2010 asociace realitních kanceláří české republiky

2010 asociace realitních kanceláří české republiky

Ing. Petr Kout DANĚ Asociace realitních kanceláří České republiky 2010

4 Ing. Petr Kout 2010 Obálka: Jiří Hiršl 2004 Páté, aktualizované vydání Vydalo: Informační centrum ARK spol. s r. o. v roce 2010 Sazba: Ing. arch. Jan Paclt, Vracov

OBSAH: Úvodní slovo autora 6 1. Daň z příjmů fyzických osob 7 1.1. Podmínky osvobození příjmů z prodeje nemovitostí od daně 7 1.1.1. Jak posoudit den nabytí a den prodeje 7 1.1.2. Byty a rodinné domy 7 1.1.3. Ostatní nemovitosti 9 1.1.4. Restituované nemovitosti 10 1.2. Podmínky osvobození příjmů z převodu člen. práv a maj. podílů 10 1.3. Odstupné za uvolnění bytu, náhradní byt 12 1.4. Nemovitosti pro podnikání a nemovitosti soukromé 13 1.4.1. Nemovitosti pro podnikání 13 1.4.2. Soukromé nemovitosti 14 1.5. Smlouvy o smlouvě budoucí 15 1.6. Přehled podle vlastnických vztahů 15 1.6.1. Výlučné vlastnictví 15 1.6.2. Podílové spoluvlastnictví 15 1.6.3. Společné jmění manželů 15 1.6.4. Reálné rozdělení nemovitosti 16 1.6.5. Vymezení jednotek podle zákona o vlastnictví bytů 16 1.7. Prodej movitých věcí v prodávané nemovitosti 16 1.8. Kdy se podává daňové přiznání 17 1.9. Výpočet základu daně 17 1.9.1. Výpočet základu daně z účetnictví 17 1.9.2. Výpočet základu daně u ostatních příjmů 18 1.10. Úvěry na financování bytových potřeb 19 1.11. Na co dále upozornit klienta 19 1.11.1. Příjmy v cizí měně, nepeněžní příjmy 19 1.11.2. Zdanění pohledávek z nájmu 20 1.11.3. Zrušení rezerv na opravy hmotného majetku 20 1.11.4. Odstupné za uvolnění bytu 20 1.11.5. Kdy nastává příjem, kauce, smluvní pokuty 20 2. Daň z příjmů PRÁVNických osob 21 3. Daň z PŘIDANÉ HODNOTY 21 3.1. Uplatňování DPH při prodeji nemovitostí 21 3.2. Uplatňování DPH u služeb realitních kanceláří 23 4. DAŇ Z PŘEVODU NEMOVITOSTÍ 24 5. DAŇ DAROVACÍ 25 6. DAŇ DĚDICKÁ 26 7. DAŇ Z NEMOVITOSTÍ 27 Příloha č. 1 - Doporučený postup při posuzování nároků na osvobození 28 příjmů z prodeje nemovitosti od daně z příjmů fyz. osob Příloha č. 2 - Uplatňování DPH u nemovitostí 30 Příloha č. 3 - Přehled vybraných předpisů 31 Příloha č. 4 - Termínový kalendář 32 5

Úvodní slovo autora Při prodeji nemovitostí vzniká mnoho daňových problémů. Prodej nemovitosti se dotýká jak daní přímých (příjmových i majetkových), tak daně nepřímé daně z přidané hodnoty. Tato metodická pomůcka, již několik let vydávaná a aktualizovaná, si klade za cíl pomoci pracovníkům realitních kanceláří, makléřům a dalším zájemcům vyznat se v této značně složité oblasti. Vychází z právního stavu k 1. 1. 2010. Nepopisuje všechny problémy v činnosti realitních kanceláří, to ani není v obecné rovině možné. Je rozdělena do částí podle jednotlivých daní s tím, že některé problémy se objevují úmyslně duplicitně. Nejvíce je rozvedena daň z příjmů fyzických osob, kam se soustředí největší podíl problémů klientů. Další části obsahují vybrané informace, které od realitní kanceláře klient oprávněně požaduje. Při práci s klientem je třeba respektovat některá obecná pravidla pro daňové řízení: 1. V daňovém řízení vždy rozhoduje skutečný stav. Má přednost před formálně právním stavem (smlouvou). 2. Důkazní břemeno je především na straně poplatníka nebo plátce daně daňového subjektu. 3. Porušení daňové kázně, ať již peněžní nebo nepeněžní povahy, přináší sankce v podobě pokut, zvýšení daně, penále a úroků z prodlení. 4. Zprostředkovatel obvykle vystupuje ve zvláštní roli, kdy dbá současně na zájmy jak prodávajícího, tak kupujícího. Za jakékoliv připomínky k obsahu textu předem děkuji. Petr Kout 6

1. Daň z příjmů fyzických osob 1.1. Podmínky osvobození příjmů z prodeje nemovitostí od daně 1.1.1. Jak posoudit den nabytí a den prodeje Vlastnictví nemovitosti lze nabýt kupní, darovací nebo jinou smlouvou, děděním, rozhodnutím státního orgánu nebo na základě jiných skutečností stanovených zákonem. Za den nabytí považujeme u nemovitostí den převodu nebo přechodu vlastnických práv k nemovitostem. Při převodu na základě smlouvy (kupní, směnné, darovací) se nabývá vlastnictví vkladem do katastru nemovitostí podle zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, tj. dnem doručení návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. U bytu ve vlastnictví vzniklém na základě prohlášení vlastníka podle zákona o vlastnictví bytů je dnem nabytí den nabytí ideálního spoluvlastnického podílu budovy, pokud společné prostory a společné části domu zůstávají v ideálním spoluvlastnictví. Při nabytí vlastnictví rozhodnutím státního orgánu se nabývá vlastnictví dnem určeným v rozhodnutí (dědictví, vydržení viz dále); není-li takto termín určen, nabývá se vlastnictví dnem nabytí právní moci rozhodnutí ( 132 občanského zákoníku). Patří sem například restituce či vyvlastnění. Při dědění se dědictví nabývá dnem úmrtí zůstavitele ( 460 občanského zákoníku). Při vydržení se nabývá vlastnictví nemovitosti uplynutím zákonné desetileté držby nemovitosti, rozhodnutí pouze potvrzuje zákonem vzniklou skutečnost. Při nabytí ve veřejné dražbě se vlastnictví nabývá okamžikem příklepu licitátora. Den prodeje (převodu nebo přechodu vlastnictví k nemovitosti) se posuzuje obdobně jako den nabytí. 1.1.2. Byty a rodinné domy Bytem rozumí zákon o vlastnictví bytů č. 72/1994 Sb. místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Z daňových předpisů definuje byt pouze zákon o DPH. Za rodinný dům se považuje stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena, a v níž jsou nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví. Osvobozeny od daně jsou příjmy z prodeje: a) rodinného domu, b) bytu včetně podílu na společných částech domu, 7

včetně: spoluvlastnického podílu a souvisejících pozemků, (dále nemovitosti ), pokud prodávající měl v bytě nebo rodinném domě bydliště bezprostředně před prodejem: - nejméně po dobu dvou let bez dalších podmínek nebo - po dobu kratší než dva roky za podmínky, že použije či použil získané prostředky na uspokojení své nové bytové potřeby. Co je bytovou potřebou a jaké jsou další podmínky pro osvobození, uvádí část 1.3. 8 Při prodeji bytu nebo rodinného domu ze společného jmění manželů postačuje, aby podmínky pro osvobození splnil i jen jeden z manželů. Uvedené podmínky platí pro: a) nemovitost, která nikdy nebyla zařazena do obchodního majetku prodávajícího, b) nemovitost, která byla zařazena v obchodním majetku prodávajícího, ale ode dne vyřazení z obchodního majetku uplynuly více než dva roky. To platí i v případě, že v době mezi nabytím a prodejem došlo: k vypořádání mezi podílovými spoluvlastníky rozdělením podle velikosti jejich podílů, k vymezení bytů či nebytových prostor jako jednotek podle zákona o vlastnictví bytů, k zániku nebo vypořádání společného jmění manželů. Není rozhodující, jak dlouho prodávající nemovitost vlastní. Není rozhodující trvalé bydliště zapsané v občanském průkazu, ale skutečný pobyt. Ten lze prokázat například výpověďmi svědků. Co jsou související pozemky, zákon o daních z příjmů nedefinuje. Považují se za ně obvykle parcely pod stavbou, a parcely bezprostředně přiléhající. Osvobozeny od daně nejsou příjmy z prodeje nemovitosti: a) která je zahrnuta do obchodního majetku prodávajícího. Příjmy z prodeje zahrne prodávající do svého účetnictví nebo daňové evidence, b) která byla v minulosti zahrnuta do obchodního majetku prodávajícího a ještě neuplynuly více než dva roky od data jejího vyřazení z obchodního majetku. Osvobozeny od daně dále nejsou příjmy plynoucí z budoucího prodeje nemovitosti (například na základě smlouvy o budoucí kupní smlouvě) v době do dvou let od: a) nabytí vlastnictví, b) data vyřazení z obchodního majetku. To platí, i když kupní smlouva bude uzavřena až po dvou letech od nabytí nebo po dvou letech od vyřazení z obchodního majetku. Právní úprava: zákon o daních z příjmů - 4 odst. 1 písm. a).

1.1.3. Ostatní nemovitosti Tato část se věnuje dalším nemovitostem (rekreační stavby, nebytové prostory, pozemky apod.), ale současně také rodinným domům, bytům, včetně společných částí domu a souvisejících pozemků, u kterých není splněna podmínka pro osvobození podle části 1.1.2. Obdobně jako celé nemovitosti se posuzují i spoluvlastnické podíly. Osvobozeny od daně jsou příjmy z prodeje nemovitosti, pokud prodávající nemovitost vlastní déle než pět let, tzn. doba mezi nabytím a prodejem přesáhla pět let. U majetku nabytého zděděním od příbuzného v řadě přímé (např. rodiče) nebo od manžela (manželky), se doba vlastnictví prodávajícího a doba vlastnictví zůstavitele sčítá. To platí i pro postupné dědění v řadě přímé nebo od manžela (manželky). Pozor, tento postup se nepoužije při nabytí nemovitosti darováním! V případě, že prodávající získal pozemek od pozemkového úřadu výměnou v rámci pozemkových úprav podle zákona č. 139/2002 Sb., o pozemkových úpravách a pozemkových úřadech, ve znění pozdějších předpisů, se doba 5 let zkracuje o dobu, po kterou prodávající vlastnil původní pozemek, který byl směněn. Tato doba se započítává i do doby, která běží od vyřazení směněného pozemku z obchodního majetku. Jinými slovy: Pro účely časového testu se sčítá doba vlastnictví původního pozemku a pozemku získaného směnou. Podmínky pro osvobození příjmů od daně se týkají: a) nemovitosti, která nikdy nebyla zařazena do obchodního majetku prodávajícího, b) nemovitosti, která byla v obchodním majetku prodávajícího, ale ode dne vyřazení z obchodního majetku uplynulo více než pět let. Doba mezi nabytím a prodejem se nepřerušuje, pokud v jejím průběhu došlo: k vypořádání mezi podílovými spoluvlastníky rozdělením podle velikosti jejich podílů, k vymezení bytů či nebytových prostor jako jednotek podle zákona o vlastnictví bytů, k zániku nebo vypořádání společného jmění manželů. Osvobozeny od daně nejsou příjmy z prodeje nemovitosti, a) která je zahrnuta do obchodního majetku prodávajícího. Příjmy z prodeje zahrne prodávající do svého účetnictví nebo daňové evidence, b) která byla v minulosti zahrnuta do obchodního majetku prodávajícího a ještě neuplynulo více než pět let od data vyřazení z obchodního majetku. Osvobozeny od daně nejsou příjmy plynoucí z budoucího prodeje (například na základě smlouvy o budoucí kupní smlouvě) v době do pěti let od: a) nabytí vlastnictví, b) data vyřazení z obchodního majetku. To platí, i když kupní smlouva bude uzavřena až po pěti letech od nabytí nebo po pěti letech od vyřazení z obchodního majetku. 9

Důvodem pro osvobození není ani situace, kdy příjem za prodej nemovitosti investuje poplatník do nákupu další nemovitosti! Právní úprava: zákon o daních z příjmů - 4 odst. 1 písm. b). 1.1.4. Restituované nemovitosti Od daně jsou osvobozeny příjmy z prodeje nemovitostí vydaných podle zvláštních právních předpisů (například zákon o zmírnění následků některých majetkových křivd, zákon o soudní rehabilitaci, zákon o mimosoudních rehabilitacích, zákon o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, zákon o úpravě majetkových vztahů a vypořádání majetkových nároků v družstvech), a to i v případě, když mezi nabytím a prodejem nemovitosti došlo k vypořádání mezi podílovými spoluvlastníky rozdělením nemovitosti podle velikosti jejích podílů nebo jestliže byly v nemovitosti vymezeny byty nebo nebytové prostory jako jednotky podle zákona o vlastnictví bytů. Podmínkou však je, že tyto nemovitosti nebyly vloženy do obchodního majetku; jinak se postupuje podle části 1.1.3. Právní úprava: zákon o daních z příjmů - 4 odst. 1 písm. g). 10 1.2. Podmínky osvobození příjmů z převodu členských práv a majetkových podílů Tato část řeší podmínky osvobození od daně z příjmů u příjmů z převodu: a) členských práv družstva, b) účasti na obchodních společnostech (dále jen účasti ). Praktickou podobu mají nejčastěji jako převody družstevních bytů, popřípadě včetně odstupného za uvolnění bytu (část 1.3.). Převodem členských práv družstva se rozumí i převod práva užívání (nájmu) družstevního bytu na jiného člena bytového družstva či osobu, která se v souvislosti s tímto převodem stane členem téhož bytového družstva. Tyto příjmy jsou osvobozeny od daně, pokud doba mezi nabytím účasti a jejím převodem je delší než pět let. Osvobození se týká účasti, která: a) nebyla pořízena z obchodního majetku prodávajícího, b) byla pořízena z obchodního majetku prodávajícího, ale ode dne ukončení samostatné výdělečné činnosti uplynulo více než pět let. Za den nabytí u členských práv družstva se považuje: u zakládajících členů družstva den vzniku družstva, tj. den zápisu do obchodního rejstříku, den přijetí za člena již existujícího družstva na základě členské přihlášky, den zaplacení vstupního vkladu do družstva, byl-li zaplacen po dni vzniku družstva nebo po dni přijetí za člena, den rozhodnutí příslušného orgánu družstva o schválení dohody o převodu členských práv a povinností v případě jejich nabytí převodem. Není-li souhlas podle stanov třeba, je dnem nabytí den určený stanovami a není-li úprava ve stanovách obsažena, je jím den, kdy dohoda o převodu vstoupila

v platnost. Při převodu členských práv bytového družstva je dnem nabytí den předložení smlouvy o tomto převodu příslušnému družstvu nebo pozdější den uvedený v této smlouvě, příp. den, kdy družstvo obdrží písemné oznámení dosavadního člena a písemný souhlas nabyvatele členství, den úmrtí zůstavitele v případě zděděných členských práv, den vyhotovení dokumentu, kterým byla oprávněná osoba seznámena s výší majetkových podílů podle 9 zákona č. 42/1992 Sb., o úpravě majetkových vztahů a vypořádání majetkových podílů, v případě družstva vzniklého podle transformačního projektu v rámci transformace družstev. Za den nabytí podílu (účasti) společníka na společnosti s ručením omezeným se považuje: u zakládajícího společníka den vzniku společnosti, tj. den zápisu do obchodního rejstříku, den zápisu zvýšení jmění společnosti do obchodního rejstříku v případě nového společníka, který přebírá závazek k novému vkladu do již existující společnosti, den účinnosti smlouvy o převodu obchodního podílu v případě nabytí podílu převodem od jiného společníka, den nabytí podílu i v případě, že společník zvýší svůj obchodní podíl např. převodem podílu od jiného společníka, den úmrtí zůstavitele v případě zděděného podílu na společnosti, den vyhotovení dokumentu, kterým byla oprávněná osoba seznámena s výší majetkových podílů podle 9 zákona č. 42/1992 Sb., o úpravě majetkových vztahů a vypořádání majetkových podílů v případě společnosti vzniklé podle transformačního projektu v rámci transformace družstev. Osvobozeny od daně nejsou příjmy z převodu účasti, pokud byly účasti pořízeny z obchodního majetku a: a) samostatná výdělečná činnost dosud trvá. Příjmy z převodu zahrne převodce do svého účetnictví nebo do daňové evidence, b) ode dne ukončení samostatné výdělečné činnosti neuplynulo více než pět let. Osvobozeny od daně nejsou příjmy plynoucí z budoucího převodu v době do pěti let: a) od nabytí účasti, b) od ukončení samostatné výdělečné činnosti. To platí, i když smlouva o převodu účasti či podílu bude uzavřena až po pěti letech od nabytí nebo po pěti letech od ukončení samostatné výdělečné činnosti. U majetku nabytého zděděním od příbuzných není žádná výjimka, tzn. neplatí sčítání lhůt jako u prodeje nemovitostí! U akciové společnosti se postupuje jako při prodeji cenných papírů. Při prodeji akcií nastává osvobození příjmů z prodeje akcií: - po šesti měsících od nabytí akcií vždy, pokud byly nabyty do 31.12.2007 - po šesti měsících od nabytí akcií od 1.1.2008, pokud jsou splněny zákonné podmínky pro výši majetkové účasti (do 5 %) v testované době (24 měsíců před prodejem), - po pěti letech v případě akcií nabytých počínaje 1.1.2008. 11

Osvobozeny od daně nejsou příjmy plynoucí z budoucího prodeje cenných papírů v době: a) do šesti měsíců / pěti let od jejich nabytí, b) do šesti měsíců / pěti let od ukončení podnikatelské nebo jiné samostatné výdělečné činnosti v případě, že cenné papíry jsou nebo byly zahrnuty do obchodního majetku. To platí, i když kupní smlouva bude uzavřena až po uvedené lhůtě od nabytí cenného papíru nebo po uvedené lhůtě od ukončení podnikatelské nebo jiné samostatné výdělečné činnosti. Právní úprava: zákon o daních z příjmů - 4 odst. 1 písm. r) a w). 12 1.3. Odstupné za uvolnění bytu, náhradní byt Odstupné jako náhrada za uvolnění bytu se týká: 1. bytů ve vlastnictví, 2. uvolňovaných bytů v souvislosti s převodem členských práv družstva, pokud dochází ke zrušení nájemní smlouvy k bytu. Odstupné musí být vyplaceno uživateli bytu. Uživatel je osvobozen od daně a od povinnosti podat daňové přiznání, pokud: odstupné použije na zajištění bytové potřeby nejpozději do 31.12. následujícího kalendářního roku nebo částku ve výši odstupného již použil na obstarání bytových potřeb v době jednoho roku před jejím obdržením. Režim odstupného za uvolnění bytu aplikovaný na družstevní byty se od 1.1.2005 vztahuje i na příjmy z prodeje rodinného domu, bytu, včetně podílu na společných částech domu nebo spoluvlastnického podílu, včetně souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště bezprostředně před prodejem po dobu kratší než dva roky a pokud použije získané prostředky na uspokojení bytové potřeby. Bytovými potřebami zákon o daních z příjmů rozumí: a) výstavbu bytového domu, rodinného domu, bytu podle zákona o vlastnictví bytů nebo změnu stavby ve smyslu stavebního zákona, b) koupi pozemku, pokud na něm bude postavena stavba uvedená v písmenu a) s využitím úvěru na financování bytových potřeb, za předpokladu, že na pozemku bude zahájena výstavba bytové potřeby podle písmene a) do 4 let od okamžiku uzavření úvěrové smlouvy a koupě pozemku v souvislosti s pořízením bytové potřeby uvedené v písmenu c), c) koupi bytového domu, rodinného domu včetně rozestavěné stavby těchto domů nebo bytu, nebo bytu podle zvláštního právního předpisu, d) splacení členského vkladu nebo vkladu právnické osobě jejím členem nebo společníkem za účelem získání práva nájmu nebo jiného užívání bytu nebo rodinného domu, e) údržbu a změnu stavby bytového domu, rodinného domu nebo bytu ve vlastnictví podle zvláštního právního předpisu a bytů v nájmu nebo v užívání, f) vypořádání bezpodílového spoluvlastnictví manželů nebo vypořádání spoludědiců v případě, že předmětem vypořádání je úhrada podílu spojeného

se získáním bytu, rodinného domu nebo bytového domu, g) úhradu za převod členských práv a povinností družstva nebo podílu na obchodní společnosti uskutečněná v souvislosti s převodem práva nájmu nebo jiného užívání bytu, h) splacení úvěru nebo půjčky použitých poplatníkem na financování bytových potřeb uvedených v písmenech a) až g), včetně opakovaného refinancování. Přijetí odstupného, resp. příjmu z prodeje bytu nebo rodinného domu, ve kterém měl poplatník bydliště po dobu kratší než 2 roky bezprostředně před prodejem, musí příjemce oznámit svému finančnímu úřadu do 31.12. roku, ve kterém částku přijal. Za nesplnění této povinnosti lze uložit pokutu až do výše 2 mil. Kč. Nepeněžní příjem v podobě získání bytu ve vlastnictví jako náhrady za uvolnění původního bytu je u uživatele bytu osvobozen od daně. Bude se většinou jednat o případ, kdy vlastník nemovitosti opatří pro stávajícího uživatele bytu jiný byt do jeho vlastnictví. Jak se posoudí odstupné u toho, kdo příslušnou částku poskytl? Poskytnuté odstupné je daňovým výdajem (nákladem) vlastníka bytu, který náhradu poskytl, za podmínky, že uvolněný byt začne být využíván vlastníkem pro podnikatelskou nebo jinou samostatnou výdělečnou činnost nebo pro pronájem nejdéle do dvou let od jeho uvolnění a bude takto využíván nejméně po dobu dalších dvou let. Jedná se o jednorázový daňový výdaj (náklad). Dojde-li však k porušení těchto podmínek, musí poplatník zvýšit základ daně o toto odstupné v tom zdaňovacím období, kdy podmínky pro její uplatnění byly porušeny. Za porušení podmínek se nepovažuje prodej bytu. Zakoupení náhradního bytu do vlastnictví uživatele je daňovým výdajem (nákladem) za podmínky, že uvolňovaný byt bude sloužit k dosažení, zajištění a udržení zdanitelných příjmů. Právní úprava: zákon o daních z příjmů - 4 odst. 1 písm. u), 24 odst. 2 písm. za). 1.4. Nemovitosti pro podnikání a nemovitosti soukromé 1.4.1. Nemovitosti pro podnikání Rozhodující pro rozdělení, zda se jedná o nemovitost používanou pro podnikání nebo jinou samostatnou výdělečnou činnost či zda se jedná o nemovitost používanou pouze pro soukromé účely (vlastní bydlení, rekreace, pronájem), je zařazení do obchodního majetku. Stejně jako nemovitosti se posuzují i účasti v družstvech a v obchodních společnostech. Obchodním majetkem se pro účely daně z příjmů fyzických osob rozumí souhrn majetkových hodnot (věcí, pohledávek a jiných práv a penězi ocenitelných jiných hodnot), které jsou ve vlastnictví poplatníka a o kterých bylo nebo je účtováno anebo jsou nebo byly uvedeny v daňové evidenci. Obchodní majetek je tedy vázán na samostatnou výdělečnou činnost a v jejím rámci na poplatníky, kteří vedou účetnictví nebo daňovou evidenci. 13

Dnem zařazení do obchodního majetku je den zápisu do evidence v účetnictví nebo v daňové evidenci, a to podle rozhodnutí vlastníka. Není podstatné, jestli se jedná o dlouhodobý hmotný majetek nebo u realitní kanceláře o zboží. Do obchodního majetku se zařazují věci: a) ve výlučném vlastnictví, a to vždy jako celek, b) v podílovém spoluvlastnictví v rozsahu spoluvlastnického podílu, c) ve společném jmění manželů, a to jen u jednoho z manželů. Příjmy (v účetnictví výnosy) z prodeje nemovitosti zařazené v obchodním majetku a dále příjmy (výnosy) z převodu členských práv u družstva a z převodu účastí na obchodních společnostech za trvání samostatné výdělečné činnosti, které byly pořízeny z obchodního majetku, se zaúčtují podle příslušných vyhlášek Ministerstva financí a Českých účetních standardů nebo se zachytí v daňové evidenci. Vlastník, který má majetek nebo práva vložena v obchodním majetku, zdaní příjmy z jejich prodeje nebo převodu v rámci 7 zákona o daních z příjmů. Výdaje (v účetnictví náklady) vycházejí z účetnictví nebo z daňové evidence. Přitom platí, že na prodeji pozemku a převodu účasti nelze daňově prodělat, tzn. že pořizovací cena pozemku, resp. nabývací cena účasti, se uzná za daňový výdaj jen do výše příjmu z prodeje příslušného pozemku, resp. účasti. Blíže viz část 1.9.1. Dnem vyřazení majetku z obchodního majetku se rozumí den, kdy vlastník o tomto majetku naposledy účtoval nebo jej naposledy uváděl v daňové evidenci. O vyřazení rozhoduje pouze vlastník nebo se jedná o přechod z daňové evidence na uplatňování výdajů paušálem, procentem z příjmů. Ode dne vyřazení z obchodního majetku se odvíjí lhůta, po jejímž uplynutí je příjem z prodeje nemovitosti osvobozen od daně. Tato doba činí: a) u rodinných domů, bytů, včetně podílu na společných částech domu a včetně souvisejících pozemků, v nichž má poplatník bydliště, dva roky (viz část 1.1.2.), b) u ostatních nemovitostí a v ostatních případech u rodinných domů a bytů pět let (viz část 1.1.3.). U převodu členských práv družstva a účastí na obchodních společnostech se lhůta testuje nikoliv na den vyřazení z obchodního majetku, ale na den ukončení samostatné výdělečné činnosti a činí pět let. Příjmy z prodeje nemovitosti dříve zařazené v obchodním majetku a příjmy z převodu účastí, které byly pořízeny obchodního majetku, pokud nejsou osvobozeny od daně, zdaní vlastník v rámci 10 zákona o daních z příjmů Ostatní příjmy. Blíže viz části 1.6. a 1.9. 14 1.4.2. Soukromé nemovitosti Takto se obvykle označují nemovitosti, které nikdy nebyly zařazeny v obchodním majetku poplatníka. Zde platí obecné podmínky pro osvobození uváděné v částech 1.1., 1.2. a postup uváděný v příloze č. 1. Příjmy z prodeje soukromé nemovitosti, pokud nejsou osvobozeny od daně, zdaní vlastník v rámci 10 zákona o daních z příjmů. Blíže viz části 1.6. a 1.9.

1.5. Smlouvy o smlouvě budoucí Smlouvy o smlouvě budoucí kupní (směnné) narušují obecný režim podmínek pro osvobození příjmů od daně. Příjmy plynoucí z budoucího prodeje nemovitosti nejsou osvobozeny od daně v době: do dvou let od nabytí vlastnictví nebo do dvou let ode dne vyřazení z obchodního majetku u rodinných domů a bytů ve smyslu části 1.1.2., do pěti let u ostatních nemovitostí a rodinných domů a bytů ve smyslu části 1.1.3. Obdobně to platí pro příjmy z budoucího převodu členských práv družstva nebo z převodu účasti na obchodních společnostech ve smyslu části 1.2 v době: do pěti let od nabytí účasti nebo v době do pěti let od ukončení podnikatelské nebo jiné samostatné výdělečné činnosti, pokud byla účast pořízena z obchodního majetku, v době do 6 měsíců od nabytí cenných papírů (akcií) nebo do 6 měsíců od ukončení podnikatelské nebo jiné samostatné výdělečné činnosti, pokud byly akcie zahrnuty do obchodního majetku poplatníka. To platí pro akcie nabyté do 31.12.2007, jinak platí předchozí bod. Ve všech uvedených případech to platí, i když příslušná smlouva (kupní, o převodu podílu apod.) bude uzavřena až po uvedené době. 1.6. Přehled podle vlastnických vztahů Vlastnictví u nemovitosti lze snadno zjistit z údajů katastru nemovitostí, u movitých věcí je třeba je zjistit ze smluv, popřípadě z rozhodnutí příslušných orgánů. 1.6.1. Výlučné vlastnictví Je-li nemovitost výlučným vlastnictvím jedné osoby, rozhoduje tato osoba o jejím zařazení či nezařazení do obchodního majetku (část 1.4.). Příjem z prodeje nemovitosti, není-li od daně osvobozen, zdaňuje v rámci svého daňového přiznání pouze tato osoba. 1.6.2. Podílové spoluvlastnictví Je-li nemovitost ve spoluvlastnictví více osob, nakládá každý ze spoluvlastníků se svým podílem jako s jedním majetkem (vkládá do obchodního majetku a vyřazuje z něj, odpisuje apod.). Příjem z prodeje spoluvlastnického podílu, není-li od daně osvobozen, zdaňuje každý spoluvlastník samostatně ve svém daňovém přiznání. 1.6.3. Společné jmění manželů Nemovitost ve společném jmění manželů může mít v určitém okamžiku zařazenu do obchodního majetku pouze jeden z manželů, a to kterýkoliv z nich. 15

Příjem z prodeje nemovitosti, není-li od daně osvobozen, se zdaňuje vždy vcelku u jednoho z manželů v jeho daňovém přiznání, a to: a) u toho z manželů, který ji měl (jako poslední) zahrnutou v obchodním majetku v případě, že nadále trvá samostatná výdělečná činnost tohoto manžela, b) u kteréhokoliv z manželů podle jejich rozhodnutí, pokud byla ukončena samostatná výdělečná činnost toho z manželů, který ji měl dříve zařazenu v obchodním majetku (popř. obou manželů). Zánik nebo vypořádání společného jmění manželů nepřerušuje dobu mezi nabytím a prodejem při posuzování podmínek pro osvobození příjmů z prodeje od daně. Dohody manželů, týkající se nemovitostí, musí mít písemnou formu a nabývají účinnosti vkladem do katastru nemovitostí. 1.6.4. Reálné rozdělení nemovitosti Doba mezi nabytím a prodejem, pro účely testu nároku na osvobození příjmů z prodeje nemovitosti od daně, se nepřerušuje, pokud v době mezi nabytím a prodejem došlo k vypořádání mezi podílovými spoluvlastníky domu včetně příslušné poměrné části společných prostor nebo rodinného domu včetně souvisejících pozemků, rozdělením podle velikosti jejich podílů. 1.6.5 Vymezení jednotek podle zákona o vlastnictví bytů Doba mezi nabytím a prodejem, pro účely testu nároku na osvobození příjmů z prodeje nemovitosti od daně, se nepřerušuje, pokud v době mezi nabytím a prodejem došlo k tomu, že v budově byly byty nebo nebytové prostory vymezené jako jednotky podle zákona o vlastnictví bytů. 1.7. Prodej movitých věcí v prodávané nemovitosti Osvobozeny od daně jsou příjmy z prodeje movitých věcí kromě: a) movitých věcí, které jsou zahrnuty do obchodního majetku prodávajícího. Příjmy z prodeje zahrne prodávající do svého účetnictví nebo daňové evidence, b) movitých věcí, které byly v minulosti zahrnuty do obchodního majetku prodávajícího a ještě neuplynulo více než pět let od data vyřazení z obchodního majetku. U movitých věcí je třeba posoudit, jedná-li se skutečně o samostatné movité věci, nikoliv o součásti staveb, tj. o věci, které plní funkci a účel stavby. Vhodné je seznámit se s pokynem Ministerstva financí č. D-300 (části K 26 zákona a K Příloze 1 zákona ), kde je uveden názor Ministerstva financí na to, co je nedílnou součástí stavebních děl a naopak, co je samostatnou movitou věcí, i když je pevně spojena se stavebním dílem. Právní úprava: zákon o daních z příjmů - 4 odst. 1 písm. c). 16

1.8. Kdy se podává daňové přiznání Pokud jsou splněny zákonné podmínky a příjem z prodeje nemovitostí či účastí je osvobozen od daně, neuvádí se tento příjem do daňového přiznání. Obecně platí, že daňové přiznání je povinen podat každý, jehož roční příjmy, které se zahrnují do základu daně, přesáhly 15 000 Kč nebo pokud vedle příjmů ze zaměstnání přesáhly 6 000 Kč. Daňové přiznání je povinen podat i ten, kdo vykazuje daňovou ztrátu. Rozhoduje výše příjmů přiznání tedy bude podávat i ten, kdo vykáže příjem z prodeje nemovitosti, i když dílčí základ daně z prodeje nemovitosti bude rovný nule. Zdaňovací období je vždy kalendářní rok. Přiznání se podává na tiskopisech Ministerstva financí nebo na počítačových sestavách se shodnou formou a obsahem s tiskopisy, popřípadě lze přiznání podat elektronicky. Přiznání se podává finančnímu úřadu podle místa trvalého bydliště (pobytu) poplatníka. Lhůta pro podání přiznání je do 31.3. po skončení zdaňovacího období. Lhůtu lze prodloužit: a) podáním zdůvodněné žádosti finančnímu úřadu až o tři měsíce, b) tím, že přiznání zpracuje a předloží daňový poradce na základě plné moci do 30.6. Plná moc musí být odeslána finančnímu úřadu do 31.3. Pokud poplatník dodatečně zjistí, že údaje v přiznání jsou chybné nebo neúplné, postupuje takto: Musí podat dodatečné přiznání a doplatit daň, pokud opravuje daň ve prospěch finančního úřadu. Může podat dodatečné přiznání a požádat o vrácení přeplatku na dani, pokud opravuje daň ve svůj prospěch. K tomu má lhůtu tři roky od konce toho roku, kterého se daňová povinnost týká. Sankce za nepodání přiznání (řádného či dodatečného) činí, podle uvážení správce daně, až 10 % celkové daně, v případě nulové daně správce daně může uložit pokutu až do výše 2 mil. Kč. 1.9. Výpočet základu daně 1.9.1. Výpočet základu daně z účetnictví a daňové evidence Je-li příjem z prodeje nemovitosti či převodu účasti zdaňován v rámci příjmů z podnikání a jiné samostatné výdělečné činnosti ( 7), vychází se z účetnictví, z daňové evidence nebo z evidence příjmů. Proti příjmu (výnosu) z prodeje stavby se uplatní zůstatková cena stavby, pozemku se uplatní pořizovací cena pozemku do výše příjmu z prodeje, účasti se uplatní nabývací cena účasti do výše příjmu z převodu účasti. Dále lze uplatnit daňové výdaje uvedené v části 1.9.2. kromě výdajů na technické zhodnocení (jsou již zahrnuty v zůstatkové ceně). 17

1.9.2. Výpočet základu daně u ostatních příjmů U těch poplatníků, kterých se netýká část 1.9.1., se dílčí základ daně z prodeje nemovitosti, resp. převodu účasti, pokud není osvobozen od daně, zahrne do 10 Ostatní příjmy a vypočte se takto: základ daně = zdanitelný příjem výdaje na dosažení příjmů 18 Pro příjmy platí: a) Pokud je prodáván majetek ve společném jmění manželů, zdaňuje v jednom zdaňovacím období příjem pouze jeden z manželů, a to ze všech prodávaných nemovitostí. b) U prodeje jednotlivé nemovitosti je možné vykázat daňovou ztrátu (i u pozemku), nikoliv však v součtu za prodeje všech nemovitostí za zdaňovací období. c) U splátkového prodeje nelze vykázat daňovou ztrátu v žádném ze zdaňovacích období, ve kterých plyne poplatníkovi příjem. d) U převodu účastí nelze v součtu za všechny převody ve zdaňovacím období vykázat daňovou ztrátu. Výdaje na dosažení příjmů tvoří zejména: a) nabývací cena účasti, b) nabývací cena nemovitosti: pořizovací cena při úplatném pořízení, vlastní náklady při vlastní realizaci výstavby, cena určená v dědickém řízení při nabytí zděděním (i při osvobození od daně dědické), cena zjištěná pro účely daně darovací při nabytí darem (i při osvobození od daně darovací), cena zjištěná podle zákona o oceňování majetku v ostatních případech, c) zůstatková cena nemovitosti, pokud byla nemovitost daňově odpisována, d) vrácená záloha při odstoupení od smlouvy, která již byla prodávajícím zdaněna, i když je vrácena v jiném zdaňovacím období, než ve kterém plyne příjem z prodeje, e) výdaje na technické zhodnocení (rekonstrukce, modernizace, stavební úpravy, přístavby, nástavby), f) výdaje na opravy a údržbu dosud neuplatněné v daňových výdajích, g) výdaje spojené s uskutečněním prodeje: za inzerci, provize realitní kanceláři, zaplacené poplatky (správní, soudní), odměna za právní, ekonomické a jiné služby, zaplacená daň z převodu nemovitostí, i když je uhrazena v jiném zdaňovacím období; u prodeje majetku ze společného jmění manželů daň zaplacená oběma manžely.

Výdajem nemůže být jakkoli oceněná práce prodávajícího. K hodnotě vlastní práce při výstavbě nebo zhodnocení se nepřihlíží. 1.10. Úvěry na financování bytových potřeb Od základu daně z příjmů fyzických osob lze odečíst jako tzv. nezdanitelnou část základu daně částku úroků z úvěrů na financování bytových potřeb fyzických osob. Jedná se o úvěry: ze stavebního spoření, překlenovací k úvěrům ze stavebního spoření, hypoteční, související s hypotečním úvěrem (meziúvěry, předúvěry apod.). Co se rozumí bytovou potřebou, uvádí zákon o daních z příjmů v 15 (viz část 1.3.). Odpočet od základu daně není možné uplatnit, pokud se jedná o bytovou výstavbu, údržbu a změnu stavby prováděnou v rámci podnikatelské činnosti nebo pro účely pronájmu. Použije-li se bytová potřeba nebo její část k podnikání nebo k pronájmu, lze odečet úroků po dobu užívání bytové potřeby k uvedeným účelům uplatnit pouze v poměrné výši. V těchto případech se však úroky v neuplatněné výši odpočtu stávají přímým daňovým výdajem v rámci dílčího základu daně z podnikání nebo dílčího základu daně z pronájmu. Od základu daně lze odečíst maximálně částku 300 000 Kč za zdaňovací období za jednu domácnost. Bytovou potřebu je třeba prokázat podle 15 odst. 4 zákona o daních z příjmů (vlastnictví výpisem z katastru nemovitostí, smlouvou, při změně stavby a výstavbě stavby pro bydlení kolaudačním rozhodnutím apod.). Podrobnější podmínky jsou patrné z právní úpravy. Právní úprava: zákon o daních z příjmů - 15 odst. 3 a 4. 1.11. Na co dále upozornit klienta 1.11.1. Příjmy v cizí měně, nepeněžní příjmy Obecně platí, že se zdaňují jak příjmy v penězích, tak příjmy nepeněžní. Příjem v cizí měně se přepočítává na českou měnu takto: a) účetní jednotky i osoby, které nevedou účetnictví, mohou použít kurz, který se používá v účetnictví (denní kurz nebo pevný kurz), a to účetní jednotka podle platné vnitřní směrnice účetní jednotky, a fyzická osoba, která nevede účetnictví, podle vlastního rozhodnutí, b) fyzické osoby, které nejsou účetní jednotkou, mohou navíc použít tzv. jednotný kurz. Ten se vypočte jako průměr směnného kurzu stanoveného ČNB poslední den každého měsíce zdaňovacího období a bývá publikován ve Finančním zpravodaji nebo je k dispozici na www.mfcr.cz. Na nepeněžní příjmy se často zapomíná. Nepeněžní příjmy se oceňují podle zákona o oceňování majetku, nestanoví-li zákon o daních z příjmů jinak. 19

Typickým nepeněžním příjmem je příjem získaný směnou. Příjmy ze směny se posuzují jako příjmy z prodeje. Další nepeněžní příjem může vzniknout prodávajícímu, který pronajímal nemovitost. Pokud nájemce nemovitost v průběhu nájmu technicky zhodnotil se souhlasem vlastníka, nehradil jím nájemné a nedošlo k úhradě vynaložených výdajů ze strany vlastníka, vzniká vlastníkovi nepeněžní příjem v roce ukončení nájmu (v roce prodeje) ve výši zůstatkové ceny spočtené způsobem rovnoměrného odpisování nebo ve výši podle znaleckého posudku (poplatník si může vybrat), a to bez ohledu na to, zda nájemce technické zhodnocení daňově odpisoval či ne. Právní úprava: zákon o daních z příjmů - 23 odst. 6. 1.11.2. Zdanění pohledávek z nájmu Pokud vlastník, který prodává nemovitost, neúčtoval o nájmu v (podvojném) účetnictví a eviduje pohledávky z nájmu (nezaplacené nájemné), musí o hodnotu těchto pohledávek zvýšit základ daně podle 7 nebo podle 9 podle toho, zda se jedná o nemovitost zařazenou v obchodním majetku pro podnikání nebo o soukromou nemovitost. Zákon o daních z příjmů uvádí v 23 odst. 8 pohledávky, které se z tohoto režimu vylučují (například pohledávka za dlužníkem, u kterého probíhá insolvenční řízení). 1.11.3. Zrušení rezerv na opravy hmotného majetku Vlastník často snižuje základ daně tvorbou rezerv na budoucí opravy stavby. V roce prodeje však musí o zůstatek těchto rezerv, o které v minulosti snížil základ daně, základ daně zvýšit, protože rezervy na opravy již čerpat nebude. 1.11.4. Odstupné za uvolnění bytu Vyplacená náhrada za uvolnění bytu (odstupné), které vyplatil vlastník bytu uživateli bytu, může snížit základ daně v roce vyplacení, pokud jsou splněny další podmínky 24 odst. 2 písm. za) zákona o daních z příjmů. Při porušení zákonem stanovených podmínek částka odpovídající odstupnému zvyšuje základ daně. Za porušení podmínek se ale nepovažuje prodej bytu (domu s byty), v tomto případě se odstupné nevrací. Podrobněji viz část 1.3. 1.11.5. Kdy nastává příjem, kauce, smluvní pokuty V případě, že příjem z prodeje nemovitosti a převodu účasti není osvobozen od daně z příjmů fyzických osob, je pro zdaňování rozhodné, kdy byl příjem dosažen. Je rozhodující, kdy přešlo vlastnictví peněz z kupujícího na prodávajícího. To lze zjistit pouze z příslušné smlouvy, zejména u peněz skládaných do notářské a podobné úschovy. 20 Používá se obvykle i odlišné označení jednotlivých plateb: a) Splátka ceny nebo záloha na kupní cenu obvykle znamená, že peníze změnily vlastnictví a prodávající má příjem.

b) Kauce, jistina, rezervační záloha obvykle znamená, že peníze nezměnily majitele a prodávající nemá příjem. Kauce atd. složené kupujícím se obvykle změní na část kupní ceny až při splnění sjednaných podmínek. Okamžikem splnění těchto podmínek vzniká prodávajícímu příjem a kupujícímu výdaj. V případě jištění daně z převodu nemovitostí složením částky ve výši daně z převodu nemovitostí bývají obvykle skládány již peněžní prostředky ve vlastnictví prodávajícího. Příjem tedy už má a z něj odložil určitou částku do úschovy. Kauce se může změnit také na smluvní pokutu například v situaci, kdy kupující odstoupí od svého záměru koupit rezervovanou nemovitost. Pak mu vzniká výdaj a prodávajícímu, popřípadě i realitní kanceláři, příjem. Realitní kancelář svůj příjem zdaní v rámci příjmů z podnikání. Prodávající je na tom obdobně s tím rozdílem, že přijatou smluvní pokutu nesouvisející s podnikáním bude zdaňovat v rámci 10 Ostatní příjmy, a to pouze v situaci, vznikne-li mu povinnost podat daňové přiznání. 2. Daň z příjmů PRÁVNických osob Každá právnická osoba je účetní jednotkou. Pokud prodává nemovitost, účtuje o tomto případu. Postupuje podle vyhlášek Ministerstva financí a českých účetních standardů a příjem (výnos) z prodeje nemovitostí se promítne do výsledku hospodaření a následně do základu daně v daňovém přiznání. Určitá omezení daňových výdajů (nákladů), která jsou uváděna u fyzických osob v částech 1.4. a 1.9., platí i pro právnické osoby. Jedná se zejména o omezení pořizovací ceny pozemku a nabývací ceny účasti v družstvu nebo na obchodní společnosti příjmem (výnosem) z prodeje pozemku nebo účasti. 3. DAŇ Z PŘIDANÉ HODNOTY 3.1. Uplatňování DPH při prodeji nemovitostí Předmětem daně mohou být pouze převody nemovitostí s místem plnění v tuzemsku, tedy převody nemovitostí na území ČR, a to osobou povinnou k dani (podnikatelem či pronajímatelem nemovitého majetku) v rámci ekonomické činnosti (podnikání a pronájmu nemovitostí) za úplatu. Převodem nemovitosti se pro účely zákona o DPH rozumí převod nemovitosti, při kterém dochází ke změně vlastnického práva nebo příslušnosti k hospodaření. Od roku 2009 to platí i pro nemovitosti nezapisované do katastru nemovitostí. Od 1.1.2009 je dnem uskutečnění plnění při převodu nemovitosti den předání nemovitosti nabyvateli do užívání, nejpozději den doručení listiny, ve které je uvedeno datum právních účinků vkladu do katastru nemovitostí nebo den zápisu změny vlastnického práva. Při převodu nemovitosti formou finančního leasingu je dnem uskutečnění plnění den vzniku práva užívat nemovitost nájemcem. 21

Povinnost přiznat daň však vzniká i v případě, že prodávající obdrží platbu (například zálohu) přede dnem uskutečnění zdanitelného plnění. To platí vždy pro účetní jednotky, dobrovolně pro ostatní podnikatele. Sazby daně, popřípadě osvobození uplatňované u převodu nemovitostí: - U převodu stavebních pozemků se uplatňuje sazba daně 20 %. Stavebním pozemkem je nezastavěný pozemek, na kterém může být podle stavebního povolení provedena stavba spojená se zemí pevným základem. Nezastavěným pozemkem se rozumí pozemek, na kterém není stavba jako věc. - Převod ostatních pozemků, včetně převodů formou finančního pronájmu, je osvobozen od daně bez nároku na odpočet daně na vstupu. - Převod staveb, bytů a nebytových prostor je osvobozen od daně bez nároku na odpočet daně po uplynutí tří let od vydání prvního kolaudačního souhlasu nebo od data, kdy bylo započato první užívání stavby, a to k tomu dni, který nastane dříve. Patří sem i finanční pronájem staveb, bytů a nebytových prostor. - U převodu dokončeného i nedokončeného bytového domu pro sociální bydlení, rodinného domu pro sociální bydlení a bytu pro sociální bydlení, není-li převod osvobozen od daně, se uplatní snížená sazba daně 10 %. - Převod ostatních nemovitostí se zdaňuje základní sazbou 20 %. V tabulkové podobě je uplatňování sazeb daně a osvobození uvedeno v příloze č. 2. Bytem je soubor místností, popřípadě jednotlivá obytná místnost, který svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení. Rodinný dům je stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena, a v níž jsou nejvýše 3 samostatné byty, nejvýše 2 nadzemní a 1 podzemní podlaží a podkroví. Bytový dům je stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé bydlení a je k tomuto účelu určena. Pojem místnost definuje, i když pro potřeby sociálního bydlení, zákon o DPH v 48a: Místností se rozumí místně a prostorově uzavřená část stavby, vymezená podlahovou plochou, stropem a pevnými stěnami. 22 Byt pro sociální bydlení je byt ve smyslu výše uvedené definice, jehož celková podlahová plocha nepřesáhne 120 m 2. Celkovou podlahovou plochou bytu pro sociální bydlení se rozumí součet podlahových ploch všech místností bytu, včetně místností, které tvoří příslušenství bytu (komora apod.). Do celkové podlahové plochy bytu pro sociální bydlení se nezapočítává podíl na společných částech domu. Nezahrnuje se do ní ani plocha prostor, které nejsou místnostmi (terasy, balkony, sklepní kóje bez pevných zdí apod.).

Rodinný dům pro sociální bydlení je rodinný dům ve smyslu výše uvedené definice, jehož celková podlahová plocha nepřesahuje 350 m 2. Celkovou podlahovou plochou rodinného domu pro sociální bydlení se rozumí součet podlahových ploch všech místností rodinného domu. Bytový dům pro sociální bydlení je bytový dům ve smyslu výše uvedené definice, v němž nejsou jiné byty než byty pro sociální bydlení. Právní úprava: zákon o dani z přidané hodnoty - 4, 47, 48, 48a, 56. 3.2. Uplatňování DPH u služeb realitních kanceláří Služby realitních kanceláří patří pod oddíl 70 Standardní klasifikace produkce (SKP). Protože služby z tohoto oddílu SKP nejsou uvedeny v příloze č. 2 zákona o DPH, uplatní se u nich základní sazba DPH 20 %. Pokud realitní kanceláře poskytují své zprostředkovatelské služby pro zahraniční klienty a jedná-li se o plnění s místem plnění mimo tuzemsko (nemovitost je mimo tuzemsko), nemá povinnost tuzemský plátce daně přiznávat daň v ČR. Případné zdanění a povinnost registrovat se k dani v jiném členském státu EU se řídí předpisy státu, ve kterém se nachází nemovitost. Při poskytnutí služby vztahující se k nemovitostem v ČR zahraniční osobou nebo osobou registrovanou k dani z jiného členského státu EU, která nemá v tuzemsku sídlo, místo podnikání nebo provozovnu, tuzemské osobě povinné k dani nebo osobě identifikované k dani, je osoba, které je služba poskytnuta (příjemce služby), povinna daň přiznat a zaplatit. Zahraniční plátce daně službu vyúčtuje bez DPH. Od roku 2009 se mění přístup zákona k přeúčtování plnění. Přeúčtování pořízeného plnění (poskytnutí služby, dodání zboží, převod nemovitosti) není vyloučeno z předmětu daně, ale je uplatňován speciální režim na úrovni základu daně. Do základu daně se nezahrnuje částka, kterou plátce obdržel od jiné osoby na úhradu částky vynaložené jménem a na účet této jiné osoby. Podmínkou je, že - plátce u plnění uhrazeného za jinou osobu neuplatnil nárok na odpočet daně a současně - přijatá částka nepřevýší částky uhrazené za jinou osobu. U záloh, přijatých prodejcem před datem uskutečnění zdanitelného plnění (před poskytnutím celé sjednané služby) vzniká povinnost přiznat daň pouze osobě, která vede účetnictví. Osoba, která nevede účetnictví, může přiznat a odvést daň až po uskutečnění zdanitelného plnění (může však i při přijetí zálohy). Vyúčtování kauce, smluvní pokuty či úroků z prodlení nepodléhá DPH. Právní úprava: zákon o DPH 15 odst. 4, 21 odst. 1, 36 odst. 11. 23

4. DAŇ Z PŘEVODU NEMOVITOSTÍ 24 Dani z převodu nemovitostí podléhají: a) úplatný převod vlastnictví k nemovitostem, b) přechod vlastnictví k nemovitostem, c) úplatné vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti, d) směna nemovitostí. Poplatníkem daně z převodu nemovitostí je: a) při převodu převodce (prodávající), b) při přechodu nabyvatel, c) převodce i nabyvatel společně a nerozdílně při směně nemovitostí. U převodu vlastnictví k nemovitosti ze společného jmění manželů podávají přiznání samostatně oba manželé, přičemž podíly obou manželů jsou stejné. Ručitelem při převodu nemovitostí je nabyvatel. Základem daně je mj.: a) při prodeji obecně vyšší ze dvou cen ceny sjednané a ceny zjištěné podle zákona o oceňování majetku platné v den nabytí nemovitosti, b) cena sjednaná, jde-li o převod nemovitosti z vlastnictví územního samosprávného celku. c) cena zjištěná při přechodu nemovitosti platná v den nabytí nemovitosti. Sazba daně je lineární ve výši 3 % ze základu daně. Daňové přiznání poplatník podává místně příslušnému finančnímu úřadu podle místa nemovitosti, a to do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž: a) byl zapsán vklad práva do katastru nemovitostí, b) nabyla účinnosti smlouva o úplatném převodu vlastnictví k nemovitosti, která není evidována v katastru nemovitostí, c) bylo vydáno potvrzení o nabytí vlastnictví k vydražené nemovitosti ve veřejné dražbě nebo nabylo právní moci rozhodnutí o příklepu a bylo zaplaceno nejvyšší podání při výkonu rozhodnutí nebo exekuci, d) nabylo právní moci rozhodnutí nebo byla daňovému subjektu doručena jiná listina, kterými se potvrzují nebo osvědčují vlastnické vztahy k nemovitosti, nejedná-li se o úplatný převod nebo přechod vlastnictví k nemovitosti uvedený v písmenech a) až c). Součástí daňového přiznání je ověřený opis smlouvy nebo jiné listiny, kterou se potvrzují nebo osvědčují vlastnické vztahy k nemovitosti, a znalecký posudek o ceně nemovitosti. Znalecký posudek se nevyžaduje v případě převodu nebo přechodu vlastnictví k pozemku bez trvalých porostů a staveb nebo nemovitosti z vlastnictví obce a kraje, v případě vydražení nemovitosti anebo v případě zcela osvobozeného převodu nebo přechodu vlastnictví k nemovitosti, pokud správce daně nestanoví jinak. Jde-li o vklad nemovitosti do společnosti s ručením omezeným nebo do akciové společnosti, součástí daňového přiznání je posudek znalce, kterým se určuje hodnota předmětu vkladu podle obchodního zákoníku.

Od daně z převodu nemovitostí jsou osvobozeny například: převody rodinných domků, garáží a bytů z majetku družstev do vlastnictví členů - fyzických osob, kde nájemní vztah vznikl po splacení členského podílu (dalšího členského vkladu) těmito členy nebo jejich právními předchůdci, převody bytů a garáží z vlastnictví právnické osoby, vzniklé za účelem, aby se stala vlastníkem budovy, do vlastnictví fyzických osob nájemců, členů nebo společníků této právnické osoby, pokud se fyzické osoby nebo jejich právní předchůdci podíleli svými peněžními prostředky a jinými penězi ocenitelnými hodnotami na pořízení budovy, první úplatný převod nebo přechod vlastnictví ke stavbě, která je novou stavbou, na níž bylo vydáno pravomocné kolaudační rozhodnutí, nebo je dokončenou novou stavbou nebo rozestavěnou novou stavbou a stavba nebyla dosud užívána, nebo první úplatný převod nebo přechod vlastnictví k bytu v nové stavbě a k bytu, který vznikl změnou dokončené stavby a byt nebyl dosud užíván, jde-li o převod bytu podle zákona o vlastnictví bytů, jestliže převodcem je fyzická či právnická osoba a převod stavby je prováděn v souvislosti s jejich podnikatelskou činností, kterou je výstavba nebo prodej staveb a bytů, nebo jejich předmětem činnosti je výstavba nebo prodej staveb a bytů, anebo je-li převodcem obec. 5. DAŇ DAROVACÍ Předmětem daně je bezúplatné nabytí majetku na základě právního úkonu nebo v souvislosti s právním úkonem, a to jinak než smrtí zůstavitele (například na základě darovací smlouvy). Předmětem daně je i situace, kdy nabývá spoluvlastník při reálném rozdělení společné věci mezi spoluvlastníky bezúplatně více, než činila hodnota jeho podílu. Nabytí nad tuto hodnotu je předmětem daně. Předmětem daně je i bezúplatné zřízení věcného břemene nebo jiného plnění obdobného věcnému břemeni při nabytí nemovitosti darováním. Poplatníkem daně při darování nemovitosti v tuzemsku je nabyvatel. Dárce za daň ručí. Z darování nemovitosti v zahraničí se daň nevybírá. Poplatníkem je i osoba oprávněná z věcného břemene nebo jiného obdobného plnění, které bylo zřízeno při darování nemovitosti. Od daně jsou osvobozeny například: - nabytí majetku či jiného majetkového prospěchu mezi osobami v I. a II. skupině. V těchto případech se nepodává přiznání, - bezúplatné převody bytů a nebytových prostorů z vlastnictví bytových družstev do vlastnictví členů - fyzických osob podle 24 odst. 1 až 4 zákona o vlastnictví bytů, - převody rodinných domků, garáží a bytů z majetku družstev do vlastnictví členů - fyzických osob, kde nájemní vztah vznikl po splacení členského podílu (dalšího členského vkladu) těmito členy nebo jejich právními předchůdci, - převody bytů a garáží z vlastnictví právnické osoby, vzniklé za účelem, aby se stala vlastníkem budovy, do vlastnictví fyzických osob nájemců, členů 25