ODBORNÝ POSUDEK. č. 2073/113/12 dodatek č. II

Transkript

1 ODBORNÝ POSUDEK č. 2073/113/12 dodatek č. II o obvyklé ceně nemovitosti st.p.č. 951 v katastrálním území Hradištko pod Medníkem a obci Hradištko, okres Praha - západ ke dni Objednatel posudku: Exekutorský úřad Ústí nad Orlicí nám. J. M. Marků Lanškroun - soudní exekutor, JUDr. T. Macková Sp. zn. 047 EX 339/12 Účel posudku: - stanovit obvyklou cenu nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v Usnesení soudního exekutora sp. zn. 047 EX 339/12 44 ze dne stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených - stanovit cenu jednotlivých práv a závad, které dražbou nezaniknou Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., číslo 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., číslo 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. podle stavu ke dni , znalecký posudek vypracoval : Ing. Rudolf Junger Terezy Novákové Litomyšl telefon: , Junger@lit.cz Odborný posudek obsahuje 6 stran textu včetně titulního listu a 13 stran příloh, celkem 19 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Litomyšli dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu nemovitostí a jejich příslušenství ke dni , a to st.p.č. 951 umístěné v katastrálním území Hradištko pod Medníkem, obec Hradištko, okres Praha - západ, jak je zapsána u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha - západ na LV č Informace o nemovitosti Název nemovitosti: č.e. 715 Hradištko Adresa nemovitosti: Hradištko Kraj: Středočeský Okres: Praha západ Obec: Hradištko Katastrální území: Hradištko pod Medníkem Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 40,83 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti byla provedena dne Znalec doporučeným dopisem oznámil povinné termín konání schůzky, aby mohla poskytnout potřebnou součinnost. Povinná se nedostavila a neumožnila zaměření nemovitosti. Povinná se nedostavila a znalec provedl prohlídku v rozsahu, v němž je to možné bez zpřístupnění nemovitosti a vyšel ze zjištění, která zde učinil. 4. Podklady pro vypracování posudku 4.1. Výpis z katastru nemovitostí střediska Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha západ list vlastnictví č.: 579 okres : Praha západ obec : Hradištko katastrální území : Hradištko pod Medníkem Pozemky Parcela číslo Druh pozemku Výměra v m 2 St. 951 zastavěná plocha a nádvoří Usnesení sp. zn. 047 EX 339/12 44 ze dne

3 4.3. Exekuční příkaz sp. zn. 047 EX 339/12 30 ze dne Mapy stažené z internetu 5. Vlastnické a evidenční údaje 5.1. Vlastník : LV č. 579 Marcela Němcová, Hněvkovského 1373, Praha 4 6. Dokumentace a skutečnost Nebyly předloženy žádné doklady. 7. Celkový popis nemovitosti Obvyklá cena je stanovena k datu , kdy byla navštívena nemovitost. Povinná se nedostavila, neumožnila prohlídku a zaměření. Obvyklou cenou se pro účely zákona číslo 151/1997 Sb. ze dne o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Povinná byla vyzvána, aby poskytla znalci součinnost potřebnou k ohodnocení nemovitosti. Zejména umožnila zaměření nemovitostí, předložila veškerou potřebnou dokumentaci, oznámila, zda a kdo má k nemovitostem předkupní práva, nájemní práva a zda se k nemovitostem váží věcná břemena. Při neoznámení výše uvedených skutečností povinná odpovídá za škodu tím způsobenou. Věcné břemeno není na LV č. 579 zapsáno. Dle 120 občanského zákoníku je součástí věci vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. Součásti stavby jsou konstrukce, které jsou s ní spojeny. Součásti stavby nejsou samostatnými věcmi, jejich cena je obsažena v ceně stavby. Dle 121 občanského zákoníku jsou příslušenstvím věci věci, které náležejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. Příslušenstvím věci jsou například vedlejší stavby a venkovní úpravy. 3

4 Předmětem tohoto ocenění je st.p.č. 951, umístěná v katastrálním území Hradištko pod Medníkem, obec Hradištko, okres Praha - západ, jak je zapsány u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha - západ na LV č Jedná se o st.p.č. 951, na které je postavena starší rekreační chata, vše v obci Hradištko. Přístup k nemovitosti je po nezpevněné komunikaci. Chata i zahrada kolem jsou neudržované. Stanovení ceny obvyklé Obvyklou (tržní) cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Tato cena je tudíž hodnotovým ekvivalentem vyjádřeným v penězích umožňujícím podle místních podmínek obstarání obdobné věci, tedy v praxi zpravidla průměrem realizovaných prodejů, které jsou stejné nebo srovnatelné v daném místě a čase. Protože úroveň obecné ceny je v podstatě odrazem zprůměrovaných dohodnutých cen za věci srovnatelného druhu, jak se utvářejí v určité lokalitě a za určitých časově proměnlivých podmínek, nemůžeme ji chápat ani jako fixní údaj, ani jako jednoznačné hledisko vyjádřené naprosto přesným číslem, peněžní částkou. Způsob, jakým se dojde k úsudku o hladině obvyklé ceny, sám o sobě ukazuje na přibližnou povahu této cenové kategorie. Tržní cena čili kupní cena je pevná částka neboli cena, která byla v daném místě a čase za určitou nemovitost skutečně zaplacena. Tuto cenu nelze v žádném případě předem vypočítat, lze ji pouze dodatečně zjistit z kupní smlouvy. Z výše uvedeného výkladu vyplývá tedy závěr, že znalec může pouze odhadnout tržní hodnotu nemovitosti, resp. obecnou cenu, resp. obvyklou cenu, nelze tedy přesně stanovit. Problematiku odhadu obecné (resp. obvyklé, tržní) hodnoty nemovitosti je možné provést pomocí ekonomických metod. Je však nutné zdůraznit, že každou nemovitost lze prodat jen za tolik, za kolik ji je někdo ochoten koupit, a to bez ohledu na to, jaká hodnota byla sebedokonalejší vědeckou metodou stanovena. Cena zaplacená za nemovitost vyjadřuje její hodnotu z hlediska kupujícího a může být značně odlišná od objektivně stanovené ceny (např. administrativní), odhadnuté tržní ceny, která je předpokládaná prodávajícím. Na odhad tržní hodnoty (obecné, obvyklé ceny) má vliv řada faktorů, např. očekávaný budoucí zisk z nemovitosti, poloha, prostředí, dopravní relace, vzdálenost nákupních center, krajinný reliéf apod. Jde o názor vykonstruovaný na základě dostupných informací a následné zpracování odhadnutých údajů k datu zpracování posudku. 4

5 Předmětem tohoto ocenění je st.p.č. 951, umístěná v katastrálním území Hradištko pod Medníkem, obec Hradištko, okres Praha - západ, jak je zapsána u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha - západ na LV č Klady nemovitosti : - Pozemek v rekreační oblasti v blízkosti hlavního města Zápory nemovitosti : - Stavba jiného vlastníka, zhoršený technický stav objektu a neudržovaná zahrada Ukázka cenové hladiny nabízených obdobných nemovitostí ( zdroj internet ): 1 Prodej pozemku v v obci Hradišťko s malou chatou. Zastavěná plocha : 35 m 2. Výměra pozemku 910 m 2. Nabízená cena : ,- Kč 2 Prodej pozemku v v obci Hradišťko s malou chatou. Výměra pozemku : 999 m 2. Nabízená cena : ,- Kč 3 Prodej pozemku v v obci Hradišťko pro bydlení. Výměra pozemku : 890 m 2. Nabízená cena : ,- Kč 4 Prodej pozemku v v obci Hradišťko pro bydlení. Výměra pozemku : m 2. Nabízená cena : ,- Kč 5 Prodej pozemku v v obci Hradišťko pro bydlení. Výměra pozemku : m 2. Nabízená cena : ,- Kč 6 Prodej pozemku v v obci Hradišťko pro bydlení. Výměra pozemku : m 2. Nabízená cena : 1 200,- Kč/ m 2 Obvyklá (tržní) cena byla odvozena od nabízených cen obdobných a srovnatelných nemovitostí, které jsou přílohou posudku. Obvyklá cena oceňované nemovitosti st.p.č. 951, umístěné v katastrálním území Hradištko pod Medníkem, obec Hradištko, okres Praha - západ, jak je zapsána u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha - západ na LV č. 579 činí 1 200,- Kč/ m 2 a celkem zaokrouhleně : ,00 Kč slovy : Šedesátdevěttisíc korun českých 5

6 E. Cena práv a závad s nemovitostí spojených Na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 579 není zapsáno věcné břemeno. F. Cena závad, které prodejem v dražbě nezaniknou K nemovitosti se neváže závada dle 336a, odst. 2 o.s.ř., která dražbou nezanikne. V Litomyšli dne Ing. Junger Rudolf Terezy Novákové Litomyšl 6