MĚSTYS ŠKVOREC ÚZEMNÍ STUDIE PLOCHY Z6 BM3 Pořizovatel Úřad městysu Škvorce Zpracovatel LCArch s.r.o. 0019
OBSAH ÚZEMNÍ STUDIE A. Textová část C. Grafická část A. TEXTOVÁ ČÁST A.1 Identifikační údaje a) Název dokumentace Územní studie plochy Z6 BM3, Městys Škvorec b) Objednatel městys Škvorec, Masarykovo nám. 122, 250 83 Škvorec c) Pořizovatel Úřad městyse Škvorec, Masarykovo nám. 122, 250 83 Škvorec který zajistil splnění kvalifikačních požadavků pro výkon územně plánovací činnosti podle 24 zákona c. 183/2006 Sb. Osobou oprávněnou pro výkon územně plánovací činnosti, podle 24, je paní Zděnka Klenorová. d) zpracovatel LCArch s.r.o. - Ing. Arch. Lukáš Čihák (ČKA 03055) A. 0 autorizovaný architekt Sídlo: Hodonínská 1239/6, 141 00 Praha 4 Kancelář: Lumírova 21, 128 00 Praha 2 email: lcarch@lcarch.cz tel: 603 248 753 DOLOŽKA O SCHVÁLENÍ MOŽNOSTI VYUŽITÍ ÚZEMNÍ STUDIE: Tato studie byla vložena do evidence územně plánovací činnosti podle 162 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, ve znění pozdějších předpisů. Za pořizovatele: Ing. Martina Vodičková Starostka Městysu Škvorec Datum:. - 2 -
A.2 Vymezení řešeného území, zadání a účel územní studie, podklady Územní studie řeší využití plochy Z6 BM3 v Městysu Škvorec, plošně vymezené územním plánem Škvorce. Řešené území se nachází na východním kraji zastavěného území Škvorce v prostoru vymezeném na severu komunikací Tyršova, na východě okrajem zastavitelného území dle územního plánu, na jihu komunikací v ulici Na Pazderně a stávajícími pozemky rodinných domů a na západě komunikací v ulici Příčná. Řešené území se nachází mezi dvěma stávajícími zastavěnými územími dle ÚP. Řešené území se dotýká zcela nebo části pozemků uvedených v tab. 1. Seznam pozemků dotčených plochou Z6 BM3 (tab. 1) pozemek. majitel podíl Druh pozemku Způsob využití Č.k. 800/3 HAVELSKÁ KORUNA, s.r.o.havelská 503, Staré Město, 11000 1 orná půda Praha 1 800/1 Benetková Marie MUDr., Hněvkovská 1255/8, Chodov, 14800 orná půda Praha 4 2/3 Trnková Hana JUDr., Havlovického 686/20, Braník, 14700 Praha 4 1/3 1949 Benetková Marie MUDr., Hněvkovská 1255/8, Chodov, 14800 ostatní plocha neplodná půda Praha 4 2/3 Trnková Hana JUDr., Havlovického 686/20, Braník, 14700 Praha 4 1/3 1948 Benetková Marie MUDr., Hněvkovská 1255/8, Chodov, 14800 orná půda Praha 4 2/3 Trnková Hana JUDr., Havlovického 686/20, Braník, 14700 Praha 4 1/3 798/3 Bahleda Ondrej JUDr., 286/5 Trebejovská, 044 31 Sokoli, ostatní plocha ostatní komunikace Slovenská rep. 1/6 Bahledová Anna JUDr., 286/5 Trebejovská, 044 31 Sokoli, 1/6 Slovenská republika Soukup Michal, Na Pazderně 408, 25083 Škvorec 1/3 Wepperová Naďa, Na Pazderně 472, 25083 Škvorec 1/3 798/10 Soukup František, Štěpařská 1131/14, Hlubočepy, 15200 Praha 5 1 orná půda 798/2 Soukup František, Štěpařská 1131/14, Hlubočepy, 15200 Praha 5 1 ostatní plocha neplodná půda 798/4 Soukup Michal, Na Pazderně 408, 25083 Škvorec 1 orná půda 638 Soukup Michal, Na Pazderně 408, 25083 Škvorec 1 zastavěná plocha a nádvoří 798/9 Wepperová Naďa, Na Pazderně 472, 25083 Škvorec 1 orná půda 798/7 Wepperová Naďa, Na Pazderně 472, 25083 Škvorec 1 orná půda 724 Wepperová Naďa, Na Pazderně 472, 25083 Škvorec 1 zastavěná plocha a nádvoří 798/8 Bahleda Ondrej JUDr., 286/5 Trebejovská, 044 31 Sokoli, Slovenská republika - 3 - orná půda Bahledová Anna JUDr., 286/5 Trebejovská, 044 31 Sokoli, Slovenská republika 735 Bahleda Ondrej JUDr., 286/5 Trebejovská, 044 31 Sokoli, zastavěná plocha a nádvoří Slovenská republika Bahledová Anna JUDr., 286/5 Trebejovská, 044 31 Sokoli, Slovenská republika 798/15 Bahleda Ondrej JUDr., 286/5 Trebejovská, 044 31 Sokoli, ostatní plocha neplodná půda Slovenská republika Bahledová Anna JUDr., 286/5 Trebejovská, 044 31 Sokoli, Slovenská republika 1950 Novák Pavel Ing., Pivodova 406/16, Slatina, 62700 Brno ostatní plocha neplodná půda Novák Petr Ing., Pivodova 406/16, Slatina, 62700 Brno 1951 Novák Pavel Ing., Pivodova 406/16, Slatina, 62700 Brno orná půda Novák Petr Ing., Pivodova 406/16, Slatina, 62700 Brno 1952 Khelová Pavla, Haškova 845/9, Holešovice, 17000 Praha 7 orná půda Vosyka Petr, U Uranie 1346/15, Holešovice, 17000 Praha 7 Stav k 5. 1. 2019
Letecký snímek s vyznačením řešeného území (obr. 1) Požadavek na pořízení územní studie v této ploše, byl předepsán platnou územně plánovací dokumentací územním plánem městyse Škvorce v platném znění po změně č. 1, a to ve lhůtě pro vložení dat o této studii do evidence územně plánovací činnosti ve lhůtě do 30. 10. 2018. Úkolem a cílem této studie podle územního plánu bylo podrobněji stanovit podmínky dané územním plánem, a to především podmínky pro ověření rozdělení území na jednotlivé pozemky tak, aby bylo možné využít plochu Z6 BM3 k účelu, ke kterému byla v územně plánovací dokumentaci určena. Marným uplynutím lhůty však podmínka pro pořízení územní studie na základě požadavku územního plánu padla. Vzhledem ke značné rozloze a specifice řešeného území plochy Z6 BM3 (rozloha nad 2 ha s požadavkem na vymezení veřejného prostranství, při potřebě zohlednění skutečnosti, že část území je již využita) se obec po dohodě s aktivním investorem majícím zájem na následné rychlé využití části předmětné plochy, rozhodla územní studii pořídit již nikoliv na základě požadavku vyplývajícího z územního plánu, ale z vlastního podnětu. Důvodem tohoto rozhodnutí byla skutečnost, aby následně nedošlo k chaotickému parcelování plochy, bez zajištění požadavků vyplývajících jak z územního plánu, tak i z platných právních předpisů na úseku územního plánování (požadavek na vymezení veřejného prostranství) a tedy k případnému znemožnění účelného využití území. Zpracovaná územní studie prověřila, posoudila a navrhla optimální řešení plochy při respektování požadavku na vymezení veřejného prostranství, veřejné infrastruktury, které toto řešení významně ovlivňují nebo podmiňují. Zpracovaná územní studie tak poskytne stavebnímu úřadu komplexní územně plánovací podklad, podle kterého je možné rozhodovat, bez toho, aniž by došlo k neřízené parcelaci, vyvolané následnými jednotlivými dílčími žádostmi vlastníků. Územní studie ve své textové a grafické části řeší v souladu se zadáním zejména rozdělení plochy na jednotlivé stavební pozemky dle 20 vyhl. 50006 Sb., veřejné prostranství, jehož součástí je místní komunikace umožňující přístup na stavební pozemky dle 22 vyhl. 50006 Sb. a veřejné prostranství vymezené v souladu s 7 vyhl. 50006 Sb. mimo plochu veřejného prostranství pro pozemní komunikace. - 4 -
Použité podklady: Územní plán Městyse Škvorce 03/2015 Katastrální mapa Zadání územní studie Projektová dokumentace přeložení trasy VN v Příčné ulici (Ing. L. Cihelková) Informace správců sítí (voda, kanalizace, plyn IGP průzkum severozápadní části plochy (ing. Březina 07/2018) - 5 -
A.3 Současný stav řešeného území Řešené území je tvořeno převážně pozemky zemědělského půdního fondu vedené v katastru nemovitostí jako orná půda, částečně jako ostatní plocha s neplodnou půdou (viz tab. 1). Jedná se o plochu mírně se svažující z jihovýchodní části směrem k severozápadní. Plocha je zhruba v 1/3 příčně rozdělena pruhem několika pozemků, které byly již rozděleny a změněny na stavební, na třech z nich jsou již nové solitérní rodinné domy (viz obr.1). Ostatní plocha je z větší části volná, travnatá v části zemědělsky obhospodařovaná. Dopravně je území přístupné ze dvou stávajících místních komunikací v ulicích Na Pazderně podél jižního okraje a v ulici Příčná na západním okraji. Přístup je možný i ze severní strany, z komunikace v ulici Tyršova v případě vybudování přejezdů stávajícího příkopu. Podél západní hranice prochází stávající nadzemní vedení VN, které je v současné době překládáno do zemního vedení. Do území zasáhne podél této hranice jak vedení, tak ochranné pásmo. V severozápadním rohu území je umístěn svodný sloup tohoto vedení. Podél severní hranice území v ulici Tyršova vede regionální cyklotrasa, podél této ulice se také vyskytuje ochranné pásmo dopravní plochy. Napojení území na technickou infrastrukturu je možné v zásadě ze dvou ulic, a to z ulice Příčná a ulice Na Pazderně (viz obr.2). V těchto ulicích jsou umístěny veřejné řady vody, kanalizace, plynu a silnoproudé elektroinstalace. Mapa části Městyse s vyznačením řešeného území (obr. 2) Stávající limity v území: Vedení VN včetně ochranného pásma Vedení technické infrastruktury v ulicích Příčná a Na Pazderně Ochranné pásmo dopravní plochy ulice Tyršova - 6 -
A.4 Funkční a prostorové využití Funkční a prostorové využití se bude řídit podmínkami pro využití ploch stanovených územním plánem. Pro řešené území platí podmínky stanovené platným územním plánem Městyse Škvorec. Řešená plocha je zařazena mezi plochy bydlení v rodinných domech městské a příměstské (BM) (viz obr.3). Pro využití řešené plochy stanovil územní plán následující podmínky: Hlavní využití: - bydlení v rodinných domech - zeleň soukromá zahrady - místní komunikace, pěší cesty Přípustné využití území, činnosti a stavby: - bydlení v rodinných řadových a skupinových domech, event. dvojdomech jen k.ú. Škvorec - administrativní nebo komerční prostory v rámci RD - stravovací zařízení jen k.ú. Škvorec - zařízení péče o dítě v rozsahu 1 RD - sportovní a relaxační zařízení jen k.ú. Škvorec - veřejná prostranství se zelení a mobiliářem - sítě a zařízení technické infrastruktury - cykloturistické trasy - dětské hřiště - odstavná a parkovací stání Podmínečně přípustné využití území, činnosti a stavby: - zdravotnická zařízení v rámci RD - ubytovací zařízení s kapacitou do 25 lůžek ve formě pensionu jen k.ú. Škvorec - samostatné objekty komerční občanské vybavenosti nebo podnikatelské činnosti nepřesahují velikost rodinného domu nebo dvojdomu (včetně služeb, servisů) jen k.ú. Škvorec Podmínky: Tyto činnosti nesmí snižovat kvalitu prostředí a pohodu bydlení žádným způsobem (ani dopravním zatížením), nesmí mít negativní účinky na životní prostředí dané limity dle 13 vyhlášky č. 137/1998 Sb. Nepřípustné využití území, činnosti a stavby: - jiné než hlavní, přípustné a podmínečně přípustné využití území, činnosti a stavby Pravidla pro uspořádání území: - nová výstavba: - min. výměra parcely 800 m2 u solitérní zástavby, 400 m2 u řadové a skupinové zástavby - max. plocha zastavění 30 % u solitérní zástavby, 40 % u řadové a skupinové zástavby - max. výška zástavby - 2 nadzemní podlaží nebo 1 nadzemní podlaží a využité podkroví - minimální šířka komunikací 8,5 m, doporučuje se zklidněný režim třída D obytná zóna - řadová nebo skupinová zástavba může tvořit mat. 30 % plochy území mimo plochu BM8 a BM9, kde není přípustná - parcely sousedící s nezastavěným územím smí být využity pouze pro solitérní zástavbu RD s výškou 1 nadzemní podlaží a využité podkroví - 7 -
Výřez koordinačního výkresu územního plánu Škvorec (obr. 3) - 8 -
A.5 Návrh využití území A.5.1. Návrh urbanistického řešení V průběhu zpracování územní studie byla prověřena možnost zástavby v rozsahu celé funkční plochy Z6- BM3, tak jak byla navržena v územním plánu. Na základě zjištěných technických a prostorových vazeb v území, a především majetkoprávních vztahů ke stávajícím pozemkům bylo navrženo členění území na pozemky pro případnou stavbu rodinných domů, pozemky veřejných prostranství pro komunikace a veřejných prostranství pro zeleň. Rozdělení veřejných prostranství (pro komunikace a zeleň) bylo navrženo na základě procentuálního podílu velikosti pozemků jednotlivých vlastníků vůči celkové ploše území tak, aby tyto plochy zabíraly z pozemků stávajících majitelů tento procentuální podíl. Výpočet jednotlivých podílů a rozdělení veřejného prostranství zeleně do třech částí je uvedeno v tabulce pozemků a ploch (viz tab. 2). Tabulka plošných vztahů pozemků v území rozdělení veřejné plochy zeleně (tab. 2) pozemek č.k. majitel podíl majit. 800/3 HAVELSKÁ KORUNA, s.r.o., 1 800/1 Benetková Marie MUDr. 2/3 Trnková Hana JUDr. 1/3 1949 Benetková Marie MUDr. 2/3 Trnková Hana JUDr. 1/3 1948 Benetková Marie MUDr. 2/3 Trnková Hana JUDr. 1/3 798/3 Bahleda Ondrej JUDr. Bahledová Anna JUDr. 1/6 Soukup Michal 1/6 Wepperová Naďa 1/3 1/3 798/10 Soukup František 1 798/2 Soukup František 1 798/4 Soukup Michal 1 638 Soukup Michal 1 798/9 Wepperová Naďa 1 798/7 Wepperová Naďa 1 724 Wepperová Naďa 1 798/8 735 798/15 1950 1951 1952 Bahleda Ondrej JUDr. Bahledová Anna JUDr. Bahleda Ondrej JUDr. Bahledová Anna JUDr. Bahleda Ondrej JUDr. Bahledová Anna JUDr. Novák Pavel Ing. Novák Petr Ing. Novák Pavel Ing. Novák Petr Ing. Khelová Pavla Vosyka Petr funkční plocha celkem požadavek na veřejné prostranství výměra ve funkč. pl. m2 poznámka součet za majitele m2 podíl z FP Plocha za majitele m2 veřejné prostr Zeleň potřebná plocha m2 12677 12677 33,91 339,15 A 339,15 10747 14145 37,84 378,42 2267 část z celkové výměry 2297m2 1131 část z celkové výměry 17923m2 332 332 0,89 8,88 615 844 2,26 22,58 229 961 1056 2,83 28,25 95 308 998 2,67 26,70 627 63 890 1095 2,93 29,29 102 103 465 3595 9,62 96,18 3130 2637 2637 7,05 70,55 37379 navržená plocha m2 357,00 B 387,30 403,00 C 273,55 286,00 1 000,00 skutečná plocha dle územní studie 1 046,00-9 -
Územní studie navrhuje plošné dělení plochy Z6-BM3 na následující pozemky: stavební pozemky rodinných domů: Pozemky jsou určeny pro stavby rodinných domu a staveb vedlejších, které s nimi souvisejí a dále pro stavby uvedené v přípustném či podmíněném přípustném využití dle ÚP. Regulativy dle ÚP: - min. výměra parcely 800 m2 u soliterní zástavby, 400 m2 u řadové a skupinové zástavby - max. plocha zastavění 30 % u soliterní zástavby, 40 % u řadové a skupinové zástavby - max. výška zástavby - 2 nadzemní podlaží nebo 1 nadzemní podlaží a využité podkroví - řadová nebo skupinová zástavba může tvořit mat. 30 % plochy území - parcely sousedící s nezastavěným územím smí být využity pouze pro soliterní zástavbu RD s výškou 1 nadzemní podlaží a využité podkroví veřejné prostranství komunikace: Pozemky jsou určeny pro umístění komunikací a sítí technické infrastruktury a zeleně. - minimální šířka komunikací 8,5 m, doporučuje se zklidněný režim třída D obytná zóna veřejné prostranství zeleň: Pozemky jsou určeny pro umístění veřejné zeleně, sadových a parkových úprav, dětských hřišť, mobiliáře, peších cest, vjezdu na pozemky a sítí technické infrastruktury. V ploše je navrženo celkem 29 nových stavebních pozemků pro stavbu rodinných domů, které budou napojeny z třech nově navržených komunikací. S ohledem na rozsah plochy, možnému napojení nových komunikací zpřístupňujících pozemky nových rodinných domů na stávající komunikační síť a především k majetkoprávním vztahům jsou v území navrženy celkem tři veřejná prostranství pro plochu komunikací (pozemky č. 30, 31 a 32) a plochu zeleně (pozemky č. 33, 34 a 35), která procentuálně odpovídají podílům stávajících majitelů na celkové rozloze území (viz tab. 23). Tyto plochy jsou umístěny do třech míst tak, aby co nejvíce reflektovaly příslušnost k jednotlivým stávajícím majitelům. Zároveň jsou tyto plochy zeleně umístěny vždy u každého veřejného prostranství pro nové komunikace. K ploše veřejného prostranství zeleně A (pozemek č.33) je započítána i plocha zeleně ve veřejném prostranství komunikace (pozemek č. 30). Toto členění na tři samostatné plochy veřejných prostranství komunikace a zeleně je zvolena tak, aby co nejlépe odráželo členění majetkoprávních vztahů v území. Drobné plochy zeleně budou dále součástí veřejných prostranství komunikací v rámci návrhu obytné ulice. Nově navržené veřejné plochy pro komunikace mají min. předepsanou šířku dle ÚP 8,5m, plochy pozemků pro stavbu rodinných domů mají v souladu s ÚP min. plochu 800 m2. Plocha veřejného prostranství pro zeleň má větší plochu než předepsaných 1000 m2. Územní studie nevylučuje možnost sloučení některých navržených stavebních pozemků do jednoho, případně úpravu parcelace zachovávající schéma veřejných prostranství a splňujících požadavky ÚP na minimální velikost stavebních pozemků. Vzhledem k tomu, že je územní studie zpracována na podkladu katastrální mapy, jsou navržené velikosti pozemku orientační a lze se od nich odchýlit (možné změny výměr včetně posunu vlastnických hranic). Nutné je ovšem zachování navržené koncepce dělení území vycházející z návrhu dopravní obsluhy velikosti veřejného prostranství zeleně a podmínek stanovených územním plánem. A.5.2. Návrh dopravního řešení S ohledem na rozsah plochy, možnému napojení nových komunikací zpřístupňujících pozemky nových rodinných domů na stávající komunikační síť, a především k majetkoprávním vztahům jsou v území navrženy celkem tři veřejná prostranství pro komunikace (pozemky č. 30, 31 a 32). Nové komunikace budou napojeny na místní uliční síť v ulicích Příčná, Na Pazderně a Tyršova. Nové komunikace budou provedeny formou obytné ulice. V místech napojení na stávající ulice budou zvýšené stavební prahy v šířce 1,50 včetně pásů z hmatové dlažby. Vlastní obytná ulice bude v proměnlivém šířkovém uspořádání s vozovkou v šířce 4,00 (6,00m) s vystupujícími bloky zeleně a s parkovacími stáními. Šířka veřejného prostoru je navržena 8,50 m. Umístění a napojení veřejných prostranství komunikací je zřejmé z výkresové části této územní studie typový příčný řez je naznačen v obr. 4. Výše uvedená nově vymezená veřejná prostranství pro komunikace jsou navržena v souladu s vyhláškou č.50006sb. a požadavky ÚP v - 10 -
minimálních šířích 8m a více (návrh 8,5m). Likvidace dešťových vod z místních komunikací je předpokládána prioritně vsakem na plochách zeleně v rámci uličního profilu, případně pod komunikací s pojistným přepadem do stávajících příkopů podél komunikací stávající uliční sítě ve Škvorci. Typový příčný řez komunikací obytné ulice (obr. 4) A.5.3. Návrh řešení technické infrastruktury Zásobování vodou: Územní studie předpokládá zásobování stavebních pozemků z veřejného vodovodního řadu v ulicích Příčná a Na Pazderně. Nově umísťované řady budou vedeny v rámci veřejných prostranství v souběhu s ostatními inženýrskými sítěmi. V souvislosti s případnou nedostatečnou kapacitou vodovodního řadu je možné pozemky rodinných domů zásobovat vodou ze studní na pozemcích jednotlivých rodinných domů do doby navýšení kapacity ve veřejném rozvodu. Budoucí vodovodní řad bude sloužit i jako zdroj požární vody. Likvidace odpadních vod: Územní studie předpokládá likvidaci odpadních vod ze stavebních pozemků napojením na stávající veřejnou kanalizaci v ulicích Příčná a Na Pazderně. Trasy nových veřejných řadů budou umístěny do veřejných prostranství komunikací a budou předmětem dalších projektových stupňů pro územní řízení a stavební povolení. Řady budou vedeny v souběhu s ostatními inženýrskými sítěmi. Dešťové vody ze střech a zpevněných ploch na pozemcích rodinných domů budou likvidovány vsakem na vlastním pozemku, případně budou zachycovány pro zavlažování zahrad. Zásobování plynem: Územní studie předpokládá zásobování stavebních pozemků z veřejného rozvodu plynu (STL a NTL) v ulicích Příčná a Na Pazderně. Nově umísťované řady budou vedeny v rámci veřejných prostranství v souběhu s ostatními inženýrskými sítěmi. Zásobování elektrickou energií: Jednotlivé stavební pozemky budou zásobovány elektrickou energií z rozvodné sítě ČEZ Distribuce a.s. v okolí území. Územní studie nevylučuje v případě potřeby možnost realizace nové trafostanice nebo posílení stávajících v území. Jednotlivé rodinné domy budou napojeny z kabelového vedení nízkého napětí, které bude umístěno v prostoru navržených veřejných prostranství v souběhu s ostatními inženýrskými sítěmi. Veřejné osvětlení: Nově navržené místní komunikace budou osazeny sloupy veřejného osvětlení v souladu s platnou ČSN napojené na stávající rozvody VO v okolí. Způsob připojení na rozvoj NN el. energie bude proveden dle požadavku správce veřejného osvětlení. - 11 -
A.6 Závěr Tato územní studie slouží prioritně k ověření a stanovení koncepce rozdělení území na soukromé pozemky pro stavbu rodinných domů a pozemky veřejných prostranství zeleně a komunikací. Ostatní podrobnější úpravy a řešení budou předmětem dalších stupňů projektových dokumentací a správních řízení pro územní řízení a stavební povolení. Územní studii nebylo nutné s přihlédnutím k předchozímu projednání plochy v platné územně plánovací dokumentaci, ve které ze strany dotčených orgánů uplatněny žádné speciální podmínky pro její pořízení, a dále s přihlédnutím ke zpracovávané podrobnosti a účelu, v průběhu rozpracovanosti s těmito orgány konzultovat. Územní studie byla zpracována jako základní návrh organizace území pro potřeby vlastníků pozemků či budoucích investorů a nenahrazuje projektové dokumentace k územnímu ani stavebnímu řízení ve kterých bude projednáno napojení budoucích pozemků na veřejnou technickou infrastrukturu. Před zpracováním jakékoliv další dokumentace je nutné zpracovat zaměření pozemků. Zároveň je nutné provést vyhodnocení radonového rizika a hydrogeologický průzkum včetně vyhodnocení zasakování či zadržování dešťových vod na pozemcích rodinných domu a u komunikací. Ing. arch Lukáš Čihák LCArch s.r.o. - 12 -