ZNALECKÝ POSUDEK č. 174/12 o obvyklé ceně podílu id. 1/6 na nemovitostech - pozemku p.č. 4307/55 - ostatní plocha, jiná plocha a pozemku p.č. 4317/4 - ostatní plocha, ostatní komunikace LV číslo 719, katastrální území Strašnice, obec Praha, okres Hlavní město Praha a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2 JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3 Účel znaleckého posudku: Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro exekuční řízení č.j. 132 EX 35004/09-29/Ku Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 27.09.2012 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 17 stran textu včetně titulního listu a včetně 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích, 03.10.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 1/6 na nemovitostech - pozemku p.č. 4307/55 - ostatní plocha, jiná plocha a pozemku p.č. 4317/4 - ostatní plocha, ostatní komunikace LV číslo 719, katastrální území Strašnice, obec Praha, okres Hlavní město Praha a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Pozemek Jižní spojka 110 00 Rraha - Strašnice Hl.m. Praha Hl.m. Praha Praha Strašnice Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel: 1 257 158 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. a) : 2 250 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 27.09.2012 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 21.09.2012, LV číslo 719, k.ú. Strašnice - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz - informace z cenové mapy Hl. města Prahy 2012 5. Vlastnické a evidenční údaje Holubová Květoslava Jánská 129, Kostelec nad Černými Lesy, 281 63 1/4 Koňařík Jan Přistoupimská 430/7, Praha, Malešice, 108 00 1/6 Roubíková Vlasta Stroupežnického 590/22, Praha, Smíchov, 150 00 1/6 Šubrt Karel Vršovická 1429/68, Praha, Vršovice (Praha 10), 101 00 1/6 Urbanová Hana Na Kopci 322, Kouřim, 281 61 1/4 Věcná břemena: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena věcná břemena. Předkupní práva: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy: Z poskytnutých dokumentů ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní - 2 -
práva třetích osob. Na nemovitostech vázne omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Roubíková Vlasta Nařízení exekuce - Šubrt Karel Zástavní právo exekutorské Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitostí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti se nachází východně od lanového mostu na Jižní spojce. Na pozemcích se nachází komunikace s více pruhy. Předmětem ocenění jsou pouze pozemky, stavby jsou jiného vlastníka. Cena pozemků není uvedená v cenové mapě. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky - 3 -
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Popis: Pozemky jsou užívány jako komunikace. Ocenění: Ostatní stavební pozemky: Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,6070 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,2740 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 6 a) - stavební pozemek - ostatní plocha, komunikace, veřejná zpevněná neprašná 28 odst. 6 a) zp. nepr. 2 250 1,00 2,2740 0,6070 3 105,72 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 6 a) zp. ostatní plocha, jiná 4307/55 404,00 3 105,72 1 254 710,88 nepr. plocha 28 odst. 6 a) zp. ostatní plocha - 4317/4 492,00 3 105,72 1 528 014,24 nepr. ostatní komunikace Ostatní stavební pozemky - celkem 2 782 725,12 Pozemky - zjištěná cena = 2 782 725,12 Kč - 4 -
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 2 782 725,10 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 2 782 725,10 Kč Celkem 2 782 725,10 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 2 782 725,10 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 2 782 725,10 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 2 782 725,10 Kč Celkem 2 782 725,10 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 2 782 725,10 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 2 782 730 Kč slovy: Dvamilionysedmsetosmdesátdvatisícsedmsettřicet Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: - 5 -
1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz.. 1. Prodej, pozemek pro komerční výstavbu, 43 825 m2 Cena: 82 000 000 Kč Adresa: Tiskařská, Malešice Datum aktualizace: 13.08.2012 ID: 1772241500 Zástavba: Průmyslová - 6 -
Plocha pozemku: 43 825 m2 Datum zahájení prodeje: 11.10.2012 Voda: Dálkový vodovod Odpad: Veřejná kanalizace Doprava: Silnice, MHD Komunikace: Asfaltová Popis: PRODEJ 43.825 m2 POZEMKŮ V PRAZE MALEŠICÍCH. LOM PRAHA s.p. se sídlem Tiskařská 8, Praha 10 Malešice PSČ 100 38, IČ: 00000515 (vyhlašovatel) vyhlásil výběrové řízení na prodej nemovitostí za nejvyšší kupní cenu. Základní vymezení předmětu prodeje zaps. na LV č. 8, k.ú. Malešice, obec Praha: budova bez čp/če na pozemku parc.č. 723/25, budova bez čp/če na pozemku parc.č. 723/129, budova bez čp/če na pozemku parc.č. 723/130, budova bez čp/če na pozemku parc.č. 723/131, budova bez čp/če na pozemku parc.č. 723/132, budova bez čp/če na pozemku parc.č. 723/133, budova bez čp/če na pozemku parc.č. 723/134, budova bez čp/če na pozemku parc.č. 723/136, budova bez čp/če na pozemku parc.č. 723/137, pozemky parc.č. 723/16, 723/20, 723/21, 723/22, 723/23, 723/24, 723/25, 723/30, 723/42, 723/129, 723/130, 723/131, 723/132, 723/133, 723/134, 723/135, 723/136, 723/137, 757/7, 757/22, 761/10, vše ocelkové výměře 43.825 m2 (pozemky parc.č. 723/16, 723/30 a 723/137 jsou specifikovány již s ohledem na plánovanou změnu hranic a rozdělení pozemků a jsou určeny geometrickým plánem). Nabídky v 1. kole výběrového řízení musí být doručeny do sídla vyhlašovatele nejpozději dne 11. října 2012 ve 12:00 hodin. Kompletní podmínky výběrového řízení jsou k dispozici na internetových stránkách vyhlašovatele www.lompraha.cz/news. 2. Prodej, pozemek pro komerční výstavbu, 10 490 m2 Cena: 1 600 Kč za m2 Celková cena: 16 784 000 Kč Adresa: Na slatinách, Praha Datum aktualizace: 05.09.2012 ID zakázky: N00202-16 Typ domu: Přízemní Plocha pozemku: 10 490 m2 Popis: N00202-16: Prodej pozemku o rozloze 10 490 m2, Praha 10, Michle Prodej pozemku o rozloze 10 490 m2, Praha 10, Michle Prodej pozemku o celkové rozloze 10 490 m2 v Praze 10-Michli v zahrádkářské osadě na Slatinách. Příjezdová asfaltová komunikace k pozemku. Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10-15 %. Na základě výše - 7 -
uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitostí ve výši odhadní ceny, neboť za podobné ceny by Ředitelství silnic a dálnic uvažovalo o výkupu pozemků. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi: Ocenění nemovitostí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitostí a závady váznoucí na nemovitosti. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Roubíková Vlasta Nařízení exekuce - Šubrt Karel Zástavní právo exekutorské Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovitosti jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí slovy: Dvamiliónysedmsetosmdesáttisíc Kč 2 780 000,- Kč z toho podíl id. 1/6 je 463 333,- Kč slovy: Čtyřistašedesáttřitisíctřistatřicetři Kč Uvedená cena je cena včetně příslušné sazby daně z přidané hodnoty. - 8 -
Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích, 03.10.2012 Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 174/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 174/12. - 9 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 4 Snímek katastrální mapy 1 Informace z cenové mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1-10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -