Bankovní institut vysoká škola, a.s. Bankovnictví a pojišťovnictví. Financování bydlení. Diplomová práce. Bc. Pavla Šromová.

Bankovní institut vysoká škola, a.s. Bankovnictví a pojišťovnictví Financování bydlení Diplomová práce Autor: Bc. Pavla Šromová Finance Vedoucí práce: Ing. Jan Krajíček, Ph.D. Praha Duben, 2013

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Prostějově, dne 17. 01. 2013 -------------------------------- Pavla Šromová

Poděkování: Ráda bych poděkovala vedoucímu mé diplomové práce Ing. Janu Krajíčkovi, Ph.D. za odborné vedení, cenné rady, připomínky a čas, který mi věnoval při zpracování této práce.

Anotace Tématem diplomové práce je financování bydlení. Cílem práce je analyzovat moţnosti financování bydlení, seznámení s moţnostmi financování bydlení, jejich moţnostmi a doporučení vhodného výběru financování bydlení. Práce je rozdělena na část teoretickou a praktickou. Teoretická část obsahuje, jakým způsobem je moţné financovat vlastní bydlení, včetně podmínek a způsobů financování. Praktická část se zabývá srovnáním konkrétní nabídky úvěru ze stavebního spoření u Českomoravské stavební spořitelny a Modré pyramidy a hypotečního úvěru u Hypoteční banky a Komerční banky. Závěr obsahuje návrh modelu financování bydlení a doporučení k vhodnému způsobu financování. Klíčová slova Stavební spoření, překlenovací úvěr, úvěr, hypoteční úvěr, úrokové sazby, státní podpora. Annotation The topic of this thesis is financing of housing. The aim of the work is to analyze the differences between the various forms of financing of housing, their comparison and recommendations for selection. The work will be divided into the theoretical part and practical part. The theoretical part will examine the manner in which it is possible to finance our own housing, including the conditions and modalities of funding. The practical part consists of the comparison of the specific offer of credit from construction savings at Českomoravská stavební spořitelna and Modrá pyramida, the mortgage loan Hypoteční banka a Komerční banka. The conclusion contains a proposal for the model of assessment of financing of housing and the recommendation of the appropriate method of financing. Keywords Building savings, bridge loan, loan, mortgage credit, interest rates, state subsidy.

Obsah Obsah... 5 ÚVOD... 8 1 Moţnosti bydlení... 10 1.1 Vlastní bydlení... 10 1.2 Nájemní bydlení... 10 1.3 Druţstevní byty... 11 1.2.1 Vlastní bydlení versus podnájem... 11 2 Moţnosti financování bydlení... 13 2.1 Koupě nemovitosti z vlastních zdrojů... 13 2.2 Stavební spoření... 14 2.2.1 Fáze stavebního spoření... 16 2.2.2 Výhody stavebního spoření... 16 2.2.3 Nevýhody stavebního spoření... 17 2.2.4 Státní podpora po novele zákona... 17 2.2.5 Překlenovací úvěr a úvěr ze stavebního spoření... 18 2.2.6 Výhody úvěru/překlenovacího úvěru ze stavebního spoření... 18 2.2.7 Nevýhody úvěru/překlenovacího úvěru ze stavebního spoření... 19 2.2.8 Překlenovací úvěr ze stavebního spoření... 19 2.2.9 Podmínky pro poskytování překlenovacího úvěru... 20 2.2.10 Úrokové sazby překlenovacího úvěru u jednotlivých spořitelen... 20 2.2.11 Podmínky pro přidělení cílové částky... 21 2.2.12 Úvěr ze stavebního spoření... 22 2.2.13 Podmínky pro poskytování úvěrů... 23 2.2.14 Úrokové sazby úvěru u jednotlivých spořitelen... 23 5

2.2.15 Prokázání úvěruschopnosti (bonity) účastníka úvěrového případu... 26 2.2.16 Zajištění návratnosti poskytnutého překlenovacího úvěru/úvěru ze stavebního spoření... 27 2.2.17 Rizikové skupiny klientů... 29 2.3 Hypoteční úvěr... 29 2.3.1 Výhody hypotečního úvěru... 30 2.3.2 Nevýhody hypotečního úvěru... 30 2.3.3 Účely hypotečního úvěru... 31 2.3.4 Zástava nemovitosti... 32 2.3.5 Úroková sazba... 33 2.3.6 Fixace úrokové sazby... 33 2.3.7 Druhy hypotečních úvěrů... 34 2.3.8 Prokázání úvěruschopnosti (bonity) účastníka úvěrového případu... 37 2.3.9 Účelové faktury a jiné účetní doklady... 38 2.3.10 Státní finanční podpora (SFP) k hypotečnímu úvěru... 39 2.4 Státní fond rozvoje bydlení (SFRB)... 40 2.4.1 Úvěr ze státního fondu rozvoje bydlení... 41 2.5 Spotřebitelský úvěr... 43 2.5.1 Účelový úvěr - financování bydlení... 44 3 Aktuální situace podpory bydlení... 46 3.1 Vývoj stavebního spoření a hypotečního úvěru v České republice... 46 4 Právní úprava financování bydlení... 51 5 Srovnání překlenovacího úvěru, úvěru ze stavebního spoření a hypotečního úvěru... 53 5.1 Českomoravská stavební spořitelna, a.s. (ČMSS)... 54 5.2 Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s.... 56 5.3 Hypoteční banka, a.s. (HB)... 59 5.4 Komerční banka, a.s. (KB)... 61 6

5.5 Porovnání stavebního spoření a hypotečního úvěru... 63 5.6 Shrnutí a doporučení... 65 ZÁVĚR... 67 Seznam pouţitých zdrojů... 69 Seznam tabulek... 72 Seznam obrázků... 73 Seznam pouţitých zkratek... 74 Seznam příloh... 75 7

ÚVOD Kaţdý člověk má svou potřebu a přání a jednou z nich je mít vlastní bydlení. Jedná se o základní potřebu člověka - kaţdý chce bydlet a chce bydlet v hezkém a kvalitním bytě nebo domě. Stavební spoření nebo hypotéky slouţí k tomu, aby si kaţdý z nás mohl pořídit takové bydlení, po kterém touţí, a také k tomu, abychom si stávající bydlení nejen zpříjemnili, ale aby naše bydlení splňovalo poţadavky bydlení moderního, ve vztahu k materiálům a normovým hodnotám vyvíjejících se energetických zákonů a norem a s tím i související šetření energií a nákladů na bydlení. Právě tyto dva produkty jsou základními nástroji pro financování bydlení. Na rozdíl od hypoték je systém stavebního spoření zaloţen na úrokové jistotě. Oba systémy mají své přednosti, avšak vývoj ekonomiky stále více zdůrazňuje výhody stavebního spoření. Kaţdý z nás si poloţí otázku, jak nejlépe zhodnocovat své úspory, jakým způsobem financovat vlastní bydlení, jak zajistit budoucnost svým dětem a jak si zachovat svůj ţivotní standart v důchodu. Existuje velká škála institucí nabízející tyto sluţby a je těţké se rozhodnout, která finanční instituce je ta správná. Výhodou je mít všechny sluţby s tímto spojené pod jednou střechou, coţ tyto předpoklady většina institucí splňuje. Domov potřebujeme všichni. Jen málokdo z nás si můţe dovolit z vlastních úspor pořídit nový byt či dům. Právě proto si většina z nás půjčí peníze od finančních institucí. I já za nedlouho budu muset řešit svou bytovou potřebu. Proto jsem si vybrala toto téma. Tato diplomová práce se zaměřuje na Financování bydlení a to z vlastních zdrojů, úvěrem ze stavebního spoření, hypotečním úvěrem, státním fondem pro rozvoj bydlení a účelovým spotřebitelským úvěrem na bydlení. Porovnává jejich výhody a nevýhody. Cílem práce je analyzovat moţnosti financování bydlení, seznámení s moţnostmi financování bydlení, jejich moţnostmi a doporučení vhodného výběru financování bydlení. Práce je rozdělena na část teoretickou a praktickou. 8

Teoretická část obsahuje, jakým způsobem je moţné financovat vlastní bydlení, včetně podmínek a způsobů financování. První část je o moţnostech bydlení. Druhá část podává moţností financování bydlení a to z vlastních zdrojů či z cizích zdrojů. Jednotlivé kapitoly jsou zaměřené na základní informace o stavebním spoření a jeho dvou sloţek překlenovacího úvěru a úvěru, o hypotečním úvěru a formě státní podpory, další moţnosti financování bydlení a to ze státního fondu pro rozvoj bydlení a účelovému spotřebitelskému úvěru na bydlení. Třetí část je aktuální situace podpory bydlení. Vývoj úvěru ze stavebního spoření a hypotečního úvěru v České republice. Ve čtvrté části je zmíněna právní úprava financování bydlení. Praktická část se zabývá srovnáním konkrétní nabídky úvěru ze stavebního spoření u Českomoravské stavební spořitelny a Modré pyramidy a hypotečního úvěru u Hypoteční banky a Komerční banky. Závěr obsahuje návrh modelu financování bydlení a doporučení k vhodnému způsobu financování. 9

1 Moţnosti bydlení Otázka bydlení se týká nás všech a je spousta moţností, jak tuto otázku vyřešit. Bydlení lze získat koupí nemovitosti, děděním, darem nebo podnájmem. Většina z nás tento problém řeší koupí vlastní nemovitosti nebo podnájmem. V České republice rozlišujeme 3 kategorie bydlení a to, druţstevní byty, nájemní byty a vlastní bydlení, neboli byty v osobním vlastnictví, nebo bydlení v rodinných domech. 1.1 Vlastní bydlení Bydlení je hned po zdraví druhou ţivotní prioritou. Vlastní byt či dům představuje nejen místo, kde funguje rodina, ale i poměrně bezpečnou investici. Vlastní nemovitost je majetek a má vţdy svou cenu a vytváří nám lepší podmínky pro období, kdy odejdeme do důchodu. Tou dobou bude jiţ dům či byt dávno splacen. V případě potřeby můţeme nemovitost prodat, pronajímat, nebo ji odkázat dědicům. Byt v osobním vlastnictví či rodinný dům musí být zapsaný v katastru nemovitosti a jeho vlastníkem jsme my sami. Vlastní bydlení lze získat z vlastních úspor nebo z cizích zdrojů. Ve většině případů přes úvěr ze stavebního spoření nebo prostřednictvím hypotečního úvěru. Tento byt nebo dům lze uţít jako zástavu pro financování. 1.2 Nájemní bydlení Do nájemního bydlení spadá bydlení v nájemních (městských) domech anebo bydlení v podnájmu. Bydlení v podnájmu řeší většinou mladí lidé, kteří studují, jsou svobodní, nechtějí se zabývat starostmi a neví, kam je osud zavede. Nájemní bydlení je vhodné pro ty, kteří například z pracovního nebo z jiného důvodu se nemohou vázat na jedno místo nebo pro ty, kteří nemají volné vlastní finanční prostředky, a banka jim neposkytne úvěr. 10

Naproti vlastního bydlení, kdy máme jistotu dnes i na stáří a jednou víme, ţe úvěr splatíme a ušetříme na nájmu, nájemné bydlení nemá nic takového a navíc i po odchodu do penze budeme muset platit nájemné. I přesto, ţe platíme nájem, byt, v němţ bydlíme, není v našem vlastnictví, tudíţ pro nás nepředstavuje ţádnou majetkovou rezervu. Nevýhodou je, ţe cena nájemného se můţe zvýšit (je ovlivněna vůlí majitele a trţní hodnotou nájmů obdobných nemovitostí), oproti úvěru, kde splátka zůstává po celou dobu stejná. Bez souhlasu majitele nemůţeme byt zrekonstruovat či předělat k obrazu svému. V opačném případě by nám nebyla vrácena vratná kauce, která se platí při podpisu nájemní smlouvy. Nájemní byt musí zůstat v původním stavu. 1.3 Druţstevní byty Vlastníkem domu i bytových jednotek (bytů) v něm je bytové druţstvo. My vlastníme pouze práva uţívání k tomuto bytu, dané na základě nájemní smlouvy s druţstvem. Z toho plyne, ţe pokud plánujeme v druţstevním bytě rekonstrukci, musíme poţádat druţstvo o povolení k rekonstrukci, tak je tomu i kdybychom chtěli byt pronajímat. Druţstevní byt nelze dát do zástavy, tudíţ nelze na pořízení druţstevního bydlení zřídit úvěr od bankovní instituce. Lze pouze v případě, pokud do jednoho roku je bytová jednotka převedena do osobního vlastnictví. Takový byt lze financovat předhypotečním úvěrem. 1.2.1 Vlastní bydlení versus podnájem Na příklad: Byt v Olomouci, průměrná cena nemovitosti - například třípokojového bytu je 1 500 000 Kč. Ten se pronajímá za cca 7 500 Kč aţ 9 000 Kč měsíčně bez sluţeb. Tuto částku můţe člověk splácet měsíčně, kdyţ si půjčí 1 500 000 Kč od bankovního ústavu na financování vlastního bydlení. Tato splátka bude po celou dobu splácení úvěru stejná, coţ 11

u podnájmu musíme předpokládat růst nájemného. Splátka by činila od 6 750 Kč do 8 750 Kč, dle zvolené doby splatnosti. Většina lidí si myslí, ţe na pořízení vlastního bydlení nemají finanční prostředky, zatímco na nájem ano, i přes to, ţe ceny jsou srovnatelné. Mají strach, ţe při neschopnosti splácení přijdou o střechu nad hlavou, ale stejně je tomu tak při placení nájemného. V tomto případě, lze danou nemovitost prodat, coţ u nájmu nelze. V obou případech je to stejné, pokud chceme bydlet, platit musíme tak i tak. Rozdílem je, ţe u vlastního bydlení platíme do svého a jednou bude nemovitost naše a u podnájmu platíme nájemci, coţ se nám nikdy nevrátí. Vlastní bydlení lze jednoznačně doporučit i z hlediska dlouhodobého. 12

2 Moţnosti financování bydlení Pro kvalitu našeho bydlení bylo a je velmi důleţité, ţe jsme měli a dosud máme odkud čerpat levné peníze na naše rekonstrukce bydlení, na vylepšování domova nebo na financování koupě nemovitosti. Dle statistik kaţdý druhý z nás spoří a kaţdý desátý vyuţívá úvěr. Jednou z moţností financování bydlení je z vlastních zdrojů. Vlastní zdroje představují naše úspory například, na bankovním účtu, doma pod polštářem, na vkladních kníţkách, na stavebním spoření, termínovaných vkladech a podílových fondech. Další moţností jsou cizí zdroje, to jsou peníze půjčené od banky, úvěr ze stavebního spoření, hypoteční úvěr či účelový spotřebitelský úvěr na bydlení. Jen málokdo si koupí nemovitost v hotovosti, pokud nepřišel k finanční hotovosti děděním, darem či prodejem jiné nemovitosti. Lidé nechtějí čekat, neţ si naspoří na nové bydlení z dlouhodobého hlediska, protoţe chtějí danou situaci řešit hned. Navíc ceny nemovitosti jsou nízké a v čase se mohou zvýšit a sazby HPH jsou kaţdým rokem vyšší. Proto se vyuţití cizích zdrojů jeví, jako jediná moţnost financování bydlení. Tomuto tématu se budu zabývat dopodrobna v dalších kapitolách. 2.1 Koupě nemovitosti z vlastních zdrojů Nejideálnější způsob financování vlastního bydlení je naspořit si vlastní peníze a koupit nemovitost za hotové. Vyhneme se tak poplatkům za vyřízení úvěru a úrokům z úvěru. Bohuţel tento případ bývá nejméně pravděpodobný. Kdyţ si vezmeme, kolik let by člověk musel spořit, neţ by si mohl dovolit vlastní bydlení za hotové peníze. Dále musíme brát v potaz i neustálé zvyšování cen a růstu DPH. Navíc pokud řešíme bydlení hned, nemůţeme čekat, aţ si naspoříme a musíme si půjčit peníze od bankovní instituce. 13

Uvaţujeme-li, ţe byt stojí 1 500 000 Kč. Museli bychom měsíčně spořit 10 000 Kč a na tento byt bychom šetřili přes 10 let. Pokud by se za 10 let zvedly ceny nemovitosti, museli bychom spořit déle. Dále si musíme uvědomit, ţe těch 10 let co budeme spořit, musíme někde bydlet a platit za toto bydlení, coţ představuje další náklady. Málokdo si můţe dovolit tolik měsíčně spořit. V tomto případě si můţeme vzít úvěr na bydlení od bankovní instituce. Jinak je tomu, pokud plánujeme do budoucna rekonstrukci. Můţeme měsíčně odkládat nějakou částku a tu zhodnotit třeba na stavebním spoření. Například, rekonstrukce kuchyňské linky v hodnotě 150 000 Kč. Na novou kuchyň naspoříme a získáme na úrocích a státní podpoře na stavebním spoření po 6 letech při měsíční úloţce 1 800 Kč. Ušetříme si tím poplatky za vyřízení úvěru a nesplácíme ţádné úroky bance. 2.2 Stavební spoření Stavební spořitelny Stavební spořitelnou můţe být pouze banka, které bylo uděleno povolení dle zvláštního zákona (zákon č. 21/1992 Sb.), pokud předmětem její činnosti je pouze stavební spoření a další činnosti dle zákona o stavebním spoření. 1 Stavební spořitelny v ČR: - Českomoravská stavební spořitelna, a.s. - Stavební spořitelna České spořitelny, a.s. - Raiffeisen stavební spořitelna, a.s. - Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s. - Wüstenrot stavební spořitelna, a.s. Stavební spoření Stavební spoření je produktem, kterým výhodně zhodnocujeme své finanční prostředky s moţností získání úvěru na financování bytových potřeb. 1 Kolektiv autorů, Bankovnictví, vyd. Praha: Bankovní institut, 2006. 280 s. ISBN: 978-80-7265-099-6, str. 128 14

Účastníkem smlouvy o stavebním spoření můţe být kaţdá fyzická osoba s trvalým pobytem na území České republiky, občanům Evropské unie stačí povolení k pobytu, všichni pak musejí mít přidělené rodné číslo. Kaţdý můţe spořit na více smluv s různými stavebními spořitelnami, ale státní podpora je poskytována jen na jednu smlouvu. Kaţdá spořitelna nabízí několik tarifů, liší se parametry. Důleţitá je také volba cílové částky. Cílová částka obsahuje vklady, státní podpora, úroky a případný úvěr. Od její výše se odvíjí jak velikost měsíční úloţky - pohybuje se okolo půl procenta z cílové částky, tak i poplatek za uzavření smlouvy, který činí 1 % z cílové částky. Spořící doba trvá šest let. Ukládat je moţné libovolné částky. Úroky z vkladů se pohybují okolo 2 %. Sazba úroků je pevná a platí po celou dobu spoření. Velkou výhodou je, ţe jsou peníze pojištěny. Druhou fází vyuţití stavebního spoření, je čerpání úvěru, a to buď řádného úvěru, nebo překlenovacího úvěru. 2 Stavebním spořením se podle zákona o stavebním spoření rozumí účelové spoření spočívající: - v přijímání vkladů od účastníků stavebního spoření, - v poskytování úvěrů účastníkům stavebního spoření, - v poskytování příspěvku fyzickým osobám (státní podpora) účastníkům stavebního spoření. 3 2 VICHMANOVÁ, L. a NOVÁKOVÁ, J., Financování bydlení, vyd. Brno: Era, 2007. 90 s. ISBN 978-80-7366-079-6, str. 43-44 3 Citace: Kolektiv autorů, Bankovnictví, vyd. Praha: Bankovní institut, 2006. 280 s. ISBN: 978-80-7265-099-6, str. 128 15

2.2.1 Fáze stavebního spoření Fáze spořící Období, kdy klient pouze ukládá finanční prostředky na vkladový účet. Tyto prostředky se úročí úrokovou sazbou podle zvoleného tarifu. Z uloţených peněz navíc získává státní podporu ve výši 10 % z ročně uspořené částky, maximálně 2 000 Kč, coţ odpovídá ročně uspořené částce 20 000 Kč. 4 Během spořící fáze se mohou parametry smlouvy o stavebním spoření měnit tak, aby odpovídaly případným změnám v klientových plánech a potřebách. Smlouva končí buď výpovědí, nebo přidělením cílové částky a následným čerpáním úvěru ze stavebního spoření. Jestliţe je smlouva vypovězena po zákonem stanovené době, můţe klient se získanými finančními prostředky libovolně nakládat - můţe je pouţít na cokoliv. Fáze úvěrová Období, ve kterém klient splácí čerpaný úvěr ze stavebního spoření. Pro získání úvěru je nutné splnit podmínky pro přidělení cílové částky. Po jejich splnění si účastník můţe podat ţádost o poskytnutí úvěru a následně tento úvěr čerpat. Jestliţe účastník ještě nesplní podmínky pro přidělení cílové částky a pro získání úvěru ze stavebního spoření, ale nutně potřebuje financovat svoje bydlení, můţe vyuţít překlenovacího úvěru. 2.2.2 Výhody stavebního spoření - státní podpora aţ 2 000 Kč, - úročení vkladů, - naspořené prostředky a státní podpora po 6 letech volně pouţitelné, - vklady účastníků jsou pojištěny podle zákona č. 21/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů, 5 4 Dostupný na WWW: http://www.cmss.cz/info/o-spolecnosti/novinky/stavebni-sporeni-s-novymipodminkami.html. [citováno 2013-01-15]. 5 Dostupný na WWW: http://www.cmss.cz/info/o-spolecnosti/novinky/stavebni-sporeni-s-novymipodminkami.html. [citováno 2013-01-15]. 16

- moţnost odepisování zaplacených úroků z úvěru i z překlenovacího úvěru ze stavebního spoření od základu daně z příjmu, a to jak pro podnikatele, tak i pro zaměstnance, - zákonný nárok na poskytnutí úvěru ze stavebního spoření po splnění poţadovaných podmínek, - moţnost získání překlenovacího úvěru v době, kdy ještě nevznikl nárok na přidělení cílové částky a poskytnutí úvěru ze stavebního spoření. 2.2.3 Nevýhody stavebního spoření - jeden státní příspěvek na jednoho klienta, - spořící fáze minimálně 6 let, - výpovědní lhůta činí 3 kalendářní měsíce. 2.2.4 Státní podpora po novele zákona - Ministerstvo financí určí stavebním spořitelnám termín k předání nároků na zálohy státní podpory, - od termínu předání nároku nabíhá Ministerstvu financí dvouměsíční lhůta na zpracování a následné přiznání záloh státní podpory jednotlivým stavebním spořitelnám, - stavební spořitelna pak musí přijaté zálohy státní podpory do 1 měsíce rozúčtovat na účty účastníků, - nárok na státní podporu vzniká k 31. 12. kaţdého roku. Stavební spoření zasáhlo mnoho změn. Nově je na všech smlouvách o stavebním spoření jednotná výše státní podpory a to ve výši 10 % z uspořené částky, maximálně však z 20 000 Kč za rok. Peníze, které přesáhnou v jednom kalendářním roce tuto částku, jsou převedeny do základu státní podpory na další rok Výše státní podpory, je maximálně 2 000 Kč ročně pro všechny smlouvy o stavebním spoření. Změny jsou platné od 1. 1. 2011 a dotknou se státních podpor za rok 2011, které byly připisovány na účet stavebního spoření v roce 2012. 17

Nově jsou všechny připisované úroky (včetně úrokových bonusů, ) zdaněny sazbou 15 %, tak jak je to běţné u jiných bankovních produktů. Zdanění se týká pouze úroků připisovaných od 1. 1. 2011, tzn., ţe dříve připsané úroky zdaněny nebudou. 6 2.2.5 Překlenovací úvěr a úvěr ze stavebního spoření Úvěr či překlenovací úvěr můţe být stavební spořitelnou poskytnut a účastníkem stavebního spoření pouţit pouze na financování bytových potřeb účastníka stavebního spoření na území České republiky v souladu se Zákonem o stavebním spoření a státní podpoře v platném znění (dále jen zákon o stavebním spoření ). Pokud účastník (dluţník) čerpá úvěr nebo překlenovací úvěr ze stavebního spoření, pak je povinen tyto prostředky v plné výši pouţít na bytové potřeby dle zákona o stavebním spoření bez ohledu na to, zda byl úvěr/překlenovací úvěr poskytnut po uplynutí 5/6 let od uzavření smlouvy o stavebním spoření. Pokud účastník (dluţník) nedoloţí účelové pouţití úvěru/překlenovacího úvěru ze stavebního spoření, pak tím porušuje úvěrovou smlouvu i zákon o stavebním spoření. Je tedy povinen vrátit celou podporu. U smluv o stavebním spoření uzavřených po 1. 1. 2004 je moţné financovat i bytové potřeby osob blízkých. Za osobu blízkou se povaţuje příbuzný v řadě přímé, sourozenec a manţel. Příbuznými v řadě přímé jsou pokrevní potomci - syn, vnuk, pravnuk a pokrevní předci. 7 2.2.6 Výhody úvěru/překlenovacího úvěru ze stavebního spoření - nízké úrokové sazby, - fixní úroková sazba po celou dobu trvání úvěru, - moţnost předčasného splacení bez sankcí, 6 Dostupný na WWW: http://www.cmss.cz/info/o-spolecnosti/novinky/stavebni-sporeni-s-novymipodminkami.html. [citováno 2013-01-15]. 7 Zákon č. 96/1993 o stavebním spoření, v platném znění 18

- po celou dobu trvání překlenovacího úvěru nárok na státní podporu. 2.2.7 Nevýhody úvěru/překlenovacího úvěru ze stavebního spoření - účelovost čerpání (bytové potřeby), - u některých typů úvěrů poţadavek na minimální akontaci. Bytové potřeby účastníka vymezené zákonem - výstavba bytového domu, rodinného domu nebo bytu, - změna stavby na bytový dům, rodinný dům nebo byt, - koupě bytového domu, rodinného domu nebo bytu včetně rozestavěné stavby těchto domů nebo bytu, - koupě pozemku v souvislosti s výstavbou nebo s řešením jiných bytových potřeb, - splacení členského vkladu nebo podílu v právnické osobě, - změna stavby, údrţba stavby nebo udrţovací práce na bytovém domě, rodinném domě, bytu, - vypořádání společného jmění manţelů nebo vypořádání spoluvlastníků, popřípadě dědiců v případě, ţe předmětem vypořádání je úhrada spoluvlastnického podílu na potřeby bydlení klienta, - úhrada za převod členských práv a povinností v druţstvu, nebo za převod podílu v právnické osobě, - připojení bytového domu nebo rodinného domu, nebo domu s byty k veřejným sítím technického vybavení, - splacení úvěru, nebo půjčky pouţitých na financování bytových potřeb s výjimkou pokut nebo jiných sankcí. 8 2.2.8 Překlenovací úvěr ze stavebního spoření Překlenovací úvěr slouţí k překlenutí čekací doby do doby získání nároku na úvěr a můţe být poskytnut aţ do cílové částky smlouvy o stavebním spoření. 8 Dostupný na WWW: http://www.gpf.cz/bytove-potreby-podle-zakona. [citováno 2013-01-20]. 19

Do data přidělení cílové částky splácí dluţník měsíčně pouze úroky z vyčerpaného překlenovacího úvěru a podle typu je povinen dále spořit na účet stavebního spoření a vytvořit tak předpoklady pro přidělení cílové částky. Překlenovací úvěr je automaticky splacen jednorázově ke dni přidělení cílové částky uspořenou částkou, státní podporou a poskytnutým úvěrem ze stavebního spoření. Po celou dobu překlenovacího úvěru je nárok na státní podporu. Jsou zde moţné mimořádné splátky. U překlenovacích úvěrů lze odečítat úroky od daňového základu. Kaţdá stavební spořitelna nabízí několik typů překlenovacích úvěrů, výběr je dosti široký. 9 Není zde stanovena fixace, protoţe úroková sazba je po celou dobu překlenovacího úvěru neměnná. 2.2.9 Podmínky pro poskytování překlenovacího úvěru - uzavření smlouvy o stavebním spoření a zaplacení úhrady za její uzavření, - dosaţení poţadované výše zůstatku na účtu stavebního spoření podle zvoleného typu překlenovacího úvěru, - je automaticky splacen jednorázově ke dni přidělení cílové částky uspořenou částkou, státní podporou a poskytnutým úvěrem ze stavebního spoření v uvedeném pořadí, pokud se strany nedohodnou jinak. 10 2.2.10 Úrokové sazby překlenovacího úvěru u jednotlivých spořitelen Úrokové sazby závisí na zvolené variantě, kterou si klient vybere jiţ při uzavření smlouvy o stavebním spoření, a jsou neměnné po celou dobu trvání překlenovacího úvěru. 9 SYROVÝ, P. a NOVOTNÝ, M., Osobní a rodinné finance, vyd. Praha: Grada Publishing, 2005. 176 s. ISBN 80-247-1098-6, str. 84-85 10 KIELAR, P., Matematika stavebního spoření, vyd. Praha: Ekopress, 2010. 142 s. ISBN 978-80-86929-63-7, str. 18-20 20

Tabulka č. 1 Úrokové sazby překlenovacího úvěru u jednotlivých spořitelen Název spořitelny Českomoravská stavební spořitelna, a.s. Stavební spořitelna České spořitelny, a.s. Raiffeisen stavební spořitelna, a.s. Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s. Wüstenrot stavební spořitelna, a.s. Úrokové sazby od 3,4 % ročně od 3,25 % ročně od 3,1 % ročně od 3,14 % ročně od 2,5 % ročně Pramen: Vlastní zpracování dle www.cmss.cz, www.csas.cz, www.rsts.cz, www.mpss.cz, www.wustenrot.cz Pozn.: Sazby jsou platné k 22. únoru 2013 2.2.11 Podmínky pro přidělení cílové částky - minimální čekací doba na poskytnutí úvěru je 24 měsíců od data uzavření smlouvy o stavebním spoření, - zůstatek na účtu účastníka činí k rozhodnému dni obvykle 40 % cílové částky, - dosáhnout stanoveného hodnotícího čísla. 11 Hodnotící číslo Smlouva dosáhla daného hodnotícího čísla. Kaţdá stavební spořitelna má své hodnotící parametry. Pořadí pro přidělení cílových částek je stanoveno podle výše hodnotícího čísla jednotlivých smluv k příslušnému rozhodnému dni. Smlouvy s vyšším hodnotícím číslem mají při přidělování přednost. Vzorec pro výpočet hodnotícího čísla je uveden v příslušných všeobecných obchodních podmínkách kaţdé stavební spořitelny. Hodnotící číslo závisí na délce spoření, naspořených prostředcích a variantě smlouvy o stavebním spoření. 12 11 Kolektiv autorů, Bankovnictví, vyd. Praha: Bankovní institut, 2006. 280 s. ISBN: 978-80-7265-099-6, str. 129 12 Dostupný na WWW: http://www.finance.cz/bydleni/stavebni-sporeni/abeceda-radnych-uveru/hodnotici-cislo/. [citováno 2013-01-17]. 21

Vzoreček pro výpočet hodnotícího čísla: Kde: HČ hodnotící číslo VZÚ výše zůstatku na účtu k rozhodnému dni KRT koeficient rychlosti tarifu VCČ výše cílové částky 2.2.12 Úvěr ze stavebního spoření Úvěr můţe být poskytnut aţ do výše rozdílu: cílová částka (CČ) - uspořená částka a připsané zálohy státní podpory, nejvýše však do 65 % cílové částky. Např. smlouva s cílovou částkou 100 000 Kč, naspořeno 40 000 Kč, úvěr ze stavebního spoření činí 60 000 Kč. Úvěr je účelově určen k financování bytových potřeb vymezených v 6 zákona č. 96/1993 Sb. o stavebním spoření v platném znění. Úvěr ze stavebního spoření je poskytován po přijetí cílové částky a splnění podmínek stanovených stavební spořitelnou. Po celou dobu splácení je úvěr úročen pevně stanovenou roční úrokovou sazbou. Úvěr včetně úroků je splácen pravidelnými měsíčními splátkami. Ve splátkách jsou zahrnuty úroky z úvěru ze stavebního spoření. Minimální výše splátky je dána procentní sazbou ve vztahu k cílové částce a tarifní variantě. Dluţník má moţnost provádět i mimořádné splátky úvěru bez omezení. 22

13 14 U řádného úvěru není nárok na státní podporu a lze odečítat úroky od daňového zakladu. Není zde stanovena fixace, protoţe úroková sazba je po celou dobu úvěru neměnná. 2.2.13 Podmínky pro poskytování úvěrů Účastník stavebního spoření musí splnit pro řádný úvěr následující podmínky: - účastník stavebního spoření, kterému nastane rozhodný den, obdrţí od stavební spořitelny písemné vyrozumění o předpokládaném vzniku nároku na přidělení a tím i na poskytnutí úvěru ze stavebního spoření, - účastník po písemném přijetí přidělení cílové částky vyplní ve spolupráci s finančním poradcem stavební spořitelny ţádost o poskytnutí úvěru ze stavebního spoření, který ji zašle včetně potřebných dokladů na ústředí stavební spořitelny, - dosáhnou stanovenou výši hodnotícího čísla a spořit minimálně dva roky. 15 2.2.14 Úrokové sazby úvěru u jednotlivých spořitelen Úrokové sazby závisí na zvolené variantě, kterou si klient vybere jiţ při uzavření smlouvy o stavebním spoření, a jsou neměnné po celou dobu trvání překlenovacího úvěru. Tabulka č. 2 Úrokové sazby úvěru u jednotlivých spořitelen Název spořitelny Českomoravská stavební spořitelna, a.s. Stavební spořitelna České spořitelny, a.s. Raiffeisen stavební spořitelna, a.s. Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s. Wüstenrot stavební spořitelna, a.s. Úrokové sazby od 2,95 % ročně od 4,75 % ročně od 3,5 % ročně od 3 % ročně od 3,7 % ročně Pramen: Vlastní zpracování dle www.cmss.cz, www.csas.cz, www.rsts.cz, www.mpss.cz, www.wustenrot.cz Pozn.: Sazby jsou platné k 22. únoru 2013 13 SYROVÝ, P. a NOVOTNÝ, M., Osobní a rodinné finance, vyd. Praha: Grada Publishing, 2005. 176 s. ISBN 80-247-1098-6, str. 82-84 14 SYROVÝ, P., Financování vlastního bydlení, vyd. Praha: Grada Publishing, 2000, 2001, 2003. 120 s. ISBN 80-247-0662-8, str. 27 15 SYROVÝ, P. a NOVOTNÝ, M., Osobní a rodinné finance, vyd. Praha: Grada Publishing, 2005. 176 s. ISBN 80-247-1098-6, str. 82-83 23

Pravidla a zásady týkající se účastníků úvěrového případu - podle novely o stavebním spoření (zákon č. 423/2003 Sb.) můţe být účastníkem stavebního spoření fyzická nebo právnická osoba. Podrobněji se budeme věnovat pouze fyzickým osobám, - účastníkem úvěrového případu je fyzická osoba, která je občanem České republiky s trvalým pobytem na území České republiky a rodným číslem přiděleným příslušným orgánem České republiky. Dále občan Evropské unie s povolením k pobytu na území České republiky a rodným číslem přiděleným příslušným orgánem České republiky. 16 Účastníci úvěrového případu: Dluţník Dluţník je subjekt úvěru, fyzická nebo právnická osoba, která je povinná splatit poskytnutý úvěr včetně příslušenství a sjednaných sankcí. Dluţník je majitel smlouvy o stavebním spoření, který poţádal o poskytnutí překlenovacího úvěru/úvěru ze stavebního spoření. Spoludluţník Spoludluţník je manţel/manţelka dluţníka v případě, ţe manţelé nemají zrušené bezpodílové spoluvlastnictví manţelů nebo zúţené společné jmění manţelů v maximálním rozsahu. Společná domácnost není podmínkou. Spoludluţníkem můţe být osoba bez ohledu na státní příslušnost, nemusí mít přidělené rodné číslo. Přistupitel k závazku Přistupitel k závazku je účastníkem úvěrového případu od okamţiku uzavření Smlouvy o přistoupení k závazku a stává se dluţníkem vedle původního dluţníka a za splnění závazků odpovídají společně a nerozdílně. Jako přistupitel k závazku můţe být akceptován pouze občan České republiky bez ohledu na státní příslušnost dluţníka/dluţníků. 16 Dostupný na WWW: http://www.sagit.cz/pages/sbirkatxt.asp?zdroj=sb03423&cd=76&typ=r. [citováno 2013-02-10]. 24

Ručitel Ručitel je osoba, zavazující se podpisem Prohlášení ručitele vzít na sebe vůči věřiteli (stavební spořitelna) povinnost uspokojit pohledávku, jestliţe ji neuspokojí dluţník. Ručitel je na základě písemné výzvy věřitele povinen dluh splatit, protoţe ručí za splacení poskytnutého úvěru celým svým majetkem. Jako ručitel můţe být akceptován pouze občan České republiky bez ohledu na státní příslušnost dluţníka/dluţníků. Zastávce Zastávce je osoba, která dala nemovitost nebo pohledávku (termínovaný vklad, vkladní kníţku, apod.) do zástavy věřiteli a zajistila tím pohledávku věřitele (stavební spořitelna) vůči dluţníkovi. Zastávce svým majetkem zajišťuje poskytnutý překlenovací úvěr/úvěr ze stavebního spoření. Zákonný zástupce Zákonnými zástupci nezletilého jsou zpravidla rodiče, pokud nebyli soudním rozhodnutím zbaveni rodičovských práv nebo jejich práva nebyla omezena. Nezletilého můţe zastoupit kterýkoli ze zákonných zástupců (v případě ţádosti o poskytnutí překlenovacího úvěru/úvěru ze stavebního spoření oba dva). Nemohou-li práva a povinnosti zákonných zástupců vykonávat rodiče, mohou nezletilého zastupovat osvojitel, opatrovník, pěstoun na základě opatrovnického soudu. Druh a druţka Druh a druţka jsou neoddaní partneři, ţijící ve společné domácnosti. Při podání ţádosti o překlenovací úvěr/úvěr vţdy předkládají Čestné prohlášení o vedení společné domácnosti s ověřenými podpisy. 17 17 Dostupný na WWW http://acss.cz/cz/prakticke/otazky-a-odpovedi/kdo-je-ucastnik-uveroveho-pripadu/. [citováno 2013-02-10]. 25

2.2.15 Prokázání úvěruschopnosti (bonity) účastníka úvěrového případu Bonitou se rozumí schopnost účastníka úvěrového případu hradit ze svých trvale dosaţitelných příjmů následující poloţky: - zajištění přiměřené obţivy sobě i své rodině, - vytvoření rezervy ve stanovené výši z čistého měsíčního příjmu na krytí potřeb dalších členů domácnosti, - závazky plynoucí z poskytnutého překlenovacího úvěru nebo úvěru u stavební spořitelny, - ostatní existující závazky (půjčky, úvěry). Standardní kontrola příjmů Pro zajištění úvěruschopnosti účastníků úvěrového případu se provádí kontrolní výpočet pomocí formuláře Kontrola příjmů. Výsledkem výpočtu je stanovení koeficientu ţivotního minima, který nesmí být menší neţ 1,0. Pokud nejsou příjmy dluţníka dostatečné, je moţné ţádost doplnit přistupitelem k závazku, který svými příjmy posílí úvěruschopnost dluţníka. Rezerva z čistých příjmů Výpočet koeficientu ţivotního minima je prováděn s odečtením rezervy z čistých příjmů, jejíţ výše je závislá na typu překlenovacího úvěru či úvěru. Prověření příjmů zaměstnance Zaměstnanec v úvěrové ţádosti předkládá tyto podklady: - potvrzení o výši čistých příjmů za posledních 12 měsíců, - aktuální dvě výplatní pásky. Dostatečnost příjmů účastníka úvěrové ţádosti se můţe posoudit nejdříve po třech měsících od nástupu do zaměstnání, a to po ukončení zkušební lhůty. Do příjmů lze započítat všechny druhy důchodu, výţivné, rodičovský příspěvek a příspěvek na dítě. 26

Prověření příjmů osoby samostatně výdělečně činné (OSVČ) OSVČ do úvěrové ţádosti předkládá dvě daňová přiznání, aktuální je nutné ověřit příslušným finančním úřadem. Kompletní daňové přiznání je moţné nahradit jednostránkovým výpisem finančního úřadu o výši příjmů přiznaných ke zdanění. 18 2.2.16 Zajištění návratnosti poskytnutého překlenovacího úvěru/úvěru ze stavebního spoření Zajištění úvěru dává stavební spořitelně větší jistotu, ţe jí budou peníze vráceny, v případě, ţe klient nechce splácet nebo z nějakého důvodu nemůţe. Pro malé objemy úvěru není zajištění poţadováno. Pro trochu větší vyšší objemy úvěrů potřebuje zajištění pomocí ručitele. Pro ještě větší vyšší úvěry poţaduje zajištění zástavním právem k nemovitosti. Stavební spořitelny poskytují 80 % z odhadu nemovitosti. 19 Zástavní právo k pohledávce Pohledávkou se pro potřeby stavební spořitelny rozumí: - terminovaný vklad, - vkladní kníţka na jméno v případě, ţe banka potvrdí vinkulaci přímo do vkladní kníţky, - uspořená částka na jiném účtu stavebního spoření. Poţadované doklady: - kopie bankovního dokladu, prokazující existenci pohledávky, - informace o čísle účtu, jménu, rodném číslu a adrese majitele pohledávky. 20 18 VICHMANOVÁ, L. a NOVÁKOVÁ, J., Financování bydlení, vyd. Brno: Era, 2007. 90 s. ISBN 978-80- 7366-079-6, str. 12-16 19 SYROVÝ, P. a NOVOTNÝ, M., Osobní a rodinné finance, vyd. Praha: Grada Publishing, 2005. 176 s. ISBN 80-247-1098-6, str. 161 20 HARTLOVÁ, V., SOLDÁNOVÁ, M., SVOBODOVÁ, J. a ŢLEBKOVÁ, M., Bankovnictví, vyd. Praha: Fortuna, 2004. 200 s. ISBN 80-7168-900-9, str. 112 27

Zástavní právo k nemovitosti Zástavní právo k nemovitosti vzniká vkladem do katastru nemovitostí na základě uzavřené smlouvy o zřízení zástavního práva k věci nemovité mezi zástavním věřitelem (stavební spořitelna) a majitelem nemovitosti. Vhodnost zástavy Stavební spořitelny akceptují zajištění překlenovacího úvěru/úvěru zástavním právem k nemovitosti ve vlastnictví: - dluţníka/dluţníků, - zástavce (třetí osoby), Osoba, v jejímţ vlastnictví je zastavována nemovitost, bude v ţádosti o poskytnutí překlenovacího úvěru/úvěru označena zástavce: - prodávajícího. Pro případ, ţe prodávající poţaduje úhradu kopní ceny před převodem vlastnictví na kupujícího, je stavební spořitelna připravena akceptovat vznik zástavního práva, kde účastníkem zástavní smlouvy jsou prodávající jako zástavce, kupující jako dluţník a budoucí zástavce a stavební spořitelna jako zástavní věřitel. 21 Poţadované doklady: - aktuální výpis z katastru nemovitosti, - ocenění nemovitosti, - dvě barevné fotografie, - pojistnou smlouvu k nemovitosti uzavřenou na ţivelná rizika, - snímek z katastrální mapy, - smlouvy k případným existujícím věcným břemenům na nemovitosti. V závislosti na výši nezajištěné částky úvěrového případu můţeme stanovit, jakým způsobem má být překlenovací úvěr/úvěr zajištěn. Zajištění je vţdy stanoveno s ohledem na výslednou rizikovou skupinu, do které je úvěrový případ zařazen. 21 Dostupný na WWW: http://www.dumabyt.cz/rubriky/finance/pojisteni/zastavní-pravo-knemovitostem_15950.html. [citováno 2013-02-12]. 28

2.2.17 Rizikové skupiny klientů Riziková skupina odpovídá míře rizika, které banka podstupuje při poskytnutí překlenovacího úvěru nebo úvěru. Kaţdá smlouva o stavebním spoření je podle výše hodnotícího čísla a varianty zařazena do konkrétní rizikové skupiny. Cílem je zvýhodnění klientů, kteří u stavební spořitelny dlouhodobě spoří nebo splácí překlenovací úvěr nebo úvěr. Riziková skupina musí být stanovena pro kaţdou úvěrovou ţádost, a to i v případě, ţe se jedná o ţádost následnou. Podle výsledné rizikové skupiny je určena výše rezervy z čistých příjmů a jsou stanoveny podmínky pro zajištění. Stavební spořitelny mohou svým stávajícím klientům půjčit aţ 700 000 Kč bez zajištění. Jinak je tomu u nových klientů, kterým mohou poskytnout 100 000 Kč bez zajištění. 2.3 Hypoteční úvěr Hypoteční banky Jsou to instituce, které se specializují na poskytování hypotečních úvěrů, které si obvykle zajišťují financování prodejem hypotečních zástavních listů. Hypoteční zástavní listy jsou zvláštním druhem dluhopisů. Tyto specializované instituce získávají emisí hypotečních zástavních listů finanční zdroje pro poskytování hypotečních úvěrů. 22 Hypoteční úvěry v ČR poskytují: - Hypoteční banka - Wüstenrot - Česká spořitelna - GE Money Bank - ING Bank - Československá obchodní banka 22 KIPIELOVÁ, I. a kolektiv, Bankovnictví, vyd. Praha: Fortuna, 1995, 1998. 216 s. ISBN 80-7168-535-6, str. 102 29

- Komerční banka - mbank - UniCredit Bank - Volksbank - Raiffeisenbank Hypoteční úvěr Hypoteční úvěr je střednědobý aţ dlouhodobý úvěr, jehoţ splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavní právem k nemovitosti, i rozestavěné, kdyţ pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. Úvěr se povaţuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část pouţít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví. 23 Nemovitost se musí nacházet na území České republiky. U hypotečních úvěrů lze odečítat úroky od daňového základu. 2.3.1 Výhody hypotečního úvěru - moţnost aţ 100 % financování, - splatnost aţ 40 let, - platnost aţ do 70 let věku ţadatele, - nízká splátka, - moţnost individuální slevy na úrokové sazbě, - moţnost financovat druţstevní byty - předhypoteční úvěr, - moţnost financovat i nebytové prostory. 2.3.2 Nevýhody hypotečního úvěru - vţdy se musí ručit nemovitostí, - nejsou moţné mimořádné vklady, 23 KIPIELOVÁ, I. a kolektiv, Bankovnictví, vyd. Praha: Fortuna, 1995, 1998. 216 s. ISBN 80-7168-535-6, str. 102 30

- není moţnost jednorázového splacení v době fixace, - poplatky za předčasné splacení, - po skončení fixace není předem známá úroková sazba. 2.3.3 Účely hypotečního úvěru Je určen pro: - nemovitosti koupě nemovitosti (i spoluvlastnického podílu), - převod členských práv a povinností nebo splacení členského podílu (druţstevní podíl), - získání práv a povinností včetně práva nájmu k bytu, při jehoţ výstavbě bylo pouţito programu státní podpory nové bytové výstavby ve formě účelově vázané dotace, jehoţ podmínkou bylo zejména uţívání zkolaudovaného bytu po dobu nejméně 20 let pro účely trvalého bydlení a po uplynutí této lhůty převod do osobního vlastnictví, - vypořádání majetkových poměrů spojených s nemovitostí nebo s druţstevním podílem, - výstavba nemovitostí, - rekonstrukcí, modernizací a oprav nemovitostí, - vyrovnání (konsolidace) dříve poskytnutých půjček (úvěrů) pouţitých na investice do nemovitostí nebo druţstevního podílu, - kombinace výše uvedených účelů. 24 Objekty hypotečního úvěru - stavební pozemek určený ke stavbě rodinného domu, garáţe nebo jiné nemovitosti slouţící k bydlení vč. příslušenství, - byt, dům v osobním vlastnictví, - bytové jednotky v druţstevním vlastnictví, které budou do jednoho roku převedeny do osobního vlastnictví, - nemovitosti slouţící k individuální rekreaci, - nemovité příslušenství, které je součástí výše uvedených nemovitostí (garáţ, bazén, sauna, terénní úpravy pozemku atd.). 25 24 HARTLOVÁ, V., SOLDÁNOVÁ, M., SVOBODOVÁ, J. a ŢLEBKOVÁ, M., Bankovnictví, vyd. Praha: Fortuna, 2004. 200 s. ISBN 80-7168-900-9, str. 110 25 SYROVÝ, P. a NOVOTNÝ, M., Osobní a rodinné finance, vyd. Praha: Grada Publishing, 2005. 176 s. ISBN 80-247-1098-6, str. 75 31

2.3.4 Zástava nemovitosti - na nemovitosti nesmí váznout zástavní právo třetí osoby, - věcné břemeno ovlivní cenu obvyklou nebo můţe být vyhodnoceno jako nevhodné, - nemovitost se musí dát do zástavy celá, - nemovitost musí být pojištěna, - musí se nacházet na území České republiky. - nemovitost můţe být rozestavěná. 26 Ţadatel - osoba způsobilá k právním úkonům, - osoba starší 18 let, - osoba způsobilá k právním úkonům, - s trvalým pobytem na území ČR, nebo občan ČR nebo občané států EU s povolením k přechodnému pobytu, - v produktivním věku po celou dobu trvání úvěru. Produktivním věkem se rozumí věková hranice do 70 let bez zohlednění doby čerpání. V případě, ţe ţádá o úvěr více ţadatelů, podmínku produktivního věku nemusí splňovat všichni ţadatelé. Je dostačující, aby podmínku produktivního věku splňoval ţadatel, který má příjem dostačující na splácení min. 50 % poţadované výše úvěru, - ţadatel má sjednán pracovní poměr na dobu neurčitou, popř. je mu pravidelně obnovována pracovní smlouva na dobu určitou (pracovní smlouva musí být minimálně jednou prodlouţena), nebo je OSVČ, případně kombinace obou, - ţadatel nesmí být ve zkušební nebo výpovědní lhůtě, - v případě, kdy příjmy ţadatele jsou postačující pro splátku úvěru, nemusí se ověřovat a dokladovat příjmy druhého ţadatele, vyjma případu, kdy spoluţadatel podniká a má daňové přiznání. V takovém případě musí spoluţadatel doloţit daňové přiznání, - ţádá-li o hypoteční úvěr osoba v manţelském stavu, stává se manţel/manţelka ţadatele/spoluţadatele automaticky spoluţadatelem, tj. podepisuje ţádost, úvěrovou smlouvu společně se ţadatelem. Výjimku tvoří případy, kdy mají manţelé vypořádáno/zúţeno společné jmění manţelů (manţel/manţelka nemusí být v tomto případě spoluţadatelem), 26 Dostupný na WWW: http://www.finance.cz/bydleni/hypoteky/abeceda-hypotek/zajisteni/. [citováno 2013-01- 17]. 32

- všichni ţadatelé se po podepsání smlouvy o úvěru stávají dluţníky, kteří jsou vázáni společně a nerozdílně, tzn. v případě neplnění závazků vyplývajících ze smlouvy o úvěru má banka právo poţadovat plnění na kterémkoliv z nich. 27 2.3.5 Úroková sazba Částka, kterou je dluţník povinen platit věřiteli z jeho pohledávky, stanovená určitým procentem z dluţné částky za určité období, tedy za rok - úrok p. a. (per annum). Výše úrokové sazby závisí na mnoha faktorech: - úrokové sazby na trhu, - doba splatnosti hypotečního úvěru, - konkurence, - doba fixace, - hodnota zajištění nemovitosti (např. 70 %, 85 % nebo 100 %). 28 Slevy na úrokové sazbě Kaţdá banka můţe klientům poskytnout slevu na úrokové sazbě pokud: - u dané banky vlastní běţný účet a zasílání výplaty na tento účet, - u dané banky má pojištěný úvěr i nemovitost, - je osloven konkurenční nabídkou, - individuální slevy, např. při hypotečním úvěru nad 1 500 000 Kč. 2.3.6 Fixace úrokové sazby Fixace je doba, která nám dává jistotu, ţe se na podmínkách smlouvy nebude nic měnit. Fixace úrokové sazby nám umoţňuje na předem stanovenou dobu zafixovat úrokovou sazbu na neměnné výši. Banky nabízí různé délky fixace úrokové sazby. Fixaci si můţete zvolit 27 Interní materiály Hypoteční banky, a.s. 28 SYROVÝ, P., Financování vlastního bydlení, vyd. Praha: Grada Publishing, 2000, 2001, 2003. 120 s. ISBN 80-247-0662-8, str. 40-41 33

od 1 roku aţ na 15 let. Musíte počítat s tím, ţe čím kratší doba fixace, tím niţší je úroková sazba a naopak. S koncem doby fixace je spojena moţnost bezplatného předčasného splacení. 29 2.3.7 Druhy hypotečních úvěrů Banky je obvykle dělí dle následujících kritérií: - hypoteční úvěr do 70 % ceny nemovitosti, - hypoteční úvěr do 85 % ceny nemovitosti, - hypoteční úvěr do 100 % ceny nemovitosti, - předhypoteční úvěr. Hypoteční úvěr do 70 % ceny nemovitosti Výše hypotečního úvěru je omezena hodnotou nemovitosti a můţe být do výše maximálně 70 % její hodnoty. Splatnost je zde v rozmezí 5-40 let. Minimální výše úvěru činí 200 000 Kč. 30 Tabulka č. 3 Úrokové sazby u hypotečního úvěru do 70 % u vybraných institucí Instituce Minimální úrokové sazby pro jednotlivé fixace Fixace 1 rok 3 roky 5 let 10 let Hypoteční banka / ČSOB od 4,19 % od 3,39 % od 3,39 % od 4,49 % Komerční banka od 4,89 % od 4,09 % od 4,19 % od 4,89 % Wüstenrot od 3,89 % od 3,29 % od 3,29 % od5,85 % Pramen: Vlastní zpracování dle www.hypotecnibanka.cz, www.csob.cz, www.kb.cz, www.wuestenrot.cz, pozn.: Sazby jsou platné k 22. únoru 2013 29 VICHNAROVÁ, L. a NOVÁKOVÁ, J., Financování bydlení, vyd. Brno: Era, 2007. 90 s. ISBN 978-80- 7366-079-6, str. 8 30 Dostupný na WWW: http://www.finance.cz/zpravy/finance/29717-druhy-hypotecnich-uveru/. [citováno 2013-01-17]. 34

Hypoteční úvěr do 85 % ceny nemovitosti Účelový hypoteční úvěr do 85% zástavní hodnoty nemovitosti. Minimální výše hypotéky je 300 tis. Kč. Maximální výše hypotéky není omezena. Všechny účely úvěru a všechny objekty úvěru. Splatnost 5-30 let. 31 Tabulka č. 4 Úrokové sazby u hypotečního úvěru do 85 % u vybraných institucí Instituce Minimální úrokové sazby pro jednotlivé fixace Fixace 1 rok 3 roky 5 let 10 let Hypoteční banka / ČSOB od 4,39 % od 3,59 % od 3,59 % od 4,69 % Komerční banka od 4,99 % od 4,19 % od 4,29 % od 4,99% Wüstenrot od 4,14 % od 3,54 % od 3,54 % od 6,45 % Pramen: Vlastní zpracování dle www.hypotecnibanka.cz, www.csob.cz, www.kb.cz, www.wuestenrot.cz pozn.: Sazby jsou platné k 22. únoru 2013 Hypoteční úvěr do 100 % ceny nemovitosti Účelový hypoteční úvěr do 100 % zástavní hodnoty nemovitosti. Objekt úvěru musí být současně zástavou. Splatnost 5-30 let. Všechny účely úvěru. Minimální výše hypotéky je 300 000 Kč. Nutnou podmínkou pro získání tohoto úvěru je daný minimální čistý příjem ţadatele. Tento čistý příjem se pohybuje okolo 30 000 Kč. 32 31 Dostupný na WWW: http://www.finance.cz/zpravy/finance/29717-druhy-hypotecnich-uveru/. [citováno 2013-01-17]. 32 Dostupný na WWW: http://www.finance.cz/zpravy/finance/29717-druhy-hypotecnich-uveru/. [citováno 2013-01-17]. 35

Tabulka č. 5 Úrokové sazby u hypotečního úvěru do 100 % u vybraných institucí Instituce Minimální úrokové sazby pro jednotlivé fixace Fixace 1 rok 3 roky 5 let 10 let Hypoteční banka / ČSOB od 5,39 % od 4,59 % od 4,59 % od 5,69 % Komerční banka od 5,89 % od 5,09 % od 5,19 % od 5,89 % Wüstenrot od 6,09 % od 5,09 % od 4,99 % od 7,65 % Pramen: Vlastní zpracování dle www.hypotecnibanka.cz, www.csob.cz, www.kb.cz, www.wuestenrot.cz pozn.: Sazby jsou platné k 22. únoru 2013 Předhypoteční úvěr Tento úvěr popírá podstatu hypotečních úvěrů, které jsou zajištěny zástavním právem na nemovitost, a díky tomu umoţňuje klientovi získat finanční prostředky například ke koupi druţstevního bytu. Jedná se tedy o případ, kdy kupovaná nemovitost nemůţe slouţit jako prostředek zástavního práva. To znamená, ţe není zajištěn zástavním právem, je poskytován osobám, které doloţí dostatečnou výši svých příjmů, úvěr není ze strany klienta nijak jinak zajištěn. Předhypoteční úvěr je moţno splatit pouze prostřednictvím hypotečního úvěru, který je sjednán zároveň s úvěrem předhypotečním. Předhypoteční úvěr je poskytován pouze na dobu 1 roku, během kterých musí být nemovitost převedena do osobního vlastnictví. Během těchto 12 měsíců klient platí pouze úrok, ale nesplácí jistinu. Ve chvíli, kdy byt získává do osobního vlastnictví, vloţí k němu do katastru nemovitostí zástavní právo ve prospěch banky, a ta splatí předhypoteční úvěr úvěrem hypotečním. Předhypoteční úvěr tak zaniká. V tuto chvíli uţ také klient přestává platit úroky z předhypotečního úvěru, ale začíná platit úroky a splátku jistiny hypotečního úvěru. 33 33 Dostupný na WWW: http://www.mesec.cz/clanky/predhypotecni-uver-jak-funguje-a-kdo-ho-nabizi/. [citováno 2013-02-19]. 36

Tabulka č. 6 Úrokové sazby u předhypotečního úvěru u vybraných institucí Hypoteční Instituce banka/čsob Úrokové sazby 8,49 % GE Money Bank 7,99 % Raiffeisen Bank 6,39 % Pramen: Vlastní zpracování dle www.hypotecnibanka.cz, www.csob.cz, www.gemoney.cz, www.rb.cz pozn.: Sazby jsou platné k 22. únoru 2013 2.3.8 Prokázání úvěruschopnosti (bonity) účastníka úvěrového případu Příjmy ze závislé činnosti: Prokazují se na formuláři potvrzení o výši pracovního příjmu. Toto potvrzení má platnost 30 dnů. V případě, ţe je příjem vyplácen v hotovosti, je nutné tuto skutečnost doloţit buď evidenčním listem důchodového pojištění nebo výplatními páskami nebo výpisy z účtu se vklady. Banky vychází při stanovení příjmu z průměru za poslední 3 měsíce. Ţadatel ani spoluţadatel nesmí být ve výpovědní ani zkušební lhůtě. U zkušební doby je však moţné příjem započítat za podmínky doloţení pracovní historie klienta, a to min. 2 roky zpětně. Zároveň klient nesmí mít za tyto 2 roky více neţ 2 zaměstnavatele. Příjmy z podnikání: Daňově přiznání za poslední dva roky a min. za 6 měsíců potvrzené razítkem finančního úřadu. Výpočet čistých měsíčních příjmů z daňového přiznání: Čistý příjem = (základ daně - daň) / počet měsíců popř. základ daně před odečtením ztráty. 37