborné vedení, cenné rady a připomínky, které mi poskytoval během sepisování této práce. Dále by veliké díky patřilo Ing. Lukáši Mohelskému, a to především za pomoc věnovanou finálním úpravám textu, rodině a partnerce Bc. Kateřině Mohelské, za podporu po dobu mého studia.

4 Anotace Bakalářská práce je rozdělena do třech hlavních částí - teoretické, praktické a analytické. V teoretické části jsou uvedeny hlavní definice a pojmy související s oceňováním, včetně popisu, analýzy, návrhu a uplatnění moderní aplikace porovnávací metody. V praktické části jsou provedeny dva kompletní odhady trţní hodnoty, a to rozestavěného rodinného domu a administrativní budovy. Odhady jsou zpracovány běţně pouţívanými metodami - metodou nákladovou, výnosovou a porovnávací, kde je ve výsledku zobrazen jejich vliv při stanovení trţní hodnoty. V analytické části je provedena analýza trhu s nemovitostmi v okrese Český Krumlov. Klíčová slova: Trţní hodnota, porovnávací metoda, jednotky porovnání, korekční činitelé, kontribuce jednotlivých metod Annotation The bachelor s thesis is split into three main parts the theoretical part, the practical part and the analytical part. The theoretical part deals with the key real estate valuation definitions and terms, including description, analysis, proposal and application of the modern comparative method. There are two appraisals of the market value included in the practical part one of an unfinished detached house and one of an administrative building. These appraisals are elaborated by the use of the common methods the cost method, the revenue method and the comparative method. As a result, the influence of each of the methods on the market value determination is discussed. The analytical part is devoted to the analysis of the real estate market in the district of Český Krumlov. Key words: Market value, comparative method, units of comparison, corrective coefficients, contribution of particular methods

5 Obsah Úvod... 6 A. Teoretická část Teoretický základ trţního oceňování nemovitostí Trţní hodnota Definice podle komunitárního práva (práva Evropské unie) Definice podle IVSC/TEGoVA Definice podle českého zákona o oceňování majetku Základní pojmy při oceňování nemovitostí Metody oceňování Nákladová metoda Výnosová metoda Porovnávací metoda Uplatnění porovnávací metody na českém trhu Návrh vhodné metodiky B. Praktická část Odhad trţní hodnoty rodinného domu Odhad trţní hodnoty administrativní budovy C. Analytická část Analýza trhu v okrese Český Krumlov Závěr Seznam pouţité literatury Seznam obrázků Seznam tabulek

6 Úvod Oceňování nemovitostí je kaţdodenní činností odhadců a znalců, kteří vyuţívají porovnávací metodu, jako jednu z nejčastějších metod při indikaci současné trţní hodnoty. Porovnávací metoda je v zahraničí jiţ běţnou aplikací, avšak v našem českém prostředí se jedná o metodu s nepříliš dlouhou existencí. Cílem bakalářské práce je představení porovnávací metody, která je zaloţena na velmi dobré znalosti daného trhu, kde se oceňovaná nemovitost nachází a mimo jiné také na kvalitní databázi porovnávaných nemovitostí, díky kterým je odhadce či znalec schopen kvalitně indikovat trţní hodnotu. Obsahem této práce je také popis základních definicí a pojmů spojených s oceňováním. Dále jsou zde uvedeny klady, zápory, úskalí spojená s porovnávací metodou a popis jednotlivých částí této metody. Tato práce poukazuje také na nutnost zapojení vlastního citu odhadců, díky kterému lze dospět k co nejpřesnější indikaci trţní hodnoty. V závěru teoretické části je proveden návrh vhodné metodiky porovnávací metody a uplatnění na českém trhu. V praktické části bakalářské práce je porovnávací metoda aplikovaná při stanovení trţní hodnoty rozestavěného rodinného domu. V kontribuci ostatních metod představuje porovnávací metoda indikaci s největší váhou. Dalším praktickým příkladem je stanovení trţní hodnoty u administrativní budovy kontribucí porovnávací metody s metodou nákladovou a výnosovou. V závěru této práce je zanalyzován trh s nemovitostmi ve města Český Krumlov, jeho okrese a v okolí lipenské přehrady. 6

7 A. Teoretická část 1. Teoretický základ tržního oceňování nemovitostí č.151/97 Sb. Trţní oceňování nemovitostí vešlo v platnost naší legislativy zákonem Indikace trţní hodnoty nemovitostí se provádí různými metodami trţního oceňování a podle různých hledisek, jako jsou například náklady na výstavbu nemovitostí či výnosy z pronájmů. Při ocenění nákladů k datu výstavby nemovitosti se zjišťuje pořizovací cena, v případě zjištění trţní hodnoty k datu ocenění pomocí ocenění nákladů a odečtu opotřebení, se jedná o věcnou hodnotu (časovou cenu), v tomto případě se jedná o ocenění nákladovým způsobem. Dalším hlediskem jsou výnosy a doba, po kterou budou moci být tyto výnosy získávány. V tomto případě se jedná o metodu výnosovou, při které je zapotřebí vědět, které části nemovitostí slouţí k získávání výnosů. Při zjištění trţní hodnoty metodou porovnáním jiţ prodaných, či inzerovaných podobných nemovitostí se jedná o metodu porovnávací (komparativní). Trţní hodnota se tedy zjišťuje na základě vyuţití metody nákladové, výnosové a porovnávací, které se vzájemně prolínají. Při oceňování a zjištění trţní hodnoty je zapotřebí z větší části pouţít zkušenosti a cit odhadce, vyuţít tzv. šestý smysl., nelze jen spoléhat na mechanické výpočty. Odhadce by se také měl neustále zajímat o vývoj cen nemovitostí, změn trţních podmínek a sledovat chování účastníků trhu. Prolínání a souvztaţnost jednotlivých metod včetně vztahu k časovým úsekům, z níţ vychází význam a úloha trţní hodnoty nemovitostí znázorňuje následný oceňovací model. 7

8 Obrázek 1: Obecný model indikace trţní hodnoty 1 1 Sestaveno autorem na základě Zazvonil (2006). 8

9 2. Tržní hodnota Stanovení trţní hodnoty je cílem kaţdého odhadce při oceňování majetku na trţních principech. Jedná se o odhad určité hodnoty majetku, za kterou by oceňovaný majetek bylo moţno prodat, koupit. Trţní hodnota, se kterou se setkáváme při oceňování na trţních principech má několik definic, i přesto mezi nimi však můţeme najít společné rysy trţní hodnoty: Definice trţních hodnot očekávají racionální přístup prodávajích a kupujících. Jedná se o cenu, kterou by bylo moţné sjednat v běţném obchodním styku. Trţní hodnota je stanovena ke dni ocenění, jakýkoliv jiný časový okamţik, i poměrně blízký, můţe platnost hodnoty vytrácet. Trţní hodnota by se měla přiblíţit co moţná nejpřesněji k realizační ceně na trhu. Závaznost definice podle komunitárního práva vychází ze členství České republiky v Evropské unii, neboť z tohoto důvodu vychází nadřazenost komunitárního práva nad právem národním. Definice, která nezmění platnost a vyuţití i na těch trzích, kde neplatí komunitární právo a rozšiřuje definici Evropské unii, je definice stanovena mezinárodní odborným sdruţením odhadců zvané IVSC a TEGoVA, od kterých je odvozeno nejvíce metod trţního oceňování uţívaných v Evropské unii. Metodiky, které se uplatňují při ocenění majetku nacházejícího se na území České republiky, respektují definici českého zákona o oceňování majetku zák.151/1997sb., z které také vycházejí všechny vyhlášky o oceňování majetku. 9

10 2.1. Definice podle komunitárního práva (práva Evropské unie) Trţní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu, mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, ţe majetek je veřejně vystaven na trhu, ţe trţní podmínky dovolují řádný prodej a ţe obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosaţitelná při jednáních o prodeji Definice podle IVSC/TEGoVA Trţní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle Definice podle českého zákona o oceňování majetku Zákon 151/1997 Sb. o oceňování majetku definuje cenu obvyklou takto: Majetek a sluţba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné, obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. Vedle pojmu trţní hodnota se v trţním oceňování setkáváme také s pojmem trţní cena a dalšími druhy cen, které budou následně vysvětleny. Tržní cena Trţní cena je konkrétní ekonomický pojem. Je to přesně stanovená částka, která byla zaplacena při prodeji sluţby nebo zboţí. Trţní cena se nedá odhadnout, jedná se totiţ 2 Ort (2007a) 3 Ort (2007a) 10

11 o dohodu mezi kupujícím a prodávajícím. V případě porušení podmínek volné konkurence, např. prodejem mezi příbuznými, kde dosaţená cena bývá podstatně niţší neţ cena dosaţena při běţném obchodním styku na trhu, můţe nastat zkreslení trţní ceny. Administrativní cena Administrativní cena nemovitosti je někdy uváděna téţ jako cena vyhlášková. Tato cena se zjišťuje cenovým předpisem, kterým je zákon č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) účinností od K tomuto zákonu je prováděcí předpis, vyhláška Ministerstva Financí ČR č.3/2008sb., s účinností od Této vyhlášce v současném znění předcházelo několik vyhlášek s postupnými novelami. Metodika všech předcházejících vyhlášek byla shodná, lišila se jen v některých případech, zejména se určovalo, které oceňované stavby se budou oceňovat výnosovým způsobem, aktualizovaly se míry kapitalizace při pouţití této metody a probíhala také aktualizace koeficientů inflace a prodejnosti při pouţití nákladové metody, koeficientů zohledňujících lokalitu stavby, druh stavby, umístění stavby. Tyto údaje jsou získávány vyhodnocováním provedených obchodních transakcí v uplynulém období, podle informací Českého statistického úřadu. Pořizovací cena Je označení pro cenu, která je spojena s pořízením majetku, někdy označována téţ jako cena historická. U nemovitostí, hlavně u staveb se jedná o cenu v době, kdy byly postaveny. Tento druh ceny nalezneme nejčastěji v účetní evidenci. Reprodukční cena Jedná se o cenu, která určuje, za kolik by bylo moţné stejnou nebo porovnatelnou věc pořídit bez opotřebení v době ocenění. Tato cena se u nemovitostí zjišťuje pomocí agregovaných poloţek, podrobným poloţkovým rozpočtem, nebo nákladovou kalkulací. Ve většině případu se vyuţívá technicko hospodářské ukazatele (THU), pomocí jednotkových cen 1m 3 obestavěného prostoru, 1m 2 zastavěné plochy apod. Výchozí cena Jedná se o pojem pro cenu nové stavby, bez odpočtu opotřebení. Její pouţití se nachází u výpočtu některých výše uvedených cen, hodnot, např. k výpočtu věcné hodnoty odečtením opotřebení. 11

12 Stopcena Jedná se o cenu, stanovenou v souladu s vládním nařízením číslo 175/1939 Sb., o zákazu zvyšování cen. Tímto nařízením bylo stanoveno, ţe od data je zakázáno zvyšovat ceny. Platnost stopcen byla aţ do vydání jiného cenového předpisu. Pro stavby v osobním vlastnictví tedy aţ do , do nabytí účinnosti vyhlášky číslo 73/1964 Sb., ale pro nemovitosti v soukromém vlastnictví ještě déle. U pozemků je to aţ do a u staveb aţ do Uplatnění stopcen u staveb v socialistickém vlastnictví bylo omezeno vyhláškami číslo 73/1964 Sb. a číslo 43/1969 Sb. Jednotková cena Pojmem jednotková cena rozumíme cenu za jednotku jako je např. m 2, m 3, m, ks, ha. V oceňování se uvádí jednotková cena srovnávacího objektu označena jako (JCS), jednotková cena oceňovaného objektu (JCO), základní cena jednotková cena, stanovená podle předpisu pro objekt standardního provedení (ZC) a základní cena upravená jednotková cena získaná ze ZC úpravou, např. pomocí koeficientů, sráţek, přiráţek. Věcná hodnota Věcná hodnota, neboli dle právního názvosloví časová cena věci, je reprodukční cena věci, která se poníţí o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity pouţívání. V případě výskytu váţných závad, neumoţňující okamţité uţívání nemovitosti, budou ty to náklady výslednou cenu sniţovat. Výnosová hodnota Jinak také zvaná kapitalizovaná míra zisku, či kapitalizovaný zisk, představující očekávané výnosy z nemovitosti. Principem je tedy zjistit současnou hodnotu, diskontováním součtu všech budoucích příjmů z nemovitosti. 12

13 3. Základní pojmy při oceňování nemovitostí Pro snazší pochopení analýzy jednotlivých metod trţního oceňování majetku, je nutné poznat a vymezit některé související pojmy. Následující definice vychází z Občanského zákoníku (zákona 40/1964 Sb. ve znění pozdějších předpisů). Nemovitost Občanský zákoník 119, zák.č. 40/1964 Sb. definuje, ţe nemovitosti jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Součásti nemovitosti Podle Občanského zákoníku 120, zák.č. 40/1964 Sb. je definice následující. Součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleţí a nemůţe být odděleno, aniţ by se tím věc znehodnotila. Tento paragraf dále upřesňuje, ţe stavba není součástí pozemku. Dle těchto definic se dá konstatovat, ţe součástí stavby jsou např. pevně přimontované části, jako výtoková baterie, bojler, radiátor, umývadlo, svítidlo, vypínač, zásuvka, apod. Příslušenství nemovitosti Občanský zákoník 121, zák.č. 40/1964 Sb., mimo jiné definuje: Příslušenstvím věci jsou věci, které náleţejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale uţívány. Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem uţívány. Dle definice Občanského zákoníku tedy platí, ţe příslušenství jsou oddělitelné movité věci, jako je například přemístitelné vybavení a nábytek. Elektrické zařízení je nutné rozdělit dle připojení, a to připojení napevno, nebo pouze zástrčkou do zásuvky. Podlahové krytiny je také nutno rozlišit podle toho, zda jsou přilepeny, nebo pouze volně poloţeny. Pozemek Podle Katastrálního zákona 27 písm. a) se pozemkem rozumí část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky, nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí drţby, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu vyuţití pozemků. 13

14 Dle Zákona o oceňování majetku 151/1997Sb. 9 se pozemky člení takto: (1) Pro účely oceňování se pozemky člení na a) stavební pozemky, kterými jsou 1. nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění; je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění, 2. pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy - staveniště nebo ostatní plochy, které jsou jiţ zastavěny a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného vyuţití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu, 3. plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí, b) zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka a pastvina, c) lesní pozemky, kterými jsou lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a zalesněné nelesní pozemky, d) pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní nádrţe a vodní toky, e) jiné pozemky, kterými jsou například hospodářsky nevyuţitelné pozemky a neplodná půda, jako je roklina, mez s kamením, ochranná hráz, močál, baţina. (2) Stavebním pozemkem pro účely oceňování není pozemek, který je zastavěný jen podzemním nebo nadzemním vedením včetně jejich příslušenství, podzemními stavbami, které nedosahují úrovně terénu, podzemními částmi a příslušenstvím staveb pro dopravu a vodní hospodářství netvořícími součást pozemních staveb. Stavebním pozemkem pro účely oceňování není téţ pozemek zastavěný stavbami bez základů, studnami, ploty, opěrnými zdmi, pomníky, sochami apod. (3) Pro účely oceňování se pozemek posuzuje podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí. Při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem se vychází při oceňování ze skutečného stavu. 14

15 Parcela Parcela je definována Katastrální zákonem 27 písm. b) takto: parcelou je pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Stavba Přesné vymezení pojmu stavba neexistuje, i přesto, ţe se často s tímto pojmem kalkuluje i v občanskoprávních předpisech. Tento pojem se v právních předpisech je moţno nalézt tento pojem ve dvou koncepcích a to v občanskoprávním a stavebně právním, které nejsou totoţně. Za stavbu se povaţuje u budovy stav rozestavěnosti v takovém stádiu, kdy je patrné jasným a nezaměnitelným způsobem dispoziční řešení prvního nadzemního podlaţí. V dalším pokračování stavebních prací se jedná pouze o dokončení věci, která jiţ vznikla a má svého vlastníka. Stavební zákon uvádí, ţe za stavbu se povaţují veškerá stavební díla bez zřetele na jejich stavebnětechnické provedení, účel a dobu trvání. Je to tedy taková věc, která je výsledkem stavebního díla (stavební činnosti) člověka ( 139b, odst. 1, zák.č. 50/1976 Sb.). Dle Zákona o oceňování majetku 151/1997Sb. 3 se stavby člení takto: (1) Pro účely oceňování se stavby člení na: a) stavby pozemní, kterými jsou: 1. budovy, jimiţ se rozumí stavby prostorově soustředěné a navenek převáţně uzavřené obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými uţitkovými prostory, 2. venkovní úpravy, b) stavby inţenýrské a speciální pozemní, kterými jsou stavby dopravní, vodní, pro rozvod energií a vody, kanalizace, věţe, stoţáry, komíny, plochy a úpravy území, studny a další stavby speciálního charakteru, c) vodní nádrţe a rybníky, d) jiné stavby. Členění staveb na jednotlivé druhy stanoví vyhláška. (2) Pro účely oceňování se stavba posuzuje podle účelu uţití. Při nesouladu mezi účelem uţití stavby uvedeným v kolaudačním rozhodnutí, nebo ve stavebním povolení a skutečným 15

16 uţitím se vychází při oceňování ze skutečného uţití stavby. Nejsou-li zachovány doklady o účelu, pro který byla stavba povolena, nebo při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem platí, ţe stavba je určena k účelu, pro který je svým stavebně technickým uspořádáním vybavena. Jestliţe vybavení stavby nasvědčuje několika účelům, má se za to, ţe stavba je určena k účelu, ke kterému se uţívá bez závad. Budova Budovou je taková stavba, která je prostorově soustředěná a navenek převáţně uzavřená obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými uţitkovými prostory. 4 Byt Byt je samostatná místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Za vznik bytu je povaţován okamţik, kdy je byt v bytovém domě nebo v domě s byty a nebytovými prostory rozestavěn tak, ţe je jiţ navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. 5 Nebytový prostor Nebytovým prostorem se rozumí místnost nebo soubor místností včetně příslušenství určených k jiným účelům neţ k bydlení, avšak nebytovým prostorem nejsou příslušenství bytu ani společné části domu. 4 Ort (2007b) 5 Ort (2007b) 16

17 4. Metody oceňování 4.1 Nákladová metoda Nákladová metoda, dle průzkumu Katedry oceňování majetku BIVŠ, kterým bylo vybráno 12 zemí Evropské Unie, je uţívaná ve všech z nich i kdyţ v omezené míře a pro omezený účel. Věcná hodnota, jakoţto výsledek nákladové metody staveb, která vychází z minulosti, je součtem nákladů na pořízení ekvivalentní nové stavby v době ocenění sníţeným o opotřebení. Při porovnání výsledků mezi jednotlivými metodami trţního oceňování, vychází v České republice ve většině případu výsledek nákladové metody, jako nejvyšší trţní hodnota ze všech třech pouţívaných metod. V případě zjišťování ceny staveb k datu postavení stavby, se jedná o cenu pořizovací, reprodukční. V případě zjištění ceny stavby k datu vyhotovení ocenění, se započítáním opotřebení odpovídajícího stáří a skutečnému stavu nemovitosti v době ohodnocení se jedná o tzv. cenu časovou. Při aplikaci této metody se zohledňuje mimo jiné zastavěná plocha, obestavěný prostor, materiálově technická podstata budovy, stáří, celková předpokládaná ţivotnost, procentuální stav opotřebení. Tato metoda, jako jedna z metod v oceňování na trţních principech, se vyuţívá např. ke zjištění trţní hodnoty majetku pro developerskou činnost, facility management, stanovení pojistné hodnoty. Tato metoda má větší podstatu u novějších staveb, pro zjištění hospodárnosti investice a hospodářského uţitku. Nákladová metoda můţe být i podkladem v rozhodovacím procesu investora, který zvaţuje, zda je pro ně výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit jiţ existující nemovitost s následnou rekonstrukcí, nebo zda má raději postavit novou budou sám, obvykle za vyšší náklady. Mezi důvody, proč si lidé pořizují nemovitý majetek, při kterém má své opodstatnění nákladová metoda jsou následující: pro vlastní potřebu (bydlení, výrobní, prodejní nebo jiné komerčně vyuţitelné prostory) pro očekávaný příjem z nájemného jako předmět uloţení kapitálu s předpokladem zvýšení jeho hodnoty v čase 17

18 V prvním případě je úloha nákladové metody zcela nepominutelná. Pokud si kupuji rodinný dům pro vlastní potřebu, zajímá mne jeho detailní technický stav včetně např. trhlin, devastace konstrukcí dřevokazným hmyzem, tepelně izolační schopnost obvodových konstrukcí, apod. U očekáváného příjmu z nájemného mne bude jistě zajímat výše provozních a investičních nákladů spojených s majetkem. Podle materiálově technické charakteristiky se budou lišit jak náklady na vytápění, tak např. přípustné zatíţení vícepodlaţního skladu. Pokud do majetku hodláme investovat nějaký kapitál, je logické, ţe chceme, aby se nám do budoucna hodnota vloţeného kapitálu zvyšovala. Opět se dostáváme k odpovědím na otázky z oblasti materiálově technické charakteristiky a ţivotnosti. Objektivně řečeno, ale ve většině případů budou, tyto jistě důleţité, otázky překryty jinými vlivy. 6 Jedním z důleţitých faktorů pro stanovení správné věcné hodnoty nemovitosti (vyjma pozemků) jsou vstupní údaje: zastavěná plocha (m 2 ), obestavěný prostor (m 3 ), vnitřní vyuţitelná plocha (m 2 ), stáří a ţivotnost stavby, běţný metr, reprodukční pořizovací cena 1m 3 obestavěného prostoru, 1m 2 zastavěné plochy. U pozemků se vychází z výměr podle výpisu z katastru nemovitostí, nebo geometrického plánu, z druhu pozemku, umístění pozemku v dané obci a údaje z územně plánovací dokumentace. 6 Ort (2007a) 18

19 4.2. Výnosová metoda Investoři či poskytovatelé hypotečních úvěrů ve většině případů vyţadují stanovení trţní hodnoty dvěma vzájemně nezávislými metodami výpočtu. Jednou z dalších metod, i jako další cenový argument při oceňování nemovitostí, nám poslouţí aplikace příjmové metody, neboť nejčastěji pouţívaná kombinace je aplikace výnosové a porovnávací metody. Klíčem k pochopení této metody je porozumění vztahu mezi tokem peněţních příjmů a hodnotou. Investor ve skutečnosti nakupuje budoucí tok příjmů, jehoţ základem je nejlepší a nejvyšší vyuţití. Trţní hodnota majetku je potom rovna celkovému přijmu, který je majetek schopen po dobu své ţivostnosti generovat. 7 Při výpočtu trţní hodnoty příjmovou metodou je nutné dodrţet následující postup: a) Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití majetku b) Čistý provozní příjem NOI (Net Operating Income) c) Kapitalizační míra (R) d) Trţní hodnota Analýza nejvyššího a nejlepšího využití majetku Při této analýze je nutné zjistit, zda je vyuţití majetku v souladu či s výhradou s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím, při hodnocení následných kritérií: Dodrţení právních předpisů (kolaudace) Technická proveditelnost (fyzická či morální zastaralost, doţilost) Investiční proveditelnost (vyuţitelnost podmíněna vysokými náklady) Maximální ziskovost (šetření nájemného při vyuţití vlastního objektu) Posouzení nájemní smlouvy Čistý provozní příjem NOI (Net Operating Income) Pro zjištění čistého provozního příjmu je nutné dodrţet následující postup. V prvé řadě je zapotřebí vyčíslit hrubý příjem stanovený z trţního či smluvního nájmu, od kterého se odečtou ztráty vzniklé neplacením nájemného a obsazenosti. Tím získáme efektivní hrubý příjem, od kterého se následně odečte rezerva na renovaci, která je podílem reprodukční ceny ku ţivostnosti. Od efektivního hrubého příjmu se dále odečítají provozní náklady, kterými jsou například pojištění, daň z nemovitosti, správní reţie, ostatní provozní náklady, daň z příjmu, daň z přidané hodnoty a odpisy. 7 Ort (2007a) 19

20 Kapitalizační míra 8 Kapitalizační míra (return of capital R) je vyjádřením míry zhodnocení kapitálu vloţeného do podniku. Standardní výpočet objektivní kapitalizační míry tedy není nijak sloţitý. Je zaloţen na poměru skutečně realizovaných trţních cen (v tomto případě skutečně, nikoliv hodnot) a skutečných výnosů z nemovitostí. Tržní hodnota 9 Posledním krokem pro zjištění trţní hodnoty příjmovou metodou je dosazení hodnot čistého provozního příjmu a kapitalizační míry, do některého ze vzorců pro kapitalizaci. Záleţí přitom na tom, zda je příjem z podnikání (zde pronájmu): Dočasný nebo trvalý Okamţitý nebo odloţený (např. zda musíme budovu nejprve rekonstruovat a posléze pronajmout) Konstantní nebo v kaţdém roce jiný, závislý na různých faktorech Nejčastějším případem je obvykle tzv. věčná renta tedy případ, kdy uvaţujeme s konstantním příjmem po velmi dlouhou dobu. Vzorec pro výpočet trţní hodnoty (V-value), má potom tento tvar: V = NOI / R 8 Ort (2007a) 9 Ort (2007a) 20

21 4.3. Porovnávací metoda Jako klíčová aplikace pro stanovení ceny obvyklé je ve většině případů metoda porovnávací, která vychází z přímé reflexe trhu s nemovitostmi. Její podstatou je princip nahraditelnosti a zaměnitelnosti oceňované nemovitosti. Jelikoţ se v nejlepším případě vychází ze současných uskutečněných cen nemovitostí podobných parametrů, jejichţ prodej byl uskutečněn za podobných podmínek na trhu s nemovitostmi, povaţuje se tato metoda, při stanovení ceny obvyklé, za nejobjektivnější. Porovnávací metoda, jejíţ logika je jasná a průhledná vyuţívá několik aplikací a způsobů, včetně jejich kombinací, v závislosti na podmínkách, okolnostech a situaci příslušného trhu, kvalitě a kvantitě dat. Jelikoţ se při této metodě oceňovaná nemovitost rozdělí na jednotlivé prvky, které se porovnávají s prvky srovnatelných nemovitostí, vzniká zde jisté riziko z důsledku nevhodného zvolení porovnávacích prvků nebo mylného subjektivního názoru při hodnocení a stanovení korekčních činitelů jednotlivých zvolených prvků porovnání mezi oceňovanou a porovnávanou nemovitostí. Z tohoto důvodu se nedá tvrdit, ţe je tato metoda naprosto dokonalá, ale výskyt rizika je v této metodě v menším počtu, neţ u metody nákladové, či výnosové. Při porovnací metodě je důleţité zohledňovat různé aspekty, které mají značný dopad na trţní hodnotu, jedná se o: 1. Princip ovlivňování vnějšími vlivy Nemovitosti jsou nepřemístitelné a tudíţ odsouzeni sdílet polohu svého místa. Jsou ovlivňovány politickou a ekonomickou situací ve státě, ale i vlivy, které na ně působí z bezprostředního okolí, které jsou právě nejvíce odvozené od polohy. Odhadce či znalce musí správně analyzovat a zohlednit při stanovení trţní hodnoty jednotlivé faktory polohy, neboť dvě identické nemovitosti, nacházející se kaţdá na jiném místě, mají jinou trţní hodnotu. 2. Konformní princip Jedná se o princip vycházející z faktu, ţe postupem času se ceny nemovitostí v určitých lokalitách srovnávají, rozdíly minimalizují a tím vzniká prostředí, kde působí konformní podmínky. V konformním prostředí se většinou nachází široký 21

22 výběr porovnávacích nemovitostí a tím se stává aplikace snazší a transparentnější, čímţ se dochází i k přesnějším výsledkům. 3. Princip gradace Dle tohoto principu se hodnota nemovitosti blíţící se k určité výhodě zvyšuje. Při vytvoření teoretického koridoru k této výhodě a známých cen porovnávacích nemovitostí, jsme na základě tohoto principu schopni odhadnout hodnotu porovnávané nemovitosti, která se bude v tomto koridoru nacházet. 4. Kontribuční princip Jeden z nejdůleţitějších principů, na jehoţ základě dochází ke korekci cen, které vyjadřují rozdíly mezi oceňovanou a srovnávací nemovitosti a jehoţ vynechání můţe vést k zásadním chybám, je princip kontribuční. Tento princip je zaloţen čistě na uváţení a zodpovědnosti odhadce, není podloţen ţádným vzorcem, ani tabulkami. Kontribuce znamená podílení se, resp. přispívání k celku, v tomto případě přispívání k tvorbě celkové hodnoty, a zúţí-li se princip na porovnávací přístup, tak podílení se na porovnávací hodnotě. Jde v podstatě o to, zda vůbec, v jakém směru a jakým způsobem jednotlivé komponenty nemovitostí k jejich celkové hodnotě přispívají, zda zkoumaný komponent se na tvorbě hodnoty skutečně podílí a hodnotu zvyšuje nebo zda je jeho chování neutrální, tedy směrem k hodnotě je prakticky bez významu, či zda dokonce působí negativně a celkovou hodnotu tak sniţuje. 10 Stanovení trţní hodnoty vychází ze systematického a postupného analytického procesu, jejímţ základem je indikace dosahovaných cen u nemovitostí podobných. Jednotlivé aplikace a průběh této metody má několik variant, avšak z pravidla bývá rozdělen do tří fází s následným postupem: Příprava 1. Informační a datový sběr Porovnávání 2. Selekce vzorků 3. Výběr vhodného způsobu a jednotky porovnání 4. Zjištění cenotvorných rozdílů 10 Zazvonil (2006) 22

23 5. Selekce a pouţití porovnávací analýzy Závěr 6. Rozbor a vyhodnocení o kontribuci jednotlivých výsledků 7. Výsledné určení porovnávací hodnoty Jelikoţ mezi jednotlivými kroky existují úzké vazby, mohou se vzájemně prolínat nebo slučovat. Z jednotlivých zdrojů se určuje charakter dat, dle mnoţství vzorků se odvíjí jejich výběr, na základě kvality a spolehlivosti se volí způsob porovnávání a od formy dat je odvozen výběr porovnávací analýzy. Nástroje cenové dokumentace Veškeré databáze, statistiky, dokumenty, informační systémy, dokazující pravdivost a výši kupní ceny uskutečněné v minulosti za konkrétní majetek je moţné povaţovat jako nástroj cenové dokumentace. Tyto dokumentace lze rozdělit na konkrétní, např. kupní smlouva a obecné, kterou je např. cenová mapa skládající se z mnoţiny prvků konkrétních. Nástroje cenové argumentace Cenovou argumentací rozumíme veškeré dokumenty prokazující správnost a pravdivost zjištěné hodnoty, jako je např. znalecký posudek, odhady. Tyto dokumenty mají úkol přesvědčovací. 23

24 Databáze Databáze srovnatelných nemovitosti, jsou základním předpokladem a jedním z nedůleţitějších podkladů pro aplikaci porovnávací metody včetně správného stanovení ceny obvyklé, neboť v případě neexistence podobných nemovitostí na porovnání oceňované nemovitosti, např. na nově vzniklých trzích, nelze tuto metodu aplikovat. Databáze lze vytvářet z vlastních sběrů dat či z externích databází. Při tvorbě těchto databází je vţdy důleţité počítat s nepravdivostí a neúplností informací vybraných reprezentantů k porovnání. Jakým způsobem tedy máme postupovat, abychom získali správný obraz o porovnávané nemovitosti? Odpověď asi nebude jednoduchá. Pokud budeme opět hovořit o praxi, jako nejvhodnější bude jistá aplikace pravděpodobnostní logiky (neúplné indukce). Málo kdy se nám asi podaří získat zcela dokonalé informace o porovnávaných nemovitostech. 11 Vlastní sběr dat: Přímo získaná data Jedním z moţných způsobů jak získat úplné a pravdivé informace je dostat se do kontaktu s prodávající či kupující stranou, která nám sdělí přesné informace. Tyto informace lze povaţovat za velmi cenné. Ve většině případů sami účastníci sdělí kupní cenu a to z důvodu při stanovení trţní hodnoty, aby ukázali, jak se dokázali přiblíţit k ceně obvyklé a v případě zpracování ocenění administrativními cenami, aby poukázali na rozdíl mezi cenou administrativní a cenou kupní. Nepřímo získaná data Porovnatelné nemovitosti lze získat z internetu, z databází realitních kanceláří, z odborných časopisů či z údajů Katastrálního úřadu. Informace dostupné z katastru nemovitostí, které jsou archivovány a veřejně dostupné, lze povaţovat za velmi korektní. V souvislosti se zákonem č.8/2009 Sb., o katastru nemovitostí, z ustanovení 21 tohoto zákona vyplývá, ţe nelze nahlíţením do sbírky listin a z přehledu vlastnictví získávat údaje bez prokázání své totoţnosti a účelu získání poţadovaných údajů. 11 Ort (2007a) 24

25 Externí databáze V případě, ţe odhadce či znalec nemá moţnost čerpat z vlastní databáze, můţe vyuţít některé z externích databází. Tyto databáze jsou provozovány společnostmi, které přístup do těchto databází mají podmíněný buďto zpoplatněním nebo poskytnutí jiných informací za informace čerpané. V ČR existují dva základní typy externích databází, jejichţ data je moţno vyuţít při porovnávacím přístupu, a sice Databáze obchodovaných cen nemovitostí včetně jejich vlastností a podmínek prodejů, účelově zaměřené pro potřeby trţního oceňování nemovitostí, vytvářené a udrţované převáţně soukromými subjekty a Databáze sekundárních dat nemovitostí, vytvářené zejména státními institucemi a zaměřené především pro potřeby státní správy. 12 Databáze MOISES Tento systém z roku 1997, který má přibliţně 50 výhradně smluvních uţivatelů, zpracovává, shromaţďuje, uchovává a zpřístupňuje informace o obchodech, které byly realizovány na území České republiky, a které by nám měly poslouţit při porovnání s oceňovanou nemovitostí. Sběr dat probíhá na základě odeslaných informací poskytnutými odhadci, znalci, či realitními kancelářemi na centrálu, která data vloţí do systému, zaktualizuje systém a následně jej rozešle mezi uţivatele tohoto systému. Uţivatelé tak mají k dispozici informace všech kolegů z celé republiky. Tabulka 1: Členění dat dle systému MOISES Číslo záznamu Segment trhu Cena Foto Základní charakteristika Stavby a pozemky Velikost Jednoznačná identifikace kaţdého evidovaného příspěvku Typ, podtyp, speciální, materiální základna, fyzické opotřebení Reprodukční, věcná, výnosová, obchodovaná, administrativní (včetně pouţitého cenového předpisu), informace o ceně, posouzení ceny Minimálně 1 barevný záznam Okres, obec, katastrální území, adresa, počet obyvatel, vybavenost obce, zóna, poloha v zóně, případně v ulici. Stavby: obytné, garáţe, sklady apod. konstrukce a vybavení Pozemky: zastavěné plochy, zahrady, ostatní, jiné. Plocha, podlahová plocha, uţitný prostor, obestavěný prostor, jednotkové ceny za plochy a prostory 12 Zazvonil (2006) 25

26 Nájemné a stáří Časové a jiné údaje Jsou-li údaje k dispozici Délka obchodu, obchod ze dne, záznam vypracován, zaneseno do databáze, způsob obchodu, způsob zveřejnění, kvalita záznamu, jiné. Zdroj: Sestaveno autorem na základě Zazvonil (2006) Zobrazování databází je v klasické databázové formě nebo jako jednotlivý záznam se všemi informacemi, včetně fotografie. Jelikoţ je tato databáze propojena s databází obcí, umoţňuje přístup k údajům dle ČSÚ, jako je počet obyvatel a infrastruktura lokality. Obrázek 2: Editace záznamu ze systému MOISES REAIA (2012) 26

27 Obrázek 3: Databáze pozemků 14 Obrázek 4: Záznam z centrální databáze REAIA (2012) 15 REAIA (2012) 27

28 Český statistický úřad Jedním dalším institutem, kde je moţné zjistit ceny nemovitostí je Český statistický úřad, který eviduje ceny nemovitostí na základě daňových přiznání, které se podávají z důvodu povinnosti zaplatit daně z převodu nemovitostí. Jelikoţ se však v tomto případě vychází také z cen administrativních a veškeré informace jsou zveřejňovány se zpoţděním, nelze tyto informace brát za zcela objektivní a povaţovat je za aktuální reflexi trhu s nemovitostmi. Databáze RPN Registr porovnávaných nemovitostí, který se připravuje je zaloţena pro potřeby oceňování, jejím sběrem, zpracování a poskytnutí dat. Mělo by jít o databázi s velkým objemem dat, aby odhadce, či znalec měli dostatečné mnoţství cen a jednotlivých prvků, na základě kterých bude moci co nejpřesněji stanovit trţní hodnotu oceňovaných nemovitostí. Tato databáze bude doplňována na základě třech formulářů (stavby, byty, pozemky). Databáze by měla fungovat na principu zadávání určitých parametrů, které si odhadce, znalec zvolí, na základě kterých bude uskutečněna selekce vloţených nemovitostí a budou vybrány odpovídající nemovitosti, které by měli odpovídat zadaným parametrů. Z výběru poskytnutých nemovitostí si zájemce označí porovnávané nemovitosti, o které bude mít zájem, a za poplatek mu budou informace o těchto nemovitostech poskytnuty, včetně jejich prodejních cen. Uspořádání a uloţení jednotlivých dat v databázi, je patrné z následující ukázky formuláře pro skupinu stavby. Tabulka 2: Formulář databáze stavby Stavba: Interní identifikátor: Uţivatel, který záznam pořídil: Registrační číslo nemovitosti: Datum pořízení záznamu: Datum změny záznamu: Datum rozhodnutí: Stav záznamu: Počet pouţití: Naposledy pouţit: Popis: Obec: Počet obyvatel: Vzdálenost k okresnímu městu v km. Poměr mezi nabídkou a poptávkou: Název Číslo Číslo Rok/číslo Datum Datum Datum Schválen Číslo Datum Výstiţná stručná charakteristika Název Číslo Převis / nedostatek poptávky / rovnováţnost 28

29 Je přípojka vody: Je přípojka elektřiny: Je přípojka kanalizace: Je přípojka plynu: Vzdálenost přípojky vody v metrech: Vzdálenost přípojky elektro v metrech: Vzdálenost příp. kanalizace v metrech: Vzdálenost přípojky plynu v metrech: Omezení užívání/věcné břemeno: Snížení hodnoty vinou omezení užívání / hodnota věc. břemene v Kč. Popis omezení užívání / věcného břemene Cena: Realizovaná cena v Kč: Datum prodeje: Administrativní cena (podle vyhlášky): Datum administrativního ocenění: Jméno osoby odpovědné za záznam: Interní poznámka / důvod odmítnutí: Konstrukce a vybavení: Základy: Svislé konstrukce: Stropy: Krov: Střecha: Klempířské konstrukce: Vnitřní povrchy: Vnější povrchy: Vnitřní obklady: Schody: Dveře: Okna: Podlahy: Vytápění: Elektroinstalace: Bleskosvod: Vnitřní vodovod: Vnitřní kanalizace: Vnitřní plynovod: Ohřev vody: Vybavení kuchyně: Vnitřní hygienické vybavení: Výtah: Zatřídění: Druh stavby: Procento plochy pro komerční využití: Lokalita: Počet bytů v domě: Typ konstrukce: Počet podzemních podlaţí: Počet nadzemních podlaţí: Ano/ne Ano/ne Ano/ne Ano/ne Číslo Číslo Kč Datum Jméno Podstandard / standard / nadstandard Podstandard / standard / nadstandard Podstandard / standard / nadstandard Chybí/podstandard/standard/nadstandard Podstandard / standard / nadstandard Podstandard / standard / nadstandard Podstandard / standard / nadstandard Podstandard / standard / nadstandard Chybí/podstandard/standard/nadstandard Chybí/podstandard/standard/nadstandard Podstandard / standard / nadstandard Podstandard / standard / nadstandard Podstandard / standard / nadstandard Chybí/podstandard/standard/nadstandard Chybí/podstandard/standard/nadstandard Chybí / standard / nadstandard Chybí/podstandard/standard/nadstandard Chybí/podstandard/standard/nadstandard Chybí/podstandard/standard/nadstandard Chybí/podstandard/standard/nadstandard Chybí/podstandard/standard/nadstandard Chybí/podstandard/standard/nadstandard Chybí/podstandard/standard/nadstandard RD, OD, Komerč.N, RCH, G název Např. centrum,, samota Číslo Např. cihelná, betonová Číslo Číslo 29

30 Podkroví více neţ 50% půdy: Stáří v rocích od počátku uţívání: Pozemek prodán se stavbou: Popis příslušenství hlavní stavby: Technický stav: Do 10 let po rekonstrukci Garáţ Výměra všech pozemků prodaných se stavbou v m 2 : Zastavěná plocha hlavní stavbou v m 2 : Obestavěný prostor stavby v m 3 : Ano / ne Roky Ano / ne Např. vedlejší stavby, Výborný / horší / špatný / havarijní Ano / ne Ano / ne Číslo Číslo Číslo Zdroj: Sestaveno autorem na základě Zazvonil (2006) Poloţky tištěné kurzivou nejsou povinné. Formulář na byty a pozemky se částečně liší pouze o určité specifické znaky a stejně jako u formuláře na stavby, jsou tyto formuláře bez fotografií. Databáze cena nájmů bytů IRI Ceny bytů a výši jejich nájemného ve vybraných statutárních a bývalých okresních městech ČR monitoruje od roku 2000 Institut regionálních informací s.r.o. se sídlem v Brně. 16 Vytváření databází je nekonečná systematická práce, kaţdý znalec či odhadce by si měl tyto databáze pravidelně aktualizovat. Při vytváření databáze je zapotřebí se vyrovnat se zásadními problémy, kterými jsou úplnost a pravdivost nabízených informací. 16 Zazvonil (2006) 30

31 Výběr vzorků Při aplikaci porovnávací metody je základním krokem správný výběr porovnávaného reprezentantu z výše uvedených databází. Tento základní krok není jednoduchý, neboť špatně zvolený reprezentant můţe způsobit, ţe výsledná cena obvyklá nebude správně stanovena. Toto vymezení trţního segmentu trhu by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu, typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost pouţití jednotlivými účastníky trhu, velikost ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu vyuţití účastníky trhu, stavu ve vazbě na operativní moţnosti vyuţití účastníky trhu, kvality ve vazbě na způsob provedení vybavenost komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu, rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících, řádové kategorizace hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících. 17 Dle výše uvedených kritérií a dispozic dat určených k výběru porovnatelných reprezentantů se znalec či odhadce rozhodne, zda bude vyhledávat přímo účelově v terénu nebo zda bude vybírat ze své vyhotovené databáze, z databáze externí, či z kombinace uvedených, avšak odhadce či znalec by se měl z důvodu aktualizace vlastní databáze vţdy poohlédnout po nových datech. Vzorky jednotlivých reprezentantů se také vybírají podle toho, jakým způsobem se porovnání bude provádět: jako celek po dílčích částech Ve většině případů se provádí komparace celků. Tento způsob odráţí typické chování účastníků na trhu s nemovitostmi, kteří obvykle nerozdělují nabízenou, či kupní cenu na jednotlivé časti jako je například pozemek a stavba, ale komplexně za dům včetně pozemku. Členění jednotlivých vzorků se provádí např. pro účely účetnictví a má pouze 17 Zazvonil (2006) 31

32 formální charakter, z něhoţ nelze dále odvozovat seriózní analýzy. Typickým případem jsou ceny stavebních pozemků, které nejsou v určitých lokalitách k dispozici, a proto je nutné tyto ceny rozdělením z cen celkových vypočítat. Porovnávání po dílčích částech bývá proto uţíváno většinou pouze v případech kombinace se zbývajícími přístupy, kdy dílčí části většinou tvoří komplementární dvojici pozemek stavba, nebo sloţitějších, jedinečných či jinak netypických nemovitostí, kde je trvalá nouze o srovnatelné vzorky. 18 Nákladový přístup se pouţívá pro kombinaci pouze na pozemky, které jako základní výrobní faktory nelze měřit náklady na jejich výrobu. Nákladová hodnota stavby s odečtem její opotřebení a výsledek porovnávací hodnoty pozemku tvoří výslednou hodnotu nemovitostí. Výnosový přístup se pouţívá v kombinaci pro dělení pozemku od stavby, v případě hledání zbytkové hodnoty staveb. Metoda porovnání po dílčích částech ať uţ v kombinaci s nákladovým nebo výnosovým přístupem je vhodná k hledání hodnot jedné ze dvou sloţek, kdy hodnota jedné sloţky je nám známá. Porovnání po dílčích částech lze pouţít jednak u jednodušších případů typu pozemek stavba nebo byt garáţové stání, ale také u sloţitějších a netradičních nemovitostí, pro něţ je sloţité najít vhodné porovnatelné protějšky. Proto je vhodné rozdělení na jednotlivé části, ke kterým lze najít vhodný protějšek na porovnání ať uţ z důvodu známé kupní ceny nebo z důvěryhodného odvození dílčí ceny z ceny celkové. Tato metoda dává optimální výsledky většinou pouze tehdy, jestliţe jde o dílčí části, které lze z celku oddělit, aniţ je ohroţena jejich funkce, případně lze-li s nimi nakládat samostatně. V opačném případě je moţno tento postup doporučit pouze ve zcela výjimečných případech. Hrozí zde totiţ vysoké riziko chybné indikace porovnávací hodnoty v důsledku velmi obtíţně odhadnutelných kontribučních a synergických vlivů, jejichţ efekt spočívá v tom, ţe dílčí části se mohou cenotvorně chovat zcela odlišně, jsou-li posuzovány samostatně, nebo jako součásti celku Zazvonil (2006) 19 Zazvonil (2006) 32

33 Jednotky porovnání Porovnání nemovitostí se provádí na základě veličin, které nám ukazují, za kolik byly zvolené reprezentanti prodány, pronajaty nebo za jakou cenu jsou nabízeny. Ve většině případů se jedná o ceny uváděné za komplex tedy Kč/ks, neboli Kč/celek, neboť tento způsob je pro všechny účastníky trhu nejvíce přehledný a srozumitelný. Mezi další jednotku určenou pro porovnání můţe být m 2 za pronajatelnou, uţitnou nebo podlahovou plochu, m 3 za obestavěný prostor, běţný metr, cena/ks/den. Všechny tyto jednotky mají podobu technicko-ekonomických ukazatelů, čehoţ by měl odhadce vyuţít a na základě toho si správně vybrat nejvhodnější jednotky porovnání, na základě kterých správně určí cenu obvyklou. Typickou ukázkou na trhu s nemovitostmi je pozemek určený pro výstavbu rodinného domu, kde je cena uváděna za celek (Kč/m 2 ). Při stanovení ceny obvyklé je však také zapotřebí hodnotit pozemek z pohledu jeho vyuţití a tvaru. Řekněme, ţe standardní výměra pozemku, v námi posuzované lokalitě na výstavbu rodinného domu, je 800 m 2. Při této velikosti se dá pozemek hodnotit jako celek, ale pokud se setkáme s pozemkem o velikosti např m 2, je zapotřebí zohlednit vyuţití a tvar tohoto pozemku a rozdělit jej na přiměřenou a nepřiměřenou část, kdy kaţdé části přiřadit jinou cenu za m 2. Části vyuţité k zástavbě lze přiřadit obvyklou cenu za ceny stavebních pozemků a zbývající část lze ohodnotit podřadnějšími cenami stavebních pozemků, nebo cenami za zahrádkářské osady. I přesto, ţe zvolené jednotky mají kvantitativní charakter, jehoţ vliv na cenu se projeví při zpětném přepočtu na celek, nelze vţdy jednoduše vynásobit počet jednotek jednotkovou cenou, neboť cena se můţe sniţovat, či zvyšovat, tzn., mezi cenou za celek a cenou za jednotku neexistuje vţdy přímá úměra. Názorným příkladem je výše uvedený příklad s oceňovaným pozemkem pro výstavbu rodinného domu, kde při zvyšujícím se mnoţství jednotek cena klesá. Opakem můţe být ocenění zvláštní obliby, kde cena za sniţující se mnoţství jednotek, jehoţ vyuţití dosahuje např. synergického efektu, roste. 33

34 Výběr způsobu porovnání Ke zjištění trţní hodnoty oceňovaných nemovitostí je pro porovnávací metodu typické, jak uţ vyplývá z jejího názvu, porovnávat. Porovnávají se jednotlivé prvky oceňované nemovitosti, kde je cena známá a kde se tato cena zkoumá i s podmínkami, za kterých byla ujednána, s prvky porovnávací nemovitosti. U jednotlivých prvků se zjišťuje, zda se jednotlivé shodují, či liší. V případě, ţe se jednotlivé prvky shodují, nebo jsou-li si podobné, nemusí brát na zřetel, v případě, ţe jsou mezi jednotlivými prvky větší odlišnost, zkoumá se, v jaké výši mají tyto odlišnosti vliv na odlišnosti v porovnávací hodnotě. Po podrobném zkoumání těchto odlišnosti se provádějí cenové úpravy ke zjištění ceny obvyklé porovnávací metodou. Porovnávací metoda má různé způsoby, jak se jednotlivé prvky porovnávají, toto rozdělení se dá rozdělit do dvou skupin a to: porovnávaná přímé porovnávání nepřímé Přímé porovnávání je zaloţena na principu hodnocení několika prvků ve dvojících, kaţdý s kaţdým. Tyto prvky jsou konkrétně známé např. z databáze, nebo je lze jednoduše zjistit měřením, odvozením a můţe jich být zvolena celá řada, dle uváţení odhadce či znalce, které lze jednoduše zvýšit či zúţit dle potřeby. Z důvodu konkrétní hmatatelnosti jednotlivých vzorků, se toto přímé porovnání vyznačuje svojí průhledností a jednoduchostí. V některých případech se bohuţel odhadce či znalec musí smířit pouze s jedním vzorkem, coţ jistě nepatří mezi silné stránky této metody. Tato metoda bývá z těchto důvodů v některých literaturách označována téţ jako párová analýza. Nepřímé porovnání je zaloţeno na porovnání jednotlivých prvků oceňované nemovitosti s jedním vybraným prvkem porovnávací nemovitosti. Jedná se o určitý reprezentant porovnávací nemovitosti, ve kterém jsou zahrnuty a povaţovány za standard vybrané a zkumulované vlastnosti z většího počtu prvků, kde vliv extrémních netypických hodnot lze vyloučit a nepromítat je do celkového porovnání s oceňovanou nemovitostí a tím získat přesnější výsledky. Tento reprezentant bývá většinou stanoven nikoli jak cena za vybranou jednotku, ale např. cena za m 3 obestavěného prostoru, m 2 obytné plochy nebo zastavěné plochy, apod. V tomto případě, kde veškeré prvky jsou shrnuty do jednoho vzorku, s vytrácející se průhledností a hmatatelností, lze toto povaţovat za rizika této metody. 34