Analýza realitního trhu

Bankovní institut vysoká škola Praha Finance a ekonomie Analýza realitního trhu Diplomová práce Autor: Bc. Pavla Smětáková Finance Vedoucí práce: Ing. Petr Ort, Ph.D. Praha Duben, 2014

Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Praze dne 1. dubna 2014 Bc. Pavla Smětáková

Poděkování Ráda bych vyjádřila poděkování Ing. Petrovi Ortovi, Ph.D. za odborné vedení této diplomové práce.

Anotace Tato diplomová práce popisuje realitní trh z hlediska nabídky a poptávky. Poskytuje informace o vztahu realitního trhu s finančním sektorem a o specifikách realitního trhu v České republice a jeho budoucím vývoji. Dále analyzuje realitní trh Městské části Praha 13 a popisuje jeho budoucím vývoji. Klíčová slova: realitní trh, analýza trhu, nabídka, poptávka, nemovitost Annotation This thesis describes the real estate market in terms of supply and demand. Provides information about the relationship of the real estate market in the financial sector and the specifics of the real estate market in the Czech Republic and its future development. It also analyzes the real estate market of Prague 13 and describes its future development. Key words: real estate market, market analyzes, supply, demand, real estate

Obsah Úvod... 7 Zvolené metody zpracování... 8 1. Úvod do Analýzy realitního trhu... 9 1.1 Vymezení základních definic a pojmů... 9 1.2 Katastr nemovitostí... 14 1.3 Cenové mapy... 15 2. Definice a princip realitního trhu... 17 2.1 Subjekty na realitním trhu... 18 2.2 Variace realitních trhů... 21 3. Analýza trhu z hlediska nabídky pozemky, stavby, nájmy... 22 3.1 Trh s pozemky... 22 3.1.1 Stavební pozemky... 23 3.1.2 Zemědělské pozemky... 25 3.1.3 Ostatní pozemky... 25 3.2 Trh se stavbami... 26 3.2.1 Trh s byty... 27 3.2.2 Trh s rodinnými domy... 29 3.2.3 Trh s rekreačními objekty... 31 3.2.4 Trh s výrobními a skladovými objekty... 32 3.2.5 Trh s objekty občanské vybavenosti... 33 3.2.6 Trh s administrativními budovami... 34 3.2.7 Trh s ostatními stavbami... 34 3.3 Trh s nájmy... 35 3.3.1 Nájmy pozemků... 35 3.3.2 Nájmy staveb... 35 4. Analýza trhu z hlediska poptávky... 37 4.1 Pro vlastní potřebu... 37 4.2 Pro očekávaný příjem... 38 4.3 Pro zvýšení hodnoty v čase... 38 4.4 Poptávka státu a obcí... 38 5. Vztah analýzy realitního trhu s finančním sektorem... 39 5.1 Financování pomocí vlastních zdrojů... 39 5.1.1 Vlastní úspory... 39 5

5.1.2 Vkladové bankovní produkty... 39 5.1.3 Dědictví... 41 5.1.4 Dar... 41 5.2 Financování pomocí cizích zdrojů... 41 5.2.1 Hypoteční úvěr... 42 5.2.2 Spotřebitelský úvěr... 43 5.2.3 Americká hypotéka... 44 5.2.4 Leasing... 44 6. Specifika realitního trhu v ČR... 46 6.1 Historie realitního trhu České republiky... 46 6.2 Finanční krize a její vliv na realitní trh České republiky... 47 6.3 Současná situace na realitním trhu České republiky... 51 6.4 Analýza realitního trhu Městské části Praha 13... 54 6.4.1 Obecná charakteristika trhu... 55 6.4.2 Analýza trhu s nemovitostmi... 56 6.4.3 Zhodnocení vývoje realitního trhu Městské části Praha 13... 64 7. Modalizační analýza dalšího vývoje... 66 7.1 Prognóza budoucího vývoje cen na realitním trhu v České republice... 66 7.2 Prognóza budoucího vývoje realitního trhu v Městské části Praha 13... 68 7.2.1 SWOT analýza... 68 7.2.2 Závěr vývoje realitního trhu v Městské části Praha 13... 71 Závěr... 73 Seznam použité literatury... 74 6

Úvod Nemovitost je pro kaţdého člověka jedna z nejdůleţitějších statků, a to především proto, ţe plní jednu ze základních ţivotních potřeb bydlení. Otázku uspokojivého bydlení řeší lidé napříč generacemi. Od mladých, kteří hledají své první samostatné bydlení aţ po starší ročníky. Ti hledají bydlení, které jim umoţní co nejkvalitnější ţivot s ohledem na jejich věk a moţnosti fyzické aktivity. Samozřejmě má kaţdý jiné nároky na ideální bydlení. Pro někoho můţe být splněným snem rodinný dům se zahradou. Pro jiného luxusně vybavený byt v atraktivní lokalitě. V uskutečnění těchto snů však většinou brání finanční moţnosti dotyčného. Právě proto jsou zde instituce finančního sektoru, které za úplatu pomáhají lidem v dosaţení jejich alespoň uspokojivého bydlení. Nemovitosti mají však i další funkce. Například mohou slouţit jako prostředek pro investování do nemovitostí, kde investoři vyuţijí své volné peněţní prostředky. Tyto investice se díky charakteristické stabilitě tohoto trhu stávají velmi důvěryhodnými a vyhledávanými. Mimo úvod bude tato práce obsahovat část zaměřenou na definici tohoto trhu, včetně popsání katastru nemovitostí, cenových map a jeho subjektů. Jako kaţdý trh je i tento závislý na existenci nabídky a poptávky. V samostatných kapitolách je proto podrobně popsaná jak nabídka, tak i poptávka toto trhu. V další kapitole je popsán, jiţ zmíněný důleţitý vztah k finančnímu sektoru a financování nemovitostí. V posledních dvou kapitolách jsou popsána specifika jak realitního trhu České republiky, tak i Městské části Praha 13 aţ po prognózu jeho budoucího vývoje. Je zde také zmíněna finanční krize, která zasáhla téměř celý svět a její působení na realitní trh. Cílem této práce je analyzovat vývoj a strukturu realitního trhu jak v České republice, tak i v konkrétní lokalitě Městské části Praha 13. Dále také zhodnocení jejich budoucího vývoje a popis vztahu dané problematiky k finančnímu sektoru. 7

Zvolené metody zpracování Na tuto diplomovou práci jsem se začala připravovat nejdříve sběrem dat o nemovitostech v tištěné i elektronické podobě. Některá data však také pocházejí z vlastního průzkumu trhu. Tento průzkum obsahoval zkoumání nabídky a poptávky po nemovitostech jak v celé České republice, tak i v Městské části Praha 13. Dále také obsahoval průzkum zkoumání cen nemovitostí a prozkoumání finančního sektoru z hlediska jeho vztahu k dané problematice. Kromě shromaţďování informaci o trhu z článků na internetu od odborných autorů jsem se také věnovala studiu odborné literatury. Ze všech těchto získaných dat jsem následně vše zpracovala do uceleného celku včetně prognózy budoucího vývoje tohoto trhu v České republice. 8

1. Úvod do Analýzy realitního trhu V této kapitole jsou popsány a vysvětleny základní definice a pojmy, které je nutné znát pro správné pochopení trhu s nemovitostmi. Dále je zde popsán katastr nemovitostí a cenové mapy. 1.1 Vymezení základních definic a pojmů Na začátku roku 2014 vstoupil do legislativy nový Občanský zákoník, který upravuje z právního hlediska dělení věcí na movité a nemovité. Nemovité věci jsou: a) Pozemky b) Součásti pozemku součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby a jiná zařízení zřízené na pozemku (s výjimkou staveb dočasných), včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech, podzemní stavba bez samostatného účelového určení, rostlinstvo na pozemku vzešlé, c) Podzemní stavby se samostatným účelovým určením, mimo jiné i inženýrské sítě (vodovody, kanalizace nebo energetické či jiné vedení) a stavba a technická zařízení, která s nimi provozně souvisí, d) Věcná práva k pozemkům, součástem pozemku, podzemním stavbám se samostatným účelovým určením, e) Věc, o níž právní předpis stanoví, že není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, f) Práva, která za nemovité věci prohlásí zákon, g) Stavba spojená se zemí pevným základem, která není součástí pozemku, na němž je zřízena, a je ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona ve vlastnictví osoby odlišné od vlastníka pozemku. 1 Z pozemku a stavby se tedy stává jedna nemovitost. Pokud pozemek a stavba má jednoho vlastníka, není moţné je prodat zvlášť. Nově tedy jiţ nehrozí, ţe jistí spekulanti zakoupí pozemek, na kterém stojí dům jiného majitele a tohoto majitele se pokusí vydírat zbouráním jejich domu, pokud pozemky nekoupí a vysokou cenu. 1 PRAŢÁK, Zbyněk. Občanský zákoník II. zákon č. 89/2012 Sb. s komentářem. Český Těšín: Poradce, 2012, ISBN 978-80-7365-338-5 9

Nemovitost se můţe povaţovat za zboţí, které se nijak neodlišuje od jiných ekonomických statků. Kupující chce tento druh statku koupit co nejlevněji, zatímco nabízející se snaţí prodávat za nejvyšší cenu. Působní zde také samozřejmě zákon nabídky a poptávky, která určuje postavení na trhu. Nemovitosti tedy také reagují na trţní prostředí, jeho cyklický vývoj, ale také na další ať uţ ekonomické či neekonomické hlediska, jako je například politické prostředí. Pozemek je definován jako část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí stanovenou regulačním plánem, územním rozhodnutím nebo územním souhlasem, hranicí jiného práva, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí rozsahu práva stavby, hranicí druhů pozemků, popřípadě rozhraním způsobu využití pozemků 2. Trh s pozemky je specifický především tím, ţe jeho nabídka je limitována. Je tedy omezen z důvodu, ţe pozemky nemohou nově vznikat a tedy nelze v případě vysoké poptávky zvětšit objem nabídky. Další specifika na tomto trhu spočívají v ţivotnosti pozemku, která je z ekonomického hlediska nekonečná. Pozemky jsou dále členěny podle druhů, které jsou dle katastru nemovitostí vedeny jako závazná charakteristika, která se zapisuje do knih a map. Dělí se na zemědělské pozemky (ornou půdu, chmelnice, vinice, zahrady, ovocní sady, trvalé travnaté plochy), lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří a ostatní plochy. Účel uţívání pozemku je pak dán právě jeho druhem. Se souvislostí s pozemkem se můţeme také setkat s pojmem parcela. Parcelu lze charakterizovat jako zobrazení pozemku v mapě. Tento pozemek musí být geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Nově je v platném zákoně definovaná stavba jako veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. 2 Zákon 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon). 1997-2014 by Dashöfer Holding. Dostupné z: www.fulsost.cz 10

Dočasná stavba je stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. Za stavbu se považuje také výrobek plnící funkci stavby 3. Stavba slouţící pro reklamní účel, je pak stavba pro reklamu. Pod pojmem stavba se můţe rozumět také její část nebo změna dokončené stavby. Změna nedokončené stavby pak znamená: 1. nástavba, kterou se stavba zvyšuje, 2. přístavba, kterou se stavba půdorysně rozšiřuje a která je vzájemně provozně propojena s dosavadní stavbou, 3. stavební úprava, při které se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby; za stavební úpravu se považuje též zateplení pláště stavby 4. Zákon také obsahuje pojem drobná stavba, která je vymezena jako stavba s jedním nadzemním podlažím, pokud její zastavěná plocha nepřesahuje 16 m 2 a výška 4,5 m, která plní doplňkovou funkci ke stavbě hlavní, a stavba na pozemcích určených k plnění funkcí lesa, sloužící k zajišťování provozu lesních školek nebo k provozování myslivosti, pokud její zastavěná plocha nepřesahuje 30 m 2 a výška 5 m 5. Drobnou stavbou tedy nemůţe být chápana stavba garáţe, stavba pro civilní ochranu, skladu hořlavin a výbušnin poţární ochranu, stavba jaderného zařízení a uranového průmyslu, sklad a skládka nebezpečných odpadů a stavba vodního díla. Nově se také vlastníkovi pozemku dává právo, ţe smí svému sousedovi zabránit zřízení stavby v těsné blízkosti společné hranice pozemku. Vlastník dále nesmí ohrozit sousedovu stavbu nebo pozemek, aniţ by učinil dostatečná opatření na upevnění stavby a pozemku. Jako podzemní stavby je moţné brát v úvahu stavby se samostatným hospodářským určením, či podzemní stavby, které jsou součástí určitého pozemku, které jsou jeho součástí celé, ačkoli zasahují pod cizí pozemek. Pro někoho můţe být pojem stavba a budova synonymem. Zákon však definuje budovu jako nadzemní stavbu spojenou se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a 3 Zákon 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění účinném k 1. 1. 2014. 1997-2014 by Dashöfer Holding. Dostupné z: www.fulsoft.cz 4 Zákon 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění účinném k 1. 1. 2014. 1997-2014 by Dashöfer Holding. Dostupné z: www.fulsoft.cz 5 Zákon 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon). 1997-2014 by Dashöfer Holding. Dostupné z: www.fulsost.cz 11

navenek převáţně uzavřena obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi s jedním nebo více prostorově uzavřenými uţitkovými prostory, s výjimkou hal. Rodinný dům je definován jako budova, v níţ je více neţ polovina podlahové plochy místností a prostorů určena k bydlení. Můţe obsahovat nejvýše tři samostatné byty, dvě nadzemní a jedno podzemní podlaţí a podkroví. Velmi často skloňovaným pojmem na realitním trhu je byt. Zákon rozumí pod pojmem byt místnost nebo soubor místností určených k bydlení. Soubor místností znamená, že jsou místnosti nějak spojeny ( do souboru ), nejčastěji jsou pod společným uzamčením. 6 Společné uzamčení však není nejdůleţitější ani jednou podmínkou, ale je to nejčastější. Zásadním hlediskem je, ţe jsou místnosti (tvořící byt) účelově spojeny do jednoho nějak uceleného souboru. Určení místnosti či souboru místností k bydlení vymezuje majitel a zásadním právním hlediskem je tento soubor způsobilí zdravotně k bydlení. Jednotka je nemovitá věc, která zahrnuje jednat byt, jedna podíl na společných částech domu. Byt a podíl na společných částech domu jsou vzájemně spojené a neoddělitelné. Nebytový prostor pak tvoří místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům neţ k bydlení. Úprava bydliště vychází ze zásady, ţe člověk má bydliště v místě, kde se zdržuje s úmyslem žít tam trvale. Tento úmysl zároveň počítá s možností výhrady změny okolností. Při určené bydliště rozhodují faktické aspekty, nikoli administrativní. Jedná se o soukromoprávní pojem pro účely občanskoprávních plnění, nikoli pro evidenční účely podle veřejného práva 7. Velmi důleţitý pojem na realitním trhu je nájem. Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Pronajmout lze věc nemovitou i nezuživatelnou věc movitou. Pronajmou lze i část nemovité věci. 8 6 PRAŢÁK, Zbyněk. Občanský zákoník II. zákon č. 89/2012 Sb. s komentářem. Český Těšín: Poradce, 2012, ISBN 978-80-7365-338-5 7 NESNÍDAL, Jiří. Občanský zákoník I. zákon č. 89/2012 Sb. s komentářem. Český Těšín: Poradce, 2012, ISBN: 978-80-7365-336-1 8 PRAŢÁK, Zbyněk. Občanský zákoník II. zákon č. 89/2012 Sb. s komentářem. Český Těšín: Poradce, 2012, ISBN 978-80-7365-338-5 12

Strany si však mohou dohodnout dobu, na kterou se nájem poskytuje. Můţe se jednat o: a) přesné datum, do kterého je nájem dohodnut (do narozenin nájemce) b) přesná doba, do které je nájem dohodnut (přesný počet dnů) c) skutečnost, která způsobí ukončení nájmu (na dobu ţivota nájemce) d) doba nějaké činnosti (po dobu studia) V nájemní smlouvě si pak strany dohodou označí pronajímatele, nájemce, pronajímané věci či souboru věcí a dobu nájmu. Pronajímatel je povinen ze zákona (pokud si strany neujednají něco jiného) pronajatou věc předat v takovém stavu, aby jí nájemce mohl užívat ke sjednanému (a není-li sjednán, pak k obvyklému) účelu, udržovat ji v tomto stavu, provádět veškerou jinou než běžnou údržbu, provádět veškeré opravy věci 9. Nájemce je bez zvláštního ujednání povinen užívat věc jako řádný hospodář k ujednanému účelu, nebo není-li ujednán, k účelu obvyklému, a platit nájemné 10. Hodnota je ekonomický pojem a také cílem odhadu majetku. Je základem pro jednání o ceně, nikoli tedy sama cena. Vytváří se pomocí čtyř základních faktorů, kterými jsou užitečnost, touha, nedostatek (převaha poptávky nad nabídkou) a efektivní koupěschopná poptávka 11. Jasná definice ceny není stanovena. Dalo by se ale říci, ţe se jedná o peněţní vyjádření hodnoty. Jde tedy o částku, které se musí člověk vzdát za účelem získání určité sluţby či statku a je dosaţená v určitém čase. Můţe jít o cenu smluvní (vzniká dohodou kupujícího a prodávajícího) a cenu regulovanou (ta je stanovena nebo usměrňována cenovými či místními orgány). Nový občanský zákoník také rozlišuje mezi pojmem majetek a jmění. Souhrn věcí, práv a jiných majetkových hodnot, které náleží určité osobě, tvoří její majete. 12. Jedná se tedy o 9 PRAŢÁK, Zbyněk. Občanský zákoník II. zákon č. 89/2012 Sb. s komentářem. Český Těšín: Poradce, 2012, ISBN 978-80-7365-338-5 10 PRAŢÁK, Zbyněk. Občanský zákoník II. zákon č. 89/2012 Sb. s komentářem. Český Těšín: Poradce, 2012, ISBN 978-80-7365-338-5 11 HEŘMAN, Jan. Prezentace a přednášky k předmětu Oceňování podniku, studium na Bankovním institutu vysoká škola, a.s. Praha, akademický rok 2012/2013 12 NESNÍDAL, Jiří. Občanský zákoník I. zákon č. 89/2012 Sb. s komentářem. Český Těšín: Poradce, 2012, ISBN: 978-80-7365-336-1 13

souhrn kladných hodnotných poloţek. Jmění zahrnuje jak kladné položky, tak i záporné hodnotové položky, náležící určité osobě 13. Podle platné legislativy ustanovení o věcných břemenech respektují klasická rozdělení věcných břemen na služebnosti a reálná břemena. Služebnost znamená zatížení věci, které postihuje vlastníka věci tak, že musí ve prospěch jiného něco strpět nebo se něčeho zdržet. Reálné břemeno je zatížení věci zapsané do veřejného seznamu tak, že dočasný vlastník věci je jako dlužník zavázán vůči oprávněné osobě něco ji dávat nebo něco konat 14. Co je povaţováno za součást věci plyne jednak z její povahy, jedna k z rizika spojeného s oddělením součásti. Věc se tedy stává součástí věci hlavní nebo samostatnou podle vzájemné sounáleţitosti nebo podle míry oddělitelnosti K zajištění závazku slouţí zástavní právo. Dle platné legislativy se zřizuje zástavní smlouvou. 15 V ní poté strany ujednají, co je zástavou a pro jaký dluh je zástavní právo vytvořeno. Zajišťuje dluh a jeho příslušenství, je-li zvlášť ujednáno, pak i smluvní pokutu. Zákon dále definuje rozhrady. Má se za to, že ploty, zdi, meze, strouhy a jiné podobné přirozené nebo umělé rozhrady mezi sousedními pozemky jsou společné. 16 1.2 Katastr nemovitostí V katastru nemovitostí, jak je zřejmé z jeho názvu, nalezneme nemovitosti, tj. stavby (objekty) a pozemky, zástavní práva, věcná břemena a další práva. Přitom rozlišujeme domy s čísly popisnými a stavby s čísly evidenčními. V katastru nemovitostí dále nalezneme číslo bytu (bytové jednotky), nebytového prostoru s pojmenování nebytového prostoru. Tyto nemovitosti jsou zapsány na listech vlastnictví. Podle nového Občanského zákoníku, který vstoupil v platnost 1. 1. 2014 bude zápis v katastru nemovitostí nejdůleţitější a také dostačující důkaz o vlastnictví nemovitosti. Dále uvádí, ţe je 13 NESNÍDAL, Jiří. Občanský zákoník I. zákon č. 89/2012 Sb. s komentářem. Český Těšín: Poradce, 2012, ISBN: 978-80-7365-336-1 14 NESNÍDAL, Jiří. Občanský zákoník I. zákon č. 89/2012 Sb. s komentářem. Český Těšín: Poradce, 2012, ISBN: 978-80-7365-336-1 15 NESNÍDAL, Jiří. Občanský zákoník I. zákon č. 89/2012 Sb. s komentářem. Český Těšín: Poradce, 2012, ISBN: 978-80-7365-336-1 16 16 NESNÍDAL, Jiří. Občanský zákoník I. zákon č. 89/2012 Sb. s komentářem. Český Těšín: Poradce, 2012, ISBN: 978-80-7365-336-1 14

nově potřeba uzavřít písemnou smlouvu, která bude potvrzovat souhlas vlastníka pozemku s cizí stavbou na jeho pozemku. Nahlédneme-li do katastru nemovitostí, zjistíme, ţe kromě mnoha dalších údajů a informací obsahuje druhy pozemků, čísla a výměry parcel, popisná a evidenční čísla budov, vybrané údaje o způsobu ochrany a vyuţití nemovitostí, čísla bytů a nebytových prostorů a pojmenování nebytových prostorů dále údaje pro daňové účely a údaje umoţňující propojení s jinými informačními systémy, které mají vztah k obsahu katastru, údaje o právních vztazích včetně údajů o vlastnících a o jiných oprávněných a údaje o dalších právech k nemovitostem, údaje o podrobných polohových bodových polích, místní a pomístní názvosloví. Jako soubor popisných informací zpravidla chápeme komplex ucelených popisných informací a dat, obsahující např. údaje o katastrálním území, jednotlivých stavbách, o stavebních parcelách a zvláště pak informace o právních vztazích a vlastních či jiných oprávněných osobách, bez ohledu na to, zda jde o vlastníky fyzické či právnické osoby. Na základě toho lze dovolit pro uţivatele určující výstupní informace, které zahrnují seznam a abecední rejstřík vlastníků, nájemci a dalších oprávněných osob, soupisku parcel podle parcelních čísel, evidenční list a dílčí vlastnictví. Údaje se dají průběţně v katastru měnit a to například při změnách na základě specifického zákona, vzniku digitálních či digitalizované mapy, změnách hranic pozemků, opravě chyby. Katastrální úřad uvádí opravy nahrazením dosavadních údajů novými údaji předanými mu příslušným orgánem, přizpůsobením údajů změnám výměr parcel, pouţitím údajů obsaţených v geometrickém plánu, z moci úřední. 1.3 Cenové mapy Cenové mapy mají za hlavní úkol zařadit ceny nějakého produktu do jeho příslušného prostoru. Nemusí se však jednat pouze o cenové mapy stavebních nebo zemědělských pozemků, ale dokáţí vyjádřit i ceny libovolného produktu, jako jsou například průměrné ceny pohonných hmot. Jejich tvorba je ekonomickou disciplínou zkoumající časoprostorové interakce různých ekonomických subjektů, jejich geografickou podmíněnost, a jiných například právních či politických faktorů. 15

V našem případě lze cenové mapy definovat jako nástroj pro rychlé získání představy o cenách na realitním trhu v určité oblasti. Jedná se zde však pouze o obecnou cenu. V realitním trhu se samozřejmě zkoumají především cenové mapy stavebních pozemků, staveb, nájmů a stavebních prací. Ekonomický statek, který je moţný nějakým způsobem definovat se zde nazývá objektem cenových map. V praxi jsou takto označovány hmotné ekonomické statky a to zejména nemovitosti, které jsou určeny jednoznačným geografickým umístěním. Jak se na ně můţeme dívat a proč je vytváříme, určuje předmět cenových map. Jedná se tedy o popis prostorové diferenciace zkoumaného statku a zkoumání ekonomických aspektu této diferenciace. Nemusí se však jednat pouze o jevy a faktory s tímto aspektem přímo související. Můţe se jednat o jeho cenu, chování a fungování trhu, který ho můţe ovlivnit jak přímo, tak i nepřímo. Například politická stabilita státu, která ceny nemovitostí zajisté ovlivňuje. Cenové mapy by měly být vytvořeny na základě podloţených dat a následně zdůvodněna potřebným teoretickým základem. Je zde nutnost znám pojmy jako pravdivost a úplnost dat společně se základními zákony trţního hospodářství. 16

2. Definice a princip realitního trhu Trh je považován za komunikační prostředek, jehož prostřednictvím vstupují prodávající a kupující do vzájemného kontaktu, aby se dohodli na ceně a množství nakoupených a prodaných statků 17. Trh je tedy místo, kde se setkává nabídka s poptávkou. Dalšími základními prvky trhu z ekonomického hlediska jsou cena a trţní subjekty. Za trţní subjekty se zde povaţují domácnosti, firmy a stát. Tento zákon nabídky a poptávky platí i na trhu s nemovitostmi. Poptávka na tomto trhu je dána především dostupným mnoţstvím prostředků, které má kupující. Jedná se zde ať uţ o úspory kupujícího nebo ochotě bank jim zapůjčit finanční prostředky k financování nemovitosti. Nabídka je zde dána ochotou vlastníka nemovitosti k jejímu prodeji. Trh nemovitostí je brán jako velmi stabilní a ustálený trh. Jeho stabilitu dokazuje i jeho reakce na finanční krizi, která před několika lety ovládla téměř celý vyspělý svět. O vztahu finanční krize a realitním trhu budeme proto rozebírat podrobněji v kapitole 6. Dále je tento trh specifický ve své plošné působnosti. Aby analýza realitního trhu byla co nejpřesnější a její údaje byli co nejobjektivnější, musí se zde jednat o lokální analýzu. Samozřejmě se dá s jistou nadsázkou říci, ţe zakoupení nemovitosti v realitním trhu hlavního města Prahy bude draţší neţ zakoupení nemovitosti v realitním trhu blízkého Berouna. Aby se však dala cena nemovitosti určit s ohledem na její umístění, musí se zde prozkoumat, tedy analyzovat, trh daného nejbliţšího okolí. Konečná cena, tedy trţní cena, zde však určována právě střetem nabídky a poptávky, které jsou ovlivňovány nejen lokací ale dalšími různými faktory. Faktory, které určují úroveň poptávky a nabídky na trhu s nemovitostmi jsou: - Politická a ekonomická stabilita - Právní ochrana národního trhu nemovitostí - Právní a legislativní podmínky pro podnikání fyzických a právnických osob - Právní podmínky pro převod nemovitostí 17 PAČESOVÁ, Hana. Kapitoly z mikroekonomie a z dějin ekonomických studií. Praha: Vodnář, 2010, ISBN: 978-80-7439-005-0 17

- Nedotknutelnost soukromého majetku a jeho právní ochrana - Úvěrová politika bank a peněţních ústavů - Daňové zatíţení nemovitostí - Míra inflace a stabilita měny - Vlastnosti umístění nemovitosti jako je například ruch z ulice, čas prodeje, dopravní obsluţnost a dostupnost a tak dále. Všeobecně se dá říci, ţe neexistuje instituce, která by mohla, poskytnou celkový přehled o trhu nemovitostí vdané zemi. Dokonce ani realitní kanceláře nemají komplexní přehled, protoţe pokrývají jen určitou část trhu. Jeho další specifika: - Předmětem je zde majetek s velmi vysokou hodnotou. - Četnost prodejů je zde velmi malá. - Obchody jsou zde sloţitější z právního hlediska. Musí se zde nejen sepsat písemná smlouva, ale musí proběhnout například i vklad do katastru nemovitostí atd. - Je zde velmi nízká likvidita realitních obchodů. Kromě vztahu mezi kupujícím a prodávajícím je na realitním trhu další důleţitý vztah a to pronájem resp. nájem nemovitosti. Vlastník nemovitosti zde nevystupuje jako prodávající nýbrţ jako pronajímatel. Druhou stranu toho vztahu figurující v tomto vztahu je nájemce, který nemovitost, respektive část nemovitosti, za úplatu uţívá. Tento vztah je také uzavřen na základě smlouvy a nájemné je zde placeno zpravidla periodicky (měsíčně, čtvrtročně, půlročně či ročně). 2.1 Subjekty na realitním trhu Na realitním trhu se tedy do role subjektů řadí především jiţ zmiňovaní kupující a prodávající, kteří zde fungují jako tvůrci trţní ceny. Další významnou roli na realitním trhu hrají realitní makléři a realitní kanceláře. Při prodeji či koupi nemovitosti není nutností vyuţívat jejich sluţby, avšak v dnešní uspěchané době je vyuţívají lidé především díky úspoře času, který by jinak museli sami všem úkonům prodeje věnovat. V České republice neexistuje právní norma, která by upravovala činnost realitních kanceláří. Tento fakt znamená, ţe nikde není pevně dáno, jaké sluţby by měla realitní kancelář či realitní makléři poskytovat. Vztah mezi realitními kancelářemi a klienty je tady dám pouze podle obecně platných právních norem a podle subjektivity těchto stran. 18

Navíc se zde jedná o volnou ţivnost a můţe ji tedy vykonávat kaţdý, kdo je právně způsobilá k získání ţivnostenského podnikání. Vzhledem k tomu, ţe legislativa neupravuje nároky na vzdělání, absolvování odborného kurzu či certifikaci realitního makléře, záleţí na kaţdé jednotlivé realitní kanceláři, kdo ji bude zastupovat. Realitní makléř by měl být pro klienta především dobrým rádcem, protoţe právě on můţe ovlivnit průběh celého realitního obchodu. Měl by tedy zvládat dobře doporučit nabídkovou cenu, způsob nabízení konkrétní nemovitosti a finální vyjednávání při realizaci obchodu. V České republice existuje Asociace realitních kanceláří. Právě zjištění, ţe je realitní kancelář, v této asociaci můţe být pro mnohé jedním z důvodů, proč se právě na ní obrátit. Její členové jsou zavázáni dodrţovat Etický kodex realitního makléře a také musejí absolvovat vzdělávací program. Tento Etický kodex obsahuje např. ţe realitní makléř musí při své činnosti jednat vţdy kvalifikovaným způsobem a čestně, nesmí zneuţívat svého postavení v neprospěch klienta, nesmí činit rozdíly mezi klienty z rasových či náboţenských důvodů, zveřejňovat důvěrné informace o klientovi nejsou li veřejně dostupné, musejí zachovat mlčenlivost atd. Další výhody, které ARK ČR poskytuje: - mají sjednáno pojištění profesní odpovědnosti- průběžně se vzdělávají a procházejí pravidelnou certifikací - využívají systému vzájemného sdílení zakázek mezi členy ARK ČR, což urychluje proces nalézání zájemců o nabízené nemovitosti - zajišťují svým klientům kompletní servis - pomohou kupujícím zajistit nejvýhodnější právní servis, znalecký posudek, energetický audit, hypotéční úvěr apod. při prodeji nemovitostí pomohou určit optimální prodejní cenu na základě svých důkladných znalostí realitního trhu ve svém regionu a informací z cenové mapy ARK ČR - mají svou rozsáhlou databázi klientů (včetně zájemců o koupi nemovitostí), což urychluje prodej nabízených nemovitostí - prodávajícím a pronajímatelům nabízejí výhradní zastoupení při zprostředkování prodeje a pronájmu nemovitosti, tj. uzavření výhradní (exkluzivní) zprostředkovatelské smlouvy; posuďte výhody výhradního zastoupení i pro prodávající 19

- dostávají od ARK ČR rozsáhlý informační a konzultační servis (zejména v oblasti legislativy) 18. Realitní kanceláře inzerují nabídky nemovitostí jak na internetu, tak i v tištěné podobě v časopisech či speciálně tištěných broţurách. Jen na internetu je obrovské mnoţství stránek, které zobrazují nabídky od různých realitních kanceláří. Jsou to například: Sreality.cz Reality.cz Rajrealit.cz Reality.idnes.cz Realcity.cz Ceskereality.cz Netrealit.cz Pronajmy.cz Indexreality.cz Novereality.cz Domybytypozemky.cz Důleţitou roli zde hrají také banky. Ty díky tomu, ţe poskytují klientům úvěry určené k financování nemovitostí, spoluvytvářejí tento trh. Tento zvláštní typ úvěru se nazývá hypoteční úvěr a je zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Společně s dalšími produkty poskytující banky bude probrán podrobněji v kapitole 6. Neopomenutý by neměl být ani stát, který vytváří právní prostředí. Určuje pravidla, chrání vlastnická práva, práva nájemců, apod. V současné době (tedy v roce 2014) byl vydán nový upravený jiţ zmíněný Občanský zákoník, který nově upravuje toto právní prostředí. Rovněţ stát ovlivňuje tento trh pomocí daňového systému. Při koupi nemovitosti je však dobré zajistit si ochranu svých peněz vyuţitím podmíněného účtu u třetí osoby. Za tuto osobou můţe být povaţován speciálně vytvořený účet u 18 ASOCIACE REALITNÍCH KANCELÁŘÍ ČESKÉ REPUBLIKY [online]: Proč využívat služeb realitních kanceláří členů ARK ČR, 30. 11. 2012, Dostupné z: http://www.arkcr.cz/?c_id=2097 20