Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra financí Regenerace brownfields z hlediska investora Diplomová práce Autor: Ivana Domšová Finance, Oceňování majetku Vedoucí práce: Prof. Ing. Josef Michálek, CSc. Praha Červen 2012
Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci na téma Regenerace brownfields z hlediska investora zpracovala samostatně a uvedla veškerou pouţitou literaturu. Všechna pouţitá literatura a podkladové materiály jsou v seznamu literatury. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. Ve Vlašimi 29.6.2012 Ivana Domšová 2
Poděkování Chtěla bych poděkovat panu profesoru Michálkovi za ochotu a pomoc při konzultacích s mojí diplomovou prací. Dále bych ráda poděkovala panu Ing. Romanu Vodnému za jeho ochotu a pomoc při spolupráci a také za jeho připomínky a rady k mé diplomové práci. Děkuji i své rodině, která mě po celou dobu studií podporovala. 3
Anotace Diplomová práce se skládá ze čtyř částí. První část je zaměřena na Brownfieldsˮ. Vysvětluje, co se pojmem brownfields obecně rozumí, rozděluje brownfields podle definic a typologie, dívá se na terminologii z různých hledisek, rozděluje základní typy brownfields podle polohy, původu a nového vyuţití, dále pak podle původu vzniku a ekonomického dělení. Posledním bodem je historický přehled, odpověď na otázku, proč vznikly tyto areály, pohled na jejich postupný vývoj, popřípadě znehodnocení areálu aţ do dnešní doby. Důvody zrušení a nezvýhodnění areálu. Druhá část práce se věnuje převáţně problematice regenerace brownfields. Důvody a příčiny vzniku brownfields. Financování z různých zdrojů a institucí, které mají vliv na tuto problematiku. Nakonec jsou uvedené příklady zahraničních a českých brownfields. Třetí část se na problematiku brownfields dívá z pohledu investora. Zmiňuje se o veřejném a soukromém sektoru, který je nedílnou součástí veškerého financování, a také kombinaci obou dohromady. Čtvrtá část je zaměřena na konkrétní příklad, a to cukrovar v Chrudimi, nynější TMT Chrudim. Snahou je ukázat na tomto příkladu pohled investora a veškeré náklady s tím spojené, ocenění firmy a objektu, jaký to má vliv na investora. Cílem je i prokázat, jestli je výhodnější pro investora stavět na zelené louce, nebo nikoliv. Klíčová slova: brownfields, typologie, areály, průmyslové objekty, investor 4
Annotation The thesis consists of four parts. First part focuses on brownfields. It explains the term generally and divides brownfields according to definitions and typology. It looks at the conception from different standpoints, divides standard brownfields types according to position, origin and new usage, further according to the origin rise and economic dividing. Last point is historical survey which tries to answer the question why these areas arose and which looks at their gradual development, eventually devaluation of areas until today's time. It searches for the reasons of their cancellation and disadvantage. Second part of the thesis deals mainly with the problem of brownfields activation and the reasons of brownfields development. It looks at financing from different sources and institutions that influence this issue. Final part shows examples of foreign and Czech brownfields. Third part looks at the issue of brownfields from the investor s point of view. It mentions public and private sector which is an integral part of all financing, as well as combination of both. Fourth part is focused on a particular example, namely sugar refinery in Chrudim, present TMT Chrudim. The aim is to show the investor s point of view, all related costs, evaluation of the company and the area and the influence on an investor. It tries to answer the question whether it is more convenient for an investor to build a new area on a green meadow or not. Key words: brownfields, typology, areas, industrial objects, investor 5
Obsah: ÚVOD... 1 METODY ZPRACOVÁNÍ... 2 1. BROWNFIELDS... 3 1.1 ZÁKLADNÍ TERMINOLOGIE A TYPOLOGIE... 3 1.1.1 Co jsou to brownfields... 3 1.1.2 Definice pouţívané u nás a v zahraničí:... 5 1.2 TERMINOLOGIE... 8 1.3 TYPOLOGIE Z RŮZNÝCH HLEDISEK... 9 1.3.1 Rozdělení podle hlediska a původu vzniku:... 10 1.4 TYPOLOGIE Z EKONOMICKÉHO HLEDISKA:... 11 1.5 BROWNFIELDS V ČESKÉ REPUBLICE A SOUČASNÝ STAV... 12 1.6 NÁRODNÍ STRATEGIE REGENERACE BROWNFIELDS:... 14 2. HISTORICKÝ PŘEHLED... 18 2.1 VZNIK BROWNFIELDS... 18 2.2 DŮSLEDKY A PROBLÉMY SPOJENÉ SE VZNIKEM BROWNFIELS... 19 2.2.1 Důsledky... 19 2.2.2 Problémy... 19 2.2.3 Obecné řešení a přístupy... 20 3. REGENERACE BROWNFIELDS... 22 3.1 VZNIK REGENERACE... 22 3.2 PŘÍČINY A DŮSLEDKY VZNIKU BROWNFIELDS... 22 3.2.1 Příčiny :... 22 3.2.2 Důsledky:... 22 3.3 DŮVODY REVITALIZACE A REGENERACE... 23 3.3.1 Revitalizace... 23 3.3.2 Regenerace... 23 3.3.3 Výhody... 24 3.3.4 Nevýhody... 25 3.4 FAKTORY DŮLEŢITÉ PRO REGENERACE BROWNFIELDS... 28 3.5 ZAHRANIČNÍ PŘÍSTUPY K REGENERACI... 28 6
3.6 ZAHRANIČNÍ ZKUŠENOSTI A PŘÍKLADY:... 29 3.7 PŘÍKLADY BROWNFIELDS V ČESKÉ REPUBLICE... 35 4. FINANCOVÁNÍ BROWNFIELDS... 37 4.1 FINANCOVÁNÍ VEŘEJNÝM A SOUKROMÝM SEKTOREM... 37 4.2 FINANCOVÁNÍ Z NĚKOLIKA ZDROJŮ... 38 4.3 PPP... 39 4.3.1 Co je PPP... 39 4.3.2 Cílem PPP Centra... 40 4.4 BROWNFIELD A EVROPSKÁ UNIE... 40 5. POHLED INVESTORA... 43 5.1 BROWNFIELDS Z POHLEDU INVESTORŮ:... 43 5.2 SROVNÁNÍ GREENFIELD A BROWNFIELDS Z POHLEDU INVESTORA:... 44 5.3 POHLED ODHADCE A ZPŮSOB OCENĚNÍ... 45 5.4 METODY OCENĚNÍ... 45 5.5 PŘÍNOS... 47 6. PŘÍKLAD V PRAXI - CUKROVAR - TMT CHRUDIM... 48 6.1 DŮVOD VÝBĚRU... 48 6.2 HISTORICKÝ PŘEHLED... 48 6.2.1 Vznik a vývoj cukrovaru 1867-2011... 48 6.2.2 Proč rekonstrukce... 50 6.3 VLIV NA OCENĚNÍ... 51 6.3.1 Oceňování historické stavby... 51 6.4 BROWNFIELDS ROKU 2005... 52 6.5 TRŢNÍ OCENĚNÍ... 53 VÝROBNÍ AREÁL... 59 6.6 PŘÍLOHY:... 77 ZÁVĚR... 83 7. SEZNAM POUŢITÝCH ZKRATEK... 84 8. SEZNAM POUŢITÉ LITERATURY:... 85 9. ZADÁNÍ DIPLOMOVÉ PRÁCE:... 89 7
Úvod Diplomová práce je věnovaná tématu Regenerace brownfields z hlediska investora. Jedná se o problematiku starých, nevyuţívaných areálů, které nejsou z ekonomického hlediska příliš atraktivní a nevěnuje se jim tudíţ dostatečná pozornost. Většinou nejsou na vhodném místě, mohou například stát na krajích měst, nacházet se mimo dopravní spojení atd. Postupně tak chátrají, coţ více prohlubuje nezájem investorů. Řešením však nemůţe být ignorace problému. Najde-li se vhodná osoba, instituce či jiný subjekt, který bude ochoten do projektu brownfields vstoupit, pozvedne se tím i celá okolní lokalita nabídnou se nové pracovní příleţitosti, místo získá lepší vzhled a celkově se ozdraví. V dnešní době uţ lidé začínají chápat, ţe téma ţivotního prostředí se jich aktuálně týká a není něčím, co by měly řešit aţ nastupující generace. Práce proto má být příspěvkem k tomuto tématu. Projekt je zaměřen přímo na daný objekt a na něm je názorně ukázán jeho postupný vývoj od vzniku, přes zchátrání aţ k opětovnému znovuzrození. Cílem je přiblíţit a popsat Cukrovar v Chrudimi, postupný vývoj stavby, aţ po její rekonstrukci, a také se zaměřit na pohled investora. Názorným oceněním bude ukázáno, jaká varianta je pro investora výhodnější, jestli je lepší postavit celý výrobní areál na zelené louce nebo provést rekonstrukci. To je podstatné zohlednit, protoţe ekonomická stránka je nezanedbatelná. Investor můţe být veřejný, soukromý, nebo se oba tyto sektory spojují dohromady. Z doposud shromáţděných informací se dá zjistit, ţe z pohledu oceňování nemovitostí existují na problematiku brownfields odlišné názory. Práce poukáţe na regeneraci brownfields od počátku vzniku aţ do dnešní doby. Popíše vliv na okolní prostředí a také na ocenění u konkrétního příkladu. Nesmí se zapomenout ani na pohled investora. Celá práce se skládá ze šesti důleţitých kapitol. První obecně popisuje brownfields a jeho typologie aţ po základní terminologie. Druhá část se zaměřuje na historický přehled a důvody vzniku. Třetí kapitola ukazuje regeneraci brownfields vznik a důsledky pro okolí. Poukazuje na výhody a nevýhody pro obce a města. U příkladů ze zahraničí jsou vidět postupy a vliv města na problematiku. Čtvrtá část udává financování brownfields pomocí veřejného a soukromého sektoru, popřípadě státu. Mohou se financovat i pomocí PPP projektů. Pátá část se soustřeďuje na pohledy investora a odhadce. Představuje různé metody ocenění. Poslední kapitola nabízí praktický příklad - Cukrovar Chrudim. Trţní ocenění firmy je největším přínosem práce. 1
Metody zpracování Při výběru metody zpracování diplomové práce jsem přemýšlela, jak vyuţít svých dosavadních znalostí a zkušeností doposud získaných. Při postupném sbírání dat a poznatků z různých staveb a procesů z hlediska kvality a kvantity jsem se rozhodla zvolit metodu strukturovaného pozorování. Velikou výhodou a přínosem pro práci je mé zaměření. Jelikoţ se od střední školy zabývám problematikou historických staveb, rekonstrukcí a sama si postupně na stavbách dělám poznámky k dané problematice, bylo pak pro mě velice jednoduché vybrat si téma regenerace brownfields z hlediska investora. Od střední školy mám moţnost pracovat v jedné malé projekční firmě ve Vlašimi, která se zabývá jak rekonstrukcemi, tak novostavbami, popřípadě malými objekty. V této firmě jsem si sama zkusila projekt, ve kterém se vyuţívalo kreslení i navštěvování staveb, mohla jsem vidět veškeré postupy prací, oprav a rekonstrukcí. Některé práce pro mě znamenaly ptát se a zjišťovat daný problém. Postupem času jsem se dostala do jiné firmy, která byla přímo zaměřena na historické stavby, brownfields a všechny nemovitosti s tím spojené. U této firmy jsem postupovala stejným způsobem jako u předchozí. Pozorováním a psaním poznámek jsem si dělala přehled o daném projektu. Nyní pracuji u firmy SYNER jako asistentka stavbyvedoucího a tato pozice je velkým přínosem i pro moji diplomovou práci. Seznámím se tu s mnoha investory a můţu s nimi probrat problematiku investování do objektů typu brownfields. Brownfields jsou pro investory velice zajímavé téma. Hlavně záleţí na úsudku člověka, jestli je ochotný do takového objektu investovat či ne. Musí se rozhodnout a zjistit si o dané nemovitosti, objektu či areálu, jestli se mu vyplatí investovat, aby věděl, jestli se mu jeho investice vrátí. Pokusím se ve své práci tento problém ukázat na cukrovaru Chrudim. Objekt byl v roce 2005 vyhlášený brownfields roku. Ukáţu, zda investice do staré nemovitosti byla přínosem, nebo naopak. 2
1. Brownfields 1.1 Základní terminologie a typologie 1.1.1 Co jsou to brownfields Pojem brownfieldsˮ byl převzat z anglického slova brownfield sitesˮ a v přesném překladu znamená hnědá poleˮ. Tento výraz se v češtině nepouţívá, mohl by být zavádějící. Ministerstvo pro místní rozvoj (MMR) pouţívá výraz deprimující zónyˮ. Oproti tomu ministerstvo ţivotního prostředí (MŢP) hovoří o narušených zónách (pozemcích). Jednotlivá ministerstva pouţívají jiný název pro tyto lokality a pozemky s tím spojené. Existují velké rozdíly podle toho, kde se pozemek nachází. Samotný výraz pro brownfields se pouţívá spíše jako pracovní. Důvodem je celosvětové sjednocení pojmu. Při skloňování se někdy ponechává s anglickou koncovkou -s a neskloňuje se. Přesný význam slova brownfieds se nedá jednoznačně vymezit. V Evropě a ve světě má odborník na tuto problematiku jiný náhled a představu. Zjednodušeně se dá říci, ţe se jedná o pozemky (včetně objektů na nich), které byly dříve dotčeny lidskou rukou. 1 Jsou to především staré nemovitosti v urbanizovaném území, které jsou nevyuţívané, ekonomicky nedostatečně efektivně vyuţívané, zanedbané a opuštěné. Ztělesňují rozsáhlou část zastavěného území ve velkých částech našich měst, od 3% do 20%. 2 Tyto objekty mohou být kontaminované. Jedná se převáţně o průmyslové, zemědělské, vojenské či logistické zóny, konkrétní městské části, komerční nebo bytové objekty, které stojí v zastavěném území nebo ve volné krajině. Objekty mají velký problém pro další rozvoj měst, obcí a regionů. Představují zásadní překáţku k udrţitelnosti a znovuvyuţití regeneraci měst. Jde o území, která ztratila svoji funkci a jsou ekonomicky 1 OPATOVÁ, Yvona. Brownfields-greenfields-město: úloha zeleně při obnově devastovaných území města: c2008, 30 s. ISBN 978-80- 214-3674-9, ZAMARSKÝ, Vítězslav, Jiří TYLČER a Tomislav STŘELEC. Regenerace průmyslových ploch: jak vznikají a co s nimi. 1. vyd. Ostrava: VŠB - Technická univerzita Ostrava, 2009, 138 s.. ISBN 978-80-248-2431-4 KADEŘÁBKOVÁ, Boţena a Marian PIECHA. Brownfields: jak vznikají a co s nimi. Vyd. 1. V Praze: 2009, 138 s. ISBN 978-80-7400-123-9. 2 JACKSON, Jiřina Bergatt a kolektiv. Brownfields snadno a lehce, příručka zejména pro pracovníky a zastupitele obcí, IURS - Institut pro udrţitelný rozvoj sídel o.s., 2004, 40 s., s. 3. 3
nedostatečně vyuţívána (a podvyuţitá). Opětovné vyuţití komplikuje převáţně ekologická zátěţ a zdevastované budovy. 3 Ekonomicky a hospodářsky vyspělé země si postupem času začaly uvědomovat, ţe rozšiřování urbanizovaných území a laxní přístup k těmto objektůmˮ bude mít vysoké nároky na veřejné rozpočty, které jsou nutné k zajištění jejich vitality a dalšímu vývoji měst a obcí. V mnohých případech existuje podpora opětovného vyuţití, která směřuje k posílení ţivotaschopnosti a ekonomické výkonnosti města a celé společnosti. Zdroj: http://www2.krajlbc.cz/index.php?page=3531&redirected=true&c=40448ba3ab0a583294119762094d7588 Brownfields mají negativní ekonomické vlivy a s tím související neblahý dopad na své široké okolí. Veškeré problémy a rizika, která jsou s brownfields spojena, představují velký problém. Obvykle vyţadují formy veřejné intervence (peněţní i nepeněţní) pro odbourání bariér, které brání rozvoji a nastartování nového procesu k jejich znovuvyuţití. 4 Problematika brownfields se objevuje v politických agendách rozvinutých zemích asi od roku 1970 a nyní je silně spojena s širší agendou udrţitelného rozvoje. Znovuvyuţití brownfields nejenom ţe posílí vitalitu a výkonnost měst a národní konkurenceschopnost, ale také ve svém důsledku pomůţe sníţit tlak na zábor zemědělské půdy, tzv. greenfieldsˮ, na okrajích měst. 5 3 OPATOVÁ, Yvona. Brownfields-greenfields-město: úloha zeleně při obnově devastovaných území města: c2008, 30 s. ISBN 978-80- 214-3674-9 4 In, Brownfields, http://www.brownfieldsinfo.cz/uvodni-stranka/ [online]. [cit. 2012-06]. 5 In, Brownfields, http://www.brownfieldsinfo.cz/uvodni-stranka/ [online]. [cit. 2012-06]. 4
1.1.2 Definice pouţívané u nás a v zahraničí: 6 Všude ve světě se pouţívá pro brownfields jiná definice. Jednoznačný pojem neexistuje. Z tohoto důvodu se uţívá pojem z různých zemí a organizací. a) Definice dle Evropské unie: 7 Nevyuţívaná, zchátralá či ekologicky postiţená nemovitost, která ztratila své původní vyuţití. Rekonstrukce či revitalizace takové nemovitosti k novému efektivnímu vyuţívání je podporována z fondů EU. b) Definice podle CzechInvestu: 8 Agentura CzechInvest je institucí, která shromaţďuje veškeré informace o brownfields z Čech a Moravy. Jedná se o příspěvkovou organizaci Ministerstva průmyslu a obchodu v ČR. Prostřednictvím MPO ČR podporuje brownfields větší neţ 10 ha. Jedná se o: pozemky, které ztratily svojí funkci a vyuţití, staré opuštěné budovy, haly, továrny a pozemky ve středech měst, nevyuţívané zemědělské, vojenské či průmyslové objekty ve volné krajině, objekty jsou ekologicky nevyuţité a jsou zdevastované. c) Definice dle Institutu pro udrţitelný rozvoj sídel - IURS: 9 IURS je nezisková organizace, která se zabývá problematikou urbanizovaného a podvyuţívaného území. Hlavní myšlenkou této organizace je zvýšení informovanosti o dané problematice. Jsou to pozemky a budovy: urbanizované opuštěné a nebo podvyuţité, 6 KIRSCHNER, Jankových, Vlaďka, Disertační práce, březen 2005, In: Brownfields,, http://www.brownfields.cz [online]. [cit. 2012-03]. 7 STRUKTURÁLNÍ FONDY, http://www.strukturalni-fondy.cz/glosar/b/brownfield [online]. [cit. 2012-03]. 8 In: CzechInvest,, http://www.czechinvest.org [online]. [cit. 2012-03]. 9 In: Brownfields, http://www.brownfields.cz/o-cem-to-je/co-je-treba-pro-rozvoj-brownfields-udelat/ [online]. [cit. 2012-03]. 5
budovy a pozemky, které mohou a nemusí mít ekologickou zátěţ které sloţitostí podmínek svého budoucího rozvoje odrazují soukromý a jiný kapitál od účelné intervence. d) Definice dle Ústavu pro ekopolitiku: Jsou to plochy: nevyuţívané nebo ekonomicky nedostatečně efektivně vyuţívané, původně průmyslové, logistické, komerční či obytné objekty v kompaktně zastavěných územích, původně zemědělské, vojenské i další plochy a budovy ve volné krajině, s neprůhledným majetkoprávním uspořádáním, se zdevastovanými výrobními či jinými budovami. e) Definice podle CABERNET 10 EU CABERNET - (Concerted Action on Brownfield and Economic Regeneration Network) : byly dotčeny vlastním předchozím vyuţitím, jsou zchátralé nebo vyuţité pouze částečně, nacházejí se zcela anebo částečně rozvinutém nebo urbanizovaném území, vyţadují určitou intervenci, mají-li být znova smysluplně vyuţity, mohou mít skutečné nebo domnělé problémy s ekologickým znečištěním. f) Definice zpracovaná pro Evropskou komisi 11 Seskupení Contaminated Land Rehabilation Network for Environmental Technologies (dále CLARINET) na základě studie zpracované v rámci Evropy definuje brownfields jako plochy: zatíţené předešlým vyuţitím místa a jeho okolím, opuštěné a nedostatečně vyuţívané, se zřejmými nebo pravděpodobnými problémy s kontaminací, většinou leţící na zastavěných městských územích. 10 In: CB, http://www.cabernet.org.uk/ [online]. [cit. 2012-06]. 11 In: EU, http://www.evropská unie.cz [online]. [cit. 2012-06]. 6
g) Shrnutí Veškeré pojmy se převáţně shodují v terminologiích a myšlence, co přesně brownfields znamená. Odlišnost spočívá v tom, ţe v kaţdé zemi jde o jiný název, ale rozdíl mezi těmito areály není moc velký. Převáţně se jedná o objekty, které jsou ekonomicky nezvýhodněné nebo nevyuţívané. Jsou to areály průmyslových zón, neprůmyslových zón, plochy v centrech měst nebo na okrajích nebo staré nevyuţívané objekty. Je pouze otázkou času, kdo bude ochoten do takového objektu investovat. Takovýto investor musí předběţně počítat s tím, jestli se mu veškeré vynaloţené náklady vrátí. Z pohledu stavebního se jedná převáţně o objekty, které se dají dále vyuţívat. U těchto objektů je veliká pravděpodobnost rekonstrukce, regenerace, popřípadě rekultivace. Po přínosu investora, který je ochoten do určitého areálu či objektu investovat nevelkou částku, se můţe jednat do budoucna o velký přínos. Samozřejmě se musí zohlednit veškeré příjmy a výdaje pro něj potřebné. Z toho pak vychází. Velkým přínosem u brownfields je představa navrácených nákladů. Časem se veškeré náklady navrátí. Zdroj: KIRSCHNER, Jankových, Vlaďka, Disertační práce, březen 2005 7
1.2 Terminologie 12 S brownfields jsou spojeny pojmy: 13 blackfield - představují lokality či území s extrémně vysokými kontaminacemi půdy. Jsou to podzemní a povrchové vody, znečištěná půda a mnoho dalších sloţek ţivotného prostředí. Takto znehodnocená půda je hlavní překáţkou pro její nové vyuţití. greenfield - představují pozemky a volné plochy mimo kompaktně zastavěná území sídel, kde se stěhují nové výrobní i obchodní činnosti. asanace - zlepšení ţivotních podmínek ve městech i v přírodě, ozdravění ţivotního prostředí, rozsáhlé stavební úpravy, nápravy. sanace - přijatá opatření k nápravě škod způsobených lidskou rukou, příleţitostných poměrů. konverze - jedná se o obecnou změnu nebo proměnu území, obrácení. rekonverze - přebudování pro nový účel, opětná přeměna. regenerace - znovuvytvoření nového objektu, uvedení do původního stavu. S tím souvisí i lepší nové ţivotní vyuţití. rekultivace - pozemky se uvádějí do původního stavu. Opětovná rekultivace pozemků, ale ne vţdy k původnímu řešení. Můţe se jednat o vykácený les, ze kterého vznikne louka, pole. rehabilitace - příroda a pozemky se navrací do původního stavu. Znovunabytí původních vlastností a navrácení cti. 12 ZAMARSKÝ, Vítězslav, Jiří TYLČER a Tomislav STŘELEC. Regenerace průmyslových ploch: jak vznikají a co s nimi. 1. vyd. Ostrava: VŠB - Technická univerzita Ostrava, 2009, 138 s.. ISBN 978-80-248-2431-4 13 ZAMARSKÝ, Vítězslav, Jiří TYLČER a Tomislav STŘELEC. Regenerace průmyslových ploch: jak vznikají a co s nimi. 1. vyd. Ostrava: VŠB - Technická univerzita Ostrava, 2009, 138 s.. ISBN 978-80-248-2431-4 8
14 15 1.3 Typologie z různých hledisek Základní styly se dělí na průmyslové a neprůmyslové objekty, dle polohy, původu a nového vyuţití. Tyto objekty jsou dále děleny ještě podle předešlých vyuţití. a) Průmyslové brownfields Jedná se o opuštěné energetické, skladovací, průmyslové a těţební areály a objekty. Areály, které slouţily k průmyslu a obchodu. b) Neprůmyslové brownfields Zemědělské, vojenské, ţelezniční, dopravní areály. Dále to jsou školy, nákupní střediska, nemocnice, vězení, kulturní domy, kina, parky, sportovní hřiště, obytné domy a další. c) Podle polohy Jedná se o zastavěné území měst, v okolí a v širším okolí centra měst, v příměstských částí, kraje malých obcí a vesnic a také zcela urbanizované území. K nápravě ozelenění brownfields je moţno vyuţít kterékoli z výše uvedených částí obcí. Ovšem poloha dané lokality bude mít vliv na zvolený typ dané plochy, její budoucí funkci a ozelenění. Území v blízkém okolí centra měst s velkým nedostatkem zelených ploch bude časem lákat investory k zaloţení zeleně s rekreační vyuţitím. Obráceně však bude působit území na okraji obce. Zde je dostatek rekreačního vyuţití a díky příměstské zeleni je moţnost rekultivace za účelem produkce technických a energetických rostlin nebo biomasy. Hlavní roli hrají místní podmínky a charakter lokality, které předurčují budoucí vyuţití a funkci daného území. d) Podle původu Patří zde opuštěné průmyslové zóny v urbanizovaném území, komerční brownfields, brownfields vzniklé po ukončení těţební činnosti a po těţbě nerostných surovin, zemědělské brownfields (nevyuţívané objekty bývalé druţstevní výroby, a zpustlé pozemky), armádní brownfields (vojenské budovy, skladovací plochy), území slouţící dopravě (např. loděnice, přístavy a ţelezniční pozemky), obytné brownfields (vybydlená panelová sídliště, bytové domy se zastaralým bytovým fondem), chátrající administrativní 14 ZAMARSKÝ, Vítězslav, Jiří TYLČER a Tomislav STŘELEC. Regenerace průmyslových ploch: jak vznikají a co s nimi. 1. vyd. Ostrava: VŠB - Technická univerzita Ostrava, 2009, 138 s.. ISBN 978-80-248-2431-4. 15 OPATOVÁ, Yvona. Brownfields-greenfields-město: úloha zeleně při obnově devastovaných území města: c2008, 30 s. ISBN 978-80- 214-3674-9, 9
objekty ve vnitřních zónách měst, vybydlené a degradované části měst a zchátralé objekty s památkovou hodnotou (kláštery, špitály, barokní hospodářské objekty či industriální památky 19. století). Pouţívají se pozemky spíše bez komplexní zástavby. Jsou to lokality s těţební minulostí či zemědělská brownfields. e) Podle moţnosti nového vyuţití Pro pozemky je moţno nalézt nové vyuţití v rámci trţních mechanismů. O pozemky projeví zájem soukromý či veřejný developer, nebo jde o spolupráci obou. Pro pozemky je třeba nalézt nové vyuţití za asistence veřejných finančních prostředků. To se týká spolupráce veřejného a soukromého sektoru, či veřejného developera. Pro pozemky nelze nalézt nové vyuţití, proto je zde vhodná rekultivace. Převáţně rozvoj těchto pozemků je často ovlivněn sociálními cíli ochrany ţivotního prostředí. Proto jsou tyto brownfields vhodné k ozelenění. Pak převáţně záleţí na podmínkách daného prostoru. Tyto typy brownfields uţ vyţadují vyšší finanční podporu z veřejných prostředků. 1.3.1 Rozdělení podle hlediska a původu vzniku: 16 a) Nevyuţívané průmyslové zóny v urbanizovaném území Ke vzniku prvních typů brownfields vedla zásadní změna v orientaci českého průmyslu, kterou charakterizuje odklon od těţké průmyslové výroby k orientaci na produkci spotřebního zboţí, automobilů a informační a komunikační techniky b) Nevyuţívané administrativní objekty ve vnitřních zónách měst Jedná se o objekty, na které obec uţ neměla ţádné finanční prostředky a nezískala nového majitele. Spadají sem brownfields, které vznikají při rychle probíhajících změnách strukturálního a funkčního uspořádání urbanizovaného území. c) Nevyuţívané objekty Českých drah a Správy ţelezniční dopravní cesty Majetek Českých drah a Správy ţelezniční dopravy není kompletně zinventarizován a ohodnocen. Z tohoto důvodu není mnoho objektů udrţováno a vede ke špatnému stavu nebo dokonce demolici objektů. d) Nevyuţívané objekty ozbrojených sloţek Jsou jimi dlouhodobě nevyuţívané vojenské areály Armády České republiky a chátrají podobně jako mnoho českých jiných areálů. 16 KADEŘÁBKOVÁ, Boţena a Marian PIECHA. Brownfields: jak vznikají a co s nimi. Vyd. 1. V Praze: C.H. Beck, 2009, xiv, 138 s. C.H. Beck pro praxi. ISBN 978-80-7400-123-9. 10
e) Nevyuţívané zemědělské objekty Velké mnoţství objektů nachází svůj původ v zemědělském sektoru. Jedná se o objekty, které například uţ neslouţí svému původní účelu a postupně chátrají. Po roce 1989 prošlo české zemědělství změnami velkých rozměrů. Začaly se navracet vlastnické vztahy k půdě a jednotlivým komoditám. To vedlo k opětovné tvorbě nových objektů. f) Pozůstatky ukončení důlní činnosti těţby nerostných surovin Sanace a opětovné začlenění důlních objektů do okolní krajiny bude dlouhodobou záleţitostí, která je ovlivněna vysokými náklady na revitalizaci území a dlouhou periodou přírodních procesů vedoucích k obnově přirozených ekosystémů. Průmyslové objekty jsou bez veškerého vyuţití. Zdroj: http://vcpd.cvut.cz/5-193-projects-database-ofindustrial-regions.aspx 1.4 Typologie z ekonomického hlediska: 17 a) Projekty s ekonomickou ţivotností Jde o objekty, které se nacházejí ve velmi dobré lokalitě. Proto zde není nutná investice veřejných prostředků. Je moţné poskytnout veřejnou nepeněţní investici, která pak zpětně můţe zvýšit výhody místní komunity. b) Projekty s podporu ekonomické ţivotnosti Jsou to objekty, které se uţ nenacházejí v tak dobré lokalitě jako v předchozím případě. Je zde uţ potřeba silné veřejné podpory a intervence pro projekty, bez které by nemohly fungovat a realizovat se. c) Nekomerční projekty Patří sem lokality a nemovitosti, ve kterých je rozvoj směřován na vyšší míru se sociálním zaměřením a ochranou ţivotního prostředí. Je nutno počítat s vyšší intervencí veřejných prostředků. 17 KADEŘÁBKOVÁ, Boţena a Marian PIECHA. Brownfields: jak vznikají a co s nimi. Vyd. 1. V Praze: 2009, 138 s. ISBN 978-80- 7400-123-9. 11
d) Projekty ve stavebně technické kondici Jedná se o objekty v havarijním stavu ohroţující ţivotní prostředí a převáţně lidské zdraví. V případě neschopnosti dotyčné osoby je nutné škody opravit. Jejich odstranění platí nejčastěji daňový poplatník. e) Ostatní projekty Ostatními projekty se míní ty v nekomerčních oblastech, u kterých se předpokládá dlouhodobé horizontální vyuţití. Řeší se zde nabídka s poptávkou. 1.5 Brownfields v České republice a současný stav 18 Na našem území na nachází mnoho brownfields. V kaţdém městě či obci najdeme buď areál, nebo pozemky tohoto typu. Většinou bývají ve vlastnictví obce nebo soukromého majitele. Touto problematikou se zabývá po celém území ČR uţ dlouhodobě agentura CzechInvest. Shromaţďuje informace a údaje o stavu a rozsahu daných brownfields. Tato firma vznikla jako podpora pro podnikání a investice. Co se týká současného stavu brownfields, můţeme čerpat z velkého mnoţství studií. Nejrozsáhlejší je z roku 2006. Zpracovával ji společně s jednotlivými kraji CzechInvest. Cílem bylo zapsat, evidovat všechny průmyslové objekty a nemovitosti, které jsou nevyuţívané a leţí ladem na území ČR. Ty pak zanášely do katalogu, který je nabídnut na internetových stránkách podnikatelům a široké veřejnosti k realizaci jejich plánů. Mapování brownfields probíhalo v rámci tzv. Vyhledávací studie pro lokalizaci brownfields na území ČRˮ, tuto studii provedla Agentura CzechInvest v letech 2005-2007 ve spolupráci s Prahou a jednotlivými kraji. U lokalit se zjišťovala základní charakteristika, předešlé vyuţití, vlastnické vztahy, kontaminace a další. V určitých lokalitách byly brownfields dále podrobněji zpracovány do fáze předprojektové přípravy. Vláda se usnesla a zpracovala Národní strategii regenerace brownfieldsˮ. Tato strategie vzniká na základě podnětů vyuţitím poznatků z dokončených lokalizovaných ploch, které jsou ve vyhledávací studii. Cílem bylo vytvoření vhodného prostředí pro realizaci regenerace projektů a vniku nových brownfields. S touto strategií vzniká Národní databáze brownfieldsˮ. Databáze nabízí připravené lokality, území a plochy pro budoucí vyuţití a plány investorů. 18 ZAMARSKÝ, Vítězslav, Jiří TYLČER a Tomislav STŘELEC. Regenerace průmyslových ploch: jak vznikají a co s nimi. 1. vyd. Ostrava: VŠB - Technická univerzita Ostrava, 2009, 138 s.. ISBN 978-80-248-2431-4, CI, In: CzechInvest, http://www.czechinvest.org [online]. [cit. 2012-03]. 12
Národní databáze brownfields slouţí: evidence BF na celém území ČR vytipování objektů pro projekty s veřejnou podporou volba lokalit pro budoucí vyuţití a regeneraci statické účely Z výsledků vyhledávací studie z CzechInvest vyplývá, ţe na území ČR jsou objekty, které leţí ladem, asi o objemu cca 4 206 000 m² (zdroj: CzechInvest). Průmyslové objekty a historické objekty tvoří (cca 43% zdroj: CzechInvest). Vojenské objekty zabírají zhruba polovinu objemu jako průmysl (cca 23,2 % zdroj: CzechInvest). Další skupinou jsou stavby zemědělské, občanské, bytové a další. Tato skupina je v menším zastoupení. V následující tabulce jsou zobrazeny veškeré informace. Počet brownfields 19 Na základě Vyhledávací studie 1 bylo v ČR lokalizováno 2355 brownfields, které zaujímají rozlohu 10 326 ha s celkovou zastavěnou plochou cca 4 206 930 m 2 (cca 421 ha). Studie provedla syntézu dat ze všech krajů kromě Prahy, evidovala brownfields od velikosti cca 1 ha, ale nezahrnuje tzv. těţební brownfields. Hrubý odhad nákladů na revitalizaci těchto lokalit je 200 mld. Kč. Celkový počet brownfields je ale podstatně vyšší, v roce 2004 se uváděl odhad 8 500 11 700 lokalit typu brownfields o celkové rozloze 27 000 38000 ha. Přesný počet brownfield se stále můţe jen odhadovat. 20 Ani záměr vládní agentury CzechInvest vybudovat Národní databázi brownfields nezajistil, aby byl znám alespoň přibliţný počet těchto území na celé ploše ČR. Odhady hovoří o tom, ţe brownfields je u nás přibliţně mezi 8 500 a 12 000 a zaujímají celkovou plochu aţ 38 000 hektarů. 19 In: CzechInvest, http://www.czechinvest.org/data/files/strategie-regenerace-vlada-1079.pdf [online]. [cit. 2012-06]. 20 In: Realit, http://www.realit.cz/clanek/presny-pocet-brownfieldu-se-stale-muze-jen-odhadovat, [online]. [cit. 2012-06]. 13