VYSOKÁ ŠKOLA POLYTECHNICKÁ JIHLAVA Obor Finance a řízení. Úvěry ČSOB a jejich komparace s dalšími finančními institucemi

VYSOKÁ ŠKOLA POLYTECHNICKÁ JIHLAVA Obor Finance a řízení Úvěry ČSOB a jejich komparace s dalšími finančními institucemi Bakalářská práce Autor: Petra Votoupalová Vedoucí práce: Ing. Irena Fatrová Jihlava 2013 1

2

Anotace Cílem této bakalářské práce je analyzovat jednotlivé úvěry ČSOB, porovnat je s dalšími třemi finančními institucemi a vyhodnotit nejlepší řešení pro klienta pomocí modelového příkladu. V teoretické části jsou rozebrány hypoteční úvěry, spotřebitelské úvěry, kontokorenty, kreditní karty a konsolidace. Dále jsou uvedeny veškeré typy úvěrů, které ČSOB nabízí. Tyto úvěry jsou pak porovnány s Českou spořitelnou, Komerční bankou a GE Money Bank. Na hypoteční a spotřebitelský úvěr je pak vytvořen modelový příklad, díky kterému je vyhodnoceno nejlepší řešení pro klienta. Klíčová slova hypoteční úvěr, spotřebitelský úvěr, kontokorent, kreditní karta, konsolidace Annotation The purpose of this bachelor's thesis is to analyze individual loans of ČSOB, compare them to other three financial institutions and evaluate the best option for the client using a model situation. The theoretical part deals with mortgage loans, consumer loans, overdrafts, credit cards and consolidation. Also there are included all types of loans that ČSOB offers. These loans are then compared with services from Česká spořitelna, Komerční banka and GE Money Bank. Then data of offers for mortgage and consumer loans are used on a model example, which helps to evaluate the best solution for the client. Keywords mortgage loan, consumer loan, overdraft, credit card, consolidation 3

Na tomto místě bych chtěla poděkovat vedoucí bakalářské práce Ing. Ireně Fatrové za odborné vedení práce. Děkuji všem zaměstnancům ČSOB ve Velkém Meziříčí za poskytnutí cenných informací a paní ředitelce pobočky Věře Chalupové za to, že mi věnovala svůj čas při řešení některých problémů. Dále chci poděkovat Ing. Martině Kuncové, Ph.D. za rady a konzultace. Na závěr bych poděkovala také své rodině a blízkým přátelům za podporu. 4

Prohlašuji, že předložená bakalářská práce je původní a zpracovala jsem ji samostatně. Prohlašuji, že citace použitých pramenů je úplná, že jsem v práci neporušila autorská práva (ve smyslu zákona č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů, v platném znění, dále též AZ ). Souhlasím s umístěním bakalářské práce v knihovně VŠPJ a s jejím užitím k výuce nebo k vlastní vnitřní potřebě VŠPJ. Byla jsem seznámena s tím, že na mou bakalářskou práci se plně vztahuje AZ, zejména 60 (školní dílo). Beru na vědomí, že VŠPJ má právo na uzavření licenční smlouvy o užití mé bakalářské práce a prohlašuji, že s o u h l a s í m s případným užitím mé bakalářské práce (prodej, zapůjčení apod.). Jsem si vědoma toho, že užít své bakalářské práce či poskytnout licenci k jejímu využití mohu jen se souhlasem VŠPJ, která má právo ode mne požadovat přiměřený příspěvek na úhradu nákladů, vynaložených vysokou školou na vytvoření díla (až do jejich skutečné výše), z výdělku dosaženého v souvislosti s užitím díla či poskytnutím licence. V Jihlavě dne 10. 5. 2012... Podpis 5

Obsah 1 Úvod... 8 2 Úvěry... 9 2.1 Hypoteční úvěr... 12 2.2 Spotřebitelský úvěr... 13 2.2.1 Revolvingový spotřební úvěr... 14 2.2.2 Splátkový úvěr... 15 2.2.3 Ostatní spotřební úvěry... 15 2.2.4 RPSN... 15 2.3 Kontokorent... 16 2.3.1 Poskytování kontokorentního úvěru... 16 2.3.2 Splatnost kontokorentního úvěru... 17 2.3.3 Cena kontokorentního úvěru... 17 2.3.4 Výhody a nevýhody kontokorentního úvěru... 18 2.3.5 Účel úvěru... 18 2.4 Kreditní karta... 19 2.5 Konsolidace... 20 3 ČSOB... 21 3.1 Základní údaje... 22 3.2 ČSOB Hypotéka... 22 3.2.1 Hypoteční úvěr pro fyzické osoby... 22 3.2.2 Americká hypotéka... 23 3.2.3 Předhypoteční úvěr... 24 3.2.4 Podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů... 26 3.2.5 Žadatel o hypoteční úvěr... 30 3.3 Spotřebitelský úvěr ČSOB... 35 3.3.1 Kritéria klienta... 36 3.3.2 Úroková sazba a poplatky... 36 3.3.3 Účel úvěru... 37 3.3.4 Čerpání spotřebitelského úvěru... 38 3.3.5 Splácení spotřebitelského úvěru... 38 3.3.6 Doplňující podmínky spotřebitelského úvěru... 39 3.3.7 Zajištění spotřebitelského úvěru... 41 3.4 Povolené přečerpání běžného účtu... 42 3.5 Kreditní karta... 43 6

3.6 ČSOB Konsolidace... 45 4 Srovnání úvěrů ČSOB s dalšími finančními institucemi... 46 4.1 Česká spořitelna... 46 4.1.1 Hypotéka České spořitelny... 47 4.1.2 Spotřebitelský úvěr České spořitelny... 48 4.1.3 Kontokorent... 49 4.1.4 Kreditní karta Odměna... 50 4.1.5 Konsolidace půjček... 50 4.2 Komerční banka... 50 4.2.1 Hypoteční úvěr... 51 4.2.2 Spotřebitelský úvěr... 53 4.2.3 Povolený debet pro občany... 54 4.2.4 Kreditní karta... 55 4.2.5 Konsolidace Optimální půjčka... 56 4.3 GE Money... 57 4.3.1 Hypoteční úvěr GE Money Bank... 58 4.3.2 Expres půjčka... 61 4.3.3 Flexikredit... 62 4.3.4 Kreditní karta... 63 4.3.5 Konsolidace půjček... 64 4.4 Srovnání hypotečních úvěrů... 65 4.4.1 Modelový příklad hypotečního úvěru... 67 4.5 Srovnání spotřebitelských úvěrů... 69 4.5.1 Modelový příklad spotřebitelského úvěru... 71 4.6 Srovnání kontokorentů... 72 4.7 Srovnání kreditních karet... 74 5 Závěr... 77 Seznam použitých zdrojů... 79 Seznam tabulek... 81 7

1 Úvod Toto téma bakalářské práce jsem zvolila, protože v současné době je téma úvěrů hodně aktuální a hodně lidí možná ani neví, co vše takový úvěr obnáší. Cílem mé bakalářské práce je rozebrat jednotlivé úvěry pro fyzické osoby, které poskytuje ČSOB, poté je srovnat s dalšími bankami a zjistit, který úvěr bude pro klienta nejvýhodnější. Tato práce by měla lidem pomoci při rozhodování, který typ úvěru využívat a pro kterou banku se rozhodnout. Ve své bakalářské práci budu analyzovat úvěry ČSOB pro fyzické osoby. V ČSOB jsem strávila svoji semestrální praxi, takže mi byl poskytnut přístup k informacím. V první části bakalářské práce popisuji úvěry obecně, aby měl čtenář přehled o jednotlivých úvěrech pro fyzické osoby. V první části je tedy čtenář seznámen s hypotečním úvěrem, spotřebitelským úvěrem, kreditní kartou a konsolidací. V druhé části bakalářské práce se pak věnuji už konkrétně ČSOB, kde analyzuji jednotlivé úvěry, které jsou poskytovány fyzickým osobám. Nejprve se tedy věnuji hypotečním úvěrům, kde čtenáře blíže seznamuji se všemi druhy hypoték, které ČSOB nabízí a za jakých podmínek je lze získat. Jako další typ úvěru pak bude spotřebitelský úvěr od ČSOB, kde jsou uvedu jednotlivé spotřebitelské úvěry, které ČSOB nabízí a jaké podmínky musí klient splnit, aby je získal. Poté se budu věnovat povolenému přečerpání běžného účtu, kreditní kartě a konsolidaci ČSOB. Ve třetí části bakalářské práce pak už srovnávám úvěry ČSOB s dalšími bankami. Nejprve jednotlivé banky představím a uvedu, jaké úvěry poskytují a zobrazím jejich poplatky spojené s poskytováním úvěru. Poté tyto poplatky srovnávám s ČSOB, aby měl čtenář přehled o tom, kolik bude muset zaplatit, pokud by se pro určitou banku rozhodl. Nakonec pak provedu srovnání pomocí modelových situací, kde bude na první pohled vidět, pro kterou banku by se měl klient v daných situacích rozhodnout. 8

2 Úvěry Úvěry řeší rozpor mezi jednou stranou, kde vzniká dočasný přebytek prostředků, a druhou stranou, kde vzniká dočasný nedostatek. Dá se tedy říci, že úvěr byl poskytnut, kdykoliv dojde k situaci, ve které někdo bance dluží peníze. Banky mohou poskytovat úvěry buď nebankovním subjektům nebo jiným bankám.[8] Podle doby splatnosti rozlišujeme úvěry: krátkodobé úvěry se splatností do jednoho roku střednědobé úvěry, které jsou splatné od jednoho do čtyř let dlouhodobé úvěry, jejichž splatnost je delší než čtyři roky Úvěry mohou být: zajištěné splacení úvěru je zajištěno určitou zástavou nezajištěné banka nevyžaduje od dlužníka žádnou zástavu Úvěry mohou být poskytovány jako: přímé úvěry jsou poskytnuty organizacím nebo občanům v prostorách banky. nepřímé úvěry zahrnují tři strany (dlužníka, obchodníka a banku). Úvěr může být poskytnut: jednorázově banka půjčí zákazníkovi určitou částku peněz. Klient tuto částku čerpá jednorázově nebo postupně v dohodnutých lhůtách. Banka se dohodne se zákazníkem na počtu, výši a termínech splátek. úvěrová linka je to způsob úvěrování, při kterém si může zákazník opakovaně půjčovat od banky peníze na financování svých potřeb do výše předem stanoveného úvěrového limitu. Úvěr je splácen v pravidelných intervalech. Výše splátek se liší v závislosti na výši čerpaného úvěru.[8] 9

Úvěry podle účelu a subjektu, kterému jsou poskytovány, dělíme do skupin: úvěry pro podnikatelské účely úvěry občanům mezibankovní úvěry další úvěry (například úvěry obcím) [8] Já se budu zabývat pouze úvěry, které jsou poskytovány nebankovním subjektům, tedy klientům banky. Klienty banky mohou být fyzické osoby tedy běžní občané, podnikatelé, nebo také obce, nadace a podobně. Budu rozebírat pouze úvěry poskytované fyzickým osobám. Dále rozebírat pak budu pouze hypoteční úvěr, spotřebitelský úvěr, kontokorent, kreditní kartu a konsolidaci.[8] Úvěry občanům Občanům banky poskytují krátkodobé, střednědobé i dlouhodobé úvěry na nákup nemovitého i movitého majetku. Obvykle jsou tyto úvěry účelově zaměřené. Banky poskytují občanům i osobní úvěry na překlenutí dočasného nedostatku finančních prostředků. Osobní úvěr je vyplácen bankou v hotovosti nebo převodem na bankovní účet občana. Do stanoveného úvěrového rámce mohou občané čerpat na sporožirovém účtu, bankontě apod. jedná se to tzv. kontokorentní úvěr. [8] Dále rozebírat pak budu pouze hypoteční úvěr, spotřebitelský úvěr, kontokorent, kreditní kartu a konsolidaci. Vývoj každého úvěrového případu můžeme rozčlenit do etap[8]: úvodní schůzka se zákazníkem, získání potřebných informací úvěrová analýza (zkouška úvěrové způsobilosti dlužníka) uzavření úvěrové smlouvy a uvolnění čerpání úvěru kontrola dodržování podmínek úvěrové smlouvy úvěrová operace končící splacením úvěru a úroků, po kterém následuje uvolnění záruk 10

Úvěrové riziko Úvěrové riziko spočívá v tom, že klient ve finanční transakci nebude schopen nebo ochoten jednat podle ustanovení a podmínek smlouvy a tím způsobí svému partnerovi finanční újmu. Nejběžnější příklad úvěrového rizika je, že klient nesplatí úvěr. [9] V rámci úvěrového procesu je banka vystavena ještě dalším rizikům[9]: riziko zajištění banka je vystavena riziku ztráty u zajištěného úvěru, pokud není schopna obhájit své nároky, které vyplývají ze zajištění nebo nad předmětem jistoty nemá kontrolu. I v případě účinné kontroly může být banka vystavena riziku poklesu hodnoty zajištění a následným ztrátám. riziko z koncentrace ke ztrátám může rovněž vést nedostatečná diverzifikace úvěrového portfolia banky mezi různá odvětví, regiony nebo počet klientů. riziko země nebo transferu ekonomické, sociální, právní a politické podmínky v zahraničí mohou nepříznivě ovlivnit možnosti klienta dostát svým závazkům. Klient může být ve své domácí měně solventní, ale nedostatek devizových prostředků může znemožnit úhradu v devizách. Ke stejnému výsledku mohou vést vládní rozhodnutí a regulační opatření. devizové riziko změny devizových kurzů mohou mít na banku nepříznivý vliv v mnoha ohledech. Zahraniční klienti se mohou dostat do těžkostí v případě devalvace jejich vlastní měny, pokud se zavázali splatit dluh bance v její domácí měně. Může se stát, že úvěr poskytnutý v devizách může být v nominální částce splacen, ale banka utrpí následkem devalvace ztrátu, protože ve své domácí měně obdržela částku nižší, než původně poskytla. provozní riziko pro banku může znamenat ztrátu, když provede platbu nebo vyplatí částku z účtu neoprávněné osobě následkem zanedbání kontrolních postupů. riziko podvodu, právní a regulační riziko pro banku mohou znamenat ztrátu nezákonné transakce, které nejsou v dobrém úmyslu. V zahraničí pak ty, které nejsou v souladu s místními předpisy nebo v souladu se stanovami dlužníka nebo věřitele. 11

riziko managementu velký vliv na návratnost poskytnutých prostředků mají kvalifikace, schopnosti a integrita managementu v rámci celého úvěrového procesu. 2.1 Hypoteční úvěr Hypoteční úvěr se využívá k investování do nemovitostí. Je to dlouhodobý úvěr a jeho splácení se zajišťuje zástavním právem k nemovitosti. Především se tomuto typu úvěrových obchodů věnují specializované hypoteční banky, ale poskytují ho i obchodní banky a spořitelny, kde se také hypotečním úvěrům věnují specializovaní pracovníci. Hypoteční úvěrování se obvykle spojuje s financováním osobních bytových potřeb příjemce úvěru, ale využívají se i podnikatelskou sférou. Splatnost hypotečních úvěrů se pohybuje v rozmezí 5 až 30 let, nejčastěji 10 až 20 let. Obvykle je hypoteční úvěr poskytován jako účelový úvěr na koupi nemovitosti, na financování rekonstrukcí, oprav, modernizací nemovitosti, na výstavbu, nebo na vypořádání spoluvlastnických a dědických nároků týkajících se nemovitosti. Řada bank ovšem v posledních letech poskytuje hypoteční úvěr jako neúčelový úvěr zajištěný nemovitostí, tzv. americkou hypotéku. Hypoteční úvěry se mohou poskytovat na nemovitosti již existující nebo i na nemovitosti, které teprve vzniknou, tzv. stavební hypoteční úvěry. Úvěrová částka je obvykle 70% ceny nemovitosti, avšak za finanční krize se ukázalo, že může být i nižší. Po předložení potřebných podkladů klientem banka udělá zkoušku úvěrové způsobilosti dlužníka a podle výsledků rozhodne o poskytnutí úvěru a připraví úvěrovou smlouvu. Podepsání úvěrové smlouvy a čerpání úvěru je podmíněno vkladem zástavního práva do pozemkových knih vedené katastrálním úřadem. Další podmínkou u tohoto typu úvěru je pak pojištění zastavené nemovitosti vinkulované ve prospěch banky. Hypoteční úvěr je tradičně úročen a splácen konstantními měsíčními částkami, tzv. anuitami. Anuita obsahuje složku úrokovou a úmorovou, kterou je úvěr splácen. Poměr těchto složek se s každou následující anuitou mění, oč poklesne podíl úroku, o to se zvýší podíl úmoru. Placení anuit a umořování se zahájí v plné výši až po úplném vyčerpání úvěru.[2] V České republice je poskytování hypotečních úvěrů spojeno s řadou podpůrných opatření ze strany státu, která z hypotečního úvěrování činí prioritní alternativu financování výstavby a pořizování nemovitostí. V současné době má v České republice 12

státní podpora hypotečních úvěrů zejména formu příspěvku na snížení měsíční anuity. Dotace však není poskytována automaticky, musí se o ni požádat. Přiděluje se prostřednictvím hypotečních bank žadatelům, kteří splňují všechny podepsané podmínky v pořadí, v jakém poslali žádost a pokud bude dotace přiznána, bude poskytována po celou dobu platnosti smlouvy hypotečního úvěru. Tuto podporu můžou dostat pouze občané s trvalým pobytem v České republice a podnikatelům se sídlem v České republice, kteří splní veškeré podmínky stanovené pro poskytnutí podpory. Zásadní podmínka pro přidělení dotace je vznik nové bytové jednotky, a to pouze v limitech vázaných na objem úvěrů. Na části úvěrů, které převyšují stanovené limity, se státní podpora neposkytuje.[2] Ve srovnání s cenami ostatních dlouhodobých úvěrů bývají úrokové sazby z hypotečních úvěrů nižší, protože jsou primárně odvozovány z ceny zdrojů, které má banka k dispozici. Nástrojem refinancování bank, které se zbývají hypotečním úvěrováním jsou hypoteční zástavní listy. Je to zvláštní druh potvrzení emitenta v textu listiny, že závazky obsažené v dluhopisu jsou kryté hypotékami. Hypoteční zástavní listy jsou tedy cenné papíry s dvojím zajištěním, za jejich proplacení ručí emitent svým jměním a jsou také jištěny zastavenými nemovitostmi i hypotečních dlužníků. Jsou tedy vysoce bezpečným aktivem, bývají proto úročeny níže než ostatní dluhopisy, tuto okolnost také kompenzuje fakt, že úrokové výnosy z hypotečních zástavních listů jsou osvobozeny od daní z příjmů.[2] 2.2 Spotřebitelský úvěr Spotřebitelský úvěr je chápán jako úvěrové toky, které směřují k fyzickým osobám na pokrytí jejich požadavků, které souvisí se spotřebou. Tento produkt je tedy určený přímo spotřebiteli, fyzické osobě.[6] Tyto úvěry můžou být poskytnuty buď přímo klientovi banky (přímé úvěry), nebo prostřednictvím obchodní společnosti jejím zákazníkům (nepřímé úvěry). Mohou být poskytovány buď na nákup zboží, které může zároveň sloužit jako zástavní instrument k zajištění dotyčného úvěru (automobil), nebo k uspokojení jiných potřeb, bez jakéhokoliv zajištění (dovolená). Spláceny mohou být v pravidelných splátkách, jednorázově nebo na požádání. Člení se podle účelu, na který byly poskytnuty, nebo podle čerpání a splácení. 13

Přímé úvěry poskytuje banka klientovi. Velké obchodní banky je poskytují zřídka kvůli malým částkám, o které se jedná a kvůli tomu, že portfolio podobných úvěrů musí být dostatečně velké, pokud má být ziskové. Úrokový výnos ze spotřebitelských úvěrů je často vyšší než z ostatních aktiv. Proto jsou atraktivní spíš pro menší banky, které mají jen omezenou kapacitu z hlediska potřeb velkých klientů.[8] Nepřímé úvěry vyplývají z dohod mezi obchodní společností a zákazníky o financování. Obchodní společnost uzavře smlouvu s bankou, která se zaváže schvalovat žádosti o úvěry na určité druhy obchodů, pokud vyhovují jistým, předem stanoveným kritériím. Obchodník pak svého zákazníka ujistí, že je pravděpodobné, že jeho žádost o úvěr bude bankou schválena. Obchodník může nabízet nižší úrokovou sazbu, než požadovala banka, kvůli zachování konkurenceschopnosti. Banka po dohodě s obchodníkem vyčlení jisté zdroje, deponované jako zástavní instrument na zvláštním účtu. Obchodník vystaví bance směnku, ta je zpravidla bez regresu. Úvěry na splátky jsou nejběžnější formou spotřebitelských úvěrů. Podmínky většinou vyžadují splacení v určitém termínu a v předem určených pravidelných, většinou měsíčních splátkách. Úroková sazba je většinou stanovena jako pevná při poskytnutí úvěru, může být ale i pohyblivá. Délka úvěru závisí na typu obchodu, který je úvěrem financován.[8] Počátky úvěrů spotřebitelům jsou kolem roku 1800 ve francouzském maloobchodě. Americké podniky pak v 19. Století povolily spotřebitelům s dlouhou živností nákup spotřebního zboží na úvěr, který se splácel pravidelnými splátkami. Pro další vývoj těchto úvěrů byly rozhodující faktory jako masová výroba spotřebního zboží a nárůst mezd u vrstvy obyvatelstva, která získávala své příjmy z pravidelných dílčích peněžních obnosech.[6] 2.2.1 Revolvingový spotřební úvěr Úvěry, které jsou poskytovány formou úvěrového rámce na běžném účtu klienta (formou kontokorentního úvěru). Klient může zcela automaticky čerpat úvěr do sjednaného rámce. Podmínkou pro získání úvěru bývá určitá doba existence účtu a stabilní příjem klienta. Termín a způsob splácení je na rozhodnutí klienta. Ke splacení často dochází převodem měsíčního příjmu (mzdy) na účet klienta. Tento typ úvěru je typický pro kreditní karty, může však být spojen i se šeky a podobně.[10] 14

2.2.2 Splátkový úvěr Tento úvěr je charakteristický pravidelným, obvykle měsíčním splácením jistiny úvěru včetně úroků. Banky nabízejí často standardizované varianty s ohledem na relativně malou průměrnou výši těchto úvěrů a ve snaze snížit náklady spojené s jejich poskytováním. Většinou mají splátkové úvěry účelový charakter a slouží hlavně k financování nákupu zboží dlouhodobé spotřeby. Lze se setkat jak s přímými splátkovými úvěry, které jsou poskytované bankou přímo klientovi, tak s nepřímým bankovním prodejem, kdy mezi banku a klienta vstoupí obchodník, který prodává zboží klientovi a současně zprostředkovává i poskytnutí úvěru.[10] 2.2.3 Ostatní spotřební úvěry Patří sem především úvěry označované jako úvěry nesplátkové. Základním rysem těchto úvěrů je, že nejsou spláceny v pravidelných splátkách, ale najednou. Nejčastěji se využívají jako překlenovací úvěry při jednorázové krátkodobé potřebě finančních prostředků. [10] 2.2.4 RPSN RPSN je roční procentní sazba nákladů. Je to číslo, které spotřebiteli umožní lépe vyhodnotit výhodnost nebo nevýhodnost poskytovaného úvěru. RPSN udává procentuální podíl z dlužné částky, který musí spotřebitel zaplatit za období jednoho roku v souvislosti se splátkami, správou a dalšími výdaji spojenými s čerpáním úvěru. Každý poskytovatel spotřebitelského úvěru je povinen uvádět u své nabídky i RPSN, nemusí se uvádět u úvěrů nižších než 5000 Kč, vyšších nech 1 880 000 a u hypoték. Je obtížné porovnat nabídky jednotlivých poskytovatelů jen podle roční úrokové míry úvěru, protože jsou často vyžadovány různé dodatečné platby. Časté dodatečné platby jsou například poplatky za uzavření smlouvy, poplatky za správu úvěru, poplatky za vedení účtu, poplatky za převody peněžník prostředků, první navýšená splátka, pojištění schopnosti splácet a další. RPSN zahrnuje všechny platby a je zásadně na roční bázi a usnadňuje tak orientaci při porovnávání různých nabídek. Pokud tedy dva subjekty nabízejí půjčku například 20 000 Kč s úrokem 7,9 % p. a., mohou se zdát na první pohled tyto dvě půjčky shodné a zdá se, že je jedno pro kterou 15

se rozhodneme. Klient většinou pouze z letáku neví, kolik si který subjekt připočítává ke své půjčce, takže se může stát, že první subjekt si připočítává pouze poplatek za uzavření smlouvy a druhý třeba ještě pět dalších poplatků. RPSN je tedy vypočtené číslo, které v sobě zahrnuje veškeré náklady a za této podmínky je tedy číslem, které umožní spotřebiteli lépe vyhodnotit výhodnost poskytovaného úvěru. Pomocí RPSN jsou tedy půjčky mezi sebou exaktně porovnatelné.[5] 2.3 Kontokorent Tento typ úvěru vznikl tehdy, když se závazky a pohledávky obchodních partnerů v podstatě vyrovnávaly a když jen přechodně vznikalo debetní saldo, střídavě k tíži jednoho nebo druhého obchodního partnera. V obchodním styku mezi bankami a nebankovními institucemi se také ukázalo být účelné používat kontokorentní zúčtování jako základ různorodých obchodů. Z kontokorentního styku, který se realizoval s debetními zůstatky, se vyvinul kontokorentní úvěr jako samostatní forma úvěru. [3] Kontokorentní úvěr je tedy krátkodobý bankovní úvěr, který je poskytován bankou klientovi v určité výši, je čerpán podle potřeby v měnícím se rozsahu až do sjednané maximální hranice, úvěrovému rámci. Přitom probíhá zúčtování došlých a odcházejících plateb společně se zúčtováním úvěru na jednom kontokorentním účtu, vedeným bankou.[3] Klient má u banky otevřen smíšený běžný a úvěrový účet. Na kreditní straně účtu má podnik zapsány vklady, ze kterých mu banka vyplácí úroky. Klient může čerpat více peněz, než má uloženo. Pokud klient čerpá úvěr, musí bance platit z tohoto úvěru úroky.[8] V zemích s rozvinutou tržní ekonomikou je v současné době kontokorentní úvěr jeden z nejvýznamnějších a také nejrozšířenějších krátkodobých úvěrů. 2.3.1 Poskytování kontokorentního úvěru Poskytování kontokorentního úvěru spočívá v tom, že je poskytován prostřednictvím běžného účtu, který se pak obvykle nazývá kontokorentní účet. Úvěr je poskytován tak, že klient může kdykoliv účet čerpat do mínusu. Čerpání je vždy limitování úvěrovým rámcem, který určuje maximální debet na kontokorentním účtu. Pokud se krátkodobě 16

překročí i tento rámec, tak je to pak spojeno se zvýšenými úrokovými náklady na klienta.[10] 2.3.2 Splatnost kontokorentního úvěru Splatnost kontokorentního úvěru je krátkodobá i přesto, že klient využívá kontokorentní úvěr jakoby nepřetržitě i po celou řadu let. I když smlouva zní obvykle na jeden rok, tak je úvěr dobrým klientům každý rok prolongován. Smlouva obvykle obsahuje požadavek, aby k výročnímu datu byl úvěr splacen, tedy aby kontokorentní účet vykazoval alespoň nulový zůstatek. Zajištění kontokorentního úvěru se odvíjí od bonity klienta a výše úvěru. Pokud je bankou zajištění vyžadováno lze využít prakticky všechny formy zajištění. Smlouva vedle úvěrového rámce a podmínek jeho případného překročení obsahuje všechny náležitosti úvěrové smlouvy. [10] 2.3.3 Cena kontokorentního úvěru Cena kontokorentního úvěru je složena ze samotných úroků a některých dalších složek souvisejících s vedením kontokorentního účtu, provádění plateb a podobně. Způsob stanovení ceny může být u jednotlivých bank i pro různé klienty rozdílný. Celkové náklady na kontokorentní úvěr mohou být kombinací těchto položek: úroky ze skutečně čerpaného úvěru kdy úroková sazba se stanoví standardním způsobem, tj. v procentech p. a., úvěrová (závazková) provize má za cíl bance pokrýt náklady, které souvisí s nutností držet likvidní prostředky v takové výši, aby byla banka schopna zabezpečit čerpání sjednaného úvěrového rámce. Úvěrová provize se může vyskytovat jako úroková přirážka (stanovená k úrokům např. jako měsíční částka počítaná jako určité procento z maximální výše debetního zůstatku v daném měsíci) nebo jako pohotovostní provize (za poskytnutý úvěrový rámec, může být stanovena z celého sjednaného rámce nebo z nečerpané části úvěrového rámce), provize za překročení úvěrového rámce, kterou může banka účtovat v případě, že klient překročí sjednaný úvěrový rámec. Provize je závislá na výši a délce 17

překročení a stanoví se pro ni sankční úroková sazba v % p. a., nebo procentní sazba za den, obratová provize pokrývá bance náklady spojené s vedením kontokorentního účtu a stanoví se velice různě, počínaje poplatky za jednotlivé úkony banky až po paušální částku, která se počítá jako určité procento z obratu na účtu. V praxi je ale bankami nejčastěji používána tzv. netto sazba, která v sobě zahrnuje veškeré náklady banky, včetně zkalkulovaného zisku, jako jedinou sazbu pro kontokorentní úvěr. [10] 2.3.4 Výhody a nevýhody kontokorentního úvěru Pro klienta je největší výhodou, že má možnost čerpat úvěr kdykoliv, podle své momentální potřeby a že i úroky platí jen z této čerpané úvěrové částky. Nevýhodou pak je, že kontokorentní úvěr patří mezi drahé úvěry, protože náklady s ním spojené jsou pro banku vyšší než u většiny ostatních krátkodobých úvěrů. Po banku je výhodou relativně vysoká úroková sazba ve spojení s využitím principu sedliny. Nevýhody souvisí s nevyužitím úvěrových zdrojů v případě nečerpání předpokládané výše úvěru a s vyššími nároky a tedy i náklady na řízeni likvidity banky.[10] 2.3.5 Účel úvěru Účel úvěru, tedy důvod čerpání ze strany klienta může být různý. Nejčastěji je kontokorentní úvěr používán na[10]: vyrovnání výkyvů běžného účtu (v souvislosti s průběžným financováním oběžného majetku, kdy je kontokorentní úvěr levnější nežli úvěr obchodní), dlouhodobé pořízení oběžného majetku (ve výši v jaké se klientovi nedostává kapitál a ostatní závazky), krytí sezónní potřeby oběžného majetku (typické pro zemědělské podniky a jiné prvovýroby) krytí ostatních krátkodobých potřeb (může k nim docházet v hospodaření i mimo sezónní výkyvy, krátkodobé výkyvy v likviditě klienta) 18

krytí krátkodobých investičních výdajů (ve formě meziúvěru, v případě, že je bankou přislíbeno poskytnutí dlouhodobého úvěru, který ještě nemůže být čerpán) 2.4 Kreditní karta Kreditní karta umožňuje klientům splácet v delším časovém horizontu. Podstata kreditní karty je, že po obdržení výpisu o uskutečněných transakcích mohou klienti zaplatit jen malou část z celkové dlužné částky a zbytek pak splácet v předem stanoveném počtu obvykle měsíčních splátek. Tyto karty jsou nazývány také kartami úvěrovými, protože čerpání prostředků pomocí kreditní karty je určitou formou spotřebitelského úvěru, u kreditních karet je však úroková sazba obvykle vyšší než u klasických spotřebitelských úvěrů. Hlavním důvodem je klientova možnost volby okamžiku čerpání úvěru, čímž bance roste úvěrové riziko. Dalším faktorem je pak poměrně snadné použití kreditních karet a v souvislosti s tím i případné překročení vlastních finančních možností klienta poskytnutý úvěr splácet. Dále také skutečnost, že u spotřebitelského úvěru existuje obvykle určité záruky, což u kreditních karet neplatí.[11] Před vydáním kreditní karty banka ověřuje bonitu klienta, provádí tzv. credit scoring, faktorovou analýzu. Součástí toho je řada kritérií jako například celkový roční průměr klienta, celkové závazky klienta vůči ostatním subjektům, počet vyživovaných osob a další. Kromě těchto údajů banky využívají celostátní registry klientů bank, kde si mohou ověřit některé údaje sdělené klientem a získat řadu dalších údajů ohledně historie klienta a jeho platební kázně. Banky se sídlem v České republice zahájily vydávání kreditních karet s velkým zpožděním hlavně kvůli tomu, že mezibankovní úvěrový registr (CBCB) zde funguje zatím pouze dva roky. Bohužel tento registr neobsahuje škálu informací a zejména historii platební kázně klienta v takové šíři, jako je to například ve Velké Británii nebo USA a v dalších vyspělých zemích.[11] Své závazky hradí držitel kreditní karty obvykle v rámci stanovené lhůty pro bezúročné období. Lhůta je v rozmezí 30 54 dnů a v poslední době stále častěji v rozmezí 40 52 dnů. Úvěrový limit čerpá držitel kreditní karty až pro nákupy dražšího zboží nebo za účelem úhrady nutných, předem neočekávaných výdajů. Kreditní karty výrazně zvyšují koupěschopnou poptávku obyvatelstva a napomáhají k dalšímu zvyšování maloobchodního obratu. Důležitým faktorem je však schopnost držitelů kreditních karet 19

splácet závazky včetně vyšší úrokové sazby. Můžeme tedy konstatovat, že hospodářská situace obecně společně s výší úrokových sazeb významně ovlivňují používání kreditních karet jako celek a ve svém důsledku mají značný vliv na výši maloobchodního obratu v určité zemi.[11] 2.5 Konsolidace Konsolidace na finančním trhu znamená integraci finančních zdrojů a investic do velkých finančních společností. Důsledkem je pokles počtu společností na finančních trzích a růst průměrné velikosti bilanční sumy společností. [12] Struktura finančních společností se promění z podoby relativně malých produktově specializovaných a vlastnicky oddělených společností (banky, pojišťovny, fondy) do podoby finančních a bankovních holdingů, v rámci kterých dochází k majetkovému a řídícímu propojení dříve samostatných společností. Nové možnosti diverzifikace a strukturování portfolií, přístupy na nové trhy, nová rizika a finanční toky mezi jednotlivými subjekty holdingu vyžadují současně i nové přístupy k jejich regulaci. Konsolidace bankovních trhů vede regulátory ke sjednocování pravidel regulace v mezinárodním měřítku a k vytváření jednotného institucionálního dohledu nad finančními trhy.[12] Především v Evropě je součástí konsolidačního procesu na bankovním trhu transformace poboček. Transformace pobočkové sítě je způsobena tlaky na zvyšování efektivnosti bankovního podnikání. Převažujícím typem je v současné době univerzální stacionární síť s relativně širokou nabídkou produktů. Klient se stává ve většině prodejních míst součástí určité jednolité skupiny a jí odpovídající bankovní nabídky produktů. Pobočková síť nemá kvalitní poradenské kapacity a nevěnuje dostatečnou pozornost identifikaci potřeb a požadavků klientů. Rozsáhlá univerzální pobočková síť je obvykle také zatížena vysokým podílem fixních nákladů a v řadě případů nevykazuje dostatečnou produktivitu. Podíl vlastní prodejů klientům a poradenství je ve srovnání s administrací a obsluhou stále relativně nízký. To jsou poměrně zásadní důvody nejen pro redukci, ale také pro transformaci bankovní pobočkové sítě. Bankovní distribuční síť musí být v nových tržních podmínkách více orientována na potřeby klientů a zhodnocení jejich přínosu k bankovnímu výsledku. Potřeby klientů a vytváření hodnoty pro klienty se musí odrážet nejen ve strukturované nabídce produktů, ale především 20

v organizačním uspořádání distribuční sítě a v jejím efektivnějším využití k prodejním aktivitám.[12] 3 ČSOB Československá obchodní banka, a. s. působí jako univerzální banka v České republice. Byla založena státem v roce 1964 jako banka pro poskytování služeb v oblasti financování zahraničního obchodu a volnoměnových operací. V červnu 1999 byla privatizována jejím majoritním vlastníkem se stala belgická KBC Bank, která je součástí skupiny KBC. V červnu 2000 ČSOB převzala Investiční poštovní banku (IPB). Po odkoupení minoritních podílů se v červnu 2007 stala KBC Bank jediným akcionářem ČSOB. Do konce roku 2007 působila ČSOB na českém i slovenském trhu. Slovenská pobočka ČSOB byla oddělena k 1. lednu 2008.[1] V tabulce číslo 1 jsou zobrazeny údaje o ČSOB k 30. 9. 2012, které lze najít na internetových stránkách ČSOB. Tabulka 1:Údaje o ČSOB k 30. 9. 2012 [1], vlastní zpracování Položka Počet k 30. 9. 2012 Zaměstnanci 7 820 Klienti 3 072 000 Uživatelé internetového bankovnictví 1 349 000 Pobočky ČSOB (Ret/SME + CORP) 253 Obchodní místa České pošty 3200 Bankomaty 890 ČSOB působí v retailovém bankovnictví v ČR pod dvěma základními obchodními značkami ČSOB a Poštovní spořitelna. Poskytuje své služby všem klientským segmentům, tj. fyzickým osobám, malým a středním podnikům a korporátním a institucionálním klientům. Klienti jsou obsluhováni prostřednictvím poboček ČSOB, finančních center Poštovní spořitelny a obchodních center České pošty. Služby pod značkou ČSOB i Poštovní spořitelnou jsou dále poskytovány prostřednictvím distribučních kanálů v rámci skupiny ČSOB a různých distribučních kanálů přímého bankovnictví. Poštovní spořitelna nabízí od roku 2010 svým klientům řadu moderních bankovních produktů pod značkou Era. Pobočková síť ČSOB nabízí současně se svými produkty a službami i produkty a služby celé Skupiny ČSOB. Ucelená nabídka služeb tak kromě bankovních služeb zahrnuje i pojistné a penzijní 21

produkty (ČSOB Pojišťovna a penzijní fond Stabilita), financování bydlení (Hypoteční banka a Českomoravská stavební spořitelna), kolektivní investování a správu majetku (investiční fondy ČSOB Asset Management, a.s., investiční společnosti) a poskytování dalších specializovaných služeb (ČSOB Leasing, ČSOB Factoring). Služby spojené s obchodováním na finančních trzích poskytuje Patria, sesterská společnost ČSOB.[1] 3.1 Základní údaje Název firmy: Československá obchodní banka, a. s. Ulice: Radlická 333/150 Město: Praha 5 PSČ: 150 57 IČ: 00001350 www stránka: www.csob.cz Obchodní rejstřík: Městský soud v Praze, oddíl B XXXVI, vložka 46 3.2 ČSOB Hypotéka 3.2.1 Hypoteční úvěr pro fyzické osoby Slouží k financování investic do nemovitostí určených k osobnímu využívání nebo nemovitostí, které se po investici z výnosu hypotečního úvěru změní na nemovitost určenou k osobnímu užívání. [13] Zajištění hypotečního úvěru je vždy zástavním právem k nemovitosti. Zastavená nemovitost se musí nacházet na území ČR, k datu zahájení čerpání úvěru nesmí být zatížena zástavním právem třetí osoby ani omezením převodu nemovitosti a musí být pojištěna proti živelným a jiným rizikům. Minimální výše hypotečního úvěru je 200 000 Kč. Maximální výše je 70 procent hodnoty nemovitosti, tedy hodnoty nemovitosti stanovené bankou, výší hodnoty investice do nemovitosti a schopností klienta úvěr splácet. Rezerva anuitní splátky je vyžadována ve výši 25 procent. 22

Splatnost úvěru je od 5 do 40 let. Splatnost se počítá od data zahájení splácení jistiny. Úroková sazba je pevná na období 1, 3, 5, 10, 15, 25 nebo 30 let, záleží na výběru klienta. Čerpání úvěru je buď jednorázové například při koupi nemovitosti nebo postupné například při výstavbě. Jednorázové čerpání musí být ukončeno do 6 měsíců. Postupné čerpání musí být ukončeno do 24 měsíců od data schválení úvěru. [13] Hypoteční úvěr se splácí formou pravidelných měsíčních splátek anuit. Splácení se zahájí nejdříve v měsíci následujícím po ukončení čerpání. Mimořádné splátky jsou klientům umožňovány v souladu s obchodními podmínkami, dle kterých je možné mimořádné splátky úvěru provádět ve dvou termínech. První termín je k datu skončení platnosti úrokové sazby. Na tuto splátku má klient právo, pokud ji oznámí včas předem v termínu dle obchodních podmínek a není v tomto případě účtována žádná smluvní pokuta. Druhá možnost je splatit mimořádnou splátku kdykoliv mimo termín skončení platnosti úrokové sazby. V tomto případě je klientovi k datu splatnosti mimořádné splátky účtována smluvní pokuta ve výši dle aktuálně platného sazebníku banky a její výše je klientovi oznámena. Tato pokuta se inkasuje přednostně před inkasem mimořádné splátky v den jejího provedení. [13] 3.2.2 Americká hypotéka Americká hypotéka je neúčelový úvěr pro fyzické osoby. Banka nesleduje účel úvěru, tento produkt je poskytován jako neúčelový hypoteční úvěr. Zajištění americké hypotéky je vždy zástavním právem k nemovitosti, zastavená nemovitost se musí nacházet na území ČR, datu zahájení čerpání úvěru nesmí být zatížena zástavním právem třetí osoby ani omezením převodu nemovitosti a musí být pojištěna proti živelným a jiným rizikům. Zajištěná nemovitost musí mít určité podmínky. Nemovitost musí být zkolaudovaná, případně s rozestavěností minimálně 90 procent. Musí být ve vlastnictví (možno i podílovém) dlužníka. Vodným zajištěním je stavební pozemek, rodinný dům, bytová jednotka a bytový dům.[13] Minimální částka americké hypotéky je 200 000 Kč a maximální částka je 5 000 000 Kč. Maximální částka je dále dána 70 procent hodnoty nemovitosti, tedy hodnoty nemovitosti stanovené bankou a schopností klienta úvěr splácet. Rezerva anuitní splátky je vyžadována ve výši 50 procent. Splatnost úvěru je od 3 do 20 let a počítá se od data 23

zahájení splácení jistiny. Úroková sazba je podle výběru klienta na 1 rok, 3 nebo 5 let. Čerpání úvěru je jednorázově na běžný účet klienta nebo jiný klientem určený účet. Čerpání se provádí zásadně bezhotovostně, ihned po splnění podmínek klientem na jím určený účet a to maximálně do šesti měsíců od data schválení úvěru. Splácení probíhá formou měsíčních splátek a je zahájeno nejdříve v měsíci následujícím po ukončení čerpání. Mimořádnou splátku části nebo celého úvěru lze učinit kdykoliv během splácení bez sankcí. Banka si dále účtuje úhradu nutných a opodstatněných nákladů spojených s mimořádnou splátkou.[13] 3.2.3 Předhypoteční úvěr Tento typ úvěru slouží k financování obchodních případů, kterou jsou obecně financovatelné hypotečním úvěrem, ale dočasně není možné vložit na nemovitost zástavní právo. V takových případech může být investiční záměr financován předhypotečním úvěrem, který bude následně splacen hypotékou. Účelem hypotéky pak bude splacení existujícího úvěru na bydlení. Požadavky na žadatele, objekt úvěru a předmět zajištění jsou shodné s požadavky na běžný hypoteční úvěr, celý obchodní případ musí být tedy financovatelný ČSOB Hypotékou. Refinancování však nesmí být realizováno pomocí neúčelového hypotečního úvěru a hypotečního úvěru bez příjmů. Účel předhypotečního úvěru[13]: financování privatizace bytového fondu až do 85 procent zástavní hodnoty, klient musí doložit podmínky pro privatizaci bytového fondu, účel musí být doložen v souladu s podmínkami obce pro privatizaci, koupě stavebního pozemku od města nebo obce až do 85 procent zástavní hodnoty, koupě nebo privatizace bytových jednotek a rodinných domů od velkých firem také až do 85 procent zástavní hodnoty, musí však jít o velké firmy, které odprodávají byty dosavadním nájemníkům a není možné tento úvěr využít na převod nemovitostí mezi fyzickými osobami, družstevní bydlení, které je až do 50 procent zástavní hodnoty, financují se družstevní byty bez nutnosti dávat do zástavy nemovitost v osobním vlastnictví. 24

financování koupě bytů a rodinných domů v rámci developerských projektů až do 50 procent zástavní hodnoty, pak již je nemovitost ve fázi hrubé stavby, kdy další čerpání pak může být provedeno z hypotečního úvěru, konkurzy v insolvenčním řízení a dražby až do 85 procent zástavní hodnoty. Dražby mohou být dobrovolné (na návrh vlastníka) i nedobrovolné (na návrh věřitele). Je na zvážení klienta, zda banku požádá o odhad vybrané nemovitosti ještě před zahájením dražby. Při koupi nemovitosti z majetkové podstaty v konkurzu je nutné předložit kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí kupní mezi klientem a insolvenčním správcem. Dále je nutné předložit také vyjádření insolvenčního soudu, individuální výstavba dočasné rozšíření vlastních zdrojů klienta až do 85 procent zástavní hodnoty, maximálně však 500 000 Kč. Vztahuje se na koupi pozemku s následnou individuální výstavbou, financování započetí výstavby, kdy nemovitost ještě není možné zapsat do katastru nemovitostí a klient nemá prostředky na rozestavění. Nelze financovat případy, kdy pozemek je již ve vlastnictví klienta, pozemek již má dostatečnou zástavní hodnotu, je tedy možné využít standardní hypotéku. výstavba moderního bydlení až do 85 procent zástavní hodnoty. Vztahuje se na dřevostavby, ekostavby a panelové systémy prováděné dodavatelským způsobem, kdy rychlý průběh stavby neumožňuje zapsání rozestavěné nemovitosti do katastru nemovitostí. Zajištění předhypotečního úvěru je uzavřením smlouvy o hypotečním úvěru na částku minimálně ve výši předhypotečního úvěru, kde účelem bude splacení předhypotečního úvěru, splnění všech podmínek daných touto smlouvou o hypotečním úvěru s výjimkou vkladu zástavního práva a pojištění nemovitosti. Musí vždy existovat nějaká nemovitost i přesto, že se pro účely předhypotečního úvěru nemovitost nezastavuje. Minimální výše předhypotečního úvěru je 200 000 Kč a maximální výše je 5 000 000 Kč a součet všech poskytnutých předhypotečních úvěrů nesmí přesáhnout tuto částku.[13] Splatnost je vždy 1 rok. Po dobu splatnosti úvěru klient splácí pouze úroky, jistina se jednorázově splatí z hypotečního úvěru. Úroková sazba je pevná na období 1 rok 25

a sazba následujícího hypotečního úvěru bude stanovena ke dni schválení úvěru. Čerpání je jednorázové i postupné, vždy však musí být maximálně 11 měsíců a provádí se zásadně bezhotovostně v závislosti na skutečně vynaložených nákladech na investice do nemovitosti. Splácení pak probíhá formou pravidelných měsíčních splátek úroků. První splátka úroku je po prvním čerpání k nejbližšímu dni sjednané měsíční splátky. Mimořádnou splátku části nebo celého předhypotečního úvěru lze splatit kdykoliv během jeho splácení bez sankcí.[13] 3.2.4 Podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů 3.2.4.1 Vymezení účelu úvěru Objektem obecně může být bytová jednotka v osobním vlastnictví, bytová jednotka v družstevním vlastnictví, rodinný dům, objekt pro individuální rekreaci, bytový dům, stavební pozemek určen pro výstavbu uvedených nemovitostí. Objekty lze v rámci jednoho úvěru kombinovat. [13] ČSOB poskytuje hypoteční úvěry na investice do nemovitostí a tyto investice by měly být určeny k vlastním bydlení, tedy osobnímu užívání. S výjimkou americké hypotéky je účel úvěru posuzován, nemovitost hlavně nesmí být pořizována za účelem podnikání. Pro posouzení účelu, ke kterému je nemovitost využívána, je rozhodující odhad. Účel nemovitosti je uveden v kolaudačním rozhodnutí. Registrační stav nemovitosti musí odpovídat skutečnému stavu a tento stav potvrdí odhadce nebo jiná povolená forma odhadu nemovitosti. Nemovitost, která je určená k zajištění hypotečního úvěru, se musí nacházet na území ČR, objekt úvěru se může nacházet i mimo území ČR. [13] S výjimkou neúčelové hypotéky je hypoteční úvěr přísně účelový a lze ho poskytnout na profinancování koupi nemovitosti do vlastnictví, převodu členských práv a povinností v družstvu, získání práv a povinností včetně práva nájmu k bytu, vypořádání majetkových poměrů spojených s nemovitostí nebo s družstevním podílem, výstavby nemovitosti, rekonstrukcí, modernizací, oprav nemovitostí, vyrovnání dříve poskytnutých půjček použitých na investice do nemovitostí nebo družstevního podílu a kombinace výše uvedených účelů. Hypoteční účelový úvěr lze použít i na financování nemovitého příslušenství, financování projektu, inženýrské činnosti a zařízení staveniště, profinancování příslušenství, které je součástí nemovitosti, koupi rozestavěné nemovitosti a koupi stavebního pozemku.[13] 26

3.2.4.2 Zástavní právo Vhodné typy zástav jsou totožné s objekty úvěru, které jsou uvedeny výše. Na zastavené nemovitosti nesmí váznout zástavní právo třetí osoby, které by bylo ve stejném nebo v přednostním pořadí před zástavním právem, které zajišťuje pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část zahrnutou do krytí závazků z hypotečních zástavních listů v oběhu. Zástavní právo nebo omezení převodu nemovitosti je vyznačeno ve výpisu z katastru nemovitostí. Zástava nemovitosti musí být vždy provedena včetně pozemku. Zástava bytu v obytném domě se může akceptovat i bez zastaveného pozemku, ale jen pokud vlastníci bytové jednotky nejsou spoluvlastníky pozemku, na kterém se nachází bytová jednotka. Věcná břemena nejsou skutečností, pro kterou nelze hypoteční úvěrový obchod sjednat, mohou však mít vliv na výši ceny obvyklé.[13] Zástavní právo je v bance vždy vyžadováno formou zástavního práva k nemovitosti ohodnocené dle metodiky banky na zástavní hodnotu, která vychází z ceny obvyklé. K zastavované nemovitosti musí být zajištěn bezproblémový přístup z veřejných komunikací, přes pozemek ve vlastnictví obce, přes pozemek ve vlastnictví jiného subjektu zabezpečený břemenem chůze a jízdy přes předmětný pozemek. Je-li zástavcem nemovitosti obec nebo město, pak v listině osvědčující právní úkon obce musí být vyjádřeno, že daný úkon byl příslušným orgánem obce schválen nebo tímto orgánem byl udělen k jeho provedení souhlas. Nemovitost není považována za zatíženou dříve vzniklým zástavním právem, nebo omezením převodu nemovitosti, jestliže takto zajištěná pohledávka třetí osoby zanikne ze zákona a v důsledku jejího úplného splacení použitím hypotečního úvěru. Na nemovitosti může váznout zástavní právo, kterým je zajištěn úvěr poskytnutý stavební spořitelnou podle zvláštního právního předpisu, úvěr poskytnutý státním fondem rozvoje bydlení na výstavbu družstevních bytů podle zvláštního právního předpisu a úvěr poskytnutý na výstavbu bytů postavených s finanční, úvěrovou a jinou pomocí podle zvláštních právních předpisů o finanční, úvěrové a jiné družstevní bytové výstavbě. Zástavní právo může váznout, pokud stavební spořitelna nebo věřitel pohledávky z úvěru na družstevní bytovou výstavbu s přednostním pořadím svého zástavního práva dali emitentovi hypotečních zástavních listů ke zřízení zástavního práva v dalším pořadí předchozí písemný souhlas.[13] 27

Při schvalování úvěru, jehož zajištěním má být nemovitost, která již zajišťuje dříve poskytnuté úvěry se vychází z celkového poměru výše všech úvěrů a zástavní hodnoty všech nemovitostí. S ohledem na vyhodnocení bonity klienta banka považuje za nežádoucí, aby v časovém období jednoho měsíce byly schvalovány dva úvěry pro jednoho klienta na jeden objekt úvěru. [13] 3.2.4.3 Pojištění Pojištění je nástroj, který omezuje rizika vyplývající ze škod vzniklých na objektu zástavy a který eliminuje riziko v případě úmrtí klienta a v případě trvalé invalidity následkem úrazu.[13] ČSOB nabízí přednostně Pojištění Hypotéka a v tomto pojišťovacím balíku nabízí pojištění zástavy, pojištění domácnosti a pojištění schopnosti splácet. V rámci pojištění Hypotéka ČSOB poskytne klientovi kvalitnější a komplexnější služby jako zjednodušení postup sjednání pojistné smlouvy včetně automatické vinkulace pojistného plnění ve prospěch banky a také zvýhodněnou úrokovou sazbu úvěru, avšak toto pojištění se neuzavírá k předhypotečnímu úvěru. Jsou tři varianty pojištění schopnosti splácet. Pojištění platí pouze po dobu trvání úvěru. První varianta kryje rizika pro smrt a plnou invaliditu, druhá varianta kryje riziko smrti, trvalé invalidity a pracovní neschopnosti a třetí varianta je smrt nebo plná invalidita, pracovní neschopnost a ztráta zaměstnání. Nemovitost se pojišťuje minimálně na novou cenu, která se uvádí ve formuláři Supervize Hypoteční úvěr ČSOB a je kryta v požadovaném rozsahu rizik včetně povodně a záplavy.[13] U nemovitostí, které jsou pojistitelné ČSOB vždy vyžaduje pojištění a vinkulaci pojistného plnění po celou dobu trvání úvěrového obchodu. Pokud pojištění nemovitosti přesáhlo stáří 50 let a hlavní konstrukční prvky nebyly zjevně zrekonstruovány, sjednávají pak některé pojišťovny pojištění na časovou cenu a tuto formu pojištění nelze akceptovat, je tedy nutné sjednat pojištění u jiné pojišťovny na novou cenu nebo konkrétní částku. Pojistná smlouva musí obsahovat alespoň pojištění pro případ poškození nebo zničení věci živelní událostí (požár, výbuch, vichřice, povodeň, záplava) a pojištění pro případ poškození nebo zničení věci vodou unikající z vodovodního zařízení (nevztahuje se na budovy, které nemají vodovodní rozvod) a toto pojištění nemusí být na celou výši úvěru. Pokud je však v supervizi uvedeno, že 28

pojistné krytí na tyto živly není nutné, pak je ČSOB nebude vyžadovat. Je-li v zástavě rozestavěná budova, musí být po kolaudaci uzavřena nová pojistná smlouva, pokud pojišťovna automaticky nepřevádí pojistnou smlouvu na stavbu na pojistnou smlouvu vztahující se k dokončené nemovitosti. Pozemky nejsou pojistitelné. [13] Životní pojištění a pojištění úvěru není vyžadováno povinně s výjimkou služby Hypoteční úvěr 100, která je určena pro úvěry ve výši nad 85 procent zástavní hodnoty a maximálně do 100 procent zástavní hodnoty zastavované nemovitosti. V tomto případě pak musí být nejpozději do pěti měsíců od podpisu úvěrové smlouvy banka uvedena v pojistné smlouvě jako jediná obmyšlená osoba pro případ smrti. Zástavní smlouva k pohledávce se neuzavírá. ČSOB akceptuje pojištění úvěru (úvěrové pojištění, pojištění schopnosti splácet), životní pojištění (v případě smrti klienta vyplacení částky převyšující výši nesplaceného zůstatku jistiny úvěru pozůstalým), kapitálové životní pojištění (po ukončení doby, na kterou je pojištění sjednáno, je klientovi vyplacena naspořená částka), investiční životní pojištění (v případě dožití není stanovena pevná částka, záleží na hodnotě zvoleného investičního portfolia). ČSOB vždy přednostně nabízí Pojištění Hypotéka, případně využije skutečnost, že Hypoteční banka má uzavřenou dohodu o spolupráci s vybranými pojišťovnami. Pokud nemá Hypoteční banka uzavřenou dohodu o spolupráci s danou pojišťovnou, musí zkontrolovat všeobecné pojistné podmínky a případné výluky z pojištění, zda nemohou mít dopad do pojistného plnění. Pojištění schopnosti splácet nebo životní pojištění jako dozajištění úvěru lze sjednat u jakékoliv pojišťovny, ale ČSOB upřednostňuje pojištění Pojištění Hypotéka. Pokud si klient nesjedná Pojištění Hypotéka, nemá pak nárok uplatnit slevu z úrokové sazby. [13] 3.2.4.4 Úroková sazba Výše úrokové sazby tedy obchodní marže v bance je pro každý obchodní případ počítána automaticky v Modelové Hypotéce. Výše úrokové sazby může být ovlivněna uplatněním slev jednotlivým klientům dle daných kritérií. Pro stanovení úrokové sazby nového úvěru je rozhodným datem datum převzetí kompletní žádosti o hypoteční úvěr. Úroková sazba je pevná na období 1, 3, 5, 10, 15, 20, 25 a 30 let a je fixována od data převzetí kompletního Návrhu na uzavření ČSOB Hypotéky bankou. Nabídka sazby probíhá automaticky v aplikaci Modelová Hypotéka, kde bude klientovi automaticky nabídnuta sazba odpovídající nejbližšímu následujícímu fixačnímu období a to směrem 29