Znalecký posudek č /2014

Transkript

1 Znalecký posudek č /2014 Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) id. 1/2 rodinného domu č.p. 74 na pozemku parc. č a pozemků parc. č a parc. č. 1099, včetně příslušenství, vše kat. území Dubí u Kladna, obec Kladno, zapsané na listu vlastnictví č Zhotovitel: Zadavatel: ASB Appraisal, s.r.o. (dále též jako Zhotovitel ) V Celnici 1031/ Praha 1 IČO: Exekutorský úřad Praha 2 (dále též jako Zadavatel ) JUDr. Jan Fendrych Hradecká Praha 3 Č. j. 132 Ex 19508/09-49 Povinný ani po písemné výzvě neumožnil prohlídku Nemovitosti, a proto muselo být ocenění provedeno pouze obhlídkou a na základě veřejně dostupných údajů. Posudek obsahuje celkem 16 stran textu včetně titulní strany a 29 stran příloh. Zadavateli se předává ve třech vyhotoveních. VYHOTOVENÍ č. 4

2 Souhrnná zpráva ke znaleckému posudku č /2014 Předmět a účel znaleckého posudku Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) id. 1/2 rodinného domu č.p. 74 na pozemku parc. č a pozemků parc. č a parc. č. 1099, včetně příslušenství, vše kat. území Dubí u Kladna, obec Kladno, zapsané na listu vlastnictví č (dále též jako Nemovitost ). Zhotovitel Znalecký posudek zpracoval znalecký ústav ASB Appraisal, s.r.o. se sídlem V Celnici 1031/4, Praha 1, IČO: , jmenovaný znaleckým ústavem na základě žádosti a v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Závěr: Na základě použitých podkladů a předpokladů uvedených v tomto znaleckém posudku jsme dospěli k závěru, že obvyklá cena (tržní hodnota) Nemovitosti k datu ocenění činí: Kč Slovy: tři sta šestnáct tisíc korun českých 2

3 Obsah: SOUHRNNÁ ZPRÁVA KE ZNALECKÉMU POSUDKU Č / NÁLEZ Účel a předmět ocenění Místní šetření Hlavní používané zkratky a pojmy Identifikace vlastníka Popis Nemovitosti Poloha Dopravní poměry Občanská vybavenost Infrastruktura Cenová mapa pozemků Územní plán Majetkoprávní vztahy OCENĚNÍ Nejlepší a nejvyšší využití Nemovitosti Analýza trhu Metody ocenění Nákladová metoda Výnosová metoda Porovnávací metoda Volba metody ZÁVĚREČNÝ VÝROK ZNALECKÁ DOLOŽKA PŘÍLOHY Tabulky: Tabulka č. 1: Souhrn výměr oceňovaných budov (m 2 )... 5 Tabulka č. 2: Výměry oceňovaného rodinného domu... 5 Tabulka č. 3:Výměry oceňovaného příslušenství... 6 Tabulka č. 4: Výměry oceňovaných parcel... 6 Obrázky: Obrázek č. 1: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti... 7 Obrázek č. 2: Mapa s bližší lokalizací Nemovitosti... 7 Obrázek č. 3: Výřez z katastrální mapy... 8 Obrázek č. 4: Výřez z územního plánu

4 1 Nález 1.1 Účel a předmět ocenění Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) id. 1/2 rodinného domu č.p. 74 na pozemku parc. č a pozemků parc. č a parc. č. 1099, včetně příslušenství, vše kat. území Dubí u Kladna, obec Kladno, zapsané na listu vlastnictví č (dále též jako Nemovitost ). Vymezení předmětu ocenění je provedeno v kapitole č. 1.5 Popis Nemovitosti. Hodnota Nemovitosti je stanovena k rozhodnému datu ocenění: Místní šetření Místní šetření proběhlo dne za účasti zástupce Zhotovitele Ing. Jiřího Čížka. Povinný ani po písemné výzvě neumožnil prohlídku Nemovitosti, a proto muselo být ocenění provedeno pouze obhlídkou a na základě veřejně dostupných údajů. 1.3 Hlavní používané zkratky a pojmy LV list vlastnictví KN katastr nemovitostí k. ú. katastrální území parc. č. parcelní číslo č.p. číslo popisné GP geometrický plán NP nadzemní podlaží PP podzemní podlaží ÚP územní plán PD projektová dokumentace Povinný ten, jemuž byla exekučním titulem uložena povinnost peněžitého nebo nepeněžitého plnění id. ideální podíl IVS Mezinárodní oceňovací standardy nemovitost pojem odpovídající pojmu Nemovitá věc, jak je definována v občanském zákoníku č. 89/2012 Sb. 1.4 Identifikace vlastníka Povinný: Podíl: 1/2 Jméno: Dunka Pavel RČ: /0688 Trvalé bydliště: Hradčanská 74, Dubí, Kladno Další vlastníci: Další podíly: 1/2 Jméno: Dunková Katarína 4

5 1.5 Popis Nemovitosti Oceňovanou Nemovitost tvoří: Rodinný dům č.p. 74 na pozemku parc. č. 1098, Pozemek parc. č o výměře 319 m 2, druh zastavěná plocha a nádvoří, Pozemek parc. č o výměře 666 m 2, druh zahrada včetně příslušenství, kat. území Dubí u Kladna, obec Kladno, zapsané na listu vlastnictví č Ocenění bylo provedeno pouze vnější obhlídkou a na základě veřejně dostupných údajů. Stav vnitřního vybavení a dispozici nebylo možno ověřit, nicméně na základě vnější obhlídky předpokládáme špatný až havarijní stav a vybavení. Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který je situován štítovou stěnou k místní komunikaci. Rodinný dům má dvě nadzemní podlaží a půdní prostor pod sedlovou střechou. V současné době je objekt ve zhoršeném až havarijním technickém stavu a je nutná jeho rekonstrukce popřípadě i statické posouzení. Okna objektu jsou dřevěná. Objekt je zděné, smíšené konstrukce. Povrchová úprava objektu je jádrová, štuková omítka přičemž omítka vykazuje známky poškození vzlínající vlhkostí, odstřikující vody, stékající vody či mechanickými vlivy. Vnější povrchová úprava, klempířské konstrukce, výplně otvorů a pravděpodobně i střešní krytina jsou za hranicí své životnosti. Dle dostupných informací je objekt napojen na el. energii, veřejný vodovod a kanalizační síť. Vlastní pozemek je v čelní části, kde je umístěn objekt rodinného domu, rovinný bez porostu a v zadní části, za objektem je pozemek svažitý a zarostlý různými druhy dřevin respektive travin. Mimo plochy zastavěné domem je na pozemku umístěna kolna. Konstatujeme špatný až havarijní technický stav objektu. Tabulka č. 1: Souhrn výměr oceňovaných budov (m 2 ) Pozn.: Výměry byly stanoveny doměřením z katastrální mapy Užitná plocha byla stanovena odborným odhadem pomocí koeficientů z plochy zastavěné. Tabulka č. 2: Výměry oceňovaného rodinného domu 5

6 Tabulka č. 3:Výměry oceňovaného příslušenství Tabulka č. 4: Výměry oceňovaných parcel V archivu obecního respektive stavebního úřadu byly dohledány pouze tyto dokumenty: Potvrzení odboru výstavby o havarijním stavu střešní krytiny z roku Nabývací titul z roku Orientační základní (historická) projektová dokumentace. Žádné další podklady, nebyly dohledány. 1.6 Poloha 1 Dubí je část města Kladno v okrese Kladno. Tato část města se nachází na východě Kladna. K roku 2009 zde bylo evidováno 780 adres a k roku obyvatel. Dubí je odděleno od ostatních částí Kladna Průmyslovou zónou Kladno. Město Kladno je statutární město ve středních Čechách a současně též největší město Středočeského kraje a třinácté největší město České republiky. Kladno se nachází 25 km severozápadně od hl. města Prahy. Jižní a západní část města leží na rovinatém území, na severovýchodě města se nachází několik mělkých údolí. K mělo město celkem obyvatel. Kladno má následující části Dubí, Kladno, Kročehlavy, Rozdělov, Švermov, Vrapice a Ostrovec. Souřadnice GPS: 50 08'57.71"N, 14 08'15.11"E 1.7 Dopravní poměry 2 Nemovitost je dopravně dostupná automobilem po místní živičné (úzké) komunikaci Hradčanská. Nájezd na komunikaci II/101 (Kladno Kralupy nad Vltavou Neratovice) je od Nemovitosti vzdálen cca 300 m. Komunikace II/101 je tzv. aglomerační okruh. Nájezd na komunikaci první třídy č. 61 je od Nemovitosti vzdálen cca 1,3 km. Tato komunikace spojuje město s rychlostními silnicemi R7 (Praha Slaný Louny Chomutov, dále k Německým hranicím) a R6 (E48) Praha Nové Strašecí Karlovy Vary - Cheb. Území této části Kladna protíná železniční trať, jejíž stanice Kladno Dubí je od Nemovitosti vzdálena cca 2,1 km. 1 Zdroj: 2 Zdroj: 6

7 Je zde zavedena i autobusová doprava, nejbližší autobusová zastávka Kladno, Kralupská je od Nemovitosti vzdálena cca 120 m. Obrázek č. 1: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti Obrázek č. 2: Mapa s bližší lokalizací Nemovitosti 1.8 Občanská vybavenost V okolí Nemovitosti je veškerá občanská vybavenost. 1.9 Infrastruktura Dle dostupných údajů je Nemovitost napojena na vedení elektrického proudu, veřejný vodovod, kanalizaci a plynovod. 7

8 1.10 Cenová mapa pozemků Oceňované pozemky nejsou vedeny v cenové mapě stavebních pozemků. Obrázek č. 3: Výřez z katastrální mapy 1.11 Územní plán Oceňovaná Nemovitost je v územním plánu obce vedena v ploše 2 nízkopodlažní bydlení městského typu s parcelami nad 800 m 2 a stavba rodinného domu na tomto území je tedy v souladu s územním plánem. Obrázek č. 4: Výřez z územního plánu 8

9 1.12 Majetkoprávní vztahy Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí je Nemovitost zatížena zástavním právem exekutorským, věcným břemenem opravy a údržby, zahájením exekuce, exekučním příkazem k prodeji nemovitosti a nařízením exekuce viz Příloha č. 5: List vlastnictví. 9

10 2 Ocenění 2.1 Nejlepší a nejvyšší využití Nemovitosti Rodinný dům je umístěn v lokalitě s obdobnou zástavbou, kde územní plán uvažuje s využitím jako 2 nízkopodlažní bydlení městského typu s parcelami nad 800 m 2. Vzhledem k typu Nemovitosti a lokalitě považujeme jeho současné využití k bydlení za nejlepší a nejvyšší. 2.2 Analýza trhu Vzhledem k uvažovanému nejlepšímu a nejvyššímu využití Nemovitosti jako rodinný dům ve funkčním celku s pozemky je relevantním trhem pro tuto Nemovitost trh s rodinnými domy v blízkém okolí. Předpokládáme stagnaci či mírné zvyšování tržní hodnoty Nemovitosti v delším časovém horizontu. 2.3 Metody ocenění Hodnotu nemovitosti lze stanovit na základě několika obecně používaných metod. Na jedné straně je volba metody závislá na účelu ocenění (k jakému účelu je hodnota zjišťována), na straně druhé je však nezbytné přihlédnout k charakteristikám oceňované nemovitosti (např. druh a využití nemovitosti). V teorii i praxi oceňování nemovitostí se využívají různé metody pro stanovení hodnoty nemovitosti, které lze sdružit do tří základních metod: nákladová, výnosová, porovnávací. V následujícím textu se budeme stručně zabývat popisem základních charakteristik jednotlivých metod. 2.4 Nákladová metoda Nákladová metoda stanovuje náklady na reprodukci určitého majetku se způsobem využití a hodnotou podobnou oceňovanému majetku. Při stanovení hodnoty majetku touto metodou se nejprve stanoví tzv. reprodukční hodnota, která udává, za kolik by se dal obdobný majetek pořídit k datu ocenění. Zjištěná výchozí cena se upraví o míru opotřebení, které zohledňuje ekonomickou i morální zastaralost, a výsledná hodnota je věcnou hodnotou. K věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků. Výpočet reprodukční hodnoty stavby je prováděn např. pomocí technicko hospodářských ukazatelů, nákladových kalkulací, podrobného položkového rozpočtu apod. Výše opotřebení staveb se stanoví v % na základě celkového stavu stavby s přihlédnutím zejména ke stáří stavby, předpokládané životnosti, údržbě, provedeným stavebním změnám a opravám, závadám a způsobu užívání. 10

11 2.5 Výnosová metoda Tato metoda vychází z důsledného využití poznatku, že hodnota statku je určena očekávaným užitkem pro jeho držitele. Základem pro odvození tržní hodnoty nemovitosti výnosovou metodou je stanovení reálného výnosu, efektu pro vlastníka. Při hledání tržní hodnoty musíme klást otázku, jaké výnosy u oceňované nemovitosti očekává příslušný trh. Ocenění se sestává ze stanovení výše tohoto reálného výnosu, zohlednění faktorů ovlivňujících předpokládaný vývoj v budoucnosti a stanovení současné hodnoty těchto výnosů. Výnosové ocenění by mělo být provedeno u všech nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, zejména u nemovitostí s provozními prostory. Základem pro výpočet je stanovení předpokládaných provozních výnosů, které vlastník nemovitosti očekává. Je důležité zvážit, zda hrozí možný výpadek nájemného a zohlednit tuto skutečnost do předpokládaných výnosů. Předpokládané výnosy se sníží o fixní i variabilní náklady související s provozem nemovitosti. U fixních nákladů se jedná zejména o daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti, u variabilních zejména o dodávky médií (elektřina, voda, plyn), správu nemovitostí, drobné opravy a údržbu, náklady na úklid, likvidace odpadu apod. Kromě nákladů na drobné opravy je nutné zohlednit obnovovací investice na průběžnou výměnu stavebních komponentů s krátkodobější životností, které se opotřebovávají a zastarávají rychleji než stavba sama (např. střešní krytina, podlahové krytiny, povrchové úpravy, zařizovací předměty, aj.) Výslednou hodnotu nemovitosti získáme diskontováním rozdílu mezi výnosy a náklady. Diskontní sazba přepočítává budoucí hodnotu čistého ročního výnosu na současnou hodnotu a zároveň zohledňuje také rizikovost spojenou s dosažením tohoto výnosu. Diskontní sazbu můžeme také chápat jako náklad na vložený kapitál, respektive očekávanou výnosnost, kterou investor požaduje za investovaný kapitál. 2.6 Porovnávací metoda Porovnávací metoda je založena na porovnání oceňované nemovitosti s podobnými nemovitostmi, které byly v nedávné době obchodovány. Cena nemovitosti je velmi závislá na její poloze. Pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovitosti ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách. Při porovnání je nutno brát v úvahu podobnost porovnávaných nemovitostí a jejich odlišnosti zohlednit v ceně. Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem je nutné brát v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, velikost, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost a další. Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání výše uvedených parametrů a vyhodnocením jejich vlivu korekčními koeficienty lze stanovit tržní hodnotu oceňované Nemovitosti. V případě, že není k dispozici dostatek údajů o realizovaných prodejích nemovitostí v blízké lokalitě, které se uskutečnily v nedávné době, je možné vycházet i z nabídkových cen. V tom případě je samozřejmě nutné tyto nabídkové ceny objektivizovat nabídkovým koeficientem, který zohledňuje obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně realizovanými cenami. 11

12 2.7 Volba metody Za účelem stanovení tržní hodnoty dané Nemovitosti jsme použili metodu tržního porovnání. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání Nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by Nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných Nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, dispozice, velikost příslušenství či dopravní dostupnost apod.). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními faktory. Na základě porovnání výše uvedených parametrů a vyhodnocením jejich vlivu korekčními faktory lze stanovit cenu obvyklou oceňované Nemovitosti. Porovnávané nemovitosti: Porovnávaná nemovitost č. 1 3 Rodinný dům o dispozici 3+1 a užitné ploše 109 m 2, na pozemku o celkové ploše 161 m 2 v ulici V. Doubnera, v obci Kladno - Dubí, v okrese Kladno je nyní po částečné rekonstrukci vnitřních prostor a výplní otvorů (předmětem stavebních úpravy bylo: výměna oken za plastová, plynové topení, topná tělesa, koupelna, kuchyňská linka, vnitřní dveře, zárubně). K objektu náleží samostatně stojící kolna. Objekt je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci, plynovod a el. vedení. Vytápění zajišťuje plynový kotel. Porovnávaná nemovitost č. 2 4 Rodinný dům z roku 1964 o užitné ploše 239 m 2, na pozemku o celkové ploše 743 m 2 v ulici Vrapická, obci Kladno - Dubí v okrese Kladno je realizován jako samostatně stojící rodinný dům. Objekt je umístěn u hlavní komunikace a nad objektem je železniční trať se zastávkou. Svislé nosné konstrukce jsou zděné, ze smíseného zdiva. Stropní konstrukce je zhotovena jako 3 Zdroj: 4 Zdroj: 12

13 dřevěný trámový strop. Střecha polovalbová, krytina tašková, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Okna dřevěná špaletová, dveře hladké plné, schodiště kamenné a dřevěné. Podlahy prkenné a z teracové dlažby, vytápění možné kamny na tuhá paliva, elektroinstalace světelná a motorová. Nemovitost je dlouho neobývaná v havarijním stavu, většina prvků krátkodobé i dlouhodobé životnosti je na konci své životnosti, v nosném obvodovém zdivu jsou trhliny, poškozenou krytinou zatéká do domu, výrazné známky vzlínání vlhkosti, opadávají omítky a projevuje se plíseň. Objekt je v havarijním stavu. Objekt je napojen na veřejný vodovod a el. vedení. Odpadní vody jsou svedeny do kanalizační jímky. Vytápění zajišťuje kotel na tuhá paliva. Porovnávaná nemovitost č. 3 5 Rodinný dům o dispozici 5+1 a užitné ploše 139 m 2, na pozemku o celkové ploše 212 m 2 se nachází v obci Kladno - Dubí v okrese Kladno. Jedná se o podsklepenou cihlovou stavbu o 1 NP, využitým podkrovím pod sedlovou střechou krytou taškami. Objekt prošel částečnou rekonstrukcí. Jednalo se o rozvody odpadů a elektřiny, dále podlahy, toalety, stropů, rekonstrukce komínu a vnitřní omítky. Objekt je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci a el. vedení. Vytápění zajišťuje kotel na tuhá paliva. Samotný výpočet viz Příloha č. 7: Porovnávací metoda - výpočet. Tržní hodnota Nemovitosti stanovená porovnávací metodou činí po zaokrouhlení Kč 5 Zdroj: 13

14 3 Závěrečný výrok Hodnota oceňované Nemovitosti byla k datu ocenění stanovena následovně: a) Cena obvyklá id. 1/2 rodinného domu č.p. 74 na pozemku parc. č a pozemků parc. č a parc. č. 1099, včetně příslušenství, vše kat. území Dubí u Kladna, obec Kladno, zapsané na listu vlastnictví č , činí k datu ocenění: Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí: Nájemní právo Nezjištěno Věcná břemena Věcné břemeno opravy a údržby. Oprávnění pro pozemek parc. č. 1092, povinnost k pozemku parc c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Cena obvyklá id. 1/2 rodinného domu č.p. 74 na pozemku parc. č a pozemků parc. č a parc. č. 1099, včetně příslušenství, vše kat. území Dubí u Kladna, obec Kladno, zapsané na listu vlastnictví č , činí k datu ocenění: Kč Slovy: tři sta šestnáct tisíc korun českých Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jeho obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být reprodukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro používání v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele. 14

15 4 Znalecká doložka Znalecký posudek jsme zpracovali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21, odst. 2 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 80/2013-OSD- SZN/9 pro znaleckou činnost v oboru Ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění: Ceny a odhady nemovitostí a pozemků včetně příslušenství a trvalých porostů, oceňování podniků, ceny a odhady motorových vozidel, strojů a zařízení, ceny a odhady cenných papírů účetní evidence, daně. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem /2014 znaleckého deníku. Otisk znalecké pečeti: Znalecký posudek sestavil a případná vysvětlení podá: Ing. Jiří Čížek Podpis za znalecký ústav: Ing. Andrea Paslerová V Praze dne

16 5 Přílohy Příloha č. 1: Obecné předpoklady a omezující podmínky Příloha č. 2: Vymezení pojmu cena obvyklá a tržní hodnota Příloha č. 3: Podkladové materiály a použitá literatura Příloha č. 4: Usnesení o jmenování znalce Příloha č. 5: List vlastnictví Příloha č. 6: Stavební dokumentace Příloha č. 7: Porovnávací metoda - výpočet Příloha č. 8: Fotopříloha 16

17 Příloha č. 1: Obecné předpoklady a omezující podmínky

18 Tento znalecký posudek je zpracován v souladu s následujícími obecnými a omezujícími podmínkami: 1. Nebylo provedeno žádné šetření pravosti a správnosti podkladů poskytnutých Zadavatelem. 2. Tento znalecký posudek je použitelný pouze pro účely, které jsou vymezeny v kapitole č. 1.1 Účel a předmět ocenění, a závěry v něm uvedené nelze zobecňovat k jakýmkoli jiným případům. 3. Výše ocenění uvedená v tomto znaleckém posudku je použitelná po dobu 6 měsíců od rozhodného data ocenění a to v případě, že se výrazným způsobem nezmění tržní podmínky. 4. Informace z jiných zdrojů než od Zadavatele, na nichž je založeno celé nebo část ocenění, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. 5. Analýzy, názory a závěry uvedené v tomto znaleckém posudku jsou platné jen za omezujících podmínek a předpokladů, které jsou uvedeny v tomto posudku a jsou našimi osobními, nezaujatými analýzami, názory a závěry. 6. Zhotovitel nepřebírá odpovědnost za změny v tržních podmínkách. Nepředpokládá, že by důvodem k přezkoumání tohoto tržního ocenění mělo být zohlednění událostí nebo podmínek, které by se vyskytly následovně po datu ocenění. 7. V rámci podnikání dotčených společností se předpokládá plný soulad se všemi aplikovanými zákony a předpisy v ČR. 8. Ocenění zohledňuje všechny skutečnosti známé Zhotoviteli nejpozději k datu ocenění, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 9. Konstatujeme, že nemáme žádné současné ani budoucí zájmy na předmětu ocenění v rámci tohoto znaleckého posudku ani na zúčastněných osobách a současně neexistuje žádný osobní zájem nebo zaujatost v souvislosti s výsledkem znaleckého posudku.

19 Příloha č. 2: Vymezení pojmu cena obvyklá a tržní hodnota

20 Definice tržní hodnoty dle Standardu 1 IVS 6 : Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku. Pojmy definice tržní hodnoty dle IVS 7 odhadnutá částka - odpovídá ceně vyjádřené v penězích, která by byla zaplacena za aktivum v transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery, by měl být majetek směněn - odráží skutečnost, že hodnota majetku je odhadnutá částka, nikoli předem určená částka nebo skutečná prodejní cena, k datu ocenění - požaduje, aby stanovená tržní hodnota byla časově omezena, mezi ochotným kupujícím - kupující není příliš dychtivý ani nucený kupovat za každou cenu, ochotným prodávajícím - prodávající není příliš dychtivý ani nucený prodávat za každou cenu, při transakci samostatných a nezávislých partnerů - určuje transakci mezi osobami, které nemají mezi sebou blízké či zvláštní vztahy (např. dceřiná společnost, vlastník-nájemce), po náležitém marketingu - majetek by měl být na trhu vystaven nejvhodnějším způsobem, aby za něj byla získána nejlepší cena přicházející v úvahu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně - kupující i prodávající byly k datu ocenění dostatečně informováni o podstatě a vlastnostech majetku, jeho využití a stavu trhu k datu ocenění, a bez nátlaku - žádná ze stran nebyla nucena ani tlačena do realizace. S touto definicí je v souladu i aktuální definice obvyklé ceny uvedená v zákoně č.151/1997 Sb. Definice ceny obvyklé dle Zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. (2) Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. 6 International Valuation Standards 2005, str MAŘÍK, Miloš, et al. Metody oceňování podniku: Proces ocenění, základní metody a postupy. 2. upr. a rozš. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., ISBN Tržní hodnota, s

21 Příloha č. 3: Podkladové materiály a použitá literatura

22 Šetření bylo provedeno na základě relevantních dokumentů, které byly získány Zhotovitelem. Mezi nejvýznamnější dokumenty patří: Usnesení o jmenování znalce, Výpis z katastru nemovitostí, Katastrální mapa, Místní šetření. Dále byla použita veřejně dostupná data z Ministerstva průmyslu a obchodu ČR, Ministerstva financí ČR, Českého statistického úřadu (ČSÚ), Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK), internetového portálu justice.cz, z internetových stránek realitních serverů (např. sreality.cz, reality.cz, ceskereality.cz) a z dalších zdrojů zveřejněných na internetu. Použitá literatura ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: CEDUK, s. ISBN ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM s. ISBN ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: Ceduk, s. ISBN ZAZVONIL, Zbyněk. Návrh standardu pro oceňování nemovitostí tržní hodnotou. časopis Oceňování, roč. 4, č. 3, DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, s. ISBN ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., s. ISBN Bradáč, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. Brno: Akademické nakladatelství CERM, s. ISBN

23 Příloha č. 4: Usnesení o jmenování znalce

24

25

26 Příloha č. 5: List vlastnictví

27

28

29

30

31

32

33

34 Příloha č. 6: Stavební dokumentace

35

36

37

38

39

40

41

42 Příloha č. 7: Porovnávací metoda - výpočet

43 Porovnávané nemovitosti Poř. č. Lokalita Celk. nabídková cena Plocha Nabídková cena/m 2 Koef. nab. ceny Koef. Polohy Koef. tech. stavu Koef. pozemku Koef. Přístupu a parkování Koef. Velikosti UP Koef. Celkem Upravená cena (Kč) m 2 (Kč/m 2 ) (Kč/m 2 ) 1 Kladno - Dubí - V. Doubnera Kč Kč 0,80 1,00 0,75 1,20 0,85 0,95 0, Kladno - Dubí - Vrapická Kč Kč 0,80 1,10 1,10 1,10 0,95 1,10 1, Kladno - Dubí Kč Kč 0,80 1,00 0,85 1,20 0,95 1,00 0, Průměr Oceňovaná Nemovitost Lokalita Stavba pro bydlení č.p. 74 na pozemku parc. č Cena celkem po zaokrouhlení Celková hodnota Plocha Hodnota (Kč) m 2 (Kč/m 2 ) Spoluvlastnický podíl Spoluvlastnický podíl Koef. Vlivu spoluvlastnictví Koeficient 0,5 0,8 Částka Kč Kč Celkem podíl zaokrouhleno

44 Příloha č. 8: Fotopříloha

45