Znalecký posudek č /2017

Transkript

1 Obec: Jirkov Znalecký posudek č /2017 o obvyklé ceně nemovité věci podílu 1/2 bytu č.1122/1 včetně podílu 256/13400 na pozemcích p.č.2320 a p.č.2321 v k.ú. Jirkov zapsané na LV č.3431 a LV č Objednavatel posudku : Domy a byty s.r.o. č.p Šardice Posudek vypracoval : Účel posudku : zjištění obvyklé ceny Tento znalecký posudek obsahuje 6 stran textu včetně strany titulní a tří příloh a předává se ve dvou vyhotoveních. V Jirkově

2 A. Nález 1. Znalecký úkol: Úkolem znalce je určení obvyklé ceny nemovitých věcí podílu 1/2 bytu č.1122/1 včetně podílu 256/13400 na pozemcích p.č.2320 a p.č.2321 v k.ú. Jirkov zapsané na LV č.3431 a LV č.3428, které jsou ve vlastnictví pana Klempára Viktora. 2. Základní informace Adresa nemovité věci: J.K.Tyla 1122, Jirkov Kraj: Ústecký Okres: Chomutov Obec: Jirkov Katastrální území: Jirkov 3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne bez možnosti vnitřní prohlídky. 4. Podklady pro vypracování posudku a) Zjištěné z LV č.3431 a LV č.3428 pro k.ú. Jirkov, b) Cenové údaje o dosažených cenách v k..ú. Jirkov, c) Vlastní databáze nemovitých věcí a spolupracujících znalců d) Fotomapa obce a okolí e) Zákon č.151/1997 Sb.ve znění pozdějších předpisů. 5. Metody zjištění ceny a) Obvyklá cena Cena pro toto ocenění byla zjištěna dle z 2 odst.1. zákona č.151/1997 Sb.. 6. Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z KN je vlastníkem nemovitých věcí a) LV č Klempár Viktor, J. K. Tyla 1122, Jirkov podíl 1/2 b) LV č Klempár Viktor, J. K. Tyla 1122, Jirkov podíl 256/13400 Pozemkové údaje a) katastrální území Jirkov LV č byt č.1122/1 b) LV č.3428 podíl 256/ pozemek p.č.2320, zastavěná ploch a nádvoří, výměra 202 m2 - pozemek p.č.2321, zastavěná ploch a nádvoří, výměra 197 m2 B1 - jiná práva - bez zápisu C - omezení vlastnického práva a) exekuční příkaz k prodej b) nařízení exekuce Klempár Viktor 2

3 c) zahájení exekuce- Klempár Viktor d) zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu 7. Dokumentace a skutečnost Jedná se o byt (1+2) s příslušenstvím v přízemí zděného domu při veřejné komunikaci v ulici J.K.Tyla. 8. Věcná břemena, zátěže Věcná břemena se k oceňované nemovité věci - ano (exekuce). 9. Základní popis Zděný dům č.p s oceňovaným bytem č.1122/1 stojící v ulici J.K.Tyla v k.ú.jirkov. Objekt je na pozemcích p.č.2320 a p.č.2321 v k.ú.jirkov o celkové výměře pozemků 399 m2. Objekt je není zateplen a je podsklepený, má valbovou, je bez výtahu a bytová jednotka č.1122/1 je typu 1+2 (kuchyň + 2 obytné místnosti, předsíň, koupelna, WC, balkon a sklep) a je v 1.NP. Předpokládané vybavení - okna bytu jsou zdvojená plastová, vstupní dveře do bytu jsou hladké, uvnitř jsou dveře se skleněnými výplněmi, mimo komory a bytového jádra. Místnosti mají na podlaze parkety a textilní krytinu a v ostatních linoleum. Vytápění ústřední, kdy zdrojem je dálkový rozvod, zdrojem teplé vody dálkový rozvod, v kuchyni je sporák na zemní plyn. Stav odpovídá běžné údržbě. Stáří budovy je stanoveno odhadem na 57 roků. Dále k nemovité věci náleží i podíl 256/13400 na p.č.2320 a p.č.2321 v k.ú.jirkov. C. Posudek Obecná (obvyklá) cena nemovité věci Definice obvyklé ceny Obecně cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Dle zákona 151/1997 Sb. (v platném znění) : cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, Pro oceňovanou nemovité věci byl proveden následující rozbor: Silné stránky nemovité věci: - nemovitá věc má je napojena na všechny sítě v obci - Slabé stránky nemovité věci: - omezení vlastnických práv (exekuce) 3

4 - nevýhodná poloha při rušné komunikaci a konfliktní lidé v okolí Ceny majetku zjištěné použitými metodami se podstatně liší. Cena zjištěná metodou věcné ceny a reprodukční ceny nemá vypovídající sílu, protože informuje pouze o technickém stavu a nákladové ceně majetku, nezohledňuje některé významné cenotvorné faktory, kterým jsou zejména lokalita a situace na trhu. Cena zjištěná výnosovou metodou informuje o výnosovém potenciálu za příkladu pronájmu celé budovy. Nejúplnější vypovídající schopnost má cena majetku zjištěná porovnávací metodou. Seznam oceňovaných nemovitých věcí 1) Podíl 1/2 z LV č.3431 v k.ú. Jirkov 2) Podíl 256/13400 z LV č.3428 v k.ú. Jirkov Porovnávací metoda Tato metoda pro ocenění ceny nemovité věci (stavby) je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu prodeje nemovitostí včetně pozemku. Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovatelných cenách. Nevýhodou je neustálé zastarávání informací a potřeba neustálé aktualizace porovnávací databáze. Tato skutečnost vyžaduje pravidelnost a soustavnost monitoringu trhu. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost znalce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje. Úkolem znalce je provést dokonalou analýzu všech cenotvorných faktorů pro odvození výsledné obvyklé ceny. Porovnány mohou být nemovité věci stejného charakteru. Kvalitativní (cenotvorné) parametry zahrnují: - Polohu v lokalitě - Konstrukční systémy - Vybavenost - Opotřebení fyzické, funkční a ekonomické - Architektonické působení. Přímá metoda Pro stanovení porovnávací hodnoty oceňovaného majetku byly vybrány hodnoty ze skutečně realizovaných a nabízených srovnatelných nemovitých věcí v čase a místě. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, databáze spolupracujících znalců a databáze ARK získané prostřednictvím Internetu. Pro zjištění ceny prodávaného majetku nemovité věci je metoda zjištěná porovnávací metodou, která má nejúplnější vypovídající schopnost. 4

5 1. Podíl 1/2 z LV č.3431 v k.ú. Jirkov a podíl 256/13400 z LV č.3428 v k.ú.jirkov Srovnávané nemovité věci Oceňovaná nemovitost 5

6 1. Prodaná nemovitost (V 2901/ ): Prodej bytu č.1122/1 včetně podílu na pozemcích p.č.2320 a p.č.2321 v obci Jirkov, k.ú. Jirkov v ulici.j.k. Tyla: Prodejní cena: ,- Kč (prodáno v 04/2017) Odhad obvyklé ceny Na základě porovnání oceňované nemovité věci s prodanými obdobnými nemovitými věcmi v dané lokalitě zjištěné z cenových údajů na KÚ Chomutov je k dané oceňované nemovitosti porovnatelná výše prodaná nemovitost, která je stejná a tvoří podíl 1/2 na stejném bytě, a proto určuji obvyklou cenu ve stejné výši. OBVYKLOU CENU NEMOVITÝCH VĚCÍ ZAPSANÝCH NA LV Č.3421 a LV.Č.3428 PRO K.Ú. JIRKOV ODHADUJI NA: ,- Kč Slovy: padesát tisíc korun českých D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem vyhotovil jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne , č.j. Spr 3994/89 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř.č /2017 znaleckého deníku. V Jirkově dne Ing. B o g u s k ý Pavel 6

7 Výpis z KN Příloha č.1 7

8 Situace Příloha č.2 8

9 Foto Příloha č.3 9