1 VÝROČNÍ ZPRÁVA ZA ROK 2015 Výbor SV předkládá ve smyslu ustanovení čl. VII, odst. (4), písm. e) Stanov SV, výroční zprávu a účetní uzávěrku za rok 2015. Výbor SV se v roce 2015 ve své činnosti prioritně zaměřil na naplňování úkolů a potřeb SV vyplývajících z usnesení: 1) SHR ze dne 9. 4. 2015: USNESENÍ část B: 1. pravidelně sledovat a vyhodnocovat úhradu stanovených měsíčních záloh a bez prodlení řešit vzniklé pohledávky dostupnými, zákonnými prostředky, 2. sledovat a vyhodnocovat vývoj cen služeb a energií a tyto změny zohledňovat změnami v předpise zálohových plateb, 3. sledovat a vyhodnocovat pomocí ON LINE systému spotřebu vody (SV, TUV) a v důvodných případech přijímat nápravná opatření, 4. organizačně a věcně zabezpečit novelizaci Stanov SV ve smyslu ustanovení Zákona č.89/2012 Sb. a jejich projednání a přijetí do 30. 11. 2015. BOD 4.: Stanovy SV jsou novelizovány. Projednání, schválení a přijetí stanov bylo po dohodě se spoluautorem JUDr. Konířem odloženo na podzim roku 2016. Důvodem je připravovaná novelizace Občanského zákoníku. USNESENÍ část C: 1. výbor SV byl SHR pověřen k jednání se Společenstvím vlastníků Ke Strašnické 7, 9, 11, 13 ve věci vyřešení práv vlastníků jednotek k pozemkům kat. č. 200/1, 200/2, 200/3 a 200/4 v k. ú. Strašnice. V průběhu roku 2015 nebyl tento bod usnesení výborem SV řešen. ÚZSVM = Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkoprávních Důvodem přerušení byly problémy se žádostí o podpis souhlasného prohlášení ÚZSVM o vzniku věcného břemene (VB) dvou vlastníků, přesto že k žádosti byly připojeny rozsudky Městského a Nejvyššího soudu v případě zápisu VB ze dne 25.9.2014, jako identického případu. Žádost byla podána 1.2.2015 a prvá odpověď ÚZSVM byla doručena vlastníkům 12.11.2015, souhlasil byl podmíněn zaplacením 13 331 Kč (údajné ocenění práva spoluužívat zastavěné pozemky). Tuto situaci vlastníci řešili pomocí právního zastoupení, prvním výsledkem byl opětovný požadavek o úhradu výše uvedené částky případně i soudní cestou. Tento nezákonný a obstrukční postoj ÚZSVM vyvolal podání určovací žaloby vlastníky dne 23.12.2015. Dne 3.3.2016 bylo doručeno vlastníkům podepsané souhlasné prohlášení, následně podán návrh na vklad VB do KN, dne 9.3.2016 byla na LV vyznačena plomba a probíhá vkladové řízení. EKONOMIKA Výbor: - důsledně prováděl po celý rok 2015 kontrolu a schvalování přijatých faktur, a proplácení faktur pomocí interbankingu, - projednal a schválil vyúčtování služeb za rok 2014, nedoplatky a přeplatky byly uhrazeny, - projednal a schválil účetní uzávěrku za rok 2014, - v závěru roku 2015 výbor poskytl KB pro hodnocení klienta i údaje o dlužnících. K datu 31. 12. 2015: výše pohledávek = 4 745,00 Kč, dlužné zálohové platby K datu 31. 12. 2015: nebyly evidovány závazky SV po lhůtě splatnosti
2 K datu 31. 12. 2015 byl stav účtů SV: - běžný účet: 256 694,93 Kč - spořicí účet: 801 403,60 - úvěrový účet 1: - 925 208,43 zateplení 1 391 410,32 Kč / 1. 1. 2015 (466,0) - úvěrový účet 2: - 837 326,07výtah 930 956,17 Kč / 1. 1. 2015 ( 94,0) Pokladní hotovost k 31. 12. 2015: 8 101,00 Kč V řádném termínu bylo podáno Přiznání k dani z příjmu právnické osoby, Vyúčtování daně z příjmu fyzických osob ze závislé činnosti. Účetní závěrka za rok 2015 zpracovala fa. DOMO s.r.o., jednatelka pí. Kociánová se omluvila z účasti, jejich SV má dnes rovněž SHR Účetní závěrka 2015 obsahuje: vyúčtování příjmů a výdajů za rok 2015, výsledovku, rozvahu, výkaz zisku a ztráty, rozvahu (bilanci), účetní knihu, hlavní knihu účtů. Dokumentace účetní závěrky je uložena v dokumentaci SV. Předpokládaná výše příjmů dle rozpočtu SV 2015 1 274 000 Kč je v souladu s výsledky závěrka a to 1 283 877,05 Kč, náklady za rok 2015 jsou rovněž v souladu s náklady rozpočtovanými. SPRÁVA A PROVOZ DOMU Výbor zabezpečoval v průběhu roku 2015 správu a provoz domu, opravy, údržbu a revize v souladu s Plánem oprav, údržby a revizí na rok 2015 : - do plánu bylo zařazeno 12 akcí, s rozpočtem 360 000,00 Kč, + záloha 40 000,00 Kč - akce splněné: - oprava podlahy v bojlerovně, - úprava úklidové místnosti a WC, - revize protipožárních zařízení, - výměna podlahových krytin v SRB 10, - výměna vstupních dveří do TP, - zabezpečen provoz ON LINE systému sledování spotřeby vody, - kontrola a oprava střešní krytiny, - oprava nátěru kovových konstrukcí schodišť SRB, - revize plynových zařízení, - úprava podlah v TP, chodba a sklad 1 a 2, - celkové náklady: 262 245,46 Kč - akce nesplněné: - výměna vstupních dveří v SRB 6, - údržba a provozní opravy neplánované : 78 451,00 Kč, - poznámka: v této částce jsou započteny 3 opravy vstupních dveří v SRB 6 ve výši 14 643,00 Kč pokračování v roce 2016 + 7 300,00 Kč, - poznámka: vzhledem k nárůstu škod na majetku SV, výbor v prosinci 2015 posoudil návrh nové pojistné smlouvy se sníženou spoluúčastí ve výši 1 000 Kč, doposud 5 000 Kč. Pojistná smlouva je uzavřena k datu 1. 3. 2016, řeší i případy vandalismu..
3 - Celkem opravy, údržba, revize: 341 696,00 Kč - opravy a havárie technických zařízení, drobné úpravy interiéru společných prostor, dodávka tepelných energií, osvětlení, provoz výtahů a úklid, byly operativně řešeny se smluvními partnery, - Poznámka: rychlost odstranění závad a havárií nebyla vždy dostačující - jediným důvodem je opožděné nahlášení či vůbec žádná informace ze strany postižených vlastníků. - dodávky tepla a TUV: zajišťuje společnost TES s.r.o. Na podkladě sledování parametrů dodávek za období 2005 až 2013, bez dat o vývoji cen vstupů (plyn, elektřina a voda, provozní a správní náklady), bez dat o meteorologických podmínkách zimních období, lze konstatovat, že zateplení objektu a optimalizace otopné soustavy přináší značné úspory, bohužel na druhé straně devalvované zvyšováním sazby DPH. rok Náklady vč. DPH % DPH Náklady bez DPH Podlahová plocha m2 Spotřeba GJ Měrná spotřeba tepla GJ/m2 Spotřeba plynu m3 2005 832 805,72 5 793 148,30 2 406,00 0,58 83 157 2006 913 478,00 5 869 979,10 2 269,00 0,55 78 403 2007 781 137,00 5 743 940,00 2 022,70 0,55 69 907 2008 994 811,65 9 912 671,24 2 103,30 0,51 72 693 2009 927 615,53 9 778 199,42 2 041,44 0,50 70 555 2010 1 045 494,31 10 950 449,37 2 180,93 0,53 75 376 2011 969 149,65 10 881 045,14 1 789,31 0,43 61 841 2012 817 930,80 14 717 483,16 1 653,43 0,40 56 940 2013 857 992,35 15 746 080,30 1 648,43 0,40 56 303 2014 746 373,44 15 649 020,36 1 361,73 0,33 46 588 2015 820 673,00 15 713 628,82 1 592,16 0,39 54 436 Poznámka: od 1. ledna 2016 platí Vyhláška č. 269/2015 Sb., která mění výpočet úhrady za vytápění v bytovém domě. V podstatě jde o změnu poměru mezi základní a spotřební složkou (podlahová plocha/spotřeba skutečná), původně (40-50) : ( 60-50) %, nyní (30-50) : ( 70-50) %??????... odborné diskuze, - spotřeba vody 2015: rok Vodné/m3 Stočné/m3 Vodné m3/kč Stočné m3/kč Vodné Kč Stočné Kč Celkem Kč vč. 15% DPH 2014 5 151 5 116 43,84 32,00 225 819,84 163 712,00 389 544,56 2015 5 468 5 348 44,71 32,94 244 474,28 176 163,12 420 637,40 2016 44,14 34,86 2016 46,75 38,43 Cena vody od 1. 4. 2016 = 85,18 kč/m3 závlaha 2014: 35 m3 závlaha 2015: 120 m3
4 - ON-LINE systém sledování spotřeby vody: výbor od 1. 4. 2014 věnuje značnou pozornost vývoji spotřeby vody. Prostředkem pro sledování je provozování systému ON- LINE odečtů bytových vodoměrů (BV). Porovnáním výsledků měření a jejich analýzou, lze dovodit funkčnost vodoměru, funkčnost radiového modulu a na časové ose porovnávat spotřebu na jednotlivých BV. Na základě toho je možno přijímat opatření ke kontrolám stavu BV, opravám a výměnám. - Porovnáním odběru vody na patním vodoměru, patě, se součtem náměrů všech BV je zjištěn rozdíl. Tento je způsoben několika faktory, stavem rozvodové soustavy, přesností vodoměrů, stářím vodoměrů, neměřenou spotřebou vody, na výrobu tepla, pro potřeby úklidu, případně odborně-neodbornými zásahy snižující spotřebu vody. Plombování BV, 2x, vstup a výstup. Problémy s kontrolou nefunkčních BV(termín kontroly, 14 dnů ), - Velikost rozdílu: v roce 2014: - 11,92% v roce 2015: - 15,99%, O těchto 16% se prodraží jednotková cena vody každému odběrateli, bez ohledu na to čím byl rozdíl způsoben. Dohledatelné statistické informace uvádějí hodnotu rozdílu u odběratele typu bytový dům ve výši 14 až 20%. Je otázkou zda výměna vodoměrů za přesné neovlivnitelné BV přinese kýžený výsledek ve formě podstatného snížení rozdílu náměrů. Pořízení BV tohoto typu spolu s montáží stojí do 1 500 Kč. SV má těchto vodoměrů 92. BV (SV a TUV) se dle příslušné vyhlášky vyměňují 1x za 6 let. Výměna našich vodoměrů by měla být uskutečněna nejpozději v průběhu roku 2018. - Služba KATASTR SVJ.cz: NOZ zavedl tzv. materiální publicitu veřejného seznamu, konkrétně KN. Vlastníkům nemovitostí vznikla povinnost kontrolovat si zápis v KN. V 159 NOZ je uvedeno, že výbor SV je statutárním orgánem a členové výboru jsou osobně odpovědni za správu a hospodaření SV. Zásadním problémem je správa pohledávek a v případě prodlení jejich okamžité a systematické vymáhání. To jisté platí pokud je na dlužníka vyhlášena insolvence a na majetek je uvalena exekuce. Pokud výbor registruje dluh na platbách u vlastníka a neví, že byla na dlužníka vyhlášena insolvence či exekuce jedná se o hrubé porušení svěřené správy. Výbor má za povinnost přihlášení pohledávky společenství včas, tj. bez zbytečného odkladu. Ze zákona je insolvence i exekuce předmětem zápisu do KN. Stačí tedy pouze sledovat KN a kontrolovat jednotku po jednotce. Pro výbor je podstatné vědět co se na jednotkách děje a mít také přesný přehled o změnách ve složení majitelů jednotek. Je normální, že tyto změny se drtivá většina vlastníků neobtěžuje výboru oznamovat, přesto že je to jedna z jejich povinností jako člena společenství. Z těchto důvodů se výbor rozhodl aktivovat placenou službu hlídání zápisů v KN prostřednictvím služby KATASTR SVJ.cz dnem 24. 2. 2015. Cena za hlídání jedné jednotky činí 0,48 Kč na den. Pravidelné hlídání funguje na principu okamžitého oznámení všech změn, které se do KN zapíší. Výbor obdrží emailovou zprávu na systémem registrovanou adresu.
5 Díky této službě se nechrání jen výkon správy, ale i majetek všech členů SV, zejména těch, kteří nemají přístup k internetu. Zjednodušení práce výboru a okamžitý přehled umožňující předcházení možným škodám, jsou devizou této hlídací služby. Samozřejmostí je pořízení zcela aktuálního výpisu vlastníků. Poznámka na závěr: v letošním roce v lednu a únoru služba zjistila celkem 6 změn, provedla 603 kontrol a od začátku využívání služby to bylo 3 685 kontrol v jejichž průběhu byla zjištěna také 1 exekuce. TVORBA STANOV SV V průběhu roku 2015 pokračovaly práce na sestavení aktualizovaných Stanov společenství vlastníků Srbínská 6, 8, 10, tj. stanov dle Zákona č.89/2012 Sb. Nového občanského zákoníku. Sestavování bylo ukončeno v listopadu 2015 jednáním nad konečným zněním stanov za účasti členů výboru a autora stanov JUDr. Koníře. Vzhledem k očekávané novelizaci Nového občanského zákoníku v roce 2016 se výbor rozhodl k projednání, schválení a přijetí v závěru roku 2016. Verze stanov ze dne 19. 02. 2016 s případnými úpravami, které by vyplynuly z novelizace, bude členům společenství předána v zákoné lhůtě k připomínkování. Schválení a přijetí stanov bude předmětem jednání shromáždění vlastníků. Náklady KONÍŘ: 2014 + 2015 = 21 780 Kč, 2016 = 4 840 Kč PLNĚNÍ Plánu činnosti výboru 2015 Plán stanovil činnost výboru ve třech oblastech: a) Oblast správy a provozu domu: - zabezpečovat kvalitní provedení a ekonomickou výhodnost oprav a údržby domu, na základě důsledné kontroly činnosti smluvních partnerů, ostatní činnosti zajišťovat na podkladě poptávkového a následného výběrového řízení k výběru realizátora prací, výbor důsledně prováděl výběr partnerů a prověřování kvalitu jejich práce - provozovat ON LINE systém sledování spotřeby vody, vyhodnocovat výsledky a navrhovat v součinnosti s fa. INMES nápravná opatření, výbor výsledky měření spotřeby vody analyzoval a tyto konzultoval s fa. INMES b) Oblast ekonomiky: - pravidelně sledovat a vyhodnocovat úhradu stanovených měsíčních záloh a bez prodlení řešit případně vzniklé pohledávky, jednáním, dohodou o uznání dluhu a splátkovým kalendářem, či rozhodnutím soudu a exekutorským vymáháním, výbor sledoval vývoj pohledávek v pravidelných měsíčních cyklech, (bankovní výpis, měsíční přehledy fa. DOMO), písemná forma a osobní jednání,průměrná výše pohledávek za rok 2015 činila 9 980 Kč - reagovat na vývoj cen služeb, oprav, zejména cen energií (plynu, elektřiny, vodného a stočného) a tyto změny realizovat změnami v předpise zálohových plateb, výbor nebyl nalezen důvod pro změnu cen... c) Oblast administrativní: - o činnosti výboru a o záležitostech společenství podávat členům společenství písemné informace umístěné ve vývěskách domů a zveřejněné na webových stránkách společenství,
6 Činnost výboru SV v průběhu roku 2015 byla organizována prostřednictvím pravidelných schůzí, kterých se uskutečnilo 9 a jednoho shromáždění. Zápisy ze schůzí a shromáždění v písemné a elektronické formě jsou archivovány v dokumentaci SV. Členům společenství byly informace o činnosti výboru a o dění v rámci SV v roce 2015 poskytovány ve formě 7 písemných sdělení. Sdělení vlastníkům v písemné a elektronické formě jsou archivována v dokumentaci SV. V Praze dne 16. 3. 2015 Výbor společenství vlastníků