ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2015 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka č. 1359/9 s příslušenstvím pozemky Katastrální údaje : Kraj Plzeňský, okres Plzeň-město, obec Plzeň, k.ú. Bolevec Adresa nemovité věci: Tachovská 1559/23, Plzeň, Bolevec Vlastníci jednotky: SJM Janouškovec Jiří a Janouškovcová Petra, Tachovská 1359/23, Plzeň Vlastník pozemků: SJM Janouškovec Jiří a Janouškovcová Petra, Tachovská 1359/23, Plzeň OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad 178 Plzeň-jih, Soudní exekutor JUDr. Jiří Janečka, PhD Adresa objednavatele: V Bezovce 1896/6, Plzeň ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: JUDr. Karel Mošna Jasanová 345/16, Plzeň IČ: telefon: karel.mosna@seznam.cz DIČ: fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Zjištění hodnoty nemovitostí v exekučním řízení č.j. 178 EX 13398/07 OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 11 stran Počet příloh: 23 stran Počet vyhotovení: 3 V Plzni, dne JUDr. Karel Mošna

2 NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je stanovit cenu obvyklou jednotky č. 1359/9 - byt, umístěné v budově Bolevec č.p. 1358, bytový dům, na pozemcích parc.č. 3498, parc.č. 3499, k jednotce náležejícího podílu o velikosti 275/10000 z celku společných částí budovy Bolevec č.p. 1358, 1359, na pozemcích parc.č. 3498, parc.č. 3499, a k jednotce náležejícího podílu o velikosti 275/10000 z celku pozemku parc.č o výměře 217 m 2 - zastavěná plocha a nádvoří, a z celku pozemku parc.č o výměře 216 m 2 - zastavěná plocha a nádvoří, vše v katastrálním území Bolevec, obec Plzeň, okres Plzeň-město. Přehled podkladů Objednatel předložil znalci jako podklady usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Janečky, PhD. č.j. 178 EX 13398/07-56 ze dne , výpis z katastru nemovitostí LV č ze dne a smlouvu o převodu vlastnictví jednotky ze dne , znalec dále opatřil snímek z katastrálním mapy ze dne Dne bylo za účasti paní Petry Janouškovcové provedeno ohledání jednotky a byla pořízena fotodokumentace. Místopis Oceňovaná bytová jednotka se nachází v panelovém bytovém domě v Plzni-Bolevci v Tachovské ulici. Jedná se o sídlištní lokalitu se zástavbou panelových bytových domů doplněných stavbami občanské vybavenosti, nacházející se na severním okraji zastavěného území města cca 5 km severně od centra města. V této části obce je dostupná veškerá občanská vybavenost, dopravní spojení je zajištěno tramvajemi a autobusy MHD s nejbližší zastávkou MHD ve vzdálenosti cca 100 m od domu, přístup k budově je zajištěn po veřejné asfaltové komunikaci, parkování v místě je omezené. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - sídlištní zástavba Celkový popis Jedná se o řadový panelový bytový dům o dvou sekcích, každá o devíti nadzemních podlažích zastřešený plochou střechou. V 1.NP se nacházejí společné prostory a sklepní kóje náležející k bytům, v ostatních nadzemních podlažích se nacházejí na každém patře vždy dva byty. Základy domu jsou betonové, obvodové stěny panelové bez vnější tepelné izolace, stropy s rovným podhledem, střecha plochá s krytinou ze svařovaných pásů, klempířské konstrukce úplné z pozink.plechu, okna částečně dřevěná zdvojená, částečně plastová, vstupní dveře do domu plastové prosklené, vnitřní schodiště betonové dvouramenné protisměrné. Objekt je zásoben vodou z veřejného vodovodu, je odkanalizován do veřejné kanalizace, je napojen na veřejnou elektrickou síť a veřejný plynovod, vytápění bytů a ohřev TUV jsou dálkové. Dle sdělení povinné byl objekt postaven cca v roce 1970 a ke dni ocenění je dům v dobrém avšak převážně v původním stavebně technickém stavu

3 RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Předkupní právo Zástavní právo Exekuce Komentář: Na jednotce váznou zástavní práva exekutorská, nařízená exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí, vše dle přiloženého LV Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nájemní smlouva nebyla předložena, byt je užíván vlastníky - 3 -

4 OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Plzeň, Bolevec standardní byt v panelovém domě Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena panelový dům 71,85 m 2 6.NP byt 3+1 s lodžií Kč Kč/m 2 Popis oceňované nemovité věci Oceňovaná bytová jednotka o velikosti 3+1 o celkové podlahové ploše 71,85 m 2 se nachází v 6.NP bytového domu vlevo od schodiště a sestává ze tří pokojů (20,10 m 2, 16,21 m 2 a 12,16 m 2 ), kuchyně (10,38 m 2 ), předsíně (9,45 m 2 ), koupelny (2,62 m 2 ) a WC (0,93 m 2 ), k bytu dále náleží právo výlučného užívání lodžie přímo přístupné z bytu (4,80 m 2 ), právo výlučného užívání sklepní kóje (1,38 m 2 ) umístěné v 1.NP, spoluvlastnický podíl na společných částech budovy a spoluvlastnický podíl na pozemcích, na kterých je dům postaven. Vstupní dveře od bytu jsou dřevěné, ostatní dveře v bytě dřevěné, okna plastová s izolačním dvojsklem, ve všech místnostech bytu kromě obývacího pokoje je dřevěná podlaha, v koupelně a na WC je na podlahách keramická dlažba, bytové jádro je původní panelové s keramickými obklady. V bytě jsou běžné zařizovací předměty jako je vana a umyvadlo s příslušnými výtokovými armaturami, WC mísa se splachovacím zařízením a kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči. Vytápění bytu a ohřev TUV jsou dálkové, v bytě je rozvod vodovodu, TUV, kanalizace, plynovodu a elektřiny. Okna bytu jsou orientována jižním a severním směrem s částečným výhledem. Byt je užíván od roku 1970 a ke dni ocenění se jedná o byt po částečné rekonstrukcí s částečně zanedbanou údržbou a s koupelnou a WC v původním stavu. Srovnatelné jednotky Název: Byt 3+1 Kaznějovská ul. Lokalita: Plzeň, Bolevec Podlaží: 8.NP Dispozice: byt 3+1 s lodžií Typ stavby panelový dům se zateplením Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 63,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha domu 1,00 K3 Typ stavby 0,95 K4 Celkový stav domu 1,00 K5 Vliv pozemku 1,00-4 -

5 K6 Příslušenství bytu 1,00 K7 Provedení bytu 1,00 K8 Celkový stav bytu 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha domu - srovnatelná poloha; Typ stavby - panelový dům se zateplením; Celkový stav domu - srovnatelný; Vliv pozemku - pozemky ve vlastnictví; Příslušenství bytu - lodžie a sklepní kóje; Provedení bytu - betonové jádro; Celkový stav bytu - srovnatelný; Název: Byt 3+1 Rabštejnská ul. Lokalita: Plzeň, Košutka Podlaží: 5. NP Dispozice: byt 3+1 s lodžií Celkový koef. K C 0,86 Upravená j. cena Kč/m Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 79,00 m Kč Kč/m 2 panelový dům se zateplením Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha domu 1,00 K3 Typ stavby 0,95 K4 Celkový stav domu 1,00 K5 Vliv pozemku 1,00 K6 Příslušenství bytu 1,00 K7 Provedení bytu 1,00 K8 Celkový stav bytu 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha domu - srovnatelná poloha; Typ stavby - panelový dům se zateplením; Celkový stav domu - srovnatelný; Vliv pozemku - pozemky ve vlastnictví; Příslušenství bytu - lodžie a sklepní kóje; Provedení bytu - panelové jádro; Celkový stav bytu - srovnatelný; Název: Byt 3+1 Kaznějovská ul. Lokalita: Plzeň, Bolevec Podlaží: 8.NP Dispozice: byt 3+1 s lodžií Celkový koef. K C 0,86 Upravená j. cena Kč/m Typ stavby panelový dům se zateplením Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 65,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90-5 -

6 K2 Poloha domu 1,00 K3 Typ stavby 0,95 K4 Celkový stav domu 1,00 K5 Vliv pozemku 1,00 K6 Příslušenství bytu 1,00 K7 Provedení bytu 1,00 K8 Celkový stav bytu 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha domu - srovnatelná; Typ stavby - panelový dům se zateplením; Celkový stav domu - srovnatelný; Vliv pozemku - pozemky ve vlastnictví; Příslušenství bytu - lodžie a sklepní kóje; Provedení bytu - panelové jádro; Celkový stav bytu - srovnatelný; Název: Byt 3+1 Tachovská ul. Lokalita: Plzeň, Bolevec Podlaží: 7.NP Dispozice: byt 3+1 s lodžií Celkový koef. K C 0,86 Upravená j. cena Kč/m Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 63,00 m Kč Kč/m 2 panelový dům se zateplením Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha domu 1,00 K3 Typ stavby 0,95 K4 Celkový stav domu 1,00 K5 Vliv pozemku 1,00 K6 Příslušenství bytu 1,00 K7 Provedení bytu 1,00 K8 Celkový stav bytu 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha domu - srovnatelná; Typ stavby - panelový dům se zateplením; Celkový stav domu - srovnatelný; Vliv pozemku - pozemek ve vlastnictví; Příslušenství bytu - lodžie a sklepní kóje; Provedení bytu - panelové jádro; Celkový stav bytu - srovnatelný; Název: Byt 3+1 Kaznějovská ul. Lokalita: Plzeň, Bolevec Podlaží: 8.NP Dispozice: 3+1 s lodžií Celkový koef. K C 0,86 Upravená j. cena Kč/m

7 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 66,00 m Kč Kč/m 2 panelový dům se zateplením Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha domu 1,00 K3 Typ stavby 0,95 K4 Celkový stav domu 1,00 K5 Vliv pozemku 1,00 K6 Příslušenství bytu 1,00 K7 Provedení bytu 1,00 K8 Celkový stav bytu 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha domu - srovnatelná; Typ stavby - panelový dům se zateplením; Celkový stav domu - srovnatelný; Vliv pozemku - pozemek ve vlastnictví; Příslušenství bytu - lodžie a sklepní kóje; Provedení bytu - panelové jádro; Celkový stav bytu - srovnatelný; Celkový koef. K C 0,86 Upravená j. cena Kč/m Popisy porovnatelných jednotek Byt 3+1 Kaznějovská ul. Byt 3+1 s lodžií v klidném prostředí plzeňské městské části Bolevec, ulice Kaznějovská. Bytová jednotka o výměře 63 m2 je situována do 7. patra zatepleného panelového domu a je členěna na tři samostatné pokoje, předsíň, kuchyň, koupelnu a oddělenou toaletu. Jsou zde plastová okna, jinak je byt v původním velmi zachovalém stavu. Bytové jádro je železobetonové nikoli umakartové. Dominantou bytu je východně orientovaná lodžie s výhledem na soustavu boleveckých rybníků a široké okolí. Samozřejmostí je společná televizní anténa, kabelová televize a internet. K bytu náleží sklepní kóje a k dispozici je zde také sušárna a kočárkovna/kolárna. Dům prošel kompletní revitalizací včetně již zmiňovaného zateplení pláště domu i střechy, dále osazením nového výtahu, výměny stoupacího vedení atd. V místě je veškerá občanská vybavenost, dobrá dostupnost MHD (TRAM č. 1, 2, BUS č. 30) a skvělé rekreační podmínky. V blízkosti domu se nachází 90. Mateřská škola, 1. Základní škola a množství dětských hřišť. Byt 3+1 Rabštejnská ul. Byt 3+1 s lodžií, který se nachází v 5. patře panelového domu, v Plzni na Košutce v Rabštejnské ulici. Podlahová plocha bytu činí 79m2 + 6m2 lodžie. Po příchodu do bytu se nachází prostorná chodba, ze které se dostanete do komory, na WC, do koupelny, do kuchyně a tří ložnic. K prostřednímu pokoji náleží lodžie. V dalším pokoji je přístup do druhé komory. Jádro je zděné. Byt je atypicky řešen, jedná se o rohový panelový dům. V bytě jsou nová plastová okna, dveře a okna k lodžii vyměněná nejsou. Pokud by si je nový majitel měnil na vlastní náklady, dostane je proplacené z fondu oprav při plánované výměně. Dům je postaven ze zatepleného panelu - jedná se o poslední výstavbu, kdy se začal používat již zateplený panel. Teplo a teplá voda jsou řešeny dálkově, do domu je zavedena pevná telefonní linka, společná televizní anténa, kabelová televize a internet od společnosti Pilsfree. K bytu náleží sklep 3m2. Rozvody vody a odpadů jsou v plastu. V těchto dnech by měla být započata rekonstrukce výtahu a během letošního roku dále proběhnout rekonstrukce střechy. Doporučuji vzhledem k velmi klidné lokalitě, kdy v okolí jsou základní školy, víceúčelové hřiště a les. Veškerá občanská vybavenost je v blízkém okolí

8 Byt 3+1 Kaznějovská ul. Byt 3+1 o výměře 65m2 v osobním vlastnictví. Nemovitost se nachází v osmém podlaží panelového domu v Kaznějovské ulici, v Plzni. Byt je v původním stavu. V kuchyni je dřevěná kuchyňská linka. Koupelna má zděné jádro s vanou a umyvadlem, místem pro pračku. WC je oddělené. Jsou zde nové plastové rozvody. V pokojích jsou linolea, někde překryté kobercem. V kuchyni a na předsíni je položena dlažba. V celém bytě jsou plastová okna. K bytové jednotce náleží sklepní kóje. V domě je možnost využívání sušárny i kolárny. Na topení jsou měřící čidla s odpočtem. Jedná se o bydlení s výbornou občanskou vybaveností. V blízkosti škola, obchod, školka, pošta, lékař, dobře dostupné od zastávek MHD. Parkování je možné na parkovišti přímo před domem. Byt 3+1 Tachovská ul. Byt 3+1+L v sedmém patře panelového domu v Tachovské ul. Podlahová plocha bytu je 63 m2 + plocha lodžie 5 m2. Plastová okna, nová zateplená fasáda, výtah dle norem EU. Volné ihned. OV. Byt 3+1 Kaznějovská ul. byt 3+1/L o výměře 66 m2 nacházející se v 7.patře v panelovém domě v Kaznějovské ulici v Plzni Bolevci. Byt je v původním stavu, jádro v bytě je panelové (žádný umakart), dům prošel kompletní revitalizací (stoupačky, zateplení, plastová okna, nová střecha, výtah atd). Nespornou výhodou tohoto bytu je to, že lze měnit dispozice jednotlivých pokojů díky lehce demontovatelným sádrokartonovým příčkám, tedy odpadá těžká demolice betonových panelů a nutnost statických posouzení. Byt má okna orientovaná na jihovýchod z obývacího pokoje s lodžií a na severozápad z 2 pokojů a kuchyně. Byt je určen převážně pro ty zájemce, kteří si rádi vybudují celý interiér dle svých požadavků. K bytu náleží standardní sklepní koje. Veškerá občanská vybavenost doslova na dosah ruky, nový multifunkční sportovní areál přímo před vchodem do domu, velice dobré parkovací podmínky. Výhled z lodžie na Bolevecký rybník. Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 71,85 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky Kč - 8 -

9 - 9 -

10 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace 1 Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Janečky, PhD. č.j. 178 EX /07-56 ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Výňatek ze smlouvy o převodu vlastnictví jednotky ze dne Snímek katastrální mapy ze dne

11 Fotodokumentace