Organizační směrnice 2/11-včetně dodatků PRAVIDLA PRO TVORBU A FINANCOVÁNÍ Z DLOUHODOBÉ ZÁLOHY NA OPRAVY A ÚDRŽBU DOMOVNÍHO FONDU Úvod Směrnice navazuje na OS 1/11 a vymezuje práva a povinnosti členů nájemců družstevních jednotek při provádění oprav v jednotkách, oprav domů a úhrady nákladů s tím spojených. Účast vlastníků jednotek na provádění oprav v jednotkách domů a úhrady nákladů s tím spojených je upraveno na základě Zákona o vlastnictví bytů č. 72/1994 Sb. dohodou smlouvou o správě bytu a nebytového prostoru. 1. Tvorba dlouhodobé zálohy 1.1 Každá hospodářská jednotka (lokalita) je povinna vytvářet své vlastní finanční prostředky do dlouhodobé zálohy tak, aby byla hospodářsky samostatná a byla schopna uhradit všechny své náklady spojené s údržbou společných částí domu, a taktéž vytvářet dostatečnou finanční rezervu na velké opravy a modernizaci domu. Výše tvorby dlouhodobé zálohy na opravy domu vychází z potřeb jednotlivé hospodářské jednotky (lokality), a to na úhradu dlouhodobých investičních celků, a z krátkodobých účelově termínově vázaných úhrad pro potřeby běžné periodické záchovné údržby. Vždy se jedná pouze o využití finančních prostředků dlouhodobé zálohy pro společné části domu. 1.2 Členové nájemci družstevních jednotek jsou povinní přispívat do dlouhodobé zálohy na opravy a údržbu domovního fondu (DF), jejich příslušenství a pozemků, která je limitována časovými a nákladovými faktory. upraveno dodatkem 2/11 s účinností od 1.12.2012 1.3 Nájemce jednotky je povinen měsíčně přispívat na účelovou zálohu na opravy dle rozhodnutí představenstva družstva. 2. Čerpání dlouhodobé zálohy na opravy a údržbu DF 2.1 Opravy, respektive výměny zařízení ve společných částech domu a částech jednotky definovaných jako společné části, jsou hrazeny z dlouhodobé zálohy na opravy a údržbu. 2.2 Náklady na opravy a výměny společných částí domu se rozpočítají na jednotlivé jednotky podle poměru užitné plochy jednotky užívané nájemcem k celkové užitné ploše v nájmu členů družstva v domě. 2.3 Náklady na režii a provoz výtahu (dle OS č. 1/11) jsou hrazeny z DZ na výtahy- režie a provoz. Náklady na opravy a údržbu výtahu nad rámec režie a provozu jsou hrazeny z DZ výtahy - GO. Náklady se rozpočítají na jednotlivé jednotky podle poměru užitné 1
plochy jednotky užívané nájemcem k celkové užitné ploše v nájmu členů družstva v domě. 2.4 Náklady na výměnu vodoměrů se rozpočítají na jednotlivé jednotky podle poměru počtu vodoměrů v jednotkách k celkovému počtu vodoměrů v domě. Náklady na výměnu vodoměrů jsou hrazeny z DZ - výměna vodoměrů. Náklady na práce spojené s výměnou vodoměrů se hradí z DZ stálé. 2.5 Náklady na výměnu poměrových indikátorů topných nákladů (PITN) se rozpočítají na jednotlivé jednotky podle poměru PITN jednotky k celkovému počtu PITN v domě. Náklady na výměnu PITN jsou hrazeny z DZ - výměna měřičů. Náklady na práce spojené s výměnou PITN se hradí z DZ stálé. 2.6 Náklady na požární prohlídky, revize hydrantů a ručních hasicích přístrojů, revize a termínové kontroly spalinových cest komínů, revize všech rozvodů a zařízení ve společných částech domu jsou hrazeny z DZ stálé. 2.7 V případě nutných jednotlivých havarijních výměn zařizovacích předmětů jednotky, které podléhají zvláštnímu režimu (plynový sporák, průtokový ohřívač, el. bojler pro ohřev vody, kotel ústředního topení), a pokud uživatel nemá dostatečné finanční zdroje na okamžité zakoupení nových, je možno požádat družstvo o finanční výpomoc. Podání žádosti a úhrada pořízení spotřebičů z prostředků dlouhodobé zálohy (příslušné lokality) jsou podmíněny vyjádřením důvěrníka (hospodáře), schválením představenstvem družstva a podepsáním dohody s družstvem o splácení poskytnuté finanční výpomoci. 2.8 Vzájemná krátkodobá finanční výpomoc mezi jednotlivými hospodářskými jednotkami a družstvem je možná, a je závislá na celkové finanční situaci družstva. Podmínky půjčky jsou dány vnitrodružstevním předpisem. 2.9 Vše, co patří k jednotce resp. náklady na údržbu a výměny, hradí nájemce jednotky, který je rovněž plně zodpovědný za dokonalý technický stav celého zařízení jednotky (viz. Obč. zák. 668 odst. 1, 2). 3. Plán oprav, pasporty Přehled plánu oprav včetně předpokládané finanční náročnosti eviduje technický úsek. Při tvorbě plánu se vychází z předpokládané životnosti společných částí domu tak, aby byl trvale zabezpečen jejich řádný technický stav. Tyto údaje mohou sloužit při sestavování plánu oprav většího rozsahu (viz bod č. 5.4 OS 2/11). 3.1 Technický úsek sestaví návrh plánu údržby na následující rok s přihlédnutím k požadavkům samosprávy, které jsou na tento úsek předány nejpozději do 30. 6. běžného roku. 3.2 Doplňování pasportu provádí technický úsek nejpozději do 3 měsíců po provedení výměny zařízení, velké opravy nebo jiné změny. 2
4. Vymezení společných částí domu a jejich hranic 4.1 Společnými částmi budov pro potřeby hrazení z DZ stálé jsou zejména: - základy včetně izolací, obvodové a nosné zdivo, hlavní stěny, průčelí, - střecha, vchody, chodby, dopisní schránky, - hlavní svislé a vodorovné konstrukce, - schodiště, balkóny, terasy, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí, - prádelny, sušárny, kočárkárny, úklidové místnosti, - kotelny, komíny, - rozvody tepla, teplé a studené vody, kanalizace, plynu, elektřiny, antény - vodovodní přípojka, - kanalizační přípojka, - výtahy včetně strojovny a výtahové šachty, - venkovní schodiště, - vodoměry, poměrové indikátory tepla, - společné technické zařízení prádelen, žehlíren a sušáren, - protipožární zařízení (hydranty, hadice, proudnice). 4.2 Balkóny a lodžie jsou společnou částí domu. Pro jejich tvary a povrchovou úpravu (zábradlí, nášlapné plochy, nosné konstrukce, oplechování, tmelení) platí jednotný režim jako pro společné části domu. 4.3 Náklady na povrchovou úpravu (nátěry) a opravy vnějších křídel oken a balkónových dveří v jednotkách včetně příslušných částí rámu a povrchovou úpravu venkovních parapetů plechů jsou hrazeny z DZ stálé. Zde se nezahrnují náklady na opravy kování, těsnění a tmelení křídel, rámů a ostění. Výměna oken v celém domě současně je hrazena z DZ stálé. Veškeré náklady související s jejich údržbou a opravami po záruční lhůtě však nepodléhají režimu čerpání z DZ stálé kromě povrchové úpravy venkovních parapetů. Vnější strana vstupních dveří do jednotky patří vzhledem ke svému charakteru do režimu společného rozhodování a patří tedy do společných částí domu. 4.4 Termostatické ventily a poměrové indikátory topných nákladů včetně montáže jsou hrazeny ze zálohy zúčtovatelné s nájemci jednotek. Náklady na pozáruční opravy a výměny před i po ukončení životnosti poměrových indikátorů topných nákladů včetně montáže jsou hrazeny z DZ na měřící techniku. 4.5 Rozvod studené vody (SV) - dělicí hranice mezi společnou a nájemcem užívanou částí je stanovena takto: společná část rozvodu SV v domě začíná u patního vodoměru objektu (majetek dodavatele SV) až po uzavírací ventil jednotky včetně vodoměru jednotky. K jednotce patří rozvod SV od uzavíracího ventilu jednotky včetně a navazující rozvod v jednotce včetně všech baterií a dalších ventilů, např. u WC, u plynových průtokových ohřívačů vody, u plynových zásobníkových ohřívačů vody mimo vodoměrů. 3
4.6 Rozvod teplé užitkové vody (TUV) - dělící hranice mezi společnou a nájemcem užívanou částí je stanovena takto: společná část rozvodu TUV začíná od vstupního ventilu dodavatele do objektu domu až po uzavírací ventil jednotky a celý zpáteční rozvod až po ventil dodavatele při výstupu z domu včetně vodoměru jednotky. K jednotce patří rozvod TUV od uzavíracího ventilu jednotky včetně a navazující rozvod v jednotce včetně všech baterií mimo vodoměru. 4.7 Kanalizace Ke společným částem budovy patří veškeré odpadní potrubí, které není součástí jednotky. K jednotce patří odpadní potrubí od koupelny, umyvadla, dřezu v kuchyni a WC včetně připojení na svislé potrubí pro odpad v šachtici. 4.8 Ústřední vytápění (ÚT) Ke společné části patří rozvod ÚT v domě od ventilu dodavatele na vstupu do domu přes vodorovné suterénní rozvody včetně izolací, svislé rozvody včetně odvzdušňovacích ventilů, kompenzátorů a odboček ke všem radiátorům, napojovací šroubení přívodu, zpátečka v jednotce, ventily termoregulačních a poměrových indikátorů topných nákladů ve všech podlažích, a celé zpáteční vedení od všech radiátorů až po výstupní ventil (dodavatele tepla) z domu. K jednotce patří jednotlivá topná tělesa. V případech, kdy musí dojít ke komplexní výměně rozvodu ÚT ve všech jednotkách z důvodu, že stávající instalace již nevyhovuje a je pro dům nebezpečná, hradí se tato komplexní výměna ve standardním provedení stejně jako u společných částí domu, tj. dle bodu č. 2.2. 4.9 Plynoinstalace Dělící hranice u plynoinstalace je závislá od umístění plynorozvodů a plynoměrů buď mimo instalační šachtici nebo v instalačních šachticích: a) - pokud je rozvod plynu v domech veden do jednotlivých bytových jednotek v instalačních šachticích, kde jsou umístěny i plynoměry k jednotlivým jednotkám, patří k jednotce uzavírací ventil u plynoměru, plynový rozvod od tohoto ventilu směrem do bytové jednotky a všechny plynové spotřebiče v jednotce včetně uzavíracích ventilů před spotřebiči. Přívod plynu od HUP až po bytový uzavírací ventil v instalační šachtě u plynoměru patří do společných částí domu. Do společných částí domu patří i plynové rozvody do společných prádelen v suterénu domu. b) - v domech, kde po rekonstrukcích domovních plynorozvodů jsou plynoměry umístěny mimo jednotky ve společných částech budovy a přípojky do jednotlivých bytových jednotek jsou vedeny pro každou jednotku samostatně ve společných prostorách domu (na schodištích) přímo přes zdi do bytové jednotky ke spotřebiči, patří k bytové jednotce jen připojení včetně připojovacího ventilu a všechny plynové spotřebiče v bytě. Plynorozvody v domě od HUP přes suterén k plynoměrům a dále až po připojovací ventil v bytě patří do společných částí domu. 4
4.10 Elektroinstalace Společná část je vedení od HDS po bytové jističe v rozvaděčích jednotlivých podlaží a elektroinstalace všech společných prostor. K jednotce patří elektroinstalace, která začíná hlavním bytovým jističem ve společném rozvaděči pro jednotky na podlaží a dále vedením přes elektroměr SME na svorkovnici pro příslušný byt a do bytu přes pojistky (jističe) a celý vnitřní rozvod světelný i zásuvkový včetně krabic, zásuvek a vypínačů. Je-li osvětlení pro každý sklepní box samostatně, je také součástí jednotky, v opačném případě ne. V případech, kdy musí dojít ke komplexní výměně celé elektroinstalace ve všech jednotkách z důvodu, že stávající instalace již nevyhovuje příslušným předpisům a je proto pro dům nebezpečná, hradí se tato komplexní výměna ve standardním provedení stejně jako u společných částí domu, tj. dle bodu č. 2.2. 4.11 Společné televizní antény (STA) Společná část je stožár a prvky na střeše, aparatura STA, včetně rozbočovačů a zesilovačů, a kompletní rozvod k zásuvkám v jednotlivých bytech. Náklady na opravy a výměny se hradí z DZ stálé. K jednotce patří zásuvka STA. Náklady na její opravy a výměnu se zúčtují k bytové jednotce z DZ STA hradí nájemce. upraveno dodatkem č.1,platnost od 1. 1. 2012 4.12 Zvonky, domácí telefon, vrátník Společná část jsou veškeré rozvody včetně všech tlačítek zvonků. K jednotce patří bytový telefon a zvonek umístěný v bytě. V případě kompletní opravy elektrického sdělovacího zařízení v bytovém domě bude náklad hrazen z DZ stálé včetně výměny domácího telefonu. 4.13 Rozvody odsávání a větrání včetně ventilátorů a) Pokud má jednotka samostatný ventilátor a samostatný vývod odsávané směsi, je takové zařízení celé součástí jednotky. b) Je-li v jednotce instalován ventilátor a odvod vede do společné svislé odvodní roury, patří ventilátor včetně vypínače k jednotce. Svislé odvodní potrubí je společným zařízením. c) Jsou-li ventilátory v budovách napojeny společnými ovládacími elementy, patří k jednotce jen digestoř. Ostatní části odsávacího zařízení patří ke společným částem domů. 4.14 V případě, že dům provádí opravu, respektive výměnu, určitých částí hrazenou z DZ (např. plastová okna, rozvody vody, rozvody elektroinstalace včetně jednotek ve standardním provedení, nátěry oken, zasklení lodžií, výměna otopných těles) a některý z nájemců jednotek si již tuto v minulosti provedl za podmínek stanovených rozhodnutím představenstva na vlastní náklady, bude nájemci této jednotky vyplacen družstvem příslušný podíl skutečných nákladů z DZ stálé domu do 30 dnů od obdržení fakturace od zhotovitele ve výši příslušející stejně velké jednotce. Úhrada bude provedena na základě písemné žádosti nájemce včetně předložených dokladů o realizaci opravy (např. faktura, doklad o zaplacení). 4.15 Pokud dům provádí z DZ opravu, respektive výměnu, určitých částí (např. plastová okna, rozvody vody, rozvody elektroinstalace - včetně jednotek, ve standardním provedení, nátěry oken, zasklení lodžií, výměna otopných těles) a uživatel jednotky i přes upozornění neumožnil příslušné úpravy v jednotce uskutečnit, bude uživateli této 5
jednotky při pozdější realizaci uhrazen družstvem příslušný podíl nákladů z DZ domu ve výši odpovídající stejně velké jednotce v době realizace. Úhrada z DZ stálé bude provedena po obdržení fakturace od zhotovitele. 4.16 Pokud dům provádí v rámci revitalizace opravu, respektive výměnu, určitých částí (např. plastová okna, rozvody vody, rozvody elektroinstalace včetně jednotek ve standardním provedení, zasklení lodžií, výměna otopných těles) a uživatel jednotky si již toto v minulosti provedl za podmínek stanovených rozhodnutím představenstva na vlastní náklady, bude uživateli této jednotky vyplacen družstvem příslušný podíl skutečných nákladů z DZ stálé po ukončení stavebního díla, respektive jeho části, po dohodě investora s dodavatelem ve výši příslušející stejně velké jednotce v době hromadné výměny. Úhrada bude provedena na základě písemné žádosti nájemce včetně předložených dokladů o realizaci opravy (např. faktura, doklad o zaplacení). 5. Vystavení požadavku na opravu a provádění oprav Opravy a úpravy v jednotkách a společných částech domu se řídí ustanovením článku 45 Stanov OSBD Kopřivnice. Vzor požadavku na opravu viz příloha č. 1, OS 2/11. 5.1 Požadavek na opravu společných částí domu vystavuje hospodář domu (domovní důvěrník) na předepsaných tiskopisech, a poté předá technickému úseku. Rozsah práce a její provedení potvrzuje hospodář domu nebo osoba určená na požadavku oprav. Kvalitu a úplnost prací týkajících se společných částí domu potvrzuje pověřený technik OSBD. Písemné požadavky se vztahují na společné části domů (jednotek) dle definice uvedené v čl. 4. 5.2 Na požadavek se uvádí jméno a příjmení, číslo jednotky a domu, účetní lokalita, telefonické spojení. Pokud se jedná o opravu mimo prostor jednotky, určí se, kdo odvedenou práci převezme. 5.3 V případě havárie (např. únik plynu, prasklé potrubí TUV a SV, prasklé topení, porucha odpadů, elektroinstalace společných částí domu a kanalizace apod.) lze poruchu hlásit telefonicky, a dodatečně technickému úseku doručit požadavek na opravu se všemi náležitostmi nejpozději do dvou dnů. Pokud tak hospodář domu (důvěrník) neučiní, schvaluje požadavek podpisem příslušný technik OSBD. 5.4 Opravy většího rozsahu (např. nátěry oken, GO střešního pláště, GO rozvodu SV a TUV) navrhuje hospodář (důvěrník domu) se souhlasem samosprávy domu vždy do 30. 6. téhož roku na rok příští. Pro danou akci vybere technický úsek spolu s žadatelem dodavatele formou výběrového řízení, v němž bude upřednostněn dodavatel, který nabídne nejvýhodnější podmínky pro družstvo. Postup a podmínky jsou stanoveny v OS č. 7/07. 5.5 Na práce a činnosti, které je nutno na domech povinně zabezpečovat z titulu ČSN, bezpečnostních předpisů případně jiných předpisů a vyhlášek (např. periodické revize 6
plynu, elektro, hromosvodů, STA, výtahů, požární preventivní prohlídky, odstranění závad po revizích), nevystavuje hospodář domu (důvěrník) požadavky. Tyto práce zabezpečuje v daných časových termínech technický úsek v souladu s plánem těchto prací. 5.6 Technický úsek hlásí hospodáři domu (domovnímu důvěrníku) nástup pracovníků na běžné opravy, revize a kontroly zařízení dva pracovní dny předem, na opravy většího rozsahu pět dnů předem. 6. Ceny prací 6.1 Práce provedené externí firmou se zúčtují dle smlouvy na základě fakturace skutečně provedených prací. 6.2 Práce provedené na dohodu o provedení o práce se zúčtují k tíži DZ stálé lokality. Toto se nevztahuje na lokality, kde byl proveden převod jednotek do osobního vlastnictví dle zákona č. 72/1994 Sb. 7. Záruční doba 7.1 Záruční doby jsou stanoveny ve smlouvách o dílo. 8. Nákup 8.1 Doklady za drobné služby, práce (např. zasklení oken) a materiál nakoupený hospodářem domu (domovním důvěrníkem) pro údržbu a zabezpečení užívání společných částí domu vyplývající z OS 8/07 (např. malování chodeb, výměna žárovek) lze proplatit v pokladně družstva. Úhrada se nevztahuje na nákupy čisticích prostředků pro úklid společných částí domu (např. drogistické zboží, hadry, rukavice, desinfekční prostředky). 9. Závěrečná ustanovení 9.1 Jakékoliv změny a doplňky k této směrnici podléhají schválení představenstva. Vydané změny a doplňky se zaznamenávají jako příloha ke směrnici. 9.2 Ustanovení této směrnice jsou závazná pro členskou základnu družstva a pracovníky družstva. 9.3 Směrnice nepodléhá skartaci. 7
9.4 Návrh směrnice byl projednán dne 30. 05. 2011 a schválen představenstvem dne 30. 05. 2011. 9.5 Tato směrnice nabývá účinnosti od účetního roku 2011. 9.6 Touto směrnicí se ruší platnost OS č. 2/07 včetně dodatků 1, 2, 3. V Kopřivnici dne 30. 05. 2011 Jiří Rýdel předseda představenstva Jaroslav Bělaška místopředseda představenstva... Jiří Hůla místopředseda představenstva 8
Příloha č. 1 Požadavek na opravu *vyplňte hůlkovým písmem ** nevyplňovat Číslo :. Ulice:.. Číslo popisné: Lokalita: POPIS ZÁVADY:..... OPRAVU ŽÁDÁ.. (jméno a příjmení hospodáře (důvěrníka) domu )*. (jméno a příjmení pověřeného zástupce k převzetí práce)* ÚHRADA Z DZ: ** ANO/NE TEL. DOMŮ:. TEL. ZAM: TEL. DOMŮ:. TEL. ZAM: ROZPOČET NÁKLADŮ: 1)DLE UŽITNÉ PLOCHY BYTU** 2) DLE PODLAHOVÉ PLOCHY BYTU** 3)NA KS/BJ (VODOMĚR, TOP.TĚLESO)** 4)NA UŽIVATELE BYTU JMÉNO/Č.BYTU. PŘEDPOKLÁDANÁ CENA OPRAVY Kč PODPIS ŽADATELE:. (hospodář domu, důvěrník) DATUM SEPSÁNÍ POŽADAVKU:.. OPRAVENKA OPRAVA PROVEDENA DNE:.. POPIS PROVEDENÉ OPRAVY : PROVEDENÍ OPRAVY STVRZUJE :..... pověřený zástupce domu-podpis hospodář domu-podpis domovní důvěrník-podpis 9
10