ZFP Investments, investiční společnost, a.s.
Základní údaje a) Název podílového fondu: ZFP Investments, investiční společnost, a.s. ISIN: Náležitosti výroční zprávy: CZ0008474046 b) Údaje o investiční společnosti, která fond obhospodařuje Po celou dobu roku od jeho vytvoření byl fond obhospodařován společností ZFP Investments, investiční společnost, a.s. c) Údaje o portfolio manažerech Po celou dobu roku byl portfolio manažerem fondu pan Ing. Vladimír Bencz. Pan Ing. Vladimír Bencz je současně členem představenstva investiční společnosti, která fond obhospodařuje. Je absolventem Ekonomické univerzity v Bratislavě (národohospodářská fakulta). Od roku 2001 je výkonným ředitelem a současně členem představenstva slovenské investiční společnosti IAD Investments, správ. spol., a.s., v roce byl zvolen předsedou představenstva této společnosti. d) Údaje o všech depozitářích fondu v rozhodném období a době, po kterou činnost depozitáře vykonávali V rozhodném období vykonávala činnost depozitáře společnost Československá obchodní banka, a.s., se sídlem Radlická, Praha 5, PSČ 150 57, IČO: 00001350. e) Údaje o osobě, která zajišťuje úschovu nebo jiné opatrování majetku fondu, pokud je u této osoby uloženo nebo touto osobou opatrováno více než 1 % majetku fondu Úschova a jiné opatrování majetku fondu je zajištěno depozitářem fondu, kterým je Československá obchodní banka, a.s. f) Údaje o všech obchodnících s cennými papíry, kteří vykonávali činnost obchodníka s cennými papíry ve vztahu k majetku fondu, byť jen po část rozhodného období, spolu s uvedením doby, po kterou tuto činnost vykonávali V rozhodném období nevykonával žádný subjekt činnost obchodníka s cennými papíry pro fond, resp. žádný obchod ve vztahu k majetku fondu nebyl uskutečněn prostřednictvím obchodníka s cennými papíry. g) Údaje o identifikaci majetku, jehož hodnota přesahuje 1 % hodnoty majetku ke dni, kdy bylo provedeno ocenění pro účely této zprávy, s uvedením celkové pořizovací ceny a reálné hodnoty na konci období V rozhodném období nebyl do majetku fondu pořízen žádný majetek. h) Údaje o vývoji hodnoty podílového listu v rozhodném období v názorné grafické podobě ZFP Investments, investiční společnost, a.s. 2 Výroční zpráva
Od zahájení činnosti fondu v červnu roku do konce rozhodného období nebyla do majetku fondu pořízena žádná nemovitost, případně nemovitostní společnost. Mírný pokles hodnoty podílového listu je dán náklady na činnost fondu, které byly vyšší než výnosy z likvidních aktiv. i) Údaje o soudních nebo rozhodčích sporech, které se týkají majetku nebo nároku podílníků podílového fondu, jestliže hodnota předmětu sporu převyšuje 5% hodnoty majetku podílového fondu v rozhodném období Žádné výše uvedené soudní ani rozhodčí spory nebyly v rozhodném období vedeny. j) Údaje o hodnotě všech vyplacených výnosů na jeden podílový list V rozhodném období nebyly vypláceny žádné výnosy. Fond je růstovým fondem, tj. nepoužívá zisk k výplatě podílů na zisku z výsledků hospodaření s majetkem ve fondu podílníkům, ale veškerý zisk je reinvestován v rámci hospodaření fondu. k) Údaje o počtu emitovaných podílových listů Ke konci rozhodného období bylo emitováno celkem 591 506 857 kusů podílových listů fondu. l) Údaje o vlastním kapitálu připadajícím na jeden podílový list Ke konci rozhodného období činil vlastní kapitál připadající na jeden podílový list částku 0,9909 Kč. m) Údaje o skladbě a změnách majetku v portfoliu V rozhodném období majetek fondu tvořily pouze pohledávky vůči bankám. n) Údaje o úplatě určené investiční společnosti za obhospodařování majetku podílového fondu Úplata určená investiční společnosti za obhospodařování majetku fondu činila v rozhodném období 3 508 tis. Kč. o) Údaje o úplatě depozitáři Depozitářský poplatek činil v rozhodném období částku ve výši 185 tis. Kč. p) Údaje o vlastním kapitálu podílového fondu a vlastním kapitálu připadajícím na jeden podílový list za poslední tři uplynulá období Ke konci roku činil vlastní kapitál fondu 586 151 742 Kč a vlastní kapitál připadající na jeden podílový list částku 0,9909 Kč. Údaje za předchozí období vzhledem k vytvoření fondu v roce nejsou k dispozici. q) Údaje o kvantitativních omezeních a metodách, které byly zvoleny pro hodnocení rizik spojených s technikami a nástroji k efektivnímu obhospodařování fondu Jako přípustné finanční deriváty smí být do majetku fondu nabývány pouze měnové swapy a měnové forwardy. Podkladovými nástroji finančních derivátů mohou být pouze zahraniční měnové kurzy a zahraniční měny, které mohou být podle Statutu fondu nabývány do majetku fondu. V případě použití OTC finančních derivátů musí být splněny tyto podmínky: protistrana je institucí, která podlého dohledu a náleží k některé z kategorií institucí schválených ČNB a uvedených v seznamu ČNB, podkladovým aktivem jsou nástroje uvedené v Zákoně, OTC finanční derivát musí být denně oceňován spolehlivým a ověřitelným způsobem, musí být možnost OTC finanční derivát kdykoli zpeněžit nebo uzavřít za částku, které lze dosáhnout mezi informovanými stranami za obvyklých tržních podmínek, splňuje další podmínky stanovené právními předpisy. Základní ekonomická charakteristika nejpoužívanějších operací s finančními deriváty je tato: Finanční termínové kontrakty (swapy, forwardy) jsou pro obě smluvní strany bezpodmínečně závazné dohody o nákupu, popř. prodeji určitého množství určitého základního titulu (např. dluhopis, akciový index), a to v určitý okamžik, datum splatnosti, a za předem sjednanou cenu. Měnové (devizové) termínové kontrakty. Za účelem například krytí měnových rizik při investování v cizích měnách mohou být prodávány devizy k určitému termínu. Tyto devizové zajišťovací operace, které zpravidla zajišťují pouze části majetku fondu a trvají krátkou dobu, slouží k pokrytí měnových rizik. Nemohou však vyloučit situaci, kdy změny měnového kurzu i ZFP Investments, investiční společnost, a.s. 3 Výroční zpráva
navzdory eventuálním zajišťovacím obchodům negativně ovlivní vývoj hodnoty majetku fondu. Také je třeba zohlednit fakt, že investice v cizích měnách podléhají tzv. transferovému riziku. Náklady vznikající při devizových termínových obchodech snižují dosažené zisky, popř. pokud vzniknou ztráty, ovlivní i celkovou výkonnost fondu. Jednotlivá rizika spojená s uvedenými investicemi jsou uvedena v rizikovém profilu fondu. Celkové riziko týkající se finančních derivátů se určuje metodou závazkového přístupu. r) Údaje požadované pro speciální fond nemovitostí Vzhledem k tomu, že činnost fondu byla zahájena v červnu roku a že fond v rozhodném období nenabyl žádná nemovitostní aktiva, uvádějí se pouze relevantní informace. Seznam členů výboru odborníků Zdeněk Černý datum vzniku funkce: 17. 6. Člen výboru odborníků určený Depozitářem, vystudoval Vysoké učení technické v Brně, fakulta stavební, a dále absolvoval postgraduální studium na Ústavu soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně; od roku 1997 působil jako vedoucí oddělení oceňování majetku ve společnosti Československá obchodní banka, a.s., jehož činností bylo oceňování majetku pro obchodní činnost banky, od roku 2000 zastává pozici výkonného manažera útvaru oceňování majetku ve společnosti Československá obchodní banka, a.s.; je jmenován soudním znalcem pro obor ekonomika ceny a odhady nemovitostí a pro stavebnictví stavby obytné. Ing. Martin Horčička - datum vzniku funkce: 17. 6. Vystudoval České vysoké učení technické v Praze, fakulta stavební, obor pozemní stavby a dále absolvoval postgraduální studium na Ústavu soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně; od roku 1995 působil jako ředitel skupiny pro oceňování nemovitého majetku a senior konsultant pro analýzu investičních rizik ve společnosti American Appraisal s.r.o. a jeho činností bylo řízení a práce na ocenění a analýze komerčních a průmyslových nemovitostí; je jmenován soudním znalcem pro obor ekonomika ceny a odhady nemovitostí; má zkušenosti se stanovováním hodnoty nemovitostí umístěných v zahraničí. Ing. Přemysl Chaloupka - datum vzniku funkce: 17. 6., datum ukončení funkce: 26. 2. 2014 Vystudoval České vysoké učení technické v Praze, fakulta pozemního stavitelství, a dále absolvoval postgraduální studium na Ústavu soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně; od roku 1994 působí ve společnosti KNIGHT FRANK, spol. s.r.o. (původně RYDEN CZECHOSLOVAKIA, spol. s r.o.), přičemž od roku 1999 jako její ředitel a v roce 2000 se současně stal partnerem této společnosti, která se mimo jiné zabývá oceňováním a analýzou nemovitostí. V Praze 28. 4. 2014 Podpisový záznam statutárního orgánu nebo člena statutárního orgánu účetní jednotky: Ing. Dušan Friedl předseda představenstva Peter Lukáč místopředseda představenstva ZFP Investments, investiční společnost, a.s. 4 Výroční zpráva
Finanční část Zpráva nezávislého auditora ZFP Investments, investiční společnost, a.s. 5 Výroční zpráva
ZFP Investments, investiční společnost, a.s. 6 Výroční zpráva
Rozvaha Aktiva 31. prosince tis. Kč Pohledávky za bankami 593 020 Náklady příštích období 154 Aktiva celkem 593 174 Pasiva 31. prosince tis. Kč Závazky vůči nebankovním subjektům 6 931 Výnosy a výdaje příštích období 91 Emisní ážio -899 Kapitálové fondy 591 507 Zisk nebo ztráta za účetní období -4 456 Pasiva celkem 593 174 Výkaz zisku a ztráty Sestaveno dne 28. 4. 2014 31. prosince tis. Kč Výnosy z úroků a podobné výnosy 817 Náklady na poplatky a provize 3 718 Ostatní provozní výnosy 2 Správní náklady 1 557 Zisk nebo ztráta za úč. období z běžné činnosti před zdaněním -4 456 Podpisový záznam statutárního orgánu nebo člena statutárního orgánu účetní jednotky: Ing. Dušan Friedl předseda představenstva Peter Lukáč místopředseda představenstva Podpisový záznam osoby zodpovědné za vedení účetnictví: Jana Stejskalová ZFP Investments, investiční společnost, a.s. 7 Výroční zpráva
Přehled o změnách vlastního kapitálu Základní kapitál Vlastní akcie Emisní ážio Rezervní fondy Kapitál. fondy Oceňov. rozdíly Nerozdělený zisk, ztráta Zisk (ztráta) Celkem Zůstatek k 1. 1. 0 0 0 0 0 0 0 0 čistý zisk/ztráta za účet.období -4 456 prodeje podílových listů 591 507 ostatní změny -899 Zůstatek k 31. 12 0 0-899 0 591 507 0 0-4 456 586 152 Sestaveno dne 28. 4. 2014 Podpisový záznam statutárního orgánu nebo člena statutárního orgánu účetní jednotky: Ing. Dušan Friedl předseda představenstva Peter Lukáč místopředseda představenstva Podpisový záznam osoby zodpovědné za vedení účetnictví: Jana Stejskalová ZFP Investments, investiční společnost, a.s. 8 Výroční zpráva
Příloha účetní závěrky I. Všeobecné informace Podílový fond ZFP Investments, investiční společnost, a.s. byl vytvořen na základě povolení ČNB, vydaném dne 17.6., sp.zn. Sp//409/571, č.j. /7017/570, které nabylo právní moci dne 17.6.. Podílový fond je vytvořen na dobu neurčitou. Podílový fond vytvořený a spravovaný ZFP Investments, investiční společnost, a.s., není samostatný právní subjekt. Sestavuje však samostatnou účetní závěrku. Podílový fond je speciálním fondem nemovitostí a má formu otevřeného podílového fondu. Podílový fond shromažďuje peněžní prostředky od veřejnosti. Z hlediska druhů pořizovaných aktiv lze konstatovat, že jde spíše o konzervativní podílový fond, který nabývá méně riziková aktiva, avšak ve vztahu ke konkrétní povaze jednotlivých druhů nemovitostních aktiv je nutné upozornit na fakt, že při jejich náležitém obhospodařování nejsou rychle likvidní. Podílový fond nezamýšlí sledovat žádný určitý index nebo ukazatel a současně Podílový fond nekopíruje aktivně žádný určitý index (benchmark). Podílový fond investuje zejména do nemovitostí (nemovitostí v oblasti bytových domů, administrativních budov, obchodních a logistických budov, budov cestovního ruchu, pozemků s instalovanými technologiemi pro výrobu energie z obnovitelných zdrojů energie včetně solární energie a dále nemovitostí, které představují technologická zařízení, a to formou přímých investic), nemovitostních společností (ve výše zmíněných segmentech realitního trhu) a finančních nástrojů k zajištění likvidity. Správu majetku Podílového fondu vykonává společnost ZFP Investments, investiční společnost, a.s., se sídlem Na Pankráci 1658/121, Nusle, 140 00 Praha 4, IČ 242 52 654. Podílový fond nemá žádné zaměstnance. Činnost depozitáře vykonává Československá obchodní banka, a.s., se sídlem Radlická 333/150, 150 57 Praha 5. II. Účetní metody a) Zásady Účetní závěrka byla sestavena na základě účetnictví Podílového fondu vedeného podle zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví v platném znění, příslušnými platnými nařízeními a dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 501/2002 Sb., kterou se stanoví uspořádání a označování položek účetní závěrky a obsahové vymezení položek těchto závěrek, směrnou účtovou osnovu, účetní metody a jejich použití a Českých účetních standardů pro finanční instituce. Účetní závěrka vychází z principu časového rozlišení nákladů a výnosů, kdy jsou jednotlivé transakce a další operace uznány v době jejich vzniku a zaúčtovány v období, ke kterému se věcně i časově vztahují. Účetnictví respektuje zásadu opatrnosti a předpoklad schopnosti účetní jednotky pokračovat ve svých aktivitách. Účetní závěrka obsahuje rozvahu, výkaz zisku a ztráty, přehled o změnách vlastního kapitálu, přílohu k účetní závěrce, vše vyjádřené v tis. Kč. Účetní závěrka byla sestavena ke dni 31. 12. za účetní období 1. 1. - 31. 12. jako nekonsolidovaná. b) Cizí měny Aktiva i závazky uváděné v cizích měnách jsou přepočteny na české koruny devizovým kurzem, který je zveřejněn Českou národní bankou k rozvahovému dni. Kurzové zisky a ztráty jsou vykázány v zisku nebo ztrátě z finančních operací. ZFP Investments, investiční společnost, a.s. 9 Výroční zpráva
c) Vymezení okamžiku uskutečnění účetního případu Okamžikem uskutečnění účetního případu je den, ve kterém dojde k platbě závazku, pohledávky, postoupení pohledávky, vkladu pohledávky, poskytnutí či přijetí zálohy, převzetí dluhu, pohybu majetku uvnitř jednotky a k dalším skutečnostem vyplývajících ze zákona, vyhlášky, Českých účetních standardů a ze zvláštních právních předpisů nebo z vnitřních poměrů jednotky, které jsou předmětem účetnictví a které v účetní jednotce nastaly. Pro potřeby oceňování pohledávek a závazků vyjádřených v cizí měně ke dni jejich vzniku lze za okamžik uskutečnění účetního případu považovat u dodavatele den vystavení faktury nebo obdobného dokladu a u odběratele den přijetí faktury nebo obdobného dokladu. d) Cenné papíry Změny reálných hodnot u cenných papírů určených účetní jednotkou k obchodování s cílem dosahovat zisk z cenových rozdílů v krátkodobém horizontu se účtují jako finanční náklad nebo výnos. Změny reálných hodnot ostatních cenných papírů oceňovaných reálnou hodnotou se účtují prostřednictvím rozvahových účtů. e) Úrokové výnosy a náklady Úrokové výnosy a náklady se vykazují jako úrokové výnosy a náklady ve výkazu zisku a ztrát s použitím efektivní úrokové míry. f) Náklady na poplatky a provize Náklady na poplatky zahrnují poplatky za obhospodařování Podílového fondu. Společnosti ZFP Investments, investiční společnost, a.s. náleží za správu Podílového fondu odměna vypočítaná z průměrné roční čisté hodnoty objemu majetku v Podílovém fondu. Odměna investiční společnosti se účtuje do nákladů Podílového fondu. Správcovský poplatek se stanovuje dle aktuálního ceníku z roční čisté hodnoty majetku v Podílovém fondu. g) Pohledávky Pohledávky se vykazují v nominální hodnotě. h) Vlastní kapitál Podílové listy jsou podílníkům prodávány za cenu, představující podíl mezi majetkem Podílového fondu a počtem vydaných podílových listů. Cena se stanovuje denně na základě měsíčního ocenění. Emisní ážio představuje rozdíl mezi nominální hodnotou podílových listů a jejich hodnotou ke dni vydání. ch) Závazky Závazky se vykazují v nominální hodnotě. i) Daň z příjmů Daň z příjmu se vypočítá na základě zákona č. 586/1992 Sb., o dani z příjmů v platném znění a provedených změn k tomuto zákonu a dle platné daňové sazby z vykázaného účetního zisku, která představuje v roce pro podílové fondy 5%. III. Pohledávky za bankami Běžné účty u bank 31. 12. 593 020 z toho Podílový fond eviduje termínované 589 130 vklady ve výši IV. Náklady a příjmy příštích období 31. 12. Příjmy příštích období 154 Představují úroky z nesplacených termínovaných vkladů. ZFP Investments, investiční společnost, a.s. 10 Výroční zpráva
V. Závazky vůči nebankovním subjektům 31. 12. Závazky z obchodního styku 2 065 V závazcích z obchodního styku jsou obsaženy zůstatky vůči spřízněným stranám, správcovské společnosti. VI. Výnosy a výdaje příštích období 31. 12. Výdaje příštích období 91 Dohadné účty pasivní obsahují nevyfakturované služby auditorské společnosti a depozitáře. VII. Vlastní kapitál 31. 12. Vlastní kapitál 586 152 Počet vydaných podílových listů (ks) 591 506 857 Hodnota vlastního kapitálu na 1 kus 0,9909 podílového listu Nominální hodnota podílového listu je 1 Kč. Zisk za rok nebyl vytvořen. VIII. Výnosy z úroků a podobné výnosy Výnosy z ostatních úroků na běžných bankovních účtech IX. Náklady na poplatky a provize 817 Náklady na bankovní poplatky 16 Náklady na poplatky za správu 3 508 Náklady na poplatek za správu depozitáře 186 Náklady na devizové operace kurzový rozdíl 9 Celkem 3 718 X. Zisk nebo ztráta z finančních operací Haléřové vyrovnání 2 XI. Správní náklady Náklady na daně a poplatky 209 Náklady na auditorské poplatky 49 Náklady spojené s nákupem nemovitostí 1 299 Celkem 1 557 XII. Zisk nebo ztráta za účetní období z běžné činnosti před zdaněním Ztráta z běžné činnosti 4 456 Vykázaná ztráta v roce bude zaúčtována jako neuhrazená ztráta z předchozích období. ZFP Investments, investiční společnost, a.s. 11 Výroční zpráva
XIII. Hodnoty předané k obhospodařování Podílový fond obhospodařovala k 31. 12. ZFP Investments, investiční společnost, a.s., IČ 24252654 se sídlem Na Pankráci 1658/121, Nusle, 140 00 Praha 4. Celkový obhospodařovaný majetek 586 152 Úplata za obhospodařování majetku jako fixní úplata (podíl z průměrné roční hodnoty vlastního kapitálu Podílového fondu za účetní období) činí maximálně 2,5 %. Je vypočtena k poslednímu dni každého kalendářního měsíce. Aktuální výši úplaty stanoví platný ceník. XIV. Finanční rizika Cílem Podílového fondu je dosáhnout zhodnocení vložených prostředků podílníků na úrovni vývoje realitního trhu. Investiční politika je zaměřena na tvorbu přidané hodnoty portfolia nemovitostí prostřednictvím využívání vhodných investičních příležitostí vznikajících na realitním trhu a také prostřednictvím efektivního výkonu správy jednotlivých nemovitostí s cílem maximalizovat využití jednotlivých nemovitostí. Majetek v Podílovém fondu investiční společnost investuje v souladu s pravidly rozložení a omezení rizika a limity uvedenými v zákoně a ve Statutu. Podílový fond nebyl vystaven mimo níže uvedených rizik jiným rizikům. Tržní riziko Aktiva Pohledávky za bankami 593 020 Příjmy příštích období 154 Celkem 593 174 Aktiva vykázaná v roce měl Podílový fond pouze v tuzemsku. Měnové riziko Podílový fond je vystaven riziku pohybů kurzů běžných měn. Vykazuje zůstatkové hodnoty v tis. Kč dle měn: Aktiva CZK Pohledávky za bankami 593 020 Příjmy příštích období 154 Celkem 593 174 Pasiva CZK Závazky vůči nebankovním subjektům 6 931 Výnosy a výdaje příštích období 91 Celkem 7 022 Čistá výše rozvahových aktiv 586 152 Úrokové riziko Podílový fond je vystaven riziku změny hodnot finančních nástrojů v důsledku změn tržních úrokových sazeb. V případě neočekávaných pohybů sazeb se mohou vytvářet zisky nebo ztráty. Pohledávky za bankami 593 020 Splatnost nepřekračuje 3 měsíce. ZFP Investments, investiční společnost, a.s. 12 Výroční zpráva
Riziko likvidity Podílový fond vykazuje dle příslušných dob splatnosti k rozvahovému dni: 31. 12. Aktiva do 3 3-12 měsíců měsíců Pohledávky za bankami 593 020 0 Příjmy příštích období 154 0 Celkem Pasiva Závazky vůči nebankovním subjektům 6 931 0 Výnosy a výdaje příštích období 91 0 Celkem Výše aktiv 586 152 0 XV. Následné události Mezi dnem sestavení účetní závěrky a dnem, ke kterému se účetní závěrka sestavuje, nenastaly události, které by ovlivňovaly údaje vykázané v účetní závěrce. Den sestavení účetní závěrky: 28. 4. 2014 Podpisový záznam statutárního orgánu nebo člena statutárního orgánu účetní jednotky: Ing. Dušan Friedl předseda představenstva Peter Lukáč místopředseda představenstva Podpisový záznam osoby zodpovědné za vedení účetnictví: Jana Stejskalová ZFP Investments, investiční společnost, a.s. 13 Výroční zpráva