MOŽNOSTI FINANCOVÁNÍ BYDLENÍ V ČR

Masarykova univerzita v Brně Ekonomicko-správní fakulta Studijní obor: Peněžnictví pojišťovnictví MOŽNOSTI FINANCOVÁNÍ BYDLENÍ V ČR Prospects for building financing in CR Bakalářská práce Vedoucí bakalářské práce: Ing. Jan KRAJÍČEK Autor: Rudolf NYTL Brno, duben 2006 1

Jméno a příjmení autora: Rudolf NYTL Název bakalářské práce: Možnosti financování bydlení v ČR Název v angličtině: Prospects for building financing in CR Katedra: Katedra financí Vedoucí bakalářské práce: Ing. Jan Krajíček Rok obhajoby: 2006 Anotace Bakalářská práce se zabývá analýzou dostupných forem financování bydlení, zejména základními body financování bytové politiky. Nejdříve se věnuji principu a fungování stavebního spoření, jeho právními normami, poté jeho průběhem, srovnáním poskytovatelů a výhodami a nevýhodami stavebního spoření. Zabývám se i vývojem stavebního spoření v posledních letech. I při analýze hypotečních úvěrů volím stejný postup. Dále se pak věnuji možným kombinacím těchto produktů a výhodné státní podpoře. Na závěr se snažím zájemcům o financování bydlení usnadnit rozhodování mezi hypotečním úvěrem a stavebním spořením. Annotation This bachelor s work deals with the analysis of available forms of financing of housing, especially with the base points of the financial housing policy. At first, it deals with the principle and functioning of the building saving and its rules of law, then it deals with its process, comparison of its providers and finally its advantages and disadvantages. It also deals with the development of building saving in recent years. The same approach is also used when analysing the mortgage loan. Then, this work deals with possible combinations of these products as well as the beneficial national assistance. In conclusion, this work tries to make it easier for the interested people to decide between the mortgage loan and building saving. Klíčová slova Stavební spořitelna, cílová částka, státní příspěvek, hodnotící číslo, úvěr, meziúvěr, hypoteční banka, hypotéka, hypoteční zástavní listy, bonita, úmor, úroková sazba Keywords Building society, objektive amount, state subsidy, rating number, loan, interim loan, mortgage bank, mortgage, mortgage bond, credit score, redemption, interest rate 2

Prohlášení Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci vypracoval samostatně pod vedením Ing. Jana Krajíčka a uvedl v seznamu literatury všechny použité literární a odborné zdroje. V Brně dne -------------------------------------- vlastnoruční podpis autora 3

Poděkování Touto cestou bych rád poděkoval svému vedoucímu bakalářské práce Ing. Janu Krajíčkovi za jeho praktické rady a připomínky, které mi napomohly k vypracování mé bakalářské práce. 4

OBSAH: ÚVOD..6 1 ANALÝZA STAVEBNÍHO SPOŘENÍ..8 1.1 Stavební spoření dříve a dnes 8 1.2 Systém stavebního spoření 9 1.2.1 Změny podmínek stavebního spoření po 1.1. 2004.12 1.2.2 Varianty spoření...14 1.3 Průběh stavebního spoření...16 1.3.1 Spořící fáze..17 1.3.2 Cílová částka 18 1.3.3 Fáze poskytnutí úvěru a jeho splácení.20 1.3.4 Překlenovací úvěr 21 1.4 Zhodnocení stavebního spoření...22 1.4.1 Výhody a nevýhody stavebního spoření..22 1.4.2 Vývoj a konkurence na trhu stavebního spoření..23 2 ANALÝZA HYPOTEČNÍHO BANKOVNICTVÍ...25 2.1 Vývoj hypotečního bankovnictví 25 2.2 Právní úprava hypotečního bankovnictví 25 2.2.1 Druhy hypotečních úvěrů 28 2.2.2 Zdroje financování hypotečních úvěrů 30 2.2.3 Nemovitost pro účely zajištění 30 2.3 Poskytování hypotečního úvěru..31 2.3.1 Přípravná fáze.31 2.3.2 Schvalovací fáze.32 2.3.3 Po vyčerpání úvěru a jeho splatnost... 33 2.4 Státní příspěvek k hypotečnímu úvěru... 34 2.4.1 Úroky z úvěru jako nezdanitelná částka.....36 2.4.2 Hypoteční zástavní listy..37 2.5 Zhodnocení hypotečního bankovnictví...38 2.5.1 Výhody a nevýhody hypotečního úvěru.39 3 OSTATNÍ MOŽNOSTI FINANCOVÁNÍ 41 3.1 Kombinace produktů...42 3.1.1 Hypoteční úvěr a stavební spoření..42 3.1.2 Hypoteční úvěr a kapitálové životní pojištění 43 4 MODELOVÝ PŘÍKLAD FINANCOVÁNÍ BYDLENÍ.45 ZÁVĚR 48 POUŽITÁ LITERATURA...50 SEZNAM TABULEK, SCHÉMAT A GRAFŮ..53 5

ÚVOD Mít vlastní bydlení patří k základním lidským potřebám. Podobně jako potřebujeme jíst, potřebujeme i někde bydlet. Potřeby vlastního bydlení se netýkají pouze mladých lidí, kteří se hodlají osamostatnit a chtějí bydlet sami, sami hospodařit a časem založit rodinu. U mladých lidí je však tento problém obzvláště palčivý, protože ho řeší na počátku své pracovní kariéry a nemají dostatek prostředků k tomu, aby si mohli odpovídající bydlení pořídit. I kdyby měli dostatečné příjmy, nemají dostatek času k tomu, aby nahromadili potřebný kapitál. Ceny bytů nebo domů dosahují totiž několika ročních příjmů.. Problém s bydlením však řeší i další lidé. Často bydlí v domě nebo bytě, který jim nevyhovuje buď svou polohou, kvalitou nebo velikostí. V případě že se nejedná o první bydlení, bývá situace jednodušší. Může se jednat buď přímo o výměnu bytů, nebo se původní byt prodá a hledá se místo něho jiný. Tato změna není tolik náročná na potřebný kapitál. I vláda si uvědomuje naléhavost situace řešení bytové otázky a snaží se některým, zvláště mladým občanům s jejich problémem pomoci. Proto přichází s různými státními podporami. Bytová politika je pro stát velice důležitá, protože zasahuje do dalších oblastí ekonomické a sociální sféry. Úlohou státu není nahradit soukromou iniciativu, ale stimulovat a podporovat tok soukromých investic. Těm, kteří se nevzdávají a chtějí svou představu o bydlení uskutečnit, či jen vyřešit, se nabízí možnost využití několika finančních produktů, které mají za úkol k tomu napomoci. Mezi nejdůležitější a základní pilíře financování bydlení patří stavební spoření a hypoteční úvěry. Tyto nástroje jsou v posledních letech čím dál více oblíbené. Je to dáno nejen podporou ze strany státu, ale i klesajícími úrokovými sazbami. Ve své bakalářské práci provádím analýzu úvěru ze stavebního spoření a hypotečního úvěru. Cílem práce je na základě obecného zhodnocení a na konkrétních případech porovnat výhodnost těchto produktů při financování bydlení. 6

V první kapitole analyzuji stavební spoření, které je upraveno zákonem č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření v platném znění. Tento zákon byl postupně novelizován a od 1.1.2004 platí nové podmínky, kterými se v této části také zabývám. V druhé kapitole hodnotím hypoteční bankovnictví, jehož úpravu představuje zákon č. 84/1995 Sb. v platném znění, který je znám jako zákon hypoteční. V závěrečné kapitole uvádím i další možnosti financování bydlení. Dále aplikuji popsané produkty na konkrétní případy, možnosti jak jednotlivé produkty co nejvýhodněji kombinovat. Cílem práce je umožnit zájemci o bydlení, aby si mohl udělat představu o tom, jaký proces jej čeká a doporučit vhodné prostředky k financování bydlení, dle možností trhu i zájemce o bydlení. 7

1 ANALÝZA STAVEBNÍHO SPOŘENÍ Stavební spoření je všeobecně považováno za nejvýnosnější z málo rizikových způsobů investování. Výhodné je především díky každoročně připisované státní podpoře. Ačkoliv je pro někoho získání státní podpory tím nejdůležitějším faktorem při zakládání stavebního spoření, přesto by nikdo při výběru stavební spořitelny neměl zapomínat na ostatní faktory. V první řadě jde o nejrůznější poplatky, které ovlivňují výši celkového výnosu ve fázi spoření. V druhé řadě jde o podmínky získání úvěru, pokud má o něj účastník stavebního spoření zájem. Státní podporu dostane při splnění podmínek každý účastník ve všech stavebních spořitelnách stejnou, poplatky a podmínky získání úvěru se poněkud liší. Proto je důležité si výběr stavební spořitelny promyslet. 1.1 Stavební spoření dříve a dnes Myšlenka stavebního spoření vznikla v Německu po první světové válce. Za jeho zakladatele je považován Georg Krapp, jenž v roce 1921 inicioval vznik sdružení, které za příspěvky vybírané od svých členů začalo stavět rodinné domy a byty. Kvůli nedostatku peněz byly byty ve sdružení zpočátku přidělovány losem až po větším rozšířením ideje stavebního spoření začalo být toto spoření nabízeno bankami v podobě, kterou známe dnes, a začalo být podporováno státem. Dnes je stavební spoření forma spoření, která spojuje v jeden kompaktní celek spoření a poskytnutí účelového úvěru. Stavební spoření je účelové spoření spočívající v přijímání vkladů od účastníků stavební spoření, v poskytování úvěrů účastníkům stavební spoření a v poskytování příspěvku fyzickým osobám účastníkům stavebního spoření.státem podporované stavební spoření bylo na český finanční trh uvedeno v roce1993 na základě zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření. Hlavním důvodem zavedení tohoto finančního nástroje byla snaha státu dát podnět obyvatelstvu k vlastní iniciativě při řešení bytových otázek, to znamená, že stavební spoření představuje možnosti vytvoření a získání zdrojů pro řešení bytových potřeb občanů, přičemž je dotováno a kontrolováno státem. 8

Stavebních spořitelen působících na českém trhu je celkem šest 1 : Českomoravská stavební spořitelna, a.s. Stavební spořitelna České spořitelny, a.s. HYPO stavební spořitelna, a.s. Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s. Wustenrot stavební spořitelna, a.s. Raiffeisen stavební spořitelna, a.s. Novela č. 423/2003 Sb. platná pro smlouvy uzavřené od 1.1.2004 změnila základní podmínky stavebního spoření, především vyšší státní podporou a dobou spoření. 1.2 Systém stavebního spoření Stavební spoření lze charakterizovat jako účelovou formu spoření se státním podílem na jeho výnosech, které je vhodné pro široké vrstvy obyvatelstva. Stavební spoření je forma spoření, která spojuje v jeden kompaktní celek spoření a poskytnutí účelového úvěru. Základní právní normou upravující stavební spoření je zákon č. 96/1993 Sb 2., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, v platném znění, jenž nabyl účinnosti dne 1. dubna 1993. Od 1.1.2004 vešla v platnost novela zákona o stavebním spoření, která zásadně změnila podmínky stavebního spoření. Zákon o stavebním spořením je tvořen dvěma částmi, první se věnuje stavebnímu spoření jako takovému, můžeme zde najít např. vymezení pojmu stavební spoření, bytové potřeby, všeobecné obchodní podmínky apod. Druhá část je věnována státní podpoře a zabývá se např. výší, poskytováním, výplatou a evidencí státní podpory, dále povinnostmi stavební spořitelny apod. Zákon č. 96/1993 Sb. definuje stavební spoření jako účelové spoření spočívající: v přijímání vkladů od účastníků stavebního spoření v poskytování úvěrů účastníkům stavebního spoření v poskytování státní podpory fyzickým osobám účastníkům stavebního spoření Účastníkem stavebního spoření může být fyzická nebo právnická osoba. 1 http://www.finance.cz/home/financovani_bydleni/seznamy/stavebni_sporitelny/index.phtml 2 http://www.mvcr.cz/sbirka/1993/zakon_1q.html#castka_27 9

Státní podporu může získat : občan České republiky občan Evropské unie, kterému bylo vydáno povolení k pobytu na území České republiky a přiděleno rodné číslo příslušným orgánem České republiky od 1.5.2004 vstup do Evropské Unie fyzická osoba s trvalým pobytem na území České republiky a rodným číslem přiděleným příslušným orgánem Bytové potřeby jsou definovány zákonem a rozumí se jimi: získání bytu výstavba nebo koupě stavby pro bydlení získání stavebního pozemku za účelem výstavby stavby pro bydlení nebo stavebního pozemku, na kterém se nachází stavba pro bydlení změna, modernizace a údržba bytu, stavby pro bydlení nebo její části, včetně úhrady případného podílu na úpravách společných částí stavební úprava nebytových prostor na byt úhrada závazků souvisejících s výše uvedenými účely s výjimkou pokut a dalších sankcí uložených účastníkovi za porušení jeho povinností při řešení jeho bytových potřeb Každá stavební spořitelna si vypracovává vlastní Všeobecné obchodní podmínky, v nichž uvádí svoji nabídku v rámci zákona o stavebním spoření. Při jejich sestavování musí dbát na to, aby obsahovaly minimálně zákonem stanovené údaje a náležitosti: uzavírané druhy stavebního spoření, typy smluv a podmínky jejich uzavírání, postupy při uzavírání smluv, úročení vkladů a úvěrů, strukturu stavebního spoření, předpoklady a postup při poskytování úvěrů, řízení při navrácení vkladů u vypovězených smluv, postup při vyřizování smluv v případě zániku stavební spořitelny nebo při odnětí povolení k provozování stavebního spoření příslušným orgánem. Tyto podmínky podstupuje stavební spořitelna ke schválení Ministerstvu financí České republiky, které je konzultuje s Českou národní bankou. Před zahájením provozování 10

stavebního spoření je stavební spořitelna povinna tyto podmínky zveřejnit patřičným způsobem. Smlouva o stavebním spořením se uzavírá mezi stavební spořitelnou a účastníkem v písemné podobě. Účastník se zavazuje ukládat u stavební spořitelny vklady ve smluvené výši. Smlouva uzavíraná fyzickými osobami musí obsahovat prohlášení, zda účastník žádá o přiznání státní podpory, stanovení výše poplatků za vedení účtu. Dále musí být ve smlouvě o stavebním spoření uvedena úroková sazba z vkladů a úroková sazba z úvěru ze stavebního spoření. U dříve uzavřených smluv mohou být úroky místo ve smlouvě uvedeny ve Všeobecných obchodních podmínkách. Úrokovou sazbu z vkladů uvedenou ve smlouvě může stavební spořitelna jednostranně změnit, pokud účastník stavebního spoření po splnění podmínek stanovených stavební spořitelnou pro poskytnutí úvěru ze stavebního spoření nabídku na úvěr nepřijme a od uzavření smlouvy uplyne nejméně šest let. Možnost a způsob stanovení změněné úrokové sazby z vkladů musí být uvedeny ve smlouvě. Princip stavebního spoření Stavební spoření funguje na principu uzavřeného systému financování, při němž je využito modelu, který vypadá tak, že určitá část účastníků stavebního spoření poskytuje stavební spořitelně vklady svoje vlastní finanční prostředky čímž se vytvoří takový objem finančních prostředků, jenž umožňuje stavební spořitelně poskytovat úvěry těm účastníkům, kteří již splnili stanovené podmínky, mají o čerpání úvěru zájem a kteří s pomocí těchto úvěrů řeší své bytové potřeby. I když název stavebního spoření napovídá, že se jedná o spoření na stavbu, je možné, aby účastník který nemá po uplynutí cyklu zájem o úvěr, použil nastřádané finanční prostředky i s úroky a státní podporou dle vlastní úvahy na jakýkoliv účel. Stavební spořitelny považují jejich účast (tzv. přátelští klienti) v tomto systému za velice důležitou. Je totiž zcela jisté že by nikdy nebylo dostatek finančních prostředků k poskytování úvěrů účastníkům stavebního spoření a tento systém by se pravděpodobně zhroutil. 11

1.2.1 Změny podmínek stavebního spoření po 1.1.2004 Zákon o stavebním spoření po novele č. 423/2003 Sb 3. 1.1.2004 dochází k zásadním změnám v systému stavebního spoření. Novelou zákona dochází ke snížení státní podpory z 25 procent maximálně 4500,-Kč/rok na 15 procent maximálně 3000,- Kč/rok. Došlo ke zvýšení ročního limitu z 18 000,-Kč na 20 000,-Kč, z něhož se státní podpora počítá. Státní podpora zůstala i nadále přiznána dětem mladším patnácti let. Doba spoření byla prodloužena z původních pěti na šest let. Pokud není tato podmínka dodržena, ztrácí účastník nárok na výplatu státní podpory. Stavební spořitelna je povinna tuto zálohu vrátit do dvou měsíců v plné výši ministerstvu. Tabulka č.1 Přehled hlavních změn u stavebního spoření platných od 1. 1. 2004 Stav do 31.12. 2003 Stav od 1. 1. 2004 Státní podpora 25% max 4 500kč 15% max. 3 000kč Výše vkladu pro získání 100% st. podpory 18 000kč/rok 20 000kč/rok Věkové omezení pro státní podporu ne ne Doba spoření 5 let 6 let Státní podpora na více smlouvách ne ano Možnost snížení úroků ze strany spořitelny ne ano Osvobození vkladů od daně z příjmu ano ne Bonifikace klientů, kteří investují účelově ne ne Účastníci spoření ČR ČR a EU 4 stavebnim- Zdroj:http://www.finance.paysoft.cz/sporeni/stavebni-sporeni/novela-zakona-osporeni.php Od 1.1.2004 může účastník požádat o podporu ke každé smlouvě, kterou uzavře, ale jejich součet na všech těchto smlouvách nesmí přesáhnout celkový limit na účastníka. Novela umožňuje stavební spořitelně změnu úrokových sazeb po uplynutí šestileté doby. Lze tím zabránit zneužívání tohoto systému, kdy bylo možné a výhodné spořit neomezeně dlouhou dobu. Od 1.1.2004 mají možnost uzavřít smlouvu o stavebním spoření také občané Evropské unie, kteří pracují na území České republiky, dříve měli tuto možnost pouze fyzické osoby s trvalým bydlištěm na území České republiky a rodným číslem a právnické osoby se sídlem v České republice. 3 http://www.mvcr.cz/sbirka/2003/zakon_12.html#castka_139 4 účastníci spoření z EU od 1. 5. 2004 (po vstupu ČR do EU) 12

Pokud vaše prostředky vložené na účet stavebního spoření v jednom kalendářním roce přesáhnou maximum, ze kterého se vypočítává státní podpora, je částka přesahující tento limit z hlediska posuzování nároku na státní podporu převáděna do následujícího roku spoření. V jednom roce můžete vložit na svůj účet vysokou částku a z ní pak získáváte i v následujících letech státní podporu. Takové převádění úspor do dalších let je možné i po novele zákona, ale pouze u smluv, u kterých je uplatněn požadavek na státní podporu a tento požadavek nebude po celou dobu trvání smlouvy změněn. Změníte-li v průběhu spoření požadavek na státní podporu, bude zapotřebí, abyste pro získání nároku na maximální státní podporu vložili v každém kalendářním roce 20 000,- Kč. Také se změnila definice bytových potřeb, na které je možno použít úvěr ze stavebního spoření. Dříve se jednalo o řešení bytových potřeb samotného účastníka, nyní byl tento pojem rozšířen i na bytové potřeby osob blízkých Dnem 1. října nabyl účinnosti zákon č. 292/2005 Sb 5., který novelizoval zákon o stavebním spoření č. 96/1993 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Jde o jeho již třetí novelu. Tato se konkrétně zabývá stanovením výše poplatků za vedení účtu ve smlouvě a dále stanovuje pravidla pro úročení záloh státní podpory.tento nový zákon ukládá stavebním spořitelnám povinnost jasně stanovit ve smlouvě o stavebním spoření výši poplatku za vedení účtu nebo uvést způsob, jakým se bude v dalších letech trvání smlouvy navyšovat. Klient musí už při sjednávání smlouvy vědět, kolik bude v jednotlivých letech spořitelně za správu účtu platit. Tento požadavek se vztahuje na období do ukončení doby spoření, nejdéle na dobu šesti let ode dne uzavření smlouvy. Dále měly stavební spořitelny podle původního znění zákona na připsání záloh státní podpory na účty svých klientů celý měsíc poté, co je obdrží od Ministerstva financí. Toho využívaly a z těchto záloh mohly celý měsíc získávat úroky samy pro sebe. Novela stávajícího zákona o stavebním spoření byla v 11 odstavci 2 doplněna o ustanovení, že úroky ze zálohy státní podpory náleží klientům ode dne následujícího po dni, kdy stavební spořitelna obdrží tuto zálohu od Ministerstva financí. Toto opatření se vztahuje na všechny účastníky stavebního 5 http://www.mvcr.cz/sbirka/2005/zakon_07.html#castka_104 13

spoření, bez ohledu na to, kdy si smlouvu o stavebním spoření sjednali, tedy i na stávající klienty. 1.2.2 Varianty spoření Smlouva o stavebním spoření musí obsahovat cílovou částku a nárok na poskytnutí úvěru ze stavebního spoření. Vklady jsou stanoveny v minimální částce, za uzavření smlouvy je účastník povinen zaplatit v souladu s všeobecnými obchodními podmínkami příslušné stavební spořitelny a ve stanovené lhůtě. Ve smlouvě musí být uvedena úroková sazba z vkladů a úroková sazba z úvěru ze stavebního spoření. V průběhu spoření lze snížit nebo zvýšit cílovou částku na základě písemné žádosti účastníka, přičemž při zvýšení cílové částky si stavební spořitelna účtuje poplatek v procentech z navýšené částky. Při snížení cílové částky si stavební spořitelna neúčtuje žádný poplatek. Varianty stavebního spoření Jednotlivé varianty spoření u stavebních spořitelen jsou založeny na totožném principu. Je zřejmé, že varianta spoření ovlivňuje čekací dobu na poskytnutí úvěru, také výši splátek a dobu splatnosti úvěru. Varianta pomalá znamená pro účastníka, že mu nárok na poskytnutí úvěru vznikne za delší čas, úvěr bude splácet nízkými částkami a delší dobu Varianta rychlá znamená pro účastníka, že mu nárok na poskytnutí úvěru vznikne dříve, úvěr bude splácet vyššími částkami ale kratší dobu Varianta standardní představuje střední cestu mezi pomalou a rychlou variantou 14

Tabulka č.2 Srovnání variant stavebního spoření u všech stavebních spořitelen spořitelna produkt úr.sazba z vkladu uspořeno za 6 let z toho vklady za vedení účtu ročně poplatek za zřízení Wüstenrot Optimální finanční 2,1% 2,10% 149 113,- 122 400,- 250,- 1,00% Wüstenrot Optimální normální 2,1% 2,10% 149 113,- 122 400,- 250,- 1,00% Wüstenrot Optimální kreditní 2,1% 2,10% 149 113,- 122 400,- 250,- 1,00% Wüstenrot Optimální speciální 2,1% 2,10% 149 113,- 122 400,- 250,- 1,00% ČMSS Perspektiv dlouhodobá 2,11% 148 686,- 122 400,- 290,- 1,00% HYPO NADSTANDARDní spoření - A 2,00% 148 686,- 122 400,- 360,- 1,20% HYPO NADSTANDARDní spoření - B 2,00% 148 686,- 122 400,- 360,- 1,80% HYPO Smart 2,00% 148 686,- 122 400,- 360,- 0,90% SS ČS standardní 2,00% 148 686,- 122 400,- 285,- 1,00% SS ČS rychlá 2,00% 148 686,- 122 400,- 285,- 1,00% ČMSS Invest standardní 2,00% 148 686,- 122 400,- 290,- 1,00% ČMSS Invest rychlá 2,00% 148 686,- 122 400,- 290,- 1,00% Raiffeisen Global 2,00% 148 686,- 122 400,- 280,- 1,00% Modrá Kredit rychlá 5% 2,00% 148 686,- 122 400,- 300,- 1,00% pyr. Modrá pyr. Modrá pyr. Modrá pyr. Modrá pyr. Modrá pyr. Kredit - standardní 2,00% 148 686,- 122 400,- 300,- 1,00% Kredit standardní 4% 2,00% 148 686,- 122 400,- 300,- 1,00% Kredit pomalá 5% 2,00% 148 686,- 122 400,- 300,- 1,00% Kredit pomalá 4% 2,00% 148 686,- 122 400,- 300,- 1,00% Kredit pomalá 3% 2,00% 148 686,- 122 400,- 300,- 1,00% Wüstenrot Optimální finanční 1,0% 1,00% 144 481,- 122 400,- 250,- 1,00% Wüstenrot Optimální speciální 1,0% 1,00% 144 481,- 122 400,- 250,- 1,00% Wüstenrot Optimální normální 1,0% 1,00% 144 481,- 122 400,- 250,- 1,00% HYPO NADSTANDARDní úvěr - B 1,00% 144 481,- 122 400,- 360,- 1,20% HYPO NADSTANDARDní úvěr - A 1,00% 144 481,- 122 400,- 360,- 1,80% ČMSS Atraktiv - rychlá 1,00% 144 481,- 122 400,- 290,- 1,00% ČMSS Atraktiv - standardní 1,00% 144 481,- 122 400,- 290,- 1,00% Wüstenrot Optimální kreditní 1,0% 1,00% 144 481,- 122 400,- 250,- 1,00% Zdroj: http://www.kurzy.cz/stavebni-sporeni/ Pozn. Uvažujeme pravidelný měsíční vklad 1700kč. Při výpočtu celkové naspořené částky za šest let je počítáno s vklady na konci kalendářního měsíce, příp. na konci kalendářního roku, přičemž první vklad je v případě měsíčních splátek vložen na konci měsíce ledna a v případě ročních splátek na konci měsíce prosince. Z počátek stavebního spoření (de uzavření smlouvy) je považován začátek kalendářního roku. U státní podpory je počítáno s jejím připisováním na účet stavebního spoření vždy k 30. 4. následujícího kalendářního roku, přičemž státní podpora poskytnutá za šestý rok spoření není úročena. Od částky uspořené za pět let není odečten poplatek za uzavření smlouvy a o stavebním spoření ani roční poplatky za vedení účtu. Úroky z vkladů včetně úroku ze státní podpory jsou osvobozeny od daně z příjmu fyzických osob. 15

Tabulka č. 3 Varianty spoření ze vztahu k řádnému úvěru u všech stavebních spořitelen spořitelna produkt min. naspořená částka poplatek za úvěr úr. sazba z úvěru min. měsíční splátka doba splácení úvěru Modrá Kredit pomalá 3% 40 000,- zdarma 3,00% 0,75% 8 pyr. Wüstenrot Optimální kreditní 1,0% 30 000,- Zdarma 3,70% 0,70% 10 let a 2 měsíce Wüstenrot Optimální finanční 1,0% 40 000,- Zdarma 3,70% 0,70% 8 let a 2 měsíce Wüstenrot Optimální normální 1,0% 50 000,- Zdarma 3,70% 0,50% 10 let a 6 měsíců Wüstenrot Optimální speciální 1,0% 50 000,- Zdarma 3,70% 0,60% 8 let a 3 měsíce ČMSS Atraktiv rychlá 38 000,- Zdarma 3,70% 0,60% ČMSS Atraktiv standardní 38 000,- zdarma 3,70% 0,80% HYPO NADSTANDARDní 40 000,- 2%, min.500,-kč 3,90% 1,00% 11 let a 2 měsíce úvěr B HYPO NADSTANDARDní 40 000,- 2%, min.500,-kč 3,90% 1,00% 11 let a 2 mšsíce úvěr - A Modrá Kredit pomalá 4% 40 000,- Zdarma 4,00% 0,60% 10 pyr. Modrá Kredit standardní 4% 40 000,- Zdarma 4,00% 0,90% 6 pyr. HYPO NADSTANDARDní 40 000,- 2%, min.500,-kč 4,70% 1,00% 11 let a 2 měsíce spoření A HYPO NADSTANDARDní 40 000,- 2%, min.500,-kč 4,70% 1,00% 11 let a 2 měsíce spoření B SS ČS Standardní 40 000,- 0,3%, min.300,- 4,75% 0,55% 10, příp. 13 let,max.900,-kč SS ČS Rychlá 40 000,- 0,3%, min.300,- 4,75% 0,65% 10, příp. 13 let,max.900,-kč CMSS Invest standardní 40 000,- Zdarma 4,80% 0,50% 11 let a 10 měsíců CMSS Invest rychlá 40 000,- Zdarma 4,80% 0,70% 7 let a 8 měsíců Wüstenrot Optimální finanční 2,1% 40 000,- Zdarma 4,80% 0,70% 8 let a 11 měsíců Wüstenrot Optimální speciální 2,1% 50 000,- Zdarma 4,80% 0,60% 8 let a 8 měsíců Wüstenrot Optimální normální 2,1% 50 000,- Zdarma 4,80% 0,50% 10 let a 11 měsíců Wüstenrot Optimální kreditní 2,1% 30 000,- Zdarma 4,80% 0,70% 10 let a 10 měsíců ČMSS Perspektiv dlouhodobá 35 000,- Zdarma 4,80% 0,53% HYPO Smart 40 000,- 2%, min.500,-kč 4,90% 1,00% 11 let a 2 měsíce Raiffeise Global 40 000,- Zdarma 4,90% 0,50% Modrá Kredit rychlá 5% 40 000,- Zdarma 5,00% 0,75% 8 let pyr. Modrá Kredit standardní 5% 40 000,- Zdarma 5,00% 0,60% 10 let pyr. Modrá pyr. Kredit pomalá 5% 40 000,- Zdarma 5,00% 0,45% 12 let Zdroj: http://www.kurzy.cz/stavebni-sporeni/stsp.asp?a=s2 1.3 Průběh stavebního spoření Stavební spoření se skládá ze dvou fází. První fáze spočívá v období spoření, druhá fáze v období čerpání a splácení úvěru. 16

1.3.1 Spořící fáze V rámci spořící fáze je účastník stavebního spoření povinen spořit měsíčně částku, kterou si sjednal ve smlouvě o stavebním spoření. Během fáze spoření lze provádět změny smlouvy o stavebním spoření výše cílové částky, varianty spoření atd., pokud se v průběhu spoření změní představy či potřeby účastníka. Doba spoření začíná dnem uzavření smlouvy a končí dnem uzavření smlouvy o úvěru ze stavebního spoření, nejdříve však uplynutím 24 měsíců, nebo vyplacením zůstatku účtu stavebního spoření, nejpozději však dnem ukončení smlouvy. Ukládat vklady na účet lze jak měsíčně, tak i čtvrtletně nebo jednou ročně. Minimální měsíční vklad bývá zpravidla ve výši 0,5 procenta z cílové částky. Na účet lze ukládat i vklady mimořádné či jednorázové. Mimořádné vklady bývají ukládány na účet zpravidla ke konci roku za cílem získání plné výše státní podpory, či s cílem zvýšit parametr ohodnocení hodnotící číslo a mít tak možnost získat dříve úvěr. Jednorázový vklad ve stanovené výši (40-50 procent cílové částky) učiněný ihned na začátku spoření má za cíl získat úvěr v co nejkratším možném čase. U tohoto způsobu spoření bude nutně výnos z úročení o zjevnou částku vyšší než u standardních způsobů spoření. Úroky zůstatek na účtu tvoří vklady, připsaná státní podpora a připsané úroky. Tato položka je úročena úrokovou sazbou příslušné stavební spořitelny. Úroky jsou připisovány na konci kalendářního roku či k datu výplaty naspořené částky po uplynutí minimální doby spoření. Státní podpora činí ze stavebního spoření výhodný produkt. Na státní podporu má nárok pouze fyzická osoba při splnění všech patřičných podmínek. Tato podpora je stavebním spořitelnám poskytována Ministerstvem financí České republiky na základě písemné žádosti a je poskytována formou zálohy, jako určitá pojistka pro případ nedodržení stanovených podmínek pro její přiznání. Výše státní podpory je 15 procent z ročně naspořené částky, maximálně však z 20 000,-Kč. Během šestiletého spoření může účastník získat od státu maximum 21 000,-Kč. Výhodou je, že státní podporu mohou získat všichni členové rodiny, což představuje již dostatečné finanční prostředky na realizaci bytových potřeb. 17

1.3.2 Cílová částka Cílová částka je faktor určující výši minimálních měsíčních vkladů, také výši poplatku za uzavření smlouvy a výši měsíčních splátek úvěru. Cílová částka se sjednává smluvně, její minimální výši určuje stavební spořitelna, maximální výše stanovena není. Tato částka je tvořena následujícími položkami: vklady účastníka, připsanými státními podporami, připsanými úroky z vkladů a ze státní podpory souhrnně ji označujeme zůstatkem na účtu úvěrem ze stavebního spoření ve výši rozdílu mezi cílovou částkou a zůstatkem na účtu. Přidělení cílové částky účastníkovi je závěrečnou etapou fáze spoření, které lze realizovat za předpokladu splnění tří podmínek: První podmínka je dána zákonem Od okamžiku uzavření smlouvy účastník ukládal na účet své finanční prostředky nejméně po dobu 24 měsíců, tzn. minimální doba spoření. Druhá podmínka je individuální pro jednotlivé stavební spořitelny V termínu ohodnocení musí činit zůstatek na účtu alespoň 40% nebo 50% smluvně sjednané cílové částky, tzn. minimální zůstatek na účtu. Třetí podmínka Třetí podmínkou je parametr ohodnocení hodnotící číslo, jenž vypočítávají stavební spořitelny způsobem uvedeným ve svých Všeobecných obchodních podmínkách a který ovlivňuje rozhodnutí, zda může být cílová částka přidělena, popřípadě v jakém časovém horizontu. ČMSS stanovuje parametr ohodnocení dle následujícího vzorce: 18

Schéma č.1 Vzorec pro výpočet parametru ohodnocení hodnotícího čísla HČ 6 výše úroků hodnotící číselný výkonnostní k rozhodnému dni x faktor dle varianty x faktor (VF) HČ = ---------------------------------------------------------------- 1 tisícina cílové částky zůstatek na účtu stavebního spoření k rozhodnému dni VF = --------------------------------------- 40 % CČ Hodnotící číselný faktor objevuje se ve vzorci jeho výši si určuje stavební spořitelna ve Všeobecných obchodních podmínkách a to ve vztahu k příslušné variantě spoření. Jeho výše ovlivňuje podíl úmoru na celkové splátce, tzn. čím vyšší je hodnota faktoru, tím rychleji, formou vyšších splátek, bude klient splácet poskytnutý úvěr. Přidělením cílové částky vzniká účastníkovi nárok: na výplatu naspořené částky, státní podpory a úroků z nich na poskytnutí úvěru ze stavebního spoření Výpověď smlouvy účastník může kdykoliv v průběhu stavebního spoření smlouvu písemně vypovědět. Výpovědní lhůta trvá tři měsíce a začíná prvním dnem měsíce, který následuje po doručení stavební spořitelně. Při výpovědi v průběhu spoření nemá účastník nárok na státní podporu. Při úmrtí účastníka stavebního spoření přechází všechna práva a povinnosti z této smlouvy na pozůstalého manžela. Pokud tento neexistuje, je smlouva o stavebním spoření předmětem dědictví. Nedohodnou-li se dědici mezi sebou, zaniká smlouva o stavebním spoření dnem úmrtí zůstavitele a v dědickém řízení se vypořádává pouze uspořená částka včetně úroků a poměrná část státní podpory ke dni úmrtí účastníka. 6 http://www.cmss.cz/produkty/uver/hodnotici_cislo 19

1.3.3 Fáze poskytnutí úvěru a jeho splácení Úvěr ze stavebního spoření po skončení spořící fáze a po splnění následujících podmínek přechází stavební spoření do fáze druhé úvěrové. Účastník stavebního spoření má nárok na úvěr ze stavebního spoření s nízkou úrokovou sazbou. Ve většině případů jsou v České republice úvěry ze stavebního spoření úročeny 3 až 5 procenty p.a. Podmínky pro získání úvěru ze stavebního spoření jsou následující: smlouva o stavebním spoření trvá již alespoň 24 měsíců účastník naspořil částku požadovanou stavební spořitelnou (40 nebo 50 procent cílové částky) účastník získal hodnotící parametr požadovaný stavební spořitelnou Účastník má právo na poskytnutí úvěru ze stavebního spoření na financování bytových potřeb při splnění požadavků stanovených stavební spořitelnou ve Všeobecných obchodních podmínkách a po prokázání schopnosti úvěr splatit. Financováním bytových potřeb účastníka se rozumí i financování bytových potřeb osob blízkých. Za osobu blízkou se v této situaci považuje příbuzný v řadě přímé, sourozenec a manžel.za standardní situace, kdy účastník spoří 0,5 procenta z cílové částky měsíčně, vznikne nárok na úvěr ze stavebního spoření nejdříve po pěti až šesti letech. Pokud však účastník spoří vyšší částky, nebo jednorázově složí na účet stavebního spoření požadovaný vklad ve výši 40 nebo 50 procent z cílové částky, může získat nárok na úvěr ze stavebního spoření dříve, již po dvou letech. Stavební spořitelna prověřuje úvěruschopnost účastníka pomocí dokladů prokazujících příjmy, tzn. potvrzení o příjmu zaměstnance zaměstnavatelem, pokud je účastník samostatně výdělečně činný, tak daňové přiznání. Pokud by účastník nesplňoval příslušnou bonitu, stavební spořitelna může akceptovat spoludlužníky. Zajištění stavební spořitelna požaduje dostatečnou záruku návratnosti zapůjčených finančních prostředků tzn. zajištění. Nejčastější druhy zajištění jsou: nemovitosti nachází se na území České republiky, musí být zapsána v katastru nemovitostí a bez věcného břemene ručiteli stavební spořitelna do určité částky ručitele nevyžaduje, od určité částky jsou ručitelé nutností 20

vklady lze ručit například termínovaným vkladem či vkladní knížkou svěřenou do úschovy stavební spořitelně bankovní záruka stanovuje se v závislosti na individuálním posouzení stavební spořitelny Tabulka č.4 Podmínky zajištění úvěru ze stavebního spoření Nezajištěná částka Bez zajištění < 300.000,- 1 ručitel nebo finanční pohledávka nebo < 400.000,- nemovitost 2 ručitelé nebo pohledávka nebo nemovitost < 500.000,- Pohledávka nebo nemovitost > 500.000,- Nezajištěná částka se shoduje s výší úvěru Finanční pohledávka zástavní právo k finanční pohledávce Zdroj: http://www.cmss.cz/produkty/uver/zajisteni_navratnosti Čerpání úvěru probíhá vždy bezhotovostně a může být buď jednorázové nebo postupné, průběžné. Právo na čerpání úvěru trvá nejdéle 24 měsíců od uzavření smlouvy o úvěru, v některých případech může stavební spořitelna tuto lhůtu prodloužit. Po uplynutí této lhůty nárok na čerpání úvěru zaniká. Úvěr je úročen pevnou sazbou ode dne čerpání úvěru. Výše úrokové sazby je zákonem omezena, rozdíl mezi úrokovou sazbou z vkladů a úrokovou sazbou z úvěru může být maximálně tři procenta. Účastník začíná splácet úvěr ode dne čerpání úvěru, první splátka je určena předmětnou stavební spořitelnou a musí být složena v dané lhůtě. Doba splatnosti a měsíční splátky jsou určeny v závislosti na variantě spoření. 1.3.4 Překlenovací úvěr Pokud účastník stavebního spoření nenaspořil dostatečně vysoký vklad požadovaný stavební spořitelnou nebo dosud nedosáhl požadovanou úroveň parametru ohodnocení, nemá nárok na úvěr ze stavebního spoření. V takovém případě mu může být poskytnut překlenovací úvěr do doby, než účastník splní veškeré podmínky pro získání úvěru ze stavebního spoření. Překlenovací úvěr poskytuje stavební spořitelna účastníkovi ve výši celé cílové částky, nikoli jen z rozdílu cílové částky a naspořených vkladů účastníka. Naspořené prostředky účastníka jsou také součástí fondu stavebního spoření, ze kterého úvěry poskytovat nelze. Následkem toho účastník platí i úroky z vkladů, které sám naspořil. Splátky překlenovacího úvěru zahrnují pouze platbu úroků, splácením překlenovacího úvěru účastník nesnižuje své 21

zadlužení a zbytkovou částku úvěru. Po splnění všech podmínek pro získání úvěru ze stavebního spoření spořitelna překlenovací úvěr částečně splatí naspořenými prostředky účastníka a zbytkovou část přemění na úvěr ze stavebního spoření. Výhodou překlenovacího úvěru je nižší vyžadovaná akontace naspořené prostředky z cílové částky. Tento úvěr lze získat již po podpisu smlouvy o stavebním spoření. I pro překlenovací úvěr platí podmínka prokázání, že tento úvěr bude sloužit k financování bytových potřeb, jak stanovuje zákon o stavebním spoření. 1.4 Zhodnocení stavebního spoření V této kapitole ukončím problematiku stavebního spoření, upozorním na výhody a nevýhody stavebního spoření, zmapuji aktuální vývoj a konkurenci na trhu stavebního spoření. 1.4.1 Výhody a nevýhody stavebního spoření K výhodám stavebního spoření patří především: státní podpora 25% z ročních úspor až do výše 4 500,-Kč u smluv uzavřených do 31.12.2003 státní podpora 15% z ročních úspor až do výše 3 000,-Kč u smluv uzavřených od 1.1.2004 možnost kdykoliv splatit část nebo celý úvěr bez sankce vklady jsou ze zákona pojištěné uspořené peníze včetně státní podpory je možné po ukončení spoření použít jakkoliv, účelovost se váže pouze na úvěry ze stavebního spoření stavební spoření není omezeno věkem, každý člen rodiny může spořit a získat tak státní podporu úročení vkladu 1 4% p.a. po celou dobu spoření možnost žádat o rychlý a nízko úročený úvěr úvěry s pevnou úrokovou sazbou 3 6% je možno získat již po dvou letech spoření Výše uvedené výhody vytváří ze stavebního spoření na peněžním trhu jeden z nejvýnosnějších produktů. Pro dokázání úplné přesnosti a vypovídací schopnosti hodnocení, je nutné použít 22

výpočtu pomocí metody vnitřní míry výnosnosti 7. Její správná aplikace potvrzuje skutečnost, že stavební spoření je jeden z nejvýnosnějších produktů při ukládání určitých měsíčních částek. Nevýhody stavebního spoření: omezení roční výše státní podpory částkou 4 500/3 000,-Kč u ročních vkladů nad 18 000/20 000,-Kč minimální doba trvání stavebního spoření 5/6 let, pokud chcete pouze spořit a naspořené prostředky použít na cokoliv při ukončení stavebního spoření bez čerpání úvěru do 5/6 let od uzavření smlouvy ztráta záloh státní podpory relativně vyšší úroky u překlenovacích úvěrů 1.4.2 Vývoj a konkurence na trhu stavebního spoření Aktuální vývoj stavebního spoření: Magickým rokem pro stavební spoření a zejména stavební spořitelny byl rok 2003, kdy stoupl počet uzavřených smluv o 62%. V následujícím roce naopak klesl o 85%. Rok 2005 však opět zaznamenal nadprůměrný růst. Stavební spoření zůstává stále nejoblíbenějším způsobem uložení peněz. V roce 2005 bylo uzavřeno 430 233 nových smluv o stavebním spoření, což je o 36,7 procenta více než v předchozím roce 8. Tento relativně vysoký nárůst lze přičíst tomu, že v roce 2004 počet uzavřených smluv rapidně poklesl. Tento rok byl pro stavební spoření zlomový, stát tehdy snížil maximální podporu z 4 500,- na 3 000,-Kč ročně. Rok 2003 zaznamenal vůbec rekordní počet nových uzavřených smluv 2,097 milionu. Lidé totiž ještě rychle využívali možnosti získat vyšší státní podporu. Loňský opětovný růst však svědčí o tom, že i třítisícová státní podpora činí ze stavebního spoření velmi výhodný způsob uložení peněz, k čemuž přispívá i nadstandardně vysoké zúročení vkladu. Za loňský rok vyplatil stát i přes snížení státní podpory na příspěvcích střadatelům 16,1 miliardy korun, což je o skoro 5% více než za rok 2004. Postupně se mění skladba smluv, podíl smluv uzavřených po 1. lednu 2004 s maximální státní podporou 3 000,-Kč již přesahuje deset procent. Ve stavebním spoření mají čeští občané uloženo celkem 329 miliard korun a tyto vklady tak tvoří podstatnou část 7 DOUCHA,R.: Stavební spoření, Praha: Grada Publishing, 2000.95 s. ISBN 80-7169-894-6 8 ACHREMENKO,M.: Stavební spoření zrychluje. Rovnost 2006-02-14, s 18. 23

veškerých úspor. Ne však všichni účastníci stavebního spoření šetří na nové bydlení či na jeho rekonstrukci. Konkurence na trhu stavebního spoření: V současné době působí na trhu stavebního spoření v České republice šest stavebních spořitelen. Jejich akcionáři jsou jak české tak i zahraniční subjekty. Domácími akcionáři jsou zpravidla české banky, zahraničními pak německé či rakouské peněžní ústavy, které mají se stavebním spořením dlouholeté zkušenosti. Stavebními spořitelnami působícími na českém trhu jsou: Českomoravská stavební spořitelna, a.s. Stavební spořitelna České spořitelny, a.s. HYPO stavební spořitelna, a.s. Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s. Wustenrot stavební spořitelna, a.s. Raiffeisen stavební spořitelna, a.s. Stavební spořitelny v loňském roce výrazně zvýšily svou aktivitu na poli půjček, poskytly úvěry celkem za více jak 54 miliard korun, což představuje meziroční zvýšení objemu o více jak 12 miliard korun 9. Největší nárůst zaznamenala Stavební spořitelna České spořitelny, která zvedla objem poskytnutých úvěrů ze stavebního spoření na bydlení ze 14 na 21 miliard korun. Výrazněji si polepšila také Modrá pyramida Komerční banky s růstem ze 6 na 8,3 miliard korun. Českomoravská stavební spořitelna půjčila 18,8 miliardy korun, Raiffeisen stavební spořitelna zvedla objem na 3 miliardy korun, Wustenrot z 2,1 na 2,6 miliardy korun, pouze u Hypo stavební spořitelny poklesl meziročně poskytnutý objem z 0,21 na 0,18 miliardy korun. 2 ANALÝZA HYPOTEČNÍHO BANKOVNICTVÍ Hypoteční úvěr je jedna z nejstarších forem úvěrových vztahů mezi dlužníkem a věřitelem. Jeho důvodem byla potřeba zajištění finančních prostředků pomocí konkrétní věcné záruky. 9 http://www.bydlet.cz/bydlet/bpg_114851.htm 24

2.1 Vývoj hypotečního bankovnictví Již v době antického Řecka patřily nemovitosti dlužníků k oblíbeným zárukám, poskytujícím jistotu návratnosti těm, kteří zapůjčili své peníze. Důvodem je právě to, že nemovitost nemůže být fyzicky přesunuta mimo dosah věřitele a její hodnota klesá minimálně, ba naopak může i růst. V Čechách vznikla první fungující hypoteční banka ve druhé polovině 19. století. Byla to Hypoteční banka království Českého v Praze založená v roce 1864 jako banka pro získávání úvěru na domovní a pozemkový majetek 10. V době mezi světovými válkami fungovalo hypoteční bankovnictví formou veřejnoprávních ústavů podléhajících dozoru zemských správních orgánů. V době okupace byl tento vývoj zastaven a v důsledku dalšího vývoje v Československu v roce 1948 vymizela oblast hypoték z vědomí občanů. 2.2 Právní úprava hypotečního bankovnictví Obnovení hypotečního bankovnictví v bývalé ČSFR bylo dáno až v roce 1990 vydáním zákona č. 530/1990 Sb., o dluhopisech, který definoval pojem a podstatu hypotečních zástavních listů a hypotečního úvěru. Tento zákon neřešil právní úpravu hypoték komplexně. To předpokládalo přijetí speciálního hypotečního zákona. V roce 1995 byl přijat zákon č. 84/1995 Sb., jako zákon hypoteční 11, jež novelizoval zákon č. 530/1990 Sb. o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 328/1991 Sb., o konkurzu a vyrovnání, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů a zákon č. 21/1992 Sb., o bankách, ve znění pozdějších předpisů. Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech 12, v platném znění, který vstoupil v platnost dnem našeho vstupu do Evropské unie, tj. 1.5.2004 nově definuje hypoteční úvěry: Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků 10 VENCOVSKÝ,F.,JINDRA,Z.,NOVOTNÝ,J.,PŮLPÁN,K.,DVOŘÁK,P.a kol. Dějiny bankovnictví v českých zemích.1.vyd. Praha: Bankovní institut,a.s.,1999. 104s ISBN 80-7265-030-0. 11 http://www.mvcr.cz/sbirka/1995/zakon_05.html#castka_18 12 http://www.mvcr.cz/sbirka/2004/zakon_04.html#castka_63 25

zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví. Zastavená nemovitost se musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu tvořícího Evropský hospodářský prostor. Dříve bylo možné poskytovat hypoteční úvěry pouze na investice do nemovitostí na území České republiky, na jejich výstavbu či pořízení, a zajistit jeho splácení zástavním právem k nemovitosti. Nyní již tato podmínka zákonem dána není a hypoteční úvěry jsou vlastně všechny úvěry zajištěné nemovitostí. Nové znění zákona umožnilo jednu zásadní změnu, kterou je možnost poskytování hypotečních úvěrů také na zajištění potřeb bydlení, které nebylo možné financovat klasickým hypotečním úvěrem na koupi družstevního bytu, složení členského podílu do bytového družstva, zaplacení odstupného dosavadnímu uživateli družstevního bytu nebo zaplacení odstupného uvedeného v darovací smlouvě k nemovitosti, rekonstrukci bytu v majetku obce nebo družstva s cílem získání užívacího práva k bytu apod. Pro stávající hypoteční úvěry, které banky poskytují jako účelové k investicím do nemovitostí platí, že banka neposkytne tyto hypoteční úvěry na nákup movitých věcí jako je např.automobil. Investicí do nemovitosti tak nadále zůstává: koupě nemovitosti nebo stavebního pozemku výstavba nemovitosti rekonstrukce, modernizace či opravy nemovitosti splacení úvěru či půjčky použité na investice do nemovitosti získání vlastnického podílu na nemovitosti např. vypořádání společného jmění manželů, vypořádání dědictví apod. Objektem hypotečního úvěru k investici do nemovitosti může být např.: stavební pozemek nemovitost sloužící k bydlení rodinný dům či bytová jednotka nemovitost sloužící k individuální rekreaci bytový dům, provozní dům 26

nemovité příslušenství, které je součástí výše uvedených nemovitostí garáž, bazén, sauna apod. podnikatelské objekty Poskytování hypotečních úvěrů licencovanou bankou spadá do činnosti dle 1 odstavec1 zákona o bankách č. 21/1992 Sb 13, v platném znění. Činnost vydávání hypotečních zástavních listů již není zvláštní licencovanou činností a podřazuje se pod činnost přijímání vkladů od veřejnosti dle 1 odstavec1 výše jmenovaného zákona. To znamená, že hypoteční úvěry může poskytovat jakákoliv banka, pokud vydá hypoteční zástavní listy a výnosy z nich použije k financování hypotečních úvěrů. V současné době patří mezi banky poskytující hypoteční úvěry 14 : Česká spořitelna, a.s. Českomoravská hypoteční banka, a.s. Československá obchodní banka, a.s. ebanka, a.s. GE Money Bank, a.s. HVB Bank Czech Republic Komerční banka, a.s. Raiffeisenbank a.s. Wustenrot hypoteční banka a.s. Živnostenská banka, a.s. Volksbank CZ a.s. ING Bank N.V. BAWAG Bank CZ a.s. Citibank a.s. 2.2.1 Druhy hypotečních úvěrů Hypoteční úvěry můžeme v současné době rozlišit na dva základní typy, dle využití úvěru: účelové 13 http://www.mvcr.cz/sbirka/1992/zakon_01.html#castka_5 14 http://www.finance.cz/home/financovani_bydleni/seznamy/hypotecni_banky/ 27

neúčelové tzv. americká hypotéka Účelové hypoteční úvěry může klient použít pouze na účely definované bankou. Hypoteční úvěr musí být použit na investice do nemovitosti, objektu bydlení a to jak již u objektu v osobním vlastnictví, tak také obecněji na zajištění potřeb bydlení, které nemusí mít klient v osobním vlastnictví. Neúčelový hypoteční úvěr, tzv. americká hypotéka, nemá pro klienta žádná omezení, na co peníze z úvěru použije. Může tak tímto úvěrem financovat i věci movité, jako je třeba automobil, studium dětí v zahraničí nebo třeba zahraniční zájezd. Oba dva typy úvěrů však musí být zajištěny nemovitostí v osobním vlastnictví. Hypoteční úvěr může být poskytnut maximálně do výše hodnoty nemovitosti, která slouží jako zástava. I přes velkou rizikovost dnes banky poskytují hypoteční úvěry až do výše 100 procent ceny nemovitosti, respektive odhadu ceny. U neúčelových úvěrů se tato výše pohybuje kolem 60 procent ceny zastavené nemovitosti, u účelových úvěrů na bydlení poskytují banky úvěry do výše 70 100 procent hodnoty nemovitosti, ale pouze 70% úvěru může být kryto hypotečními zástavními listy. Hypoteční úvěr je úvěr dlouhodobý, doba splatnosti se pohybuje v rozmezí 5 30 let. Platí zde zásada, že doba, na kterou je úvěr poskytnut, by neměla být delší, než je životnost objektu, který je z úvěru pořizován. Dále je potřeba zohlednit také doba, po kterou bude klient schopen splácet hypoteční úvěr. Dostupnost hypotečního úvěru pro klienta je u delší doby splatnosti dána nižšími splátkami hypotečního úvěru, na druhé straně však zvyšuje celkové úrokové náklady spojené se splácením a to úvěr prodražuje. Hypoteční úvěry můžeme rozlišit také podle způsobu splácení na splácení: anuitní klient platí po celou dobu splácení stejnou výši měsíční splátky progresivní klient ze začátku platí nižší měsíční splátky, které se mu postupně v průběhu let zvyšují degresivní klient platí z počátku vyšší měsíční splátku, která se mu postupně snižuje 28

Některé hypoteční banky nabízí také hypoteční úvěry v kombinaci s jinými produkty. Jeden produkt neumí v sobě integrovat všechny výhody, které finanční trh nabízí. Každý z produktů má jiné výhody. Zejména v oblasti státních podpor je situace pestrá a výhod je tím více. Některé produkty, jako je třeba stavební spoření, mají státní podpory, a proto jsou výhodné na spoření. Jiné produkty v sobě zahrnují funkci pojištění, proto je výhodné použít je na snížení rizik, která mohou ohrozit příjem žadatele. Z těchto důvodů se využívají různé kombinace jednotlivých produktů, které se takto velice výhodně doplňují. Nutnou podmínkou je jejich správné použití. Především se jedná o kombinaci se: stavebním spořením díky státní podpoře ve stavebním spoření dosáhneme zajímavých výnosů, budeme mít nižší náklady na splácení hypotečního úvěru, než budou výnosy ze stavebního spoření, také úroková sazba je u stavebního spoření fixovaná, u hypotečního úvěru pouze na určitou dobu, v případě jejich růstu můžeme čerpat úvěr ze stavebního spoření a vyhneme se tak navýšení splátek hypotéky životním pojištěním v průběhu splácení hypotečního úvěru platíme bance pouze úroky z úvěru a nesplácíme jistinu, v životním pojištění se naše peníze zhodnocují, z nich nakonec hypoteční úvěr splatíme, klient je během splácení úvěru pojištěn, hypoteční úvěr je úročen nižší sazbou, pokud má klient životní pojištění hypotečními zástavními listy tyto instrumenty nabízejí jenom malý výnos, šance existuje díky státním podporám, záleží na konkrétní situaci a na výši podpor O hypoteční úvěr může žádat: fyzická osoba občan podnikatelé právnické osoby - fyzické osoby podnikatelé obce a města 29

2.2.2 Zdroje financování hypotečních úvěrů Hypoteční úvěry jsou úvěry dlouhodobé, které vyžadují existenci dlouhodobých zdrojů, kterými je možné tato dlouhodobé bankovní pohledávky krýt. Jedním z těchto zdrojů jsou hypoteční zástavní listy. Česká právní úprava je definuje jako dluhopisy, které mají jako součást svého názvu označení hypoteční zástavní list a jejichž jmenovitá hodnota je plně kryta pohledávkami z hypotečních úvěrů, popřípadě též náhradním způsobem. Hypoteční zástavní listy mohou vydávat pouze hypoteční banky, které získaly zvláštní licenci, přičemž vydání další emise je zvlášť posuzováno a schvalováno institucemi, které vykonávají dozor nad kapitálovým trhem. Při vydávání hypotečních zástavních listů se hypoteční banky nacházejí vůči svým klientům v roli dlužníků. Předností těchto dluhopisů je jejich neodvolatelnost ze strany investora před dobou jejich splatnosti. Majitel hypotečních zástavních listů může své investované prostředky získat zpět před dobou splatnosti dluhopisu pouze prodejem jinému investorovi. Od ostatních dluhopisů se liší tím, že výnos z jejich prodeje je účelově vázán ke krytí hypotečních úvěrů. 2.2.3 Nemovitost pro účely zajištění Důležitým prvkem hypotečního bankovnictví je zajištění nemovitosti zástavním právem. Všechny nemovitosti a to i rozestavěné ze zákona podléhají evidenční povinnosti. Tuto evidenci provádí katastrální úřady podle katastrálních území a přidělených evidenčních čísel. Nemovitosti slouží v hypotečním bankovnictví jako zástavy, je to určitá garance za splacení hypotečního úvěru. Pro tyto účely můžeme rozlišit nemovitosti na stavby a pozemky. Cenu nemovitosti stanovuje sama banka ve spolupráci s odhadcem, aby se cena přiblížila ceně tržní. V případě potřeby při nesplácení úvěru klientem, může banka zastavenou nemovitost prodat a z jejího výtěžku uhradit hypoteční pohledávku. 30