Univerzita Karlova v Praze Právnická fakulta UŽÍVACÍ PRÁVA K PŮDĚ

Univerzita Karlova v Praze Právnická fakulta Jan Levý UŽÍVACÍ PRÁVA K PŮDĚ Diplomová práce Vedoucí diplomové práce: JUDr. Martina Franková, Ph.D. Katedra práva životního prostředí Datum vypracování práce (uzavření rukopisu): 30. března 2011

Čestné prohlášení Prohlašuji, že jsem předkládanou diplomovou práci vypracoval samostatně, všechny použité prameny a literatura byly řádně citovány a práce nebyla využita k získání jiného nebo stejného titulu. V Praze, dne 30. března 2011 Jan Levý

Poděkování Upřímně děkuji vedoucí mé práce paní doktorce Frankové za projevenou vstřícnost a ochotu při řešení koncepce i dílčích témat práce, jakož i za její cenné poznámky a postřehy ke zpracování diplomového úkolu. Děkuji rovněž své rodině a přátelům za projevenou trpělivost. Monice Matysové chci poděkovat za podporu, kterou mi poskytovala v průběhu celého roku a bez níž bych nedospěl ani k úvodní kapitole. Za laskavé shlédnutí poslední stránky v angličtině děkuji také Hance Geussové. Jan Levý

Správně vidíme jen srdcem. Co je důležité, je očím neviditelné. Antoine de Saint-Exupéry

Obsah: Úvod... 1 1. Vymezení základních pojmů... 5 1.1 Věc v právním smyslu... 5 1.2 Půda... 5 1.3 Pozemek a parcela... 8 1.4 Součást pozemku..11 1.5 Příslušenství pozemku... 13 2. Nájem pozemku... 16 2.1 Právní úprava nájmu... 16 2.2 Účel nájemní smlouvy... 17 2.3 Subjekty nájmu... 17 2.3.1 Oprávnění pronajmout pozemek... 18 2.3.2 Pluralita subjektů... 19 2.3.3 Změna subjektů... 21 2.4 Pojmové znaky nájemní smlouvy s ohledem na nájem pozemku... 24 2.4.1 Předmět nájmu... 26 2.4.2 Dočasnost... 28 2.4.3 Úplatnost... 30 2.5 Vznik nájmu... 32 2.5.1 Vznik nájmu na základě smlouvy... 32 2.5.2 Vznik nájmu na základě dalších právních důvodů... 32 2.6 Obsah nájmu... 33 2.6.1 Povinnosti a práva pronajímatele... 33 2.6.2 Povinnosti a práva nájemce... 34 2.7 Podnájem... 36 2.8 Změny na předmětu nájmu... 38 2.9 Udržování a oprava předmětu nájmu... 40 2.10 Nájemné... 41 2.10.1 Placení nájemného... 41 2.10.2 Výše nájemného... 42 2.10.3 Splatnost nájemného... 44 2.10.4 Právo na neplacení nájemného a na slevu z nájemného... 46 2.10.5 Zástavní právo k zajištění nájemného... 49 2.10.6 Zadržovací právo... 51 2.11 Zánik nájmu... 52 2.11.1 Některé právní důvody zániku nájmu pozemku... 53 2.11.4 Zánik nájmu pozemku odstoupením od smlouvy... 58 2.11.5 Vrácení předmětu nájmu... 67 2.12 Prodloužení nájmu... 69 2.13 Nájem pozemku v návrhu nového občanského zákoníku... 73 2.13.1 Nájem pozemku... 74 2.13.2 Pacht pozemku... 76 3. Výpůjčka pozemku... 78

3.1 Pojmové znaky výpůjčky. 79 3.2 Vznik výpůjčky... 79 3.3 Obsah výpůjčky... 82 3.4 Zánik výpůjčky a odevzdání pozemku... 85 3.5 Výprosa... 86 3.6 Výpůjčka v návrhu nového občanského zákoníku... 87 4. Nájem a výpůjčka pozemků podle zvláštních zákonů 88 4.1 Zákon o půdě... 88 4.2 Zákon o ochraně zemědělského půdního fondu... 89 4.3 Lesní zákon... 90 4.4 Myslivecký zákon... 92 4.5 Zákon o pohřebnictví... 94 4.6 Zákon o pozemních komunikacích... 96 4.7 Zákon o obcích a zákon o krajích... 97 5. Nakládání s majetkem státu... 99 5.1 Užívání majetku státu jinou organizační složkou nebo organizací... 99 5.2 Užívání majetku státu jinými osobami... 102 5.3 Nakládání s půdou Pozemkovým fondem.. 106 5.4 Nakládání s majetkem státu mimo režim ZMS... 107 6. Věcná břemena. 109 6.1 Pojem věcného břemene... 109 6.2 Věcné břemeno jako věcné právo... 109 6.3 Obsah a předmět věcného břemene... 111 6.4 Věcné břemeno jako užívací právo k půdě... 114 6.5 Výkon práva odpovídajícího věcnému břemeni... 116 6.6 Vznik věcného břemene... 118 6.6.1 Vznik věcného břemene na základě smlouvy... 118 6.6.2 Vznik věcného břemene na základě jiných právních důvodů... 120 6.7 Změna věcného břemene... 122 6.8 Zánik věcného břemene... 122 Závěr... 124 Seznam zkratek... 130 Použitá literatura... 131 Použitá soudní rozhodnutí a stanoviska... 134 Rights to use the land (summary). 138

Úvod Užívací práva k půdě nepatří mezi témata, která pravidelně zaplňují stránky denního tisku a rozdělují jejich čtenáře do nesmiřitelných politických táborů, narozdíl třeba od otázky nájemního užívání bytů. Ačkoliv se v obou případech jedná o příbuznou problematiku, zájem občanské veřejnosti se dnes, alespoň v České republice, neupíná k půdě tak silně, jako v dobách ještě nedávno minulých. Pozornosti se pozemkové vztahy těšily v období po obou světových válkách, kdy v Československu probíhaly pozemkové reformy, i následně po únoru 1948, kdy byla půda vládnoucí mocí chápána jako klíčový výrobní prostředek a takto k ní také bylo ze strany státu přistupováno. Stát v tomto období postupně získával kontrolu nad převážnou většinou půdy, jež byla do té doby ve vlastnictví soukromých subjektů. Jako prostředek k dosažení tohoto cíle sloužila nucená kolektivizace a omezení soukromého pozemkového vlastnictví. Objevila se proto řada nových užívacích institutů, které v některých případech fakticky nahrazovaly původní právo vlastníka pozemku. Po roce 1989 došlo mimo jiné i k přeměně a zániku většiny těchto užívacích práv, které opět vystřídaly tradiční římskoprávní instituty včetně užívání půdy z titulu jejího vlastnictví. Užívání půdy uskutečňované mimo rovinu vlastnického práva se tak po skončení transformačního období zřejmě začíná jevit jako politicky nepřitažlivé téma. Bývá často chápáno pouze jako okrajová záležitost vyhrazená úzkému okruhu osob, převážně zemědělským subjektů. Logicky tak zůstává i stranou pozornosti zákonodárce, což dokládají i početné případy sporů plynoucích z užívání půdy, v nichž si soudy musejí vypomáhat použitím analogie nebo výkladem vycházejícím z již zrušených předpisů. Překvapivé je, že i právní teorie, která obvykle mapuje bílá místa a slepé uličky naší legislativy, není v této oblasti příliš činorodá. Je ovšem skutečností, že užívání půdy se přímo či nepřímo dotýká každého z nás. Ať už má podobu zemědělského obdělávání půdy, rekreačního využití pozemků, nebo spočívá v provádění melioračních prací či těžbě ložisek nerostů. Vzhledem 1

k omezené rozloze půdy lze rovněž předpokládat, že význam právní úpravy těchto užívacích vztahů bude v budoucnosti narůstat. Ve své práci jsem se proto pokusil shrnout platnou právní úpravu týkající se hlavních užívacích práv k půdě, rozebrat obsah právních institutů, které ji tvoří, a vzájemně je vůči sobě vymezit - především zdůrazněním dílčích odlišností, ale i poukazem na jejich společné prvky, právě kvůli nimž lze na jednotlivá užívací práva nahlížet v širších souvislostech a uvažovat o nich jako o souvisejících právních institutech. Tato myšlenka byla také hlavním východiskem mé práce. Na základě provedené analýzy jsem mimoděk dospěl i k některým závěrům, jež se s dosavadními názory a pojetím užívacích práv rozcházejí. Záleží však vždy zejména na úhlu pohledu, kterým budeme jednotlivé právní instituty zkoumat, proto je i moje uchopení užívacích práv pouze jedním z více možných. Jako metodu pro zpracování tématu užívacích práv k půdě jsem zvolil srovnání platné právní úpravy s názory a komentáři obsaženými v dostupné odborné literatuře. Z velké části jsem vycházel také z rozhodovací praxe českých soudů. Ta se ukázala být cenným pramenem poznání nejen z hlediska snazšího pochopení těch situací, v nichž obecnou rovinu věci převádí v konkrétní příklad, ale i proto, že poměrně často definuje obsah sporných institutů a odstraňuje tím právní nejistotu, která ohledně jejich výkladu panuje. Tak tomu pochopitelně nebývá vždy. Během studia zdrojů své práce jsem narazil i na oblasti, v nichž se judikatura s právní teorií rozcházejí. V některých případech vůči sobě odborné názory vyloženě stojí v opozici a přinášejí rozdílná řešení, ovšem bez přesvědčivého zdůvodnění. Takový postoj jistě není v pořádku, podobně jako přehlížení otázek, na něž dosud praxe, doktrína ani judikatura neodpověděla. Pokud jsem proto na podobný problém narazil, rozhodl jsem se na něj v textu upozornit a pokud možno i nalézt správné řešení. Rovněž jsem se pokusil pojmenovat nedostatky současné právní úpravy a přispět vlastními úvahami de lege ferenda tam, kde jsem to pokládal za účelné. Stručně jsem zhodnotil také příslušné pasáže návrhu nového občanského zákoníku, který má šanci stát se v brzké době základním právním předpisem nejen pro oblast užívacích vztahů k půdě. 2

V úvodní kapitole jsem se zaměřil na vysvětlení a odlišení základních právních institutů, s nimiž pracuji v dalších částech práce. Proto zde vymezuji pojmy, které spolu úzce souvisí, v některých případech jsou i zaměnitelné, o jejichž přesném obsahu však nepanuje v právní teorii úplná shoda, tj. zejména pojem půdy, pozemku a parcely, jakož i klíčový pojem užívacích práv. Samotný institut užívacích práv je obzvláště teoretickou kategorií. Prostupuje nicméně celou prací, a není tak vyčerpán pouze zjednodušenou definicí užívacích práv, která je v úvodní kapitole podávána především za účelem vytvoření rámcové představy o jejich obsahu, a která vlastně jen naznačuje, o čem bude dále práce pojednávat. Jednotlivými typy užívacích práv k půdě, vystupující v těchto právních vztazích jako jejich nepřímý předmět, se zabývají ostatní kapitoly práce a pojem užívacích práv tím nepřímo zpřesňují. Za nosný pilíř celé práce považuji druhou kapitolu pojednávající o nájmu a podnájmu pozemku. Nájmu pozemku, jakožto nejdůležitějšímu právnímu institutu užívacích práv k půdě, je věnována rovná polovina celého textu. Velikost rozsahu je dána především významem nájmu, vedle toho rovněž potřebou podat ucelený výklad o všech složkách nájemního vztahu, které jsou v řadě případů společné i ostatním užívacím právům a na něž pak práce v dalších kapitolách výslovně či nepřímo odkazuje. Svou roli pochopitelně sehrála i existence ne zcela jasných nebo rozporných zákonných ustanovení či teoretických závěrů, k nimž jsem považoval za vhodné se vyjádřit. V druhé, o poznání stručnější kapitole, rozebírám s nájmem úzce související institut výpůjčky. Problematiku nájmu a výpůjčky uzavírám v kapitole třetí, v níž je prostřednictvím zvláštních zákonů znázorněna šíře užívacích vztahů k půdě a odlišnost vztahů z výpůjčky a nájmu od jejich obecné úpravy provedené v občanském zákoníku. Zvláštní režim, jímž se řídí užívací vztahy k půdě vlastněné státem, popisuje kapitola čtvrtá. Konečně v kapitole páté, předcházející závěrečnému shrnutí práce, rozebírám, proč jsou v některých případech i věcná břemena jako práva věcná, a nikoliv závazková užívacími právy, a stručně charakterizuji jejich podstatu. 3

2011. Diplomová práce vychází z právního stavu platného a účinného ke dni 1. března 4

1. Vymezení základních pojmů 1.1 Věc v právním smyslu Zákon pojem věci v právním smyslu nevymezuje. Teorie dovozuje, že věcmi v právním smyslu jsou hmotné předměty či přírodní síly, které jsou objektivně vzato ovladatelné i užitečné. 1 Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen ObčZ ) klade největší důraz na třídění věcí na věci movité a nemovité ( 119 odst. 1 ObčZ). Věci nemovité rozlišuje v 119 odst. 2 na pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Pozemek jako nemovitost bezpochyby splňuje podmínky definice věci v právním smyslu, a jako takový je proto způsobilý být předmětem občanskoprávních, respektive soukromoprávních vztahů. Samostatnou věcí v právním smyslu je i spoluvlastnický podíl na nemovitosti. 2 Věcí v právním smyslu může být i pozemek, který není v katastru nemovitostí označený parcelním číslem a který je pouze částí parcely. 3 1.2 Půda Pojem půdy není právem řádem definován. Můžeme jí však rozumět zemský povrch spolu s hmotným substrátem Země, 4 či pouze zemský povrch nebo pouze hmotný substrát Země. 5 Pro chápání pojmu půda je proto rozhodující kontext, v němž je o půdě pojednáváno. 1 ŠVESTKA, Jiří aj. Občanský zákoník I : komentář. 1-459. 2. vydání. Praha : C. H. Beck, 2009. s. 637. ISBN 978-80-7400-108-6. 2 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 25. června 2008 sp. zn. 30 Cdo 1648/2007. 3 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. února 2006 sp. zn. 30 Cdo 3109/2005. 4 DAMOHORSKÝ, Milan aj. Právo životního prostředí. 3. vydání. Praha : C. H. Beck, 2010. s. 294. ISBN 978-80-7400-338-7. 5 Srov. DROBNÍK, Jaroslav. Základy pozemkového práva. 3. aktualizované a doplněné vydání. Beroun : Eva Rozkotová, 2010. s. 7. ISBN 978-80-904209-8-4. 5

Půda patří k základním složkám životního prostředí, a má proto nezastupitelnou ekologickou funkci, kterou umocňuje vazbami dalších živých i neživých složek životního prostředí na ni. V neposlední řadě má i krajinotvorný význam. 6 I z ekonomického hlediska je půda nepostradatelná, představuje totiž nejdůležitější výrobní prostředek a produkční činitel v zemědělství a lesnictví, je zásobárnou užitných hodnot, především vody a hornin. Je také stanovištěm pro veškerou lidskou činnost. 7 Půda je výsledkem přírodních procesů. Jednou z jejích základních vlastností je nespotřebovatelnost projevující se i tím, že v důsledku jejího užívání nedochází k plošným úbytkům půdy. Užíváním půdy se ale vyčerpávají nebo znehodnocují užitné vlastnosti hmotného substrátu půdy. Dochází k vyčerpání zdrojů půdy, jako jsou nerosty nebo přirozená úrodnost, anebo k ohrožování či poškozování ostatních užitných vlastností půdy, zejména jejím znečišťováním. 8 Některé z nich jsou vratné, a to i přispěním lidského faktoru, jiné nikoliv. Pro vlastnické a užívací vztahy k půdě je určující zemský povrch a jeho jednotlivé části (pozemky, parcely), které tvoří právní základ pro využívání a přisvojování si užitných vlastností nejen povrchu, ale i prostoru pod a nad zemským povrchem. 9 Způsobilost půdy být vertikálně členěna je tak základním předpokladem pro to, aby mohla v podobě pozemků, respektive parcel být předmětem právních vztahů. 10 Naproti tomu horizontální členitost půdy zatím stojí relativně stranou zájmu zákonodárce, 11 ačkoliv lze do budoucna vzhledem k omezenému množství půdy a 6 DAMOHORSKÝ, Milan aj. Právo životního prostředí. 3. vydání. Praha : C. H. Beck, 2010. s. 295. ISBN 978-80-7400-338-7. 7 DROBNÍK, Jaroslav. Základy pozemkového práva. 3. aktualizované a doplněné vydání. Beroun : Eva Rozkotová, 2010. s. 11-12. ISBN 978-80-904209-8-4. 8 DROBNÍK, Jaroslav. Základy pozemkového práva. 3. aktualizované a doplněné vydání. Beroun : Eva Rozkotová, 2010. s. 14. ISBN 978-80-904209-8-4. 9 DAMOHORSKÝ, Milan aj. Právo životního prostředí. 3. vydání. Praha : C. H. Beck, 2010. s. 294. ISBN 978-80-7400-338-7. 10 K tomu srov. DROBNÍK, Jaroslav. Základy pozemkového práva. 3. aktualizované a doplněné vydání. Beroun : Eva Rozkotová, 2010. s. 7. ISBN 978-80-904209-8-4: S pojmem půda, bez konkretizace její určité části, lze spojovat jen práva a povinnosti v objektivním smyslu. 11 DROBNÍK, Jaroslav. Základy pozemkového práva. 3. aktualizované a doplněné vydání. Beroun : Eva Rozkotová, 2010. s. 13. ISBN 978-80-904209-8-4. 6

rostoucímu zájmu o její využití předpokládat, že se ani tato oblast nevyhne podrobnější právní regulaci, než je tomu doposud. Zřejmě i vzhledem k mnohoznačnosti pojmu půda bývá dosud právní teorií ponechávána stranou otázka, zda i půda je věcí v právním smyslu či nikoliv. ObčZ hovoří v souvislosti s dělením věcí pouze o nemovitostech, respektive pozemcích, nikoliv o půdě. Přesto půda v právních vztazích vystupuje. Je-li totiž předmětem právních vztahů pozemek (respektive parcela), sleduje právní osud pozemku nepřímo i hmotný substrát Země (půda) nacházející se v prostoru pod pozemkem (pod zemským povrchem) vymezeném spojnicemi hranic pozemku a pomyslného středu Země, a to v tom smyslu, že s vlastnickým (a odvozeně pak i s užívacím) právem k pozemku je spojeno i právo užívat nebo požívat 12 takto vymezený hmotný substrát Země. Proto je i pro účely této práce dále pojednáváno o užívacích právech v souvislosti s pozemky a nikoliv půdou, třebaže se užívací práva i samotné užívání pozemků půdy bezprostředně dotýkají. V České republice je půda účelově rozlišována tak, že pozemky přibližně stejných vlastností utvářejí společnou kategorii, pro niž platí specifické podmínky užívání včetně pravidel její ochrany. 13 V současnosti je půda kategorizována na základě 2 odst. 3 zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrálního zákona), v platném znění (dále jen KatZ nebo katastrální zákon ), jenž je proveden katastrální vyhláškou. 14 V její příloze jsou jako druhy pozemku vymezeny orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, trvalý travní porost, které 2 odst. 3 KatZ označuje jako zemědělské pozemky, a dále lesní pozemek, vodní plocha, zastavěná plocha a nádvoří a ostatní plocha, které lze a contrario považovat za 12 Např. těžbou ložisek nevyhrazených nerostů ve smyslu 7 zákona č. 44/1988 Sb., o ochraně a využití nerostného bohatství (horní zákon), v platném znění 13 PEKÁREK, Milan; PRŮCHOVÁ, Ivana. Pozemkové právo. 2. přepracované a rozšířené vydání. Brno : Masarykova univerzita v Brně, 2004. s. 23. ISBN 80-210-3238-3. 14 Vyhláška Českého úřadu zeměměřického a katastrálního č. 26/2007 Sb., kterou se provádí zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů, (katastrální vyhláška) ve znění vyhlášky č. 164/2009 Sb. (dále jen katastrální vyhláška ) 7

nezemědělské pozemky. Taxativně pak katastrální vyhláška vyjmenovává i jednotlivé způsoby využití těchto pozemků. Jak druh, tak způsob využití pozemku jsou předmětem evidence katastru nemovitostí podle 3 písm. b) KatZ. 1.3 Pozemek a parcela Chápání obsahu pojmu pozemek nečiní v praxi větších problémů. Přesto lze hodnotit kriticky, že definice tak významného objektu soukromoprávních vztahů není v kodexu občanského práva upravena a pro jeho vymezení je nutné použít předpisu veřejného práva, kterým je katastrální zákon. Ten v 27 písm. a) stanoví, že pozemek je část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemků. S vlastnictvím, případně s užívacím právem k pozemku, je však spojeno i právo užívání prostoru nacházejícího se nad i pod plochou pozemku. To znamená, že vlastník pozemku může své vlastnictví vykonávat v prostoru nad a pod pozemkem tak vysoko a tak hluboko, jak chce, pokud mu v tom nebrání zvláštní předpis, nebo akt na jeho 15 16 základě vydaný, který by taková omezení obsahoval. Takto individualizovaná část zemského povrchu by však bez dalšího byla jen těžko rozpoznatelná od ostatních částí, nemluvě o chybějící přesnosti hranic. Pozemky se proto dále na základě 2 odst. 1 písm. a) KatZ evidují v katastru nemovitostí České republiky v podobě parcel jako pozemky geometricky a polohově určené, které jsou zobrazeny v katastrální mapě a označeny parcelním číslem ( 27 písm. b) KatZ). KatZ rozlišuje parcely stavební a pozemkové. Stavební parcelou je pozemek evidovaný v druhu pozemku jako zastavěná plocha a nádvoří ( 27 písm. c) KatZ), ostatní parcely jsou pozemkovými parcelami ( 27 písm. d) KatZ). K tomu je vhodné poznamenat, že parcela vzniká až na základě povolení vkladu práva do katastru nemovitostí, nikoliv, jak 15 PEKÁREK, Milan aj. Pozemkové právo. 1. vydání. Plzeň : Aleš Čeněk, 2010. s. 23. ISBN 978-80- 7380-253-0. 16 Zvláštním předpisem je např. zákon č. 49/1997 Sb., o letectví, v platném znění, nebo zákon č. 44/1988 Sb., o ochraně a využití nerostného bohatství (horní zákon), v platném znění. 8

je někdy mylně uváděno, již tím, že je pozemek jako parcela vymezen v geometrickém plánu, vypracovaném oprávněnou osobou, a ten je potvrzen katastrálním úřadem. 17 Podle 19 odst. 1 KatZ je totiž geometrický plán pouhou součástí listiny, na jejímž základě má být proveden zápis do katastru nemovitostí, a tak ani souhlas katastrálního úřadu s tímto plánem včetně přidělení nových parcelních čísel nelze považovat za vznik parcely. O vzniku parcely tímto způsobem nelze uvažovat ani vzhledem k tomu, že nově vytvářená parcela není v této době ještě předmětem evidence katastru nemovitostí. Vztah pozemku a parcely upřesňuje i Nejvyšší soud ČR: Pozemek nemusí být vždy totožný s parcelou, nýbrž může zahrnovat více parcel, popřípadě části různých parcel, nebo naopak být částí parcely jediné. Je proto nesprávný názor, že věcí v právním slova smyslu je pozemek pouze tehdy, je-li označen parcelním číslem a odpovídá-li mu mapové zobrazení s uvedením druhu a výměry v operátech katastru nemovitostí. Jinak řečeno, vymezení parcely je jen evidenční záležitostí a nemůže nic měnit na vlastnickém právu k pozemku vyplývá i z 19a odst. 5 zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů, podle kterého zpřesněním evidenčních údajů katastru o geometrickém a polohovém určení hranice pozemku a výměře parcely nedochází ke změně právních vztahů k pozemku. Pokud tedy dojde ke zpřesnění evidenčních údajů katastru tak, že výměra určité parcely je nadále zapsána v menším rozsahu než doposud, neznamená to, že by zaniklo vlastnické právo k té části pozemku, která byla dosud zahrnuta do (zmenšené) parcely. 18 Věcí v právním smyslu tedy může být i pozemek, který je pouze částí parcely nebo i jen částí pozemku, která byla dříve samostatnou pozemkovou parcelou, později sloučenou s jinými pozemky. 19 Z výše uvedeného vyplývá zcela zásadní závěr, totiž že i parcela je věcí v právním smyslu. Na první pohled se to zdá být samozřejmostí, když i 27 písm. b) KatZ definuje parcelu jako určitý pozemek. 17 SPÁČIL, Jiří aj. Sousedská práva. 5. aktualizované a doplněné vydání. Praha : Leges, 2010. s. 36. ISBN 978-80-87212-44-8. 18 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 27. června 2007 sp. zn. 22 Cdo 2271/2006 19 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 30. ledna 2001 sp. zn. 20 Cdo 20/99. 9

Odlišný názor zastává doc. JUDr. Jiří Mikeš, který parcelu chápe pouze jako geometrické a polohové určení pozemku v technickém operátoru, jeho zobrazení v katastrální mapě a označení parcelním číslem. Parcela je tak zobrazením reality a sama o sobě není věcí v právním smyslu. 20 S tímto názorem lze polemizovat a poukázat přitom na to, že i budova jako nadzemní stavba, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí ve smyslu 27 písm. k) KatZ je obdobně jako parcela označena číslem (popisným nebo evidenčním, bylo-li jí přiděleno) a zobrazena v katastrální mapě průmětem vnějšího obvodu budovy na terén. 21 Takto kategorický závěr ve vztahu k budově však již doc. JUDr. Mikeš nevyslovuje. Přes všechny výhrady je přeci jen třeba přiznat určitou opodstatněnost citovaného názoru. Existence parcely, jak je vymezena v KatZ, je totiž vázána na existenci katastrálních operátů tvořených zejména soubory geodetických a popisných informací. Bez nich si nelze představit ani parcelu jako geometricky a polohově určený pozemek zobrazený v katastrální mapě a označený parcelním číslem. Nabízí se proto otázka, zda je možné osud věci v právním smyslu zcela vázat na její zanesení do veřejnoprávní evidence, tedy vlastně souboru shromážděných informací. Pokud bude odpověď kladná, lze parcelu označit stejně jako pozemek za věc. Rozdíl mezi pozemkem a parcelou se tím však prohlubuje: zatímco zánik pozemku je prakticky nemyslitelným, trvalost parcely se již nahlížením touto optikou relativizuje. 22 20 ŠVESTKA, Jiří aj. Občanské právo hmotné 2. 5. aktualizované vydání. Praha : Wolters Kluwer ČR, 2009. Díl třetí, Závazkové právo, s. 425. ISBN 978-80-7357-473-4. 21 Srov. 5 odst. 1 písm. a) a b) katastrální vyhlášky. 22 K pojmu parcely viz. také text směrnice Evropského parlamentu a Rady 2007/2/ES ze dne 14. března 2007 o zřízení Infrastruktury pro prostorové informace v Evropském společenství (INSPIRE), která v příloze I bodu 6 vymezuje katastrální parcelu jako území vymezené v katastru nemovitostí nebo v obdobném rejstříku. 10

1.4 Součást pozemku Z 120 odst. 1 ObčZ vyplývá, že součástí pozemku je vše, co k němu podle jeho povahy náleží a nemůže od něj být odděleno, aniž by se tím pozemek neznehodnotil. 23 Ústavní soud ČR zdůrazňuje dále i funkční a fyzickou spojitost součásti věci s věcí hlavní a nemožnost jejího oddělení, aniž by se tím věc neznehodnotila. 24 Nejvyšší soud ČR k tomu dodává, že [z]nehodnocení věci nelze však chápat pouze v úzkém slova smyslu, tedy jako zničení či alespoň podstatné poškození věci hlavní při oddělení součásti; oddělením součásti pozemku se pozemek jako věc hlavní zpravidla fyzicky nepoškodí (neznehodnotí), ale sníží se jeho cena. 25 K součásti věci dále uvádí, že není způsobilým předmětem samostatných ujednání, ani občanskoprávního vztahu. Je vždy ve vlastnictví vlastníka věci hlavní a sdílí proto rovněž právní osudy této věci. 26 Součástí pozemku je i opěrná zeď, která slouží jako opora pozemku a nemá samostatný hospodářský význam, 27 tenisový dvorec vzniklý vrstvením různých přírodních materiálů na sebe, 28 parkoviště coby zpevněná asfaltová plocha vzniklá rovněž zpracováním povrchu pozemku, 29 účelová komunikace představující určitou kvalitu či druh pozemku, nikoliv samostatnou věc, stavbu, 30 nebo meliorační zařízení 23 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. července 1999 sp. zn. 25 Cdo 770/98: Právní institut součásti věci je zákonným vyjádřením skutečnosti, že existují věci, jakožto hmotné předměty, které lze z hlediska právní teorie charakterizovat jako věci složené, tedy věci, které jsou vnitřně strukturovány a tvořeny relativně samostatnými částmi více nebo méně vzájemně spojenými Definici součásti věci pak z tohoto pohledu vyhovují ty případy, kdy oddělení kterýmkoliv z uvedených způsobů znamená pro věc hlavní (nikoliv též pro její oddělovanou součást) újmu na její hodnotě. Znehodnocením nemusí být ovšem jen ztráta hodnoty peněžní (byť ta bývá zpravidla výsledným odrazem ztráty jakýchkoliv jiných hodnot), nýbrž může jít i o znehodnocení funkční, estetické či jiné. Jinými slovy řečeno se znehodnocením míní stav, kdy hlavní věc v porovnání se stavem před oddělením její součásti slouží svému původnímu účelu méně kvalitně nebo mu nemůže sloužit vůbec. Teprve faktické oddělení součásti doprovázené znehodnocením věci hlavní přináší právní důsledek, že dřívější součást se stává věcí samostatnou a na dosavadní hlavní věci nezávislou. 24 Srov. nález Ústavního soudu ČR ze dne 24. května 1994 sp. zn. Pl. ÚS 16/93. 25 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne ze dne 31. ledna 1990 sp. zn. 3 Cz 3/90. 26 tamtéž 27 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. srpna 2006 sp. zn. 25 Cdo 300/2005. 28 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. února 2006 sp. zn. 22 Cdo 1118/2005. 29 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 19. července 2005 sp. zn. 30 Cdo 821/2005. 30 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 17. března 2008 sp. zn. 22 Cdo 261/2007. 11

umístěné pod povrchem pozemku. 31 Součástí pozemku jsou podle soudní praxe i některé venkovní úpravy... zejména dlažby, obruby, květinová jezírka, zahradní vodovody a přípojky podobného provedení, ploty o výšce menší než 100 cm. Také např. terasa, vytvořená venkovní úpravou zpevněním povrchu pozemku je podle soudní praxe součástí pozemku, a nikoliv samostatnou stavbou. Pokud jde o trvalé porosty pozemku (stromy, keře atd.), tvoří součásti pozemku... Soudní praxe pak též dospěla např. k závěru, že jakmile dojde k použití osiv, sadby, hnojiv a chemikálií, zasetí, pohnojení či postřiku, stávají se tyto druhové věci součástí pozemku... 32 Naopak pěstební materiál v podobě sazenic stromků lesní školky, jež mají být po určitém čase přesazeny na jiné místo, součástí pozemku lesní školky, nejsou. 33 Součástí pozemku není ani jeskyně, která není ani předmětem vlastnického práva. 34 Podle 120 odst. 2 ObčZ není součástí pozemku rovněž stavba, 35 uplatňuje se tedy zásada superficies non solo cedit. Jde-li o stavbu nadzemní, vzniká však nejdříve v okamžiku, kdy je již jednoznačně a nezaměnitelným způsobem patrno alespoň dispoziční řešení prvního nadzemního podlaží. 36 Do té doby je tato kvazistavba jen součástí pozemku. [N]adzemní stavba zaniká a přestává být věcí v právním smyslu tehdy, není-li již patrno dispoziční řešení prvního nadzemního podlaží původní stavby, tj. zpravidla destrukcí obvodového zdiva pod úroveň stropu nad prvním podlažím (obvykle při současném odstranění zdiva příček). 37 Od tohoto okamžiku se opět stává součástí pozemku. 38 Nejvyšší soud ČR pak zobecňuje, že samostatnou věcí (stavbou) ve smyslu občanskoprávním nemůže být stavební činností vytvořená stavba či konstrukce, u níž nelze určit jasnou hranici, kde končí pozemek a kde začíná samotná 31 Srov. nález Ústavního soudu ČR ze dne 24. května 1994 sp. zn. Pl. ÚS 16/93. 32 Srov. usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. ledna 2010 sp. zn. 20 Cdo 4526/2007. 33 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 31. srpna 2004 sp. zn. 25 Cdo 73/2004. 34 61 odst. 3 zákona č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny, v platném znění 35 Srov. 2 odst. 3, 4, 5, 6 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavebního zákona), v platném znění (dále jen StZ ). 36 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 5. února 2002 sp. zn. 22 Cdo 2534/2000. 37 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. února 2001 sp. zn. 20 Cdo 931/99. 38 K tomu rovněž srov. SPÁČIL, Jiří. Věc v právním smyslu, součást a příslušenství věci ve světle nové judikatury. Daňová a hospodářská kartotéka. 2005, roč. 13, č. 4, s. 29 33. 12

stavba. 39 Stavbou, ať už je věcí movitou nebo nemovitou, tedy spojenou se zemí pevným základem, lze rozumět výsledek stavební činnosti, kterým je hmotná věc. 40 Stavba může existovat i pod zemským povrchem. 41 StZ považuje za takovou stavbu podle 103 odst. 1 písm. g) bodu 1 i důlní dílo, tedy např. lom, kterým je místo, v němž může docházet k dobývání ložiska nevyhrazených nerostů a které je v tomto případě součástí pozemku, v němž se nevyhrazené nerosty nacházejí. 42 Přestože je tedy důlní dílo stavbou, je navzdory 120 odst. 2 ObčZ součástí pozemku. Zásada uvedená v citovaném ustanovení ObčZ se proto plně uplatňuje pouze ve vztahu k nadzemním stavbám. 1.5 Příslušenství pozemku Od pojmu součást věci je třeba odlišovat pojem příslušenství věci. Tím jsou podle 121 odst. 1 ObčZ myšleny věci, které náležejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. Která věc je hlavní, vyplyne z porovnání hospodářského významu věci... 43 Pozemek bude ve vztahu k ostatním věcem věcí, která je považována za věc podstatnější, určující, a tedy ve vztahu více věcí za věc tzv. hlavní. 44 Za příslušenství se tudíž považují samostatné věci, které by samy o sobě mohly mít svůj vlastní právní osud, ale z rozhodnutí vlastníka jsou trvale funkčně spojeny hospodářským účelem s jinou samostatnou věcí, která je považována za věc hlavní. 45 39 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. února 2006 sp. zn. 22 Cdo 1118/2005. 40 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 16. prosince 2008 sp. zn. 28 Cdo 2398/2008. 41 K tomu srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. listopadu 2007 sp. zn. 22 Cdo 4658/2007. 42 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. ledna 1997 sp. zn. 3 Cdon 265/96 43 ŠVESTKA, Jiří aj. Občanské právo hmotné 1. 5. aktualizované vydání. Praha : Wolters Kluwer ČR, 2009. Díl první, Obecná část, s. 244. ISBN 978-80-7357-468-0. 44 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 19. června 2001 sp. zn. 22 Cdo 2250/99 45 PEJŠEK, Vít. Součásti a příslušenství nemovitosti. Právní rádce. 2007, roč. 15, č. 8, s. 16-18. 13

Příslušenstvím pozemku jsou např. vodovodní a kanalizační přípojky zřízené od 1. ledna 2002, 46 dále i studna jako nemovitá stavba, 47 hospodářské budovy jako stodola 48 nebo kůlna 49 či plot dosahující výšky alespoň 100 cm. 50 K povaze příslušenství jako samostatné věci se opakovaně vyjádřil i Nejvyšší soud ČR a dospěl k závěru, že [p]říslušenství tvoří věci samostatné, které mohou být samostatným předmětem právních vztahů a jejich právní režim nesleduje ze zákona bez dalšího režim věci hlavní. Platné právo nemá ustanovení o tom, že by na nabyvatele věci hlavní přecházelo i příslušenství věci. K převodu příslušenství na nabyvatele věci hlavní je vždy třeba projevit zákonem předepsaným způsobem vůli převést i příslušenství; nebyla-li vůle převést i příslušenství věci hlavní právně významným způsobem projevena, příslušenství na nabyvatele věci hlavní nepřechází. 51 Za chybný lze tak považovat názor části teorie, podle něhož platí jako obecná zásada, že příslušenství sdílí právní osud věci hlavní... že [tedy] ten, kdo nabude vlastnictví k hlavní věci, nabývá zásadně i vlastnictví k jejímu příslušenství, ledaže by to strany ve smlouvě vzájemně vyloučily. 52 Přestože judikatura soudů hovoří o součásti a příslušenství věci převážně v souvislosti s vlastnickým právem, lze její závěry vztáhnout i na užívací vztahy jako právní vztahy od vlastnického práva odvozené. 46 Srov. 3 odst. 3 a contrario 3 odst. 6 zákona č. 274/2001 Sb., o vodovodech a kanalizacích pro veřejnou potřebu a o změně některých zákonů (zákon o vodovodech a kanalizacích), v platném znění. Rovněž srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 4. listopadu 2003 sp. zn. 22 Cdo 1308/2003. 47 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. února 2002 sp. zn. 22 Cdo 37/2000. 48 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. srpna 2000 sp. zn. 24 Cdo 1621/98. 49 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 30. srpna 2005 sp. zn. 22 Cdo 1844/2004. 50 Srov. usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. ledna 2010 sp. zn. 20 Cdo 4526/2007. 51 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 11. září 2003 sp. zn. 31 Cdo 2772/2000. Srov. též rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 12. července 2005 sp. zn. 22 Cdo 2394/2004. 52 ŠVESTKA, Jiří aj. Občanský zákoník I : komentář. 1-459. 2. vydání. Praha : C. H. Beck, 2009. s. 665-666. ISBN 978-80-7400-108-6. 14

1.6 Užívací práva k půdě Z analytického vymezení vlastnického práva jako souhrnu dílčích oprávnění vlastníka věci věc držet, užívat, požívat, nakládat s ní, převést ji na jinou osobu aj. 53 vyplývá, že se vlastník pozemku může těchto svých dílčích oprávnění vzdát, respektive převést je na jinou osobu, a umožnit jí tak jejich výkon namísto sebe. Toto pojetí odpovídá i společenskému účelu právních vztahů, jejichž hlavním úkolem je umožnit plné využití hodnoty věcí, jež jsou předmětem těchto vztahů. Užívací práva k půdě pak můžeme chápat především jako právní vztahy, jejichž obsahem je oprávnění osoby odlišné od vlastníka užívat pozemek či jeho část, jejímž je detentorem, a tomu odpovídající povinnost vlastníka pozemku přenechat jej této osobě do užívání. 54 Tato definice pochopitelně není vyčerpávající a poukazuje pouze na základní pojmové znaky užívacích práv, kterými bezesporu jsou právo užívání 55 věci, její detence a odvozenost od vlastnického práva (byť někdy zprostředkovaná). Zvláštností užívacích práv je dočasné pozastavení výkonu užívacího práva vlastníka ve prospěch uživatele pozemku. Oprávněný uživatel je chráněn vůči všem neoprávněným zásahům do svého práva užívání, a to i vůči vlastníkovi pozemku. 56 Za hlavní užívací práva k půdě můžeme označit nájem, výpůjčku a některá věcná břemena. Vedlejší užívací práva, na rozdíl od hlavních užívacích práv, nevylučují souběžné užívání pozemku jeho vlastníkem i dalšími osobami. Patří mezi ně např. právo 53 Srov. ŠVESTKA, Jiří aj. Občanské právo hmotné 1. 5. aktualizované vydání. Praha : Wolters Kluwer ČR, 2009. Díl druhý, Věcná práva, s. 281. ISBN 978-80-7357-468-0. 54 K tomu srov. DROBNÍK, Jaroslav. Základy pozemkového práva. 3. aktualizované a doplněné vydání. Beroun : Eva Rozkotová, 2010. s. 93. ISBN 978-80-904209-8-4. Autor definuje užívací práva k půdě jako právní prostředky, na jejichž základě jiná osoba než vlastník užívá a drží (má v detenci) pozemek jako věc. 55 Užíváním můžeme rozumět čerpání užitných vlastností věci, které spočívá v aktivním jednání uživatele, tj. v konání. To však neplatí absolutně, užívání věci konáním uživatele nepřichází v úvahu, je-li předmětem užívání spoluvlastnický podíl na věci. Obdobně je-li v rámci nájmu sjednán podnájem, nemá tato skutečnost vliv na chápání nájmu jako užívacího práva, třebaže nájemce sám věc neužívá a v důsledku existence podnájemní smlouvy k tomu není ani oprávněn s výjimkou braní užitků z věci v podobě plateb podnájemného. 56 DROBNÍK, Jaroslav. Základy pozemkového práva. 3. aktualizované a doplněné vydání. Beroun : Eva Rozkotová, 2010. s. 93. ISBN 978-80-904209-8-4. 15

vstupu na sousední pozemek ve smyslu 127 odst. 3 ObčZ a především institut tzv. veřejného užívání. Vzhledem k celkovému zaměření i vymezenému rozsahu práce jsem se tématem vedlejších užívacích práv podrobněji nezabýval. 2. Nájem pozemku 2.1 Právní úprava nájmu Obecná úprava nájmu je v ObčZ zakotvena v části osmé závazkové právo hlavě sedmé nazvané nájemní smlouva oddílu prvním až třetím, konkrétně v paragrafech 663 až 684 ObčZ. Přestože tato ustanovení pojednávají o nájemní smlouvě, netýkají se pouze nájmu založeného smluvní cestou, a jsou aplikovatelná i v případě nájmu vzniklého na základě jiných právních důvodů. 57 Do této obecné úpravy je pojat nájem věcí movitých i nemovitých, tedy včetně nájmu pozemku. 58 O úpravě nájmu obsažené ve zvláštních předpisech 59 se zřetelem k nájmu pozemku bude pojednáno dále v kapitole 4. Použití obecné úpravy nájmu je na místě i v případě tzv. smíšené smlouvy podle 491 ObčZ, která obsahuje prvky různých smluv včetně smlouvy nájemní. Obecnou úpravu nájmu lze užít i v případech, kdy kvůli absenci některé z podstatných náležitostí nájemní smlouvy ke vzniku nájmu vůbec nedojde, smluvní strany však projeví při uzavírání inominátní smlouvy podle 51 ObčZ vůli, aby se jejich právní vztah řídil některými ustanoveními o nájemní smlouvě. 60 Konečně se tato obecná úprava může 57 Podle 492 ObčZ se ustanovení o závazcích vznikajících ze smluv přiměřeně použijí i na závazky vznikající na základě jiných skutečností. 58 V obecných ustanoveních o nájemní smlouvě ObčZ hovoří pouze o nájmu věci. Neprovádí však další typizaci nájmu podle toho, zda je jeho předmětem věc movitá nebo nemovitá, přestože někdy výslovně pojednává jen o jedné z nich, v jiných případech je zas to které ustanovení ze své povahy použitelné jen pro daný typ věci. 59 Zvláštní úpravu nájmu v rámci ObčZ představují ustanovení o nájmu a podnájmu (části) bytu, nájmu obytných místností v zařízeních určených k trvalému bydlení, podnikatelském nájmu věcí movitých. S jistými výhradami lze za zvláštní úpravu nájmu považovat i tzv. timesharing, který je v ObčZ obsažený mezi ustanoveními o spotřebitelských smlouvách a který se týká časově omezeného úplatného užívání budovy nebo její části. Ani v jednom z těchto případů však není předmětem nájmu (úplatného užívání) pozemek. 60 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 4. září 2002 sp. zn. 22 Cdo 522/2001: Účastníci mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště upravena; smlouva však nesmí odporovat obsahu nebo účelu 16

podle 853 ObčZ analogicky uplatnit i pro jiné občanskoprávní vztahy, pokud jsou tyto svým obsahem i účelem úpravě nájmu obsažené v občanském zákoníku nejbližší a není přitom zákona, který by je sám upravoval. 61 2.2 Účel nájemní smlouvy Účel nájmu spočívá v úplatném přenechání práva užívání věci anebo i braní užitků (plodů) 62 z ní pronajímatelem nájemci. 63 Dnešní úprava nájemní smlouvy tak v sobě obsahuje i dřívější smluvní typ označovaný jako pachtovní smlouva 64 a na rozdíl od dříve platného občanského zákoníku z roku 1811 (dále jen OZO ) 65 nájem a pacht nerozlišuje. tohoto zákona ( 51 ObčZ). Uzavřou-li účastníci smlouvu, jejíž podstatné náležitosti lze podřadit pod některý ze smluvních typů, upravených v občanském zákoníku, řídí se tato smlouva kogentními, a pokud účastníci ve smlouvě nedohodli něco jiného, i dispozitivními ustanoveními ObčZ, upravujícími daný typ smlouvy. 61 ŠVESTKA, Jiří aj. Občanský zákoník II : komentář. 460-880. 2. vydání. Praha : C. H. Beck, 2009. s. 1869. ISBN 978-80-7400-108-6. 62 K pojmu užitky a plody srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. července 2003 sp. zn. 22 Cdo 509/2003: Občanský zákoník pojmy "plody" a "užitky" (používané i v 130 odst. 2 ObčZ) nikterak blíže nespecifikuje, ani novější judikatura k této otázce neexistuje a jelikož oba pojmy používal již zákon č. 946/1811 ř. z. (obecný zákoník občanský dále jen "OZO"), není důvodu odchýlit se od výkladu příslušných ustanovení tohoto právního předpisu ( 330, 405 OZO). Mezi tzv. plody přirozené v širším smyslu, tedy výtvory věci, které se z ní podle jejího určení získávají (samozřejmě pod podmínkou, že se jejich braní jeví jako užívání plodonosné věci, nikoli jako porušování její podstaty), byly zařazovány též stromy lesa. Za plody v užším smyslu, t. j. ty, které jsou výnosem věci ve smyslu hospodářském, jsou určeny k tomu, aby při řádném používání věci mateřské byly od ní oddělovány, a jejich těžení je v souladu s hospodářskou funkcí věci, pak byly považovány mimo jiné lesní stromy kácené podle hospodářského plánu (nikoli však stromy získané kácením "načerno" při pustošení lesa). 63 ŠVESTKA, Jiří aj. Občanské právo hmotné 2. 5. aktualizované vydání. Praha : Wolters Kluwer ČR, 2009. Díl třetí, Závazkové právo, s. 215. ISBN 978-80-7357-473-4. 64 Srov. ELIÁŠ, Karel aj. Občanský zákoník : velký akademický komentář. 2. svazek. 488-880. 1. vydání. Praha : Linde Praha, 2008. 1990. s. ISBN 978-80-7201-687-7: občanský zákoník z roku 1811, tj. císařský patent č. 946/1811 Sb.z.s., Obecný občanský zákonník rakouský (dále jen OZO ), upravoval nájemní smlouvu v 1090 až 1150, přičemž rozlišoval nájemní smlouvu stricto sensu a pachtovní smlouvu. Základní rozlišování nájmu stricto sensu od pachtu stálo na posouzení, zda vedle práva užívání věci bylo ujednáno i právo brát z věci požitky a zda bylo lze pronajatou věc užívat jen při vynaložení píle a přičinění; v takovém případě se jednalo o pacht. 65 Císařský patent č. 946/1811 Sb.z.s., Obecný občanský zákonník rakouský 17

2.3 Subjekty nájmu Subjekty nájmu jsou pronajímatel a nájemce. 66 Jako účastník nájemního vztahu může vystupovat fyzická i právnická osoba. 67 2.3.1 Oprávnění pronajmout pozemek Pronajímatel musí zásadně mít k pozemku, který hodlá pronajmout, takové dispoziční oprávnění, které mu umožňuje přenechat jej do nájmu jiné osobě (nájemci). 68 Zpravidla jím proto bude vlastník pozemku, jenž toto oprávnění odvozuje z titulu svého vlastnického práva. Tento princip je prolomen úpravou některých zvláštních předpisů, které záměrně konstruují oprávnění subjektů, jež nejsou vlastníky předmětu nájmu, pronajmout takovou věc dalším osobám. Díky tomu mohou být pronajímatelem odlišným od vlastníka např. některé státní organizace, 69 státní podniky, 70 Pozemkový fond České republiky, 71 městský obvod nebo městská část statutárního města 72 či insolvenční správce, pokud na něho přejde oprávnění nakládat s majetkovou podstatou dlužníka. 73 Ve srovnatelné pozici se nachází i komisionář oprávněný k takovému jednání na základě komisionářské smlouvy 74 nebo vypůjčitel, je-li jeho oprávnění pronajmout pozemek založeno smlouvou o výpůjčce. 75 Právo přenechat věc za úplatu k užívání jiné osobě by však mohlo zřejmě být přiznáno oprávněnému z věcného břemene smluvně 66 663 ObčZ 67 Podle 21 ObčZ je i stát právnickou osobou, pokud je účastníkem občanskoprávních vztahů. 68 Uplatní se zásada nemo plus iuris. 69 27 odst. 1 ve spojení s 54 odst. 1 zákona č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích, v platném znění (dále jen ZMS ) 70 16 odst. 2 zákona č. 77/1997 Sb., o státním podniku, v platném znění 71 Např. podle 17 odst. 1 ve spojení s 1 odst. 1 zákona č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, v platném znění (dále jen zákon o půdě ) 72 133 písm. i) zákona č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení), v platném znění (dále jen OZř ) 73 40 odst. 1 zákona č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon), v platném znění (dále jen InsZ ) 74 577 a násl. zákona č. 513/1991 Sb., obchodního zákoníku, v platném znění (dále jen ObchZ ) 75 661 odst. 2 ObčZ 18

ve smlouvě o zřízení věcného břemene. 76 Obdobně lze takové oprávnění ujednat i na základě některé nepojmenované 77 nebo smíšené smlouvy. 78 Strany mohou uzavřít i nájemní smlouvu, která však samotný vznik nájmu váže až na splnění určité podmínky. 79 V praxi se lze setkat i s případy, kdy pronajímatel uzavře s nájemcem smlouvu, ačkoliv v okamžiku jejího uzavření nemá oprávnění s předmětem nájmu nakládat. Nejvyšší soud ČR 80 v souvislosti s otázkou platnosti kupní smlouvy na pozemky, jejichž vlastníkem prodávající v době uzavření smlouvy ještě nebyl, dospěl k závěru, že nelze mít za to, že by prodávající nemohl platně prodat věc, kterou v době uzavření kupní smlouvy zatím nevlastnil. Může-li tedy nevlastník platně uzavřít kupní smlouvu na pozemek a za splnění dalších podmínek následně i převést vlastnické právo k němu, lze výkladem za použití argumentu a maiori ad minus dospět k závěru, že může ohledně pozemku platně uzavřít nájemní smlouvu i pronajímatel, kterému v okamžiku jejího uzavírání zatím nesvědčí potřebné dispoziční právo. Taková situace však bude spíše výjimkou, přitom aplikace dovozeného závěru přichází v úvahu tehdy, bude-li možnost pronajímatele nabýt v budoucnu dispoziční oprávnění k věci objektivně možná, a to po pečlivém zvážení všech okolností konkrétního případu. 2.3.2 Pluralita subjektů V praxi není výjimkou, aby na jedné nebo i obou stranách nájemního vztahu stálo více subjektů. Tato skutečnost je v případě nájmu pozemků dána jednak jistou 76 ŠVESTKA, Jiří aj. Občanský zákoník II : komentář. 460-880. 2. vydání. Praha : C. H. Beck, 2009. s. 1871. ISBN 978-80-7400-108-6. Tuto možnost připouští i ELIÁŠ, Karel aj. Občanský zákoník : velký akademický komentář. 2. svazek. 488-880. 1. vydání. Praha : Linde Praha, 2008. s. 1993-1994. ISBN 978-80-7201-687-7. Dále i HOLUB, Milan aj. Občanský zákoník : komentář. 2. svazek. 488-880. 2. aktualizované a doplněné vydání. Praha : Linde Praha, 2003. s. 1030. ISBN 80-7201-406-4. 77 51 ObčZ 78 491 ObčZ 79 36 odst. 1 ObčZ 80 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 11. prosince 2002 sp. zn. 22 Cdo 981/2001. Nejvyšší soud ČR při rozhodování vycházel z funkce kupní smlouvy, tou je umožnit kupujícímu nabytí předmětu koupě od prodávajícího, což se naplněním odkládací podmínky (nabytí vlastnictví v důsledku restituce) také stalo. Jako rozhodující tedy neposoudil okolnost vlastnictví předmětu koupě v okamžiku uzavření smlouvy, ale možnost splnění podmínky, k níž došlo, čímž se již platná smlouva stala i účinnou. 19

roztříštěností pozemkového vlastnictví, kdy určitý pozemek často vlastní více subjektů, vedle toho také institutem společného jmění manželů. Pokud se pozemek nachází v podílovém spoluvlastnictví, rozhodují spoluvlastníci o hospodaření s ním nadpoloviční většinou všech hlasů počítanou podle velikosti jejich spoluvlastnických podílů 81 a z právních úkonů týkajících se tohoto pozemku jsou oprávněni a povinni všichni spoluvlastníci solidárně. 82 Pokud tedy bude pozemek pronajat na základě rozhodnutí učiněného většinou spoluvlastníků, budou jeho pronajímateli všichni spoluvlastníci, bez ohledu na případný nesouhlas přehlasovaných spoluvlastníků. 83 Pokud by menšinovému spoluvlastníku vůbec nebyla dána možnost vyjádřit se k zamýšlené změně v hospodaření se společnou věcí, pak i za situace, kdy s takovou změnou souhlasí většina spoluvlastníků, počítaná podle velikosti podílů, nejde o rozhodnutí většiny ve smyslu 139 odst. 2 ObčZ. V takovém případě jde z hlediska hospodaření spoluvlastníků se společnou věcí o neplatný právní úkon. 84 Obdobně nachází-li se pronajímaný pozemek ve společném jmění manželů, jsou jeho pronajímateli zpravidla oba manželé, a to přesto, že otázka uzavírání nájemních smluv na majetek ve společném jmění manželů není ObčZ výslovně řešena. Podle 145 odst. 2 ObčZ může obvyklou správu majetku náležejícího do společného jmění manželů vykonávat každý z manželů sám. Problematickým se však jeví pojem obvyklé správy majetku, který je pouze případ od případu vymezován 81 139 odst. 2 ObčZ 82 139 odst. 1 ObčZ 83 Srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 30. května 2002 sp. zn. 22 Cdo 205/2002, ve kterém Nejvyšší soud ČR v souladu s předchozí judikaturou setrvává na stanovisku, že rozhodování o tom, komu bude pronajata část společné nemovitosti, jejíž účelové určení zůstalo nezměněno, nelze považovat za důležitou změnu společné věci ve smyslu 139 odst. 3 obč. zák. a že i určení (nového) nájemce části nemovitosti, která již byla pronajata k témuž účelu, je hospodařením se společnou věci ve smyslu 139 odst. 2 obč. zák. 84 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 19. února 2008 sp. zn. 22 Cdo 626/2007. Nejvyšší soud ČR vycházel z předpokladu, že [p]okud zákon stanoví, že rozhodují spoluvlastníci většinou, počítanou podle velikosti jejich podílů, pak z toho vyplývá, že nerozhoduje jen většina, aniž by menšinovému spoluvlastníku byla dána jakákoliv možnost, aby se pro zamýšlený postup mohl rovněž rozhodnout či se k němu vyjádřit (a také případně uvážit možnost zrušení a vypořádání spoluvlastnického vztahu). Ať už výslovně nebo jen konkludentně. 20

judikaturou, i když k němu své stanovisko zaujímá i teorie 85 a dospívá veskrze k názoru, že pronajmutí věci spadající do společného jmění manželů zásadně obvyklou správou majetku není. K uzavření nájemní smlouvy je proto zapotřebí souhlasu obou manželů, jinak se jedná o neplatný právní úkon podle 40a ObčZ. Konstrukce relativní neplatnosti však nevylučuje, aby i za těchto podmínek, kdy s věcí ve společném jmění manželů nakládá pouze jeden z manželů bez souhlasu druhého, stál na straně pronajímatele této věci pouze jeden z manželů. Ať už tedy budou na straně pronajímatele vystupovat oba manželé nebo pouze jeden z nich, budou z uzavřené smlouvy oprávněni a povinni oba manželé solidárně. 86 Tím není dotčeno právo druhého z manželů dovolat se relativní neplatnosti uzavřené smlouvy, jak je uvedeno výše. 2.3.3 Změna subjektů V průběhu trvání nájemního vztahu může dojít ke změně jeho původních subjektů. Jestliže je pronajímatel pozemku zároveň i jeho vlastníkem, přechod či převod vlastnictví k němu, tj. změna subjektu vlastnického práva k pronajaté věci, nepůsobí zánik nájmu. Pod změnu vlastnictví ve smyslu 680 odst. 2 ObčZ je přitom třeba podřadit i případy, kdy se původní výlučný vlastník stane důsledkem převodu části svého podílu podílovým spoluvlastníkem pronajatého pozemku spolu s jiným subjektem a naopak. Konečně je změnou vlastnictví chápána i jen změna vlastnictví části pronajatého pozemku (oddělené od původního celku geometrickým plánem) nebo, je-li předmětem nájmu více pozemků, změna vlastnictví k některému z nich. Následkem změny vlastnictví je pouze změna v osobě pronajímatele, jenž vstupuje do právního postavení původního vlastníka pronajímatele ( 680 odst. 2 ObčZ) 87 a vznik práva nájemce na vypovězení smlouvy v nejbližším výpovědním období ( 680 odst. 3 ObčZ). 85 Srov. např. ELIÁŠ, Karel aj. Občanský zákoník : velký akademický komentář. 1. svazek. 1-487. 1. vydání. Praha : Linde Praha, 2008. s. 660. ISBN 978-80-7201-687-7. 86 145 odst. 4 ObčZ 87 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 30. srpna 2006 sp. zn. 26 Cdo 906/2005:... 680 odst. 2 obč. zák. upravuje zvláštní případ právního nástupnictví (sukcese), s nímž je spojen ten důsledek, že na 21